Ocenění tržní hodnoty automobilu

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Oceňování majetku

Ocenění tržní hodnoty automobilu Bakalářská práce

Autor:

Michal Houf Oceňování majetku

Vedoucí práce:

doc. Ing. Jan Heřman , CSc.

Praha

Duben, 2010

1

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze, dne 15. 4. 2010

Michal Houf

2

Poděkování Na tomto místě bych chtěl poděkovat panu doc. Ing. Janu Heřmanovi , CSc za rady a vedení mé bakalářské práce.

3

Anotace Teoretická část bakalářské práce je zaměřena na problematiku ocenění trţní hodnoty movitého majetku, konkrétně automobilu.

V praktické části jsou vypracována dvě ocenění na trţních principech.Ocenění rodinného domu a skladovací haly.Obě nemovitosti se nacházejí ve městě Rumburk. V analytické části bakalářské práce je zpracována analýza cen jednotlivých druhů nemovitostí a výši obvyklého nájemného u nemovitostí v okrese Děčín.

Annotation

The theotetic part of bachelor’s thesis is focused to the problem of evaluation mobile effects fair market value.The car in the concrete. In practical part there are made two evaluations.Evaluation of family house and storage hall.Both buildings are located in Rumburk town. Analytic part of bachelor’s thesis contains analysis of reality market where are included each building with its price or for rent in Děčín county.

4

Obsah 1. Definice trţní hodnoty ............................................................................................................ 7 1.1 Definice EU: ..................................................................................................................... 7 1.2 Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdruţení odhadců: ... 7 1.3 Definice vycházející z německého stavebního práva: ...................................................... 8 1.4 Definice vycházející z pojetí trţní hodnoty v anglosaském právu: .................................. 8 1.5 Definice z českého zákona o oceňování: .......................................................................... 9 2. Teoretický rozbor ................................................................................................................. 11 2.1 Oceňování movitého majetku ......................................................................................... 11 2.2 Principy oceňování majetku ........................................................................................... 12 2.2.1 Princip porovnání .................................................................................................... 12 2.2.2 Princip výnosnosti ................................................................................................... 13 2.2.3 Princip majetkové substance ................................................................................... 14 2.3 Oceňování strojů a zařízení ............................................................................................ 15 2.3.1 Způsoby stanovení předpokládané trţní ceny ......................................................... 15 2.3.2 Oceňování ................................................................................................................ 15 2.3.3 Odhad ...................................................................................................................... 15 2.3.4 Analýza nákladů a uţitku ........................................................................................ 16 2.3.5 Hlediska hodnocení ................................................................................................. 16 2.3.6 Den hodnocení ......................................................................................................... 16 2.3.7 Účel hodnocení ........................................................................................................ 17 2.4 Hodnotové prvky ............................................................................................................ 17 2.4.1 Základní algoritmus oceňování majetku.................................................................. 17 2.4.2 Amortizace stroje..................................................................................................... 18 2.4.3 Přiráţky a sráţky ..................................................................................................... 19 2.4.4 Výpočet časové ceny ............................................................................................... 19 2.4.5 Výpočet obvyklé ceny ............................................................................................. 20 2.5 Základní algoritmus oceňování ...................................................................................... 21 2.6 Výpočet technické hodnoty stroje .................................................................................. 23 2.6.1 Vyuţití amortizačních stupnic a křivek ................................................................... 25 3 Příklad pouţití ....................................................................................................................... 26 3.1 Rozsah náhrady škody .................................................................................................... 26 3.2 Stanovení výše škody u motorových vozidel ................................................................. 27 4. Aplikace – cena ve vztahu na trh vozů ................................................................................. 27 4.1 Počátky trhu automobilů v ČR ....................................................................................... 27 4.2 Současný trh ................................................................................................................... 28 5. Ocenění ................................................................................................................................. 29 5.1 Ocenění rodinného domu ............................................................................................... 29 5.2 Ocenění skladovací haly ................................................................................................. 49 6. Analýza trhu okres Děčín ..................................................................................................... 72 6.1 Struktura povrchu ........................................................................................................... 72 6.2 Demografické údaje........................................................................................................ 72 7. Závěr ..................................................................................................................................... 77

5

Úvod

Téma této bakalářské práce Ocenění trţní hodnoty automobilu jsem si vybral ze dvou důvodů.První z nich by se dal nazvat jako určitá osobní přízeň k tomuto druhu majetku, jelikoţ v dopravních prostředcích ať v motorových nebo v těch

ostatních jsem našel

zalíbení. K tomu se váţe i druhý důvod volby témata, a sice skutečnost, ţe své přibliţovalo má dnes čím dál větší procento obyvatelstva a rozhodně se nezdá, ţe by tento trend byl přechodný.S ohledem na to, a také na skutečnost, ţe oceňování majetku nejsou jen různé druhy budov, ale v podstatě kaţdá věc, objekt, či zařízení které lze zakoupit a tudíţ ocenit ,jsem dospěl k názoru, ţe teorie ocenění dopravního prostředku by mohlo vhodně doplnit praktické ocenění budov v této bakalářské práci.

6

A. Teoretická část 1. Definice tržní hodnoty „Termín tržní hodnota bývá veřejností obecně chápán jako jakákoliv výslednice vzniklá působením volného trhu.Je zřejmé, že pro účely oceňování je nutná nepoměrně vyšší precizace tohoto pojmu.Definice tržní hodnoty v rozličných systémech je však charakteristickým příkladem terminologické zmatečnosti a rozdílného chápání některých aspektů pojímání na první pohled zdánlivě jednoznačného pojmu. Pojem tržní hodnota patří k nejrozšířenějšímu pojmu v terminologii oceňování.Byla definována různými autory a subjekty sice podobně, nikoli však identicky.V následujícím textu jsou ukázky některých z nich.“1

1.1 Definice EU2: „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“

1.2 Definice dle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců3: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalosti, opatrně a z vlastní vůle.Nebo též „finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím.Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní 1

Jan Heřman, Oceňování majetku TEGoVA :European properte Valuation Standards, Redwood books, Wiltshire, 1997 3 ISVC:Mezinárodní oceňovací standardy, čkom, 1998 2

7

motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje“.

1.3 Definice vycházející z německého stavebního práva4: „Tržní hodnota je určena cenou, kterou by bylo možno dosáhnout k datu, ke kterému je ocenění zpracováno, v běžném obchodním styku při zohlednění všech právních skutečností, skutečných vlastností, ostatních poměrů a polohy nemovitosti nebo jiného předmětu ocenění bez ohledu na nestandardní nebo osobní vztahy.“

1.4 Definice vycházející z pojetí tržní hodnoty v anglosaském právu5: „Fikce nejlepší ceny, které by bylo možno docílit k datu ocenění při prodeji nemovitosti bez jakýchkoli podmínek při platbě v hotovosti za následujících předpokladů: -

prodávající je ochoten prodat

-

před datem ocenění byla dostatečně dlouhá doba k prodeji

-

poměry na trhu nemovitostí a tržní ceny byly v předcházející době, kdy se uzavírala

kupní -

smlouva, identické s těmi k datu ocenění

nabídky kupujících s osobními zájmy se nezohledňují obě smluvní strany znají k datu transakce všechny relevantní skutečnosti a jednají

racionálně a bez nátlaku.“

Definice TEGEVOFA: „Tržní hodnota je částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním prodávajícím a stejně se chovajícím kupujícím.Obě zúčastněné strany mají přitom zájem na uskutečnění transakce, nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o jmění“.

4 5

Definice SRN dle paragraf 194 stavebního zákoníku Definice Royal Intitution of Chartered Surveyors dle tzv. New Red Book

8

Definice TEGOVA „Tržní hodnotou je míněna cena k datu ocenění, za kterou lze důvodně očekávat prodej statku na základě soukromé smlouvy.Přitom se předpokládá, že: -

se jedná o dobrovolně prodávající subjekt

-

uběhne vhodná doba, během které je možné obchod dohodnout (v úvahu je třeba vzít povahu majetku a situaci na trhu)

-

ceny zůstanou během daného období stabilní

-

majetek bude uveden na trh s vhodnou publicitou

-

není brána v úvahu dodatečná nabídka příležitostného nakupujícího

1.5 Definice z českého zákona o oceňování6: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy, mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ „Kromě na první pohled zřejmě terminologické odlišnosti, lze vytknout české úpravě i absenci jasnějšího zohlednění faktoru času nebo marketingu při určování tržní hodnoty, který v ostatních úpravách nikdy nechybí a jehož význam na trhu s majetkem je vskutku zanedbatelný.“ „Co se týče české oceňovací terminologie, je v našich podmínkách toto oblast s možná nejrozporuplnějšími názory, značně neustálená

a pro řadu konkrétních případů

nevyhovující, nepřehledná až zavádějící.Někteří autoři se jednoznačně přiklánějí 6

Zákon č.151/1997 sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) par.2

9

k mezinárodně uznávanému pojmu „tržní hodnota“, jiní preferují pojmy jako „obvyklá tržní cena“, „obecná tržní cena nebo „odhadnutá tržní cena“ apod., soudní sektor pro tyto účely používá termín „obecná cena“, výše citovaný zákon o oceňování majetku volí termín „obvyklá cena“. „Z uvedených definic je dále patrné rozdílné pojetí tržní hodnoty v různých ekonomických systémech a právních úpravách.Zejména jde o rozpor mezi jednotlivými koncepty, vycházejícími z „fikce nejvyšší“ nebo „průměrné či obvyklé ceny“.Někteří autoři se shodují na tom, že tento rozpor by byl řešitelný definováním obvyklé tržní ceny jako průměrné ceny vzniklé z jednotlivých sjednaných cen na základě nejvyšší dosažené nabídky. Naopak s uspokojením lze konstatovat, že základní zásady oceňování, kterými jsou provádění posudků k určitému datu bez zohlednění osobních zájmů a mimořádných vlivů a vycházejících ze svobodné vůle účastníků, akceptují všechny definice prakticky bez výjimek. Nicméně je třeba opět zdůraznit nezbytnost pohlížení na výsledky ocenění

při jejich

interpretaci zorným úhlem použitých definic jednotlivých termínů. Tento výčet definic není ani zdaleka konečný a vyčerpávající.Existuje mnoho rozmanitých zdrojů, ve kterých se lze setkat s různými dalšími verzemi této definice.V jednotlivých definicích se lze setkat i s různým pojetím ceny za kterou bude prodej realizován (někdy se jedná o nejlepší cenu, jindy o průměrnou cenu). I v jednotlivých zemích se používají různé metody a definice.Tato skutečnost potom komplikuje porovnání ocenění stejného subjektu podle metodik používaných v různých zemích .Existují snahy o kodifikaci definic, metod a praxí prostřednictvím dobrovolných profesních organizací, vzdělávacích institucí a vládních regulací.Je to však zřejmě otázka ještě dlouhé doby, než znalci po celé Evropě dojdou ke konsensu, pokud jde o jednotnou definici tržní hodnoty. Úkolem znalce při stanovování tržní hodnoty je v první řadě odhadnout hlavní a nejvhodnější, případně nejpravděpodobnější využití daného majetku.Metody a postupy ocenění odrážejí podstatu daného majetku a okolnosti, za kterých by byl tento majetek nejpravděpodobněji obchodován na volném trhu, přičemž musí respektovat existující

10

obchodní principy, právo, danou situaci, ale i takové skutečnosti, jako např. časovou tíseň nebo ambice zúčastněných stran včetně jejich finanční situace.“7

2. Teoretický rozbor 2.1 Oceňování movitého majetku „Movitým

majetkem

se

rozumí

hmotné

objekty,

které

nemají

povahu

nemovitostí.Jsou to objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a obecně jsou charakterizovány svojí pohyblivostí.“ „Movitý majetek, který jev této části textu předmětem oceňování je při aplikaci podle jednotlivých zákonných norem (zákona o účetnictví č. 563/91 Sb.,postupy účtování pro podnikatele, zákon o daních z příjmů) posuzován a charakterizován podobně, avšak s různými drobnými odchylkami.“ „V odborné literatuře je možno se setkat s mnoha modely oceňování, které se navzájem prolínají, mají řadu podobných přístupů a jsou často uváděny pod různými názvy.“ „Metody oceňování vycházejí z několika základních modelů.Samotné oceňovací metody představují určité zjednodušení reality.Cílem ocenění je určit hodnotu příslušného majetku pro předpokládaný účel využití z pozice žadatele posudku a potažmo i cenu, za kterou lze očekávat realizaci aktu koupě – prodej.účelem oceňovacích metod je tedy stanovit v konečné fázi cenu a popsat transparentně způsob, principy a metodiku jejího stanovení tak, aby byl tento akt akceptovatelný pro všechny účastníky trhu.Při odborném oceňování nestačí pouze provádět dosazování naměřených, odhadnutých či jinak zjištěných hodnot do matematických formulí a vzorců, ale z velké části se jedná rovněž o technický cit, estetické cítění a zkušenosti i umění znalce.“

7

Jan Heřman, Oceňování majetku

11

2.2 Principy oceňování majetku „Základní principy oceňování vycházejí z teorie hodnoty, od které se odvíjejí i jednotlivé metody oceňování.Pro stanovení tržní hodnoty se prosadily tři základní principy: -

princip porovnávání

-

princip výnosnosti

-

princip majetkové substance

Někdy se lze ještě setkat s kombinací výše uvedených přístupů.“

2.2.1 Princip porovnání „Tento princip spočívá v porovnání majetku, který má být oceněn, s cenami obdobného majetku, který byl v poslední době na trhu realizován (tj. proběhl akt prodej – koupě). Matematicky lze model zapsat vzorcem

V

1ffff 1 X n n

pi B k i

Kde V je tržní hodnota (Kč), Pi… realizovaná cena podobné věci (Kč) Ki… koeficient vyjadřující vzájemnu podobnost oceňované a prodané věci n… počet případů porovnání Problém stanovení tržní hodnoty spočívá ve stanovení míry podobnosti (analogie) porovnávaných subjektů.Pro odentický majete bude pravděpodobně hodnota a tudíž i cena přibližně stejná, pro větší a kvalitnější věc s vyšší užitnou hodnotou a delší předpokádanou životností bude hodnota i cena vyšší, naopak majetek menší dlouhodobé hodnoty a nižší kvality bude mít hodnotu nižší.Určení hodnoty a ceny, stejně tak jako stanovení počtu a podobnosti porovnávaných případů závisí na zkušenostech, citu a odborné erudici znalce.”

12

2.2.2 Princip výnosnosti “Metody oceňování založené na tomto principu vycházejí ze základního předpokladu, že majetek bude pro jeho vlastníka nebo nebo uživatele zdrojemmočekávaných budoucích příjmů.Z tohoto principu vychází mnoho oceňovacích metod.Všechny pak lze jednoduše matematicky vyjádřit vztahem

Cv

N fffffff C100 p

Kde Cv je očekávaný diskontovaný výnos N… předpokládaný budoucí výnos z majetku p… zvolená kapitalizační míra v % Jak hodnota N, tak i výše kapitalizační miry p v uvedeném vztahu se při stanovování tržní hodnoty vzathují k určitému časovému okamžiku.Znalec musí rozlišovat, zda bude ocenění provádět k minulosti nebo k budoucnosti.Při stanovení tržní ceny k minulosti jsou N i p známé veličiny; pro její výpočet do budoucnosti bude však nutné její výpočet aproximovat na základě historického vývoje cen a dalších informací (I tak je jasné, že realistický výhled v současném turbulentním prostředí bude možné odhadnout v časovém horizontu cca 3 let, vize delšího období je již jen velmi nepřesná).” “Úkolem znalce bude nejprve vybrat nejvhodnější výnosvou metodu.Výběr metody má totiž podstatný význam pro celý oceňovací process.Posouzení a následné dosazení konkrétních číselných údajů (konstant či proměnných veličin) do vzorce je opět záležitostí nashromážděných zkušeností znalce a jeho technockého citu.” “Na rozdíl od porovnávacích metod má tržní hodnota ujištěná podle tohoto modelu větší “zpoždění” oproti současnému stavu na trhu.”

13

2.2.3 Princip majetkové substance “Matematicky lze lze metody oceňování využívající pro určení tržní hodnoty princip majetkové substance vyjádřit ve tvaru 1

V

p

X

Ci

m

1

X

C

t j

t

p

Kde C i je hodnota hmotných částí oceňovaného majtku C

t j

… hodnota nehnotných částí oceňovaného majetku

Tento model se používá hlavně na takových trzích , které se vyvíjejí pozvolna a ceny obchodovaného zboží se téměř nemění” p

“Výraz C lze rozepsat do tvaru:

C

p

u

X

b

c

v

X

B k @O k

1

Lt

1

Kde B k je pořizovací cena nové věci O k … snížení ceny v důsledku opotřebení L t … cena příslušenství

u … počet oceňovaných věcí v … počet oceňovaných příslušenství Tento oceňovací postup vykazuje největší “zpoždění” proti současnému stavu na trhu.”

14

2.3 Oceňování strojů a zařízení 2.3.1 Způsoby stanovení předpokládané tržní ceny „Výrobní stroje a zařízení jsou aktiva, která jsou určena k vytváření nebo zajišťování zisku.Stanovení jejich hodnoty (ceny) se obvykle provádí třemi způsoby – oceňováním, odhadem nebo analýzou nákladů a užitku.“

2.3.2 Oceňování „Oceňování je činnost, jejímž výsledkem by mělo být stanovení hodnoty majetku.V případě tržního ocenění, které vychází z podobné a kritické analýzy všech běžně dostupných a dosažitelných informací o posuzovaném majetku, by jím měla být tržní hodnota dané věci.Je však třeba si uvědomit, že postup oceňování i konečný výsledek je ovlivněn celou řadou faktorů, mj. důvodem oceňování (koupě – prodej, nefinanční vklad do společnosti, zajištění úvěru apod.), časovým okamžikem oceňování, subjektivním přístupem znalce, jeho vztahem k majetku a jím použitou metodikou, transparentností trhu a dalšími vlivy.“ „Na základě takto získaných informací bývá na trhu při svobodném jednání kupujícího a prodávajícího stanovena i cena.Dokladem tržní hodnotě při uvedené transakci je účet o zaplacení.Takto zjištěná hodnota (cena) má však platnost pouze k určitému časovému okamžiku.“

2.3.3 Odhad „Odhadem neboli taxací se označuje stanovení tržní ceny porovnáním s hodnotami jiného, na trhu běžného majetku Porovnávacími kritérii jsou např. výkonnost, použitelnost, geometrické rozměry, hmotnost, úroveň vybavení apod. U majetku, který není nabízen na trhu, lze hodnotu určit rovněž odhadem a to porovnáním kvalitativních parametrů, výkonu, funkcí, případně hmotností či rozměrů srovnatelného majetku.“

15

2.3.4 Analýza nákladů a užitku „Analýza nákladů a užitkovosti spočívá v porovnání výrobních nákladů s užitkem z používání takto vyrobeného majetku.“ „Možnými metodami výpočtu ceny jsou: 1. kalkulace nákladů – znamená v podstatě stanovení nabídkové ceny ze strany prodávajícího.Provedení

přesné

kalkulace

předpokládá

podrobné

znalosti

materiálových, mzdových, energetických i režijních nákladů. 2. výpočet užitkovosti – tento výpočet informuje kupujícího, za jakou dobu se vynaložený kapitál amortizuje dosaženými úsporami práce, energie a dalších faktorů. Analýzu nákladů a užitkovosti lze použít jak pro zjištění ceny nového majetku, tak i pro zjištění časové ceny staršího stroje.Pracnost metody je však značná, proto se v praxi užívá jen zřídka.“

2.3.5 Hlediska hodnocení „Podmínkami platnosti určité hodnoty jsou směrodatný den hodnocení a účel, pro který se hodnocení provádí.Aby bylo možno objektivně stanovit hodnotu (cenu) majetku, musí být tyto podmínky co nejpřesněji známy.“

2.3.6 Den hodnocení „Tímto dnem se označuje časový okamžik (den, měsíc a rok) ke kterému je hodnota movité věci zjišťována.Je jím určeno technické a ekonomické prostředí, pro které je hodnota stanovena.Tento den nemusí být shodný se dnem, kdy se skutečné fyzické hodnocení provádí.Za den hodnocení se považuje ten časový okamžik (den, měsíc, rok), který je

16

uveden ve znaleckém posudku (protokolu) a k němuž se hodnocení, zpravidla na základě objednávky provádělo.“

2.3.7 Účel hodnocení „Účelem hodnocení je stanovení hodnoty hmotného majetku podle požadavků zadavatele (objednatele) posudku.U nových strojů se určuje nová cena, nová hodnota, u použitých strojů časová hodnota, základní věcná hodnota, obecná hodnota, realizační hodnota, hodnota šrotu nebo cena likvidace.“

2.4 Hodnotové prvky „Hodnotové prvky jsou jednotlivé, vždy se vyskytující součásti, které je při oceňování praktické oceňovat odděleně.Celková hodnota se určí sečtením hodnot dílčích součástí celku.“ „Zvláštní význam mají noví hodnota a časová hodnota.Jako nová hodnota se označuje tržní cena nepoužitého majetku platná k rozhodnému dni oceňování včetně všech nákladů souvisejících s pořízením a zajištěním připravenosti k provozu.Časová hodnota je hodnota použitého majetku pro určitý, konkrétní účel ocenění.Proti nové hodnotě je časová hodnot nižší o částku odpovídající opotřebení.Tato částka se skládá z části vyjadřující technické (fyzické) opotřebení způsobené používáním majetku a z části vyjadřující ekonomické (morální) opotřebení způsobené zastaráním koncepce stroje či zařízení (je časové podmíněné) z důvodu trvale se zvyšující úrovně vědeckotechnického poznání a jeho promítnutí do vývoje nových produktů.“

2.4.1 Základní algoritmus oceňování majetku „Při oceňování strojů a zařízení je výchozí cenou pro výpočet časové ceny: a) pořizovací cena nového stroje stejného typu (je-li oceňovaný stroj dostupný na trhu a jeho cena je zjistitelná u výrobce nebo prodejce),

17

b) srovnatelná výchozí cena stroje (jestliže se stroj jako nový nevyrábí ani není dostupný na trhu),srovnatelná cena se stanoví: 1. cenovým porovnáním-porovnají se parametry: - druh stroje - účel jeho použití - koncepce konstrukce - výkonové parametry - hmotnosti a rozměrové parametry - kvalita provedení a nadstandardní funkce aj. 2. přepočtem historické pořizovací ceny – pořizovací cena odpovídající roku nákupu z evidence firmy se přepočítá indexem nárůstu cen, který vydává Český statistický úřad na hodnotu odpovídající cenové hladině toho roku, ke kterému se ocenění provádí.“ „Technická hodnota stroje se určí na základě vztahu:

`

TH %

a

`

a `

a

Vffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff TH C 100 @ZA C 100 F P S 10

4

Kde VTH je výchozí technická hodnota; je stanovena ve výši 100% u nových strojů, 8090% u strojů po GO ZA… základní amortizace PS… přirážka (+) nebo srážka (-) podle zjištěného stavu při prohlídce“

2.4.2 Amortizace stroje „Základní amortizace vyjadřuje snížení technického života stroje v procentech.Stanovuje se podle tzv. amortizačních křivek nebo amortizačních stupnic v závislosti na stáří nebo době a intenzitě používání stroje“ „Amortizační stupnice autora R. Knoflíčka z VUT Brno slouží pro výpočet technické hodnoty různých typů strojů a zařízení např. s předpokládanou životností 5 až 25 let.Je rozdělena do pěti základních stupnic (podle odpisových tříd), které respektují: 18

-

rychlejší pokles hodnoty v prvních letech používání

-

mírnější pokles do 10 až 20% technické hodnoty v dalších letech (podle stáří a běžného opotřebení při dodržování doporučené údržby)

-

pokles v závěrečném období využívání (např. v důsledku vyčerpání zásob náhradních dílů a nemožnosti jejich dalšího nákupu z důvodu skončení výroby)

Zbytková cena je stanovena zpravidla hranicí 10% ceny nového stroje (resp. výchozí ceny).Obvykle je však hodnota starých strojů, které dosud bezproblémově plní svou funkci na základě uzance znalců stanovena na 20% výchozí hodnoty.Pokud v konstrukci převažují díly s dlouhodobou životností, konstrukční řešení stroje je velni dobře dimenzováno nebo dokonce předimenzováno a stroje se používají jen nepravidelně (např. starší mechanické či pneumatické lisy) může být zbytková hodnota i vyšší.“

2.4.3 Přirážky a srážky „Přirážky a srážky při hodnocení technického stavu stroje se stanoví na základě prohlídky stroje, ověření a vyzkoušení jeho funkčnosti a ohodnocení technického stavu.Přirážkou se ohodnotí zvýšení užitné hodnoty po provedené opravě nebo pokud byl stroj minimálně využíván.Srážkou se naopak ohodnotí porucha některého dílu stroje, vyšší opotřebení, nedostatečná údržba, deformace, koroze apod.“

2.4.4 Výpočet časové ceny „Časová cena

b

c

Cc

se vypočte vynásobením výchozí ceny technickou hodnotou

Cc

VSC CTH fffffffffffffffffffffffffffffff 100

Kde VCS je výchozí cena stroje @ A

TH… technická hodnota % „

19

2.4.5 Výpočet obvyklé ceny „Obvyklá cena

b

c

Co

stroje se stanoví z časové ceny jejím vynásobením koeficientem

prodejnosti Kp Co=Cc * Kp Koeficient prodejnosti se vypočítá porovnáním skutečných prodejních a vypočítaných časových cen strojů nebo zařízení stejného nebo srovnatelného typu realizovaných v ne příliš dávné minulosti (např. za posledních šest měsíců, někdy i méně, např. u seriózního zboží) při prodeji v reálném tržním prostředí.“ „V podstatě charakterizuje atraktivitu daného zboží na trhu n

X

c pi

ffffffffffffffffffffffffff i 1

K

fffffffffffffffffffff n p

n

X

cci

n

X

K

pi iffffffffffffffffffffffff 1

n

ifffffffffffffffffffffff 1

n

Kde c p i je prodejní cena i-tého produktu c ci … cena časová i-tého produktu b

K

p

c

K

pi

… koeficient prodejnosti (i-tého produktu)

n… počet realizovaných prodejů“

20

2.5 Základní algoritmus oceňování Základní algoritmus oceňování hmotného majetku je naznačen v obrázku níţe

Obrázek 1 – Oceňování movitého majetku - doc. Ing. Jan Heřman , CSc.

21

„Pro účely pojišťoven se hodnocení (a ocenění) majetku provádí velmi často při likvidaci pojistných událostí.V této situaci se lze setkat s již výše uvedenými termíny. Stanovení výchozí ceny oceňovaného stroje Výchozí cenu oceňovaného stroje je možno stanovit třemi postupy: 1. porovnáním stávajícího oceňovaného stroje, zpravidla již nevyráběného s novým strojem podobných nebo shodných parametrů, který existuje v prodejní síti a je tudíž známa jeho cena. 2. přepočtem známé historické ceny stroje n současnou cenovou úroveň pomocí cenových indexů.Pokud se oceňovaný stroj daného provedení již nevyrábí, stanoví se výchozí cena stroje (VCS) na základě „Metodické pomůcky pro oceňování strojů a strojního zařízení pro účely technického znalectví“ autora R.Knoflíčka z VUT Brno.Pro

výpočet

výchozí

ceny

b

VCS

P C CQ K

c

P C C K 1 C K 2 CK 3 C

AAC K

n

lze

použít

vztah

,kde koeficienty cenového růstu

Kn mezi jednotlivými roky poskytuje znalcům Český statistický úřad. 3. užitím bodové metody, která je založena na porovnání vybraných parametrů oceňovaného stroje s parametry funkčně shodných strojů, jež jsou k dispozici, včetně cen těchto strojů.Parametry strojů (zpravidla hmotnost, výkon, rozměry), které slouží jako určitý „etalon“ se navzájem liší a tvoří řady údajů pro použití multikriteriálního hodnocení.Výpočet závislosti ceny stroje na konkrétním parametru se stanoví z rovnice: z

b Cx

a

Kde a,b jsou konstanty x… parametr, od kterého je cena odvozována Konstanty a,b se vypočítají z následujících vztahů:

a

1 ffffffffffffffffffffffffffff

@

n

n CX i

zi 1

b ffffffffffffffffffffffffffffff n

n CX i

xi 1

22

n

n CX b

n

n

x i z i @X

x i CX

zi

ffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff i 1 i 1 i 1 n n ` a2 2

n CX i

x i @X

1

i

xi

1

Přičemž z i je cena i-tého stroje x i … jeden parametr i-tého stroje (např. hmotnost) y i … druhý parametr i-tého stroje (např. výkon motoru)

n … počet srovnávacích strojů (etalonů) Cena oceňovaného stroje se stanoví na základě vztahu (korelace) mezi cenou a konkrétními vybranými parametry (např. hmotnost nebo rozměry stroje, výkon motoru stroje, maximální rozměry obráběné části apod.)“ „Pro posouzení těsnosti závislosti ceny na uvedených dvou parametrech slouží koeficient korelace r, který se určí podle následujícího vztahu: n

n

n CX r

x i z i @X

n

x i CX

zi

fffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff i 1 i 1 i 1 vw w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w w Iw H I uH 2 u f n g n n b c 2 uL M uJnX x i2 @ X x i K CJ n X z 2i @ P z i K t i

1

i

1

i

1

Je-li koeficient korelace dostatečně blízký hodnotě 1, např. v rozmezí <0,8;1>, lze dosažený výsledek považovat za příznivý.Ten pak může sloužit ke stanovení výchozí ceny stroje, který se již nevyskytuje na trhu.“

2.6 Výpočet technické hodnoty stroje „Ohodnocení technického stavu znamená v podstatě stanovení parametrů (vlastností) hodnoceného stroje porovnáváním s vlastnostmi standardu, tj. základního (bazického) provedení.“ „Výstupem je určení relativní technicko – ekonomické úrovně hodnoceného stroje (zařízení) vzhledem ke standardní úrovni.“

23

„Základem bazické metody je: -

výběr hodnocených parametrů

-

stanovení hodnoty každého parametru

-

stanovení váhy jednotlivých parametrů

-

určení technického stavu daného parametru

obor hodnot parametrů se vyjadřuje zpravidla verbálně s přiděleným kvantifikovaným hodnocením: t1

0 nevyhovující

t2

1 velmi slabé

t3

2 vyhovující

t4

3 dobré

t5

4 velmi dobré

t6

5 výborné

Váha parametrů (vlastností) se stanovuje obyčejně v rozmezí g <0;1> , technický stav se stanoví jako součin g i t i .“ „Technická hodnota stroje (TH) se potom stanoví podle vztahu n

X

TH

g i ti

ffffffffffffffffffffffffffffffffff i 1 n

X i

g i t max 1

Kde g i je váha i-tého parametru ti …

číselné ohodnocení i-tého parametru“

24

2.6.1 Využití amortizačních stupnic a křivek „Základní amortizace (opotřebení) vyjadřuje snížení technického života stroje v procentech.Určuje se pomocí amortizačních stupnic (příp. křivek) na základě doby provozování stroje nebo zařízení viz. Tabulka Amortizační stupnice pro výrobky strojně technologické povahy s průměrnou délkou technického života 5, 10, 15, 20 a 25 let podle R. Knoflíčka – VUT Brno.“

Amortizační stupnice8 Rok stáří 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 aţ 30 31 a výše

25 e 90 86 82 78 74 70 66 62 58 54 50 46 42 38 34 30 29 28 27 26 25 24 23 22 20 20 10

20 d 90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 27 26 25 24 23 22 21 20 18 16 14 10 10 10

Předpokládaná ţivotnost 15 10 c b 85 80 79 70 73 60 66 50 59 40 53 30 46 20 39 17 32 14 26 12 22 10 19 10 16 10 13 10 11 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 20 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10

8

5 a 70 50 40 30 20 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10

Pramen: Knoflíček R.:Metodická pomůcka pro oceňování strojů a strojního zařízení pro účely technického znalectví, VUT Brno, 1999

25

„Amortizační křivky jsou grafickým vyjádřením amortizačních stupnic.Pro stanovení základní amortizace je rozhodující určení životnosti stroje (zařízení), tj. délky středního technického života.Na základě doby používání stroje lze z amortizační tabulky nebo křivky odečíst zůstatkovou hodnotu, resp. míru opotřebení.“ „Pro amortizační křivky jsou charakteristické následující tendence: -

rychlejší pokles technické hodnoty stroje či zařízení v prvních letech používání

-

mírný a rovnoměrný pokles technické hodnoty stroje ve stření fázi „života“ stroje při dobré a pravidelné údržbě.Dobrá péče o stroj může zajistit i významné překročení plánované životnosti, v závěrečném období využívání stroje může dojít k rychlejšímu poklesu technické hodnoty vlivem větší frekvence poruch a z nich vyplývajících potřeb oprav;problémy mohou rovněž činit nedostatek náhradních dílů nebo opravářských kapacit

-

limitní technická hodnota opotřebeného stroje nebo zařízení je 10%, zpravidla však u provozuschopného a provozovaného stroje činí maximálně 20%.“

„Stanovení hodnoty při škodní události Pojem škoda se rozumí podle občanského práva zmenšení majetku poškozeného.Na její náhradu je dán nárok obecně.Takovouto škodou jsou např. i náklady nezbytně nutné k novému pořízení věcí a to i tehdy, jestliže tyto náklady přesahují cenu věci v době škody.Součástí skutečné škody jsou i náklady spojené s odstraňováním škodních důsledků a eventuálně též náklady nutné ke zjištění rozsahu škody.“

3 Příklad použití 3.1 Rozsah náhrady škody „Rozsahem náhrady škody je částka, kterou má škůdce poškozenému nahradit (při náhradě škody způsobené na majetku se případně vedle skutečné škody hradí poškozenému i ušlý zisk). Při určení rozsahu výše škody na majetku se vychází z jeho ceny v době poškození.Z toho vyplývá, že došlo-li ke vzniku škody na věcech starších, je třeba přihlížet ke stáří a

26

opotřebení těchto věcí.Je třeba zjistit jejich obecnou cenu, nelze se spokojit s účetní hodnotou, v jaké byly uvedeny podle inventarizačních předpisů. Takto určená výše škody se nebude týkat pouze poškození věci, ale také škody vzniklé zničením nebo ztrátou věci.“

3.2 Stanovení výše škody u motorových vozidel „Výpočet výše škody, která vznikla poškozením motorového vozidla vychází z částky vyfakturované za opravu vozidla.Od této vyfakturované částky se odečte bezdůvodné obohacení poškozeného, které se rovná rozdílu ceny vozidla před havárií a po jeho opravě.Jestliže je poškozená věc opravitelná a opravu si provede poškozený sám na vlastní náklady nebo oprava nebyla provedena, vychází se při stanovení peněžní náhrady z ceny, kterou by si za opravu potřebnou k odstranění následků škodní události účtovala fyzická nebo právnická osoba oprávněná poskytovat danou službu.“ „Při určení ceny v době vzniku škody se vychází z ceny pořizovací.Dále je třeba zohlednit pokles hodnoty věci v důsledku jejího opotřebení nebo stáří a zohlednit náklady, kterými byla dodatečně věc zhodnocena. 9„

4. Aplikace – cena ve vztahu na trh vozů 4.1 Počátky trhu automobilů v ČR Krátce po revoluci v roce 1989 se začala měnit česká ekonomika a spolu s ní také způsob prodeje automobilů.Utvářel se moderní trh s novými a později také ojetými automobily. Domácí výrobce Škoda se sídlem v Mladé Boleslavi se spojil v roce 1991 se německou automobilkou Volkswagen.Mezitím mnohé, většinou západoevropské značky započaly svou prodejní činnost na našem území ve velkých městech, většinou dealerství. Rok poté u nás obchodovalo s automobily jiţ 20 zahraničních značek, ale sloţitá transformace směrem na trţní systém, který s sebou vlekl značnou inflaci, nebyla vůbec jednoduchým obdobím. Ceny tehdy nejvíce prodávaných automobilů vyletěly za pět let na více neţ dvojnásobek.První dovozci automobilů tvořili ceny z cen v zahraničí, kde vozy nakupovali z místní distribuce.

9

Jan Heřman, Oceňování majetku

27

4.2 Současný trh Do roku 1995 měla v české republice obchodní zastoupení většina automobilových značek.Nabídka trhu dnes reflektuje to, co lze dostat kdekoli v Evropě. Český trh má nicméně své znaky.Stejně jako tomu je na trzích ve vyspělých zemích Evropy, v České republice je největším prodejcem tuzemská značka.Ačkoli je zde mezi obyvateli poněkud niţší koupěschopnost, jsou u nás nejprodávanější kategorií právě malé vozy, které slouţí mnohdy jako rodinná auta, stejně jako vyšší reakce na změnu ceny.

28

B.Praktická část 5. Ocenění 5.1 Ocenění rodinného domu Stanovení aktuální trţní hodnoty Odhad trţní hodnoty č.1 Rodinný dům č.p. 17 Nacházejícího se na adrese Krásnolipská 17,40801,Rumburk,Česká Republika V katastrálním území Rumburk

29

Objednatel ocenění: Bankovní institut vysoká škola a.s. Účel ocenění: stanovení obvyklé ceny majetku Ocenění provedeno ke dni: 4. únor 2010 Ocenění vypracoval: Michal Houf Krásnolipská 17 Rumburk, 40801

Seznam částí ocenění: • Úvod • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Pozemek • Vedlejší stavby a garáţ • Trvalé porosty • Rodinný dům • Konstrukční řešení a vybavenost • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění – úvod • Volba metod ocenění • Porovnávací metoda • Stanovení trţní hodnoty pozemku • Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku • Nákladová metoda • Závěr Přílohy: Příloha č.1 Výpis z katastru nemovitostí – parcela Příloha č.2 Snímek katastrální mapy

30

Úvod Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji oceňovaného nebo porovnatelného majetku (z hlediska velikosti, stavu, polohy, atd.) v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí. Zvaţují se přitom všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi rozumíme např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, přechodné zhoršení ţivotního prostředí, přechodné poruchy v zásobování, krátkodobé důsledky přírodních sil nebo kalamit. Osobními poměry se rozumí především poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k majetku, vyplývajících z osobních vztahů k majetku, případně lokalitě, kde se majetek nachází. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Odhad byl proveden k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 4.2.2010. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování odhadu nijak komerčně vyuţíván, ani není v souvislosti s ním uzavřena libovolná nájemní smlouva. Podle poţadavku objednatele ocenění jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z nájemního vztahu.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování majetku a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, dále právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Při zpracování oceněni majetku jsem bral v úvahu následující faktory: • polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku • velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy, a

31

venkovních úprav • nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku • převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu • náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení; opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technický ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy • prodeje, poptávkové a nabídkové ceny srovnatelných majetků v okolí Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 17 se nachází v Ústeckém kraji v okrese Děčín v obci Rumburk. Obec je dobře zabezpečena po všech stránkách občanskou vybaveností, je plně plynofikována a pokryta vodovodními sítěmi. V obci je zřízeny mateřské a základní školy, v kulturním domě jsou k dispozici mimoškolní aktivity. Mají zde ordinaci dětský lékař, všeobecní lékaři a zubní lékaři. Spojení s okolními městy Varnsdorf, Šluknov, Česká lípa, Liberec atd. zabezpečuje autobusová doprava. V obci bylo evidováno l roku 2007 celkem 11 328 obyvatel a katastrální výměra je 24,69 km². Obec leţí v nadmořské výšce 387m. Oceňovaný majetek Jedinou činností v rodinném domě je vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti.

32

Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Pozemek Pozemek je situován v obci Rumburk v ulici Krásnolipská. Jako celek půdorys do tvaru L. Z jiţní strany hraničí s místní komunikací, z východní strany se sousedními domy, ze západní strany lze vidět sousedící zahradu a severní strana je hranicí se sousedním domem. Pozemek parc.č. 1832 o výměře 863 m2 je zastavěn budovou č.p. 17 s garáţí, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu a dvoru.. Pozemek je osázen okrasnými a ovocnými porosty. Přípojky elektro, plynu a vody vedou přes podzemní přípojky pozemkem a v místě připojení po pozemcích obecních. Kanalizace je řešena napojením na ČOV. Pozemek je oplocen dřevěným plotem na ocelových sloupcích. Zámková dlaţba je u příjezdu na dvorku před domem. Vedlejší stavby a garáž Na pozemku se nachází skleník kovové konstrukce a dřevěný přístřešek na dříví a zahradní nářadí. Garáž je součástí rodinného domu, je přízemní, nepodsklepená. Vrata garáţe jsou plastová s ocelovou konstrukcí.

Trvalé porosty na zahradě jsou okrasné a ovocné stromy, které byly osázeny v roce 1992. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci trţní hodnoty. Rodinný dům

Architektonické a dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům obdélníkového půdorysu s kratší stanou umístěnou rovnoběţně s ulicí. Stavba má 3 podlaţí. V přízemí jsou umístěny následující místnosti: zádveří, chodba, šatna,sklep a garáţ. V druhém patře je WC, koupelna,obývací

33

pokoj,kuchyň a pracovna.Ve třetím patře je koupelna, WC, loţnice a dva pokoje s balkonem. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení a stavba nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základové konstrukce jsou z prostého betonu ve tvaru základových pásů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z cihel. Vodorovné konstrukce jsou hurdiskové. Střešní nosná konstrukce dřevěná, vaznicová. Střešní

krytina

je

z betonových

dvoudráţkových

tašek.

Klempířské

konstrukce

z pozinkovaného plechu opatřené nátěrem. Vnitřní omítky štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka, štuková, opatřená nátěrem.V roce 2005 byl objekt tepelně izolován polystyrenem. Schody jsou vyrobeny z masivního dubového dřeva. Dveře jsou dřevěné, náplňové, osazeny do ocelových zárubní. Okna jsou plastová euro okna, s dvojitým sklem včetně mikroventilace. V koupelnách a WC je keramický obklad do výše stropu. Obytné místnosti jsou pokryty kvalitní laminátovou podlahou, obývací pokoj je pokryt korkovou podlahou. Vytápění je ústřední plynové teplovodní s litinovými otopnými tělesy. Plynový kotel je typu Vailant. Elektroinstalace je zavedená světelná s pojistnými automaty.Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závitových, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody je elektrický boiler o objemu 150 litrů. Svislé i leţaté kanalizační svody jsou provedeny z PE odpadních trub, přípojka z trub kameninových, hrdlových. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynoelektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Vnitřní vybavení obsahuje vanu, umyvadla a sprchový kout . Záchod je standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par a televizní anténu. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. 34

Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je 18 let po kolaudaci, tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní Nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ bys došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedené skutečnosti jsem toho názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod ocenění Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

35

Porovnávací metoda Analyzuje trţní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávající, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění. Volba metody ocenění Vzhledem k lokalitě, ve které se oceňovaný dům nachází, jsem zvolil metodu porovnávací a metodu nákladovou.Příjmovou metodu jsem se rozhodl pro tento případ nepouţít, jelikoţ v této lokalitě je pronájem takovýchto prostor finančně nevýhodný.

36

Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzal v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 196 000,- Kč A je kalkulována následovně: 863 × 227 = 196 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku

1 Rumburk

Stavební parcela

2 stavební parcela

37

3 stavební parcela

Parcelní číslo

1831

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Rumburk

Rumburk

Rumburk

Rumburk

Obec

Rumburk

Rumburk

Rumburk

Rumburk

Okres

Děčín

Děčín

Děčín

Děčín

Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2

270 000

435 000

222 000

900

1500

1200

300

290

185

1.2.2010

1.1.2010

3.2.2010

863

Cena za 1 m2

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

300

290

185

C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Prodej

Nabídka

Korekce

0,9

1

0,9

Upravená hodnota

270

290

166,5

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví



Korekce

1

Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Bez věcných břemen

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Rodinný dům

Ano

1

1

1

290

166,5

Rodinný dům

1

1

1

290

166,5

Ano

Korekce Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Ano

1

1

1

270

290

166,5

Nejsou

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

270 Ano

Upravená hodnota

166,5 Bez věcných břemen

270 Rodinný dům

Upravená hodnota

1

290 Bez věcných břemen

Korekce Územní rozhodnutí

1

270 Bez věcných břemen


Nejsou

1

1

1

270

290

166,5

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1

1

1

270

290

166,5

Pravidelný

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost Korekce Upravená hodnota

Mírně svaţitý

Dobrá

Pravidelný

1

1

1

270

290

166,5

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

1

1

1

270

290

166,5

38

Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

Upravená hodnota Kontaminace půdy

1

270 Nezjištěna

Nezjištěna 1

Upravená hodnota Autobus

1

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

1

Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

1

Upravená hodnota

Neaplikováno


166,5 Ne

1

270

Jiná technická korekce

1

290 Ne

Korekce

166,5 Dobrá

1

270 Ne

1

290 Dobrá

Korekce

166,5 Autobus

1

270 Dobré

1

290 Autobus

Korekce

166,5 Nezjištěna

1

270 Autobus

1

290 Nezjištěna

Korekce Dopravní obsluţnost

Kompletní

1

290 Neaplikováno

166,5 Neaplikováno

1

1

1

270

290

166,5

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

863 Obdobný

Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

Dobrá

Větší 1

0,9

0,9

270

261

149,85

Obdobná

Korekce

Větší

Obdobná

Obdobná

1

1

1

270

261

149,85

226,95

270

261

149,85

863

900

1500

1200

Jednotková hodnota v Kč/m2 Trţní hodnota

Zaokrouhleno

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

226,95

Výpis oceňované parcely

číslo parcely

Výměra v m2 1832

863

227

39

195 901

196 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal v úvahu rodinné domy, které byly ve městě Rumburk v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto porovnávané nemovitosti se nacházejí v obdobných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě těchto skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: 2 538 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně. Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost



A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Parcelní číslo

1 Rodinný dům

2

3

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1832

Adresa nemovitosti

Rumburk

Rumburk

Rumburk

Rumburk


Rumburk

Rumburk

Rumburk

Rumburk

40

Obec

Rumburk

Rumburk

Rumburk

Rumburk

Okres

Děčín

Děčín

Děčín

Děčín

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku

863

2500

803

Hodnota za 1 m2 227 227 227 pozemku Hodnota pozemku 195901 225865 567500 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

227

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

995

123 X

128

141

118

2 380 000

4 100 000

2 800 000

2154135

3532500

2617719

16829,18

25053,19

22184,06

1.1.2010

1.2.2010

1.10.2009

1

1

1

16829,18

25053,19

22184,06

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

182281

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

0,9

1

15146,26

22547,871

22184,06

Absolutní

Upravená hodnota Ano

Vyuţití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům Palkovice

1

1

15146,26

22547,871

22184,06

Ne 1

1

15146,26

22547,871

22184,06

Ne

Upravená hodnota

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

15146,26

22547,871

22184,06

Ano

Korekce

Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

1

Ano

Upravená hodnota

Absolutní

1

Rodinný dům

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano

Absolutní

Ne

Upravená hodnota

Prodej

0.9

Korekce

Existence věcných břemen Korekce

Nabídka

Ano

1

1

1

15146,26

22547,871

22184,06

Ne

Ne

Ne

1

1

1

15146,26

22547,871

22184,06

E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Dobrá

Porovnatelná

Porovnatelná

Porovnatelná

1

1

1

15146,26

22547,871

22184,06

41

Technický stav objektu

Velmi dobrý

Dobrý

Výborný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

Výborná

Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

1,1

0,9

1

16660,886

20293,0839

22184,06

Výborná

Upravená hodnota

Dobrý

1

1

16660,886

20293,0839

22184,06

Dobrá

Dopravní obsluţnost

Autobus

1

1

16660,886

20293,0839

22184,06

Dobrý 1

1

16660,886

20293,0839

22184,06

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Dobrá

Velmi dobrá

1

1

16660,886

20293,0839

22184,06

Dobrá

1

0,8

16660,886

20293,0839

17747,248

Korekce


N/A

Velmi dobrá

Dobrá

1,1

1

1,1

18326,9746

20293,0839

19521,9728

N/A

N/A


Dobrá

1

Dobrá

Upravená hodnota

Autobus

1

Korekce

Atraktivita objektu

Autobus

Dobrá

Upravená hodnota

Dobrý

1

Autobus

Upravená hodnota

Dobrá

1

Dobrý

Upravená hodnota

Výborná

1

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Výborná

Dobrá

Upravená hodnota

Velmi dobrý

N/A

1

1

1

18326,9746

20293,0839

19521,9728

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Obdobný

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota

Větší

Obdobný

1

0,95

1

18326,9746

19278,430

19521,9728

N/A

N/A

N/A

1

1

1

18326,9746

19278,430

19521,9728

Výsledná porovnávací hodnota

42

Porovnávací hodnota 1 jednotky

19042,4591

18326,9746

19278,430

19521,9728

2342222

2345852,7488

2718258,63

2303592,7904

195901

225865

567500

182281

2538123

2368717

3285758,63

2485873,7904

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení staveb. Náklady na pořízení majetku jakoţto nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení nákladové hodnoty předmětného majetku v jeho současném stavu je z částky nákladů na pořízení majetku odečítaná částka, která reprezentuje kumulované odpisy na sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány takto: • fyzický odpis je sníţení hodnoty vyplývající z provozního opotřebení a působení vnějšího prostředí • funkční nedostatek je sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku • ekonomický nedostatek je neodstranitelné sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku

43

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 7 405 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikace hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí Celková zastavěná plocha Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

Rodinný dům 1832

Rumburk

Děčín Klasická, zděná 18 let 18 let 82 let 123

3 nadzemní 123 354 1278 5851 Kč/m3 7477578

Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

6% 0% 0%

-448655 0 0

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

180 000

Pozemek

196 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

7 404 923 7 405 000

Výpočet jednotkových reprodukčních nákladů: ZCU=ZCxK4xK5xKixKp ZCU=1975x1,5184x1x2,173x0,898 ZCU=5851

44

Výpočet obestavěného prostoru: Text

Aritmetický výraz

Výsledek

1.NP

119×(2,4+0,25)

315

2.NP

119×(2,6+0,25)

339

3.NP

119×(2,6+0,25)

339

Zastřešení

119×2,40

285

Celkem(m3)

1278

Závěr ocenění: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 3.3.2010. Pojmy obvyklá cena popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váh

Váţený

a

(Kč)

průměr

(%) Porovnávací metoda

Příjmová metoda Nákladová metoda

2 538 000

90

0

N/A

10

7 405 000

2 284 200

0 740 500

Výsledná cena

3 024 700

Zaokrouhleno

3 025 000

45

Oceňovaný majetek patří mezi běţně obchodovatelné nemovitosti na realitním trhu. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Tento typ majetku – rodinný dům je v dané lokaci zřídka pronajímán. Tato oceňovaná nemovitost slouţí pouze k uspokojení bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace trţní hodnoty příjmovou metodou proto nebyla při analýze finální hodnoty uvaţována. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek byl kolaudován před dvanácti lety, má proto své opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudil váhu 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 3.3.2010 reprezentovaná částkou: 3 025 000 Kč (slovy: tři miliony dvacetpět tisíc korun českých) Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potencionálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

46

Přílohy: Příloha č.1 Výpis z katastru nemovitostí – parcela Informace o parcele Parcelní číslo:

1831

Výměra [m2]:

125

Katastrální území: Rumburk 743518 Číslo LV:

2142

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele: č.p. 285

Jméno SJM Houf Jiří Ing. a Houfová Hana Adresa Ing. Jiří Houf Krásnolipská 285/17, Rumburk, Rumburk 1, 408 01 Hana Houfová Krásnolipská 285/17, Rumburk, Rumburk 1, 408 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ

Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení

Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

47

Příloha č.2 Snímek katastrální mapy

48

5.2 Ocenění skladovací haly Stanovení aktuální trţní hodnoty Odhad trţní hodnoty č.2 Skladovací haly Nacházející se na adrese Ţitná 218/19,40801,Rumburk,Česká Republika V katastrálním území Rumburk

Objednatel ocenění: Bankovní institut vysoká škola a.s. Účel ocenění: stanovení obvyklé ceny majetku Ocenění provedeno ke dni: 22. únor 2010 Ocenění vypracoval: Michal Houf Krásnolipská 17 Rumburk, 40801

49

Seznam částí ocenění: • Úvodní zpráva • Popis lokality • Oceňovaný majetek • Pozemek • Vedlejší stavby a venkovní úpravy • Budovy • Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití • Ocenění • Porovnávací metoda • Příjmová metoda • Nákladová metoda • Závěr Přílohy: Příloha č.3 Výpis z katastru nemovitostí Příloha č.4 Snímek katastrální mapy

50

Úvodní zpráva Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj osobní názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 22. únoru 2010 – ke dni místního šetření.Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou.Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel, jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovené základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán v katastrálním úřadu v Rumburku, na listu vlastnictví 2519 pro katastrální území Rumburk, obec Rumburk, okres Děčín.Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.2. 2010 je přiloţen v příloze této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (22. únoru 2010) uţíván výhradně vlastníkem areálu ke skladovacím účelům.Vzhledem k tomu, ţe ţádná část objektu nebyla pronajata za jiné neţ trţní nájemné nebo bezúplatně a zároveň není známa ţádná právní, technická nebo jiná okolnost, která by bránila případnému pronájmu areálu za trţní nájemné, jsem majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví.Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakýchkoli

51

omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: -

polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení.Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Předmětem ocenění jdou pouze budovy, stavby a pozemky.Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek je situován ve městě Rumburk, nedaleko středu města.Město Rumburk je průmyslovým městem, situovaným ve šluknovském výběţku a v současné době má 11 328 obyvatel.Komerční atraktivita lokality je průměrná.Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou a hromadnou dopravu.Zastávka linkového autobusu i

52

nádraţí Českých drah je v dochůdné vzdálenosti od oceňovaného areálu.Parkování je moţně za hranicí areálu nebo přímo uvnitř na vyznačených parkovacích místech.Okolní zástavba je převáţně průmyslová, doplněná nízko a středně podlaţní obytnou zástavbou.

Oceňovaný majetek Předmětem podnikání společnosti STI Obaly + Display s.r.o. je zprostředkování obchodu a sluţeb, reklamní činnost a marketing, pronájem a půjčování věcí movitých, velkoobchod,specializovaný maloobchod a maloobchod se smíšeným zboţím, výroba vlákniny, papíru a lepenky a zboţí z těchto materiálů, grafické práce a kresličské práce, zastupování v celním řízení.Celý oceňovaný majetek je prostorově ohraničený a tvoří jediný areál.Nejstarší je administrativní budova z roku 1985.Nejmladší stavbou je hala z roku 2001.Na pozemku se nachází také konferenční budova,leţící těsně vedle administrativní budovy.

Pozemek Oceňovaný pozemek sestává ze dvou pozemkových parcel, přičemţ obě se nacházejí v katastrálním

území

Rumburk.Pozemek

je

rovinný,

jeho

celkový

tvar

je

nepravidelný.Pozemek je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody včetně rozvodu plynu.Pozemek je částečně zastavěn budovami, poměr zastavění činí 42% celkové rozlohy.Nezastavěné plochy jsou z 98% pokryty asfaltovou plochou.Celková výměra pozemku je 9644m2.Seznam pozemkových parcel je uveden v části „Ocenění“ této zprávy.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky a rozvody inţenýrských sítí, různé technologické rozvody, zpevněné plochy a komunikace, drobné stavby, přístřešky a oplocení.

53

Budovy Předmětem ocenění je soubor staveb výrobního areálu.

1. Administrativní budova Budova se nachází v západní části areálu.Je provozně spojena s budovou číslo 2 – konferenční budova.Dispozičně obsahuje kancelářské prostory.Byla postavena v roce 1985.Je dvoupodlaţní a nepodsklepená.Základní konstrukce je klasická, zděná.Fasáda je pokryta štukovou omítkou. Střecha je plochá s plechovou krytinou. Podlaha je pokryta povlakovou krytinou PVC nebo kobercem.Do objektu jsou zavedeny všechny obvyklé rozvody. Vytápění je ústřední, zdrojem tepla je plynový kotel společný pro obě sousedící budovy.Prvky stavby lze hodnotit jako standardní. Technický stav budovy je dobrý, odpovídající stáří a způsobu vyuţívání.Údrţba je prováděna dobře a pravidelně.

2. Konferenční budova Budova se na nachází v západní části areálu.BJe provozně spojena s budovou číslo 1 – administrativní budova.Dispozičně obsahuje jeden společenský prostor.Byla postavena v roce 1985.Je přízemní, jednopodlaţní, nepodsklepená.Základní konstrukce je klasická, zděná.Fasáda je pokryta štukovou omítkou,Střecha je plochá s plechovou krytinou.Podlaha je pokryta keramickými dlaţdicemi.Do objektu jsou zavedeny všechny obvyklé technické rozvody.Vytápění je ústřední, vedené ze společného plynového kotle z vedlejší budovy.Prvky stavby lze hodnotit jako standardní. Technický stav budovy je dobrý, odpovídající stáří a způsobu vyuţívání.Údrţba je prováděna dobře a pravidelně.

54

3. Výrobní a skladovací hala Hala je umístěna v severní části areálu.Není nijak provozně ani technicky spojena s ostatními budovami.Byla postavena v roce 2001.Dispozičně obsahuje výrobní/skladovací prostor s vestavkem v levém spodním rohu půdorysu.Nosnou konstrukci tvoří lehký ocelový

skelet.Opláštění

i

zastřešení

je

tvořeno

lakovaným

pozinkovaným

plechem.Podlahu tvoří betonová mazanina.Do objetu jsou zavedeny všechny obvyklé technické rozvody.Vytápění tvoří zavěšené plynové přetlakové jednotky.Většinu prvků lze hodnotit jako standardní. Technický stav budovy je velmi dobrý, odpovídající stáří a způsobu vyuţívání.Údrţba je prováděna dobře a pravidelně. Podrobnější technické údaje o oceňovaném majetku jsou uvedeny v části „Ocenění“ této zprávy.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kriteria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je ve velmi dobrém stavu, základní údrţba je prováděna.Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci nebo na jeho uvedení do provozu.Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství.Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné a rovněţ je splněno kritérium finanční proveditelnosti.

55

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu.Vzhledem k tomu, ţe nemovitost je vyuţívána jejím majitelem k podnikatelským účelům, je splněno i toto kritérium. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

Ocenění Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Porovnávací metoda – analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda – analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda – analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţil kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemku jsem pouţil porovnávací metodu pozemků, pro ocenění majetku jsem pouţil všech tří metod.

56

Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnal tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzal v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 2 507 000,- Kč A je kalkulována následovně: 9644 × 260 = 2 507 440 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. Příloha č. 1 - TABULKA I - POZEMEK

Oceňovaný pozemek




A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

Název pozemku

STI obaly

šluknov

Rumburk

Doubice

Parcelní číslo

2160

N/A

N/A

N/A

Adresa pozemku

Ţitná 218/19

57


Rumburk

šluknov

Rumburk

Děčín

Obec

Rumburk

šluknov

Rumburk

Doubice

Okres

Děčín

Děčín

Děčín

Děčín

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem

X

Rozloha pozemku v m2

1 200 000

4500 000

2 839 000

5796

15000

9927

207

300

286

1.2.2010

1.1.2010

3.2.2010

1

1

1

207

300

286

9644

Cena za 1 m2

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva


Upravená hodnota Bez věcných břemen

Vyuţití podle územního plánu

Komerční zástavba

1

1

1

261

257,4

Ano

1

1

1

261

257,4


1

1

0,9

261

231,66

Ano

Korekce Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Ano

1

1

1

186,3

261

231,66

Nejsou

Nejsou


Rodinné domy

186,3 Ano

Upravená hodnota


186,3

Korekce Územní rozhodnutí



Upravená hodnota

257,4 Absolutní vlastnictví

186,3 Bez věcných břemen

Upravená hodnota

0,9

261 Absolutní vlastnictví

Korekce Existence věcných břemen Korekce

0,9

186,3 Absolutní vlastnictví

Nabídka

Nejsou

1

1

1

186,3

261

231,66

D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

1,1

1

1,2

204,93

261

277,992

Pravidelný

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Mírně svaţitý

Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Kompletní

Pravidelný

1

1

1

204,93

261

277,992

Mírně svaţitý

Korekce

Horší

Mírně svaţitý

Mírně svaţitý

1

1

1

204,93

261

277,992

Kompletní

58

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

1

1

1

204,93

261

277,992

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

1

1

1

204,93

261

277,992

Autobus

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Dobré

1

1

1

261

277,992

Dobrá

Korekce Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

1

1

1

261

277,992

Ne

Korekce

Ne

1

Upravená hodnota

1

204,93 Neaplikováno


Dobrá

204,93 Ne


Autobus

204,93 Dobré

Upravená hodnota

Nezjištěna

1

261 Neaplikováno

277,992 Neaplikováno

1

1

1

204,93

261

277,992

E. Ostatní parametry Velikost pozemku

863 Menší

Korekce

Větší

Obdobný

1,3

Upravená hodnota Moţná zastavitelnost

0,9

266,409 Dobrá

Obdobná


1

234,9 Obdobná

277,992 Obdobná

1

1

1

266,409

234,9

277,992

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

259,767

266,409

9644

5796

234,9 15000

277,992 9927

2 505 192,948

Výpis oceňované parcely

číslo parcely

Výměra v m2 2160

9644

Jednotková hodnota v Kč/m2 260

59

Trţní hodnota 2 507 440

Zaokrouhleno 2 507 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jem vzal v úvahu výrobní areály, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji, všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA).Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 19 600 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce níţe.

60

Příloha č. 2 – TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná nemovitost




A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

1 STI Obaly

Parcelní číslo

2

3

Výrobní areál

Skladovací hala

Výrobní areál

2160

Adresa nemovitosti

Rumburk

Šluknov

Markvartice

Jiříkov


Rumburk

Šluknov

Děčín

Jiříkov

Obec

Rumburk

Šluknov

Markvartice

Jiříkov

Okres

Děčín

Děčín

Děčín

Děčín

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku

9644

10535

4166

Hodnota za 1 m2 260 240 320 pozemku Hodnota pozemku 2507440 780480 3371200 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

230

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

3252

2886 X

607

896

1820

3 820 000

6 800 000

6 900 000

3039520

3428800

5941820

5007

3826

3265

30.1.2010

28.2.2010

14.1.2010

1

1

1

5007

3826

3265

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

958180

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

0.9

0,9

0,9

4506,3

3443,4

2938,5

Absolutní

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Ne

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Skladovací hala

Nabídka

Absolutní

1

1

1

4506,3

3443,4

2938,5

Ne

Ne

Ne

1

1

1

4506,3

3443,4

2938,5

Výrobní areál

Skladovací hala 1,1

Skladovací hala 1

61

1

Upravená hodnota

4956,93

Kolaudační rozhodnutí Ano

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Ne

3443,4 Ano

1

1

1

4956,93

3443,4

2938,5

Ne

Ne

Upravená hodnota

2938,5

Ne

1

1

1

4956,93

3443,4

2938,5

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Porovnatelná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Velmi dobrý

1,1

1

1,1

5452,623

3443,4

3232,35

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce

Výborná

Dobrá

Upravená hodnota Dobrý

Dopravní obsluţnost

Autobus

Upravená hodnota Dobrá

Upravená hodnota Velmi dobrá

Upravená hodnota

Korekce

N/A

3787,74

3232,35

Výborná

Výborná

1

1

1

5997,9

3787,74

3232,35

Dobrá

Dobrá

1

1

1

5997,9

3787,74

3232,35

Dobrý

Dobrý

1

1

1

5997,9

3787,74

3232,35

Autobus

Autobus

1

1

1

5997,9

3787,74

3232,35

Dobrá

Horší

1

1

1,2

5997,9

3787,74

3878,82

Dobrá

Korekce


5997,9

Dobrá

Korekce

Atraktivita objektu

1

Autobus

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

1,1

Dobrý

Upravená hodnota

Velmi dobrý

1,1

Dobrá

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Dobrý

Výborná

Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Horší

Velmi dobrá

Dobrá

1,1

1

1,1

6597,69

3787,74

4266,7

N/A

N/A

1

N/A

1

62

1

Upravená hodnota

6597,69

3787,74

4266,7

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

Menší

Menší

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Menší

1,3

1,2

1,1

8576,997

4545,288

4693,37

N/A

N/A

Korekce

N/A

1

1

1

8576,997

4545,288

4693,37

5938,551

8576,997

4545,288

4693,37

17138658,186

5206237,179

4072578,048

8541933,4

2507440

780480

3371200

958180

19646098,186

5986717,179

7443778,048

9500113,4

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

Příjmová metoda Nemovitosti, které nohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou.Při pouţití příjmové metody je oceňení provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku.Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem.Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním.Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy

63

diskontovaného cash flow.V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech v porovnatelné lokaci.V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu , obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 10 830 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce

Přehled nájemného popis

kanceláře

výroba

sklad

ostatní

Trţní nájemné

Trţní nájemné celkem

plocha

m2

m2

m2

m2

Kč/ m2/rok

Kč

Budova1

358

-

-

-

300

107400

107400

Budova2

365

-

-

-

300

109500

109500

hala

-

-

550

1189650

1189650

parking

-

-

-

413

100

41300

41300

venkovní plochy

-

-

-

6345

100

634500

634500

2082350

2082350

1081

1082

celkem

Parking - cena za 1 parkovací stání 64

Potenciální hrubý roční příjem Kč

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE 2082350

Příjem z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

20%

Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

416470 1665880 146000 242000 28470 0 10000 0 426470 1239410 156460 1082950

(dle vyhlášky č.3/2008)

10% 10829500 10 830 000


Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku přepočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejného materiálu, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţují hodnotu a jsou definovány: • technické/fyzické opotřebení • funkční nedostatky • ekonomické nedostatky Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, ţe obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

65

40 500 000 Kč Následující tabulka indikuje výpočty oceňovaného majetku nákladovou metodou:

NÁKLADOVÁ METODAHALA Výrobní a Název skladovací hala Rumburk Číslo pozemku 2160 Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Předpokádaná další ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí 1. NP Průměrná zastavěná plocha podlaţí Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 10% Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

ocelová 9 6 30 2163 2163 2286 14060 2816 Kč/m3 39592960 -3959296

35 633 664 35 634 000

Jednotkové reprodukční náklady-hala: ZCU=ZCxK1xK2xK3xK4xK5xKixKp ZCU=1599x0,948x0,923x1,16x1,6264x1x2,16x0,494 ZCU=2816

66

NÁKLADOVÁ METODABUDOVY Administrativní Název budova Konferenční budova Číslo pozemku 2160 Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Předpokádaná další ţivotnost Zastavěná plocha Počet podlaţí 2. NP 1 NP Průměrná zastavěná plocha podlaţí Koeficient vyuţitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení 45% Funkční nedostatky 20% Ekonomické nedostatky 10%


Rumburk zděná 25 20 30 354 345 0,85 723 1579 3087 Kč/m3 4874373 -2193468 -974875 -487437

1218593 1 219 000

Jednotkové reprodukční náklady-budovy: ZCU=ZCxK1xK4xK5xKixKp ZCU=1996x0,939x1,5832x1x2,163x0,481 ZCU=3087

NÁKLADOVÁ METODA -Venkovní úpravy Asfaltová plocha Jednotkové reprodukční náklady - ZCU=ZCxK5xKixKp=270x1x2,267x0,431=264 Plocha - 6358m2 Indikovaná hodnota - 1 679 000

67

Oplocení Jednotkové reprodukční náklady - ZCU=ZCxK5xKixKp=240x1x2,319x0,431=240 Plocha - 512m2 Indikovaná hodnota - 123 000 Věcná hodnota - 0 (vzhledem ke stáří a stavu) Vodovod DN100 Jednotkové reprodukční náklady ZCU=ZCxK5xKixKp=1344x1x2,315x0,431=1341 Plocha - 94m2 Indikovaná hodnota - 126 000 Plyn DN63 Jednotkové reprodukční náklady - ZCU=ZCxK5xKixKp=970x1x2,321x0,431=970 Plocha - 93m2 Indikovaná hodnota - 90 000 Kanalizace DN300 Jednotkové

reprodukční

náklady

ZCU=ZCxK5xKixKp=1785x1x2,315x0431=1781 Plocha - 93m2 Indikovaná hodnota-166 000 Celková indikovaná hodnota venkovních úprav

2 061 000

Fyzické opotřebení 30%

-618 300

Funkční opotřebení 15%

-309 150

Celková indikovaná hodnota

1 133 550

Celková indikovaná hodnota zaokrouhleno

1 134 000

68

-

Rekapitulace hodnot Hala Budovy Venkovní úpravy Pozemky Celkem Celkem zaokrouhleno

35 634 000 1 219 000 1 134 000 2 507 000 40 494 000 40 500 000

Závěr ocenění: Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu.Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 3.březnu 2010.Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace(Kč)

Váha(%)

19 600 000

60

Váţený průměr(Kč) 11 760 000

10 830 000

20

2 166 000

40 500 000

20

8 100 000 22 026 000 22 000 000

69

Přílohy: Příloha č.3 Výpis z katastru nemovitostí Informace o parcele Parcelní číslo:

2160/1

Výměra [m2]:

6758

Katastrální území: Rumburk 743518 Číslo LV:

2519

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Ze souřadnic v S-JTSK

Způsob vyuţití:

manipulační plocha

Druh pozemku:

ostatní plocha

Jméno STI Obaly + Display s.r.o. Adresa Ţitná 218/19, Rumburk, Rumburk 1, 408 01 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy

70

Příloha č.4 Snímek katastrální mapy

71

C. Analytická část 6. Analýza trhu okres Děčín Okres Děčín je okresem v Ústeckém kraji. Jeho sídlem je město Děčín. Rozloha okresu je 908,58 km², počet obyvatel je 134 090 osob (hustota zalidnění je 147 obyvatel na 1 km²). V okrese Děčín jsou 52 obce, z toho 14 měst. Sousedí ústeckými okresy Ústí nad Labem, Litoměřice a libereckým okresem Česká Lípa. Jeho severní hranice je státní hranicí s Německem. 6.1 Struktura povrchu K 31. prosinci 2003, má okres celkovou plochu 909 km², z toho: 40,10 % zemědělských pozemků, kterou z 32,94 % tvoří orná půda (13,21 % rozlohy okresu) 59,90 % ostatní pozemky, z toho 82,25 % lesy (49,27 % rozlohy okresu) 6.2 Demografické údaje K 30. červnu 2005 je v okrese Děčín celkem 134 068 obyvatel,hustota zalidnění je 147 ob./km², 84,84 % obyvatel ţije ve městech. Město Děčín leţí na soutoku řek Labe a Ploučnice. Od 1. července 2006 je statutárním městem. Zaujímá rozlohu 118,04 km², počet obyvatel se pohybuje okolo 53 tisíc trvale bydlících (okres Děčín má celkovou rozlohu 909 km² a ţije v něm cca 135,5 tis. obyvatel). Je významným říčním přístavem, důleţitou ţelezniční křiţovatkou a leţí na křiţovatce několika významných silničních tahů.

V současné době je v okrese Děčín zájem o malé rodinné domy a byty v cenách do 1,5 milionu Kč, na čemţ má největší podíl právě cena.Momentálně jsou tyto nemovitosti více poptávány neţ jaká je jejich nabídka na trhu.Největší zájem je o byty po celkové rekonstrukci, hlavně cihlové.Nejţádanější lokality jsou Děčín 2, Děčín 3 a Ţelenice.

72

Co se týče pronájmů, největší zájem zaznamenávají velké byty.Pouze obtíţně se dá zhodnotit zájem o zakoupení nových bytových jednotek, jelikoţ ve městě Děčín v současné době neprobíhá výstavba takovýchto typů staveb.Jen pro doplnění lze říci, ţe v Děčíně byly před šesti lety vystavěny druţstevní byty a za velice krátkou dobu byly všechny prodány. Velký zájem je o stavební parcely o rozloze 800 – 1300m2 v poloze blízko centru města, ale s dobrou dostupností do přírodního okolí.Nejmenší zájem je o pozemky zemědělského typu, přičemţ od poloviny roku 2007 byly zaznamenány jen dvě poptávky a to z důvodu stavby panelů na výrobu solární elektřiny.

Téměř nulový zájem je o pronájem nebytových prostor, pokud nebereme v úvahu provozování hospody, baru nebo herny.Zájem není také o pozemky nestavební.

pouţití jednotkových cen z cenového rozsahu uvedeného níţe závisí především na těchto faktorech: poloha nemovitosti v zóně vlivy okolní zástavby infrastruktura moţnost připojení na inţenýrské sítě hluk, prach a exhalace stavebně – technický stav a vybavenost stavby10 vývojové faktory (plánovaná výstavba v okolí, sloţení obyvatelstva, hustota obyvatelstva a podobně)

10

Platí jen pro byty.

73

Ceny bytů v okrese Děčín: Starší byt do 50 m2

Od 6000 – 8000 Kč/m2

Starší byt do 100 m2

Od 5500 – 10000 Kč/m2

Starší byt nad 100 m2

Od 5000 – 9000 Kč/m2

Nový byt do 50 m2

Od 6500 – 9500 Kč/m2

Nový byt do 100 m2

Od 7500 – 11000 Kč/m2

Nový byt nad 100 m2

Od 6000 – 9000 Kč/m2

Bytový dům před rekonstrukcí

Od 5000 Kč/m2

Bytový dům po rekonstrukci

Od 11000 Kč/m2

Ceny rodinných domů v okrese Děčín: Starší dům 1NP

Od 300 000 – 2mil.Kč

Starší dům do 3NP

Od 400 000 – 4mil.Kč

Nový dům 1NP

Od 1mil. – 3mil. Kč

Nový dům do 3NP

Od 2mil. – 6mil. Kč

Ceny pozemků v okrese Děčín vyjadřuje následující tabulka: Do 500m2

Od 130 – 800 Kč/m2

Do 1000m2

Od 180 – 1200 Kč/m2

Do 1500m2

Od 200 – 1400Kč/m2

Nad 1500m2

Od 250 – 1300 Kč/m2

74

Ceny nájmů v okrese Děčín – ceny jsou v Kč/m2/měs. Kancelářské prostory

Obchodní prostory

Skladové prostory

vyhledávaná lokalita

150 - 400

ostatní lokality

50- 200


300 – 700

ostatní prostory

200 – 400


110 – 250

ostatní prostory

70 - 90

Na trhu realit je v dnešní době nedostatek malých bytů, jehoţ vlastníkem je soukromá osoba, jsou to byty 1+1 a 2+1.Cena těchto bytů je relativně vysoká.Určitý nedostatek je také u malých rodinných domů. Investičně patří mezi nejvýhodnější stavební parcely pro rodinné domy, bytové jednotky v osobním vlastnictví, budovy komerčního typu a levné budovy. Nejatraktivnější oblasti z hlediska investice jsou Folknáře, Oldřichov, Červený vrch, Krásný studenec, Malšovice. Z hlediska cen lze zaznamenat u bytů lehké zvýšení cen, coţ je zapříčiněno malou nabídkou.Dále je také očekáván mírnější vzestup cen rodinných domů, přičemţ uţ v současné době se ceny vyšplhaly nad únosnou mez. Také ceny pozemků vlastněných obcemi zaznamenávají nárůst, coţ má za příčinu změnu způsobu prodeje – dříve byly prodávány podle ceny obvyklé, dnes na základě odhadu.Jelikoţ se lokalita nachází v CHKO a také kvůli restrikci nové výstavby, zvyšují se ceny stavebních pozemků. Finančně silnější skupina občanů v okrese Děčín také zaznamenává nedostatek novostaveb, finančně slabší klientela nejvíce poptává byty do 300 tisíc Kč, kterých je také nedostatek

75

Cenový trend se dá obecně označit jako vzestupný, největší odůvodněním je větší počet poptávek neţ nabídek.To samozřejmě popohání ceny stále výš.Podle předběţných rozborů stoupnou letos ceny rodinných domů, bytových jednotek a stavebních parcel o 15 – 20%.

76

7. Závěr Cílem mé bakalářské práce bylo seznámit čtenáře s problematikou ocenění nejen automobilu, ale movitého majetku obecně a zobrazit zde trh s vozy, jehoţ situace, nebo chcete-li stav značně tato ocenění ovlivňuje.Zároveň bych chtěl poukázat na fakt, ţe ocenění movitého majetku se v mnoha bodech liší od ocenění nemovitostí, coţ také z obsahu této práce vyplývá alespoň v rovině teoretické. V další, praktické, části jsem se zaměřil na ocenění rodinného domu jemuţ patřila první část, druhá část poté patří ocenění skladovací haly v tomtéţ městě.Osvojil jsem si zde praxi ocenění nemovitostí a získal první zkušenosti v oboru oceňování. Poslední část patří analytickému rozboru realitní situace v okrese Děčín, kde se čtenář dozví cenovou hladinu jednotlivých typů nemovitostí a trţní specifika této oblasti.Při tvorbě této práce jsem vycházel z odborné literatury.

77

Seznam pouţité literatury: Cvičení z oceňování nemovitostí – Ing. Petr Ort, Ph.D. 2005 Oceňování majetku - doc. Ing. Jan Heřman, CSc. 2003 TEGoVA :European properte Valuation Standards, Redwood books, Wiltshire 1999 ISVC:Mezinárodní oceňovací standardy, čkom, 1998 Royal Intitution of Chartered Surveyors - New Red Book

Zákony: Paragraf 194 stavebního zákoníku, SRN Zákon č.151/1997 sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) par.2 Úplné znění zákonů – Oceňování nemovitostí 2010

Elektronické zdroje: Sreality.cz Wikipedia.cz

Obrázek 1 – Oceňování movitého majetku - doc. Ing. Jan Heřman, CSc.

78

Ocenění tržní hodnoty automobilu

Recommend Documents