Ocenění bytu v regionu Praha - východ

VYSOKÁ ŠKOLA EKONOMICKÁ V PRAZE Fakulta podnikohospodářská

Ocenění bytu v regionu Praha východ

Petra Koukolíková

2009

Prohlášení

Prohlašuji, že diplomovou práci na téma „Ocenění bytu v regionu Praha – východ“ jsem vypracoval samostatně. Požitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury.

V Praze, dne 15. prosince 2009

Podpis:

Ráda bych touto cestou poděkovala vedoucímu diplomové práce Doc. Ing. Janu Heřmanovi CSc. za konzultace, cenné připomínky a odborné rady, které mi poskytl při sestavování této diplomové práce.

Obsah

Úvod……………………………………………………………………………….………

3

1. Teoretická část………………………………………………………..……….... ...

5

1.1. Základní pojmy při oceňování nemovitostí…………………….…...………...

5

1.1.1. Charakteristika nemovitého majetku………………………....…… .. ..

6

1.1.2. Charakteristika budov a staveb……………………………...…..….…

6

1.2 Životnost staveb a opotřebení…………….…………………..……….…..….

8

1.3. Hodnota a cena…………….……………………………………..………..…

10

1.4. Katastr nemovitostí…………….…………………………………….……….

13

1.5. Znalci a odhadci…………….…………………………………….….…… …

14

1.6. Tuzemské a mezinárodní organizace………………………………...…….…

18

1.7. Oceňování nemovitostí…………….…………………….…….……..………..

22

1.7.1. Právní rámec oceňování majetku ………………….…………………...

22

1.7.2. Rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu v ČR………..

24

1.7.3. Aktuální situace na Českém trhu nemovitostí…………………………..

25

1.7.4. Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku……………….…..…..

26

1.7.5. Tržní ocenění (stanovení obvyklé ceny)………………….……..……...

27

1.7.5.1 Oceňování nemovitostí na bázi porovnání……………..………

29

1.7.6. Oceňování podle cenového předpisu versus oceňování na tržních principech………………………………………………………….….

32

1.8. Dům, byt a nebytový prostor, bytové vlastnictví……………………….……

33

1.9. Převod spoluvlastnictví bytového domu………………………………..……

34

1.9.1. Společenství vlastníků bytových jednotek….…………….…..…….…

35

1.9.2. Specifika převodu u družstevních bytů….……………..….………..…

36

1.9.3. Porovnání bytového družstva a společenství vlastníků……..….…..…

37

1.10. Daň z nemovitosti…………………………………………………….…….

39

1.11. Znalecký posudek…………………………………………………….……..

40

2. Praktická část…………………………………………………………………..….

42

2.1. Porovnávací způsob………………………………………………..………...

43

2.2. Nákladový způsob……………………………………………………………

47

2.3. Tržní ocenění porovnáním s obdobnými prodanými byty.…………….…….

51

Závěr…………………………………………………………………………….….…..…

56

Literatura……………………………………………………………………………..…...

58

Přílohy……………………………………………………………………………..……...

59

Úvod Problematika oceňování majetku je stará jako vlastnictví samo. Zjištěná hodnota majetku vymezuje postavení jedince ve společnosti, jeho moc, sílu a samostatnost. Oceňování majetku se využívá v mnoha oblastech lidské činnosti, důvodem provádění ocenění majetku je potřeba osob a institucí nebo účastníků trhu získat pro různé účely nezávislé stanovení hodnoty majetku. Oceňování nemovitostí majetku má v dnešní společnosti široké uplatnění. Jeho význam vzrostl zejména po roce 1989, kdy došlo k transformaci národního hospodářství z centrálně plánovaného systému na volný tržní systém. V centrálně plánovaném hospodářství byl význam ceny výrazně potlačen, cena neměla vztah k trhu ani k momentálnímu stavu nabídky a poptávky, ale byla centrálně stanovena. Po roce 1989 se na trhu nemovitostí začal prosazovat princip tržní poptávky a nabídky, nicméně pro znalce nastalo složité období, kdy neexistovaly databáze prodaných nemovitostí a znalci se neměli o co „opřít“ při zjišťování tržní hodnoty nemovitostí. Tehdejší zákon a vyhlášky nereflektovaly situaci na trhu, a tak byli znalci nuceni si poradit, tak jak uměli, například vytvářet si vlastní databáze prodejů. Faktem je, že velká většina z několika tisíc znalců jmenovaných pro obor ekonomika, odvětví oceňování nemovitostí byla jmenována v době centrálního plánování hospodářství, tedy před rokem 1989, kdy tzv. obecná (nyní obvyklá) cena byla zjišťována pouze na základě administrativního předpisu. V dnešní době již máme mnohem lepší právní základnu pro oceňování a také existují databáze prodaných nemovitostí, je z čeho čerpat. Oceňování nabývá na významu s rozmachem financování bydlení pomocí úvěru, a ačkoliv se ještě málokdy znalecky oceňuje v pojišťovnictví, předpokládá se rozvoj oceňování i v tomto oboru po vzoru rozvinutých ekonomik. Nicméně hluboce zakořeněná představa o způsobu zjišťování obvyklé ceny na základě administrativního předpisu (vyhlášky) zůstává nadále velmi aktuální. Jednoznačně by objednatel znaleckého posudku, ať už pro účely dědického řízení či zajištění úvěru nemovitostí, měl v každém případě požadovat důsledné zjištění obvyklé ceny. Vyjma jiných metod (jednou z nich může jistě být i metoda administrativní ceny) by mělo takové ocenění obsahovat především metodu srovnávací založenou na analýze konkrétních informací o srovnatelných prodejích v daném místě a čase. Český trh s nemovitostmi zasáhla finanční krize, a to na konci roku 2008. Ceny nemovitostí od té doby kontinuálně klesají, není již snadné dosáhnout na hypotéky, kupující vyčkávají a nabídka tak převyšuje poptávku. S velkou pravděpodobností se růst cen nemovitostí zastavil na určitou dobu a dochází ke korekci cen uměle navýšených snadnou dostupností hypoték a očekávaným zvýšením sazby DPH. Hlavním cílem mé diplomové práce je stanovit administrativní ocenění bytu v okrese Praha – východ, a to metodou porovnávací a nákladovou. Dále zjistit tržní hodnotu této

-3-

nemovitosti metodou porovnávací. V závěru se pak pokusím analyzovat rozdíly těchto ocenění a posoudit hodnoty dosažené těmito oceňovacími způsoby. Dále vysvětlím, kdy je vhodné tu kterou metodu použít. Samotnému ocenění v praktické části předchází část teoretická s vysvětlením pojmů a souvislostí užívaných v oboru oceňování nemovitostí, vyložení významu a účelu katastru nemovitostí a představení organizací zabývajících se oceňováním majetku, jak tuzemských, tak mezinárodních. Teoretická část obsahuje jak exkurz do historie oceňování tak aktuální situaci na českém trhu nemovitostí. Popsány jsou také jednotlivé způsoby oceňování a požadavky na znalce a odhadce. Teorie je použita v praktické části. Část teorie je věnována převodu spoluvlastnictví a družstevního vlastnictví do vlastnictví osobního (postup a právní rámec), neboť tato problematika je v ČR stále aktuální.

-4-

1. Teoretická část 1.1. Základní pojmy 1.1.1. Charakteristika nemovitého majetku Majetek je soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, náležejících určitému subjektu, který přináší tomuto subjektu (vlastníku) prospěch. Hmotný majetek dělíme podle jeho povahy na movitý a nemovitý. Nemovitým majetkem se rozumí takový objekt, který je neoddělitelně spojen se zemským povrchem a nelze jej bez poškození přemístit do jiné lokality. Ostatní fyzické objekty, které nesplňují podmínky výše uvedené definice se označují jako movitosti a jejich vlastnictví je pak movitým majetkem. Pozemek je individualizovaná část zemského povrchu bez ohledu na to, jakým substrátem je pokryta. Zákonem je pozemek definován jako část zemského povrchu oddělený od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním daným způsobem využití pozemku. Parcela je pozemek geometricky a polohově určený, který je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný jako zastavěné plochy a nádvoří (druh pozemku), zatímco pozemkovou parcelou je pozemek, který není stavební parcelou. Pozemky lze dělit z různých hledisek. K základním rozdělením patří podle účelu užívání (evidujeme zemědělské a nezemědělské pozemky) a podle zastavěnosti.(pozemky zastavěné a nezastavěné). Cenová mapa pozemků je grafické zobrazení pozemků a jejich cen zpravidla v katastru dané obce. Slouží k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, ilustruje dosahovanou úroveň tržních cen jednotlivých nemovitostí v daném místě a čase, současně slouží jako pomůcka pro investory a k oceňování stavebních pozemků. Stavba Obecně platná definice stavby dosud neexistuje přesto že se tento pojem běžně vyskytuje v právních dokumentech jako je Občanský zákoník, Zákon o oceňování či Stavební zákon. Komplikací je i skutečnost, že ve stavebním právu je pojem „stavba“ někdy chápán jako věc, někdy jako proces (výstavba, realizace) věci. Podle dosud platného Stavebního zákona (zákon o Stavebním řádu číslo 50/1976 Sb.) je stavbou každé stavební dílo bez ohledu na účel užívání, dobu trvání stavby a stavební konstrukci. Občanský zákoník dále vymezuje i pojmy příslušenství a součást věci. Příslušenství věci je dle § 121 definováno jako objekty, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány (jsou jimi např. sklepní kóje, záchody, koupelny).

-5-

Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže byt odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila, přičemž stavba není součástí pozemku. Součástí stavby jsou přístavby, nástavby; součástí pozemku jsou porosty, dlažby, vodovodní a kanalizační přípojky, aj. venkovní úpravy. Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Za vznik stavby je u budovy považován okamžik, kdy jsou patrné obrysy stavby, respektive její stavebně technické uspořádání a dispozice nadzemního podlaží. V praxi se požaduje alespoň jeden metr výšky stěn prvního nadzemního podlaží. Snížení stavby (budovy) pod tuto hranici jednoho metru znamená naopak zánik stavby.

1.1.2. Charakteristika budov a staveb Podlažím se pro výpočet výměr rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m oddělená dole dolním lícem podlahy toho podlaží, nahoře dolním lícem následujícího podlaží, u nejvyššího podlaží horním lícem stropní konstrukce, případně podlahy půdy, u střech, resp. částí bez půdního prostoru průměrnou rovinou horního líce zastřešení. U staveb a nejvyšších podlaží, tedy i podkroví, která nemají strop, je podlaží odděleno vnějším lícem hřebene střechy. Podlaží budovy je část budovy vymezená dvěma následujícími úrovněmi horního povrchu nosných částí stropních konstrukcí. Rozlišujeme podzemní podlaží, nadzemní podlaží, ustupující podlaží a podkroví. Podzemní podlaží je každé podlaží které má úroveň podlahy nebo její části níže než 0,80 m pod nejvyšším bodem přilehlého terénu v pásmu širokém 5 m po obvodu obytné budovy. Ostatní podlaží se považují za nadzemní. Nadzemní podlaží představují pouze úplná podlaží. Nezahrnují podkroví ani ustupující poslední podlaží - obě tato podlaží se uvádějí jmenovitě. Ustupující podlaží je podlaží jehož zastavěná plocha je menší než 50 % zastavěné plochy předcházejícího podlaží. Podkroví je přístupný prostor vymezený konstrukcí krovu a dalšími povrchově upravenými stavebními konstrukcemi určenými k účelovému využití. V podkroví nemusejí být žádné obytné místnosti. Pokud stavební konstrukce nejsou povrchově upraveny a prostor není určen k účelovému využití, jedná se o půdu. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny, izolační podezdívky se nezapočítávají.

-6-

Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje. Je prostorem stavby vymezeným vnějšími ohraničujícími plochami. Musí být doložen názorným rozměrovým náčrtem; udává se v m3. Je tvořen: •

základním obestavěným prostorem – tj. hlavní částí stavebního objektu zahrnujícím objem základů, spodní i vrchní části objektu a zastřešení

•

dílčími obestavěnými prostory – tj. stavbami, které leží mimo hlavní část objektu, ale těsně s ním souvisí.

Hlavním významem dělení objektů na jednotlivé části je fakt že lze snadněji porovnávat a hodnotit objekty stejného účelu jako celek a rovněž i podle jednotlivých částí, které si navzájem odpovídají účelem využití, charakterem či náplní. Podlahovou plochou je vnitřní plocha bytového či nebytového prostoru v úrovni nášlapné vrstvy podlahy. Měří se v centimetrech přibližně uprostřed protilehlých stran, neboť plocha zpravidla nebývá pravidelným čtyřúhelníkem, velikost je udávána v m2 na dvě desetinná místa. Podlahovou plochou je také plocha: •

arkýřů a lodžií

•

výklenků, jsou-li alespoň 1,20 m široké, 0,30 m hluboké a 2,00 m vysoké

•

zastavěná kuchyňskou linkou, kamny aj. topným tělesem

Plocha okenních a dveřních ústupků se však nezapočítává. Plocha užitková hrubá je podlahová plocha všech místností bez komunikačních prostor (schodiště, instalační, shozové a výtahové šachty). Plocha užitková čistá je hrubá užitková plocha bez vnitřních komunikačních a obslužných prostor (sociální zařízení). Podle ČSN 73 4055 se pod pojmem stavební objekt rozumí prostorově oddělená nebo technicky samostatná část stavby. Podle konstrukčního provedení tato norma rozlišuje tyto objekty: •

Uzavřené (budovy), tedy pozemní samostatné objekty prostorově soustředěné a navenek zcela uzavřené, s jedním či více ohraničenými užitkovými prostory.

•

Zpola odkryté, tj. samostatné pozemní objekty jejichž stavební konstrukce současně vytvářejí nosnou soustavu a dále objekty částečně ohraničují.

•

Nezakryté, rozumíme samostatné pozemní objekty bez zastřešení, ale mohou mít ochranné konstrukce proti dešti. Mohou to být např. výškové sklady.

-7-

1.2. Životnost staveb a opotřebení Životnost staveb je schopnost objektu plnit požadovanou funkci v daných podmínkách používání a údržby do dosažení mezního stavu (Mezní stav objektu je charakterizován ukončením užitečného života, nevhodností z důvodů ekonomických nebo technologických či jinými závažnými faktory). Nebo-li je to doba, která uplyne od vzniku stavby (např. roku nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí) do jejího zchátrání pod podmínkou, že za celou dobu jejího užívání byla na stavbě prováděna běžná údržba. Udává se v letech. Předpokládaná životnost (technická životnost) je definovaná jako pravděpodobná životnost stavby, doba trvání stavby, její délka života. Ekonomická životnost stavby je dobou od jejího vzniku do jejího hospodářského zániku. Bývá kratší než technická životnost. Zánikem v tomto případě může být např. situace, kdy náklady na údržbu převýší výnosy ze stavby. Jde tedy o situaci, kdy je výhodnější na daném místě postavit novou stavbu a starou zlikvidovat. Dalším příkladem může být neschopnost stavby plnit vyšší nároky na komfort. Zbytková životnost je dobou dalšího trvání stavby, tedy od okamžiku provedení ocenění do zchátrání stavby Základní životnost je konvenčně stanovený údaj shodný s technickou životností. Je předurčen prvky dlouhodobé životnosti, z prvků krátkodobé životnosti je uvažována pouze krytina, protože její vodotěsnost zásadním způsobem ovlivňuje životnost krovu v případě sklonitých střech a životnost stropu v případě plochých střech. Stanovení životnosti je nesnadný a odpovědný úkol. Aby se snížily rozdíly mezi stanovenými životnostmi pro srovnatelné stavby v různých oceněních, byly používány základní (průměrné) životnosti. Prvky dlouhodobé životnosti jsou konstrukce, které mají rozhodující vliv na životnost stavby. Během životnosti stavby se nemění (pokud by stavba neprošla generální opravou). Jsou jimi základy, svislé nosné konstrukce - stěny či sloupy, stropy, krovy, schodiště. Jde tedy vesměs o konstrukce tvořící hrubou stavbu. Prvky krátkodobé životnosti – u těchto prvků se předpokládá alespoň jedna výměna za dobu životnosti. S termínem životnost souvisí následující pojmy: opotřebení stavby (amortizace A) – v % vyjádřené opotřebení stavby, technická hodnota stavby (TH) – hodnota vyjádřená poměrem dané stavby ke stavbě nové. Platí: TH (v %) = 100% - A (%). Stáří stavby (S) – jde o rozdíl roku vzniku stavby a roku jejího ocenění. Při stanovení opotřebení stavby se určuje upravená životnost (UZ), která má podstatný vliv na její cenu. K jejímu stanovení je nutné znát kromě stáří i dobu jejího -8-

dalšího trvání. Počítá se jako součet stáří stavby a zbývající životnosti stavby (UZ = S + T), kde S je stáří stavby a T je doba dalšího trvání stavby. Dobu dalšího trvání stavby můžeme odborně odhadnout – tak se postupuje u přestárlých staveb které dále slouží svému účelu a jsou dobře udržované, nebo se vypočte – viz vzoreček výše, nebo se další trvání stavby vůbec nezjišťuje, poněvadž se upravená životnost považuje za shodnou se základní životností. Takto se postupuje při oceňování menších nebo podřadných staveb. Při stanovení dalšího trvání stavby se zohledňuje: • • • • • • •

druh konstrukce a její provedení dispoziční řešení poloha budovy (účinky povětrnosti, orientace ke světovým stranám atd.) způsob založení stavby ve vztahu k daným základovým podmínkám vnější a vnitřní chátrání způsobem a intenzitou užívání stavby provádění běžné údržby, příp. modernizace či generální oprava celé stavby

Užitečný život je časový interval mezi vnikem objektu a okamžikem, kdy intenzita poruch je nepřijatelná nebo kdy je objekt v důsledku poruchového stavu považován za neopravitelný. Údržba je kombinace technických a administrativních činností včetně dozoru, zaměřených na udržování ve stavu, v němž může plnit požadovanou funkci. Opotřebování majetku je objektivní proces v jehož průběhu se spotřebovává část hodnoty majetku při jeho používání, nebo se část jeho hodnoty přenáší na nově vznikající produkt. Rozlišujeme tři druhy opotřebování majetku: •

Fyzické (materiální) opotřebení, které vzniká jako důsledek působení přírodních zákonů při produkční činnosti nebo při používání spotřebních předmětů. Hmotný majetek tak ztrácí svoji užitnou hodnotu, přičemž fyzické opotřebení může vznikat jak z činnosti, tak i z nečinnosti.

•

Ekonomické (morální opotřebení) vzniká v důsledku působení společenských zákonů - tj. růst technické úrovně poznání; majetek zastarává a ztrácí svou hodnotu i když není používán a je v perfektním fyzickém stavu.

•

Právní opotřebení představuje ztrátu hodnoty hmotného majetku na základě nově vzniklých zákonů, vyhlášek, opatření vlády nebo přísnějších ekologických norem.

Cena stavby dle prováděcí vyhlášky číslo 3/2008 se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a další předpokládané životnosti stavby nebo její části. Výpočet opotřebení nemovitosti se provádí metodou lineární nebo analytickou.

-9-

Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Opotřebení lineární metodou může činit maximálně 85 %. Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se použije v případech, kdy je stavba ve stádiu před nebo po opravě, v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, opotřebení je objektivně větší než 85 %, došlo k přístavbě, vestavbě či nástavbě a nebo se jedná o oceňovanou kulturní památku. Opotřebení stavby vypočtené analytickou metodou je vlastně součtem dílčích opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení.

1.3 Hodnota a cena Hodnota vyjadřuje jakýkoliv prospěch vlastníka zboží či služby plynoucí z jeho vlastnictví k datu odhadu. Jedná se o ekonomický pojem, znalec určuje hodnotu, nikoliv cenu. Cena je určena až trhem. Úkolem znalce při určování hodnoty majetku je použít z možných oceňovacích způsobů takový, který umožní při znalosti konkrétních faktorů ovlivňujících hodnotu majetku postihnout co možná nejlépe stav trhu a dalších okolností v době, kdy se ocenění provádí. Tržní hodnota odráží názor znalce, jedná se o odhad a má podobu intervalu, jehož nejnižší hodnota je daná nejnižší úrovní nabídky a nejvyšší naopak stropem koupěschopné poptávky. Úkolem znalce je tedy postihnout co možná nejlépe stav trhu a dalších okolností v době, ke které ocenění provádí. Hodnota je utvářena čtyřmi faktory: • • • •

Užitečností – s tím souvisí užitná hodnota, která představuje schopnost uspokojit určité lidské potřeby Přáním Nedostatkem Koupěschopnou poptávkou

Existuje několik druhů hodnot, které se významově liší. Směnná hodnota je odvozena z užitné hodnoty zboží a vyjadřuje se cenou. Subjektivní hodnota je určena individuálními preferencemi jednotlivce. Objektivní hodnota je určena vztahem mezi lidskými preferencemi a náklady nutnými na uspokojení příslušné potřeby. Objektivní směnná hodnota je schopnost statku být směněn za jiné statky.

-10-

Tržní hodnota je nejrozšířenější pojem v terminologii oceňování a je definována různými subjekty lehce rozdílně. •

Definice EU říká: tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.

•

Definice podle mezinárodního oceňovacího standardu a Evropského sdružení odhadců: tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednaní na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Nebo též finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Při tom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje.

•

Definice z českého zákona o oceňování: obvyklou (tržní) cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných událostí trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy, mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Neplatí obecně v celém uvažovaném sektoru trhu, ale jen pro určitou skupinu klientů nebo pro jediného klienta. V české úpravě můžeme zaznamenat absenci jasného zohlednění času jehož význam je výrazný. Oceňovací terminologie je v našich podmínkách neustálená a nepřehledná. S tím souvisí rozdílné pojetí tržní hodnoty v různých ekonomických systémech a právních úpravách.

-11-

Věcná hodnota je hodnota zjištěná nákladovým způsobem. Získá se jako reprodukční hodnota korigovaná o opotřebení. Výnosová hodnota je vyjádřena součtem budoucích čistých příjmů z nemovitosti diskontovaných na současnou hodnotu. Na nemovitost se nahlíží jako na budoucí zdroj příjmů, budoucí výnos. Označuje se například HK. HK vypočte podle vzorce:

zisk z nájmu nemovitosti za rok HK = ------------------------------------- x 100 % úroková míra

Cena je peněžním vyjádřením hodnoty a neexistuje jediná obecně přijatá definice. Ukazuje, jaké částky je třeba se vzdát, aby mohl být získán určitý statek nebo služba. Je všeobecně chápána jako konkrétní a skutečně požadovaná, nabízená nebo již realizovaná částka. Česká právní úprava nerozlišuje mezi cenou a hodnotou, používá pouze termínu cena, taktéž u odborné veřejnosti dochází k zaměňování těchto termínů. Vzhledem k tomu, že hodnota je širší pojem vyjádření jakéhokoliv prospěchu který má vlastník z nemovitosti a cena je hodnota nemovitosti vyjádřená v penězích, je záhodno tyto dva pojmy rozlišovat. Zákon o cenách definuje cenu jako peněžní částku sjednanou při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořenou pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. Pro oceňování k jiným účelům než koupi nebo prodeji se cena vytvoří zejména nákladovou, výnosovou nebo porovnávací metodou podle zvláštních předpisů. Cena administrativní (zjištěná) je zjištěná podle oceňovacího předpisu, v současné době podle zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky číslo 3/2008 Sb. Tato cena věcí, práv a dalších majetkových hodnot a služeb je určena k daňovým účelům. Zákon neupravuje sjednávání cen v těch případech, kdy jde o volnou tvorbu cen. Rovněž se nevztahuje na oceňování přírodních zdrojů s výjimkou lesů. Nepoužije se ani na případy převádění majetku podle zvláštních předpisů tam, kde tyto předpisy odkazují na jiný zákon (jedná se např. o restituční zákon či zákon o privatizaci). Cena pořizovací je cenou historickou. Udává, za jakou cenu bylo možno věc získat v době jejího pořízení, a to bez odpočtu opotřebení. Tato cena se vyskytuje nejčastěji v účetní evidenci. Cena reprodukční je cenou, za kterou by bylo možno stejnou, nebo srovnatelnou věc pořídit v době kdy probíhá ocenění, opět bez odpočtu opotřebení. Zjišťujeme ji u staveb buď podrobným položkovým rozpočtem, což je velmi pracné, nebo pomocí

-12-

agregovaných položek. Nejčastěji se však tato cena zjišťuje použitím technicko – hospodářských ukazatelů (THU), což jsou jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru, m2 zastavěné plochy, atd. Cena obvyklá je cena, za kterou je možno stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase prodat nebo koupit. Při ocenění cenou obvyklou se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Do výše ceny se však nepromítají vlivy mimořádných okolností na trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. V podmínkách tržní ekonomiky hovoříme o dvou základních typech cen: • •

Smluvních Regulovaných

Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím a to o její výši či o způsobu jakým bude vytvořena. Tvorba regulovaných cen spočívá v určitém stanovení či usměrnění cen cenovými nebo místními orgány, přičemž rozhodnutí těchto orgánů jsou potom závazná.

1.4. Katastr nemovitostí Stavby, které jsou spojeny se zemí pevným základem, tedy nemovitosti, jsou evidovány v katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí je zřízen zákonem číslo 344/1992 Sb. Katastr je souborem informací o nemovitostech v české republice a zahrnuje jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a jiných právních vztahů. Pro právní úkony s nemovitostmi vedenými v katastru jsou údaje v katastru uvedené závazné. Jsou to: • • •

Parcelní číslo Geometrické určení nemovitosti Název a geometrické určení katastrálního území

Vlastnické právo je jedním z nejdůležitějších majetkových práv, má absolutní povahu a vyznačuje se elasticitou (po odpadnutí omezení, např. věcného břemena, se obnovuje v původním rozsahu). Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Jeho základní úprava je zařazena do občanského zákoníku. Obsah subjektivního vlastnického práva je vytvářen souhrnem konkrétních oprávnění příslušejících vlastníkovi věci – tzv. vlastnická triáda, která obsahuje: • • •

Právo věc užívat a požívat její plody a užitky Právo s věcí disponovat Právo věc držet

-13-

K obsahu vlastnického práva patří i vlastníkovy povinnosti, což znamená respektovat zákaz zneužití vlastnického práva na újmu práv druhých i zákaz jeho rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Katastrální území je technická jednotka kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Katastrální mapa je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se zobrazují průmětem jejich hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků. Stavby se zobrazují průmětem svého vnějšího obvodu. Veřejnost katastru – každý je oprávněn nahlédnout do katastru a učinit si o právních vztazích týkajících se evidovaných nemovitostí opisy nebo výpisy. Právní vztahy zapisované do katastru jsou především: vlastnické právo, zástavní právo, věcná břemena a předkupní právo s účinky věcného břemene. Zápisy do katastru se provádějí různým způsobem, rozlišujeme: •

Vklad – má za následek vznik, změnu nebo zánik práva k nemovitosti. Řízení o povolení zápisu vkladu zahájí Katastrální úřad, dále jen KÚ, vždy na návrh navrhovatele. Nejpozději následující pracovní den KÚ vyznačí v příslušném listu vlastnictví (LV) tzv. plombu, která vyjadřuje skutečnost, že o právech k nemovitosti se jedná a proto o nich nelze vydávat závazné informace. Následně KÚ přezkoumá oprávněnost zápisu vkladu a případně zápis povolí, přeruší řízení o zápisu vkladu či zápis zamítne. Po zápisu je plomba zrušena.

•

Záznam – vznik, změna nebo zánik věcných práv pokud k němu došlo na základě zákona, rozhodnutí státního orgánu, příklepu licitátora, vydražení atd.

•

Poznámku – nemá vliv na vznik, změnu nebo zánik práva.

1.5. Znalci a odhadci Znalci a odhadci provádějí oceňování v podmínkách tržního prostředí za peněžní úhradu. U nás i v zahraničí působí komory znalců a odhadců, což jsou právnické osoby ve formě sdružení podle zákona.

Znalci V ČR může být znalcem fyzická nebo právnická osoba jmenovaná na základě zákona číslo ověřit ministrem spravedlnosti nebo předsedou Krajského soudu. Mezi podmínky které musí každý uchazeč o jmenování znalcem splnit patří zejména:

-14-

• • • •

Občanství ČR Potřebné znalosti a zkušenosti v oboru znalce získané zpravidla specializačním studiem v daném odvětví Osobní vlastnosti dávající předpoklad k výkonu znalecké činnosti Souhlas se jmenováním

Kromě akreditace jsou znalci rovněž certifikováni což zabezpečuje vysokou odbornou úroveň a jakost oceňování. Vydaný certifikát má omezenou platnost zpravidla jeden rok a poté je třeba jej obnovit. Tím je zabezpečen systém průběžné aktualizace a zlepšování kvality těchto odborníků. Činnosti znalců využívají zejména soudy a orgány trestního řízeni, dále banky a pojišťovny, firmy a soukromé osoby. Znalec prostřednictvím svých odborných znalostí posuzuje skutečnosti které mají vliv na hodnotu majetku. Tyto skutečnosti promítne do znaleckého posudku ve kterém stanovuje subjektivní hodnotu daného majetku. Každý znalec je povinen vést znalecký deník, který obsahuje seznam všech posudků, které znalec vypracoval od doby, kdy byl jmenován. Odhadci Odhadce majetku je v ČR živnost volná, provozování není omezeno žádným předpisem.Přesto existuje snaha aby odhadci splňovali určitá profesní kritéria a podrobili se jednotné certifikaci. Podmínky pro výkon profese odhadce majetku upravuje novela Živnostenského zákona číslo 130/2008 Sb. ze 20.3.2008, která vstoupila v platnost od 1. 7. 2008. Dle výše uvedeného zákona je možné požádat o vydání živnostenského oprávnění pro následující kategorie oceňování majetku: • • • • •

věci movité věci nemovité nehmotný majetek finanční majetek podniky

Zákon číslo 130/2008 Sb. stanovuje rovněž požadavky na vzdělání respektive odbornou praxi žadatele o živnostenské oprávnění odhadce s ohledem na vybranou kategorii oceňování majetku a dále vymezuje požadavky na: •

zamezení střetu zájmů

•

uchování důvěrnosti informací

•

řádné provozování živnosti

-15-

•

pojištění profesní odpovědnosti za případné škody vzniklé v souvislosti s vykovávanou činností odhadce majetku

•

zajištění systému jakosti a odpovědnosti

Odhadci by měli splňovat určité profesní zásady jako jsou nezaujatost a nezávislost, diskrétnost, vstřícnost a odbornost. Činnost odhadce by měla vycházet z definovaných etických a odborných principů jako jsou například: 1) Odhadce staví zájmy klientů před zájmy vlastní a své služby poskytuje tak, aby z nich měl užitek především zákazník. 2) Veškeré informace o zákazníkovi které odhadce v průběhu své činnosti získá považuje za důvěrné a nevyužije je ke svému finančnímu či jinému prospěchu. Rovněž zabrání tomu, aby těchto informací mohly bez souhlasu zákazníka využívat třetí osoby. 3) Odhadce nabízí jen takové služby které jsou v souladu s jeho kompetencí, znalostmi a zkušenostmi. Dále přijímá pouze takovou zakázku pro niž je kvalifikován. 4) Odhadce poskytne zákazníkovi před zahájením vlastní odhadní činnosti písemný návrh smlouvy, v níž budou navrženy cíle, rozsah a odhad honoráře nebo alespoň princip jeho výpočtu. Honorář požaduje ve výši která odpovídá povaze i rozsahu poskytovaných služeb a odráží i předpokládanou odpovědnost. Česká komora odhadců majetku (dále jen ČKOM) například stanovila Etický kodex který nabyl účinnosti dne 01.10.2009 a upravuje vztah odhadce ke: společnosti, klientovi, profesi, kolegům a vlastní komoře. Vybrané body kodexu: •

Odhadce (expert) je povinen odmítnout zakázku, při které by nemohl být ke klientovi nepodjatý a nezávislý. Expert vykonávající svou profesi nemůže v konkrétním případě zároveň vykonávat jinou činnost, při které by mohlo dojít ke střetu zájmů, nezávislosti či podjatosti.

•

Expert musí podřídit svůj osobní zájem zájmu klienta. Pokud by došlo ke střetu těchto zájmů, je povinen o tom neprodleně klienta vyrozumět a případně od zakázky odstoupit. Jednání s klientem jsou důvěrná a jím poskytnuté informace nesmí být použity při jiné expertize nebo činnosti bez jeho souhlasu. O skutečnostech týkajících se klienta zachovává mlčenlivost.

•

Expert – fyzická osoba zpracovává expertízu osobně, nesmí bez předchozího souhlasu objednavatele pověřit zpracováním zakázky jinou osobu. Expert – právnická osoba zpracovává expertizu v kolektivu odborných pracovníků v pracovním nebo obdobném smluvním vztahu ke společnosti. Pokud to klient vyžaduje, je zpracovatel

-16-

expert - právnická osoba povinen sdělit konkrétní osoby, které se na expertize podílejí. •

Expert nesmí při výkonu své činnosti poškodit dobré jméno profese, dbá na dodržování společenských a etických pravidel a musí se vyvarovat takových způsobů jednání, které by ohrozily nebo znevážily profesi ve společnosti. Zejména se vyhýbá způsobům nekalé soutěže, nepřiměřené reklamě, zatajování a zamlčování některých skutečností. Odmítá různé formy nátlaku a ovlivňování. Nevydá odbornou expertizu a stanovisko bez důkladné znalosti věci.

•

Expert sleduje vývoj své profese a oboru, doplňuje své vědomosti a zvyšuje svou kvalifikaci.

•

Expert zpracovávající expertizu nebo provádějící řídící práci na expertize, opatřuje odhadnutou expertizu svým podpisem a razítkem. Expertizy takto označené zapisuje do vedeného seznamu nebo znaleckého deníku. V případě, že bude zjištěno profesionální selhání, bere expert na vědomí, že po projednání jeho pochybení příslušnými orgány Komory může dojít k jeho vyřazení ze seznamu členů Komory případně z vybraných aktivit zajišťovaných Komorou.

•

Expert se vyvaruje úmyslného přímého či nepřímého poškození svého kolegy. Tím není dotčeno právo zhotovovat expertizy, recenze apod. prací svých kolegů zejména v případech revizních znaleckých posudků zadaných státními orgány (soudem, policií apod.). Nepřevezme rozpracovanou expertizu bez souhlasu původního autora (experta). Neprovádí neobjektivní kritiku, nevytváří právní názor, neovlivňuje za účelem prosazení výsledků vlastních závěrů a expertiz. Jestliže přebírá rozpracovanou expertizu nebo navazuje na předchozí práci jiného experta, je povinen respektovat jeho veškerá práva.

•

Expert a Komora se vzájemně respektují.

•

Za nepatřičné se považuje, aby člen ČKOM, pokud působí v určité funkci v rámci ČKOM, působil současně aktivně v řídících a jiných orgánech příbuzných profesních organizací a využíval osobních výhod plynoucích z členství v těchto orgánech respektive organizacích.

•

Je neslučitelné se členstvím v ČKOM, aby její člen vyvíjel takovou činnost mimo Komoru, která by ve svém důsledku vedla k poškozování zájmů ČKOM a její členské základny případně k dalším konkrétním škodám.

•

V případě zjištění a prokázání neetického chování členů ČKOM, budou konkrétní případy projednány příslušnými orgány Komory a následně vyvozeny patřičné sankce.

-17-

•

Komora zachází s údaji o svém členu jako s důvěrnými a nesmí je bez souhlasu poskytovat dalším osobám. Komora smí pouze bez souhlasu sdělit jméno odhadce, obor či specializaci a kontaktní adresu.

•

Komora má povinnost při porušení vnitřních předpisů vést neprodleně proti svému členovi disciplinární řízení a určit příslušný trest.

Při oceňování dochází velmi často k situaci kdy jsou získány výrazně rozdílné výsledky při určování hodnoty (a tedy i ceny) jednotlivých majetků různými znalci či odhadci. Důvodem je jednak neexistence jednotného předepsaného postupu a jednak skutečnost, že do znalecké činnosti se zejména při tržních oceněních promítají i subjektivní vlivy a postoje konkrétního znalce či odhadce. Každopádně by však znalec měl být schopen objektivně zdůvodnit výši stanovené ceny ve svém posudku a vysvětlit postup jejího získání.

1.6. Tuzemské a mezinárodní organizace Česká komora odhadců majetku Existuje od roku 1992, je členem Evropského sdružení odhadců TEGOVA (od roku 1993) a členem mezinárodní instituce pro tvorbu oceňovacích standardů IVSC. Základním cílem komory je sdružování odhadců majetku z ČR, mezinárodní spolupráce ve všech oblastech obchodování s majetkem, spolupráce se státními orgány a v neposlední řadě prohlubování kvalifikace členů a zvyšování kvality jimi poskytovaných služeb. Jako jediný zástupce České republiky je aktivně zapojena do činnosti v různých specializovaných komisích a pracovních skupinách. Komora se člení do osmi regionů (region Praha, regiony Středočeský, Severočeský, Západočeský, Východočeský, Jihočeský, Severomoravský a Jihomoravský). Každý člen přísluší do toho regionu, v němž má trvalé bydliště, pokud si nezvolí příslušnost k jinému regionu například podle místa svého podnikání uvedeného v koncesní listině. Orgány regionu jsou schůze členů Komory daného regionu a vedoucí regionu. Do působnosti schůzí členů Komory regionu náleží projednávání a řešení všech otázek v působnosti Komory jako celku, týkajících se regionu. Orgány komory jsou: • • • • • • • •

Valná hromada Prezidium Prezident Dozorčí rada Stavovský soud Generální sekretář Schůze členů regionu Vedoucí regionu (regionální zmocněnec)

-18-

Funkční období všech volených orgánů Komory je čtyřleté. Opakovaná volba na druhé funkční období je možná. Na třetí funkční období je volba možná jen 2/3 většinou přítomných členů na Valné hromadě. Pro členy všech orgánů Komory je nepřípustný konflikt zájmů. Konfliktem zájmů se pro tyto účely rozumí výkon jakékoliv funkce v orgánech jiných profesních sdružení s činností obdobnou v Komoře.

Organizační schéma

Členství v Komoře je: • • • •

řádné přidružené registrované čestné

Členem Komory se může stát fyzická nebo právnická osoba, která soustavně podniká v oboru oceňování majetku nejméně jeden rok, která uznává cíle a zájmy Komory, zaváže se plnit její stanovy a řídit se rozhodnutími orgánů Komory a která splňuje odborné i profesionálně - etické požadavky kladené na člena Komory. Za člena Komory může být přijata i fyzická nebo právnická osoba, která nepodniká v oblasti oceňování majetku, avšak jejíž působnost, činnost nebo úkoly souvisejí s oceňováním majetku. U právnických osob mohou být Prezidiem stanoveny doplňkové podmínky pro vznik členství. Členství (řádné a přidružené) vzniká dnem zaplacení základního členského příspěvku po předchozím schválení Prezidiem. Registrované členství vzniká dnem úhrady registračního poplatku. Čestné členství vzniká dnem jeho udělení.Profesní zaměření odhadcovské činnosti je členěno do 5 odborných oblastí - specializací, které jsou v souladu s Živnostenským zákonem. -19-

Komora v rámci své činnosti a na základě smlouvy o pojištění odpovědnosti za škodu číslo 0012379298 pojišťuje profesní odpovědnost členů (fyzické i právnické osoby), kteří jsou držiteli koncesní listiny, na pojistnou částku pro jednoho pojištěného ve výši 500 000,- Kč (1 500 000,- Kč pro PO) se spoluúčasti 1 000,- Kč. Pojištění odpovědnosti za škodu se vztahuje na povinnost pojištěného vyplývající z právního řádu nahradit škodu tomu, kdo je oprávněn, aby mu uznaná škoda byla nahrazena. Vzniklá škoda musí být v příčinné souvislosti s předmětem podnikání pojištěného. Pojištění se vztahuje na výkon činnosti znalce a odhadce Česká komora odhadců majetku, profesní sdružení znalců a odhadců v rámci své činnosti spolupracuje v tuzemsku s následujícími organizacemi: • • • • • • • •

Institut oceňování majetku při VŠE Komora daňových poradců ČR ARK ČR - Asociace realitních kanceláří ČR KONCES, spol. s r.o. Ministerstvo financí Ministerstvo průmyslu a obchodu - živnostenský odbor Znalecké ústavy a oceňovací firmy Česká podnikatelská pojišťovna, a.s.

Institut oceňování majetku při VŠE Vysoká škola ekonomická Praha poskytuje formou nadstavbového (specializačního) studia vzdělání odborníkům v profesi oceňování majetku pro specializace, které formou řádného vysokoškolského studia není možno v ČR studovat. Za účelem poskytování této specializované výuky byl při VŠE zřízen Institut oceňování majetku. Institut oceňování majetku při VŠE je vědeckým vzdělávacím, metodickým a realizačním střediskem pro znaleckou, odhadcovskou a poradenskou činnost spojenou s procesem oceňování majetku. Zároveň působí jako znalecký ústav. Institut je zřízen při Fakultě financí a účetnictví, Fakultě mezinárodních vztahů a Fakultě podnikohospodářské VŠE Praha. V říjnu 1997 uzavřela ČKOM s Institutem oceňování majetku při VŠE Praha "Dohodu o vzájemné spolupráci".Na základě této spolupráce se členové ČKOM podílejí jako lektoři na výuce pro specializované studijní obory. Rozvíjí se spolupráce v rámci obou certifikačních orgánů (ČKOM a IOM), jejímž hlavním cílem je jednotná terminologie, sjednocení metodických předpisů a celková harmonizace certifikačního procesu. Mimořádně významnou roli hraje spolupráce s IOM při zajišťování kontinuálního profesního vzdělávání členů ČKOM, vypracování metodických postupů ČKOM, tvorbě

-20-

odborného názvosloví, harmonizaci mezinárodních (IVS) a evropských (EVS) oceňovacích standardů, pořádání odborných seminářů, konferencí (i mezinárodních) apod.

Komora soudních znalců ČR Je dobrovolnou organizací sdružující znalce všech profesí. Byla založena roku 1990 a její činnost je rozdělena podle oborů a regionální příslušnosti. Jejím posláním je prosazovat a obhajovat zájmy znalců ve vztahu ke státním orgánům i jiným organizacím a osobám, vytvářet a projednávat návrhy právních předpisů z oblasti znalecké činnosti, formulovat a prosazovat etické a morální zásady znalecké činnosti.

TEGEVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) – úkolem je odstraňovat technické překážky při oceňováni majetku a vypracovat jednotné zásady oceňování pro evropský trh. TEGOVA (The European Group of Valuation Associations) – schválila v roce 1997 Evropské oceňovací standardy EVS, které respektují mezinárodní standardy IVSC. Evropská organizace národních asociací odhadců je mezinárodním sdružením, které bylo ustaveno v roce 1977 podle belgických zákonů, a které sdružuje 38 národních asociací odhadců reprezentující odhadce majetku z 27 evropských zemí. Úzce spolupracuje s IVSC a má 29 členů a 5 pozorovatelů. Řádným členem TEGoVA se v roce 1993 stala také Česká komora odhadců majetku. Základním cílem organizace TEGoVA je publikovat všeobecně odsouhlasené standardy pro oceňování majetku a jejich následné zavedení, jak v zemích EU, tak i v nově se rozvíjejících zemích Střední a Východní Evropy. Evropské oceňovací standardy, označované jako "Modrá kniha" se staly charakteristickým znakem oceňovací praxe v posledních letech a jsou zásadním dokumentem pro tržní oceňování majetku. V lednu 2000 TEGoVA oznámila svoji iniciativu v oblasti certifikace odhadců dle EN 45 013, jako první krok vedoucí k zavedení standardů do procesu oceňování majetku v celé Evropě. Dosažený výsledek se projeví ve zvýšené transparentnosti a konzistenci v evropském podnikání s nemovitostmi. Certifikace umožní klientům prozkoumat trh a vybrat si správného odhadce pro jednotlivé typy majetku v celé Evropě a současně umožňuje vzájemné uznávání kompetencí. TEGoVA úzce spolupracuje s orgány EU v mnoha oblastech a její význam neustále roste. Evropské oceňovací standardy - EVS 2003. Realizací EVS přispívá TEGoVA k provádění objektivnějších tržních odhadů nemovitostí a dalších typů majetku v rámci celé Evropy. Proto je důležité vytvořit jednotné oceňovací standardy pro tržní oceňování majetku evropskými odhadci. Aktivita TEGoVA související s vydáním aktualizovaných EVS je důležitá nejen pro rozvinuté evropské země (UK, SRN, Francii, Itálii, Dánsko, aj.), ale i pro kandidátské

-21-

země Evropské unie (ČR, Polsko, Maďarsko, atd.) včetně bývalých zemí SSSR. Významnou úlohu plní EVS při sjednocování oceňovacích metodik aplikovaných jednotlivými členskými státy TEGoVA a při zavádění jednotného názvosloví v rámci procesu oceňování majetku. Česká komora odhadců majetku ve spolupráci s Institutem oceňování majetku při VŠE úzce spolupracují na problematice jednotného odborného názvosloví a následně na vytvoření českých oceňovacích standardů.

IVSC (International Valuation Standards Comittee) – prosazuje unifikaci odhadní činnosti ve světovém měřítku, funguje od roku 1995. Organizace vytvořila mezinárodní standardy a doporučení v oblasti oceňování majetku, zejména nemovitého. BVS (Bundesverband Offentlich Bestseller und Vereidigter Sachverstandiger e. V.) je německý spolek odhadců majetku. Vzhledem k tomu že v německém stavebním zákoně jsou definovány všechny hlavní pojmy z oblasti odhadů a oceňování majetku a dále jsou na znaleckém výboru k dispozici uzavřené kupní smlouvy (na jejichž podkladě se každoročně aktualizují tržní hodnoty pozemků a budov), mají němečtí znalci dostatek podkladů pro fundované a objektivní stanovení tržní hodnoty majetku. V souvislosti s mezinárodními organizacemi zmíním současnou situaci v oceňování v rámci Evropy. Díky silným národním tradicím a zájmům některých skupin znalců převyšují tyto snahu o zavedení jednotných postupů v rámci Evropy pro oceňování majetku. To se odráží v současné situaci v oblasti oceňování majetku – panuje zde totiž značná nejednotnost interpretace základních pojmů. Je třeba ovšem dodat, že národní a mezinárodní organizace mají za úkol sjednotit jednak pojmy a rovněž metodický aparát.

1.7. Oceňování nemovitostí 1.7.1. Právní rámec oceňování majetku Předmětem oceňování mohou být věci movité i nemovité, majetková práva, cenné papíry, pohledávky, závazky, obchodní podíly, účasti v družstvech, podnik atd. Společným cílem jejich ocenění je snaha získat pro různé účely nezávislé stanovení ceny. V celé řadě případů je povinnost ocenění majetku předepsána zákonnou normou. Obvykle se jedná o situace, kdy je třeba určit hodnotu (cenu) pro: • • • • •

Stanovení daňového základu poplatníka Případ kapitálového vkladu do firmy Případy pojistného plnění při pojistné události Záruku na úvěr či finanční půjčku Dědictví, případně darování majetku

-22-

Oceňování se tedy provádí pro různé účely. Oceňování v bankovnictví. V této oblasti se provádí ocenění pro zajištění úvěru nemovitosti zástavou, při hypotečních úvěrech je banka povinna mít zajištěny tyto úvěry nemovitostí. Výhodou ručení nemovitostí je mimo jiné skutečnost že zástavní právo lze zajistit zápisem v katastru nemovitostí a jsou relativně cenově stabilní. Naopak nevýhodou je nízká likvidita při prodeji (oproti např. cenným papírům). Zavedena „cena v tísni“ nebo-li zadlužitelná hodnota. Pod tuto cenu by neměla klesnout hodnota nemovitosti po celou dobu splácení úvěru. Ne všechny nemovitosti jsou vhodné jako zástava. Musí splňovat minimálně tyto požadavky: • • •

zaevidované v katastru nemovitostí právní stav nemovitosti je v souladu se skutečným stavem, tj. nemovitost je užívána k účelu, pro který byla zkolaudována nemovitost je v absolutním vlastnictví, tj. vlastnictví, které není omezeno nájemními smlouvami atd.

Dále se nemovitosti oceňují při tvorbě a analýze podnikatelských záměrů. Oceňování v obchodních aktivitách, například při akvizicích a fúzích, při vkládání nemovitosti do obchodní společnosti jako nepeněžitý vklad či pro účely investování do nemovitostí. Oceňování v pojišťovnictví. V ČR je pojišťovnictví je sektor s velkým potenciálem růstu poptávky po odborné práci odhadců, přičemž většina odhadců se v současné době orientuje spíše na oceňování nemovitostí pro zajištění úvěru nebo oceňování na tržních principech. Hlavní příčinou je to, že většina pojišťoven v ČR používá zjednodušené metodiku pro stanovení pojistné hodnoty nevyžadující spolupráci s odhadcem, případně stanovení pojistné hodnoty přesouvá na pojistníka (osobu, která uzavřela s pojistnou společností smlouvu). S tím, jak se bude český pojistný trh přibližovat standardnímu pojistnému trhu vyspělých zemí, bude vzrůstat potřeba odborníků v oblasti oceňování majetku. Oceňování ve zvláštních případech. Nejčastěji to bývá oceňování věcných břemen. Podstatou věcných břemen je to, že vlastník nemovitosti, ke které se břemeno váže je povinen něco strpět, něčeho se zdržet či něco konat. U pozemku se jedná například o právo chůze na pozemku (např. pro majitele sousedního pozemku, který nemá jinou možnost přístupu), vedení silových nebo jiných rozvodů na pozemku. U stavby se může jednat například o právo bezplatného užívání části nebo celého objektu, regulované nájemné či právo vstupu do cizího objektu. Při oceňování věcného břemene je třeba v prvním kroku zjistit, zda je poskytnuto bezplatně nebo za úplatu. Obecně lze říci, že každé věcné břemeno tržní hodnotu majetku

-23-

snižuje (tím, že omezuje jeho výnosový potenciál nebo jeho tržní uplatnění). Ocenění hodnoty zvláštní obliby by mělo obecně metodicky vycházet z úvahy o jakou hodnotu stoupne tržní hodnota majetku jako celku, pokud se jeho součástí stane (bude přikoupen) oceňovaný majetek zvláštní obliby. Je nutno říci, že v mnoha případech se do hodnoty zvláštní obliby promítají netržní nebo dokonce iracionální vlivy. Z praxe oceňování na tržních principech ve stabilizovaných tržních ekonomikách vžilo doporučení, že hodnota zvláštní obliby je průměrně vyšší o 20 % než obvyklá tržní hodnota. Oceňování ve správě majetku, tj. v property a facility managementu, oceňování pro státní a veřejnou správu, oceňování majetku měst a obcí. Specifickou kategorií je oceňování majetku při občansko právních sporech, jako jsou: • • • • •

společné jmění manželů (SJM) dědění spoluvlastnictví majetková újma vyvlastnění

Používá se princip obvyklé ceny (adekvátní k tržní hodnotě) – viz definice výše. Oceňování při stanovení základu daně – cílem je dosáhnout daňové spravedlnosti. Oceňování podle cenového předpisu – studium podkladů (dřívější znalecké posudky), popisné informace, ocenění k dřívějšímu datu.

1.7.2. Rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu v ČR První, relativně moderní předpisy o oceňování majetku souvisejí s tereziánskými a josefínskými reformami a se vznikem moderního právního systému (občanský zákoník a další). Ve druhé polovině 19. století již vznikaly podrobné odhadní řády (patent ze dne 9.8.1854, nařízení ze dne 25.7.1897 o odhadu nemovitostí a další). Pro současnou praxi je z hlediska historické posloupnosti prvním důležitým cenovým předpisem Nařízení předsedy vlády číslo 175 ze dne 20.7.1939 o zákazu zvýšení cen, tzv. stopceny. Toto nařízení z počátku protektorátu Čechy a Morava kupodivu přežilo v některých případech ocenění majetku až do roku 1984 a má proto svůj význam i pro restituce majetku. Konkrétně toto nařízení platilo pro stanovení ceny nemovitosti pro převody staveb mezi občany na území České republiky u staveb v osobním vlastnictví, postavených od 20.6.1939 do roku 1964, u staveb v soukromém vlastnictví postavených od 20.6.1939 až do roku 1984.

-24-

Účelem tohoto nařízení, vydaného bezprostředně před začátkem II světové války, bylo zmrazit ceny a zabránit tak nekontrolovanému růstu cen a následnému hospodářskému kolapsu, jak bylo obvyklé během předchozích válek nebo jiných závažných krizí. Dalším přelomovým rokem pro historii administrativních cen je rok 1964, kdy začal platit nový občanský zákoník. Byly rozlišeny dva typy vlastnictví – osobní (věci k uspokojení osobních potřeb občana, např. jediný rodinný domek, jediný automobil v rodině) a soukromé (všechny ostatní věci, tj. výrobní prostředky, druhý automobil, druhý domek). Věci v soukromém vlastnictví se nesměly prodávat, vyjma prodeje státu, ale mohly se dědit. V tomtéž roce byla vydána číslo 73/64 Sb., která vycházela z tzv. tříd kvality stavby. Na základě této vyhlášky stanovujeme ceny nemovitostí pro malou restituci. Od roku 1984 byly jednotlivé oceňovací vyhlášky konstruovány podle zcela odlišné metodiky a to podle počtu tzv. bodů, který závisel na počtu podlaží, typu konstrukce a provedení stavby. Vyhlášky zpracované podle této metodiky platily až do roku 1994. V roce 1990, kdy byla přijata nová Ústava, která mimo jiné zrušila nástroj osobního a soukromého vlastnictví. Zůstává jediný instrument vlastnictví, a to vlastnické právo. Vlastnické právo je jedním z nejdůležitějších majetkových práv, má absolutní povahu a vyznačuje se elasticitou (po odpadnutí omezení, např. věcného břemena, se obnovuje v původním rozsahu). Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Jeho základní úprava je zařazena do občanského zákoníku. Obsah subjektivního vlastnického práva je vytvářen souhrnem konkrétních oprávnění příslušejících vlastníkovi věci – tzv. vlastnická triáda, která obsahuje: • • •

Právo věc užívat a požívat její plody a užitky Právo s věcí disponovat Právo věc držet

K obsahu vlastnického práva patří i vlastníkovy povinnosti, což znamená respektovat zákaz zneužití vlastnického práva na újmu práv druhých i zákaz jeho rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Od roku 1994 až dodnes platí oceňovací vyhlášky, které opustily bodovací systém a zavedly metodický princip založený na jednotkové ceně závisející na účelu budovy. Tato cena je vynásobena obestavěným prostorem a dále upravována různými koeficienty.

1.7.3. Aktuální situace na Českém trhu nemovitostí Ceny nemovitostí se vracejí na úroveň před několika lety. Kvůli finanční krizi dochází k omezení poptávky, která bude nadále utlumena. Na významu také nabývají demografické faktory – bude trvale obtížnější najít kupujícího, a budou to kupující, kdo bude určovat cenu.

-25-

Realitní trh se může nacházet v některém ze tří následujících stavů: •

Trh kupujícího, to je tehdy, pokud nabídka převyšuje poptávku. Kupující si mohou vybírat z mnoha nemovitostí a ne každá se prodá. Nižší počet kupujících vede k nižším prodejům a to zase ke snížení cen.

•

Trh prodávajícího, tehdy když je více kupujících než dostupných nemovitostí. Téměř každá nemovitost se prodá. Zvýšený zájem kupujících vede k růstu cen.

•

Neutrální trh je vyvážený. Úroková míra je přijatelná a počet kupujících a prodávajících na trhu je srovnatelný. Trh netrpí otřesy směrem nahoru ani dolů a ceny stoupají rovnoměrně s inflací.

Český trh s nemovitostmi zasáhla finanční krize na konci roku 2008. Do té doby ceny nemovitostí rostly, a to nepřetržitě po dobu téměř dvaceti let. V’CR nedošlo ke vzniku realitní bubliny, ale pouze k uměle zvýšené poptávce, která byla dána snadnou dostupností hypoték, očekávaným zvýšením sazby DPH a nerealistickým očekáváním kupujících. S velkou pravděpodobností se růst cen nemovitostí zastavil na určitou dobu a dochází ke korekci cen. Tato doba může trvat několik měsíců až let. Lze předpokládat, že oživení nastane nejdříve v následujícím roce a k návratu cen nemovitostí na úroveň prvního pololetí roku 2008 dojde za tři až pět let. Ceny nepadají, ale vracejí se na úroveň předešlých let, před jejich uměle vyvolané zvýšení.

1.7.4. Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku platí od 1.1.2008 dodnes (s několika novelizacemi, poslední číslo 296/2007 Sb.). Zákon je relativně stručný a obecný. Jednotlivé konkrétní cenotvorné údaje nejsou v zákoně, protože každá jejich nutná změna by se musela zdlouhavě projednávat v parlamentu a senátu, ale jsou v prováděcí vyhlášce. Tuto lze relativně jednoduše změnit rozhodnutím Ministerstva financí. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Jako základní způsob ocenění majetku služeb je stanovena tzv. obvyklá cena, tedy v podstatě tržní hodnota. Další způsoby oceňování které zákon uvádí jsou nákladový, výnosový, porovnávací, podle jmenovité hodnoty, podle účetní hodnoty, podle kursové hodnoty a oceňování sjednanou cenou. Podle zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. mohou být použity následující způsoby oceňování (jedná se o administrativní ocenění): •

Nákladový způsob – vychází z nákladů které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.

-26-

•

Výnosový způsob – vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).

•

Porovnávací způsob – je založen na porovnání předmětu ocenění se stejným či obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji.

•

Oceňování podle jmenovité hodnoty – vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá Oceňování podle účetní hodnoty – vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví

• •

Oceňování podle kursové hodnoty – vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu

•

Oceňování sjednanou cenou – sjednanou cenou je cena sjednaná při prodeji předmětu, případně odvozená ze sjednaných cen.

1.7.5. Tržní ocenění (stanovení obvyklé ceny) V dnešní době se využívá stanovení reálné ceny nemovitosti pro určení výše kupní ceny, ke spravedlivému vypořádání spoluvlastnictví, pro účely nákupu či prodeje nemovitosti, i k ocenění zástav pro ručení za úvěry. Tržní ocenění se řídí zásadami stanovenými zákonem číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, pro konkrétní postup však neexistuje žádný obecně platný přesný návod. Organizace i jednotlivci, kteří se tržním oceněním zabývají, si proto vytvořili vlastní postupy. Taktéž velké banky, které vyžadují jejich použití pro ocenění zástav za úvěry. Skutečný rozvoj tržního ocenění je v naší republice poměrně krátký (prakticky od roku 1990), tudíž jeho stav není dosud ustálený. Všechny metody tržního ocenění nemovitostí vycházejí z různých kombinací porovnání cen dosažených při prodeji obdobných nemovitostí umístěných ve srovnatelných lokalitách s cenami nákladovými a výnosovými. Mezi hlavní cenotvorné stimuly počítáme situaci v příslušném tržním segmentu, stav nabídky a poptávky, předpokládané změny a trendy, druhy a velikosti rizik, působení ekonomickým, fyzikálních, sociálně-demografickým a politicko-správních vlivů. Tyto mají přímý či zprostředkovaný dopad na tržní hodnotu. Je tedy nezbytné, aby v rámci oceňovacího procesu byly tyto stimuly vyhledány, analyzovány a zváženy s přihlédnutím k účelu ocenění. Tento postup je nezbytně nutný a v písemné formě tržního ocenění nesmí chybět, jinak by toto postrádalo průkaznost. Všechny tyto zjištěné stimuly a skutečnosti v podobě popisů, údajů,dat, dílčích analýz a

-27-

závěrů tvoří nezbytný základ bez kterého není možno přistoupit k vlastnímu procesu ocenění. Vlastní proces ocenění na základě výše uvedených podkladů se v průběhu historického vývoje ustálil na třech základních přístupech: •

Přístup na bázi porovnání je založen na tržním principu srovnání oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly sjednány při jejich prodeji realizovaném v nedávné době na trhu. Metoda respektuje jak změny na trhu, tak stav nabídky a poptávky.

•

Přístup na bázi očekávaných výnosů je založen převážně na ekonomickém pohledu na nemovitost. Preferuje užitné hledisko a vychází z výnosu z oceňované nemovitosti skutečně dosahovaného nebo z výnosu který lze z nemovitosti za daných podmínek obvykle získat. Výsledkem je výnosová hodnota. Výnosová hodnota se rovná součtu všech předpokládaných budoucích výnosů plynoucích z nemovitosti po dobu její existence. Tyto výnosy kapitalizujeme – přepočteme budoucí výnosy na současnou hodnotu peněz (úroková míra).

•

Přístup na bázi na bázi vynaložených nákladů je založen převážně na technickém pohledu na nemovitost, jeho výsledkem je tzv. věcná (technická) hodnota. Její výše by měla odrážet kolik by činily současné celkové náklady na znovu vybudování oceňované nemovitosti ve stavu k datu ocenění včetně nákladů na nákup pozemku.K určení nákladů se používají tři způsoby: -

globální způsob, kdy se stavební náklady na oceňovanou stavbu přepočítávají ze skutečných nákladů porovnávané stavby prostřednictvím rozpočtových ukazatelů na vhodnou jednotku (Kč/m3 obestavěného prostoru, Kč/m2 podlahové plochy, Kč/bytovou jednotku apod.). V zájmu objektivnosti stanovení věcné hodnoty nesmí být upřednostněn účel stavby před jejímu konstrukčně technickými parametry.

-

stavebnicový způsob, který je přesnější než předešlý globální způsob. Principem je součet ocenění jednotlivých konstrukčních částí či funkčních dílů stavby. Při stanovení stavebních nákladů se používá agregovaných položek, které vyjadřují průměrné náklady na vhodnou jednotku pro určitou část stavby. I zde dochází k porovnání nákladů, porovnávají se však dílčí části stavby, které jsou snadno srovnatelné i měřitelné, a proto lze rychle reagovat na případné odlišnosti.

-

podrobným rozpočtem, což je nejpracnější a nejsložitější způsob. Jedná se o zjištění reprodukční hodnoty nemovitosti kalkulací jednotlivých položek stavby. Z toho vyplývá, že nezbytným podkladem je projektová dokumentace, výkaz výměr a jednotkové ceny jednotlivých položek rozpočtu.

-28-

Všechny tři přístupy jsou v prvé řadě založeny na substitučních principech. Věcná hodnota spočívá v substituci nákladů, je tedy určitým obrazem provedeného výkonu. Výnosová hodnota naopak spočívá v substituci výnosů jakožto obraz efektu plynoucího z držení nemovitosti. U věcné hodnoty je dominantní složka nákladová, u výnosové složka užitku. U porovnávací hodnoty, získané přímo z reflexe trhu, by teoreticky měly být obě tyto složky zastoupeny v takovém poměru, jak je reálně pro konkrétní typ nemovitosti akceptuje trh. Zákon upravuje oceňování téměř všech druhů majetků s nimiž se může odhadce ve své praxi setkat. Oceňováním nemovitostí se zabývá celá Hlava II zákona. Tato hlava se dělí na dva díly. přičemž první díl se zabývá oceňováním staveb a druhý díl pozemky.

1.7.5.1. Oceňování nemovitostí na bázi porovnání Vzhledem k faktu, že nemovitosti nejsou přemístitelné, je cena nemovitosti velmi závislá na její poloze. Nejvíce se tento vliv polohy projevuje u nemovitostí obchodních, jen o něco méně u nemovitostí obytných. Proto je třeba, pokud je to možné, porovnávat nemovitosti ve stejných, nebo alespoň podobných lokalitách. Stavby zpravidla nejsou stejné, velmi blízká podobnost bude zpravidla jen u bytů stejné kategorie a velikosti. Je tedy třeba při porovnávání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovitosti podobné a jejich odlišnosti pak vyjádřit v ceně. Existuje několik metod porovnávání: 1) Metoda monokriteriální a multikriteriální, při nichž je porovnávání prováděno buď pouze na základě jednoho kritéria (například velikosti) nebo na základě několika kritérií. 2) Metoda přímého či nepřímého porovnání. Při přímém porovnání dochází k porovnání přímo mezi cenami nemovitostí srovnávacích, které plní úlohu porovnávacích vzorků a nemovitostí oceňovanou. Běžně se toto porovnání provádí s nejméně třemi vzorky.

Srovnávací nemovitost č.1

Srovnávací nemovitost č.2

Nemovitost oceňovaná

-29-

Srovnávací nemovitost č.3

Oproti tomu při nepřímém porovnání (nebo-li metodě bazické či standardní ceny) je oceňovaná nemovitost porovnávána se standardním objektem přesně definovaných vlastností a jeho cenou (tzv. etalonem). Cena standardního objektu je přitom odvozena na základě zpracované databáze nemovitostí. Tento způsob je tedy založen zejména na principech konformity a riziko je zde zmírněno v důsledku jeho rozložení v rámci průměru. Výhodou tohoto způsobu je skutečnost, že u průměrného standardu by měly být potlačeny extrémní vlivy a tudíž je využitelný ve více případech

Srovnávací nemovitosti

Srovnávací standardní (etalon)

Oceňovaná nemovitost

Podklady pro porovnání: •

Dosahované tržní ceny nemovitostí, ty ale mohou být zkresleny prodejem mezi příbuznými (nižší cena), mezi spřízněnými právnickými osobami, či spekulativním prodejem pro legalizaci praní špinavých peněz.

•

Realitní inzerce, ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovitosti v postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí – prodala se zřejmě za cenu blízkou poslední požadované. Z toho vyplývá, že cena odhadované nemovitosti nemůže být vyšší než cena stejné nemovitosti. inzerované k prodeji.

•

Cenové mapy pozemků

•

Vlastní databáze znalce

Porovnávání nemovitosti jako celku odbornou rozvahou. Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými nemovitostmi a jejich inzerovanými cenami pro zohlednění všech souvislostí a výše uvedených zásad. Jako podklad může sloužit mimo jiné například seřazený a upravený přehled z internetu nebo seřazený výpis z realitní inzerce (noviny a časopisy).

-30-

Výběr srovnávacích nemovitostí by se měl řídit určitými zásadami. Mezi hlavní patří zajištění aby oceňovaná nemovitost a srovnávací nemovitost náležely do stejného tržního segmentu. To znamená, že by si nemovitosti měly být podobné především v charakteristikách jako jsou velikost sídla a význam polohy pro účastníky trhu (vesnice, velké město atd.), kvalita způsobu provedení, vybavenosti a komfortu, atd. Výběr je dále závislý na tom, co bude předmětem porovnání, zdali budou nemovitosti porovnávány jako celek či po dílčích částech. Většinou se používá porovnání na bázi celku, neboť obvykle i prodejní cena je vztažena k jednotlivým vzorkům jako celkům a tento princip koresponduje s typickým chováním účastníků trhu. Smluvní ceny nemovitostí obvykle nerozlišují, jaký podíl kupní ceny např. připadá na pozemek a jaký na stavby, či dokonce na jednotlivé dílčí stavební objekty. Porovnání po dílčích částech bývá proto užíváno většinou pouze v případech kombinace se zbývajícími přístupy nebo pro složitější, jedinečné či jinak netypické nemovitosti, kde je trvalá nouze o srovnávací nemovitosti.

Zohlednění odlišností se provádí analýzou oceňovaných a porovnávaných nemovitostí co do jejich podobností a rozdílností po stránce technické, urbanistické, ekonomické, právní a dalších s důrazem na cenotvorný charakter a tyto odlišnosti cenově zohlednit. To lze zajistit dvěma možnými způsoby: •

Přímým přičítáním nebo odečítáním odhadnuté absolutní částky (či v procentuální formě) srážek nebo přirážek za jednotlivé odlišné položky z porovnávané ceny

•

Na základě multiplikačního efektu pomocí koeficientů, které v případě shody mají hodnotu 1, v případě cenově zhoršující odlišnosti hodnotu menší než 1 a pro zlepšující odlišnosti bude hodnota větší než 1. Koeficient odlišnosti (Kn) vyjadřuje vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vlivem tohoto koeficientu vyšší než nemovitosti oceňované, je koeficient vyšší než 1. Kombinace více koeficientů se využívá pro zjištění indexu odlišnosti (Io).

Is …….index odlišnosti srovnávacího objektu; vyjadřuje, kolikrát je podle názoru odhadce cena, případně jednotková cena srovnávacího objektu vyšší než cena objektu oceňovaného. Při tvorbě databází pak vyjadřuje, kolikrát je podle názoru odhadce cena srovnávacího objektu vyšší než cena objektu standardního Io.……. index odlišnosti oceňovaného objektu; při využití databází standardních cen vyjadřuje, kolikrát je podle názoru odhadce cena oceňovaného objektu vyšší než cena objektu standardního

-31-

Index odlišnosti srovnávací nemovitosti č. 1 oproti nemovitosti oceňované bude IS1 = TCS1 / TCO kde TCS1……….tržní cena srovnávací nemovitosti č. 1 TCO…….….tržní ( obvyklá) cena oceňované nemovitosti Lze také porovnat jednotkové ceny: IS1 = JTCS1 / JTCO kde JTCS1……... jednotková tržní cena srovnávací nemovitosti č. 1 JTCO…….....jednotková tržní ( obvyklá) cena oceňované nemovitosti Tržní cena srovnávacího objektu TCS upravená indexem odlišnosti tohoto objektu vůči objektu oceňovanému IS na cenu oceňovaného objektu je indexovaná cena (ITC). Například indexovaná cena zjištěná ze srovnávacího objektu č. 1 se zjistí podílem tržní ceny objektu č. 1 a jeho indexu odlišnosti vůči objektu oceňovanému. ITC S1 = TCS1/IS1 Koeficient prodejnosti je poměr mezi skutečně dosaženou prodejní cenou (COB) a odpovídající časovou cenou (CČ) nemovitostí srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě. Označuje se Kp Příklad zjištění: Kpi = COPi/CČi

Cena prodejní nemovitosti

Cena časová nemovitosti

Porovnávací metoda je mnohdy označována jako jediná skutečně tržní. Tvoří proto vedle výnosové metody základ každého tržního ocenění s nejvyšší vypovídací schopností. Její klady lze spatřovat zejména v její jednoduchosti oproti komplikovanějším nákladovým i výnosovým metodám. Je však třeba upozornit na to, že kvalitní výsledek u porovnávací metody závisí především na kvalitě použitých dat.

-32-

1.7.6. Oceňování podle cenového předpisu versus oceňování na tržních principech. Cílem tržního oceňování je dopracovat se k tržní hodnotě, dle cenového předpisu má za úkol správně interpretovat daný cenový předpis. Aby obě hodnoty byly shodné, musel by cenový předpis být konstruován tak, aby zohlednil všechny cenotvorné faktory. Zvláště komplikovaná situace byla před rokem 1990, kdy v tehdejší ČSSR byly jak ekonomické, tak právní vztahy deformovány podmínkami centrálně plánované ekonomiky. Po roce 1994 byly založeny obvykle na principech nákladových a tržní principy opomíjely. Tržní ocenění na rozdíl od administrativního posuzuje atraktivitu konkrétní nemovitosti a zohledňuje mnoho dalších faktorů, které mohou ovlivnit cenu dané nemovitosti. Mezi ně patří například okolní prostředí, standard bydlení, úroveň služeb, sousedi, poloha nemovitosti v rámci obce, stav stavby, energetická náročnost bydlení, atd. Některé tyto faktory zohledňuje i administrativní způsob ocenění nemovitosti, jako například velikosti nemovitosti, vybavení a konstrukce nemovitosti, inženýrské sítě aj. Mnoho z nich však postihnout nedokáže a je proto určitým zjednodušením, čímž dochází k umělému vytvoření ceny a k odlišnosti hodnoty nemovitosti dosažené tržním a administrativním oceněním. Cílem je samozřejmě obě tyto ceny co nejvíce přiblížit, nicméně skutečností je, že legislativa v tomto směru pokulhává a tudíž administrativní ceny mnohdy neodpovídají tržním. Z tohoto důvodu mnoho institucí dává přednost stanovování tržních cen nemovitostí před cenami administrativními. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že výsledky z ocenění podle cenového předpisu a ocenění na tržních principech jsou vzájemně nekompatibilní, tj. hodnota zjištěná podle cenového předpisu nemůže sloužit jako vodítko k možné výši zajištění úvěru nemovitou zástavou ani jako nástroj cenové argumentace při realitním obchodě. Naopak, ocenění zpracované na tržních principech nemůže být použito pro stanovení základu vymezených typů majetkových daní atp.

1.8. Dům, byt a nebytový prostor, bytové vlastnictví Byt je samostatná místnost nebo soubor místností které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Byt musí mít obytný prostor, vlastní uzavíratelný vstup, předsíň, prostor pro vaření, pro uskladnění potravin, pro tělesnou hygienu a pro umístění záchodové mísy. Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory přitom nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru nebo společné části domu.

-33-

Domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví je taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle zákona číslo 72/1994. Společné části domu jsou části určené pro společné užívání a jsou to zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, kotelny a komíny, rozvody tepla a vody, kanalizace. Za vznik bytu je považován okamžik, kdy je byt v bytovém domě nebo v domě s byty a nebytovými prostory rozestavěn tak, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Úprava vlastnictví bytů a nebytových prostor dle zákona číslo 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů navazuje na předpoklady vytvořené občanským zákoníkem, který v § 125 odst. 1 předpokládá přijetí zvláštního zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Druhým východiskem je znění §118 odst. 2, podle něhož mohou být předmětem občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory. Obě tyto ustavení vycházejí z toho, že ani byt ani nebytový prostor nejsou fakticky samostatně reálně oddělitelnými částmi budovy, proto ani ze stavebně technického hlediska s bytem ani nebytovým prostorem nelze nakládat v plném rozsahu jako se samostatnou věcí (např. ji zničit) . Proto byla vytvořena určitá právní fikce bytu nebo nebytového prostoru jako samostatných věcí a tedy předmětů vlastnického práva. Zákon číslo 72/1994 sb. používá termín „jednotka“, který představuje legislativní zkratku pro byt nebo nebytový prostor jako reálně vymezené části domu. Spoluvlastnická koncepce kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem je byt, takže oprávněný subjekt je spoluvlastníkem budovy a k němu přistupuje vlastnictví bytu, přičemž vlastnictví jednotky je spojením vlastnictví bytu a podílového spoluvlastnictví společných částí domu. V konkrétním zde oceňovaném objektu každý z majitelů bytových jednotek vlastní jednu ideální šestinu společných částí domu. Vzhledem k tomu, že jde o fyzicky neoddělitelnou součást celé budovy, je při jejímž užívání a dispozici třeba respektovat potřebu hospodaření s domem jako celkem. Vlastník bytové jednotky tak spoluzodpovídá za stav společných částí domu a je povinen se finančně spolupodílet i na jeho správě a údržbě. Vlastnictví k nim je zákonem omezeno ve větším rozsahu než je vymezeno obecně.

1.9. Převod spoluvlastnictví bytového domu Dá se říci, že bytový fond se privatizuje dvěma způsoby, a to prodejem domu s byty nově vzniklému družstvu, nebo prodejem jednotlivých bytů nájemníkům těchto bytů. Ze zákona vytváří tito nájemníci tzv. společenství vlastníků jednotek (SVJ). Dále je možný příklad, kdy bytový dům vlastní všichni vlastníci bytových jednotek společně a dům je rozdělen na tzv. ideální části. I v tomto případě je postup převod u

-34-

spoluvlastnictví bytového domu do osobního vlastnictví jednotlivých bytů různými majiteli stejný jako v předchozích případech. Podle zákona o vlastnictví bytů je k převodu vlastnického práva k bytové jednotce zapotřebí: •

prohlášení vlastníků budovy že v budově vymezují bytové jednotky

•

budovy půdorysy, případně schémata všech podlaží

•

smlouva o převodu vlastnictví jednotek

•

smlouva o výstavbě

Předpokladem převodu vlastnického práva k jednotce je tedy rozdělení domu na jednotlivé byty. K rozdělení na bytové jednotky dochází vkladem prohlášení vlastníků, že v budově vymezují bytové jednotky podle zákona o vlastnictví bytů, do katastru nemovitostí. Zákon stanoví podrobně obsah prohlášení. Účinky vkladu do katastru nemovitostí nastanou ke dni podání návrhu na vklad prohlášení. Druhou nezbytnou právní součástí je Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky, která se obsahově velmi přibližuje prohlášení o vymezení jednotek. Rozdíl je především v tom, že prohlášení se týká všech jednotek kdežto smlouva pouze převáděné bytové jednotky. V souladu se zákonem o vlastnictví bytu musí být přílohou tohoto prohlášení vlastníků budovy půdorysy, případně schémata všech podlaží, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu. Mělo by se jednat o jednoduchá schémata, která jednoznačně identifikují polohu jednotlivých bytů. Měl by být uveden přesný technický popis převáděné jednotky, všech společných prostor domu a převáděných pozemků včetně práv a povinností k těmto prostorám. Prohlášení vlastníků je nutno katastrálnímu úřadu předložit ve dvojím vyhotovení a navíc v počtu shodném s počtem vlastníků budovy. Řízení o povolení vkladu zahájí katastrální úřad na návrh vlastníků budovy, přičemž místně příslušný je katastrální úřad, v jehož obvodu se budova, které se prohlášení týká nachází.

1.9.1. Společenství vlastníků bytových jednotek Spoluvlastnictví společných částí domu vzniká vymezením jednotek jednostranným prohlášením vlastníka budovy. Vkladem vlastnického práva nabyvatele u prvního převodu jednotky v domě se dům mění na dům s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví (§ 7 zákona o vlastnictví bytů). Právně podléhá od tohoto okamžiku režimu zákona o vlastnictví bytů. Společenství vlastníků jednotek vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, včetně původního vlastníka, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu vlastnického práva do katastru

-35-

nemovitostí poslednímu z těchto tří vlastníků. Společenství vzniká na základě ustanovení zákona, bez ohledu na vůli jeho jednotlivých členů, aniž by k samotnému vzniku společenství bylo potřeba nějakého přímého právního úkonu jeho členů. Smyslem vzniku společenství vlastníků je správa společné části domu, výběr a použití finančních prostředků jednotlivých vlastníků potřebných pro tuto správu. První shromáždění spoluvlastníků se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství. Na tomto shromáždění spoluvlastníků se schvalují stanovy společenství a volí orgány společenství podle odstavce 7 písm. b) a c) zákona o vlastnictví bytů. Toto shromáždění vlastníků se může konat jen za účasti notáře, který o průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Náklady na činnost orgánů společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu. Společenství se zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného krajským, resp. městským soudem. Zápis do tohoto rejstříku má vysvětlovací charakter, charakter osvědčení již existujícího subjektu. I pokud společenství není zapsáno v rejstříku společenství vlastníků jednotek, existuje a má právo činit právní úkony. Společenství vlastníků jednotek má omezenou působnost. Je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám (§ 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). Pokud by společenství učinilo nějaký úkon, který je v rozporu s rozsahem své působnosti, potom je tento úkon neplatný. Takové jednání může vést i k povinnosti náhrady škody či trestní odpovědnosti. Společenství tedy zajišťuje pro své členy - vlastníky jednotek výkon některých jejich spoluvlastnických práv na společně vlastněných věcech, čili správu a provoz majetku, který je v jejich spoluvlastnictví.

1.9.2. Specifika převodu u družstevních bytů Pro orientaci v družstevním bydlení je třeba pracovat se dvěma právními prameny – Zákonem o vlastnictví bytů a Obchodním zákoníkem. Bytová družstva patří do skupiny soukromoprávních subjektů a jejich fungování upravuje Obchodní zákoník. Ten na ně dopadá v plném svém rozsahu podobně jako na jakoukoli jinou právnickou osobu. Pokud se některé z nich dostanou do finančních problémů a nejsou schopny svoje závazky pokrýt, pak následuje běžné konkurzní řízení a uspokojování věřitelů z konkurzní podstaty. V případě, že se nájemníci domluví, následuje sepsání žádosti o převod bytu do osobního vlastnictví. O převod může žádat pouze člen, který má splaceny všechny závazky vůči družstvu. To znamená především splacenu cenu za nabytí družstevního podílu, případně zaplacenu svou část dlužné částky úvěru, který družstvo čerpalo na údržbu nebo rekonstrukci domu.

-36-

Podávat smlouvu o převodu vlastnictví se doporučuje až po úspěšném zapsání prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. Součástí podání smlouvy o převodu vlastnictví musí být také originál prohlášení vlastníka, na které se smlouvu o převodu vlastnictví odvolává. Účastníky smlouvy jsou bytové družstvo (vlastník nemovitosti) a žadatel o převod bytu do osobního vlastnictví. Krom toho ve smlouvě musí být také uvedeno, zda nabyvatel je či není členem družstva. Na základě smlouvu o převodu vlastnictví bytu do osobního vlastnictví zapíše katastrální úřad do listu vlastnictví bytu změnu vlastníka. Pokud však členové družstva k rozhodnutí o budoucích převodech bytů do osobního vlastnictví nedospějí, neexistuje žádný nárok na individuální převod svého bytu do osobního vlastnictví a ani se družstevník nemůže takového převodu domáhat. Obyvatelé družstevních bytů, kteří v minulosti požádali o převod bytu do osobního vlastnictví, budou moci své právo uplatnit až do roku 2020. Umožňuje to zákon, který podepsal prezident republiky. Podle dosavadní normy měla tato lhůta vypršet 1. července 2010.

1.9.3. Porovnání bytového družstva a společenství vlastníků jednotek Od roku 1992 bylo v ČR zprivatizováno velké množství bytových domů, především panelových. Často se majitelem domu stalo bytové družstvo, které založili nájemci bytového domu. Bytová družstva, která splatila kupní cenu za dům původnímu vlastníkovi se často potýkají s požadavkem členů bytového družstva na převod bytu do osobního vlastnictví. Bytové družstvo pak musí řešit otázku týkající se právní formy vlastnictví – zda setrvat u bytového družstva nebo se vydat cestou transformace a převést bytové jednotky do osobního vlastnictví členů družstva, což souvisí se vznikem společenství vlastníků jednotek. Následuje několik srovnání: 1. Nakládání s družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví Bytové družstvo •

Za současné zákonné úpravy se družstevní bydlení silně přiblížilo vlastnickému.

•

Byt lze převést na jinou osobu bez souhlasu družstva formou převodu členských práv spojených s právem nájmu bytu.

•

V případě úmrtí člena družstva získává právo nájmu bytu dědic, kterému připadl členský podíl.

•

O podnájmu a výměně bytu rozhoduje družstvo, což lze upravit ve stanovách ve prospěch družstevníků. -37-

•

Společným nájemcem bytu se mohou stát pouze manželé.

Společenství vlastníků jednotek •

Vlastnictví bytu je vlastnictví nemovitosti, kterou lze převádět a dědit. Převod bytu je spojen s povinností uhradit daň z převodu nemovitosti, případně další daně.

•

O podnájmu či prodeji bytu rozhoduje pouze jeho vlastník.

•

Spoluvlastníkem bytu může být několik osob.

•

Byt je možné zastavit ve prospěch třetí osoby.

2.

Sjednání bankovního úvěru na opravu domu

Bytové družstvo •

Sjednání úvěru je nekomplikované, bytové družstvo může ručit domem ve svém vlastnictví.

Společenství vlastníků jednotek •

K zajištění úvěru banky většinou požadují podpis ručitelského prohlášení jednotlivých vlastníků nebo zřízení zástavního práva k bytovým jednotkám (vlastník za závazek společenství ručí až do výše svého podílu na společných částech domu a pozemku). Na zajištění úvěru by se měl podílet každý vlastník bytové jednotky, což se u problémových vlastníků (např. neplatiči) nedá očekávat.

3. Rekonstrukce domu a vyřízení stavebního povolení Bytové družstvo •

O stavebních úpravách rozhodují zpravidla členové družstva na členské schůzi většinou hlasů.

•

O stavební povolení žádá BD, se stavebním odborem jedná statutární orgán BD.

Společenství vlastníků jednotek •

O stavebních úpravách rozhodnou spoluvlastníci domu na shromáždění spoluvlastníků, a to: o

100 % souhlasem se změnou stavby, změnou účelu užívání, prováděním úprav na základě smlouvy o výstavbě.

o

75 % souhlasem s rekonstrukcí či modernizací bytového domu.

-38-

•

O stavební povolení žádají všichni spoluvlastníci - všichni vlastníci jsou účastníky stavebního řízením, a to i v případě, že ke schválení rekonstrukce či modernizace dle zákona o vlastnictví bytů postačuje souhlas tří čtvrtin vlastníků.

4. Ochrana řádných uživatelů bytů proti problémovým uživatelům bytů Bytové družstvo •

Zákon, stanovy i nájemní smlouvy jsou právní nástroje, které poměrně dobře ochraňují družstevníky. V krajním případě může být problémový uživatel družstevního bytu vyloučen z družstva.

Společenství vlastníků jednotek •

Problémový vlastník je těžko postižitelný. Jestliže porušuje dobré mravy v domě nebo domovní řád, je třeba se obracet na obvodní úřad.

•

Při neplacení záloh na opravy domu je třeba dluhy vymáhat soudní cestou. Právní náklady nesou spoluvlastníci domu až do jejich vymožení od dlužníka, např. v exekučním řízení.

1.10. Daň z nemovitosti Daň z nemovitosti se týká obecně všech vlastníků nemovitostí a pozemků. Existují sice určité výjimky. Daň z nemovitosti patří mezi tzv. přímé daně a řídí se zejména zákonem č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí. Daň se platí jednou ročně, a to zásadně dopředu na daný rok (na rozdíl od většiny jiných daní). Pokud daň nepřesáhne 1 000 Kč, musí se zaplatit najednou do 31. května. U vyšších daní je možné splacení ve 4 stejných splátkách, vždy nejpozději do 31. května, 30. června, 31. srpna a 30. listopadu běžného roku. Daň z nemovitosti se skládá ze dvou dílčích daní, a sice daně ze staveb a daně z pozemků. Jak již bylo řečeno, jejich plátcem je zpravidla vlastník stavby, bytu, samostatného nebytového prostoru nebo pozemku. Pouze ve výjimečných případech může daň platit nájemce nebo uživatel stavby či pozemku (např. u pozemků, jejichž majitel není znám, může platit daň uživatel). Spoluvlastníci platí daň společně a nerozdílně. Co se týká budov, výše daně se odvíjí od zjištěné výměry půdorysu nadzemní části stavby v m2 podle stavu k 1. lednu daného roku (zdaňovacího období). U stavby bez svislé nosné konstrukce se půdorysem rozumí plocha ohraničená průmětem obvodu stavby dotýkající se povrchu přilehlého pozemku ve vodorovné rovině. Do základu daně u ostatních staveb, které tvoří příslušenství obytných domů (např. dílna), se u každé

-39-

samostatně zkolaudované stavby zahrnuje pouze výměra zastavěné plochy přesahující 16 m2 . U bytů nebo samostatných nebytových prostor je základem daně výměra podlahové plochy v m2, a to opět k 1. lednu zdaňovacího období, tentokrát však vynásobená koeficientem 1,20 (upravená podlahová plocha). Sazby daně jsou diferencovány dle účelu využití stavby a dále se mohou upravovat podle počtu nadzemních podlaží. Základní sazba se navíc přepočítává tzv. korekčním koeficientem, lišícím se podle počtu obyvatel obce, kde se stavba nachází. Proto se nedá obecně říci, kolik zaplatíte např. za byt určité velikosti. U pozemků je to obdobné. Dani podléhají všechny pozemky na území ČR zapsané v katastru jako orná půda, vinice, chmelnice, zahrada, ovocný sad, louka, pastvina, stavební pozemek nebo ostatní plocha. Lesy se zdaňují jen tehdy, pokud jsou využívány převážně hospodářsky, totéž se týká i vodních ploch (rybníky k chovu ryb). Daň se neplatí u pozemků z části zastavěných stavbou (např. rodinným domkem). Výše daně z pozemku je samozřejmě opět závislá na rozloze. Sazby se liší dle druhu pozemku, u zemědělské půdy je cena za metr čtvereční stanovena vyhláškou. U stavebních pozemků se sazba dále upravuje korekčním koeficientem podle velikosti obce. Daňové přiznání k dani z nemovitosti se podává jen tehdy, pokud je nemovitost nově nabytá a k 1. lednu má nového vlastníka. Při vyplňování přiznání je přitom rozhodný stav právě k 1. lednu příslušného zdaňovacího období, ke změnám během roku se nepřihlíží. V dalších letech, pokud nedojde k nějaké změně (prodeji, koupi, přístavbě atd.) se již přiznání nevyplňuje, Finanční úřad zašle platební výměr, ve kterém zohlední případně změny sazeb. Je nutné hlásit pouze změny ve vlastnictví, rozloze a podobně. Z placení daně jsou určité plochy vyňaty, především vodovodní řady, kanalizace a rozvody energie (nicméně u běžného rodinného domku jde o zanedbatelné položky). Občané spíše mohou využít patnáctileté osvobození od daně, které se týká novostaveb obytných domů a bytů v novostavbách, pokud jsou ve vlastnictví fyzických osob a slouží k trvalému bydlení vlastníků nebo osob blízkých. To však neznamená, že se v takovém případě nepodává daňové přiznání. To se podá obvyklým způsobem v prvním roce s uplatněným nárokem na osvobození. Osvobození se však týká i dalších staveb, podrobně je vyjmenovává § 9 výše uvedeného zákona.

1.11. Znalecký posudek Znalecký posudek by se měl skládat z těchto základních částí: 1) 2) 3) 4) 5)

identifikační údaje nález ocenění závěr znalecké doložky (identifikace znalce)

-40-

6) přílohy – nejsou povinné, většinou se přikládá aktuální výpis z katastru nemovitostí, snímek katastrální mapy s vyznačením oceňovaných nemovitostí a fotodokumentaci

1) Identifikačními údaji jsou předmět ocenění (jednoznačně definovat oceňovaný majetek), místo (okres, obec, katastrální území), identifikace vlastníka, účel ocenění, datum ocenění a použité podklady (prohlídka ze dne xy, výpis z katastru nemovitostí, stavební dokumentace). Dále by v posudku měl být obsažen účel posudku (za jakým účelem se daná nemovitost oceňuje) 2) Znalec popíše, co zjistil z prohlídky a zaměření na místě a dále z dokladové dokumentace, tj. technický stav nemovitosti, provedené úpravy atd. Aby byl znalecký posudek přehledný a čitelný, musí znalec rozdělit oceňovanou nemovitost na dílčí části. To jsou pozemky, rodinný dům, přístavby jako např. garáž, venkovní úpravy a trvalé porosty. Tato skladba je v praxi velmi obvyklá. 3) Vlastní ocenění s postupem výpočtů ze kterého je jasné, jak se znalec dopracoval ke konečné ceně.

4) Závěr má dvě části – rekapitulaci zjištěné ceny a vlastní závěr

-41-

2. Praktická část Tato část obsahuje ocenění bytu v osobním vlastnictví ve více bytovém domě třemi způsoby, a to porovnávacím dle vyhlášky, nákladovým dle vyhlášky a metodou tržního ocenění porovnáním se vzorky podobných bytů v sousedství které se prodaly, přičemž prodejní ceny nejsou starší než půl roku. Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 5 ve více bytovém domě č.p. 115 na stavební parcele číslo 167. Obec Konojedy se nachází v okrese Praha – východ, katastrální území 708097 Konojedy, list vlastnictví 895.

Společné pro všechny výše zmíněné oceňovací postupy jsou:

1) Podklady pro ocenění (dokumentace): • • • •

výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.12.2005 snímek katastrální mapy ze dne 5.12.2005, jedná se o pozemek číslo 149/4 a stavební parcelu číslo 167. znalecký posudek o ceně obytného domu č.p. 115 ze dne 5.2.2004 vypracovaný Ing. Jaroslavem Susem kupní smlouva mezi vlastníkem a ZOD Nučice, v likvidaci ze dne 11.9.2003

2) Nález Obec Konojedy se nachází 40 km jihovýchodně od Prahy, v těsné blízkosti městečka Kostelec nad Černými lesy. Další okolní města jsou Říčany (20 km), Český Brod (15 km), Kolín (35 km). První písemná zpráva pochází z roku 1352. Obec se nachází v nadmořské výšce 406 metrů. V obci žije 196 obyvatel. Leží v klidné čisté rekreační lesnaté oblasti v blízkosti Posázaví. Mezi historicky významné památky obce patří kostel sv. Václava a kaplička sv. Jana Nepomuckého. Dům se nachází v centru obce Konojedy po pravé straně komunikace Konojedy – Stříbrná Skalice, s dobrou dostupností příměstské autobusové dopravy – zastávka autobusu 3 min od domu. Spojení s Prahou je několikrát denně zajištěno příměstskou autobusovou dopravou. Dům stojí na stavební parcele číslo 167, pozemek je zapsán na listu vlastnictví (LV) číslo 12, vlastníkem je Pozemkový fond ČR. Dům byl postaven v roce 1985. Dům je obdélníkového tvaru podélnou stranou orientován k místní komunikaci, vstup do domu je ze severní strany. Dům obsahuje jedno podzemní a tři nadzemní podlaží. Obvodové konstrukce jsou zděné, zdivo cihlové. Stropy jsou rovné z betonových panelů, ve třetím podlaží jsou stropy kosené podle krovu. Krov je sedlový nestejné

-42-

výšky (sklonu). Severním směrem jsou položeny tašky, jižním směrem plechová krytina. Střecha byla kompletně zrekonstruována včetně výměny krovů a střešních tašek v roce 2008. Byla položena plechová krytina a pálené tašky Bramac, dále dřevěné krovy. Rozvody v jsou domě původní. Dům je opatřen bleskosvodem, přípojkou vody z veřejného vodovodu a odpady jsou svedeny do žumpy. Dům je připojen na rozvod elektrické energie 220 a 380 V. Dům obsahuje šest bytových jednotek jejichž vlastnictví je osobní. Oceňovaná bytová jednotka číslo 5 se nachází na levé straně domu ve třetím nadzemním podlaží bytového domu. Pokoje jsou orientovány na východní a jižní stranu. Vlastníkem je Petra Koukolíková. Koncepce oceňovaného bytu je 3+kk s balkonem a výměrou necelých 80 m². Byt se skládá z kuchyně spojené s obývacím pokojem, dvou dalších pokojů, haly, chodby, koupelny, WC, komory a lodžie. Dále k bytu náleží v podzemním podlaží sklad, sklep na uhlí a jedna třetina kotelny. V oceňovaném bytě číslo 5 proběhla kompletní rekonstrukce: výměna oken (nová plastová okna) včetně vybourání prostoru pro balkónové dveře, nové rozvody elektřiny, vody a odpadů, nové štukové omítky. Výměna kotle na tuhá paliva (každý z bytů v domě má vlastní kotel), byl nainstalován nový topný systém – vytápění je zajištěno kombinovaným způsobem – kotlem na tuhá paliva, který je umístěn ve sklepě a taktéž může být vytápěn elektro kotlem. Dále proběhlo vybourání několika příček a kompletní přestavba WC a koupelny. Byly položeny nové podlahy, které jsou tvořeny v obytných místnostech z 50% dřevěnými parketami - vlýskami a dále z 50% korkovými plovoucími podlahami. V bytě jsou nové masivní dřevěné vchodové a interiérové dveře. Lodžie byla zrekonstruovaná a nově položená dlažba. Byt se nachází v klidné lokalitě s krásným výhledem na zalesněnou oblast Kostelních a Hradových Střímelic. Sousedské vztahy jsou přátelské.

2.1.

Porovnávací způsob

1) Výpočet opotřebení stáří S = 24 let, životnost stavby Ž = 100 let, opotřebení stavby O = S/Ž * 100, tj. O = 24 %

-43-

2) Výpočet základní ceny (ZC) na m2 a koeficientu cenového rozpětí Kcr ZC/ m2 a Kcr se zjistí z přílohy číslo 19, tabulky číslo 1 na základě opotřebení. Jelikož se nemovitost nachází ve Středočeském kraji v obci s méně než dvěma tisíci obyvateli, a opotřebení částečně snižuje její cenu, je ZC 11.071 Kč/m2 a KCR = 0,52. 3) Výpočet koeficientu cenového porovnání KCP Základní cenu je nutno upravit koeficientem cenového porovnání KCP, který se vypočte ze vztahu

22 22 KCP = Σ (KCPn * Vn) / Σ Vn n=1 n=1

kde KCPn …….koeficientem cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku Vn…………váha n-tého hodnoceného znaku podle tabulky číslo 2 přílohy číslo 19 Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků KCPn pro jednotlivá kvalitativní pásma (I-V) se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí

I. 1-Kcr 0,48

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

II. 1-Kcr/2 0,74

III. 1 1

IV. 1+Kcr/2 1,26

V. 1+Kcr 1,52

Sledovaná charakteristika

Pásmo kvality

KCPn

Vn

KCPn x Vn

Trh s byty Poloha Zástavba Inženýrské sítě Veřejná doprava Obchod a služby Školství v obci Zdravotnictví Kultura a sport Úřady Prac. možnost Životní prostředí Přírodní lokalita

III V V II III I I I III II I V IV

1 1,52 1,52 0,74 1 0,48 0,48 0,48 1 0,74 0,48 1,52 1,26

10 9 8 9 8 8 5 7 5 3 7 8 5

10 13,68 12,16 6,66 8 3,84 2,4 3,36 5 2,22 3,36 12,16 6,3

-44-

14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. Σ

Změna v zástavbě Příslušenství budovy Typ stavby Obyvatelstvo Vybavení bytu Orientace ke svět. stranám Poloha bytu v domě Mimořádně příslušenství Širší vztahy

III III IV IV V IV IV IV IV

1 1 1,26 1,26 1,52 1,26

2 4 5 6 10

1,26 1,26 1,26

7 1 10 145

8

2 4 6,3 7,56 15,2 10,08 8,82 1,26 12,6 156,96

Zdůvodnění pásma kvality IV v bodě 20.: sice chybí výtah, ale výhled je do krajiny, bez střešních oken, byt se nachází v posledním, třetím nadzemním podlaží. KCP = 156,96 / 145 = 1,082483

4) Výpočet upravené základní ceny Základní cena se dále vynásobí vypočteným koeficientem cenového porovnání KCP a výsledkem tak bude upravená základní cena (ZCU) ZCU = ZC * KCP ZCU = 11.071 * 1,082483 = 11984,17 Kč/m2 kde ZC je základní cena dle tabulky číslo 1 v příloze č. 19 5) Zjištění celkové podlahové plochy bytu K výpočtu administrativní ceny bytu je třeba znát celkovou podlahovou plochu bytu upravenou pomocí koeficientů z vyhlášky podle vztahu: PP = PP bytu + PP balkonu * 0,17 + PP sklepa * 0,10 + PP zkosení * 0,80 Podlahová plocha bytu Plocha (m²) Předsíň Komora Ložnice z toho plocha pod zkoseným stropem 2m

4,15 4,00 13,70 4,25

-45-

Ložnice po odečtení zkosení 9,45 Pracovna 14,45 Hala 6,30 WC 1,80 Koupelna 5,70 Obývací pokoj + kuchyně 27,50 -----------------------------------------------------------------------Celkem bez zkosení 73,35 Lodžie Sklad + Sklep na uhlí

4,50 15,80

PP = 73,35 + 4,50 * 0,17 + 15,80 * 0,10 + 4,25*0,8 = 79,095 m²

6) Zjištění administrativní ceny bytu Cena bytu ve vlastnictví podle zákona číslo 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech stavby se zjistí vynásobení zjištěné podlahové plochy bytu a upravené základní ceny. Administrativní cena bytu se nakonec vypočítá ze vztahu:

ACB = PP * ZCU ACB = 79,095 * 11984,17 = 947.887,93 Kč 7) Ocenění pozemku Do ceny bytu je nutno započíst hodnotu spoluvlastnického podílu k pozemku podle třetí části vyhlášky. Jelikož pozemek (stavební parcela) v tomto případě není uveden v cenové mapě, ocenění bude probíhat podle § 28 třetí části vyhlášky. Jedná se o katastrální území Konojedy. Do ceny bytu se započítává pouze zastavěná část, což v tomto případě činí 190 m². Základní cena za m² stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“ činí v obcích jejichž katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy částku vypočtenou podle vzorce: ZC = Cp * 5 kde Cp ……………cena pozemku v Kč/ m² vypočtená podle vzorce Cp = 35 + (a – 1000) * 0,007414

-46-

v němž a……………souvisí s počtem obyvatel v obci, přičemž a dosahuje hodnoty větší nebo rovno 100; pokud je počet obyvatel v obci nižší než 1000, a = 1000. Protože obec Konojedy má méně než 1000 obyvatel, použije se hodnota a = 1000. Cp = 35 + (a – 1000) * 0,007414 = 35 +0 Cp = 35 Vzhledem k tomu, že katastrální území Konojedy sousedí s katastrálním územím hlavního města Prahy, použije se výše uvedený vzorec. ZC = 35 * 5 ZC = 175 Základní cenu je nutno upravit koeficientem prodejnosti Kp a koeficientem změn cen staveb Ki ZCU = ZC * Ki * Kp Koeficient prodejnosti Kp se zjistí podle přílohy číslo 39 k vyhlášce číslo 3/2008. Jedná se o středočeský kraj, oblast Kolín a obec s počtem obyvatel do jednoho tisíce. Kp = 0,643 Koeficient změn cen staveb Ki se zjistí rovněž podle přílohy číslo 39 k vyhlášce číslo 3/2008, a to z tabulky číslo 2. Jedná se o kategorii budovy tří a více bytové. Ki = 2,029 ZCU = 175 * 2,029 * 1,745 ZCU = 619,61 Kč Administrativní cena pozemku (ACP) se vypočítá: ACP = ZCU * výměra * vlastnický podíl = 619,61 * 190 * 0.19717 = 23 212 Kč

Celková cena bytu s pozemkem je 971 100 Kč

2.2. Nákladový způsob Ocenění bytu nákladovým způsobem dle prováděcí vyhlášky číslo 3/2008 Sb. zákona číslo 151/1997 Sb. Tento způsob se používá v zákonem stanovených případech,

-47-

především při stanovení základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí, při smluvním převodu vlastnictví nemovitosti a dále pro určování náhrad při vyvlastnění staveb. Postup ocenění je jasně definován s minimální možností alternativního výkladu a odchylek při jeho zpracování. Stanovení administrativní ceny je tedy téměř jednoznačné. Znalec systematicky postupuje podle přesně určené metodiky s velmi omezenou možností vlivu vlastního názoru na výsledek. Postup zjištění ceny bytu tímto způsobem je následující: 1) Zjištění základní ceny (ZC) za m2 podlahové plochy Základní cena za m2 bytu dle přílohy číslo 2 k vyhlášce číslo 3/2008 Sb. (dále jen ZC) je pro vícebytové typové domy – typ J, ZC……… 8.020 Kč/m2 Celková podlahová plochu bytu se zjistí podle přílohy číslo 1 vyhlášky PP = 79,095 m²

Tuto cenu je nutno dále upravit podle vzorce ZCU = ZC * K1 * K4 * K5 * Ki * KP kde ZCU…..základní cena upravená K1 ……koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze číslo 4 K4 ……koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu . K5 ……koeficient polohový podle přílohy číslo 14 Ki ……koeficient změny cen staveb podle přílohy číslo 38, vztažený k cenové úrovni roku 1994 KP ..…..koeficient prodejnosti uvedený v příloze číslo 39

2) Zjištění koeficientů upravujících základní cenu

K1……….jelikož svislé konstrukce jsou zděné, hodnota koeficientu činí 0,939 K4………. položky číslo 7, 9, 11, 13, 14, 15, 18 – 23, 25 a 26 příloh 2 a 3 se posuzují podle vybavení bytu. Ostatní položky se posuzují ve vztahu k vybavení stavby. Koeficient se vypočte podle vzorce

-48-

K4 = 1+ (0,54 * n) kde n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze číslo 15, tabulky č 1 a 2, s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením (zjistíme z uvedených tabulek). Výše koeficientu je omezena rozpětím 0,80 – 1,20, které lze překročit jen na základě průkazného zdůvodnění. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, NS = nadstandard, PS = pod standard, CH = chybí Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstr. 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ost. Místn. 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19.Vnitřní vodovod 20. Kanalizace 21. Instalace plynu 22. Zdroj teplé vody 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Výtah

Provedení Hodnocení Betonové pásy S Cihla tl. 45 cm S Železobetonové S Sedlová s nestejným sklonem` S Tašky + hliníkový plech S Pozinkovaný plech S Dvouvrstvé vápenné S S Břízolit Kabřinec S Běžné S Monolitické s teracovým povrchem S Dřevěné masivní NS Plastová 5-ti komorová NS Vlýsky, korkové plovoucí podl. NS keramická dlažba Kombinované – ústředním kotlem na tuhá paliva + elektro světelná třífázová ano plastové trubky plastové trubky plyn není zaveden bojler indukční varná deska, trouba WC, umyvadla, vana závěsný -

-49-

S S S S S S CH S NS S NS CH

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

Obj. podíl (%)

Koeficient.

Upravený obj. podíl (%)

1. Základy S 5,4 1 2. Zdivo S 18,2 1 3. Stropy S 8,4 1 4. Střecha S 4,9 1 5. Krytina S 2,3 1 6. Klempířské konstr. S 0,7 1 7. Vnitřní povrchy S 5,7 1 8. Fasádní omítky S 2,9 1 9. Vnější obklady S 1,3 1 10. Vnitřní obklady S 2,9 1 11. Schody NS 3,3 1,54 5,082 NS 5,3 1,54 8,162 12. Dveře 13. Okna NS 3,0 1,54 4,620 14. Podlahy obytných místností NS 3,0 1,54 4,620 15. Podlahy ost. Místn. S 16. Vytápění S 4,8 1 17. Elektroinstalace S 5,1 1 18. Bleskosvod S 0,4 1 19. Vnitřní vodovod S 3,2 1 20. Kanalizace S 3,1 1 CH 0,4 1 - 0,4 21. Vnitřní plynovod 22. Zdroj teplé vody S 2,2 1 23. Vybavení kuchyně NS 1,9 1,54 2,926 24. Hygienická zař + WC NS 3,9 1,54 6,006 25. Výtah CH 1,3 1 -1,3 26. Ostatní CH 5,7 1 -5,7 27. Instalační č. pref. jádra CH 3,7 1 -3,7 ---------------------------------------------------------------------------------------------Upravený objemový podíl celkem (%) 20,676 Předpokládaná životnost nemovitosti je 100 let

K4 = 1 + (0,54 * 0,2068) K4 = 1 + 0,11 K4 = 1,11

-50-

Výsledná hodnota ocenění se získá vynásobením počtu m2 podlahové plochy určené způsobem uvedeným v příloze číslo 1 základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby v přílohách číslo 2 a 3 vyhlášky a dále upravenou podle odstavce 2 této vyhlášky.

K5 = 0,85 Hodnota Ki jelikož se jedná o budovu tří a více bytovou, Ki = 2,029 . Kp – jedná se o středočeský kraj, okres Praha – východ, obec do 1000 obyvatel, tj. Kp= 1,745.

Úprava základní ceny koeficienty:

ZCU = ZC * K1 * K4 * K5 * Ki * Kp ZCU = 8.020 * 0,939 * 1,11 * 0,85 * 2,029 * 1,745 ZCU = 25.157 Kč/m2 Administrativní cena bytu se tedy vypočte podle vztahu ZCU/m2 * PP (m2), tj. 25.157 * 79,095 = 1.989.795 Kč Administrativní cena bytu je 1.989.795 Kč

2.3. Tržní ocenění porovnáním s obdobnými prodanými byty Použitá metoda.: přímého porovnání Pro porovnání a pro odvození tržní ceny použity tři podobné bytové jednotky, z nichž dvě se nacházejí v bezprostřední blízkosti (ve vedlejším bytovém domě), tedy jedná se o totožnou lokalitu a muže být vyloučen vliv lokality na cenu bytu. Způsob přidělování hodnot indexů odlišnosti byl zvolen jednak na základě analýzy trhu a dále po konzultaci s odhadcem. Podlahová plocha oceňovaného bytu je 77,6 m2.

-51-

Porovnávací nemovitost číslo 1 3+kk Prodejní cena: 1.150.000,Podlaží: 1 NP Balkon, lodžie: ne Podlahová plocha: 75 m2 Stav objektu: dobrý Vybavení: standard Zahrádka: ano, 100 m2 Stav bytu – podrobnější popis: Byt se nachází v sousedním bytovém domě s celkem čtyřmi bytovými jednotkami. Stáří bytu je 29 let (dům postaven v roce 1980). Byt prošel drobnou rekonstrukcí. Byly vyměněny dveře, instalovány nové rozvody vody a odpadů. Dále nové baterie a WC. Oproti tomu zůstala zachována původní dřevěná okna (v dobrém stavu), původní rozvody vytápění a topná tělesa a rozvody elektřiny v hliníku. Vytápění je zajištěno kotlem na tuhá paliva který přísluší k bytu. Byt se nachází se v prvním patře, tudíž nemá takový pěkný výhled jako oceňovaná nemovitost, je mírně rozlohově menší, ale má zahrádku o rozloze 100m2. Pokoje jsou orientovány na východní a jižní stranu. Index odlišnosti IS1 byl zvolen ve výši 0,8 (IS1 = TCS1/TCO). Srovnávané nemovitosti je tedy přisuzována nižší hodnota než nemovitosti oceňované, a to z důvodu horšího technického stavu bytu (zachovány původní rozvody elektřiny a vytápění, původní topná tělesa a okna). Tyto nedostatky mírně kompenzuje zahrádka příslušející k bytu, nikoliv však v plné výši. Jednotková tržní cena: JTCS1 = TCS1/PP S1 JTCS1 = 1.150.000 / 75 JTCS1 = 15.333,33 Kč/m2 Indexovaná tržní cena (IJTC) IJTCS1 = JTCS1/I S1 kde IJTCS ……………je indexovaná tržní cena srovnávací nemovitosti IJTCS1 = 15.333,33 / 0,8

-52-

IJTCS1 = 19.166,67 Kč/m2 Srovnávací hodnota se určí ze vztahu: SH = IJTCS * PPO, kde PPO .................. je podlahová plocha oceňované nemovitosti SH1 = 18.583,33 * 77,6 SH1 = 1.487.333 Kč Porovnávací nemovitost číslo 2

3+1 Prodejní cena: 1.300.000,Podlaží: 2 NP Balkon, lodžie: ne Podlahová plocha: 85 m2 Stav objektu: dobrý Vybavení: standard Zahrádka: ano, 120 m2

Byt se nachází v sousedním bytovém domě s celkem čtyřmi bytovými jednotkami. Stáří bytu je 29 let (dům postaven v roce 1980). Byt neprošel rekonstrukcí, jsou v něm původní dřevěná okna v relativně zachovalém stavu, původní rozvody vody a odpadů ( v kameninových a ocelových trubkách) a také původní rozvody elektřiny v hliníku. Vytápění je zajištěno pouze elektrickou energií, což znamená vysoké náklady na vytápění. Největším viditelným nedostatkem je koupelna, která je v tomto bytě ve špatném nevyhovujícím stavu. Pokoje jsou orientovány na stejné světové strany jako v oceňovaném bytě. Byt se nachází se ve druhém patře, je mírně rozlohově větší než oceňovaná nemovitost a má zahrádku o rozloze 120m2. Pokoje jsou orientovány na jižní a západní stranu.

-53-

Index odlišnosti IS1 byl zvolen ve výši 0,7 (IS1 = TCS1/TCO). Srovnávané nemovitosti je tedy přisuzována nižší hodnota než nemovitosti oceňované, a to z důvodu výrazně horšího technického stavu bytu (zachovány původní rozvody elektřiny, odpadů, vody a vytápění, původní topná tělesa a okna). Jsou zde vysoké náklady na vytápění a koupelna vyžadující rekonstrukci. Tyto nedostatky mírně kompenzuje zahrádka příslušející k bytu, nikoliv však v plné výši. Jednotková tržní cena: JTCS2 = 1.300.000 / 85 = 15.294,12 Kč/m2 Indexovaná tržní cena (IJTC) IJTCS1 = 15.294,12 / 0,7 = 21.848,74 Kč/m2 Srovnávací hodnota SH2 = 21.848,74 * 77,6 = 1.695.462 Kč

Porovnávací nemovitost číslo 3 Prodejní cena: 1.500.000,Podlaží: 3 NP Balkon, lodžie: ano Podlahová plocha: 87 m2 Stav objektu: velmi dobrý Vybavení: nadstandard Zahrádka: ne Byt se nachází v sousední vesnici ve více bytovém domě s celkem šesti bytovými jednotkami. Dům byl postaven v roce 1986, byt prošel celkovou rekonstrukcí. Proběhla výměna oken (nová plastová okna), jsou nové rozvody elektřiny, vody a odpadů. Kompletní přestavba WC a koupelny, nové plovoucí podlahy, nové omítky. Luxusní kuchyňská linka s nadstandardním vybavením. Nové vchodové a interiérové dveře, zrekonstruovaná lodžie. Byt má vlastní vytápění elektro kotlem. Pokoje jsou orientovány na jižní a západní stranu Index odlišnosti IS1 byl zvolen ve výši 1,2 (IS1 = TCS1/TCO). Srovnávané nemovitosti je tedy přisuzována vyšší hodnota než nemovitosti oceňované, a to zejména z důvodu lepší kuchyně, novější budovy, větší podlahové plochy. Jinak občanská vybavenost obou vesnic je srovnatelná, vzdálenost od Prahy stejná a spojení taktéž.

-54-

Jednotková tržní cena: JTCS3 = 1.500.000 / 87 = 17.241,38 Kč/m2 Indexovaná tržní cena (IJTC) IJTCS1 = 17.241,38 / 1,1 = 14.367,82 Kč/m2 Srovnávací hodnota SH3 = 14.367,82 * 77,6 = 1.216.301 Kč

Porovnávací hodnota Výslednou porovnávací hodnotu (PH) získáme jako aritmetický průměr srovnávacích hodnot jednotlivých srovnávacích objektů. PH = (SH1 + SH2 + SH3 ) / 3 PH = (1.487.333 + 1.695.462 + 1.216.301) / 3 = 1.466.365 Kč Porovnávací hodnota oceňovaného bytu je 1.466.365 Kč.

Dále je inzerován k prodeji byt na stejném podlaží, orientovaný zrcadlově orientovaný k opačným světovým stranám. Byt je inzerován nyní již po dobu dvou let za cenu 1.600 000. Ve velmi nedávné době byla cena dokonce navýšena na 1.690.000. Z faktu, že se byt neprodal během dvou let vyplývá, že požadovaná cena je nadhodnocena. Za normálních okolností, kdy je cena nastavena v souladu s poptávkou na trhu se nemovitost prodá v řádu týdnů.. Největší chybou je nadhodnocení požadované ceny, pokud je totiž požadovaná cena podhodnocena, nabídky od kupujících, kterých v tomto případě podhodnocení bude více, posunou požadovanou na úroveň v souladu s trhem. Při nadhodnocení je nemovitost neprodejná, jako v tomto případě.

-55-

Závěr Z prováděných postupů administrativního a tržního ocenění vyplývá, že vycházejí z částečně jiných informací a liší se i způsobem jejich zpracování. Je to proto, že tržní a administrativní ocenění slouží každé k jinému účelu. Administrativní ocenění je vyhrazeno například pro daňové účely, kdežto tržní ocenění určuje odhad směnné hodnoty, je založeno na principech tržní ekonomiky nabídky a poptávky a je odlišné od stanovení administrativního ocenění. Postup administrativního ocenění je nezávislý na momentální situaci stavu ekonomiky trhu a jeho výpočet se řídí podle vyhlášky. Oba typy ocenění vyžadují sběr dostatečného množství relevantních informací, pro administrativní ocenění získá znalec většinu údajů již prohlédnutím nemovitosti. Pro tržní ocenění je navíc důležitá i znalost a zpracování informací o lokálním trhu s nemovitostmi. Při administrativním ocenění znalec postupuje podle vyhlášky a nevzniká zde prostor pro výrazné odlišnosti ve zjištěné hodnotě oceněné stejným způsobem různými znalci. Rozdíly ovšem mohou vzniknout mezi hodnotami nemovitosti zjištěné různými způsoby administrativního ocenění. Pro tržní ocenění neexistuje jednoznačný návod pro stanovení hodnoty nemovitostí a znalci nemusejí dospět ke stejné hodnotě (obvyklé ceně) nemovitosti. Nicméně by se neměli ve výsledcích významně lišit, neboť hodnota musí reflektovat aktuální stav na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Většinou je velká váha přisuzována přístupu na bázi porovnání protože určení odhadu tržní hodnoty se děje na základě znalosti aktuálních prodejů srovnatelných nemovitostí. Přičemž je nutné správně zohlednit odlišnosti použitých nemovitostí – srovnávací a oceňovaná, což vyžaduje zkušenosti znalce. Je to nejvýstižnější způsob ocenění nemovitosti. Praktická část diplomové práce obsahuje mnou vypracované administrativní a tržní ocenění bytu ve více bytovém domě v obci do 1000 obyvatel v okrese Praha – východ. Administrativní ocenění porovnávacím způsobem přineslo výslednou hodnotu 971 100 Kč, administrativní hodnota zjištěná nákladovým způsobem činí 1.989.795 Kč. Tržní hodnota oceňovaného bytu určená porovnávacím způsobem činí 1.466.365 Kč. Mezi provedenými dvěma způsoby administrativního ocenění nákladovým a porovnávacím způsobem vznikl dosti velký rozdíl, což je pravděpodobně zapříčiněno propadem cen nemovitostí, který je způsoben finanční krizí v ČR. Vyhláška číslo 3/2008 dosud nebyla aktualizována tak, aby postihla tuto novou situaci na trhu nemovitostí. Porovnávací způsob obvykle vykazuje přesnější výsledky. Výsledná tržní hodnota oceňovaného bytu vyšla zhruba uprostřed mezi hodnoty zjištěné administrativními způsoby. Rozdíl mezi administrativním a tržním oceněním není pravidlem, většinou však dochází k situaci, kdy administrativní cena neodpovídá ceně na trhu. Rozdíly ve zjištěných cenách vyplývají především z odlišného způsobu stanovení ceny. Liší se také účel ke kterému jednotlivá ocenění slouží. Pro odhad tržní

-56-

hodnoty této bytové jednotky byla dána největší váha přístupu na bázi porovnání se vzorovými nemovitostmi, jelikož se jedná o stavbu, která nepřináší žádný ekonomický efekt a existují zde podmínky pro porovnání. Považuji tento přístup za nejvhodnější pro určení směnné hodnoty oceňovaného bytu a podle mého názoru její výše nejlépe odráží současný stav na lokálním trhu s nemovitostmi. Princip porovnávání se neomezuje jen na odbornou stránku oceňování, ale je využíván ať již přímo, tak i povědomě všemi účastníky trhu. Poptávající porovnávají cenovou výhodnost v úvahu přicházejících nabídek, nabízející naopak porovnávají reakce poptávajících na požadovanou cenu a přizpůsobují ji pomocí porovnání k cenám nabídek konkurenčních. Proto by se měl odhadce při své práci co nejvíce vcítit do chování účastníků trhu, snažit se předvídat jejich argumentaci a chápat jejich motivy.

-57-

Použitá literatura a zdroje Knihy  Jan Heřman: Oceňování nemovitostí, Oeconomica, 2005  Albert Bradáč a kol.: Teorie oceňování nemovitostí, Cerm, 2009  Zbyněk Zazvonil: Oceňování na tržních principech, Ceduk, 1996  Zbyněk Zazvonil: Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006  Štěpán Klein, Petra Kesslerová: Jak prodat nemovitost v době krize, Grada, 2009  Petr Ort: Oceňování na tržních principech, Bankovní institut, 2007  Petr Kobliha: Oceňování nemovitostí, DP VŠE Praha, 2006

Právní předpisy  Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku  Vyhláška číslo 3/2008 Sb.

Internetové zdroje  www.urs.cz  www.ckom.cz  www.ocenovaninemovitosti.cz  www.czso.cz

-58-

Přílohy Příloha A Kupní smlouva

-59-

-60-

-61-

-62-

Příloha B Snímek z katastrální mapy

-63-

Příloha C Výpis z katastru nemovitostí

-64-

-65-