2011.04.28.
Product focus in the market context
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
INGATLANFEJLESZTÉS Az ötlettől a megvalósításig
1
2011.04.28.
ING REALESTATE HUNGARY
Ambitious 4/28/2011
Realistic
Creative
BAROSS PÁL FRICS
ING 1994
2
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
3
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
ING 1997
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4
2011.04.28.
ING 1999
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
5
2011.04.28.
ING 2000
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
6
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
ING 2002
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
7
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
8
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
9
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
10
2011.04.28.
ING 2005
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
11
2011.04.28.
CONCEPT
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
12
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
13
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
14
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
15
2011.04.28.
SKALA BLOCK 2008-2009
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
Fejlesztési vízió: felszíni parkolás felszámolása
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
16
2011.04.28.
•
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
ÚJ VÁROSKÖZPONT
17
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
18
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
19
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
20
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
DEFINICIÓ Az ingatlanfejlesztés egy olyan vállalkozási tevékenység, amely a piaci körülmények között mérhető ingatlanhasznosítási és ingatlanbefektetési igényeket elégít ki. 4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
21
2011.04.28.
INGATLANFEJLESZTŐ – VÁROSFEJLESZTŐ: KÖZÖS GYÖKEREK? Szerkezet
Gazdaság Piac
Elhelyezkedés
Ingatlan fejlesztő
Város fejlesztő SZABÁLYOZÁS
SZERZŐDÉS BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
„HIGHEST AND BEST USE” Physically possible Site development and improvement costs are consistent with market expectations
Legally permissible Framework provided by the legally valid and binding zoning designation
Financially feasible The ability of a real property equity investment to generate a market value that meets the profit target of an investor
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
22
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
GAZDASÁGI VERSENY
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
23
2011.04.28.
Leggazdaságosabb hasznosítás
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
24
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
25
2011.04.28.
IPARI HASZNOSÍTÁS 1990
Ipari zónák 1990
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
KÖZLEKEDÉSI HÁLÓZAT
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
26
2011.04.28.
IRODA FOLYOSÓ
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
VALUE CAPTURE CURRENT USE
LAND BUILDING FUNCTION
FUTURE USE
minimum plot size /dimensions site coverage open space provision land use category development density
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
27
2011.04.28.
ING Fejlesztői szegmens
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
PIACI SZEREPLŐK
KIVITELEZŐ
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
28
2011.04.28.
TELEK TULAJDONOSOK • • • •
4/28/2011
Passive kínálat Active kínálat Speculative kínálat Quasi fejlesztő
BAROSS PÁL FRICS
SPEKULATIV TELEK KINÁLAT
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
29
2011.04.28.
SPEKULATIV TELEKKINÁLAT
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
TELEK KÍNÁLAT
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
30
2011.04.28.
TELEK KÍNÁLAT
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
TELEK KÍNÁLAT
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
31
2011.04.28.
INGATLANFEJLESZTŐ
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
INGATLANFEJLESZTŐ • Vállalkozó aki az új fejlesztést létrehozza • Átalakítja a felmért keresletet egy olyan ingatlankoncepcióra ami majd kiszolgálja a keresletet (vásárlók, befektetők) • Folyamatszervező akinek úgy kell összerakni a megvalósításhoz szükséges telket, finanszírozást, kivitelezést és eladást, hogy az illeszkedjen a különböző szintű kormányzatok és hatóságok előírásaival • Terveztet és kiviteleztet • Finanszírozás • Bérbe ad és elad 4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
32
2011.04.28.
VÉGTERMÉK: HASZNOSÍTÁS ÉS BEFEKTETÉS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
33
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
FINANSZIROZÓ German lender WestImmo saw its pre-tax earnings increase by 15.5% year-on-year to EUR 121.2 mln in 2008. The bank, which specialises in commercial real estate financing in Europe, US and the AsiaPacific region, said on Wednesday that net profit rose by 5% to a record EUR 97 mln in 2008. The earnings increase was driven primarily by the higher net interest income and the significant jump in net fee and commission income. Net interest income came in at EUR 179 mln, up 14.6% on the year-earlier figure. Net fee and commission income climbed 40.4% to reach EUR 26 mln. This reflected the fact that WestImmo took on the role of agent or arranger in a greater proportion of syndicated financing operations. 4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
34
2011.04.28.
INGATLAN FINANSZÍROZÁS
Dutch listed retail property group Corio has closed a EUR 100 mln loan with ING Real Estate Finance. The financing has a duration of two years and an interest rate of three months Euribor with a 250 basis points spread, the company said. The proceeds will be used for general corporate financing purposes. The company also said it has sold 13 properties to various investors at year-end 2008. The transaction amount comes to a total EUR 78.6 mln, which is approximately 4% below the book vale at year-end 2007. The deal reflects a net initial yield of 6.3%.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
AKTIV ÉS PASSZIV BEFEKTETŐK Total returns for all UK pooled funds in the first quarter came to 11.1%, according to the IPD. The result was less severe than the previous quarter's -18.7% return, but a much steeper quarterly loss than the same period last year, which turned in a return of -4.9%. Year-to-date total returns to the end of Q1 2009 were -36.4%, according to the UK Pooled Property Fund Index, sponsored by the Association of Real Estate Funds (AREF) and published by IPD on Tuesday. The All Pooled Funds Index returns for the first quarter fell short of those returned by direct property, which delivered a compounded total return of -7.1%, as measured by the IPD UK Monthly Property Index.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
35
2011.04.28.
AKTIV BEFEKTETŐ Category: Retail Carpathian has announced that it realized an overall pre-tax profit of £11.2 mln (EUR 12.5 mln) on the sale of the Varyada Shopping Centre in the northwest of Prague at the end of 2008. The price represented a 3.3% discount to the value that Varyada was held, at subsidiary company level, as at 31 December 2007. The shopping centre was bought by Invesco for £46.7 mln (EUR 52 mln). The shopping centre consists of 73 retail units and was acquired by Carpathian (then Dawnay Day Carpathian) for £25.5 mln in 2005. Carpathian realized a pre-tax capital profit of £10 mln and a revenue profit of £1.2 mln from the shopping centre between November 2005 and December 2008 when it owned the property. 4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
BEFEKTETÉSI INGATLANOK
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
36
2011.04.28.
BEFEKTETÉSI INGATLANOK •
• • • • • • • • • •
Jones Lang LaSalle's Florida-based Capital Markets Group has been retained on an exclusive basis to arrange the sale of the Owner's 100 percent fee simple interest in SunTrust International Center, a 420,857 square foot, 31-story landmark office building, along with the fee simple and leasehold interest pertaining to a parking garage annex. Situated in the heart of downtown Miami, the asset has been meticulously maintained and renovated, allowing it to sustain its best-in-class status. 80.6 percent occupied High-barrier major market Dynamic 24-hour CBD environment Significantly below replacement cost Highest parking ratio in Downtown submarket Extensively renovated in 1990 and 2002 Nine-time winner of BOMA's "Office Building of the Year" LEED Silver Certification candidate Spectacular views of Biscayne Bay and the city Diverse and long-term, regional credit tenant roster
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
PASSZIV BEFEKTETŐ UK commercial property yields may now stabilise if the government and Bank of England actions succeed in steadying financial markets and reducing corporate bond yields, according to the latest research report issued by Invista REIM. While domestic institutional investors continue to express concern about the effect of poor economic growth and occupational demand on the property sector, foreign and private investors appear to be ahead of the curve in providing the jump-start required for liquidity to return to the commercial property investment market. Such investors are attracted by the high-yield margins, which are emphasised further by the weakness of pound sterling. However, this trend hinges on the actions of the government and Bank of England over the coming months to review the corporate bond market structure and ease the illiquidity premiums substantially., the report said
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
37
2011.04.28.
INGATLAN ÁRAZÁSA: MEGTÉRÜLÉS Yields in the European office, retail and industrial sectors have all risen 100 basis points or more since mid-2007, according to research by CB Richard Ellis. The broker said the scale of the repricing in Europe, Middle East and Africa (EMEA) markets could help to close the gap between buyer and seller pricing expectations and is likely to present attractive buying opportunities for equity-rich investors targeting the commercial real estate market. Prime office yields continue to be particularly affected by the turmoil in the debt and investment markets and were driven up by 41 basis points in the fourth quarter, according to the CB Richard Ellis EU-15 office yield index. As a result, they are now nearly 100 basis points higher than a year ago. Forty-two of the 47 locations surveyed saw upward yield movements with the largest rises occurring in Kiev and Dublin. A number of other key markets - including Paris, Brussels, Moscow, Vienna and the City of London - saw increases of over 50 bps in the quarter. The fourth quarter also witnessed yield increases in both the retail and industrial sectors. The CB Richard Ellis retail yield index for the EU-15 area rose by 31 basis points in the quarter, and as a result is 78 basis points higher than the fourth quarter 2007. In the industrial sector, the CB Richard Ellis industrial yield index for the EU-15 area rose by 35 basis points in the fourth quarter, and is almost 100 basis points higher than this time last year. BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
A PÉNZ KÉSZPÉNZ: A VÁSÁROLT ÉRTÉK OPTIMIZÁLÁSA
TŐKE:
LEGJOBB MEGTÉRÜLÉS EGY ADOTT KOCKÁZATI SZINTEN
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
38
2011.04.28.
A TŐKE ÉRTÉK TARTÁS / ÉRTÉK VESZTÉS NOMINÁLIS ÉRTÉK /
4/28/2011
REÁL ÉRTÉK
BAROSS PÁL FRICS
A HOZAM KISZÁMÍTHATÓ /
NEM KISZÁMÍTHATÓ
NOMINÁLIS ÉRTÉK /
4/28/2011
REÁL ÉRTÉK
BAROSS PÁL FRICS
39
2011.04.28.
A BEFEKTETÉS ESZKÖZÖK. •Állampapír (Kincstárjegyek) •Banki (lekötött) betétek •Részvények •Ingatlan
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
TŐKE ÉS HOZAM ELEMZÉS (feladat)
BEFEKTETÉSEK
TŐKE KOCKÁZAT IGEN
NEM
TŐKE ÉRTÉK
HOZAM
HOZAM ÉRTÉK
TARTÁS VESZTÉS KISZÁMÍTHATÓ VÁLTOZÓ TARTÁS VESZTÉS
ÁLLAMPAPÍR BANKI LEKÖTÉS RÉSZVÉNYEK INGATLAN
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
40
2011.04.28.
TŐKE ÉS HOZAM ELEMZÉS BEFEKTETÉSEK
TŐKE KOCKÁZAT IGEN
NEM
TŐKE ÉRTÉK
HOZAM
HOZAM ÉRTÉK
TARTÁS VESZTÉS KISZÁMÍTHATÓ VÁLTOZÓ TARTÁS VESZTÉS
ÁLLAMPAPÍR BANKI LEKÖTÉS RÉSZVÉNYEK INGATLAN
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
PORTFOLIO Portfolio Mix, Hungary 2002 Q2
3%
5% 19%
Bank savings Bonds Shares Real Estate
73%
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
41
2011.04.28.
INGATLANSPEKULÁCIÓ
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
INGATLANFEJLESZTÉS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
42
2011.04.28.
INGATLANBEFEKTETÉS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
INGATLANFINANSZÍROZÁS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
43
2011.04.28.
KOCKÁZAT
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
BÉRLETI DIJAK ÉS MEGTÉRÜLÉS
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
44
2011.04.28.
HOZAM ELVÁRÁS INTERNATIONAL COUNCIL OF SHOPPING CENTRES 2011.02.20
U.S. cap rates to decline further in 2011, report says
Retail cap rates averaged a decrease of 23 basis points in 2010, according to research firm Integra Realty Resources. Neighborhood centers remained the most stable of retail properties, with a 13-basis-point decline in cap rate to 8.48 percent compared to 2009, the firm said. Following a rise in cap rates for two consecutive years, regional malls dropped 26 basis points from 2009 to 7.96 percent in 2010. Decreasing cap rates are indicative of a strong market that is viewed optimistically by investors, the firm says. The firm recently surveyed 60 investment advisors, and only 11.2 percent expect a cap rate increase on retail properties in 2011. In 2009, 79 percent expected an increase. 4/28/2011 BAROSS PÁL FRICS
INGATLANÉRTÉK SZÁMITÁS BUSINESS SPACE
M2
RENT
M2/MONTH
REVENUE
€/YEAR
YIELD
%
CAPITAL VALUE
€
Increase in rent, 15%
14 1 680 000 8,5 19 764 706 16,1
Revenue
1 932 000
Capital value
22 729 412
Decrease in yield (-1%)
7,5
Revenue
1 680 000
Capital value 4/28/2011
10 000
22 400 000 BAROSS PÁL FRICS
45
2011.04.28.
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
KOCKÁZAT
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
46
2011.04.28.
KOCKÁZATOK ÉS JÖVEDELEM
BAROSS PÁL FRICS
4/28/2011
THREE TRILLION DOLLARS LATTER..
THE ECONOMIST MAY 009
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
47
2011.04.28.
Város menedzsment vs. Várostervezés • Város menedzsment: a települések szolgáltatásainak összehangolása, amiből a területrendezési tervek megalkotása egy szolgáltatási feladat • Várostervezés: a települések ingatlanhasznosítási térképe, a város menedzsment „blue print”-je . Egyetértés: „nem építhet bárki, bármit, bármikor” 4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
Termék vs. Folyamat szemléletű tervezés „Minden tervet azért készítenek, hogy megvalósítsák” Körmendy Imre FVR 2006/2. „ „A tervezés nem elsősorban tervek elkészítéséről szól, hanem azoknak a problémáknak a feltérképezéséről, amelyek most és a jövőben szembesülhetünk, azért hogy ma jobb döntéseket hozhassunk”Andreas Faludi, Planning Practice & Research, Vol. 15, No. 4,
Egyetértés: „normatív dokumentációban kell rögzíteni” 4/28/2011 BAROSS PÁL FRICS
48
2011.04.28.
Restrikciós vs. Piac konform • A terület-felhasználás adminisztratív demarkációja, „balanszírozott” (környezeti, szociális és gazdasági) szempontok szerint • A fejlesztési javaslatok költség vonzatának beépítése az engedélyezésbe Egyetértés: hatástanulmányok
4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
Felülről vs. Alulról kezdeményezés • A terveknek illeszkedniük kell az országos, regionális és szomszédos települések terveihez • A tervek a helyi közösségek autonóm prioritásaira kell, hogy épüljenek Egyetértés: „kapcsolódási pontok” keresése 4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
49
2011.04.28.
Szakértői vs közösségi értékrend •
•
Az „urbanisztika” egy komplex, interdiszciplínáris tudomány, szakértői, átfogó elemzést kíván „Az urbanisztika” a helyi közösségek „habitat”-a, ennek értékrendje a meghatározó
Egyetértés: „úgy is a politika dönt el mindent” 4/28/2011
BAROSS PÁL FRICS
Egy új paradigma? • Városmenedzsment: Településfejlesztési koncepció • Folyamatszemléletű tervezés: Területrendezési politika • Piac komform szabályozás: Fejlesztési szerződés • Térségi együttműködés: „kapcsolódási kontract” •4/28/2011 Értékrend: Politikai felelősség megosztás BAROSS PÁL FRICS
50
2011.04.28.
Anglia: településfejlesztés mint önkormányzati beruházási program In 2004, the Planning and Compulsory Purchase Act introduced a new approach to planning at the local level in England. To recognise the step change from the old system of development planning, this was called spatial planning. Spatial planning differs from what went before in the way that it is primarily concerned with the delivery of physical, social and green infrastructure through all sectors. 4/28/2011 BAROSS PÁL FRICS
RICS paradigma: az ingatlanpiacot sok tényező befolyásolja Politics People & Culture
Sustainable Development Infrastructure
Land Market
Tenure & Legal Framework
Land Use & Environment Controls
4/28/2011
The Economy & Financial Services
Fiscal Policies
BAROSS PÁL FRICS
Figure 3: Inward and Outward Influences on / from Land Markets
51
