Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku
Ocenění tržní hodnoty automobilu Bakalářská práce Studijní obor oceňování majetku
Autor:
Michal Houf
Vedoucí práce:
doc. Ing. Jan Heřman , CSc.
Praha
Červen 2010 1
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
V Praze, dne 15. 6. 2010
Michal Houf
2
Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat panu doc. Ing. Janu Heřmanovi , CSc za rady a vedení mé bakalářské práce.
3
Anotace Teoretická část bakalářské práce je zaměřena na problematiku ocenění tržní hodnoty movitého majetku, konkrétně automobilu.
V praktické části jsou vypracována dvě ocenění na tržních principech.Ocenění rodinného domu a skladovací haly. Obě nemovitosti se nacházejí ve městě Rumburk. V analytické části bakalářské práce je zpracována analýza cen jednotlivých druhů nemovitostí a výši obvyklého nájemného u nemovitostí v okrese Děčín.
Annotation
The theotetic part of bachelor’s thesis is focused to the problem of evaluation mobile effects fair market value.The car in the concrete. In practical part there are made two evaluations.Evaluation of family house and storage hall.Both buildings are located in Rumburk town. Analytic part of bachelor’s thesis contains analysis of reality market where are included each building with its price or for rent in Děčín county.
4
Obsah 1. Definice tržní hodnoty .......................................................................................................... 8 1.1 Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců: ................................................................................................................................ 8 1.2 Definice z českého zákona o oceňování:........................................................................ 8 2. Oceňování movitého majetku.............................................................................................. 9 2.1 Principy oceňování majetku .......................................................................................... 9 2.1.1 Porovnávací princip .............................................................................................. 10 2.1.2 Výnosový pricip ..................................................................................................... 11 2.1.3 Princip majetkové substance ................................................................................ 12 3. Pojmy v oceňování motorových vozidel ........................................................................... 13 3.1 Motorové vozidlo .......................................................................................................... 13 3.2 Skupina vozidla............................................................................................................. 13 3.3 Životnost ........................................................................................................................ 13 3.4 Údržba ........................................................................................................................... 13 3.5 Oprava ........................................................................................................................... 13 3.6 Běžná oprava (BO) ....................................................................................................... 14 3.7 Celková oprava (CO) ................................................................................................... 14 3.8 Generální oprava (GO) ................................................................................................ 14 3.9 Renovace součástí ......................................................................................................... 14 3.10 Záruční oprava ........................................................................................................... 14 3.11 Modernizace vozidla................................................................................................... 15 3.12 Přestavba vozu ............................................................................................................ 15 3.13 Nestandardní úprava vozu......................................................................................... 15 3.14 Mimořádná výbava vozu (VM) ................................................................................. 15 3.15 Redukovaná technická hodnota vozidla (THVR).................................................... 15 3.16 Technická hodnota skupiny (THS) ........................................................................... 16 3.17 Výchozí technická hodnota skupiny (THSN)........................................................... 16 3.18 Poměrný díl skupiny (PDS) ....................................................................................... 17 3.19 Poměrná technická hodnota skupiny (PTHS) ......................................................... 17 3.20 Technická hodnota pneumatik na voze (THP) ........................................................ 17 3.21 Technická hodnota mimořádné výbavy vozidla ...................................................... 18 3.22 Výchozí cena (CN) ...................................................................................................... 18 3.23 Výchozí cena vozu (CN) ............................................................................................. 18 3.24 Ceny výchozí skupin a dílů (CND)............................................................................ 18 3.25 Výchozí cena části vozu (CNČ) ................................................................................. 19 3.26 Výchozí cena pneumatik z prvovýroby (CNPP) ...................................................... 19 3.27 Výchozí cena pneumatik na voze (CNPV)................................................................ 19 3.28 Výchozí cena mimořádné výbavy vozu (CNVM)..................................................... 19 3.29 Redukovaná výchozí cena vozidla (CR) ................................................................... 20 3.30 Časová cena (CČ) ....................................................................................................... 20 3.31 Časová cena vozu (CČV)............................................................................................ 20 3.32 Časová cena pneumatik na vozidle (CČPV) ............................................................ 21 3.33 Časová cena mimořádné výbavy vozidla (CČVM).................................................. 21 3.34 Koeficient prodejnosti (KP)....................................................................................... 21 3.35 Obvyklá cena (COB) .................................................................................................. 21 3.36 Základní amortizace (ZA) ......................................................................................... 22 5
3.37 Doba provozu (DP) ..................................................................................................... 22 3.38 Počet ujetých kilometrů (PKM) ................................................................................ 22 4. Oceňování motorových vozidel ......................................................................................... 23 4.1 Prohlídka vozu .............................................................................................................. 23 4.1.1 Rozpoznání vozu .................................................................................................... 23 4.1.2 Vizuální hodnocení technického stavu skupin .................................................... 23 4.1.2.1 Motor ............................................................................................................... 23 4.1.2.2 Převodový systém ........................................................................................... 24 4.1.2.3 Zavěšení kol..................................................................................................... 24 4.1.2.4 Skříň karoserie................................................................................................ 24 4.1.2.5 Vybavení karoserie ......................................................................................... 24 4.1.2.6 Soustava brzd.................................................................................................. 25 4.1.2.7 Rám a jeho příslušenství ................................................................................ 25 4.1.2.8 Pneumatiky ..................................................................................................... 25 4.1.3 Posouzení výbavy karoserie vozu......................................................................... 25 4.1.4 Zkušební jízda........................................................................................................ 25 4.2 Stanovení redukované technické hodnoty vozu......................................................... 26 4.2.1 Určení základní amortizace (ZA)......................................................................... 26 4.2.2 Určení technického stavu skupiny při prohlídce (c)........................................... 27 4.2.3 Určení poměrného dílu skupiny (PDS)................................................................ 28 4.2.4 Určení poměrné technické hodnoty skupiny (PTHS)......................................... 28 4.2.5 Výpočet redukované technické hodnoty vozidla ................................................ 28 4.3 Určení časové ceny vozu............................................................................................... 29 4.3.1 Určení výchozí ceny vozu (CN)............................................................................. 29 4.3.2 Určení redukované výchozí ceny vozu (CR) ....................................................... 29 4.3.3 Určení časové ceny pneu na vozidle ..................................................................... 30 4.3.4 Stanovení časové ceny mimořádné výbavy vozu (CČVM) ................................ 30 4.3.5 Výpočet časové ceny vozu ..................................................................................... 30 4.4 Určení obvyklé ceny vozu ............................................................................................ 30 4.4.1 Stanovení koeficientu prodejnosti........................................................................ 30 4.4.2 Výpočet obvyklé ceny vozu ................................................................................... 31 5. Přílohy ................................................................................................................................. 32 6. Stanovení tržní hodnoty osobního vozu............................................................................ 35 7. Ocenění ................................................................................................................................ 42 7.1 Ocenění rodinného domu............................................................................................. 42 7.2 Ocenění skladovací haly............................................................................................... 63 8. Analýza trhu okres Děčín .................................................................................................. 86 8.1 Struktura povrchu........................................................................................................ 86 8.2 Demografické údaje...................................................................................................... 86
6
Úvod
Téma této bakalářské práce Ocenění tržní hodnoty automobilu jsem si zvolil toho důvodu, jelikož vůz vlastní dnes stále se zvyšující procento obyvatelstva a počet ocenění vozidel se bude pravděpodobně v budoucnu stále zvyšovat. S ohledem na to, a také na skutečnost, že oceňování majetku nejsou jen různé druhy budov, ale v podstatě každá věc, objekt, či zařízení které lze zakoupit a tudíž ocenit, jsem dospěl k názoru, že teorie ocenění dopravního prostředku by mohla vhodně doplnit praktické ocenění budov v této bakalářské práci. Cílem mé bakalářské práce je proto seznámit čtenáře s problematikou oceňování tohoto druhu majetku, popsat a analyzovat metodiku a postupy stanovení jeho hodnoty.
7
A. Teoretická část 1. Definice tržní hodnoty 1.1 Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců 1: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle. Nebo též „finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje“. 1.2 Definice z českého zákona o oceňování 2: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy, mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
1
ISVC:Mezinárodní oceňovací standardy, čkom, 1998
2
Zákon č.151/1997 sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) par.2
8
Hlavním posláním znalce při určování tržní hodnoty je nejdříve odhadnout hlavní využití oceňovaného majetku. Postupy a metody stanovení hodnoty berou v úvahu druh konkrétního majetku a faktory, za kterých by byl daný objekt obchodován na trhu. Přitom je třeba aby znalec respektoval stávající principy obchodu, práva, konkrétní situace a mimořádné okolnosti jako jsou například časová nebo finanční tíseň, širší vztahy majetku nebo vliv zvláštní obliby.
2. Oceňování movitého majetku Movitým majetkem chápeme předměty, které nelze zařadit jako nemovitosti. Dají se charakterizovat jako pohyblivé, přemístitelné. Movitý majetek je při použití podle jednotlivých zákonných norem (zákon o účetnictví č. 563/91 Sb., postupy účtování pro podnikatele, zákon o daních z příjmů) brán obdobně jako majetek nemovitý, pouze s malými rozdílnostmi. V odborné literatuře se lze setkat s mnohými navzájem provázanými postupy oceňování, které mají hodně podobného, ale často jsou různě nazývány. Metody oceňování vycházejí z několika základních modelů. Oceňovací metody jako takové prezentují v určité míře zjednodušení skutečnosti. Ocenění má za cíl stanovit hodnotu majetku pro zamýšlený účel použití z místa zadavatele posudku, případně i cenu, za kterou by bylo možno majetek zakoupit nebo uskutečnit jeho prodej. Záměrem metod oceňování je v konečném důsledku určit cenu a srozumitelně popsat postup jejího stanovení. Při odborném oceňování nelze jen dosazovat odhadnutá nebo naměřená data do vzorců, ale velké zastoupení má také cit pro stroj, vnímání designu a um znalce.
2.1 Principy oceňování majetku Hlavní principy oceňování vycházejí z teorie hodnoty, ze které se vyvinuly i dílčí metody oceňování. Pro určení tržní hodnoty se uplatnily tři základní principy: -
porovnávací princip
-
výnosový princip
-
princip majetkové substance
9
V některých případech je možno se setkat se spojením těchto přístupů. Kontribuce těchto principů pak vyjadřuje výslednou hodnotu.
2.1.1 Porovnávací princip Porovnávací princip se zakládá na porovnání oceňovaného majetku s cenami podobného majetku realizovanými v nedávném čase. Model zapsaný matematicky vyjadřuje vzorec:
V =
1 1 ∑ pi × k i n n
V… tržní hodnota (Co), Pi… uskutečněná cena podobného majetku (Kč) Ki… koeficient vyjadřující vzájemnou podobnost oceňovaného a prodaného majetku n… počet případů porovnání Největší obtíž při určení tržní hodnoty je v určení rozsahu podbnosti u porovnávaných věcí. V případě shodného majetku bude zřejmě hodnota a tím pádem i cena relativně stejná. U majetku s větší užitnou hodnotou, to znamená s větší kvalitou i rozměry a větší životností bude hodnota a cena větší a stejně naopak – méně kvalitní výrobek se promítne nižší hodnotou i cenou. Stanovení hodnoty i ceny, určení počtu a jejich podobnosti záleží u srovnávaných subjektů na kvalitách konkrétního znalce.
10
2.1.2 Výnosový pricip Tento princip vychází z myšlenky, že majitel věci očekává příjem v budoucím čase
například vlivem pronájmu. Matematicky lze tuto situaci zapsat takto:
Cv =
N × 100 P
Cv… očekávaný diskontovaný výnos N… předpokládaný budoucí výnos z majetku p… zvolená kapitalizační míra v % Veličina N i výše kapitalizační miry p se při určování tržní hodonty vážou k danému časovému momentu. Je třeba aby znalec rozlišil provedení ocenění k minulosti nebo naopak k budoucnosti. U určení tržní ceny k minulosti je veličina N i p známa. Při výpočtu k budoucnosti je třeba výpočet odhadnout na základě vývoje cen z miunlých let a dalších podkladů. Avšak v dnešním tržním prostředí je možno odhadovat pouze horizontu cca tří let, nad tuto dobu je výsledek zkreslen. Posláním znalce bude nejdříve zvolit nejpřiléhavější výnosovou metodu. Volba metody má velký význam pro celý oceňovací postup. Volba a dosazování veličin - konstant a proměnných do vzorce je znovu otázka zkušeností konkrétního znalce. Na rozdíl od porovnávací metody má tato metoda poněkud větší zpoždění vůči nynější tržní situaci.
11
2.1.3 Princip majetkové substance Po matematické stráce lze princip majetkové substance vyjádřit takto: 1
1
n
t
V = ∑ C ip + ∑ C tj
Cip … hodnota hmotných částí oceňovaného subjektu C jp … hodnota nehnotných částí oceňovaného subjektu
Princip majetkové substance nalézá využití především na trzích, pro který je charakteristický pomalý vývoj a neměnnost cen obchodovaného zboží. Veličinu C p lze rozepsat do tvaru: u
v
1
1
C p = ∑ (Bk − Ok ) + ∑ Lt
Bk … pořizovací cena nové věci Ok … snížení ceny vlivem opotřebení Lt … cena příslušenství u … počet oceňovaných věcí v … počet oceňovaných příslušenství Tato metoda má největší zpoždění vůči nynější tržní situaci.
Oceňování automobilů se řídí Znaleckým standardem č.1/2005, jedná se o doporučenou technickou normu, která slouží k oceňování motorových a přípojných vozidel a ke stanovení výše majetkové újmy způsobené poškozením těchto vozidel. Znalecký standard č. I byl zpracován v roce 1990 Ústavem soudního inženýrství v Brně a dalšími odborníky. V průběhu roku 2004 byl znalecký standard novelizován, čímž došlo k přiblížení této normy současné realitě.
12
3. Pojmy v oceňování motorových vozidel Pro účely znaleckého standardu byly zavedeny tyto pojmy:
3.1 Motorové vozidlo Motorové vozidlo je jednostopé nebo dvoustopé nekolejové vozidlo poháněné vlastním
motorem.
3.2 Skupina vozidla Skupina vozidla je technicky kompletní celek vozidla – podle koncepce vozidla například
motor se spojkou a příslušenstvím, převodovka, diferenciál, převodovka s diferenciálem, prostorový rám karoserie, zavěšení kol, výbava karoserie s příslušenstvím. 3.3 Životnost Životnost je způsobilost vozu dostát funkcím, které jsou požadovány do doby kdy dosáhne
mezního stavu při předepsaném počtu prohlídek a oprav. Číselně se formuluje například technickým životem s předepsanou pravděpodobností, středním technickým životem nebo střední dobou používání. Mezní stav je stav vozu, kdy musí být další používání vozu zastaveno pro neodstranitelnou závadu, která je v rozporu s bezpečností, parametry nebo efektivitou provozu nebo potřeba provést generální opravu. 3.4 Údržba Údržba je soubor úkonů, které mají zajišťovat způsobilost po stránce technické, pohotovost
a ekonomickou hospodárnost provozu vozu. Své místo zde má hlavně technická prohlídka, ošetření vozu, seřizování, doplňování provozních kapalin ve vhodných intervalech a příprava pro provoz. 3.5 Oprava Oprava je soubor činností, kterými se odstraňuje destrukce materiálů vlivem opotřebení,
výrobních nedostatků nebo poškození vozu nebo jeho částí. Opravou se uvede do původního stavu jejich funkce nebo vzhled. Není přitom podmínkou dodržet jmenovité rozměry součástí továrně vyráběných.
13
3.6 Běžná oprava (BO)
Běžná oprava je oprava, kterou se uvede do původního stavu jednotlivé díly vozidla. Většinou se toto provádí záměnou dožitých dílů za nové, opravené nebo repasované. Běžná oprava se obvykle provádí bez demontování hlavní skupiny vozidla, ale jsou sem zařazeny i činnosti, při kterých se mění nebo opravuje některá z hlavních skupin.
3.7 Celková oprava (CO)
Celková oprava je soubor činností, kterými se dosahuje obnovy původních hodnot technických vlastností skupin, podskupin nebo celků vyjmutých z vozu. Celková oprava sestává z výměny nefunkčních nebo opotřebovaných dílů za repasované, nové nebo opravené. To se týká i hlavních skupin.
3.8 Generální oprava (GO)
Generální oprava je soubor činností, při kterých se obnovují původní technické vlastnosti vozu v povolených tolerancích. Dojde k rozebrání vozu na díly a záměně poškozených, nefunkčních dílů za nové, opravené nebo repasované, poté proběhne opětovné složení vozu s provedením nové povrchové úpravy. Generální oprava sestává z celkové opravy všech hlavních skupin, pokud se jedna skupina neopraví, nejde o generální opravu, ale o běžnou opravu. Pokud se v průběhu generální opravy vozu i podvozkových částí některá z hlavních skupin neopravuje ale dojde k její záměně za novou, stále se jedná o generální opravu.
3.9 Renovace součástí
Renovace součástí je oprava, kdy se dožité nebo deformované části stávají v částmi geometricky a rozměrově shodnými s novými díly v mezích výrobních tolerancí, je jim navrácena funkčnost a životnost. Stává se tak aplikací nových vrstev materiálu, svářením, tvářením, obráběním a podobně. Technicky vzato se renovace týká pouze jednolitých součástí vozů jako je například karoserie.
3.10 Záruční oprava
Záruční oprava se provádí v záruční době. Jsou při ní odstraňovány nedostatky od výrobce, nebo po opravě.
14
3.11 Modernizace vozidla
Modernizace vozu je upravení vozu, které má za účel zvýšení jeho užitných vlastností jako je výkonnost, spolehlivost, bezpečnost a životnost. Modernizací jsou chápány takové úpravy, které mají za výsledek technické zlepšení. Díly vozu se zaměňují za technologicky pokročilejší pro smazání rozdílu vyvolaného pokrokem, zvyšuje se stupeň vybavenosti vozu nebo jeho celková užitnost. Například záměna pohonné jednotky za jednotku pozdější specifikace. 3.12 Přestavba vozu
Přestavbou lze chápat změnu částí vozidla, mající velký vliv na jeho funkci, například změna rozměrů, pohonu, nebo hmotnosti. 3.13 Nestandardní úprava vozu
Nestandardní úpravou vozidla se rozumí záměna původních částí vozu díly jiné konstrukce a ceny, které v konečném důsledku vůz zhodnocují nebo znehodnocují – většinou je rozdíl poplatný ceně těchto součástí a rozdílu cen prací nutných k instalaci originálních nebo neoriginálních dílů, přičemž rozlišuje 3 typy : -
výměna nestandardních skupin
-
výměna nestandardních dílů
-
nestandardní práce
3.14 Mimořádná výbava vozu (VM)
Mimořádnou výbavu vozidla lze chápat jako dodatečnou výbavu, která není započtena v ceně. 3.15 Redukovaná technická hodnota vozidla (THVR)
Redukovaná technická hodnota vozidla představuje zbývající část technického života vozu k datu ocenění v porovnání s továrně novým vozem (THVR = 100%) a jeho předpokládanou životností. Používá se pro vůz bez pneumatik a bez mimořádné výbavy.
15
3.16 Technická hodnota skupiny (THS)
Technická hodnota skupiny je zbývající část technického života skupiny v datum ocenění ve srovnání s továrně novou skupinou a její předpokládanou životností.
d=
a × (100 − b ) × (100 ± c ) 10 −4
[%]
a viz 3.17 b viz 3.37 c viz 4.2.2
3.17 Výchozí technická hodnota skupiny (THSN) Výchozí technická hodnota skupiny je hodnota skupiny v technickém měřítku ve stavu
továrně novém nebo po CO, vyhotovené průkazně v plném rozsahu, vztahující se k továrně nové skupině. Továrně nová skupina
a = 100%
Skupina skříně karoserie po CO
a = 50%
Skupiny ostatní po CO
a = 80%
16
3.18 Poměrný díl skupiny (PDS) Poměrný díl skupiny je část, která ve vyjádření ceny patří k dané skupině jako
k náhradnímu dílu ve srovnání s celým vozidlem bez pneumatik a mimořádné výbavy, složeným z náhradních dílů. Přehled rozdělení na PDS je uveden v příloze č.2. Pokud není v příloze č.2 pro daný nebo konstrukčně podobný druh vozidla rozdělení uvedeno, vypočte se následovně:
ei =
CNDi × 100 ∑ CNDi
[%]
ei ................ PDS pro skupinu -iCNDi .......... výchozí cena skupiny -i-
∑ CND
i
..... součet výchozích cen všech skupin vozidla bez pneu a VM
3.19 Poměrná technická hodnota skupiny (PTHS) Poměrná technická hodnota je část, kterou představuje skupina ve stavu k datu ocenění
z vozidla továrně nového neobsahujícího pneumatiky a bez mimořádné výbavy, vyjádřená dle vztahu:
PTHS = f =
d × e THS × PDS = 100 100
[%]
THVR = PTHS = f
[%]
3.20 Technická hodnota pneumatik na voze (THP) Technická hodnota pneumatik na voze představuje zbytek jejich technického života
v datum ocenění při srovnání se shodnými pneumatikami továrně novými. Jednotky jsou v %.
17
3.21 Technická hodnota mimořádné výbavy vozidla
Technická hodnota mimořádné výbavy vozidla je zbývající část života jednotlivých prvků mimořádné výbavy po technické stránce ke dni ocenění ve srovnání se shodnými prvky továrně zcela novými. Jednotky jsou v %. 3.22 Výchozí cena (CN)
Výchozí cenu lze chápat jako cenu dílu, skupiny nebo vozidla neopotřebenou, továrně novou. Výchozí cenou rozumíme: Prodejní cenu věci s DPH nebo bez DPH, jestliže je tato věc nová na trhu ke dni ocenění. Cena srovnatelná s DPH nebo bez DPH pokud nelze aplikovat bod 1. Cena srovnatelná Určí se cenovým srovnáním přímého nebo parametrického způsobu s možným použitím
zahraničních relací cen s díly, vozidly a skupinami, jenž jsou jako nové na trhu ke dni ocenění. Obvykle se mezi ně řadí i snížení technické úrovně a zastarání morálního charakteru věci oceňované.
3.23 Výchozí cena vozu (CN) Výchozí cenou vozidla pro ocenění vozidla se rozumí:
a) Cena prodejní vozidla nového s DPH nebo bez DPH. Využije se v situaci, kdy je oceňovaný typ vozu ke dni ocenění na trhu nový b) Cena srovnatelná s DPH nebo bez DPH, jestliže není možné stanovit cenu podle bodu a).
3.24 Ceny výchozí skupin a dílů (CND)
Ceny výchozí skupin a dílů nalézají využití jen pokud se jedná o oceňování nezávislých dílů a skupin. Cenou výchozí se zde rozumí cena dílu nebo skupiny ke dní ocenění. Jestliže nelze zjistit prodejní cenu, určí se srovnatelná cena. Jestliže neexistují potřebné dokumenty pro srovnání cen, je možno za výchozí cenu skupiny uvažovat část poměrnou z redukované ceny vozidla.
18
3.25 Výchozí cena části vozu (CNČ)
Tato cena je cena součásti vozidla, která obsahuje pouze některé z jeho skupin. Jestliže není pro takovouto součást vozu cena porovnatelná nebo prodejní, zhotoví se cenový odpočet chybějící ceny od CN vozu celého.Pokud není možno jít touto cestou, určí se CNČ z redukované výchozí ceny vozu celého CR, která se vynásobí součtem poměrných dílů všech skupin, které jsou obsaženy v této části ( ∑ ei ) s úpravou procent, ze vztahu:
CNČ =
CR × ∑ ei
[Kč]
100
Pokud jsou v této části obsaženy pneumatiky, třeba připočíst jejich výchozí cenu 3.26 Výchozí cena pneumatik z prvovýroby (CNPP)
Výchozí cena pneumatik z prvovýroby je cena pneumatik, které byly výrobcem vozu montovány na nové vozy v cenové hladině ke dni ocenění. V případě, že tuto cenu není možné dohledat, použije se cena pneumatik nových, které jsou na vozidle ke dni ocenění, jestliže jsou pro konkrétní vozidlo schváleny.
3.27 Výchozí cena pneumatik na voze (CNPV)
Výchozí cenou pneumatik na vozidle se rozumí jejich cena v době prodeje, tzn. ve stavu novém, které jsou na vozidle ke dni ocenění. Nelze-li tuto cenu stanovit, určí se cena porovnatelná. U protektorovaných pneumatik se výchozí cenou rozumí prodejní cena.
3.28 Výchozí cena mimořádné výbavy vozu (CNVM)
Výchozí cena mimořádné výbavy je cena nových dílčích částí mimořádné výbavy vozidla je dni ocenění, pokud ji nelze zjistit, určí se cena porovnatelná.
19
3.29 Redukovaná výchozí cena vozidla (CR)
Redukovanou výchozí cenou vozu se rozumí výchozí cena vozu, od které je odečtena výchozí cena pneumatik z prvovýroby, přičemž oba subjekty jsou ve stejné cenové hladině s DPH nebo bez DPH, zapsaná dle vztahu:
CR = CN − CPP
[Kč]
3.30 Časová cena (CČ)
Časová cena je cena předmětu ke dni ocenění, která se vypočte tím způsobem, že od prodejní nebo jiné podobné ceny tohoto předmětu určené ke dni ocenění – výchozí ceny bude odečtena suma, která odpovídá pravému opotřebení konkrétní věci, které započalo v okamžiku zakoupení věci jako nové do dne ocenění.
3.31 Časová cena vozu (CČV)
CCV =
THVR × CR + CCPV + CCVM 100
[Kč]
THVR …….redukovaná technická hodnota vozidla [%] CR ……….. redukovaná výchozí cena vozidla
[Kč]
CČPV …… časová cena pneumatik na vozidle
[Kč]
CČVM ……časová cena mimořádné výbavy
[Kč]
20
3.32 Časová cena pneumatik na vozidle (CČPV)
CCPV =
CNPV × THP 100
[Kč]
CNPV - výchozí cena pneumatik na vozidle [Kč] THP - technická hodnota pneu na vozidle [%]
3.33 Časová cena mimořádné výbavy vozidla (CČVM)
CCVM =
CNVM × THVM 100
[Kč]
CNVM ….výchozí cena mimořádné výbavy
[Kč]
THVM …..technická hodnota mimořádné výbavy [%]
3.34 Koeficient prodejnosti (KP)
Koeficient prodejnosti je zprůměrňovaná hodnota dílčích podílů dosažených cen prodejních a časových vozů stejného nebo porovnatelného typu v konkrétní době a místě. 3.35 Obvyklá cena (COB)
Obvyklou cenou rozumíme cenu, která by hypoteticky byla dosažena při prodeji shodného, případně podobného dílu, skupiny nebo vozidla nebo při přinášení shodné nebo podobné služby při tuzemském obchodním styku ke dni ocenění, přičemž se zvažují všechna fakta, která ovlivňují cenu, nicméně nemají na ni vliv mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena se zapisuje s DPH.
21
Cena obvyklá se vypočte ze vztahu: COB = CČV x KP
[Kč]
CČV … časová cena vozidla [Kč] KP - koeficient prodejnosti 3.36 Základní amortizace (ZA)
Základní amortizace je aritmetický průměr základní procentní srážky za dobu provozu (ZAD) a základní procentuální srážky za počet ujetých kilometrů (ZAP) v souladu s amortizačními stupnicemi, které se nachází v příloze č.1.
ZA =
ZAD + ZAP 2
[%]
3.37 Doba provozu (DP)
Doba provozu se počítá od doby prvního přihlášení vozu do provozu do dne ocenění. Jestliže bylo vozidlo vyrobeno v jiném roce než bylo přihlášeno do provozu, použije se doba provozu od 1. ledna dalšího roku po roku výroby. Jestliže na voze proběhla generální oprava (GO), použije se pro vypočtení základní amortizace doba provozování od jejího uskutečnění. K určení základní procentní srážky za dobu provozování se dle amortizačních stupnic použije i započatý rok provozu. Podobný je postup u skupin vozidla. Jestliže proběhla u skupiny celková oprava nebo výměna skupiny za skupinu novou, použije se doba provozu této skupiny ode dne celkové opravy skupiny nebo od data výměny skupiny. 3.38 Počet ujetých kilometrů (PKM)
Počet ujetých kilometrů se počítá od přihlášení vozidla do provozu nebo od generální opravy (GO) do dne ocenění. U skupin vozidla se postupuje stejně.
22
4. Oceňování motorových vozidel 4.1 Prohlídka vozu
Prohlídka vozidla se skládá z rozpoznání, vizuálního hodnocení jeho skupin, zjištění stupně výbavy a provedení zkušební jízdy. 4.1.1 Rozpoznání vozu
Rozpoznání vozu se provede zkontrolováním údajů v dokladech k vozu s údaji na vozidle. Nalezené údaje se zapíší do znaleckého posudku, zapíše se, jestli záznamy spolu souhlasí a také zdali jsou technicky korektní, přičemž hlavním identifikačním artiklem je číslo VIN vozu. 4.1.2 Vizuální hodnocení technického stavu skupin
Dále uvedené metody se týkají situace, kdy vůz nebo jeho agregáty nejsou rozebrány a vše je funkční a je možné použít metody diagnostiky bez demontáže. Mimo technického stavu se při vizuálním hodnocení hodnotí i poruchy, které by jinak nedovolovaly vozidlu provoz po veřejných komunikacích. 4.1.2.1 Motor
Součásti: motor bez součástí – polomotor + příslušenství motoru – karburátor, vstřikovací čerpadlo, podávací palivové čerpadlo, ŘJ, turbodmychadlo, elektrické příslušenství a kompletní spojka. Základ pro posouzení technického stavu tvoří vizuální a poslechová kontrola a posouzení jízdních výkonů vozu – tzn. zrychlení, stoupání, popřípadě maximální dosažitelná rychlost. Také se posoudí celková kvalita vozu, do které patří volnoběžný chod motoru, jeho start, míra hlučnosti, jak bylo o vůz pečováno, zda-li se vyskytují průsaky oleje, celková těsnost potrubí pro provozní kapaliny, stav výfukového systému a přítomnost a míra koroze. Lze rovněž provést dodatečné testy jako je měření výkonu, spotřeby, tlaku ve spalovacím prostoru, tlaku oleje nebo použití diagnostiky pro zjišťování vad na elektronice vozu.
23
Prověření funkce spojky se týká zejména způsobu přenášení točivého momentu a charakteristika záběru spojky ve vztahu k poloze pedálu. 4.1.2.2 Převodový systém
Součásti: převodovka, přídavná převodovka, diferenciál, poloosy. Technický stav převodového ústrojí se zjišťuje na základě prověření funkčnosti jednotlivých částí, jako je jemnost a preciznost řazení jednotlivých stupňů, aktivace a deaktivace náhonů a vůle v systému jako taková. Samozřejmostí je kontrola úniku oleje, celkový vzhled, míra hlučnosti signalizující stav opotřebení a koroze. 4.1.2.3 Zavěšení kol
Součásti: zavěšení včetně kompletního řízení, jednotky odpružení a tlumení, stabilizátory, brzdový systém a kola. Předmětem posouzení je chování vozu během zatáčení, brzdění a projevy podvozku řízení při překonávání nerovností. Kontrolují se vůle v uložení jednotlivých prvků zavěšení a jejich celkový stav včetně posouzení stavu kol, ložisek a účinnosti brzdového systému. Lze rovněž provést diagnostické zkoušky tlumičů a seřízení geometrie 4.1.2.4 Skříň karoserie
Součásti: karoserie bez vybavení opatřená povrchovou úpravou – skelet, dveře, víka, čela. Pohledově se kontroluje celkový vzhled a pravidelnost karoserie, známky oprav, poškození, kvalita lakování, přítomnost koroze a ochranných nátěrů proti korozi, přičemž lze změřit počet vrstev laku. 4.1.2.5 Vybavení karoserie
Součásti: vnitřní a vnější zrcátka, zasklení, sluneční clony, stěrače, ostřik předního okna, přístrojová deska, obložení sloupků, dveří, stropu, zavazadlového prostoru, podlahy, vnější a vnitřní osvětlení a elektroinstalace, ovladače, mechanismy, nárazníky, lišty, spoilery, akumulátor, soustava topení a klimatizace atd.
24
Zkoumá se stav výše jmenovaných částí, jejich funkce, úplnost, přítomnost koroze a těsnící schopnost. 4.1.2.6 Soustava brzd
Brzdová soustava je součástí výbavy karoserie a zavěšení kol, přičemž zde se prověřuje účinnost ruční a provozní brzdy. Lze provést praktické vyzkoušení například změřit délku brzdné dráhy a zhodnotit chování vozu během různých režimů brzdění. 4.1.2.7 Rám a jeho příslušenství
Součásti: samostatný rám, soustav ovládání brzd a elektroinstalace i její části, popřípadě další příslušenství, pokud se nejedná o součást výbavy karoserie. Pohledovou kontrolou se posuzuje celkový stav, úplnost, přítomnost poškození a koroze. 4.1.2.8 Pneumatiky
Stav pneumatik se hodnotí s ohledem na celkový stav, kdy mimo zjevného úbytku tloušťky vzorku pneumatiky je třeba brát v úvahu také celkovou konzistenci pryže, jenž degraduje vlivem stárnutí. Pneumatiky se rozlišují na protektorové a neprotektorové. Jestliže pneumatika vykazuje nadměrné známky stárnutí a je-li hloubka dezénu pod přípustnou hranicí, je obvykle hodnota pneumatiky nulová. 4.1.3 Posouzení výbavy karoserie vozu
Posuzuje se, jestli výbava karoserie vozu souhlasí s daty výrobce pro konkrétní typ vozu a jeho model. V nálezu se zapíše, že výbava odpovídá nebo neodpovídá, přičemž nalezené rozdíly se poznamenají a zapíše se stupeň mimořádné výbavy pokud se ve voze nachází, tzn. stáří, druh a typ výbavy. 4.1.4 Zkušební jízda
Zkušební jízda se absolvuje je-li to možné až poté, co proběhne zkoumání dílčích skupin, přičemž vůz je řízen buď majitelem vozu nebo osobou jím pověřenou.
25
4.2 Stanovení redukované technické hodnoty vozu 4.2.1 Určení základní amortizace (ZA)
Základní amortizace se určí na základě doby, po kterou byl vůz provozován (DP) a počtu ujetých kilometrů (PKM). Pro konkrétní druh vozu se z amortizačních stupnic, které se nachází v příloze č.1 nalezne základní procentní srážka za dobu po kterou byl vůz provozován (ZAD) a základní procentní srážka za počet najetých kilometrů (ZAP). Základní amortizace je poté aritmetickým průměrem těchto výstupů.
(b) = ZA =
(ZAD + ZAP) )
[%]
2
V případě, že je pro nějaký druh vozu napsána pouze základní procentní srážka za do po kterou byl provozován, potom se ZA rovná této hodnotě. Obecná pravidla při použití amortizačních stupnic: 1. tabulky základní amortizace se týkají hlavně vozidel ne více než 25 let starých, přičemž pro vozidla starší než je tato doba tabulky platí pouze orientačně.
2. při určení případných přirážek a srážek (c) k základní amortizaci platí, že technická hodnota skupiny (THS,(d)), u které její technický stav požaduje bezodkladnou CO, může být obvykle nejvíce 20% a nejméně 10% hodnoty skupiny továrně nové nehledě na hodnotu základní amortizace skupiny. Rozmezí určuje náročnost opravy z pohledu práce a dílů. V případě, že u skupiny, s přihlédnutím k technickému stavu už nelze provést opravu, je možné klesnutí její THS pod hranici 10%. To samé platí i pro kompletní vozidlo, pokud u něj již nelze provést opravu, je možné klesnutí jeho THR pod 10%. 3. neobvyklou situací je určení technické hodnoty vozů, u kterých jejich výroba skončila a nevyrábějí pro ně náhradní díly. Tímto byla těžce znesnadněno jejich možné používání a údržba. Týká se to hlavně těch typů vozidel, které nemají 26
své nástupce v modelových řadách. U těchto vozů bude většinou
určena
zůstatková technická hodnota 10% - 15% , přičemž se bude brát v úvahu skutečný technický stav vozu, pokud je vůz schopen bez opravy provozu na pozemních komunikacích. 4. V některých situacích už při odpočtení základní amortizace bude technická hodnota vozidla nebo skupiny menší než 20% vozidla nebo skupiny továrně nového, i když pravý technický stav nalezený při prohlídce je na daleko lepší úrovni. V této situaci se zbývající technická hodnota stanoví ve výši 20% - 30% hodnoty vozidla nebo skupiny továrně nového dle aktuálního stavu. U výpočtu ZA se zapíše: Technický stav hodnocen – stanovena hodnota v intervalu 20% 30% - nehledě na vypočtenou hodnotu základní amortizace.
4.2.2 Určení technického stavu skupiny při prohlídce (c)
Základní amortizace vystihuje obecný dopad deformací a stárnutí součástí na vlastnosti vozu. Degradací technické hodnoty továrně nového vozidla o vlivem amortizace je docíleno jakéhosi porovnávacího vzoru, přičemž je možné říci, že jeho technický stav je poplatný době, po kterou byl vůz provozován a počtu najetých kilometrů, tedy úměrně ZA. Avšak stav posuzovaného vozu se stejným stářím a počtem kilometrů se může od tohoto vzoru v mnohém lišit. Posláním znalce je tedy zhodnotit, zda stav oceňovaného vozu je úměrný pomyslnému vzoru nebo se vzdaluje. Odchylky od tohoto vzoru se ohodnocují procentní přirážkou nebo srážkou k základní amortizaci. Přirážkou se ohodnotí stav vozu po provedené opravě nebo v případě minimálního využívání vozu. Srážkou se naopak ohodnocuje přítomnost koroze, špatná údržba, případně porucha a deformace. Přirážka nebo srážka 0% vyjadřuje, že stav vozu je poplatný ZA, tzn. době provozování a počtu kilometrů. Přirážka 5% by znamenala, že je vůz lepší než je odpovídající ZA. Srážka 10% by vyjadřovala, že je vůz o 10% horší než údaj základní amortizace. Technické zhodnocení vozidla je přitom možné pouze do hodnoty vozu továrně nového, za daných předpokladů není možné sestavit z nových součástí vůz lepší než byl vůz továrně nový.
27
4.2.3 Určení poměrného dílu skupiny (PDS)
Poměrný díl skupiny z vozidla bez pneumatik jako celku se stanoví podle druhu vozidla z tabulek v příloze č.2 nebo podle 3.18, jednotky jsou vyjádřeny v %. 4.2.4 Určení poměrné technické hodnoty skupiny (PTHS)
Poměrná technická hodnota skupiny se vyjádří ze vztahu:
PTHS = f =
a × (100− b) × (100± c) × e THSN× (100− ZA) × (100± tech.stav) × PDS = 106 106
[%]
V situaci stanovení základní amortizace podle stavu 4. tohoto standardu se pro vyplnění sloupce použije následující vztah:
PTHS = f =
d × e THS × PDS = 100 100
[%]
Ostatní sloupce se v tomto případě v tabulce redukované technické hodnoty nevyplní.
4.2.5 Výpočet redukované technické hodnoty vozidla
Redukovaná technická hodnota vozidla se vypočte jako součet poměrných technických hodnot skupin. THVR = ∑ PTHS = ∑ f
To znamená součtem sloupce f v tabulce výpočtu redukované technické hodnoty.
28
Tabulka výpočtu redukované technické hodnoty Skupina (alternativy
(a)
(b)
(c)
(d)
(e)
(f)
THSN
ZA
Technický
THS
PDS
PTHS
%
%
%
podle koncepce vozidla)
stav %
%
±%
Redukovaná technická hodnota vozidla THVR = Tabulka1-Znalecký standard č.1/2005 Rozdělení na skupiny podléhá údajům v příloze č.2. Předpokládá se, že žádná ze skupin neprošla CO a základní technický stav a amortizace všech skupin při vizuální prohlídce jsou totožné, poté lze vypočíst THVR pro vůz bez pneumatik jako komplet.
4.3 Určení časové ceny vozu 4.3.1 Určení výchozí ceny vozu (CN)
Výchozí cena vozu CN se stanoví podle 3.23, přičemž způsob stanovení ceny musí být zapsán ve znaleckém posudku i s exaktním zdrojem. 4.3.2 Určení redukované výchozí ceny vozu (CR)
Najde se výchozí cena pneumatik z prvovýroby podle 3.27 a odečte se od výchozí ceny vozu dle vztahu: CR = CN − CNPP
29
%
4.3.3 Určení časové ceny pneu na vozidle
U pneumatik, jež jsou součástí vozu a rezervního kola se zjistí jejich výchozí cena CNPV. Určí se technická hodnota THP, která je závislá na míře opotřebení vzorku a aktuálním stavu. Časová cena pneumatik namontovaných na vozidle (CČPV) se zjistí součtem časových cen CČ všech pneumatik. 4.3.4 Stanovení časové ceny mimořádné výbavy vozu (CČVM)
U dílčích částí mimořádné výbavy popsané v 3. 14 se určí jejich výchozí cena CNVM a technická hodnota THVM podle stáří a aktuálním stavu. Časová cena mimořádné výbavy CČVM se stanoví podle 3.34 součtem cen časových dílčích částí mimořádné výbavy, přičemž se zahrnou úpravy díly nestandardními. 4.3.5 Výpočet časové ceny vozu
Časová cena vozu uvedená v 3.32 se získá tím způsobem, že se vynásobí redukovaná výchozí cena vozu redukovanou technickou hodnotou vozu a připočte se časová cena pneumatik na voze a časová cena prvků mimořádné výbavy dle vztahu:
CCV =
THVR × CR + CCPV + CCVM 100
[Kč]
4.4 Určení obvyklé ceny vozu 4.4.1 Stanovení koeficientu prodejnosti
Koeficient prodejnosti se zjistí z prodejních a časových cen vozů stejného, případně porovnatelného typu, dosažených v období a lokaci během ocenění vozu a prodejnách vozidel ojetých. Určení koeficientu prodejnosti pro konkrétní typ se realizuje tak, že u vozidel z realizovaných prodejů se zjistí jejich technický stav, určí se základní amortizace – většinou pouze na základě jejich DP a PKM a vypočte se časová cena vozidla -i(CČVi).
30
Koeficient prodejnosti prodaného vozidla KPi se získá dle vztahu:
KPi =
cenaprodejnívozidla − i − cenacasovavozidla − i − (CCVi )
Koeficient prodejnosti pro konkrétní typ se poté vypočte jako průměrný z koeficientů prodejnosti dílčích vozů KPi dle vzorce:
n
KP =
∑ KP
i
i =1
n
n …počet zjištěných KP dílčích prodaných vozidel, přičemž dostačuje zahrnout 15 vozidel do výpočtu KP. V případě, že tohoto čísla nelze dosáhnout, použijí se všechna dostupná prodaná vozidla bez prodejů s významně vychylujícími se hodnotami. 4.4.2 Výpočet obvyklé ceny vozu
Obvyklá cena vozidla o známé časové ceně CČV se získá ze vzorce: COB = CČV x KP
31
5. Přílohy Příloha č.1 Amortizační stupnice pro osobní automobily Základní procentuální srážka za dobu provozu (ZAD) Doba provozu vozidla roky
% srážka za rok provozu pro vozidla do zdvihového objemu 950 cm3
1 15 2 25 3 33 4 40 5 45 6 50 7 55 8 60 9 65 10 70 11 74 12 78 13 82 14 86 15 a další 90 Tabulka2 – Znalecký standard č.1/2005
% srážka za rok provozu pro vozidla od zdvihového objemu 951 cm3 do 2.000 cm3 25 33 40 45 50 55 60 65 70 74 78 82 86 90 90
% srážka za rok provozu pro vozidla o zdvihovém objemu od 2.001 cm3 33 40 45 50 55 60 65 70 74 78 82 86 90 90 90
Základní procentuální srážka za počet ujetých km (ZAP) Osobní automobily se zdvihovým objemem válců motoru [cm3] do 950 951 – 2000 2001 – 3000 nad 3000
Rozsah ujetých kilometrů do prvních 15.000 další do prvních 20.000 další do prvních 30.000 další do prvních 40.000 další
Tabulka3 – Znalecký standard č.1/2005
32
% srážka za každých 1000 km čtyřdobý motor a ostatní skupiny 1,33 0,67 1,00 0,50 0,67 0,33 0,50 0,25
Pro skupinu dvoudobý motor se pro další výpočet uvažuje vypočtená základní amortizace (průměr srážky za dobu provozu a srážky za počet ujetých kilometrů) násobená koeficientem 1,5. Objem motoru Wankel se pro srovnání násobí koeficientem 2. Příloha č.2 Rozdělení vozů bez pneumatik – osobní automobily s pohonem jedné nápravy, hodnoty v % Druh motoru
motor+spojka převodovka rozvodovka (hnací hřídel) zadní náprava přední náprava +mech.řízení rám skříň karoserie výbava karoserie
zážehový čtyřdobý zážehový dvoudobý vznětový čtyřdobý motor motor motor motor motor motor motor Motor motor vpředu, vzadu, vpředu, vpředu, vzadu, vpředu, vpředu, vzadu, vpředu, zadní zadní přední zadní zadní přední zadní zadní přední pohon pohon pohon pohon pohon pohon pohon pohon pohon 20 20 20 15 15 15 25 25 25 7 7 7 15 15 10 10 10 15 8 8 8 4 4 4 10 2 23
0 25
30
10 2 0 23 25 30
11 2 23
0 25
10 2 25
30
0 27
33
Tabulka4 – Znalecký standard č.1/2005
33
10 2 0 25 27 33
11 2 25
0 27
33
10 2 21
0 23
27
10 2 0 21 23 27
11 2 21
0 23
27
Rozdělení vozidel bez pneumatik – osobní automobily s pohonem čtyř kol včetně terénních automobilů, hodnoty v % Druh motoru motor + spojka převodovka + rozvodovka zadní náprava + rozvodovka + hnací hřídel přední náprava + mech. řízení + rozvodovka + hnací hřídel rám skříň karoserie výbava karoserie
osobní 19
zážehový motor terénní s karoserií uzavřenou s plachtou 21 21
osobní 24
vznětový motor terénní s karoserií uzavřenou s plachtou 24 24
7
12
12
7
11
11
8
8
8
8
7
7
13
14
14
13
13
13
2 22
0 24 29
5 21
0 26
5 20
19
0 25 20
Tabulka5 – znalecký standard č.1/2005
34
2 20
0 22 26
5 21
0 26 19
5 20
0 25 20
6. Stanovení tržní hodnoty osobního vozu Znalec :
Michal Houf
Adresát :
Krista Heralová, Karlova 16, Varnsdorf, 40747
Znalecký posudek o ceně motorového vozidla
Počet stran : 7
Počet předaných vyhotovení : 1
Znalecký posudek je vypracován s využitím metodiky, doporučené Znaleckým standardem č. I/2005
35
0. ÚVOD 0.1
Žadatel o znalecký posudek
Krista Heralová, Karlova 16, Varnsdorf, 40747. Vyžádání písemné ze dne 10.6. 2010, termín vypracování znaleckého posudku 20.6.2010. Účel vyžádání znaleckého posudku
Stanovení tržní hodnoty osobního vozu. 0.2
Datum, ke kterému má být cena vozidla stanovena
20.6.2010 0.3
Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Protokol o měření emisí, protokol o technické prohlídce, TP, OTP, servisní knížka.
1.
Nález
1.1
Identifikace vozidla
Značka a typ vozidla : Renault Thalia Druh vozidla : Osobní Technický průkaz série, číslo : 5485683224 Osvědčení o TP platné do : 11.4. 2015 Výrobní číslo vozidla / rok výroby : 2003 VIN nebo výrobní. číslo karosérie / rok výroby : VF1LB290535702898/ 2003 Druh karosérie (nevyplývá-li jednoznačně z typového označení nebo druhu vozidla) : Výrobní číslo motoru / rok výroby : 4G62G654/ 2003 Obsah, druh, výkon motoru : 1495, vznětový, 48kW
36
Druh a rozměr pneu prvomontáže : 165/60/R14 Schválené změny proti původnímu typu dle TP : žádné Registrační značka (SPZ) vozidla : 1U5 5514 Datum prvního uvedení do provozu : 25.5. 2003 Držitel vozidla : Krista Heralová Počet předchozích držitelů : 0 Stav počítače ujetých kilometrů : 51 826 Údaje o počtu ujetých kilometrů dle sdělení držitele : 51 826 Údaje na vozidle s údaji v dokumentaci ne – souhlasí : souhlasí 1.2 Údaje o opravách Pneumatiky vyměněny za nové stejných rozměrů a konstrukce.
Výbava vozidla
Výbava vozidla odpovídá údajům výrobce, žádná mimořádná výbava. 1.4 Prohlídka a zkušební jízda
Technický stav vozidla zjištěn prohlídkou dne: 11.6. 2010 Za účasti: Krista Heralová Zkušební jízda dne: 11.6. 2010 Vozidlo řídil: Krista Heralová Stav vozovky, atmosférické podmínky: dobrý, teplota 22 stupňů celsia. Stabilita vozidla
- v přímé jízdě dobrá - při brzdění provozní brzdou dobrá
37
1.5 Technický stav jednotlivých skupin vozidla
Motor – akcelerace a stoupavost vozu přiměřená, bez výhrad, maximální rychlost nebyla zjišťována. Funkce motoru bez závad, pravidelná, hlučnost v mezích, údržba dobrá, únik provozních kapalin žádné, výfukový systém těsný, kouřivost minimální. Převodové ústrojí – řazení všech rychlostních stupňů snadné, bez vůlí. Celkově nebyly zjištěny žádné vůle v ústrojí, únik maziv nulový, hlučnost žádná, celkový stav odpovídající. Nápravy – stabilita vozidla při jízdě zatáčkou v přímém směru dobrá, vůle v uložení dílů náprav žádná, mechanismus a převod řízení bez vůlí, stav kol a dílů odpružení dobrý, účinnost brzdové soustavy dobrá. Výbava karoserie a příslušenství – opotřebení výbavy minimální, vzhled dobrý, funkčnost bez výhrad, těsnost v pořádku, koroze se nevyskytuje. Pneumatiky – neprotektorované, velmi málo opotřebené, žádné znaky stárnutí směsi. Výbava vozidla – souhlasí, žádná mimořádné výbava. 1.6 Pneumatiky
Výchozí cena pneu prvomontáže CNPP = 5 ks x 962 Kč = 4810 Kč
38
Pneumatiky na vozidle : Pneu
LP
PP
LZ
PZ
R
Typ
letní
letní
letní
letní
letní
Rozměr, označení
165/60/14
165/60/14
165/60/14
165/60/14
165/60/14
Druh (prvovýroba nebo protektor)
prvovýroba
prvovýroba
prvovýroba
prvovýroba
prvovýroba
směrový
směrový
směrový
směrový
směrový
Dezén (ozn.) Výchozí cena pláště
(Kč)
962
962
962
962
962
Výchozí cena duše
(Kč)
-
-
-
-
-
Celková výchozí cena pneu (Kč)
962
962
962
962
962
Technická hodnota THP
(%)
95
95
95
95
100
(Kč)
914
914
914
914
962
Časová cena CČPV
Celkem časová cena pneu na vozidle CČPV1 = 4570 Kč (Viz. 1.34 Standardu) 1.7.
Mimořádná výbava :
Druh, typ
Ks
Výchozí cena CNVM (Kč)
Stáří (roků)
Stav při prohlídce
Cena časová výbavy mimořádné – CČVM – celkem Kč : (Viz. 1.35 Standardu)
39
Technická hodnota THVM (%)
Časová cena CČVM (Kč)
2.
Posudek
2.1
Stanovení technické hodnoty vozidla
2.1.1 Výpočet základní amortizace Doba provozu DP = 7 roků,
ZAD = 60 %
Pramen, eventuální zdůvodnění: Osvědčení o technické prohlídce Počet ujetých km
PKM = 51826
ZAP = 16,5 %
Pramen, eventuální zdůvodnění: Stav tachometru Aritmetický průměr ZA = 38,25 % (eventuálně odděleně pro skupiny s odlišnou DP, PKM) 2.1.2 Výpočet redukované technické hodnoty vozidla (c) Technický stav (%) (%) (%) Vozidlo jako celek 100 38,25 0,0 Redukovaná technická hodnota vozidla THVR Skupina (alternativy dle koncepce vozidla)
2.2
(a) THSN
(b) ZA
Výchozí cena vozidla
Výše výchozí ceny vozidla CN = 249 000 Kč Pramen, eventuálně zdůvodnění: Renault Česká republika
40
(d) THS
(e) PDS
(f) PTHS
(%) 61,75
(%) 100
(%) 61,75 61,75
2.3 Výpočet časové ceny vozidla
Výchozí cena
CN
Výchozí cena pneu prvomontáže
CNPP
Redukovaná cena vozidla
CR
Redukovaná technická hodnota vozidla
THVR
THVR x CR
249 000 Kč 4810 Kč 244 190Kč 61,75 % 150 787 Kč
Časová cena pneu na vozidle
CČPV
4570 Kč
Časová cena mimořádné výbavy
CČVM
0 Kč
Časová cena vozidla
CČV
Časová cena vozidla po zaokrouhlení
155 357 Kč 155 000 Kč
2.4 Výpočet obvyklé ceny vozidla
Koeficient prodejnosti vozidla KP = 0,75 Pramen eventuální zdůvodnění : Výpočet KP na základě údajů vozů stejného typu Obvyklá cena vozidla COB = CČV x KP = 116 250 Kč Obvyklá cena vozidla po zaokrouhlení :
Kč……116 000……………
Slovy : stošestnácttisíc korun českých Obvyklá cena je vyjádřena v úrovni cen s DPH.
V Rumburku dne 17.6. 2010
41
B.Praktická část 7. Ocenění 7.1 Ocenění rodinného domu Stanovení aktuální tržní hodnoty Odhad tržní hodnoty č.1 Rodinný dům č.p. 17 Nacházejícího se na adrese Krásnolipská 17,40801,Rumburk,Česká Republika V katastrálním území Rumburk
42
Objednatel ocenění: Bankovní institut vysoká škola a.s. Účel ocenění: stanovení obvyklé ceny majetku Ocenění provedeno ke dni: 4. únor 2010 Ocenění vypracoval: Michal Houf Krásnolipská 17 Rumburk, 40801
43
Seznam částí ocenění: • Úvod • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Pozemek • Vedlejší stavby a garáž • Trvalé porosty • Rodinný dům • Konstrukční řešení a vybavenost • Analýza nejvyššího a nejlepšího využití • Ocenění – úvod • Volba metod ocenění • Porovnávací metoda • Stanovení tržní hodnoty pozemku • Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku • Nákladová metoda • Závěr Přílohy: Příloha č.1 Výpis z katastru nemovitostí – parcela Příloha č.2 Snímek katastrální mapy
44
Úvod Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvažují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení životního prostředí, přechodné poruchy v zásobování, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí především poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku, vyplývajících z osobních vztahů k majetku, případně lokalitě, kde se majetek nachází. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl proveden k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 4.2.2010. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování odhadu nijak komerčně využíván, ani není v souvislosti s ním uzavřena libovolná nájemní smlouva. Podle požadavku objednatele ocenění jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z nájemního vztahu.
Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování majetku a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, dále právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.
45
Při zpracování oceněni majetku jsem bral v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a využitelnost pozemku • velikost, technický stav a využitelnost stávající budovy, a venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší využití majetku • převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technický ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Popis lokality
Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 17 se nachází v Ústeckém kraji v okrese Děčín v obci Rumburk. Obec je dobře zabezpečena po všech stránkách občanskou vybaveností, je plně plynofikována a pokryta vodovodními sítěmi. V obci jsou zřízeny mateřské a základní školy, v kulturním domě jsou k dispozici mimoškolní aktivity. Mají zde ordinaci dětský lékař, všeobecní lékaři a zubní lékaři. Spojení s okolními městy Varnsdorf, Šluknov, Česká lípa, Liberec atd. zabezpečuje autobusová doprava. V obci bylo evidováno k roku 2007 celkem 11 328 obyvatel a katastrální výměra je 24,69 km². Obec leží v nadmořské výšce 387m.
46
Oceňovaný majetek
Jedinou činností v rodinném domě je vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Pozemek
Pozemek je situován v obci Rumburk v ulici Krásnolipská. Jako celek půdorys do tvaru L. Z jižní strany hraničí s místní komunikací, z východní strany se sousedními domy, ze západní strany lze vidět sousedící zahradu a severní strana je hranicí se sousedním domem. Pozemek parc.č. 1832 o výměře 863 m2 je zastavěn budovou č.p. 17, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu a dvoru. Přípojky elektro, plynu a vody vedou přes podzemní přípojky pozemkem a v místě připojení po pozemcích obecních. Kanalizace je řešena napojením na ČOV. Pozemek je oplocen dřevěným plotem na ocelových sloupcích. Zámková dlažba je u příjezdu na dvorku před domem. Venkovní úpravy
Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Obrubníky z prostého betonu 2. Dřevěný plot na ocelových sloupcích 3. Vrata svařovaná z ocelových profilů 4. Vrátka svařovaná z ocelových profilů 5. Zpevněná plocha z betonové zámkové dlažby 6. Přípojka vody z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Krásnolipská 7. Přípojka elektro vedená zemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Krásnolipská 8. Přípojka kanalizace z trub kameninových, vedená z domu do uličního řadu vedeného v ulici Krásnolipská 9. Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného za oplocením do domu
47
Rodinný dům
Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům obdélníkového půdorysu s kratší stanou umístěnou rovnoběžně s ulicí. Stavba má 2 nadzemní podlaží a podkroví. V prvním nadzemním podlaží jsou umístěny následující místnosti: zádveří, chodba, šatna,sklep a garáž. V druhém nadzemním podlaží je WC, koupelna, obývací pokoj, kuchyň a pracovna.V podkroví je koupelna, WC, ložnice a dva pokoje s balkonem. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení a stavba nemá víc jak tři kolaudované byty.
Konstrukční řešení a vybavenost
Základové konstrukce jsou z prostého betonu ve tvaru základových pásů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z cihel. Vodorovné konstrukce jsou hurdiskové. Střešní nosná konstrukce dřevěná, vaznicová. Střešní
krytina
je
z betonových
dvoudrážkových
tašek.
Klempířské
konstrukce
z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka, štuková, opatřená nátěrem.V roce 2005 byl objekt tepelně izolován polystyrenem. Schody jsou vyrobeny z masivního dubového dřeva. Dveře jsou dřevěné, náplňové, osazeny do ocelových zárubní. Okna jsou plastová euro okna, s dvojitým sklem včetně mikroventilace. V koupelnách a WC je keramický obklad do výše stropu. Obytné místnosti jsou pokryty kvalitní laminátovou podlahou, obývací pokoj je pokryt korkovou podlahou. Vytápění je ústřední plynové teplovodní s litinovými otopnými tělesy. Plynový kotel je typu Vailant. Elektroinstalace je zavedená světelná s pojistnými automaty. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler o objemu 150 litrů. Svislé i ležaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynoelektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje
48
vanu, umyvadla a sprchový kout. Záchod je standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par a televizní anténu. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití
Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je 18 let po kolaudaci, tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedené skutečnosti jsem toho názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
49
Ocenění Úvod ocenění
Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda
Analyzuje tržní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda
Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda
Analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávající, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všech tří metod ocenění. Volba metody ocenění
Vzhledem k lokalitě, ve které se oceňovaný dům nachází, jsem zvolil metodu porovnávací a metodu nákladovou.Příjmovou metodu jsem se rozhodl pro tento případ nepoužít, jelikož v této lokalitě je pronájem takovýchto prostor finančně nevýhodný.
50
Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku
Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzal v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 445 000,- Kč
A je kalkulována následovně: 863 × 516 = 445 000 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce.
51
Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK
Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku
1
2
3
Název pozemku
Rumburk
Stavební parcela
stavební parcela
stavební parcela
Parcelní číslo
1831
N/A
N/A
N/A
Katastrální území
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Obec
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Okres
Děčín
Děčín
Děčín
Děčín
Adresa pozemku
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
Rozloha pozemku v m2
495 000
350 000
756 000
900
700
1200
550
500
630
1.2.2010
1.1.2010
3.2.2010
1
1
1
550
500
630
863
Cena za 1 m2
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce
Nabídka
Korekce
0,9
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Upravená hodnota Bez věcných břemen
Využití podle územního plánu
Rodinný dům
Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Nejsou
1
1
1
500
567
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
495
500
567
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
495
500
567
Ano
Korekce
567 Absolutní vlastnictví
495
Rodinný dům
Korekce
0,9
500 Absolutní vlastnictví
Bez věcných břemen
Upravená hodnota
Nabídka 1
495 Absolutní vlastnictví
Korekce Existence věcných břemen Korekce
Prodej
Ano
Ano
1
1
1
495
500
567
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
495
500
567
D. Technické parametry
52
Lokalita
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1
Upravená hodnota Tvar pozemku
1
495 Pravidelný
Pravidelný 1
Upravená hodnota
Mírně svažitý
Korekce Upravená hodnota Kompletní
1
Upravená hodnota Kontaminace půdy
Nezjištěna 1
Upravená hodnota Dopravní obslužnost
Autobus 1
Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobré
1
Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů
Ne
1
Upravená hodnota
Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
567 Ne
1
495
Jiná technická korekce
1
500 Ne
Korekce
567 Dobrá
1
495 Ne
1
500 Dobrá
Korekce
567 Autobus
1
495 Dobré
1
500 Autobus
Korekce
567 Nezjištěna
1
495 Autobus
1
500 Nezjištěna
Korekce
567 Kompletní
1
495 Nezjištěna
1
500 Kompletní
Korekce
567 Mírně svažitý
1
495 Kompletní
1
500 Mírně svažitý
1
Dostupnost inženýrských sítí
567 Pravidelný
1
495 Mírně svažitý
1
500 Pravidelný
Korekce Svažitost
Dobrá
1
500 Neaplikováno
567 Neaplikováno
1
1
1
495
500
567
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
863 Obdobný
Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost
Dobrá
Menší 1
1,2
0,8
495
600
453
Obdobná
Korekce Upravená hodnota
Větší
Obdobná
Obdobná
1
1
1
495
600
453
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
516
495
600
453
Rozloha pozemku
863
900
700
1200
Celková porovnávací hodnota
516
Jednotková hodnota Tržní hodnota v Kč/m2
Zaokrouhleno
Výpis oceňované parcely číslo parcely
Výměra v m2 1832
863
516
53
445 308
445 000
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku
Při analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu rodinné domy, které byly ve městě Rumburk v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto porovnávané nemovitosti se nacházejí v obdobných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě těchto skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 2 900 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
54
Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
1 Rodinný dům
Parcelní číslo
2
3
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1832
Adresa nemovitosti
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Katastrální území
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Obec
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Rumburk
Okres
Děčín
Děčín
Děčín
Děčín
B. Údaje o pozemku Plocha pozemku
863
1280
801
Hodnota za 1 m2 516 516 516 pozemku Hodnota pozemku 445308 470592 660480 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží
516
Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
912
123 X
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Datum transakce
128
141
118
2 380 000
4 100 000
2 800 000
1909408
3439520
2386684
14917,25
24393,75
20226,14
1.1.2010
1.2.2010
1.10.2009
1
1
1
14917,25
24393,75
20226,14
Korekce Upravená hodnota
413316
D. Právní údaje Druh transakce
Prodej
Nabídka
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
1
0,9
1
14917,25
21954,37
20226,14
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce
Ano
Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce
Rodinný dům
Prodej
Absolutní
Absolutní
1
1
1
14917,25
21954,37
20226,14
Ne
Ne
Ne
1
1
1
14917,25
21954,37
20226,14
Rodinný dům
Rodinný dům 1
Rodinný dům 1
55
1
Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano
Ano
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
21954,37
14917,25
Ne
Ano
1
1
1
14917,25
21954,37
20226,14
Ne
Upravená hodnota
20226,14
Ne
Ne
1
1
1
14917,25
21954,37
20226,14
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Porovnatelná
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Velmi dobrý
1
1
14917,25
21954,37
20226,14
Dobrý
Upravená hodnota Výborná
Výborný
Funkční využitelnost budovy
Dobrá
0,9
1
16408,98
19758,93
20226,14
Dobrý
1
1
16408,98
19758,93
20226,14
Dobrá
Dopravní obslužnost
Autobus
Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování
Dobrá
Upravená hodnota Velmi dobrá
Upravená hodnota
Korekce
N/A
16408,98
19758,93
20226,14
Dobrý
Dobrý
1
1
1
16408,98
19758,93
20226,14
Autobus
Autobus
1
1
1
16408,98
19758,93
20226,14
Dobrá
Dobrá
1
1
1
16408,98
19758,93
20226,14
Dobrá
Korekce
Jiná technická korekce
1
Dobrá
Korekce
Atraktivita objektu
1
Autobus
Korekce
Dobrá
1
Dobrý
Upravená hodnota
Výborná
1
Korekce
Další možný rozvoj nemovitosti Korekce
Výborná
Dobrá
Upravená hodnota
Velmi dobrý
1,1
Výborná
Upravená hodnota
Porovnatelná
1
Korekce
Technická vybavenost budovy Korekce
Porovnatelná
Velmi dobrá
Dobrá
1,1
1
1,1
18049,89
19758,93
22248,75
N/A
N/A
1
N/A
1
56
1
Upravená hodnota
18049,89
19758,93
22248,75
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
Obdobný
Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
Větší
Obdobný
1
0,7
1,1
18049,89
13831,25
24473,62
N/A
N/A
Korekce
N/A
1
1
1
18049,89
13831,25
24473,62
18248,736
18049,89
13831,25
24473,62
2244594,528
2310385,92
1950206,25
2887887,16
445308
470592
660480
413316
2897622,44
2780977,92
2610686,25
3301203,16
Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota
Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakožto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítaná částka, která reprezentuje kumulované odpisy na snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány takto: • fyzický odpis je snížení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí • funkční nedostatek je snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná 57
konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku • ekonomický nedostatek je neodstranitelné snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 4 080 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.
NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem
Rodinný dům 1832
Rumburk
Děčín Koef. využitelnosti Klasická, zděná 18 let 18 let 82 let
0,9
123 2 nadzemní
podkroví 123 354 863 4946 Kč/m3 4268398
Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
8% 8% 0%
Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem
3926926 3585454 0
50 000
Pozemek
445 000
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
4080454 4 080 000
58
Ocenění (§ 5)
Základní cena rodinného domu uvedená v příloze č.6 Vyhlášky č. 3/2008 se vynásobí koeficienty K4, K5, Ki, Kp podle vzorce: ZCU = ZC × K4 × K5 × Ki × Kp
ZC – základní cena podle přílohy č. 6 (1 975,-) K4 - koeficient vybavení stavby (1,5184) K5 – koeficient polohový (1- příloha č.14) Ki – koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 (2,173) Kp – koeficient prodejnosti (0,759) ZCU = 1975×1,5184×1×2,173×0,759 ZCU = 4946
Výpočet základní ceny za m3 obestavěného prostoru rodinného domu dle vyhlášky č.3/2008 Sb. a změn provedených vyhláškou č. 456/2008 Sb.
Závěr ocenění: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 3.3.2010. Pojmy obvyklá cena popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Váha (%)
Indikace (Kč)
Porovnávací metoda
Vážený průměr (Kč)
2 900 000
80
2 320 000
Příjmová metoda
N/A
0
0
Nákladová metoda
4 080 000
20
816 000
Výsledná cena
3 136 000
Zaokrouhleno
3 140 000
59
Oceňovaný majetek patří mezi běžně obchodovatelné nemovitosti na realitním trhu. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci zřídka pronajímán. Tato oceňovaná nemovitost slouží pouze k uspokojení bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace tržní hodnoty příjmovou metodou proto nebyla při analýze finální hodnoty uvažována. Vzhledem k tomu, že oceňovaný majetek byl kolaudován před dvanácti lety, má proto své opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudil váhu 20 %.
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 3.3.2010 reprezentovaná částkou: 3 140 000 Kč (slovy: tři miliony sto čtyřicet tisíc korun českých)
Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 60
Přílohy:
Příloha č.1 Výpis z katastru nemovitostí – parcela Informace o parcele Parcelní číslo:
1831
Výměra [m2]:
125
Katastrální území:
Rumburk 743518
Číslo LV:
2142
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitostí
Mapový list:
DKM
Určení výměry:
Ze souřadnic v S-JTSK
Druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
Budova na parcele: č.p. 285 Jméno SJM Houf Jiří Ing. a Houfová Hana Adresa Ing. Jiří Houf Krásnolipská 285/17, Rumburk, Rumburk 1, 408 01 Hana Houfová Krásnolipská 285/17, Rumburk, Rumburk 1, 408 01 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy
61
Příloha č.2 Snímek katastrální mapy
62
7.2 Ocenění skladovací haly Stanovení aktuální tržní hodnoty Odhad tržní hodnoty č.2 Skladovací haly Nacházející se na adrese Žitná 218/19,40801,Rumburk,Česká Republika V katastrálním území Rumburk
Objednatel ocenění: Bankovní institut vysoká škola a.s. Účel ocenění: stanovení obvyklé ceny majetku Ocenění provedeno ke dni: 22. únor 2010 Ocenění vypracoval: Michal Houf Krásnolipská 17 Rumburk, 40801
63
Seznam částí ocenění: • Úvodní zpráva • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Pozemek • Vedlejší stavby a venkovní úpravy • Budovy • Analýza nejvyššího a nejlepšího využití • Ocenění • Porovnávací metoda • Příjmová metoda • Nákladová metoda • Závěr Přílohy:
Příloha č.3 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č.4 Snímek katastrální mapy
64
Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj osobní názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 22. únoru 2010 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovené základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán v katastrálním úřadu v Rumburku, na listu vlastnictví 2519 pro katastrální území Rumburk, obec Rumburk, okres Děčín. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.2. 2010 je přiložen v příloze této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (22. únoru 2010) užíván výhradně vlastníkem areálu ke skladovacím účelům. Vzhledem k tomu, že žádná část objektu nebyla pronajata za jiné než tržní nájemné nebo bezúplatně a zároveň není známa žádná právní, technická nebo jiná okolnost, která by bránila případnému pronájmu areálu za tržní nájemné, jsem majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakýchkoli
65
omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -
polohu, velikost a využitelnost pozemku
-
velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
-
nejvyšší a nejlepší využití majetku
-
převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu
-
náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení.Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.
-
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě
-
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
Předmětem ocenění jdou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek je situován ve městě Rumburk, nedaleko středu města. Město Rumburk je průmyslovým městem, situovaným ve šluknovském výběžku a v současné době má 11 328 obyvatel. Komerční atraktivita lokality je průměrná. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou a hromadnou dopravu. Zastávka linkového
66
autobusu i nádraží Českých drah je v dochůdné vzdálenosti od oceňovaného areálu.Parkování je možně za hranicí areálu nebo přímo uvnitř na vyznačených parkovacích místech.Okolní zástavba je převážně průmyslová, doplněná nízko a středně podlažní obytnou zástavbou.
Oceňovaný majetek Předmětem podnikání společnosti STI Obaly + Display s.r.o. je zprostředkování obchodu a služeb, reklamní činnost a marketing, pronájem a půjčování věcí movitých, velkoobchod, specializovaný maloobchod a maloobchod se smíšeným zbožím, výroba vlákniny, papíru a lepenky a zboží z těchto materiálů, grafické práce a kresličské práce, zastupování v celním řízení. Celý oceňovaný majetek je prostorově ohraničený a tvoří jediný areál. Budova byla vybudována v roce 2001.
Pozemek Oceňovaný pozemek sestává ze dvou pozemkových parcel, přičemž obě se nacházejí v katastrálním území Rumburk. Pozemek je rovinný, jeho celkový tvar je nepravidelný. Pozemek je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody včetně rozvodu plynu. Nezastavěné plochy jsou z 98% pokryty asfaltovou plochou. Celková výměra pozemku je 9644 m 2 . Seznam pozemkových parcel je uveden v části „Ocenění“ této zprávy.
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky a rozvody inženýrských sítí, různé technologické rozvody, zpevněné plochy a komunikace, drobné stavby, přístřešky a oplocení.
67
Budova Výrobní a skladovací hala Hala je umístěna v severní části areálu. Není nijak provozně ani technicky spojena s ostatními
budovami.
Byla
postavena
v roce
2001.
Dispozičně
obsahuje
výrobní/skladovací prostor s vestavkem v levém spodním rohu půdorysu. Nosnou konstrukci tvoří lehký ocelový skelet. Opláštění i zastřešení je tvořeno lakovaným pozinkovaným plechem. Podlahu tvoří betonová mazanina. Do objektu jsou zavedeny všechny obvyklé technické rozvody. Vytápění tvoří zavěšené plynové jednotky. Většinu prvků lze hodnotit jako standardní. Technický stav budovy je velmi dobrý, odpovídající stáří a způsobu využívání. Údržba je prováděna dobře a pravidelně. Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části „Ocenění“ této zprávy.
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití nemovitosti odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je ve velmi dobrém stavu, základní údržba je prováděna. Není tedy nutné vynaložení rozsáhlých investic na rekonstrukci nebo na jeho uvedení do 68
provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Využití majetku je tudíž fyzicky možné a rovněž je splněno kritérium finanční proveditelnosti. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že nemovitost je využívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
Ocenění Úvod
Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda – analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny
nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.
K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část
může být snížena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem použil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem použil porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem použil všech tří metod.
69
Stanovení tržní hodnoty pozemku
Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládal, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzal v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího se skladovací halou indikovaná porovnávací metodou je: 5 680 000,- Kč
A je kalkulována následovně: 9644 × 589 = 5 680 000 Kč
Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.
70
Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK
Oceňovaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku
1
2
3
Název pozemku
STI obaly
Šluknov
Rumburk
Doubice
Parcelní číslo
2160
N/A
N/A
N/A
Adresa pozemku
Žitná 218/19
Katastrální území
Rumburk
Šluknov
Rumburk
Děčín
Obec
Rumburk
Šluknov
Rumburk
Doubice
Okres
Děčín
Děčín
Děčín
Děčín
B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem
X
Rozloha pozemku v m2
3 883 000
10 950 000
5 757 000
5796
15000
9927
670
730
580
1.2.2010
1.1.2010
3.2.2010
1
1
1
670
730
580
9644
Cena za 1 m2
X
Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce
Nabídka
Korekce
0,9
Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní vlastnictví
Upravená hodnota Bez věcných břemen
Využití podle územního plánu
Komerční zástavba
Upravená hodnota Územní rozhodnutí
Ano
Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota
Nejsou
1
1
1
603
657
522
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
603
657
522 Komerční zástavba
1
1
1
603
657
522
Ano
Korekce
522 Absolutní vlastnictví
Komerční zástavba Komerční zástavba
Korekce
0,9
657 Absolutní vlastnictví
Bez věcných břemen
Upravená hodnota
Nabídka 0,9
603 Absolutní vlastnictví
Korekce Existence věcných břemen Korekce
Nabídka
Ano
Ano
1
1
1
603
657
522
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
603
657
522
D. Technické parametry
71
Lokalita
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
Dobrá
1
Upravená hodnota Tvar pozemku
1
603 Pravidelný
Pravidelný
657 Pravidelný
Korekce Upravená hodnota
1
603 Mírně svažitý
Mírně svažitý
Korekce Upravená hodnota Kompletní
Upravená hodnota
1
603 Nezjištěna
Nezjištěna
Upravená hodnota
1
603 Autobus
Autobus
Upravená hodnota
1
603 Dobré
Dobré
Upravená hodnota
1
603 Ne
Ne
Upravená hodnota
1
603 Neaplikováno
Korekce Upravená hodnota
522 Ne
1
Jiná technická korekce
1
657 Ne
Korekce
522 Dobrá
1
Nutnost demolice stávajících objektů
1
657 Dobrá
Korekce
522 Autobus
1
Dopravní dostupnost a parkování
1
657 Autobus
Korekce
522 Nezjištěna
1
Dopravní obslužnost
1
657 Nezjištěna
Korekce
522 Kompletní
1
Kontaminace půdy
1
657 Kompletní
Korekce
522 Mírně svažitý
1
603 Kompletní
1
657 Mírně svažitý
1
Dostupnost inženýrských sítí
522 Pravidelný
1
Svažitost
1
1
657 Neaplikováno
522 Neaplikováno
1
1
1
603
657
522
E. Ostatní parametry Velikost pozemku
863 Menší
Větší
Korekce
Obdobný
1,3
Upravená hodnota Možná zastavitelnost
0,7
783,9 Dobrá
Obdobná
Korekce Upravená hodnota
1
459,9 Obdobná
522 Obdobná
1
1
1
783,9
459,9
522
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2
588,6
783,9
459,9
522
Rozloha pozemku
9644
5796
15000
9927
5676458,4
4543484,4
6898500
5181894
Celková porovnávací hodnota Výpis oceňované parcely
číslo parcely
Výměra v m2 2160
9644
Jednotková hodnota v Kč/m2 589
72
Tržní hodnota 5 680 316
Zaokrouhleno 5 680 000
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu výrobní areály, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji, všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 13 978 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
73
Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK
Oceňovaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
Porovnávaná nemovitost
A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti
1 STI Obaly
Parcelní číslo
2
3
Skladovací hala
Skladovací hala
Skladovací hala
2160
Adresa nemovitosti
Rumburk
Dobkovice
Markvartice
Jiříkov
Katastrální území
Rumburk
Děčín
Děčín
Jiříkov
Obec
Rumburk
Dobkovice
Markvartice
Jiříkov
Okres
Děčín
Děčín
Děčín
Děčín
B. Údaje o pozemku Plocha pozemku
9644
10535
4166
Hodnota za 1 m2 589 589 589 pozemku Hodnota pozemku 5680316 5014746 6205115 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží
589
Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem
8514
2886 X
1408
896
1820
10 600 000
6 800 000
6 900 000
5585254
594885
4446226
3966
663
2443
30.1.2010
28.2.2010
14.1.2010
1
1
1
3966
663
2443
Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku
X
Datum transakce
2453774
Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce
Nabídka
Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva
Absolutní
Nabídka 0.9
0,9
0,9
3569,4
596,7
2198,7
Absolutní
Absolutní
Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce
Ne
Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce
Skladovací hala
Nabídka
Absolutní
1
1
1
3569,4
596,7
2198,7
Ne
Ne
Ne
1
1
1
3569,4
596,7
2198,7
Skladovací hala
Skladovací hala 1
Skladovací hala 1
74
1
Upravená hodnota
3569,4
Kolaudační rozhodnutí Ano
Ano
Ano
Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce
Ne
2198,7 Ano
1
1
1
3569,4
596,7
2198,7
Ne
Upravená hodnota
596,7
Ne
Ne
1
1
1
3569,4
596,7
2198,7
E. Technické parametry Lokalita
Dobrá
Porovnatelná
Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu
Velmi dobrý
Upravená hodnota Výborná
Funkční využitelnost budovy
Dobrá
Upravená hodnota Dobrý
Autobus
Upravená hodnota Dobrá
Upravená hodnota Velmi dobrá
Upravená hodnota
Korekce
N/A
Dobrý
Velmi dobrý
1,1
1,2
1
3926,34
716,04
2198,7
Výborná
Výborná
1
1
1
3926,34
716,04
2198,7
Dobrá
Dobrá
1
1
1
3926,34
716,04
2198,7
Dobrý
Dobrý
1
1
1
3926,34
716,04
2198,7
Autobus
Autobus
1
1
1
3926,34
716,04
2198,7
Dobrá
Dobrá
1
1
1
3926,34
716,04
2198,7
Dobrá
Korekce
Jiná technická korekce
2198,7
Dobrá
Korekce
Atraktivita objektu
596,7
Autobus
Korekce
Dopravní dostupnost a parkování
3569,4
Dobrý
Upravená hodnota Dopravní obslužnost
1
Dobrá
Korekce
Další možný rozvoj nemovitosti Korekce
1
Výborná
Upravená hodnota
Porovnatelná
1
Dobrý
Korekce
Technická vybavenost budovy Korekce
Porovnatelná
Dobrá
Velmi dobrá
1,1
1,1
1
4318,97
787,64
2198,7
N/A
N/A
1
N/A
1
75
1
Upravená hodnota
4318,97
787,64
2198,7
F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti
Menší
Menší
Korekce Upravená hodnota Jiná korekce
Menší
1,2
1,3
1,1
5182,76
1023,93
2418,57
N/A
N/A
Korekce
N/A
1
1
1
5182,76
1023,93
2418,57
2875,1
5182,76
1023,93
2418,57
Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)
8297250
7297326,08
917441,28
4401797,4
Hodnota pozemku
5680316
5014746
6205115
2453774
13977566
12312072,08
7122556,28
6855571,4
Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky
Celková porovnávací hodnota
Příjmová metoda Nemovitosti, které nohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy
76
diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech v porovnatelné lokaci. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 12 590 000 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce
Přehled nájemného Popis
Kanceláře
Výroba
Sklad
Ostatní
m2
m2
m2
1081
1082
Plocha
m2
Hala
-
Parking
-
-
Venkovní plochy
-
-
Tržní nájemné Kč/ m2/rok
Tržní nájemné celkem Kč
Potenciální hrubý roční příjem Kč
-
700
1514100
1514100
-
413
100
41300
41300
-
6345
100
634500
634500
2189900
2189900
Celkem
Parking - cena za 1 parkovací stání
77
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného
20%
Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace
2189900 437980 1751920 120000 173000 33700 0 10000 0 336700 1415220 156000 1259220
(dle vyhlášky č.3/2008)
10% 12592200 12 590 000
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku přepočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižují hodnotu a jsou definovány: • technické/fyzické opotřebení • funkční nedostatky • ekonomické nedostatky
78
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 27 430 000 Kč
Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou:
NÁKLADOVÁ METODAHALA Výrobní a Název skladovací hala Rumburk Číslo pozemku 2160 Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Předpokádaná další životnost Zastavěná plocha Počet podlaží 1. NP Průměrná zastavěná plocha podlaží Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 11% Funkční nedostatky 7% Ekonomické nedostatky 0%
ocelová 9 6 80 2886 2886 2742 9658 2639 Kč/m3
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
25487462 22683841 21095972
21 095 972 21 096 000
Jednotkové reprodukční náklady-hala: Ocenění (§ 3)
Základní cena budovy a haly uvedená v příloze č.2 a 3 Vyhlášky č. 3/2008 se vynásobí koeficienty K1 až K5, K1 a Kp podle vzorce: ZCU=ZC × K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × Ki × Kp
ZC – základní cena podle přílohy č. 2 nebo 3 K1 – koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č.4
79
K2 – koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části K3 – koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu K4 – koeficient vybavení stavby K5 – koeficient polohový dle přílohy č.14 Ki – koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38 Kp – koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 ZCU=1599 × 0,948 × 0,923 × 1,16 × 1,524 × 1 × 2,16 × 0,494 ZCU = 2639
NÁKLADOVÁ METODA - venkovní úpravy Ocenění (§ 10) Cena venkovní úpravy, kromě té, která tvoří příslušenství ke stavbě oceňované porovnávacím způsobem a je zahrnuta v její ceně, se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č.11, popřípadě v příloze č.5 a násobí se koeficienty K5 z přílohy č.14, Ki z přílohy č.38 a Kp z přílohy č.39. Asfaltová plocha
Jednotkové reprodukční náklady ZCU = ZC × K5 × Ki × Kp ZCU = 270 × 1× 2,267 × 0,431 ZCU = 264
Plocha - 6358m2 Indikovaná hodnota - 1 679 000 Oplocení
Jednotkové reprodukční náklady ZCU = ZC × K5 × Ki × Kp ZCU = 240 × 1 × 2,319 × 0,431 ZCU = 240
80
Plocha - 512m2 Indikovaná hodnota - 123 000 Věcná hodnota - 0 (vzhledem ke stáří a stavu) Vodovod DN100
Jednotkové reprodukční náklady ZCU = ZC × K5 × Ki × Kp ZCU = 1344 × 1 × 2,315 × 0,431 ZCU = 1341
Plocha - 94m2 Indikovaná hodnota - 126 000 Plyn DN63
Jednotkové reprodukční náklady ZCU = ZC × K5 × Ki × Kp ZCU = 970 × 1× 2,321 × 0,431 ZCU = 970
Plocha - 93m2 Indikovaná hodnota - 90 000 Kanalizace DN300
Jednotkové reprodukční náklady ZCU = ZC × K5 × Ki × Kp ZCU = 1785 × 1 × 2,315 × 0431 ZCU = 1781
Plocha - 93m2 Indikovaná hodnota - 166 000 Celková indikovaná hodnota venkovních úprav 1 221 000 Fyzické opotřebení 29%
866 910
Funkční opotřebení 25%
650 182
Celková indikovaná hodnota
650 182
Celková indikovaná hodnota zaokrouhleno
650 000
81
Rekapitulace hodnot Hala Venkovní úpravy Pozemky Celkem Celkem zaokrouhleno
21 096 000 650 000 5 680 000 27 426 000 27 430 000
Závěr ocenění: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 3.březnu 2010. Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.
Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace(Kč)
Váha(%)
13 978 000
60
Vážený průměr(Kč) 8 386 800
12 590 000
30
3 777 000
27 430 000
10
2 743 000 14 906 800 14 910 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány a proto porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 60 %. Oceňovaný majetek není vzhledem k typu a lokaci mimo velká města typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy 82
z pronájmu. Indikace tržní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné tržní hodnoty rozhodující a přisoudil jsem ji váhu 30%. Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pouze pomocí nákladové metody spolehlivým ukazatelem tržní hodnoty majetku a přisoudil jsem jí váhu 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 3.3.2010 reprezentovaná částkou: 14 910 000 Kč (slovy: čtrnáct milionů devět set deset tisíc korun českých)
Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
83
Přílohy: Příloha č.3 Výpis z katastru nemovitostí Informace o parcele Parcelní číslo:
2160/1
Výměra [m2]:
2886
Katastrální území: Rumburk 743518 Číslo LV:
2519
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitostí
Mapový list:
DKM
Určení výměry:
Ze souřadnic v S-JTSK
Způsob využití:
Skladovací hala
Druh pozemku:
Zastavěná plocha a nádvoří
Jméno STI Obaly + Display s.r.o. Adresa Žitná 218/19, Rumburk, Rumburk 1, 408 01 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy
84
Příloha č.4 Snímek katastrální mapy
85
C. Analytická část 8. Analýza trhu okres Děčín Okres Děčín je okresem v Ústeckém kraji. Jeho sídlem je město Děčín. Rozloha okresu je
908,58 km², počet obyvatel je 134 090 osob (hustota zalidnění je 147 obyvatel na 1 km²). V okrese Děčín jsou 52 obce, z toho 14 měst. Sousedí ústeckými okresy Ústí nad Labem, Litoměřice a libereckým okresem Česká Lípa. Jeho severní hranice je státní hranicí s Německem. 8.1 Struktura povrchu
K 31. prosinci 2003, má okres celkovou plochu 909 km², z toho: •
40,10 % zemědělských pozemků, kterou z 32,94 % tvoří orná půda (13,21 % rozlohy okresu)
•
59,90 % ostatní pozemky, z toho 82,25 % lesy (49,27 % rozlohy okresu)
8.2 Demografické údaje
Město Děčín leží na soutoku řek Labe a Ploučnice. Od 1. července 2006 je statutárním městem. Zaujímá rozlohu 118,04 km², počet obyvatel se pohybuje okolo 53 tisíc trvale bydlících (okres Děčín má celkovou rozlohu 909 km² a žije v něm cca 135,5 tis. obyvatel). Je významným říčním přístavem, důležitou železniční křižovatkou a leží na křižovatce několika významných silničních tahů.
V současné době je v okrese Děčín zájem o malé rodinné domy a byty v cenách do 1,5 milionu Kč, na čemž má největší podíl právě cena.Momentálně jsou tyto nemovitosti více poptávány než jaká je jejich nabídka na trhu.Největší zájem je o byty po celkové rekonstrukci, hlavně cihlové.Nejžádanější lokality jsou Děčín 2, Děčín 3 a Želenice. Co se týče pronájmů, největší zájem zaznamenávají velké byty.Pouze obtížně se dá zhodnotit zájem o zakoupení nových bytových jednotek, jelikož ve městě Děčín v současné době neprobíhá výstavba takovýchto typů staveb.Jen pro doplnění lze říci, že
86
v Děčíně byly před šesti lety vystavěny družstevní byty a za velice krátkou dobu byly všechny prodány. Velký zájem je o stavební parcely o rozloze 800 – 1300 m 2 v poloze blízko centru města, ale s dobrou dostupností do přírodního okolí.Nejmenší zájem je o pozemky zemědělského typu, přičemž od poloviny roku 2007 byly zaznamenány jen dvě poptávky a to z důvodu stavby panelů na výrobu solární elektřiny.
Téměř nulový zájem je o pronájem nebytových prostor, pokud nebereme v úvahu provozování hospody, baru nebo herny.Zájem není také o pozemky nestavební.
použití jednotkových cen z cenového rozsahu uvedeného níže závisí především na těchto faktorech: •
poloha nemovitosti v zóně
•
vlivy okolní zástavby
•
infrastruktura
•
možnost připojení na inženýrské sítě
•
hluk, prach a exhalace
•
stavebně – technický stav a vybavenost stavby 3
•
vývojové faktory (plánovaná výstavba v okolí, složení obyvatelstva, hustota obyvatelstva a podobně)
3
Platí jen pro byty.
87
Ceny bytů v okrese Děčín:
Starší byt do 50 m 2
Od 6000 – 8000 Kč/ m 2
Starší byt do 100 m 2
Od 5500 – 10000 Kč/ m 2
Starší byt nad 100 m 2
Od 5000 – 9000 Kč/ m 2
Nový byt do 50 m 2
Od 6500 – 9500 Kč/ m 2
Nový byt do 100 m 2
Od 7500 – 11000 Kč/ m 2
Nový byt nad 100 m 2
Od 6000 – 9000 Kč/ m 2
Bytový dům před rekonstrukcí
Od 5000 Kč/ m 2
Bytový dům po rekonstrukci
Od 11000 Kč/ m 2
Ceny rodinných domů v okrese Děčín:
Starší dům 1NP
Od 300 000 – 2mil.Kč
Starší dům do 3NP
Od 400 000 – 4mil.Kč
Nový dům 1NP
Od 1mil. – 3mil. Kč
Nový dům do 3NP
Od 2mil. – 6mil. Kč
Ceny pozemků v okrese Děčín vyjadřuje následující tabulka:
Do 500m2
Od 300 – 800 Kč/m2
Do 1000m2
Od 400 – 1200 Kč/m2
Do 1500m2
Od 450 – 1400Kč/m2
Nad 1500m2
Od 450 – 1300 Kč/m2
88
Ceny nájmů v okrese Děčín – ceny jsou v Kč/m2/měs.
Kancelářské prostory
Obchodní prostory
Skladové prostory
vyhledávaná lokalita
150 - 400
ostatní lokality
50- 200
vyhledávaná lokalita
300 – 700
ostatní prostory
200 – 400
vyhledávaná lokalita
110 – 250
ostatní prostory
70 - 90
Na trhu realit je v dnešní době nedostatek malých bytů, jehož vlastníkem je soukromá osoba, jsou to byty 1+1 a 2+1.Cena těchto bytů je relativně vysoká.Určitý nedostatek je také u malých rodinných domů. Investičně patří mezi nejvýhodnější stavební parcely pro rodinné domy, bytové jednotky v osobním vlastnictví, budovy komerčního typu a levné budovy. Nejatraktivnější oblasti z hlediska investice jsou Folknáře, Oldřichov, Červený vrch, Krásný studenec, Malšovice. Z hlediska cen lze zaznamenat u bytů lehké zvýšení cen, což je zapříčiněno malou nabídkou.Dále je také očekáván mírnější vzestup cen rodinných domů, přičemž už v současné době se ceny vyšplhaly nad únosnou mez. Také ceny pozemků vlastněných obcemi zaznamenávají nárůst, což má za příčinu změnu způsobu prodeje – dříve byly prodávány podle ceny obvyklé, dnes na základě odhadu.Jelikož se lokalita nachází v CHKO a také kvůli restrikci nové výstavby, zvyšují se ceny stavebních pozemků. Finančně silnější skupina občanů v okrese Děčín také zaznamenává nedostatek novostaveb, finančně slabší klientela nejvíce poptává byty do 300 tisíc Kč, kterých je také nedostatek. Cenový trend se dá obecně označit jako vzestupný, největší odůvodněním je větší počet poptávek než nabídek.To samozřejmě popohání ceny stále výš.Podle předběžných rozborů stoupnou letos ceny rodinných domů, bytových jednotek a stavebních parcel o 15 – 20%.
89
7. Závěr Cílem mé bakalářské práce bylo seznámit čtenáře s problematikou ocenění nejen automobilu, ale movitého majetku obecně a zobrazit zde trh s vozy, jehož situace, nebo chcete-li stav značně tato ocenění ovlivňuje. Zároveň bych chtěl poukázat na fakt, že ocenění movitého majetku se v mnoha bodech liší od ocenění nemovitostí, což také z obsahu této práce vyplývá alespoň v rovině teoretické. V další, praktické, části jsem se zaměřil na ocenění rodinného domu jemuž patřila první část, druhá část poté patří ocenění skladovací haly v tomtéž městě. Poslední část patří analytickému rozboru realitní situace v okrese Děčín, kde se čtenář dozví cenovou hladinu jednotlivých typů nemovitostí a tržní specifika této oblasti.Při tvorbě této práce jsem vycházel z odborné literatury.
90
Seznam použité literatury: 1. Cvičení z oceňování nemovitostí – Ing. Petr Ort, Ph.D. 2005 2. ISVC:Mezinárodní oceňovací standardy, čkom, 1998 3. Oceňování majetku - doc. Ing. Jan Heřman, CSc. 2003 4. TEGoVA :European properte Valuation Standards, Redwood books, Wiltshire 1999 5. Znalecký standard č.1/2005
Zákony: 1. Úplné znění zákonů – Oceňování nemovitostí 2010 2. Zákon č.151/1997 sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) par.2
Elektronické zdroje: 1. Realitní kancelář Sting 2. Sreality.cz 3. Wikipedia.cz
Tabulka1-6 – Znalecký standard č.1/2005
91
