Obsah a 16a

Annual Report 2006

Obsah 1. Czech Property Investments, a.s. Group (CPI Group) ................................................................... 2. Přehled vybraných ukazatelů CPI Group ............................................................................................. 3. Zpráva auditora o ověření výroční zprávy a zprávy o vztazích ............................................. 4. Úvodní slovo předsedy představenstva ................................................................................................ 5. Hlavní události roku 2006 a 2007 do uzávěrky výroční zprávy .......................................... 6. Orgány společnosti a její management ............................................................................................... 6.1 Dozorčí rada společnosti ................................................................................................................................ 6.2 Představenstvo společnosti ............................................................................................................................. 6.3 Vrcholové vedení společnosti ..................................................................................................................... 6.4 Principy odměňování členů představenstva a dozorčí rady .................................................... 7. Zpráva o podnikatelské činnosti společnosti Czech Property Investments, a.s. .......... 7.1 Údaje o společnosti ............................................................................................................................................ 7.2 Akcie, akcionáři a cenné papíry ................................................................................................................. 7.2.1 Údaje o základním kapitálu .......................................................................................................................... 7.2.2 Údaje o cenných papírech ............................................................................................................................. 7.3 Profil společnosti CPI a CPI Group ........................................................................................................ 7.3.1 CPI Residence - nájemní bydlení a rezidenční development ................................................. 7.3.2 CPI Retail - obchodní plochy, komerční objekty a hypermarkety ....................................... 7.3.3 CPI Hospitality - hotely, kongresová centra a dlouhodobé ubytování .............................. 7.3.4 CPI Office - administrativní objekty a business parky ................................................................. 7.3.5 CPI Logistic ................................................................................................................................................................ 7.3.6 Investice do nemovitostí .................................................................................................................................. 7.4 Výsledky hospodaření ........................................................................................................................................ 7.5 Předpokládaný vývoj činnosti ........................................................................................................................ 7.6 Ostatní........................................................................................................................................................................... 7.6.1 Sponzorský program ........................................................................................................................................... 7.6.2 Výzkum, vývoj .......................................................................................................................................................... 7.6.3 Životní prostředí a lidské zdroje .................................................................................................................. 7.6.4 Organizační složka v zahraničí ..................................................................................................................... 7.6.5 Řízení rizik .................................................................................................................................................................. 7.6.6 Odměny hrazené auditorům ......................................................................................................................... 7.6.7 Jiné ................................................................................................................................................................................... 8. Zpráva o vztazích ................................................................................................................................................. 9. Zpráva auditora o ověření konsolidované účetní závěrky ........................................................ 10. Skupina Czech Property Investments, a.s. - konsolidované účetní výkazy .................... 11. Skupina Czech Property Investments, a.s. - příloha ke konsolidovaným účetním výkazům ................................................................................................................................................. 12. Zpráva auditora o ověření účetní závěrky .......................................................................................... 13. Czech Property Investments, a.s. - účetní výkazy .......................................................................... 14. Czech Property Investments. a.s. - příloha k účetním výkazům ............................................. 15. Závěr .............................................................................................................................................................................

3 5 6 8 10 12 12 13 14 15 16a 16a 18 18 18 21 21 25 28 32 33 33 34 36 38 38 38 38 38 39 39 39 40 46 48 54 88 90 96 123

1. Skupina Czech Property Investments, a.s. Historie skupiny Czech Property Investments, a.s. (dále také „CPI Group“ nebo „Skupina CPI“) je spojena se založením společnosti Czech Property Investments, a.s. (dále také „Společnost CPI“ nebo „Společnost“) v roce 1991. Od poloviny devadesátých let započala Společnost CPI směřovat svou podnikatelskou činnost na trh s nemovitostmi. V posledních pěti letech došlo k rozšiřování investičních aktivit a Skupina CPI se tak stala jedním z nejvýznamnějších investorů a developerů na trhu s nemovitostmi v České republice. Skupina CPI vlastní také nemovitosti ve Slovenské republice.

Aktivity Skupiny zahrnují rezidenční projekty (nájemní bydlení a rezidenční development), pronájem komerčních objektů, budování a pronájem hypermarketů, hotelů, průmyslových zón a logistických parků. Na Slovensku působí CPI Group v segmentu retail a rezidenční development.

2. Přehled vybraných ukazatelů CPI Group Přehled hlavních ukazatelů (IFRS konsolidované) Ukazatel

index

Jednotka

2005

2006

2007

2007/2006 %

Provozní tržby

tis. Kč

257 518

358 539

1 092 792

304,8

- tržby z pronájmu nemovitostí

tis. Kč

252 993

322 821

430 468

133,3

EBITDA

tis. Kč

786 758

840 441

4 294 646

511,0

EBIT

tis. Kč

785 264

835 065

4 285 222

513,2

%

304,9

232,9

392,1

168,4

tis. Kč

455 638

580 342

3 783 133

651,9

Kč/akcie

333,3

424,6

2 767,7

651,9

EBIT marže Čistý zisk Čistý zisk na akcii - základní Bilanční suma

tis. Kč

7 550 655

10 235 428

20 802 682

203,2

Investice do nemovitostí

tis. Kč

5 077 789

6 052 822

14 507 301

239,7

Vlastní kapitál

tis. Kč

3 167 966

3 740 395

7 717 348

206,3

ROE

%

14,4

15,5

49,0

315,9

ROA (produkční síla)

%

10,4

8,2

20,6

252,5

3. Zpráva auditora o ověření výroční zprávy a zprávy o vztazích

7

4. Úvodní slovo předsedy představenstva Vážení akcionáři, při pohledu na výsledky hospodaření Skupiny CPI za rok 2007 musím konstatovat, že minulý rok byl pro CPI Group jedním z nejvýznamnějších. Růst CPI Group je založen na strategii, kterou označujeme jako 4P a kterou tvoří následující pilíře – projekt (Project), lokalita (Place), lidé (Poeple) a rentabilita (Profit). Skupina CPI realizuje své projekty (Project) v různých segmentech trhu s nemovitostmi, což

minimalizuje její podnikatelské riziko. Segment, který označujeme jako CPI Residence, zahrnuje nájemní bydlení a residenční development. V roce 2007 se Společnost CPI stala jediným akcionářem společnosti BPT Prague, a.s., která vlastní sídlištní komplex v Praze – Letňanech. CPI Group je tak vlastníkem více než 10 tisíc bytových jednotek v různých městech České republiky, z nichž převážná část je pronajímána za regulované nájemné. V této souvislosti bych chtěl upozornit na pozitivní

dopad deregulace nájemného, což je významný faktor pro správu bytového portfolia v následujících obdobích. V oblasti residenčního developmentu byly v roce 2007 dokončeny a zkolaudovány projekty Pod Jedlí, Piano House, Ke Kozím Hřbetům a Apartmány Hrabovo. Celkem jsme postavili v minulém roce 268 jednotek, z nichž převážná část byla také prodána. V roce 2007 pokračovala výstavba bytových nástaveb v Praze Letňanech a byla zahájena realizace projektu Jižní Stráň zahrnující výstavbu 34 rodinných domů v Praze Březiněvsi. Segment CPI Retail jsme v minulém roce rozšířili o výstavbu tzv. Retail Parků, které tvoří několik maloobchodních jednotek. Naším záměrem je vybudovat Retail Parky v blízkosti našich hypermarketů a rozšířit tak obchodní sortiment a nákupní možnosti v příslušných lokalitách. V prosinci roku 2007 byl zkolaudován první Retail Park v Třinci, který doplňuje hypermarket Tesco. Zároveň také probíhala stavba Retail Parku ve Vyškově u hypermarketu Hypernova. Portfolio hypermarketů jsme v roce 2007 rozšířili o hypermarket Tesco v Českém Těšíně. Dalším segmentem, na který se CPI Group zaměřuje, je CPI Hospitality. V tomto segmentu se orientujeme na vlastnictví a pronájem nemovitostí, ve kterých jsou provozovány hotely. V roce 2007 se dceřiná společnost CPI Real Estate, a.s. stala vlastníkem budovy na Praze 1 v Hradební ulici, ve které je provozován 4* hotel Clarion. Na konci roku Skupina CPI dokončila akvizici 62,09 % společnosti GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s., která je vlastníkem Grandhotelu Zlatý Lev v Liberci. Zároveň také pokračovala rekonstrukce nemovitosti v Praze na Tylově náměstí na 4* hotel Clarion a rekonstrukce nemovitosti na Praze 1 v Jakubské ulici na 5* Buddha Bar Hotel. V roce 2007 CPI Group výrazně pokročila v přípravě logistických parků spadajících do segmentu, který označujeme jako CPI Logistic. Byla podána žádost o územní rozhodnutí k projektu Park Žďárek, který zahrnuje výstavbu až 220 tisíc m2

skladovacích a malovýrobních ploch v severních Čechách u dálnice blízko hranic s Německem. Po celý rok 2007 pokračovala výstavba polyfunkčního projektu Galerie Fénix Vysočanská & Clarion Congress Hotel Prague Vysočany. V současné době jde o nejvýznamnější projekt Skupiny CPI, který spojuje obchodní galerii o rozloze 10 tisíc m2 a kongresový 4* hotel s 559 pokoji. Mezi další polyfunkční projekty CPI Group patří CPI City Center Ústí nad Labem a CPI Office Park Klíčov, které se stanou stěžejními projekty skupiny v následujících letech. S projekty je úzce spojen další pilíř strategie CPI – lokalita (Place). CPI Group je vlastníkem rozsáhlého nemovitostního portfolia na různých místech České republiky. Lokalita je významným faktorem rozhodování jak při investování do nemovitostí tak při rozhodování o možnostech nejvhodnějšího využití. Nejdůležitějším spojovacím prvkem veškerých našich aktivit jsou lidé – zaměstnanci CPI Group (Poeple). Ti tvoří základní stavební kámen naší strategie. Úspěšný růst, kterého jsme minulý rok dosáhli, by jistě nebyl možný bez kvalitních zaměstnanců, kteří disponují odpovídajícími znalostmi a zkušenostmi. V roce 2007 došlo v rámci Skupiny CPI k přezaměstnání pracovníků, a to za účelem zefektivnění řízení. Růst skupiny si také vyžádal zvýšenou koncentraci na řízení podnikových procesů a formování podnikové kultury. Cílem, ke kterému směřují veškeré činnosti CPI, je zajištění jejího rozvoje, prosperity a růstu její hodnoty. Orientace na rentabilitu (Profit) představuje poslední pilíř strategického řízení Společnosti. Tak je zajištěno, že činnost Skupiny CPI je zaměřena na růst její hodnoty pro Vás – naše akcionáře. A proto věřím, že výsledky hospodaření za rok 2007 – nárůst bilanční sumy o 100 %, hodnota investic do nemovitostí 14,5 mld. Kč a čistý zisk 3,8 mld. Kč jsou nejen pro vedení ale i ostatní pracovníky CPI Group pro budoucí období zavazující. Ing. Zdeněk Havelka generální ředitel a předseda představenstva

5. Hlavní události roku 2007 a 2008 do uzávěrky výroční zprávy Leden 2007 Únor 2007 n Emise dluhopisů s názvem Dluhopis CPI2021 n Změna obchodní firmy společnosti CPIHotels, a.s. na CPI – Real Estate, a.s.

Červenec 2007 n Kolaudace bytového domu Pod Jedlí (společnost Prague Property Development, s.r.o.) n Zahájení stavby projektu Jižní Stráň (společnost Březiněves, a.s.)

Březen 2007 n Akvizice 100 % akcií společnosti Czech Property Investments Group, a.s.

Srpen 2007 n Zahájení rekonstrukce nemovitosti na Praze 1, Jakubská ulice na Buddha Bar Hotel (společnost MUXUM, a.s.)

Duben 2007 n Akvizice 49 % akcií společnosti MUXUM, a.s. n Změna obchodní firmy společnosti Czech Property Investments Group, a.s. na Český Těšín Property Development, a.s. Květen 2007 n Navýšení základního kapitálu společnosti CPI Real Estate, a.s. nepeněžitým vkladem společností Včela, a.s. (nemovitost – Clarion Hotel Prague Old Town) n Založení společnosti Strakonice Property Development, a.s. n Akvizice 100 % akcií společnosti EMDEEN, a.s. n Akvizice 25 % obchodního podílu ve společnosti Ohrada Development, s.r.o. n Akvizice 55 % akcií společnosti BPT Prague, a.s. Červen 2007 n Dokončena akvizice 99,97 % akcií společnosti CPI – Klíčov, a.s. n Akvizice 100 % akcií společnosti CPI – Statenice, a.s. n Akvizice 50 % obchodního podílu ve společnosti Ohrada Development, s.r.o.

10

Září 2007 n Refinancování portfolia hypermarketů společností Hypo Real Estate Bank International n Založení společnosti CPI City Center ÚL, a.s. Říjen 2007 n Kolaudace bytového domu Piano House (společnost RealCore, s.r.o.) n Kolaudace hypermarketu TESCO v Českém Těšíně (společnost Český Těšín Property Development, a.s.) n Založení společnosti CPI Finance, a.s. n Změna obchodní firmy CPI Group, a.s. na VM Property Development, a.s. n Změna obchodní firmy I.Z.B., a.s. na CPI – Bor, a.s. n Změna obchodní firmy Best Properties West, a.s. na FL Property Development, a.s. Listopad 2007 n Novou funkci ekonomického ředitele obsadil Ing. Vojtěch Karas, novou finanční ředitelkou se stala Ing. Kateřina Pohlová. n Kolaudace obytného souboru Ke Kozím Hřbetům (společnost CPI – Horoměřice, a.s.) n Založení společnosti CPI Reality, a.s.

Prosinec 2007 n Kolaudace projektu Apartmány Hrabovo (společnost CPI Slovakia, a.s.) n Kolaudace Retail Parku Třinec (společnost Vyškov Property Development, a.s.) n Zahájení výstavby Retail Parku Vyškov (společnost Vyškov Property Development, a.s.) n Akvizice 100 % akcií společnosti Conradian, a.s. vlastnící 62,09 % akcií společnosti GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. n Akvizice 100 % akcií společnosti Balvinder, a.s. Leden 2008 n Od 1. ledna 2008 byl započat proces, který povede ke změně akcionářské struktury Společnosti CPI. Tato změna bude dokončena po splnění podmínek stanovených v příslušné smluvní dokumentaci. Významnou podmínkou je vytěsnění minoritních akcionářů Společnosti CPI a za tímto účelem bylo představenstvo Společnosti požádáno o svolání valné hromady. n Akvizice společnosti Orsay, a.s. n Akvizice společnosti Kisumu, a.s. n Společnost Conradian, a.s. se stává 100% akcionářem společnosti GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. Únor 2008 n S rozhodným dnem 1. února 2008 bylo zahájeno rozdělení odštěpením sloučením společností Conradian, a.s. a GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. Březen 2008 n Slavnostní otevření komplexu Clarion Congress Hotel Prague & Galerie Fénix Vysočanská (společnost Best Properties South, a.s.)

11

6. Orgány společnosti a její management V souladu se stanovami jsou orgány Společnosti valná hromada, představenstvo a dozorčí rada, přičemž valná hromada jako nejvyšší

orgán volí a odvolává členy představenstva a členy dozorčí rady.

6.1 Dozorčí rada společnosti Dozorčí rada Společnosti dohlíží na výkon působnosti představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti. Dozorčí rada je volena valnou hromadou z řad akcionářů Společnosti nebo jiných fyzických osob, a to na návrh akcionářů Společnosti. Dozorčí rada Společnosti má 3 členy a funkční období jejích členů činí pět let. Pokud má Společnost v době volby dozorčí rady více než 50 zaměstnanců v hlavním pracovním poměru, volí 1/3 členů dozorčí rady zaměstnanci Společnosti a zbývající 2/3 volí valná hromada Společnosti.

Zasedání dozorčí rady se konají dle potřeb Společnosti. V působnosti dozorčí rady je zejména dohlížet na činnost představenstva a uskutečňování podnikatelské činnosti Společnosti, kontrolovat hospodaření, přezkoumávat zprávy o vztazích mezi propojenými osobami, roční závěrky včetně návrhů na rozdělení zisku a udělovat předchozí souhlas k nejvýznamnějším rozhodnutím představenstva.

Členy dozorčí rady k 31. prosinci 2007 byli: Alain Joseph Charbit (* 14. listopadu 1975), člen dozorčí rady od 27. září 2007. Ing. Vojtěch Karas (* 9. července 1971), člen dozorčí rady od 6. února 2007. Osobní údaje jsou uvedeny v části Vrcholové vedení Společnosti. Ing. Radan Kamenický (* 3. října 1960), člen dozorčí rady od 28. prosince 2005. Absolvent Stavební fakulty Vysokého učení technického v Brně. Ve Společnosti je zaměstnán jako projektový manažer. Členové dozorčí rady, kterým zaniklo členství v roce 2007: Anton Siekel (* 23. října 1969), člen dozorčí rady od 10. ledna 2007 do 27. září 2007. Lenka Supová (* 12. února 1952), členka dozorčí rady do 6. února 2007.

12

6.2 Představenstvo společnosti Představenstvo je statutárním orgánem, jenž řídí činnost Společnosti a jedná jejím jménem. Členové představenstva jsou voleni valnou hromadou z řad akcionářů Společnosti či jiných fyzických osob. Představenstvo Společnosti má tři členy. Funkční období jednotlivých členů představenstva činí pět let. Předseda představenstva řídí činnost představenstva a běžnou činnost Společnosti. V současné době je výkon funkce předsedy představenstva a generálního ředitele Společnosti spojen v jedné osobě.

Zasedání představenstva se konají podle potřeby Společnosti. Představenstvo rozhoduje o všech záležitostech Společnosti, pokud nejsou zákonem nebo stanovami vyhrazeny do působnosti valné hromady. Působnost představenstva je podrobně vymezena ve stanovách schválených valnou hromadou. Představenstvo zabezpečuje podnikatelské vedení Společnosti, stanovuje její strategii a obchodní politiku, řídí plány významných investic a politiku vůči rizikům.

Členy představenstva k 31. prosinci 2007 byli: Ing. Zdeněk Havelka (* 20. dubna 1978), předseda představenstva od 11. ledna 2007, člen představenstva od 26. března 2003. Osobní údaje jsou uvedeny v části Vrcholové vedení Společnosti. Milan Trněný (* 26. srpna 1974), člen představenstva od 22. června 2005. Osobní údaje jsou uvedeny v části Vrcholové vedení Společnosti. Mgr. Josef Štolba (* 5. července 1967), člen představenstva od 22. června 2005. Absolvent Pedagogické fakulty Univerzity Jana Evangelisty Purkyně v Ústí nad Labem. Ve Společnosti CPI neexistují žádná zvláštní pravidla určující volbu a odvolání členů představenstva a změny stanov Společnosti a žádné zvláštní pravomoce členů představenstva, zejména o pověření podle § 161a (Nabývání vlastních zatímních listů) a § 210 (Zvýšení základního kapitálu rozhodnutím představenstva) Obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů.

13

6.3 Vrcholové vedení společnosti Vrcholové vedení společnosti je odpovědné za řízení jednotlivých organizačních jednotek Společnosti. Organizační struktura je založena na specializaci podle podnikových funkcí a má následující podobu: generální ředitel ředitel developmentu

ekonomický ředitel

finanční ředitel

obchodní ředitel

oddělení developmentu

ekonomické oddělení

finanční oddělení

obchodní oddělení

Členy vrcholového vedení Společnosti k 31. prosinci 2007 byli: Ing. Zdeněk Havelka (* 20. dubna 1978) generální ředitel Absolvent Zemědělské fakulty Jihočeské univerzity v Českých Budějovicích. Od roku 2002 zastával ve Společnosti funkci finančního ředitele, od roku 2005 je generálním ředitelem.

Milan Trněný (* 26. srpna 1974) obchodní ředitel Absolvent Střední elektrotechnické školy. Od roku 2005 vykonává ve Společnosti funkci ředitele obchodního oddělení.

Ing. Vojtěch Karas (* 9. července 1971) ekonomický ředitel Absolvent Fakulty Financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. Od svého nástupu do společnosti v roce 2005 zastával funkci finančního ředitele, od roku 2007 je ředitelem ekonomického oddělení.

Ing. Pavel Semrád (* 13. června 1974) ředitel developmentu Absolvent Fakulty Financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. V letech 2002 – 2005 zastával ve Společnosti funkci projektového manažera, od roku 2005 je ředitelem oddělení developmentu.

Ing. Kateřina Pohlová (*23. ledna 1979) finanční ředitelka Absolventka Fakulty financí a účetnictví Vysoké školy ekonomické v Praze. Do Společnosti nastoupila v roce 2006 na pozici IFRS specialista, od roku 2007 vykonává funkci ředitelky finančního oddělení. Pracovní adresa členů vrcholového vedení je Václavské náměstí 1601/47, 110 00 Praha 1.

14

6.4 Principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a členů vrcholového vedení Společnosti Společnost nemá stanoveny žádné principy odměňování členů dozorčí rady, představenstva a vrcholového vedení Společnosti. O odměňování členů dozorčí rady a představenstva rozhoduje na základě § 187 odst. 1 písm. g) Zákona č. 513/1991 Sb. Obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, valná hromada Společnosti. O výši mzdy členů vrcholového vedení rozhoduje generální ředitel Společnosti. O výši mzdy generálního ředitele, jako člena vrcholového vedení, rozhoduje představenstvo Společnosti. Členové dozorčí rady, členové představenstva a členové vrcholového vedení neměli za rok 2007 od Společnosti žádné peněžní ani nepeněžní příjmy kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci Společnosti. Mzdy nemají variabilní složku. Mzdové náklady členů dozorčí rady činily v roce 2007 celkem 1 161 tis. Kč, členů představenstva 653 tis. Kč a členů vrcholového vedení Společnosti celkem 2 271 tis. Kč. Členům dozorčí rady, členům představenstva a členům vrcholového vedení jako zaměstnancům Společnosti neplynuly v roce 2007 v porovnání s ostatními zaměstnanci Společnosti žádné výhody. Ve vlastnictví členů dozorčí rady, členů představenstva a členů vrcholového vedení a osob jím blízkých nejsou žádné akcie vydané Společností a nejsou smluvními stranami opčních a obdobných smluv, jejichž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané Společností a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch.

Prohlášení U členů dozorčí rady, členů představenstva a členů vrcholového vedení neexistují žádné střety zájmů.

15

7. Zpráva o podnikatelské činnosti Společnosti CPI 7.1 Údaje o společnosti Společnost Czech Property Investments, a.s., se sídlem Praha 1 Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00, IČ 42716161, byla založena 17. prosince 1991 na dobu neurčitou. Svou činnost provádí v souladu s českým právním řádem, podle právního předpisu 513/1991 Sb. Obchodního zákoníku ve znění pozdějších předpisů.

Kontaktní údaje:

Předmětem podnikání je podle § 4 platných stanov společnosti

Od 1. ledna 2005 Společnost vykazuje svoje výsledky v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (IFRS) a Mezinárodními účetními standardy (IAS).

- zprostředkování obchodu, - realitní činnost, - správa a údržba nemovitostí, - činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců, - reklamní činnost a marketing, - zprostředkování služeb, - činnost účetních poradců, vedení účetnictví, - služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy - provádění veřejných dražeb. Společnost Czech Property Investments, a.s. byla zapsána do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 1115. Dokumenty jsou uloženy ve sbírce listin a ve Společnosti.

16A

Czech Property Investments, a.s. Václavské náměstí 1601/47 110 00 Praha 1 tel.: +420 281 082 110, fax: +420 281 082 150 e-mail: [email protected], www.cpi.cz

Součástí konsolidačního celku CPI Group jsou k 31. prosinci 2007 následující společnosti, ve kterých Společnost CPI vykonává přímo či nepřímo rozhodující nebo podstatný vliv. Společnost CPI není závislá na jiných subjektech ve Skupině.

Czech Property Inves 100,00 % Český Těšín Property Development, a.s. 100,00 % Prague Property Development, s.r.o. 100,00 % Krč Property Development, a.s. 100,00 % CPI - Zbraslav, a.s. 100,00 % VM Property Development, a.s. 100,00 % SONAX (CZ), s.r.o. 100,00 % CPI - Horoměřice, a.s. 100,00 % U Svatého Michala, a.s. 100,00 % Best Properties South, a.s. 100,00 % Vyškov Property Development, a.s. 100,00 % CPI - Pardubice, a.s. 100,00 % CPI - Facility, a.s. 100,00 % FL Property Development, a.s. 100,00 % StrakoniceProperty Development, a.s. 100,00 % MUXUM, a.s. 100,00 % Ohrada Development, s.r.o. 100,00 % CPI City Center ÚL, a.s. 100,00 % RealCore, s.r.o. 100,00 % CPI Reality, a.s. 100,00 % Balvinder,a.s. 100,00 % Carpenter Invest, a.s. 100,00 % První MAC, s.r.o. 100,00 % Conradian, a.s. 62,09 % GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s.

100,00 % Nymburk Property Development, a.s. 24,97 % CPI Finance, a.s. 100,00 % Třinec Property Development, a.s. 1,47 % CPI Finance, a.s. 100,00 % Prague Development Holding, a.s.

100,00 % Komárno Property Developm 11,75 % CPI Finance, a.s.

100,00 % Liptovský Mikuláš Property D 6,81 % CPI Finance, a.s.

100,00 % Michalovce Property Develo 11,21 % CPI Finance, a.s.

100,00 % Považská Bystrica Property 13,08 % CPI Finance, a.s.

100,00 % Prievidza Property Developm 10,68 % CPI Finance, a.s.

100,00 % Ružomberok Property Deve 9,35 % CPI Finance, a.s.

100,00 % Zvolen Property Developme 10,68 % CPI Finance, a.s.

100,00 % Trenčín Property Developme 100,00 % CPI Slovakia, a.s. 24,00 % CPI - Statenice, a.s. 20,00 % BPT Prague, a.s.

100,00 % BPT Developmen 100,00 % Byty Třinec, a.s.

2,13 % Konzum, spotřební družstvo H

16B

stments, a.s.

ment, a.s.

Development, a.s.

opment,a.s.

y Development, a.s.

ment, a.s.

elopment, a.s.

ent, a.s.

ment, a.s.

100,00 % Ústí nad Labem Property Development, a.s. 3,67 % SPOBYT, a.s. 100,00 % Byty Česká Lípa, a.s. 99,45 % Březiněves, a.s. 0,57 % Družstvo Land 100,00 % Park Žďárek, a.s. 99,97 % CPI - Klíčov, a.s. 99,39 % Družstvo Land 100,00 % Park Žďárek, a.s. 96,33 % SPOBYT, a.s. 100,00 Byty Česká Lípa, a.s. 99,45 % Březiněves, a.s. 80,00 % BPT Prague, a.s. 100,00 % BPT Development, a.s. 100,00 % Byty Třinec, a.s. 80,00 % CPI - Bor., a.s. 75,91 % CPI - Statenice, a.s. 66,67 % CPI - Real Estate, a.s. 50,00 % Družstvo Reality 25,53 % Konzum, spotřební duržstvo Hradec Králové

nt, a.s.

Hradec Králové

16C

450 000 400 000 350 000

Tržby z pronájmu nemovitostí CPI Group

300 000

n n n n

obchodní plochy nájemní bydlení

tis. Kč

250 000

50 000

stavby

0

Byty Třinec, a.s. Byty Česká Lípa, a.s.

rok 2006

rok 2007

8 000 000 6 000 000 4 000 000 2 000 000

stavby

0

12 000

Počet jednotek

BPT Prague, a.s.

rok 2005

10 000 000

pozemky

SPOBYT, a.s.

rok 2007

12 000 000

tis. Kč

ubytovací kapacity

rok 2006

14 000 000

obchodní plochy nájemní bydlení

rok 2005

16 000 000

Přehled bytových jednotek CPI Group

n n n n

150 000 100 000

ubytovací kapacity

Investice do nemovitostí CPI Group

n n n n n

200 000

10 000

3 484

8 000 1 183

1 148

4 590

4 372

1 693

1 693

6 000 4 000

3 116

2 000 0

rok 2006

rok 2007

17

7.2 Akcie, akcionáři a cenné papíry 7.2.1 Údaje o základním kapitálu Celková výše základního kapitálu Společnosti činí 1 093 498 tis. Kč a je tvořen 1 366 873 kusy akcií na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 800,- Kč. Základní kapitál Společnosti je splacen v plné výši, nepodléhá žádným opčním ani výměnným právům. Společnost není držitelem žádných

vlastních účastnických cenných papírů, ani je nedrží osoba, na které má Společnost přímý či nepřímý podíl přesahující 50 % základního kapitálu nebo hlasovacích práv. Podmínky pro změny výše základního kapitálu a práv vyplývajících z akcií uvedených ve stanovách Společnosti jsou v souladu se zákonem.

Akcionářská struktura společnosti k 31. prosinci 2007 byla následující: Podíl na základním kapitálu

Akcionář Gandolf Consultancy Limited, Larnakos 60, flat/office 301, Aglantzia, P.C. 2101, Nicosia, Cyprus Včela, a.s. Václavské náměstí 1601/47, 110 00 Praha 1 Ostatní celkem

62,52 % 31,84 % 5,64 % 100,00 %

Společnosti nejsou známy informace o smlouvách mezi akcionáři, které mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo hlasovacích práv.

7.2.2 Údaje o vlastním kapitálu Hodnota vlastního kapitálu k 31. prosinci 2007 činí 896 304 tis. Kč a tvoří jej: základní kapitál (1 093 498 tis. Kč), kapitálové fondy (977 tis. Kč), rezervní fondy (11 204 tis. Kč), nerozdělené zisky/ztráty minulých let (-233 490 tis. Kč) a výsledek hospodaření běžného období (24 115 tis. Kč). Oproti roku 2006 došlo k nárůstu vlastního kapitálu Společnosti CPI o 24 115 tis. Kč.

7.2.3 Údaje o cenných papírech Akcie Kmenové akcie na majitele jsou vydány v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 800,- Kč za akcii. Celková jmenovitá hodnota emise tak činí 1 093 498 tis. Kč. Výnos z akcie je zdaňován podle Zákona č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Daň se vybírá srážkou při výplatě dividendy. Akcie Společnosti jsou převoditelné bez jakéhoko-

18

liv omezení. Změny osoby majitele listinných akcií se provádějí jejich předáním a rubopisem v souladu se zákonem o cenných papírech. Majitel akcie nemá žádné výměnné či předkupní právo. Při hlasování akcionáře na valné hromadě představuje každá akcie jeden hlas. Výplatu dividend zabezpečuje představenstvo Společnosti v souladu s rozhodnutím valné hromady, která určuje místo výplaty a den výplaty dividend.

Nejzazším termínem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro oprávněnost k účasti na valné hromadě. Nejpozdějším dnem výplaty dividend je den, který je určen jako rozhodný pro výplatu dividend. Neurčí-li rozhodnutí valné hromady něco jiného, je dividenda splatná do jednoho roku ode dne, kdy bylo přijato usnesení valné hromady o rozdělení zisku. Po zrušení Společnosti s likvidací má akcionář právo na podíl na likvidačním zůstatku. Akcie Společnosti nejsou obchodovány na žádném veřejném ani regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu. Dluhopisy Dluhopis CPI VAR/12 Dluhopisy na doručitele jsou vedeny v zaknihované podobě ve jmenovité hodnotě 10 tis. Kč za kus. Celkový objem emise činí 650 000 tis. Kč s výnosovým úrokem 3M PRIBOR + marže 2% p.a. Splatnost dluhopisů je v roce 2012. ISIN dluhopisů je CZ0003501447 a zkrácený název CPI VAR/12. Dluhopisy s pohyblivým úrokovým výnosem, jejichž emitentem je Společnost, byly vydávány ve čtyřech tranších v průběhu emisní lhůty v zaknihované podobě ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota dluhopisu a úrokové výnosy z nich budou splatné výlučně v českých korunách. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou, která je stanovována vždy pololetně a vypočtena v souladu s emisními podmínkami ve výši rovnající se šestiměsíční sazbě PRIBOR plus 2% ročně. Úrokový výnos je splatný pololetně zpětně vždy k 22. březnu a k 22. září příslušného roku. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů z dluhopisů jsou prováděny bez srážky daní. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek požadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy

platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v ČR. Dluhopisy byly přijaty k obchodování na regulovaném trhu organizovaném společností RM-SYSTÉM, a.s. Dluhopis CPI2021 Společnost CPI emitovala k 8. únoru 2007 dluhopisy s názvem Dluhopis CPI2021. Dluhopisy mají listinnou podobu, ve formě na doručitele, jsou vydány v celkovém počtu 1 250 kusů, každý o nominální hodnotě 2 000 tis. Kč. Dluhopisy mohou být vydány jednorázově nebo postupně. Lhůta pro upisování dluhopisů je 18 měsíců od data emise. Emisní kurz dluhopisů vydaných k datu emise činí 100 % jejich jmenovité hodnoty. Po datu emise bude připočten k nominální hodnotě odpovídající alikvotní úrokový výnos. Předpokládaná celková jmenovitá hodnota emise je 2 500 000 tis. Kč. Dluhopisy jsou úročeny pohyblivou úrokovou sazbou. Úrokové výnosy jsou splatné vždy k 8. únoru a k 8. srpnu příslušného roku zpětně. Roční úroková sazba je rovna součtu sazby 6M PRIBOR stanovené dle Emisních podmínek a marže ve výši 3,5 % p.a. Výnosy z dluhopisů jsou zdaňovány v souladu se Zákonem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Splacení jmenovité hodnoty a výplaty úrokových výnosů z dluhopisů jsou prováděny bez srážky daní. Vlastníci dluhopisu mohou za určitých podmínek požadovat nebo rozhodnout o jejich předčasném splacení. Platby z dluhopisu jsou ve všech případech prováděny v souladu s právními předpisy platnými a účinnými v době provedení příslušné platby v ČR. Emisní podmínky Dluhopisů CPI2021 byly schváleny rozhodnutím České národní banky č.j. 45/ N/175/2006/4, které nabylo právní moci 22. ledna 2007. Dluhopisy nejsou obchodovány na veřejném ani na jiném regulovaném tuzemském ani zahraničním trhu.

19

20

7.3 Profil společnosti CPI a CPI Group 7.3.1 CPI Residence Skupina CPI se v segmentu CPI Residence zaměřuje na nájemní bydlení a residenční development.

nájemní bydlení V oblasti nájemního bydlení patří Skupina CPI k největším investorům. V minulých letech se Skupina CPI stala vlastníkem rozsáhlého Společnost BPT Prague, a.s. Byty Česká Lípa, a.s. Byty Třinec, a.s.

Spobyt, a.s.

bytového portfolia, které tvoří bytové jednotky v různých městech České republiky (viz následující tabulka):

Město Praha Česká Lípa Třinec Český Těšín Ústí nad Labem Nové Město pod Smrkem Děčín Slaný Most Jablonec nad Nisou Liberec Teplice Celkem

Počet bytů 1 148 1 693 4 162 211 2 442 201 189 77 68 67 52 20 10 330

Převážná část výše uvedených jednotek je pronajímána za regulované nájemné. Od roku 2007 dochází v České republice k deregulaci nájemného, což se pozitivně odráží v příjmech a v hospodaření jednotlivých společností. Součástí bytového portfolia jsou i nebytové prostory, které jsou také pronajímány a představují další zdroj příjmů.

21

22

Rezidenční development Mezi aktuální projekty CPI Group v oblasti rezidenčního developmentu spadají jak rekonstrukce bytových jednotek, tak výstavba rodinných a bytových domů nebo luxusních apartmánů. Mezi aktuální projekty CPI Group v rámci residenčního developmentu patří: Jižní stráň V dubnu 2007 začala dceřiná společnost Březiněves, a.s. s výstavbou 34 dvoupodlažních rodinných domů v Březiněvsi, městské části Prahy 8. Výhodou lokality je přirozené prostředí a snadná dostupnost zázemí velkoměsta.

Březiněves disponuje dobrou infrastrukturou a sítí služeb jak pro každodenní potřeby, tak pro volnočasové aktivity. Dokončení projektu je plánováno na podzim roku 2008. Více na www.jiznistran.cz.

Nástavby Letňany V lokalitě Praha Letňany realizovala společnost BPT Development, a.s nástavby na panelových domech, které se ukázaly jako velmi ekonomický a rychlý způsob zajištění moderního bydlení. Úspěšně dokončená I. a II. etapa projektu Nástavby Letňany v minulých

letech poskytla 269 bytů od velikosti garsonier, přes 2+kk, až po byty 3+kk. Aktuálně se realizuje třetí etapa výstavby, která nabídne 116 dalších bytů. Více na www.nastavbyletnany.cz.

V roce 2007 Skupina CPI dokončila a zkolaudovala následující residenční projekty: Pod Jedlí – výstavba bytového domu v pražské městské části Krč s 22 bytovými jednotkami. K 31. prosinci 2007 bylo prodáno 95 % jednotek. Piano House – výstavba bytového domu na pražském Žižkově s 16 bytovými jednotkami a 1 nebytovým prostorem. K 31. prosinci 2007 bylo prodáno 75 % bytových jednotek. Ke Kozím Hřbetům – výstavba obytného souboru v Horoměřicích s 99 bytovými jednotkami. K 31. prosinci 2007 bylo prodáno 78 % bytových jednotek. Apartmány Hrabovo – výstavba 133 luxusních apartmánů ve slovenském Ružomberku. K 31. prosinci 2007 bylo prodáno 50 % apartmánů.

23

24

Jižní stráň Jižní stráň je název pro rezidenční projekt, jehož výstavba byla zahájena v dubnu 2007 v městské části Praha 8 – Březiněves. Přírodní lokalita s významným podílem slunečního světla inspirovala architekty k tomu, aby navrhli rodinné domy zcela otevřené přírodním vlivům. Dvoupodlažní domy o velikosti 5+kk mají plochu téměř 160 m2. Klidová zóna s pokoji a pracovnou je přesunuta do vyššího poschodí; obývací pokoj, kuchyně a komora jsou umístěny v přízemí. Každé z pater má pak vlastní koupelnu a toaletu. Plochu domů dále rozšiřují zahrady o výměře od 200 do 600 m2.

Velké prosklené plochy fasád domů umožňují maximální přístup denního světla. Pro konstrukci domů a jejich vybavení jsou charakteristické přírodní materiály a vysoký standard. Čtyřiatřicet rodin bude mít od jara 2009 možnost okusit výhody blízkého velkoměsta, vzdáleného pouhých 15 minut jízdy autem, a současně přírodního prostředí zelené Březiněvsi. Obec disponuje také dobrou infrastrukturou a sítí služeb pro každodenní potřeby i pro volnočasové aktivity. Investiční náklady na realizaci celého projektu jsou odhadovány na 160 milionů korun.

25

7.3.2 CPI Retail V roce 2007 Skupina CPI započala s výstavbou tzv. Retail Parků, které nyní tvoří vedle hypermarketů další část segmentu CPI Retail. V Českém Těšíně byl na konci roku zkolaudován a otevřen hypermarket, který byl dlouSpolečnost

hodobě pronajat společnosti TESCO Stores, a.s.. Skupina CPI je vlastníkem následujících hypermarketů, které jsou dlouhodobě pronajaty obchodním řetězcům:

Lokalita

Český Těšín Property Development, a.s.

Český Těšín, Česká republika Cheb, Česká republika Nymburk Property Development, a.s. Nymburk, Česká republika Vyškov, Česká republika Prostějov, Česká republika Třinec Property Development, a.s. Třinec, Česká republika Komárno Property Development, a.s. Komárno, Slovenská republika Liptovský Mikuláš Property DevelopLiptovský Mikuláš, Slovenská ment, a.s. republika Michalovce Property Development, a.s. Michalovce, Slovenská republika Považská Bystrica Property DevelopPovažská Bystrica, Slovenská ment, a.s. republika Prievidza Property Development, a.s. Prievidza, Slovenská republika Spišská Nová Ves, Slovenská Ružomberok Property Development, a.s. republika Zvolen Property Development, a.s. Levice, Slovenská republika V prosinci 2007 byl zkolaudován a otevřen první Retail Park v Třinci a byla také zahájena výstavba dalšího Retail Parku ve Vyškově. Retail Parky jsou budovány v blízkosti stávajících hypermarketů a jejich nájemci jsou malé a střední maloobchodní jednotky, které nabízejí zákazníkům dodatečný sortiment a nákupní možnosti. Jedná se především o obchody s elektrovýrobky, nábytkem, oděvy a sportovními potřebami. Do segmentu CPI Retail svým charakterem spadá také Nákupní Galerie Fénix Vysočanská, kterou stavěla dceřiná společnost Best Proper-

26

Obchodní řetězec TESCO HYPERNOVA HYPERNOVA HYPERNOVA INTERSPAR TESCO HYPERNOVA HYPERNOVA HYPERNOVA HYPERNOVA HYPERNOVA HYPERNOVA HYPERNOVA

ties South v Praze ve Vysočanech na náměstí OSN. Galerie Fénix nabízí přes 10 tisíc m2 obchodních ploch. Součástí je supermarket, jednotky nabízející různorodý sortiment zboží a služeb, fitness a tzv. food court. Tato obchodní galerie je součástí projektu Clarion Congress Hotel Prague Vysočany & Galerie Fénix Vysočanská, který v současné době patří mezi nejvýznamnější projekty CPI Group. Stavba tohoto projektu započala v roce 2006 a její slavnostní otevření pro veřejnost proběhlo v březnu roku 2008.

Nákupní Galerie Fénix Nákupní Galerie Fénix je v současné době vlajkovou lodí mezi projekty Skupiny CPI. Nová dominanta Prahy 9, jejíž tříletá výstavba byla dokončena v únoru 2008, prokázala mnohaleté zkušenosti CPI s oblastí retailu. Jedinečnost tohoto projektu potvrzuje také spojení nákupní galerie s jedním z největších kongresových hotelů v České republice – Clarion Congress Hotel Prague. Ambicí desetipodlažního komplexu je dodat nově se rozvíjející části Vysočan chybějící zázemí obchodů, služeb, stravování, kvalitního ubytování a konferenčních prostor. Objekt nákupní galerie a hotelu je umístěn na náměstí OSN, nad stanicí metra B Vysočanská a v těsném sousedství křižovatky linek MHD. Návštěvníci galerie mohou využít dvě a půl patra obchodních pasáží, rozkládajících se na celkové ploše 12 000 m2. Galerie Fénix je

určena každodenním nákupům a návštěvám, jako taková nabízí pestrou směsici prodejen s různorodým sortimentem, supermarket, každodenní služby, Food Court a fitness a wellness centrum. V průběhu roku 2007 se podařilo pronajmout více jak 90 % obchodních ploch a bezproblémová výstavba umožnila předat jednotky obchodníkům s výrazným předstihem. Skvělého dopravního spojení využívá také jeden z největších kongresových hotelů v zemi, jehož profesionální konferenční zázemí s plochou více jak 4 000 m2 doprovází špičkové ubytování v 559 pokojích a prvotřídní služby. Realizace Nákupní Galerie Vysočanská & Clarion Congress Hotel Prague si vyžádala investici ve výši 2,5 miliardy korun. Provoz nákupní galerie a kongresového hotelu Clarion byl zahájen 13. března 2008.

27

28

7.3.3 CPI Hospitality V rámci segmentu CPI Hospitality se Skupina CPI zaměřuje na vlastnictví a pronájem nemovitostí, ve kterých jsou provozovány hotely. K 31. prosinci 2007 byla CPI Group vlastníkem a pronajímatelem následujících hotelů: n Hotel Fortuna Luna (společnost CPI – Real Estate, a.s.), n Hotel Fortuna Rhea (společnost CPI – Real Estate, a.s.), n Hotel Sigma Olomouc (společnost CPI – Real Estate, a.s.), n Clarion Hotel Prague Old Town (společnost CPI – Real Estate, a.s.), n GRANDHOTEL Zlatý Lev Liberec (společnost GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s.). V průběhu roku 2007 byly realizovány následující projekty: n Clarion Hotel Prague CITY (společnost Carpenter Invest, a.s.), n BUDDHA BAR HOTEL Prague & Buddha Bar (společnost MUXUM, a.s.), n Clarion Congress Hotel Prague Vysočany (společnost Best Properties South, a.s.).

Grandhotel Zlatý Lev**** Grandhotel Zlatý Lev rozšířil v listopadu 2007 portfolio hotelových objektů Skupiny CPI. Čtyřhvězdičkový secesní skvost v centru Liberce se zapsal do historie českého hotelnictví už před více jak sto lety. Mezinárodní věhlas si získal v průběhu století díky návštěvám významných státníků, umělců, vědců i sportovců. Luxusní hotel Zlatý Lev má v současné době kapacitu osmdesát pokojů. K dispozici jsou také tři salonky s 228 konferenčními místy a wellness centrum. Záměrem CPI je rozšířit kapacitu hotelu o prostory sousedního domu, který se po rekonstrukci stane přiro-

zenou součástí dnešního Zlatého Lva a zvýší počet pokojů na sto patnáct. Tento krok chce CPI uskutečnit do roku 2009, kdy bude Liberec hostit Mistrovství světa v klasickém lyžování. Po hotelu Sigma v Olomouci, který Skupina CPI získala již počátkem roku 2007, je slavný Grandhotel Zlatý Lev dalším mimopražským hotelem. Tímto krokem potvrzuje CPI záměr expandovat do českých regionů. Oba zmíněné hotely hodlá CPI po rekonstrukci začlenit pod mezinárodní hotelovou značku Clarion.

29

7.3.4 CPI Office Segment CPI office zahrnuje polyfunkční projekty, jejichž cílem je vybudovat administrativně-obchodní centra s dokonalým logistickým a sociálním zázemím. Na základě výzkumu v dané lokalitě je pak upřednostněna ta či ona funkce daného projektu. Současnými významnými projekty v tomto segmentu jsou: n CPI City Center Ústí nad Labem (společnost CPI City Center ÚL, a.s.), n CPI Office & Business Park Klíčov (společnost CPI – Klíčov, a.s.).

CPI City Center Ústí nad Labem CPI City Center Ústí nad Labem představuje pilotní projekt z připravované sítě multifunkčních center, která má na český trh přinést zcela nový typ produktu. Ústí nad Labem je díky své poloze nedaleko německých hranic a současně na křižovatce významných silničních tahů, železničních a vodních cest, ideálním strategickým bodem mezi Prahou a Drážďany. CPI City Center, umístěné nedaleko centra města, sdružuje na celkové ploše 26 000 m2 rozsáhlé kancelářské prostory, čtyřhvězdičkový kongresový hotel a doplňkově také retail, restaurace a fitness. Díky variabilnímu charakteru administrativních prostor mohou společnosti pro své sídlo či back-office zvolit libovolnou velikost kanceláří. Ideální konferenční zázemí dodá moderní kongresové centrum s kapacitou 250 míst a čtyřhvězdičkový hotel Clarion s 92 pokoji a restaurací. V jeho prostorách se nachází také fitness centrum a restaurant,

30

zajišťující každodenní stravu pro pracovníky kanceláří. Zelené plochy pro chvíle oddechu a relaxace lze nalézt v přilehlém parku i ve středové části komplexu CPI City Center. Průchozí náměstí s lavičkami a zelení dodává projektu lehkost a současně propojuje, pomocí podchodů a loubí, vnitroblok s okolím komplexu. Dokončení komplexu CPI City Center v Ústí nad Labem je plánováno na třetí kvartál roku 2009, kdy se budou moci nastěhovat i první nájemci.

7.3.5 CPI Logistic V roce 2007 Skupina CPI začala pracovat na přípravě a následné realizaci logistických parků, ve kterých CPI Group vidí další možnost rozšíření svého nemovitostního portfolia. Perspektivní a zajímavé lokality pro tyto projekty se jeví zejména místa v blízkosti

dálnic a rychlostních komunikací severních a západních Čech. Aktuálním projektem je projekt Park Žďárek (společnost Park Žďárek, a.s.), který zahrnuje výstavbu až 220 tisíc m2 pronajímatelných ploch v Severních Čechách v blízkosti hranic s Německou republikou.

7.3.6 Investice do nemovitostí Společnost CPI v rámci své podnikatelské činnosti vlastní, pronajímá a zajišťuje správu několika nemovitostí v Praze. Tyto nemovitosti jsou pronajímány zejména ke komerčním účelům. V rámci CPI Group vykonává obdobnou činnost společnost Sonax (CZ), s.r.o. a CPI Bor, a.s. Investiční politika CPI Group je založena na vyhledávání a akvizici vhodných nemovitostí v různých lokalitách. Nemovitosti jsou pořizovány formou akvizice společností vlastnící příslušné nemovitosti nebo formou nákupu nemovitostí do dceřiné společnosti či přímo do portfolia Spo-

lečnosti CPI. Po vyhodnocení příležitostí k jejich využití a po rozhodnutí realizovat určitý projekt jsou nemovitosti vkládány do účelově vytvořených dceřiných společností. Pro tyto dceřiné společnosti vykonává Společnost CPI servisní činnosti (např. projektový management, controlling, obchodní činnosti apod.). Činnosti týkající se správy nemovitostí jsou v rámci Skupiny CPI vykonávány společnostmi CPI Facility, a.s. (správa pro nebytové prostory), BPT Prague, a.s. a SPOBYT, a.s. (správa pro bytové prostory).

V roce 2007 byly pořízeny v rámci CPI Group následující nemovitosti: - pozemky v Praze na Žižkově, - pozemky ve Františkových Lázních, - bývalý průmyslový areál ve Velkém Meziříčí. Nemovitosti pro budoucí využití vlastní v rámci CPI Group následující společnosti: Prague Property Development, s.r.o., Ohrada Development, s.r.o., Vyškov Property Development, a.s., Velké Meziříčí Property Development, a.s., Strakonice Property Development, a.s., U Svatého Michala, a.s., Družstvo Land, Trenčín Property Development, a.s. a CPI Statenice, a.s.

31

7.4 Výsledky hospodaření Tržby Tržby Společnosti CPI vzrostly v porovnání s rokem 2006 o 164 % (absolutně o 79 525 tis. Kč), což bylo způsobeno zejména nárůstem tržeb ze servisních

činností, které Společnost CPI poskytuje a zajišťuje v rámci CPI Group. Tržby z pronájmu nemovitostí vzrostly o 3 029 tis. Kč ve srovnání s rokem 2006.

Bilanční suma Hodnota bilanční sumy v roce 2007 vzrostla oproti roku 2006 o 3 001 462 tis. Kč, přičemž hodnota dlouhodobých aktiv vzrostla o 2 702 279 tis. Kč. Tento nárůst je vyvolán navýšením půjček převážně dceřiným

a přidruženým společnostem, které jsou poskytovány na financování jejich investic do nemovitostí a realizaci developerských projektů.

Investice do nemovitostí Pokles hodnoty do nemovitostí v roce 2007 o 62 704 tis. Kč souvisí jednak s prodejem nemovitostí mimo CPI Group, jednak s převody nemovitostí do

32

společností v rámci CPI Group (vklad pozemku do společnosti Carpenter Invest, a.s. a vklad pozemků do společnosti CPI City Center ÚL, a.s.).

Hospodaření CPI Group Tržby Tržby z pronájmu nemovitostí Skupiny CPI za rok 2006 vzrostly ve srovnání s rokem 2006 o 33,3 % (absolutně o 107 647 tis. Kč).Tento nárůst nejvíce ovlivnila akvizice akcií společnosti BPT Prague, a.s., jejíž skupina vykázala tržby z pronájmu nemovi-

tostí 116 370 tis. Kč. Dále se v tržbách projevilo v roce 2007 plně nájemné z hypermarketu Třinec (společnost Třinec Property Development, a.s.), který byl otevřen na konci roku 2006.

EBIT Hodnota ukazatele EBIT za Skupinu CPI vzrostla v roce 2007 v porovnání s rokem 2006 o 3 450 157 tis. Kč. Tento nárůst byl nejvíce způsoben výhodnými akvizicemi v roce 2007, které se projevují zúčtováním negativního goodwillu do

ostatních výnosů. Největší zúčtování negativního goodwillu souvisí s akvizicí akcií společnosti BPT Prague, a.s. Dále byl nárůst ukazatele EBIT ovlivněn tržbami z prodeje developerských projektů a také ziskem z přecenění investic do nemovitostí.

Bilanční suma Nárůst bilanční sumy Skupiny CPI v roce 2007 o 10 567 254 tis. Kč byl způsoben především akvizicemi nových společností a růstem hodnoty investic do nemovitostí CPI Group.

Investice do nemovitostí Nejvyšší podíl na aktivech Skupiny CPI zaujímají investice do nemovitostí v hodnotě 14 507 301 tis. Kč (tj. 70% celkových aktiv). Nárůst oproti roku 2006 způsobily zejména: - akvizice nových společností (především společnosti BPT Prague, a.s., CPI Klíčov, a.s., Družstvo Land, GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s.), - realizace nových investic do nemovitostí (např. postavení hypermarketu v Českém Těšíně společností Třinec Property Development, a.s., postavení Retail Parku v Třinci společností Vyškov Property Development, a.s.), - nákup nových investic do nemovitostí (např. pořízení nemovitostí ve Velkém Meziříčí společností VM Property Development, a.s., nemovitosti v Družstvu Land).

33

34

7.5 Předpokládaný vývoj činnosti Společnost CPI a CPI Group se bude i v následujících letech zaměřovat na oblast developmentu a investic na trhu s nemovitostmi, a to především v České republice. Primárním cílem je růst její hodnoty, zajištění a udržení jejího růstu a prosperity. Proto je strategické řízení založeno na 4 pilířích označovaných jako „4P“ – Project – Place – Poeple – Profit (Projekt – Lokalita – Lidé – Rentabilita). Při rozhodování o lokalitě a projektu je velice důležité investiční rozhodování, při kterém

se připravují různé studie proveditelnosti (využitelnosti) a možné varianty se posuzují jak z hlediska investičních nákladů, tak z hlediska očekávaných výnosů. Vedle rozhodování o lokalitě a projektů jsou velice důležití lidé – zaměstnanci, kteří se ztotožňují s cíli Společnosti. Teprve efektivním propojením pilířů lokalita, projekt a lidé je naplňován poslední pilíř rentabilita, tj. růst hodnoty Společnosti.

V krátkodobém časovém horizontu (tj. v roce 2008) budou pro Skupinu CPI významné následující projekty:

Ve střednědobém a dlouhodobém horizontu jsou plánovány následující projekty:

1. CPI Residence – pokračování výstavby 34 rodinných domů projektu Jižní Stráň (společnost Březiněves, a.s.) 2. CPI Retail – výstavba retail parků v Českém Těšíně a v Prostějově 3. CPI Hospitality – dokončení projektů Buddha Bar Hotel Prague, Clarion Hotel Prague CITY, Clarion Congress Hotel Prague Vysočany, rekonstrukce GRANDHOTELU ZLATÝ LEV v Liberci 4. CPI Office – přípravná fáze projektu CPI Office & Business Park Klíčov, zahájení výstavby projektu CPI City Center Ústí nad Labem 5. CPI Logistic – zahájení výstavby logistického centra Park Žďárek (1. etapa) 6. Polyfunkční projekty – dokončení projektu Clarion Congress Hotel Prague & Galerie Fénix Vysočanská, zahájení výstavby projektu CPI City Center Ústí nad Labem

1. CPI Residence – projekt Cibulky zahrnující výstavbu bytového domu v Praze, projekt Jabloňový Sad spočívající ve výstavbě obytného souboru v Praze Statenicích 2. CPI Retail – výstavba hypermarketů a retail parků (např. ve městě Ostrava – Orlová, Františkovy Lázně, Velké Meziříčí, Svitavy) 3. CPI Hospitality – rekonstrukce hotelu Sigma v Olomouci 4. CPI Office – výstavba administrativního centra v Olomouci a projektu CPI Office & Business Park Klíčov 5. CPI Logistic – pokračování projektu Park Žďárek – 2. a 3. etapa, zahájení projektu CPI Bor 6. Polyfunkční projekty – výstavba projektu CPI Office & Bussines Park Klíčov, CPI City Center Ústí nad Labem, CPI City Center Olomouc

35

7.6 Ostatní 7.6.1 Sponzorský program V roce 2006 navázala Společnost CPI spolupráci s Nadací Terezy Maxové, a to při příležitosti poklepání základního kamene stavby Clarion Congress Hotel Prague & Galerie Fénix Vysočanská. Tato spolupráce má zejména zajistit pomoc mladým lidem z dětských domovů s adaptací na každodenní životní podmínky. Pomoc bude směřovat

například absolventům hotelových škol a oborů pohostinství, kterým provozovatel hotelové sítě CPI Hotels nabídne zaměstnání v hotelech včetně ubytování po celé České republice.

7.6.2 Výzkum, vývoj S ohledem na podnikatelskou činnosti se Společnost CPI nezabývá výzkumem a vývojem nových produktů nebo postupů.

7.6.3 Životní prostředí a lidské zdroje Společnost CPI svými aktivitami neohrožuje životní prostředí. V rámci řízení lidských zdrojů se Společnost CPI snaží zlepšovat organizaci práce a zvyšovat kvalifikaci svých zaměstnanců formou různých školení (např. intenzivní jazykové či odborné kurzy). V roce 2007 došlo v rámci CPI Group k přezaměstnání pracovníků tak, že činnosti spojené se správou komerčních nemovitostí vykonávají v rámci CPI Group zaměstnanci společnosti

CPI – Facility, a.s., správu bytového portfolia zaměstnanci společností BPT Prague, a.s., Byty Česká Lípa, a.s. a SPOBYT, a.s. Ostatní pracovníci jsou přímo zaměstnanci Společnosti CPI. K 31. prosinci 2007 měla Společnost CPI celkem 45 zaměstnanců, celá skupina CPI Grop pak 148 zaměstnanců. V pracovněprávních vztazích postupuje Skupina CPI v souladu s příslušnými zákony.

7.6.4 Organizační složka v zahraničí Společnost CPI nemá žádnou organizační složku v zahraničí.

36

7.6.5 Řízení rizik Společnost CPI nepoužívá žádné speciální metody řízení rizik ani speciální druhy případného zajištění takových rizik. Z pohledu cenových, úvěrových, likvidních a jiných rizik souvisejících s tokem hotovosti. Společnost předpokládá, že nejdůležitějším faktorem je přímá kontrola investovaných prostředků

a důsledná kontrola efektivnosti hospodaření. Vzhledem k podnikatelské činnosti a velkému množství odběratelů (zákazníků) je riziko výpadku výnosů velice nízké.

7.6.6 Odměny hrazené auditorům V roce 2007 byly uhrazeny auditorům za jejich služby následující částky (bez DPH): Audit účetních závěrek a výročních zpráv

Poradenství

638 000

971 144

Konsolidační celek CPI Group

2 278 000

1 322 274

Celkem

2 916 000

2 293 418

Czech Property Investments, a.s.

7.6.7 Jiné V roce 2007 nebyla učiněna žádná veřejná nabídka převzetí akcií Společnosti CPI. Společnost CPI neučinila žádnou veřejnou nabídku převzetí akcií jiných společností a ani nedošlo k přerušení jejího podnikání. Společnost CPI nevedla žádná soudní, správní a rozhodčí řízení, která mohla mít významný vliv na její finanční situaci. Společnost CPI není smluvní stranou smluv, které nabudou účinnosti, změní se nebo zaniknou v případě změny ovládání Společnosti v důsledku nabídky převzetí. Společnost nemá uzavřeny smlouvy s členy

představenstva nebo zaměstnanci, na základě kterých by Společnost byla zavázána k plnění pro případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí. Společnost CPI nevytvořila takové programy, na jejichž základě je zaměstnancům a členům představenstva umožněno nabývat účastnické cenné papíry Společnosti, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim za zvýhodněných podmínek.

37

8. Zpráva o vztazích Zpráva o vztazích mezi společností GANDOLF CONSULTANCY LIMITED a společností Czech Property Investments, a.s. a mezi společností Czech Property Investments, a.s. a ostatními osobami ovládanými společností GANDOLF CONSULTANCY LIMITED za účetní období od 1. ledna 2007 do 31.prosince 2007. V souladu s ustanovením § 66a odst. 9 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, byla zpracována zpráva o vztazích mezi společností GANDOLF CONSULTANCY LIMITED, HE 168401, Larnakos 60, flat/office 301, Aglantzia, P.C. 2101, Nicosia, Cyprus (dále jen „společnost Gandolf“) a společností Czech Property Investments, a.s., IČ 42716161, se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 1601/47, PSČ 110 00 (dále jen „osoba ovládaná“ nebo „Společnost CPI“) a mezi společností

CPI a ostatními osobami ovládanými společností Gandolf za účetní období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2007 (dále jen „účetní období“). Společnost Gandolf byla k 31. prosinci 2007 majoritním akcionářem společnosti CPI a k tomuto datu vlastnila 62,52% podíl na hlasovacích právech této společnosti. Společnost Gandolf byla k 31. prosinci 2007 ovládající osobou společnosti CPI.

Schéma vztahů GANDOLF CONSULTANCY LIMITED - ovládající osoba

Czech Property Investments, a.s. ovládaná osoba, zpracovatel zprávy

ovládané a přidružené společnosti Czech Property Investments, a.s.

vlastnické vztahy vztahy popisované ve zprávě o vztazích

38

Včela, a.s. ovládaná osoba

Schéma struktury GANDOLF CONSULTANCY LIMITED Včela, a.s. Czech Property Investments, a.s. 100,00 % Český Těšín Property Development, a.s. 100,00 % Prague Property Development, s.r.o. 100,00 % Krč Property Development, a.s. 100,00 % CPI - Zbraslav, a.s. 100,00 % CPI Reality, a.s. 100,00 % VM Property Development, a.s. 100,00 % SONAX (CZ), s.r.o. 100,00 % CPI - Horoměřice, a.s.

100,00 % Považská Bystrica Property Development, a.s. 13,08 % CPI Finance, a.s. 100,00 % Prievidza Property Development, a.s. 10,68 % CPI Finance, a.s. 100,00 % Ružomberok Property Development, a.s. 9,35 % CPI Finance, a.s. 100,00 % Zvolen Property Development, a.s. 10,68 % CPI Finance, a.s.

100,00 % U Svatého Michala, a.s.

100,00 % Trenčín Property Development, a.s.

100,00 % Best Properties South, a.s.

100,00 % CPI Slovakia, a.s.

100,00 % Vyškov Property Development, a.s.

24,00 % CPI - Statenice, a.s.

100,00 % CPI - Pardubice, a.s.

20,00 % BPT Prague, a.s.

100,00 % CPI - Facility, a.s. 100,00 % FL Property Development, a.s. 100,00 % StrakoniceProperty Development, a.s. 100,00 % MUXUM, a.s. 100,00 % Ohrada Development, s.r.o. 100,00 % CPI City Center ÚL, a.s. 100,00 % RealCore, s.r.o. 100,00 % Balvinder,a.s. 100,00 % Carpenter Invest, a.s. 100,00 % První MAC, s.r.o. 100,00 % Conradian, a.s. 62,09 % GRANDHOTEL ZLATÝ LEV a.s. 100,00 % Nymburk Property Development, a.s. 24,97 % CPI Finance, a.s. 100,00 % Třinec Property Development, a.s. 1,47 % CPI Finance, a.s. 100,00 % Prague Development Holding, a.s. 100,00 % Komárno Property Development, a.s. 11,75 % CPI Finance, a.s. 100,00 % Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. 6,81 % CPI Finance, a.s. 100,00 % Michalovce Property Development,a.s. 11,21 % CPI Finance, a.s.

100,00 % BPT Development, a.s. 100,00 % Byty Třinec, a.s. 2,13 % Konzum, spotřební družstvo Hradec Králové 100,00 % Ústí nad Labem Property Development, a.s. 3,67 % SPOBYT, a.s. 100,00 % Byty Česká Lípa, a.s. 99,45 % Březiněves, a.s. 0,57 % Družstvo Land 100,00 % Park Žďárek, a.s. 99,97 % CPI - Klíčov, a.s. 99,39 % Družstvo Land 100,00 % Park Žďárek, a.s. 96,33 % SPOBYT, a.s. 100,00 Byty Česká Lípa, a.s. 99,45 % Březiněves, a.s. 80,00 % BPT Prague, a.s. 100,00 % BPT Development, a.s. 100,00 % Byty Třinec, a.s. 80,00 % CPI - Bor., a.s. 75,91 % CPI - Statenice, a.s. 66,67 % CPI - Real Estate, a.s. 50,00 % Družstvo Reality 25,53 % Konzum, spotřební družstvo Hradec Králové

39

Uzavřené smlouvy V účetním období byly mezi Společností CPI a společností Gandolf a mezi Společností CPI a osobami ovládanými společností Gandolf uzavřeny následující smlouvy:

Prodej zboží a služeb Nákup zboží a služeb Kupní smlouva ze dne 23. dubna 2007 uzavřená mezi Společností CPI (jako „kupující“) a společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „prodávající“), na základě které prodávající prodal kupujícímu osobní automobil značky ŠKODA FABIA za kupní cenu ve výši 190 tis. Kč Kupní smlouva ze dne 23. dubna 2007 uzavřená mezi Společností CPI (jako „kupující“) a společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „prodávající“), na základě které prodávající prodal kupujícímu osobní automobil značky ŠKODA FABIA za kupní cenu ve výši 140 tis. Kč. Dohoda ze dne 30. dubna 2007 o zrušení mandátní smlouvy, která byla uzavřena dne 18. listopadu 2002 mezi Společností CPI (jako „mandant“) a společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „mandatář“) ve znění dodatku č. 1 ze dne 24. ledna 2003.

Jiné smlouvy a dohody Mandátní smlouva ze dne 1. ledna 2007 uzavřená mezi Společností CPI (jako „mandatář“) a společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „mandant“), na základě které se mandatář zavázal pro mandanta zajišťovat vedení účetnictví, zpracování účetní závěrky, ekonomické a daňové poradenství, pronájem nebytových prostor a poskytování služeb v oblasti IT, a to na dobu určitou do 31. prosince 2007. Dodatek č. 3 k Dohodě o úvěru ze dne 1. listopadu 2003 uzavřené mezi Společností CPI (jako „věřitel“) a společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „dlužník“), na základě kterého došlo ke změně úroků z poskytnutých peněžních prostředků. Smlouva o podnájmu nebytových prostor ze dne 1. ledna 2007 uzavřená mezi Společností CPI (jako „nájemce“) a společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „podnájemce“), na základě které nájemce přenechal a předal do podnájmu podnájemci nebytový prostor v budově č.p. 1601/47 na Václavském náměstí, a to na dobu určitou do 30. října 2016.

40

Dohoda o změně podnájemní smlouvy ze dne 1. ledna 2007, na základě které byla změněna práva a povinnosti smluvních stran Smlouvy o podnájmu nebytových prostor ze dne 1. ledna 2007 uzavřené mezi Společností CPI (jako „nájemce“) a společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „podnájemce“). Smlouva o postoupení pohledávky ze dne 5. března 2007 uzavřená mezi společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „postupitel“) a Společností CPI (jako „postupník“), na základě které postupitel postoupil na postupníka pohledávku ve výši 12 442 tis. Kč za úplatu rovnající se nominální výši postupované pohledávky. Dohoda o užívání ze dne 9. března 2007 uzavřená mezi ČSOB Leasing, a.s., společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „leasingový nájemce“) a Společností CPI (jako „uživatel“), na základě které společnost ČSOB Leasing, a.s. udělila souhlas, aby byl předmět leasingu (HW DELL) užíván nadále uživatelem.

Smlouva o postoupení pohledávky ze dne 31. března 2007 uzavřená mezi společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „postupitel“) a Společností CPI (jako „postupník“), na základě které postupitel postoupil na postupníka pohledávku ve výši 105 848 tis. Kč za úplatu rovnající se nominální výši postupované pohledávky.

Dohoda ze dne 2. května 2007 uzavřená mezi Společností CPI (jako „stávající zaměstnavatel“) a společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „dřívější zaměstnavatel“), na základě které byly v souvislosti s přezaměstnáním pracovníků upraveny nároky zaměstnanců na nevyčerpanou dovolenou.

Smlouva o převodu práv a povinností z leasingové smlouvy- nájemní smlouvy uzavřené mezi Společností Včela, a.s. (dříve Včela – spotřební družstvo Praha, jako „ současný nájemce“), společností CPI (jako „budoucí nájemce“) a společností CAC LEASING, a.s. (jako „pronajímatel“), na základě které budoucí nájemce převzal veškerá práva a povinnosti z leasingové smlouvy, jejímž předmětem je telefonní ústředna.

Smlouva o úplatném převodu cenných papírů ze dne 17. května 2007 uzavřená mezi Společností CPI (jako „kupující“) a společností Gandolf (jako „prodávající“), na základě které prodávající převedl na kupujícího akcie společnosti CPI – Land Development, a.s. za úplatu ve výši 900 000 tis. Kč.

Jiné právní úkony V účetním období nebyly mezi Společností CPI a společností Gandolf a mezi Společností CPI a osobami ovládanými společností Gandolf provedeny žádné jiné právní úkony: Ostatní opatření, jejich výhody a nevýhody V průběhu účetního období nebyla v zájmu či na popud společnosti Gandolf a osob ovládanými společností Gandolf ze strany Společnosti CPI přijata či uskutečněna žádná jiná opatření než ta, která jsou uvedena v této zprávě.

Poskytnutá plnění a přijatá protiplnění V průběhu účetního období nebyla v zájmu či na popud společnosti Gandolf a osob ovládanými společností Gandolf ze strany Společnosti CPI přijata či uskutečněna žádná jiná plnění a protiplnění než ta, která jsou uvedena v této zprávě.

Hodnota transakcí se spřízněnými stranami za účetní období je následující (v tis. Kč):

41

Poskytnuté dlouhodobé půjčky Splatnost Včela, a.s.

Úroková sazba

Zůstatek k 31.12.2007

Splatno do 1 roku

Splatno v následujících letech

31.12.2010

6%

125 224

-

125 224

-

-

-

-

-

125 224

–

125 224

Gandolf Consultancy Limited Celkem

Splatno do 1 roku zahrnuje úroky z poskytnutých půjček

Obchodní pohledávky Zůstatek k 31.12.2007 Včela, a.s.

81

Gandolf Consultancy Limited

-

Celkem

81

Obchodní závazky Zůstatek k 31.12.2007 Včela, a.s.

71


-

Celkem

71

Ostatní závazky Zůstatek k 31.12.2007 Včela, a.s.

95 352


639 807

Celkem

735 159

Krátkodobá část závazku vůči společnosti Gandolf Consultancy Limited činí 198 831 tis. Kč, dlouhodobá část pak 440 976 tis. Kč. Tržby 2007 Včela, a.s. Gandolf Consultancy Limited Celkem

42

3 064 3 064

Výnosové úroky 2007 Včela, a.s. Gandolf Consultancy Limited Celkem

7 959 7 959

Ostatní výnosy 2007 Včela, a.s. Gandolf Consultancy Limited Celkem

V Praze, 31. března 2008

130 130

Ing. Zdeněk Havelka generální ředitel a předseda představenstva

43

9. Zpráva auditora o ověření konsolidované účetní závěrky

44

45

10. Skupina Czech Property Investments, a.s. konsolidované účetní výkazy Rozvaha Skupiny Czech Property Investments. a.s. sestavená k 31. 12. 2007 AKTIVA

v tis. Kč

Poznámka

31.12.2007

31.12.2006

Nehmotná aktiva

R1

382 780

235 197

- goodwill

R1

373 821

227 912

- ostatní nehmotná aktiva

R1

8 959

7 285

Dlouhodobá aktiva

Pozemky, budovy a zařízení

R2

1 678 359

570 842

- vlastní

R2

1 666 487

564 571

- pronajaté formou finančního leasingu

R2

11 872

6 271

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek

R2

204 466

7 710


R3

14 507 301

6 052 822

- stavby (včetně přilehlých pozemků)

R3

11 174 581

5 447 727

- pozemky

R3

3 332 720

605 095

Investice zachycené ekvivalenční metodou

R4

43 276

1 359 456

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

R5

1 603 977

904 663

Ostatní dlouhodobá aktiva

R6

9 369

49 113

Dlouhodobé pohledávky

R7

44 464

109 770

Odložená daňová pohledávka

V13

19 063

4 620

18 493 055

9 294 193

Krátkodobá aktiva Zásoby

R8

375 723

275 788

Obchodní pohledávky

R9

233 540

157 635

Úroky z poskytnutých půjček

R4

61 802

14 993

137 780

56 232

767 195

284 597

Daňové pohledávky Ostatní krátkodobé pohledávky

R10

Krátkodobý finanční majetek

R20

147 646

0

Peníze a peněžní ekvivalenty

R11

573 946

148 831

11 793

3 159

2 309 425

941 235

202

0

20 802 682

10 235 428

Časové rozlišení

Aktiva určená k prodeji a likvidaci Aktiva celkem

46

V15

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Poznámka

31.12.2007

31.12.2006

Základní kapitál

K

1 093 498

1 093 498

Fondy

K

117 765

27 953

76 865

850

977

1 218

- rezervní fondy

32 779

22 681

- fond z kurzových rozdílů

7 144

3 204

K

6 207 613

2 436 001

- nerozdělené zisky/ztráty minulých období

K

2 424 480

1 855 659

- výsledek hospodaření běžného období

K

3 783 133

580 342

7 418 876

3 557 452

298 472

182 943

7 717 348

3 740 395

Vlastní kapitál

- emisní ažio - kapitálové fondy

Nerozdělené zisky/ztráty

Menšinový podíl

K

Vlastní kapitál celkem Dlouhodobé závazky Závazky z leasingu

R2

5 954

2 349

Odložený daňový závazek

V13

1 335 431

535 480

Emitované dluhopisy

R12

684 000

856 320

Přijaté půjčky

R13

1 646 663

1 255 701

Bankovní úvěry

R14

4 603 982

1 646 477

Ostatní dlouhodobé závazky

R15

812 500

71 783

9 088 530

4 368 110

Krátkodobé závazky Obchodní závazky

R16

833 260

350 532

Závazky z leasingu

R2

3 522

1 585


R12

11 027

10 320

R14, R17

908 577

402 874

61 872

20 832

2 164 418

1 333 458

5 441

4 349

8 551

2 973

3 996 668

2 126 923

136

0

Závazky celkem

13 085 334

6 495 033

Vlastní kapitál a závazky celkem

20 802 682

10 235 428

Bankovní úvěry Dlužné daně Ostatní krátkodobé závazky

R18

Časové rozlišení Krátkodobé rezervy Závazky k aktivům určeným k prodeji nebo likvidaci

R19 V15

47

Výsledovka Skupiny Czech Property Investments, a.s. Sestavená za období od 1.1.2007 do 31.12.2007 všechny částky, kromě zisku na akcii, jsou uvedeny v tis. Kč

POKRAČUJÍCÍ ČINNOSTI

Poznámka

Tržby z pronájmu nemovitostí

V1

430 468

322 821

Tržby z prodeje - developerské projekty

V1

566 302

0

Ostatní tržby

V1

96 022

35 718

1 092 792

358 539

32 216

212 361

32 216

212 361

Změna stavu zásob - developerské projekty

V2

Spotřeba materiálu a nákup služeb

V3

584 594

285 340

Náklady na prodané zboží

V16

30 730

0

Mzdové a osobní náklady

V4

43 085

24 366

Odpisy

V5

9 424

5 376

Ztráta (zisk) z přecenění investic do nemovitostí

R3

-2 038 497

-149 147

Snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv

V6

9 885

178 724

Tvorba (rozpuštění) rezerv

V7

3 641

-1 088

Ztráta (zisk) z prodeje dlouhodobého majetku

R3

36 041

-8 667

Ostatní provozní náklady (výnosy)

V8

-1 692 085

-194 975

-3 013 182

139 929

59 247

27 252

59 247

27 252

Výnosové úroky

V9

Nákladové úroky

V10

346 928

194 758

Kursové ztráty (zisky)

V11

-51 167

-86 506

Ostatní finanční náklady (výnosy)

V12

-37 654

7 084

258 107

115 336

Zisk (ztráta) z přidružených podniků

R4

Zisk (ztráta) z pokračujících činností před zdaněním Daň z příjmu

V13

Čistý zisk (ztráta) z pokračujících činností vč. menšinového podílu Menšinový podíl na ztrátě (zisku) z pokračujících činností Čistý zisk (ztráta) z pokračujících činností

48

31.12.2007 31.12.2006

V14

-1 036

297 421

3 938 294

640 308

100 266

58 930

3 838 028

581 378

-83 287

-1 035

3 754 741

580 342

všechny částky, kromě zisku na akcii, jsou uvedeny v tis. Kč

UKONČENÉ ČINNOSTI

31.12.2007

31.12.2006

28 392

0

Související daň z příjmů

0

0

Menšinový podíl na ztrátě (zisku) z ukončených činností

0

0

3 783 133

580 342

— základní

2 746,96

424,58

— zředěný

2 746,96

424,58

— základní

20,77

0,00

— zředěný

20,77

0,00

— základní

2 767,73

424,58

— zředěný

2 767,73

424,58

Zisk (ztráta) z ukončených činností

Poznámka V15

ČISTÝ ZISK (ZTRÁTA) ZA OBDOBÍ ZISK (ZTRÁTA) NA AKCII (EPS) kalkulovaný na 800 Kč jmenovité hodnoty kmenových akcií

EPS z pokračujících činností

EPS z ukončených činností

EPS

V17

49

Výkaz o cash flow skupiny Czech Property Investments, a.s. Sestavený za období od 1.1.2006 do 31.12.2006

v tis. Kč

31.12.2007

31.12.2006

3 966 686

640 307

— odpisy

9 424

5 376

— tvorba (rozpuštění) rezerv

3 641

-1 088

— ztráta (zisk) z kursových změn

-1 373

-82

— snížení (zrušení snížení) hodnoty dlouhodobých aktiv

9 885

178 724

-2 038 497

-149 147

— ztráta (zisk) z prodeje stálých aktiv

36 041

-8 667

— úrokové výnosy

-59 247

-27 252

— úrokové náklady

346 928

194 758

Cash flow z provozní činnosti Zisk před zdaněním Úpravy o:

— ztráta (zisk) z přecenění investic do nemovitostí

— přecenění derivátů

4 342

0

— ztráta (zisk) z přidružených podniků

1 036

-297 421

— ztráta (zisk) z ukončených činností

-28 392

0

-1 720 400

-205 103

530 074

330 405

— snížení (zvýšení) stavu pohledávek

-621 554

-143 154

— snížení (zvýšení) stavu zásob

-99 935

-96 490

— zvýšení (snížení) stavu závazků

1 863 075

0

— zvýšení (snížení) krátkodobého majetku

-147 646

682 093

1 524 014

772 854

— zúčtování badwillu Zisk před zdaněním po úpravě

Peněžní prostředky z provozních operací Placené daně z příjmu

-35 818

-16 371

1 488 196

756 483

Nákup a prodej dceřiných a přidružených společnost

-2 551 410

-214 429

Nákup a prodej pozemků, budov, zařízení

-1 163 954

-788 095

Poskytnuté půjčky

-1 603 977

-133 617

47 479

10 166

-5 271 862

-1 125 975

Cash flow z provozní činnosti celkem Cash flow z investiční činnosti

Přijaté úroky Cash flow z investiční činnosti celkem

50

31.12.2007

31.12.2006

Emise (nákup) vlastních dluhopisů

236 610

-82 125

Dlouhodobé závazky a půjčky

4 283 618

594 424

Placené úroky

-310 362

-96 167

Cash flow z financování

Příjmy a výdaje na vrub vlastního kapitálu

1 650

0

Platba závazku z leasingu

-2 735

-3 145

4 208 781

412 987

Čistý úbytek peněz a peněžních ekvivalentů

425 115

43 495

Stav peněz a peněžních ekvivalentů k začátku období

148 831

105 336

Přírůstek (úbytek) během období

425 115

43 495

573 946

148 831

Cash flow z financování celkem

Stav peněz a peněžních ekvivalentů ke konci období

Výkaz o změnách vlastního kapitálu skupiny Czech Property Investments, a.s. sestavený za období od 1.1.2007 až 31.12.2007 v tis. Kč

Poznámka

Základní (zapsaný) kapitál - většinový podíl

Kapitálové a rezervní fondy - většinový podíl

Nerozdělené zisky/ztráty minulých let - většinový podíl

Zisk minulého/ běžného období - většinový podíl

Vlastní kapitál - většinový podíl - celkem

Menšinový podíl na vlastním kapitálu

K

K

K

K

K

K

K

18 005

1 150 594

249 816

2 511 913

159 796

2 671 709

929

214 367

205 822

421 118

75 139

496 257

18 934

1 364 961

455 638

2 933 031

234 935

3 167 966

-2 511

0

0

-453 127

0

0

25 801

32 309

32 309

11 770

11 770

-53 307

-41 537

0

280

280

Stav k 1.1.2006 zveřejněný 1 093 498 Opravy minulých let Stav k 1.1.2006 korigovaný 1 093 498 Tvorba rezervního fondu

2 511

Převod zisku do dalších let

453 127

Změna měnového kurzu

6 508

Změna vlastnického podílu Nové ovládané společnosti Čistý zisk za období Stav k 31.12.2006

1 093 498

Tvorba rezervního fondu

27 953

1 855 659

10 144

Převod zisku do dalších let

570 198

Změna měnového kurzu Změna vlastnického podílu

580 342

580 342

1 035

581 377

580 342

3 557 452

182 943

3 740 395

-10 144

0

0

-570 198

0

0 -6 794

-275

-6 519

-6 794

79 943

5 017

84 960

-44 884

40 076

125

125

77 126

77 251

3 783 133

83 287

3 866 420

3 783 133 7 418 876

298 472

7 717 348

Nové ovládané společnosti Čistý zisk za období Stav k 31.12.2007

3 783 133 1 093 498

Vlastní kapitál celkem

117 765

2 424 480

51

52

Skupina Czech Property Investments, a.s. - příloha ke konsolidovaným účetním výkazům 1 Stručná charakteristika mateřské společnosti Společnost Czech Property Investments, a.s. (dále také „Společnost CPI“ nebo „Společnost“) byla založena zakladatelskou listinou jako akciová společnost a vznikla zapsáním do obchodního rejstříku Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1115 dne 17. prosince 1991. Hlavním předmětem činnosti je správa nemovitostí, realitní a finanční činnost. Vlastníci společnosti Akcionáři společnosti k 31. prosinci 2007 jsou: • GANDOLF CONSULTANCY LIMITED, Larnakos 60, flat/office 301, Aglantzia, P.C. 2101, Nicosia, Cyprus 62,52 % • Včela, a.s, Praha 1, Václavské náměstí 1601/47 31,84 % 5,64 % • Ostatní akcionáři Sídlo společnosti Czech Property Investments, a.s. Václavské náměstí 1601/47 Praha 1 Identifikační číslo 427 16 161

Členové představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2007

Členové představenstva Ing. Zdeněk Havelka Mgr. Josef Štolba Milan Trněný

Členové dozorčí rady Alain Joseph Charbit Ing. Vojtěch Karas Ing. Radan Kamenický

2 Prohlášení o shodě s IAS/IFRS Přiložená konsolidovaná účetní závěrka je sestavena v souladu s mezinárodními účetními standardy IAS (International Accounting Standards), IFRS (International Financial Reporting Standards), interpretacemi SIC (Standing Interpretation Commitee) a IFRIC (International Financial Reporting Interpretation Commitee), které jsou účinné k datu sestavení závěrky, tj. k 31. prosinci 2007.

53

3 Vymezení konsolidačního celku Konsolidační celek (dále také „Skupina CPI“ nebo „Skupina“) je k 31. prosinci 2007 tvořen mateřskou společností, 50 společnostmi, ve kterých mateřská společnost vykonává přímo nebo nepřímo rozhodující vliv (ovládané společnosti) a 2 společnostmi, ve kterých mateřská společnost vykonává přímo nebo nepřímo podstatný vliv (přidružené společnosti).

54

Ovládané společnosti Česká republika

Sídlo společnosti

Podíl na hlaso- Metoda vacích právech konsolidace

VM Property Development, a.s.

Bílkova 855/19, Praha 1

100%

plná metoda

Carpenter Invest, a.s.

Václavské náměstí 1601/47, Praha 1

100%

plná metoda

CPI - Zbraslav, a.s.


100%

plná metoda

Prague Property Development, s.r.o.


100%

plná metoda

Krč Property Development, a.s. “v likvidaci“


100%

plná metoda

Nymburk Property Development, a.s.

Minská 41, Brno

100%

plná metoda

Prague Development Holding, a.s.


100%

plná metoda

První MAC spol. s r.o.

Tylovo nám. 3/15, Praha 2

100%

plná metoda

SONAX (CZ), s.r.o.

Václavské náměstí 47, Praha 1

100%

plná metoda

Třinec Property Development, a.s.


100%

plná metoda

U Svatého Michala, a.s.


100%

plná metoda

Best Properties South, a.s.


100%

plná metoda

Vyškov Property Development, a.s.


100%

plná metoda

CPI – Pardubice, a.s.


100%

plná metoda

CPI - Facility, a.s.


100%

plná metoda

CPI - Horoměřice, a.s.


100%

plná metoda

Ústí nad Labem Property Development, a.s.

Minská 41, Brno

100%

plná metoda

SPOBYT, a.s.


100%

plná metoda

RealCore s.r.o.

Panská 895/6, Praha 1

100%

plná metoda

Byty Česká lípa, a.s.

Václavské nám. 1601/47, Praha 1

100%

plná metoda

BPT Prague,a.s.


100%

plná metoda

BYTY TŘINEC, a.s.


100%

plná metoda

BPT Development, a.s.


100%

plná metoda



100%

plná metoda

FL Property Development, a.s.


100%

plná metoda

Strakonice Property Development, a.s.


100%

plná metoda

CPI City Center ÚL, a.s.


100%

plná metoda

CPI Reality, a.s.


100%

plná metoda

Balvinder, a.s.


100%

plná metoda

Conradian, a.s.


100%

plná metoda

MUXUM, a.s.


100%

plná metoda

Ovládané společnosti Česká republika

Sídlo společnosti

Podíl na hlaso- Metoda vacích právech konsolidace

Ohrada Development, s.r.o.


CPI Finance, a.s.


CPI – Klíčov, a.s.


Březiněves, a.s.


99,45%

plná metoda

Družstvo Land

Pohořelec 112/24, Praha 1

99,96%

plná metoda

Park Žďárek, a.s.


99,96%

plná metoda

CPI – Bor, a.s.


80%

plná metoda

CPI - Statenice,a.s.


99,91%

plná metoda

CPI – Real Estate, a.s.


66,67%

plná metoda

GANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s.


62,09%

plná metoda

100%

plná metoda

100%

plná metoda

99,97%

plná metoda

Ovládané společnosti Slovenská republika

Sídlo společnosti

Komárno Property Development, a.s.

Dončova 27, Ružomberok

100%

plná metoda

Liptovský Mikuláš Property Development, a.s. Dončova 27, Ružomberok

100%

plná metoda

Michalovce Property Development, a.s.


100%

plná metoda

Povážská Bystrica Property Development, a.s.


100%

plná metoda

Prievidza Property Development, a.s.


100%

plná metoda

Ružomberok Property Development, a.s.


100%

plná metoda

CPI Slovakia, a.s.


100%

plná metoda

Trenčín Property Development, a.s.


100%

plná metoda

Zvolen Property Development, a.s.


100%

plná metoda

Přidružené společnosti

Sídlo společnosti

Družstvo Reality

Minská 41, Brno

KONZUM, spotřební družstvo

Jungmannova 1431, Hradec Králové

Podíl na hlasovacích právech

Metoda konsolidace

Podíl na hlaso- Metoda konsolidace vacích právech 50%

metoda ekvivalence

27,66%

metoda ekvivalence

Hlavním předmětem činnosti skupiny je správa nemovitostí, realitní a developerská činnost.

55

4 Změny ve složení konsolidačního celku Do konsolidačního celku byly v roce 2007 nově zahrnuty následující společnosti: Český Těšín Property Development, a.s., FL Property Development, a.s., Strakonice Property Development, a.s., CPI City Center ÚL, a.s., CPI Reality, a.s., Balvinder, a.s., CPI Finance, a.s., Ústí nad Labem Property Development, a.s., CPI – Klíčov, a.s., Conradian, a.s. a GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. . V roce 2007 došlo v rámci konsolidačního celku k následujícím změnám v majetkových účastech: - Společnost CPI odkoupila zbývající obchodní podíl ve společnosti RealCore, s.r.o. a získala tak 100% obchodní podíl v této společnosti - Společnost CPI odkoupila zbývajících 49% akcií a získala tak stoprocentní vlastnický podíl na dceřiné společnosti MUXUM, a.s. - Společnost CPI nabyla dalších 20% akcií společnosti CPI – Bor, a.s. (dříve I.Z.B., a.s.) - Společnost CPI odkoupila zbývající obchodní podíl ve společnosti Ohrada Development, s.r.o. - Společnost CPI pořídila 80% akcií a získala tak 100% vlastnický podíl v dceřiné společnosti BPT Prague, a.s. - Společnost CPI odkoupila 75,91% akcií společnosti CPI – Statenice, a.s. - společnost SPOBYT, a.s. nabyla zbývajících 50% akcií společnosti Byty Česká Lípa, a.s. - společnost Prague Development Holding, a.s. získala 2,13% podíl na hlasovacích právech KONZUM, spotřební družstvo Hradec Králové V roce 2007 byla prodána účast ve společnosti CPI – Harvey, a.s. Snížení podílu na hlasovacích právech KONZUM, spotřební družstvo Hradec Králové ze 36,13% na 25,53% je důsledkem změny poměru členských vkladů a další majetkové účasti, se kterou nejsou spojena hlasovací práva. Snížení podílu ve společnosti CPI – Real Estate, a.s. (dříve CPI – Hotels, a.s.) z 100% na 66,67% došlo v důsledku zvýšení základního kapitálu novým akcionářem společnosti CPI – Real Estate, a.s. V roce 2007 došlo k přejmenování společnosti CPI Group, a.s. na VM Property Development, a.s., společnost CPI – Hotels, a.s. byla přejmenována na CPI – Real Estate, a.s., společnost I.Z.B. a.s. byla přejmenována na CPI – Bor, a.s.

5 Podnikové kombinace a konsolidace, goodwill V konsolidované účetní závěrce skupiny je zahrnuta společnost Czech Property Invetsments, a.s. a společnosti, které jsou touto společností kontrolovány (viz kapitola Vymezení konsolidačního celku). Za kontrolu se považuje, pokud společnost přímo nebo nepřímo vlastní více než 50% hlasovacích práv na základním kapitálu jiné společnosti nebo pokud ovládá provozní a finanční aktivity jiné společnosti takovým způsobem, jež jí umožňuje využít výnosy z této činnosti. Samostatně je v konsolidované výsledovce a rozvaze vykázán výsledek hospodaření a vlastní kapitál odpovídající podílům menšinových akcionářů. V případě akvizic ovládaných společností se ocení veškerá aktiva, závazky a podmíněné závazky, které splní kriteria IFRS 3 pro vykázání, reálnými hodnotami a zařadí se do rozvahy mateřské společnosti. Rozdíl mezi akviziční cenou (navýšenou o přímé náklady spojené s akvizicí) a podílem na reálné hodnotě čistých aktiv pořizované společnosti k datu akvizice je vykázán v aktivech jako goodwill.

56

Pokud podíl na reálné hodnotě čistých aktiv pořizované společnosti převýší pořizovací cenu majetkové účasti, vykáže se příslušný rozdíl (negativní goodwill) jako výnos ve výsledovce v roce akvizice. V případě, kdy z akvizice vzniká goodwill, se tento vždy k datu rozvahy testuje na snížení hodnoty. Vykáže-li se snížení hodnoty goodwillu, je toto snížení nevratné. Výsledek hospodaření pořizované společnosti se konsoliduje od data akvizice. Metodou ekvivalence se vykazují investice do přidružených podniků, které představují podíly na hlasovacích právech v rozmezí od 20% do 50%. Investice do přidružených podniků jsou k datu akvizice zachyceny v pořizovací ceně. Následně je pak jejich hodnota upravována o poakviziční změnu stavu podílu na čistých aktivech podniku. Ve výsledovce je pak zachycen podíl na výsledku hospodaření podniku na řádku zisk (ztráta) z přidružených podniků. Pokud podíl na reálné hodnotě čistých aktiv pořizovaného přidruženého podniku převýší pořizovací cenu majetkové účasti, vykáže se příslušný rozdíl (negativní goodwill) jako výnos ve výsledovce v roce akvizice na řádku zisk (ztráta) z přidružených podniků. Zůstatky účetních případů ke konci účetního období a transakce mezi podniky konsolidovaného celku v jeho průběhu, včetně nerealizovaných zisků z transakcí mezi podniky konsolidačního celku, jsou z konsolidace vyloučeny. Nerealizované zisky plynoucí z transakcí s přidruženými společnostmi jsou z konsolidace vyloučeny pouze do výše podílu skupiny na dané společnosti. Nerealizované zisky plynoucí z transakcí s přidruženými společnostmi jsou z konsolidace vyloučeny oproti investici do této společnosti. Účetní postupy jsou jednotlivými společnostmi ve skupině aplikovány konzistentně.

6 Účetní období Konsolidovaná účetní závěrka skupiny je sestavena za účetní období počínající 1. lednem 2007 a končící 31. prosincem 2007. Účetní výkazy všech společností, které vstupují do konsolidačního celku byly sestaveny za stejné období a ke stejnému datu. Účetní závěrka je sestavena na principu nepřetržitého trvání podniku.

7 Přehled významných účetních politik skupiny 7.1 Odhady V řadě situací používá skupina kvalifikovaných účetních odhadů. Ačkoliv tyto odhady jsou stanovovány na základě nejlepších dostupných informací a s náležitou péčí, skutečnost se může nakonec od účetních odhadů odlišovat. Tyto odlišnosti nejsou podle IAS 8 chápány jako chyby v účetnictví a nejsou do výkazů promítány retrospektivně.

57

7.2 Funkční měna Skupina působí především na českém a slovenském trhu a většinu transakcí provádí v českých respektive slovenských korunách. Funkční měnou společností, registrovaných v České republice je česká koruna (CZK), funkční měnou společností registrovaných ve Slovenské republice pak slovenská koruna (SKK). Účetní výkazy skupiny jsou sestaveny a prezentovány v českých korunách. Účetní výkazy společností Komárno Property Development, a.s., Liptovský Mikuláš Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s., Považská Bystrica Property Development, a.s., Prievidza Property Development, a.s., Ružomberok Property Development, a.s., Trenčín Property Development, a.s., Zvolen Property Development, a.s. a CPI Slovakia a.s. byly sestaveny ve slovenských korunách a pro potřeby konsolidace přepočteny na české koruny. Aktiva a pasiva těchto společností byly přepočteny směnným kurzem platným k rozvahovému dni, výnosy a náklady pak průměrným kurzem účetního období. Kurzové rozdíly vzniklé z přepočtu jsou vykázány ve vlastním kapitálu.

7.3 Cizí měny Transakce realizované v cizích měnách jsou převedeny kurzem platným k datu realizace těchto transakcí. Peněžní položky jsou k datu závěrky převáděny na funkční měnu kurzem vyhlášeným Českou národní bankou respektive Národnou bankou Slovenska. Veškeré vzniklé rozdíly jsou vykázány ve výsledovce.

7.4 Nehmotná aktiva Nehmotná aktiva jsou evidována v pořizovací ceně snížené o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva. Odpisování aktiva (kromě goodwillu) začíná měsícem následujícím po měsíci zařazení do provozu. Mezi nehmotná aktiva patří především goodwill a software. Doba životnosti softwaru je stanovena na 4 roky.

7.5 Výzkum a vývoj – nehmotná aktiva vytvořená vlastní činností Skupina neprovádí žádný výzkum ani vývoj ve smyslu IAS 38.

7.6 Pozemky, budovy a zařízení Majetek ve vlastnictví skupiny Budovy a zařízení se oceňují pořizovací cenou sníženou o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva. Odpisování aktiva začíná měsícem následujícím po měsíci zařazení do provozu. Pozemky se oceňují pořizovací cenou sníženou o ztráty ze snížení hodnoty. Zvýšení hodnoty aktiva při technickém zhodnocení je zaúčtováno pouze v případě, že jsou splněny příslušné podmínky podle IAS 16 – Pozemky, budovy a zařízení; tj. je zřejmé, že toto zhodnocení přinese skupině v budoucnosti zvýšený ekonomický prospěch oproti původnímu stavu. Běžná údržba a opravy jsou účtovány jako náklad běžného období. Skupina pravidelně provádí test na snížení hodnoty aktiv. Případné snížení hodnoty aktiva je vykázáno ve výsledovce jako ztráta ze snížení hodnoty.

58

Majetek pořízený formou finančního leasingu Každá leasingová smlouva je předmětem posouzení, jedná-li se o finanční či operativní leasing. Pokud podstatná rizika a užitky z aktiva přecházejí na nájemce, je smlouva klasifikována jako finanční leasing. V opačném případě je považována za operativní leasing. Aktivum, které je předmětem finančního leasingu, je vykázáno v rozvaze proti závazku z leasingu a oceněno buď současnou hodnotou budoucích leasingových splátek, nebo reálnou hodnotou tohoto aktiva (podle toho, která z těchto dvou hodnot je nižší), sníženou o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. K výpočtu úrokových nákladů se používá metoda efektivní úrokové míry. Náklady související s finančním leasingem, jako např. pojištění, jsou vykazovány jako provozní náklady běžného období. Aktiva, která jsou předmětem operativního leasingu, nejsou vykázána v rozvaze, a náklady na tento leasing jsou vykázány jako provozní náklady běžného období.

7.7 Investice do nemovitostí Skupina rozlišuje následující dvě základní skupiny investic do nemovitostí: Stavby (včetně přilehlých pozemků) Jedná se převážně o byty, provozní objekty, hotely a nákupní střediska na území České a Slovenské republiky. Tyto objekty skupina dlouhodobě pronajímá Pozemky Jedná se hlavně o nezastavěné pozemky v různých lokalitách České republiky, které skupina drží ze spekulativních důvodů. Při oceňování investic do nemovitostí společnost aplikuje v souladu s IAS 40 – Investice do nemovitostí model reálné hodnoty. Investice do nemovitostí jsou k datu pořízení oceněny v pořizovací ceně a následně se přeceňují na reálnou hodnotu vždy k rozvahovému dni. Rozdíl z přecenění je vykázán ve výsledovce v tom období, ve kterém je rozpoznán. Vedení skupiny stanovilo reálné hodnoty investic do nemovitostí na základě dostupných informací tak, aby co nejlépe reflektovaly tržní podmínky k datu účetní závěrky. Při stanovení reálné hodnoty byly využity znalecké posudky, cenové mapy, indexy růstu cen bytů v dané lokalitě, nabídky od potenciálních kupců a ostatní relevantní zdroje.

7.8 Investice zachycené ekvivalenční metodou V položce investice zachycené ekvivalenční metodou jsou vykázány investice do přidružených podniků. (viz. kapitola Podnikové kombinace a konsolidace, goodwill)

7.9 Dlouhodobé poskytnuté půjčky Dlouhodobé poskytnuté půjčky jsou vykázány v souladu s IAS 39 – Finanční instrumenty: rozpoznání a ocenění metodou efektivní úrokové míry.

59

7.10 Dlouhodobé pohledávky Dlouhodobé pohledávky představují pohledávky, které jsou splatné déle než jeden rok od rozvahového dne. Tyto pohledávky jsou vykázány v současné hodnotě.

7.11 Developerské projekty Pozemky určené na výstavbu developerských projektů jsou vykázány jako zboží v rámci zásob. Pro vykazování rozestavěných developerských projektů aplikuje skupina IAS 11. Zisk k aktivaci z nedokončených developerských projektů se kalkuluje na základě procenta rozestavěnosti projektu a procenta uzavřených smluv o smlouvách budoucích kupních na celkových očekávaných tržbách.

7.12 Krátkodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky představují především pohledávky z obchodních vztahů. Tyto pohledávky jsou vykázány v nominální hodnotě. V případě, kdy existuje indikace na snížení hodnoty pohledávky, skupina sníží hodnotu pohledávky na její zpětně získatelnou hodnotu (tj. vyšší částku z hodnoty získatelné prodejem pohledávky a odhadované výtěžnosti). Výtěžnost pohledávek po době splatnosti společnost na základě minulých zkušeností odhaduje následovně: Pohledávky 6 a více měsíců po datu splatnosti

50%

Pohledávky 12 a více měsíců po datu splatnosti

0%

Pohledávky za dlužníky v konkurzu nebo likvidaci

0%

Pohledávky, které jsou předmětem soudních sporů

0%

Tato metoda je uplatňována pokud nejsou jiné informace o hodnotě pohledávky. Nejisté pohledávky, které jsou předmětem soudních sporů, nejsou vykázány v rozvaze, jsou pouze zveřejněny jako podmíněná aktiva.

7.13 Krátkodobé finanční investice a peněžní ekvivalenty Peněžní ekvivalenty zahrnují peníze, zůstatky na bankovních účtech a krátkodobé cenné papíry, které jsou rychle přeměnitelné v peníze a nejsou zatíženy významným rizikem snížení hodnoty. Jsou vykazovány v tržní hodnotě a přeceňovány výsledkově.

7.14 Úroky z půjček a dluhopisů Veškeré úroky jsou účtovány do nákladů podle ustanovení IAS 23.

7.14 Úroky z půjček a dluhopisů Skupina pravidelně k rozvahovému dni testuje, zda existují faktory indikující snížení hodnoty aktiv. Kdykoliv se taková situace vyskytne, skupina porovnává účetní hodnotu aktiva se zpětně získatelnou částkou, která se stanoví jako vyšší částka z reálného hodnoty snížené o náklady spojené s prodejem a hodnoty z užití. Hodnota z užití je stanovena na základě kvalifikované projekce budoucích cash

60

flow, které testované aktivum generuje. Projekce budoucích cash flow je stanovena na základě odhadu vedení společností. Pro účely stanovení hodnoty z užití vedení společností odhadne budoucí cash flow vyplývající z aktiva a diskontuje je na současnou hodnotu. Pokud aktivum netvoří cash flow samostatně, je hodnota z užití stanovena pro celou penězotvornou jednotku. V případě, kdy dříve vykázané snížení hodnoty aktiva pomine, skupina cenu aktiva navýší, avšak nanejvýš do výše účetní hodnoty, která by byla vykázána, kdyby ke snížení hodnoty aktiva nedošlo.

7.16 Rezervy Rezerva se vykazuje v rozvaze v okamžiku, kdy má skupina smluvní či mimosmluvní závazek, který vznikl jako důsledek události v minulosti a jehož vypořádání bude pravděpodobně znamenat odliv zdrojů přinášejících prospěch skupiny a tento závazek je spolehlivě určitelný. Pokud je dopad časové hodnoty peněz významný, odhadované budoucí peněžní toky se diskontují sazbou, která odráží současné tržní posouzení časové hodnoty peněz a specifická rizika daného závazku.

7.17 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky Podmíněná aktiva/závazky představují možná aktiva/závazky, které vyplývají z minulých událostí, ale pravděpodobně nebudou znamenat zvýšení/snížení ekonomického prospěchu pro skupinu. Proto nejsou vykázány rozvaze, jsou pouze zveřejněny v rámci přílohy k účetní závěrce.

7.18 Další finanční operace Skupina při realizaci finančních transakcí, které jsou předmětem úpravy IAS 32 – Finanční instrumenty: zveřejnění a vykazování a IAS 39 – Finanční instrumenty: rozpoznání a ocenění (derivátové obchody, hedging, apod.), postupovala v souladu s těmito standardy.

7.19 Tržby z běžné obchodní činnosti Tržby z prodaných služeb jsou vykázány v okamžiku, kdy je služba provedena a dodána.

7.20 Úroky O úrokových nákladech a výnosech se účtuje metodou efektivní úrokové míry.

7.21 Náklady na reklamu Veškeré náklady na reklamu jsou vykázány jako náklady běžného období.

61

7.22 Daně z příjmu Daň z příjmů za dané období se skládá ze splatné daně a ze změny stavu v odložené dani. Splatná daň zahrnuje odhad daně vypočtený z daňového základu s použitím daňové sazby platné běžném roce a veškeré doměrky a vratky za minulá období. Odložená daň vychází z dočasných rozdílů mezi účetní a daňovou hodnotou aktiv a pasiv s použitím daňové sazby, u které se očekává, že bude platná v době, kdy mají být tyto rozdíly uplatněny. Odložená daň se účtuje do výsledovky nebo proti vlastnímu kapitálu podle toho, ovlivňuje-li transakce, která má za důsledek vznik/zánik přechodného rozdílu, výsledovku nebo vlastní kapitál. O odložené daňové pohledávce se účtuje pouze tehdy, je-li pravděpodobné, že bude v následujících účetních obdobích uplatněna. Odložená daň není vykázána v případě, je-li vznik přechodného rozdílu důsledkem prvotního vykázání položky ve smyslu IAS 12.22(c).

7.23 Vykazování podle segmentů Ve smyslu ustanovení IAS 14 - Vykazování podle segmentů byly jako prvotní segmenty stanoveny pronájem bytových prostor, pronájem nebytových prostor, developerská činnost a ostatní činnosti. Druhotně jsou vykazovány územní segmenty Česká republika a Slovenská republika.

7.24 Zisk na akcii Základní zisk na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku za období a průměrného počtu kmenových akcií v oběhu. Mateřská společnost nemá žádné prioritní akcie ani potenciální kmenové akcie. Základní zisk na akcii je tedy roven zředěnému zisku na akcii.

7.25 Ukončené operace, Aktiva určená k prodeji Ukončené operace a aktiva určená k prodeji vykazuje skupina v souladu s IFRS 5. Ztráta (zisk) z ukončených operací je vykázán na samostatném řádku ve výsledovce.

7.26 Inflační měny Skupina nevykazuje žádné transakce ve vysoce inflačních měnách, proto nebyl aplikován IAS 29 – Vykazování v hyperinflačních ekonomikách.

7.27 Podnikové penze Není aplikován IAS 26 – Penzijní plány, protože v konsolidovaných podnicích se tento institut nevyskytuje.

7.28 Vládní podpora Společnosti v konsolidované skupině neobdržely žádnou státní podporu, vládní granty, žádné dotace nebo zvýhodněné půjčky.

62

8 Doplňující informace k rozvaze R1 – Nehmotná aktiva Goodwill

Nehmotná aktiva - ostatní

Celkem

373 584

8 307

381 891

237

2 304

2 541

Úbytky

--

--

--

Kurzový rozdíl

--

--

--

373 821

10 611

384 432


--

1 022

1 022

Odpisy

--

630

630

Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiva

--

--

--

Oprávky k úbytkům

--

--

--

Kurzový rozdíl

--

--

--


--

1 652

1 652

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2007 Přírůstky

Zůstatek k 31.12.2007 OprávkyGoodwill

Zůstatková hodnota 1.1.2007

373 584

7 285

380 869


373 921

8 959

382 780

Narůst goodwillu je způsoben akvizicemi nových ovládaných společností, které byly provedeny v roce 2007. Detailní informace jsou uvedeny v poznámce Podnikové kombinace. R2 – Pozemky, budovy a zařízení, Poskytnuté zálohy na dlouhodbý majetek Zařízení - vlastní

Zařízení – finanční leasing

Nedokončený dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hmotný majetek

Celkem

27 375

8 407

591 184

13 846

640 812

Přírůstky

35 430

9 365

1 132 667

236 738

1 414 200

Úbytky

-11 802

-759

-90 997

-39 982

-143 540

--

--

--

-1

-1

Přírůstky - akvizice nových společností

20 482

--

--

--

20 482


71 485

17 013

1 632 854

210 602

1 931 954

13 040

2 136

40 948

6 136

62 260

5 882

3 077

0

0

8 959

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2007

Kurzový rozdíl

Oprávky Zůstatek k 1.1.2007 Odpisy Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiva Oprávky k úbytkům Kurzový rozdíl Přírůstky - akvizice nových společností

--

--

-22 373

--

-22 373

-9 893

-72

--

--

-9 965

--

--

--

--

--

10 248

--

--

--

10 248


19 277

5 141

18 575

6 136

49 129


14 335

6 271

550 236

7 710

578 552


52 208

11 872

1 614 279

204 466

1 882 825

63

Přírůstky nedokončeného dlouhodobého hmotného majetku v celkové výši 1 132 667 tis. Kč jsou převážně způsobeny realizací projektu Galerie Fénix Vysočanská & Clarion Congress Hotel Prague Vysočany společností Best Properties South, a.s. Ve sloupci zařízení – finanční leasing jsou vykázány automobily pronajaté formou finančního leasingu. V následující tabulce jsou obsaženy souhrnné informace o závazcích z finančního leasingu: Splátky do 1 roku Splátky

Splátky od 1 do 5 let

4 352

Splátky v následujících letech

6 213

111

Úrok

-633

-593

-3

Čistá současná hodnota budoucích leas. splátek

3 719

5 620

108

R3 – Investice do nemovitostí Pozemky

Celkem

Účetní hodnota k 1.1.2007

Stavby (včetně přilehlých pozemků) 5 447 727

605 095

6 052 822

Přírůstky - akvizice nových společností

3 614 502

1 814 307

5 428 809

Přírůstky – nákup, vlastní výstavba

343 883

91 908

435 791

Přírůstky - vklad nemovitostí

114 753

Úbytky - prodej

-238 455

114 753 -37 521

-275 976

-19 753

-19 753

1 902 739

883 318

2 786 057

-15 162

-40

-15 202

Úbytky - vklad Úbytky - přeúčtování do zásob Přecenění Kurzový rozdíl Přeúčtování Účetní hodnota k 31.12.2007

4 594

-4 594

11 174 581

3 332 720

14 507 301

Přírůstky staveb a pozemků v důsledku nových akvizic v celkové hodnotě 5 428 mil. Kč souvisí především s akvizicí společností: BPT Prague, a.s., CPI Klíčov a Družstva Land. Nejvýznamnější přírůstek staveb představuje výstavba hypermarketu v Českém Těšíně společností Český Těšín Property Development, a.s. ve výši 196 600 tis. Kč a Retail Park Třinec společnosti Vyškov Property Development, a.s. ve výši 129 204 tis. Kč. Vklady staveb včetně pozemků byly nejvyšší u Družstva Land, a to v hodnotě 95 000 tis. Kč. Úbytky investic do nemovitostí v důsledku prodeje byly nejvyšší u společnosti BPT Prague, a.s. ve výši 121 924 tis. Kč, dále u Společnosti CPI v hodnotě 54 174 tis. Kč, u společnosti CPI – Bor, a.s. ve výši 38 009 tis. Kč. Společnost CPI na konci roku 2008 vložila převážnou část svých nemovitostí do společnosti CPI Reality. Kurzový rozdíl vzniká u investic do nemovitostí společností registrovaných ve Slovenské republice, jejichž funkční měnou je slovenská koruna, v důsledku meziroční změny měnového kurzu SKK/CZK. Zisk z přecenění staveb v celkové výši 2 786 057 tis. Kč je způsoben především nárůstem tržní hodnoty nemovitostního portfolia společnosti SPOBYT, a.s. a přeceněním nemovitostí společnosti CPI Real Estate, a.s. a Družstva Land. Skupina CPI realizovala v roce 2007 ztráta z prodeje dlouhodobého majetku ve výši 36 041 tis. Kč (2006 – 8 667 tis. Kč). V roce 2006 vynaložila skupina náklady na opravu investic do nemovitostí v celkové výši 34 617 tis. Kč.

64

Skupina má k 31. prosinci 2007 zatíženy zástavním právem následující investice do nemovitostí: Parcela 332 list vlastnictví 690, katastrální území Vinohrady – Praha, ve prospěch České spořitelny, a.s., zajištění pohledávky v celkové výši 3 375 tis. EUR vyplývající z úvěrů poskytnutých společnostem Carpenter Invest, a.s. a První MAC, spol. s r.o. Parcela 6/2, 7/4, 7/5, 7/6, 7/7, 7/11, 7/17, 7/19 a budova č.p. 552/1 list vlastnictví 388, katastrální území Střížkov – Praha, parcela 2244/151, 2244/170 a budova č.p. 3068/19 list vlastnictví 9966 katastrální území Strašnice – Praha ve prospěch Živnostenské banky, a.s., zajištění pohledávky ve výši 160 000 tis. Kč. Parcela 692/4, 692/11, 692/12, 692/13, 692/14, 715/2, 715/3, 715/4, 715/5, 715/6, 715/9, 724/1, 1521/40 list vlastnictví 3284, katastrální území Třinec ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR. Parcela 340, 343, 548, 549 list vlastnictví 843, katastrální území Čechovice u Prostějova ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR. Parcela 279/63, 4526 a budova č.p. 1037 list vlastnictví 5673, katastrální území Nymburk ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888tis. EUR. Parcela 630/1, 630/2, 1179, 2497, 6750, 220/3, 220/33, 220/37, 1629/1, 630/5, 630/6, 6752/1, 6752/2, 7240, 7244, 7245, 7246, 7248, 630/7, 630/8, 630/9 a budovy bez č.p. na parcelách 630/5, 6752/2, 7245, 7246, 7248, 630/9 a budova č.p. 175 list vlastnictví 5385, katastrální území Cheb ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR. Parcela 2465/1, 2465/2, 2465/7, 2465/9, 2465/15, 2465/16, 2465/17, 2465/18, 2465/20, 2466/1, 2467/1, 2467/9, 2465/22, 2465/23, 2465/29, 2465/30, 2465/21, 2465/31, 2465/44, 2465/45, 2465/46, 2462/1, 2462/2, 2465/25, 2465/35, 2465/36, 2465/48, 2465/24, 2465/38, 2465/40, 2465/41, 2465/47, 2465/32, 2465/33 list vlastnictví 5638, katastrální území Vyškov ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888tis. EUR. Parcela 3874/2, 3874/3, 3874/11, 3874/12, 3874/13, 3874/14, 3874/15, 3874/16 a stavba č.p. 4018 list vlastnictví 9767, katastrální území Komárno ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR.. Parcela 3136/1, 3136/4, 3165/5 a stavba č.p. 5822 list vlastnictví 7896, katastrální území Michalovce ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR.. Parcela 6958/55, 6958/57, 6958/58, 6958/62 a stavba č.p. 301192 list vlastnictví 6451, katastrální území Prievidza ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR. Parcela 462,463, 464/2, 503/3, 568/16, 568/17, 568/18, 587, 588/1, 588/2 a stavba č.p. 4118 list vlastnictví 5821, katastrální území Liptovský Mikuláš ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR. Parcela 1563/1, 1577/2, 1577/9 a stavba č.p. 1645 list vlastnictví 8332, katastrální území Spišská Nová Ves ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR. Parcela 13254/12, 13254/13, 13254/21 a stavba č.p. 5056 list vlastnictví 7881, katastrální území Levice ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR. Parcela 1220/9, 1220/12 a stavba č.p. 17 list vlastnictví 6995, katastrální území Považská Bystrica ve prospěch Hypo Real Estate Bank International AG, zajištění pohledávky ve výši 133 888 tis. EUR. Budova č.p. 112 na parcele 321 a parcely 321, 322, 323/1, list vlastnictví 226, katastrální území Hradčany – Praha ve prospěch Raiffeisenbank, a.s., zajištění pohledávky.

65

Budova č.p. 1082 na parcele 1557, budova bez č.p. na parcele 1301, budova bez č.p. na parcele 1558, budova bez č.p. na parcele 1620, budova bez č.p. na parcele 1621, budova bez č.p. na parcele 1622, parcely 1301, 1557, 1558, 1620, 1621, 1622, 624/5 a 624/21 list vlastnictví 1029, katastrální území Hodolany – Olomouc ve prospěch Živnostenské banky, a.s., zajištění pohledávky. Parcela 427/89, 427/90, 438/24, 438/38 list vlastnictví 286, katastrální území Březiněves ve prospěch Raiffeisenbank, a.s., zajištění pohledávky. Parcela 852 a budova č.p. 768 na pracele 852 list vlastnictví 114, katastrální území Staré Město ve prospěch Živnostenské banky, a.s., zajištění pohledávky. Pracela 9/2, 9/3, 9/5, 9/9, 11/3, 11/4, 11/5, 11/6, 11/7, 11/12, 11/13, 19/2, 19/4, 19/7, 19/8, 19/9, 19/10, 19/12, 1925/11, 1925/16, 1925/17, budova č.p. 25 na parcele 19/1, budova č.p. 28 na parcele 19/3, rozestavěná budova na parcele 8/2, katastrální území Vysočany ve prospěch J&T Banka, a.s., zajištění pohledávky. Parcela 14410/5, 14410/6, 144410/7, 14410/8, 14410/9, 14410/10, 14410/11, 14410/12, 14410/14, 14410/15 katastrální území Ružomberok ve prospěch Všeobecná úverová banka, a.s., zajištění pohledávky. Parcela 185/1, 1858/2, 1863/1, 1963/6, 1874/1, 2969/1, 2969/2, 2973/2, 2973/3, 1852/2, 1852/63, 1855/1, 1855/2, 1857, 1858/3, 1863/12 katastrální území Český Těšín, zajištění pohledávek.

R4 – Investice zachycené ekvivalenční metodou Podíl na hlasovacích právech k 31.12.2007 KONZUM, spotřební družstvo Družstvo Reality Celkem

Hodnota k 31.12.2007

Hodnota k 31.12.2006

27,66%

43 000

84 734

50%

276

410

43 276

85 144

Zisk (ztráta) z přidružených podniků 2007

2006

KONZUM, spotřební družstvo

-902

-16 292

Družstvo Reality

-134

-88

-1 036

-16 380

Celkem

V následující tabulce jsou uvedeny souhrnné finanční informace o stavu aktiv a závazků k 31.12.2007 a tržeb a zisku přidružených společností za rok 2007. 31.12.2007

31.12.2006

209 060

6 085 803

53 048

2 540 874

Tržby – celkem – přidružené společnosti

156 293

709 596

Zisk – celkem – přidružené společnosti

-53 202

693 627

Aktiva – celkem – přidružené společnosti Závazky – celkem – přidružené společnosti

66

R5 – Dlouhodobé poskytnuté půjčky 31.12.2007

31.12.2006

128 123

220 502

Dlouhodobé poskytnuté půjčky – podstatný vliv Dlouhodobé poskytnuté půjčky - ostatní

1 475 854

684 161

Celkem

1 603 977

904 663

Skupina eviduje k 31. prosinci 2007 neuhrazené úroky z dlouhodobých poskytnutých půjček ve výši 58 510 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 14 993 tis. Kč). R6 – Ostatní dlouhodobá aktiva Pořízení finančních investic – I.Z.B., a.s.

31.12.2007

31.12.2006

0

47 095

Ostatní

9 369

2 018

Celkem

9 369

49 113

R7 – Dlouhodobé pohledávky Dlouhodobé pohledávky zahrnují především pohledávky z prodeje cenných papírů a z postoupení pohledávek a činí k 31. prosinci 2007 44 464 tis. Kč (k 31. prosinci 2005 – 109 770 tis. Kč). R8 – Zásoby 31.12.2007

31.12.2006

Zboží - pozemky určené na výstavbu developerských projektů

53 416

75 939

Nedokončená výroba – developerské projekty

115 258

171 150

Hotové výrobky – developerské projekty

207 407

28 699

Ostatní

2

0

Celkem

375 723

275 788

V rámci zásob vykazuje skupina pozemky určené na výstavbu developerských projektů, rozestavěné a dokončené developerské projekty. K 31. prosinci 2007 se jedná o následující projekty: Apartmány Hrabovo (společnost CPI Slovakia, a.s.), Pod Jedlí (Prague Property Development, a.s.), Ke Kozím Hřbetům (CPI Horoměřice, a.s.), Piano House (RealCore, s.r.o.), Nástavby Letňany III. etapa (BPT Development, a.s.) a Jižní stráň (Březiněves, a.s.). R9 – Krátkodobé obchodní pohledávky Krátkodobé obchodní pohledávky představují především pohledávky z pronájmu nemovitostí a z ostatních provozních činností skupiny (mandátní odměny). V roce 2007 vytvořila skupina opravné položky k obchodním pohledávkám ve výši 9 364 tis. Kč. Tvorba těchto opravných položek je vykázána ve výsledovce na řádku snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv. Nominální hodnota k 31.12.2007 Krátkodobé obchodní pohledávky

305 402

Snížení hodnoty aktiva k 31.12.2007 -71 862

Čistá účetní hodnota k 31.12.2007 233 540

67

R10 – Ostatní krátkodobé pohledávky V rámci ostatních krátkodobých pohledávek vykazuje skupina poskytnuté zálohy, dohadné položky aktivní, pohledávky z prodeje cenných papírů a pod. K 31. prosinci 2007 činí tyto pohledávky 767 195 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 284 597 tis. Kč). V roce 2007 vytvořila skupina opravné položky k ostatním krátkodobým pohledávkám ve výši 521 tis. Kč. Tvorba těchto opravných položek je vykázána ve výsledovce na řádku snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv. R11 – Peníze a peněžní ekvivalenty Cenné papíry k obchodování Bankovní účty Peníze Celkem

31.12.2007

31.12.2006

11 396

39 788

544 557

78 517

17 993

30 526

573 946

148 831

R12 – Dlouhodobé a krátkodobé závazky z emitovaných dluhopisů Dne 22. března 2005 emitovala mateřská společnost dluhopisy s pohyblivým úrokovým výnosem (šestiměsíční PRIBOR plus 2% p.a., úrokový výnos je splatný pololetně zpětně k 22. březnu a 22. září). Dluhopisy byly vydány ve výši 650 000 tis. Kč, jsou splatné 22. února 2012 a jsou emitované v zaknihované podobě (registrované ve Středisku cenných papírů, název CPI var/12, ISIN: CZ0003501447) ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota každého dluhopisu je 10 tis. Kč, emisní kurz všech dluhopisů vydaných k datu emise činí 100% jejich jmenovité hodnoty. V roce 2005 byly vydáno všech 65 000 kusů dluhopisů. 20 100 ks upsala společnost PRVÁ PENZIJNÁ správ. spol. a 44 900 ks upsala společnost WELPROMA, a.s.. Společnost SPOBYT, a.s. emitovala 30. října 2003 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 250 000 tis. Kč, splatné v roce 2013. Dluhopisy byly vydány ve dvou tranších v průběhu emisní lhůty jednoho roku od data emise v zaknihované podobě (registrované ve Středisku cenných papírů, zkrácený název SPOBYT 5,25/13, ISIN CZ0003501363) ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota každého dluhopisu je 10 tis. Kč. Emisní kurs každého dluhopisu činí 100% jmenovité hodnoty dluhopisu. Jmenovitá hodnota dluhopisů a úrokové výnosy z nich jsou splatné výlučně v českých korunách. Dluhopisy nesou pevný úrokový výnos 5,25% p.a. Úrokový výnos je splatný jednou ročně zpětně vždy k 30. říjnu příslušného roku. V roce 2007 společnost SPOBYT, a.s. odkoupila všechny dluhopisy od jejich vlastníků za nominální hodnotu včetně alikvotního úrokového výnosu. Tyto dluhopisy nebyly zlikvidovány a byly zastaveny ve prospěch společnosti Raiffeisenbank, a.s. Dne 8. února 2007 emitovala mateřská společnost dluhopisy s pohyblivým úrokovým výnosem (šestiměsíční PRIBOR plus 3,5% p.a., úrokový výnos je splatný pololetní zpětně k 8. únoru a 8. Srpnu). Jmenovitá hodnota emise činí 2 500 000 tis. Kč, přičemž lhůta pro upisování dluhopisů je 18 měsíců po datu emise. Dluhopisy jsou splatné k 8. srpnu 2021 a jsou emitované v listinné podobě (název CPI2021, ISIN: CZ0003501496) ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota každého dluhopisu je 2 000 tis. Kč, emisní kurz všech dluhopisů vydaných k datu emise činí 100% jejich jmenovité hodnoty. K 31. prosinci 2007 bylo upsáno a emitováno celkem 269 kusů dluhopisů.

68

Emitované dluhopisy – dlouhodobé závazky

31.12.2007

31.12.2006

1 188 000

856 320

Emitované dluhopisy – splatné do 1 roku

--

--

25 038

10 320

1 213 038

866 640

Emitované dluhopisy – kr. závazky – neuhrazené úroky Celkem závazky z emitovaných dluhopisů

R13 – Dlouhodobé přijaté půjčky 31.12.2007

31.12.2006

19 689

45 470

Dlouhodobé přijaté půjčky – podstatný vliv Dlouhodobé přijaté půjčky - ostatní

1 626 974

1 210 231

Celkem

1 646 663

1 255 701

R14 – Dlouhodobé bankovní úvěry Jistina k 31.12.2007

Splátky do 1 roku



Bankovní úvěr 1 - Hypo Real Estate Bank International AG

475 620

0

475 620

0

Bankovní úvěr 2 - Hypo Real Estate Bank International

449 437

0

449 437

0


180 698

0

180 698

0


178 889

0

178 889

0


184 769

0

184 769

0


179 793

0

179 793

0


176 401

0

176 401

0


200 826

0

200 826

0


175 723

0

175 723

0

Bankovní úvěr 12 -Živnostenská banka, a.s.

126 113

17 928

79 034

29 151

Bankovní úvěr 13 - Živnostenská banka, a.s.

48 628

5 001

20 111

23 516

Bankovní úvěr 14 - Živnostenská banka, a.s.

197 500

10 000

46 000

141 500

Bankovní úvěr 14 - Česká spořitelna, a.s.

74 491

5 600

27 600

41 291


125 411

935

6 055

118 421


166 856

166 856

0

0

Bankovní úvěr 17 - Raffeisenbank, a.s.

22 004

22 004

0

0

Bankovní úvěr 18 - Raiffeisenbank, a.s.

652 970

36 552

164 656

451 762


475 954

24 848

111 302

339 804

Bankovní úvěr 20 - Raiffeisenbank, a.s.

151 800

11 500

53 300

87 000


500 000

6 650

118 437

374 913


97 361

97 361

0

0

4

4

0

0

Bankovní úvěr 23 - ČSOB, a.s. Bankovní úvěr 23 - Všeobecná úverová banka, a.s.

172 952

4 979

167 973

0

Bankovní úvěr 24 - J&T Banka, a.s. (kontokorent)

498 359

498 359

0

0

5 512 559

908 577

2 996 624

1 607 358

Celkem

Krátkodobá část dlouhodobých bankovních úvěrů (splátky do 1 roku) ve výši 908 577 tis. Kč (k 31.prosinci 2006 - 137 151 tis. Kč) je vykázána v rámci krátkodobých bankovních úvěrů.

69

R15 – Ostatní dlouhodobé závazky Ostatní dlouhodobé závazky představují především závazky z titulu nákupu akcií a nemovitostí a dlouhodobé závazky z postoupených pohledávek. Tyto závazky činí k 31. prosinci 2007 812 500 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 71 783 tis. Kč). R16 – Krátkodobé obchodní závazky Krátkodobé obchodní závazky zahrnují běžné závazky vůči dodavatelům za pořízení dlouhodobého majetku a dodávky služeb. K 31. prosinci 2007 vykazuje skupina krátkodobé obchodní závazky ve výši 833 260 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 350 532 tis. Kč). R17 – Krátkodobé bankovní úvěry 31.12.2007

31.12.2006

Kontokorentní úvěry

498 359

264 961

Krátkodobá část dlouhodobých bankovních úvěrů

410 218

137 151

0

762

908 577

402 874

Neuhrazené úroky Celkem

R18 – Ostatní krátkodobé závazky Ostatní krátkodobé závazky zahrnují krátkodobé závazky z titulu nákupu akcií a nemovitostí, závazky z postoupených pohledávek, krátkodobé přijaté zálohy, úroky z přijatých půjček, závazky vůči zaměstnancům a pod. Ostatní krátkodobé závazky – podstatný vliv Ostatní krátkodobé závazky - ostatní Celkem

31.12.2007

31.12.2006

373 286

379 933

1 791 132

953 525

2 164 418

1 333 458

R19– Krátkodobé rezervy Rezerva na daň z převodu nemovitostí Stav k 1.1.2007 Rezervy - společnosti pořízené 2007 Tvorba rezerv Zúčtování rezerv Zúčtování rezerv – společnosti pořízené 2007 Stav k 31.12.2007

2 816

Ostatní rezervy

Celkem

157

2 973

545

--

545

5 530

48

5 578

--

--

--

-545

--

-545

8 346

205

8 551

R20– Krátkodobý majetek Krátkodobý finanční majetek obsahuje dluhopisy emitované společnosti Velvana a.s. v částce 147 646 tis. Kč.

70

9 Doplňující informace k výsledovce V1 – Tržby 2007

2006

tis. Kč

%

tis. Kč

%


430 468

39,39%

322 821

90,03%

Tržby z prodeje – developerské projekty

566 302

51,82%

--

--

Ostatní tržby

96 022

8,79%

35 718

9,97%

1 092 792

100,00%

358 539

100,00%

Celkem

V2 – Změna stavu zásob Na řádku změna stavu zásob vykazuje skupina změnu stavu developerských projektů, která v roce 2007 činí 32 216 tis. Kč (2006 – 212 361 tis. Kč). V3 – Spotřeba materiálu a nákup služeb Spotřeba materiálu a energie

2007

2006

15 089

19 106

Nákup služeb

147 504

84 211

Spotřeba – developerské projekty

422 001

182 023

Celkem

584 594

285 340

2007

2006

31 884

18 487

V4 – Osobní náklady Mzdové náklady Odměny členům orgánů společností Sociální a zdravotní pojištění Ostatní sociální náklady Celkem

0

231

10 072

5 452

1 129

196

43 085

24 366

2007

2006

V5 – Odpisy Odpisy dlouhodobého nehmotného majetku

630

112

Odpisy dlouhodobého hmotného majetku

8 794

5 264

Celkem

9 424

5 376

71

V6– Snížení (zrušení snížení hodnoty) aktiv Nevratné snížení hodnoty goodwillu Snížení (zrušení snížení) hodnoty dlouhodobých poskytnutých půjček Snížení (zrušení snížení) hodnoty krátkodobých obchodních pohledávek Snížení (zrušení snížení) hodnoty ostatních pohledávek Snížení (zrušení snížení) hodnoty jiných aktiv Celkem

2007

2006

--

145 672

--

-1 285

9 364

31 191

521

4 313

--

-1 167

9 885

178 724

V7 – Tvorba (rozpuštění) rezerv 2007

2006

Tvorba (rozpuštění) rezerv v provozní oblasti

3 641

-1 088

Celkem

3 641

-1 088

V8 – Ostatní náklady (výnosy) V rámci této položky jsou vykázány daňové náklady (silniční daň, neuplatněná daň z přidané hodnoty apod.), pojistné, ostatní provozní výnosy, zúčtování negativního goodwillu v roce akvizice apod. V roce 2007 činily tyto náklady (výnosy) -1 692 085 tis. Kč (2006 – -194 975 tis. Kč). V9 – Výnosové úroky Výnosové úroky zahrnují úroky z poskytnutých půjček, úroky z dlouhodobých pohledávek a úroky z bankovních účtů. V roce 2007 realizovala skupina výnosové úroky v celkové výši 59 247 tis. Kč (2006 – 27 252 tis. Kč). V10 – Nákladové úroky 2007 Úroky z emitovaných dluhopisů Úroky z přijatých bankovních úvěrů a půjček Úroky z dlouhodobých závazků Úroky ze závazků z finančního leasingu Ostatní úroky Celkem

2006

36 791

42 124

306 014

146 831

--

3 527

243

223

3 880

2 053

346 928

194 758

V11 – Kurzové ztráty (zisky) V roce 2007 vykázala skupina realizované a nerealizované kurzové zisky v celkové výši 51 167 tis. Kč (2006 – 86 506 tis. Kč).

72

V12 – Ostatní finanční náklady (výnosy) Ostatní finanční náklady a výnosy skupiny činily v roce 2007 37 654 tis. Kč (2006 – 7 084 tis. Kč). Tyto náklady tvoří především bankovní poplatky, výnosem pak byl především diskont dlouhodobého závazku za nákup akcií. V13 – Daně z příjmu 2007

2006

Splatná daň z příjmu

48 394

12 201

Odložená daň z příjmu

51 872

46 729

100 266

58 930

Celkem

Splatná daň z příjmu V následující tabulce je provedeno odsouhlasení efektivní daňové sazby za rok 2007: 2007 Zisk před zdaněním

3 966 686

Daň z příjmu vypočtená pomocí sazby daně z příjmu práv. osob (24% - ČR, 19% - SR)

948 252

Vliv daňově neúčinných nákladů

42 037

Vliv daňově neúčinných výnosů

-1 010 176

Efekt odčitatelných položek

-4 764

Upřesnění daně vztahující se k minulým obdobím

--

Ostatní

--

Celkem splatná daň 2006

48 394

Odložená daň Pro kalkulaci odložené daně byla použita v souladu s účetními postupy popsanými v Přehledu významných účetních politik skupiny daňová sazba 19%, 20% a 21% u společností registrovaných v České republice podle toho, jaké skupiny majetku se odložená daň týkala, a daňová sazba 19% u společností registrovaných na Slovensku. Skupina vykazuje k 31. prosinci 2007 odložený daňový závazek ve výši 1 335 431 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 535 480 tis. Kč) a odloženou daňovou pohledávku ve výši 19 063 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 4 620 tis. Kč). Změna odložené daně byla vykázána ve výsledovce jako náklad běžného období.

73

Odložená daň - propočet CZK, v tisících

v tis. Kč Účetní hodnota

Daňová hodnota

Přechodný rozdíl

Přechodný rozdíl, ze kterého nevzniká odložená daň

Odložený daňový závazek (pohledávka)

Aktiva Nehmotná aktiva

382 780

381 600

1 180

--

223


1 678 359

1 686 741

-8 382

--

-1 471

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek Investice do nemovitostí

204 466

205 263

-797

--

-151

14 507 301

5 366 541

9 140 760

2 163 285

1 325 720


9 369

19 258

-9 889

--

-1 879


44 464

54 458

-9 994

--

-1 944

Zásoby

375 723

552 943

-177 220

49 158

-45 788

Obchodní pohledávky

233 540

233 625

-85

--

-16

Ostatní krátkodobé pohledávky

767 195

445 939

321 256

--

64 922

11 793

13 329

-1 536

--

-307

-5 954

--

-5 954

--

-1 191

-812 500

-897 074

84 574

--

16 069

Časové rozlišení Závazky Závazky z leasingu dlouhodobé Ostatní dlouhodobé závazky Závazky z leasingu krátkodobé Ostatní krátkodobé závazky

-3 522

--

-3 522

--

-707

-2 164 418

-2 144 290

-20 128

--

-3 824


-5 441

-5 443

2

--

--

Krátkodobé rezervy

-8 551

-114 867

106 316

--

20 175

Daňová ztráta Celkem

--

269 254

-269 254

--

-53 463

15 214 604

6 067 277

9 147 327

2 212 443

1 316 368

Z toho: - Odložená daňová pohledávka - Odložený daňový závazek

19 063 1 335 431

Přechodný rozdíl ve výši 2 212 443 tis. Kč, u kterého nevzniká odložená daň z důvodu prvotního uznání aktiva podle IAS 12.22 (c), představuje rozdíl vzniklý z titulu vkladu dlouhodobého majetku v minulých letech. V14 – Menšinový podíl na ztrátě (zisku) Na řádku menšinový podíl na ztrátě (zisku) z pokračující činnosti je vykázán podíl menšinových akcionářů na ztrátě (zisku) ovládaných společností, ve kterých mateřská společnost Czech Property Investments, a.s. nevlastní přímo nebo nepřímo 100% základního kapitálu.

74

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) skupina SPOBYT, a.s.

2007

2006

266

-3 550

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) RealCore, s.r.o.

--

-56

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) MUXUM, a.s.

--

4 732

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) skupina Conradian, a.s.

125

--

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) CPI Statenice, a.s.

25

--

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) Družstvo Land, družstvo

271

--

-1

--

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) CPI Klíčov, a.s. Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) CPI Real Estate, a.s.

87 742

--

Menšinový podíl na ztrátě (-zisku) CPI - Bor, a.s.

-5 141

-2 161

83 287

-1 035

Celkem

V15 – Zisk (ztráta) z ukončených činností Zisk (ztráta) z ukončených činností zahrnuje zisk (ztrátu) z prodeje dceřiných a přidružených společností a zisk (ztrátu) z aktiv určených k likvidaci. Jedná se o společnost Krč Property Development, a.s. „v likvidaci“, jejíž likvidace byla zahájena k 1. květnu 2007. Aktiva této společnosti jsou 202 tis. Kč a závazky k nim 136 tis. Kč. 2007

2006

--

--

Celkem zisk (ztráta) z aktiv určených k prodeji

--

--

Likvidace společnosti Krč Property Development, s.r.o.

28 392

--

Celkem zisk (ztráta) z prodeje dceřiných a přidružených podniků

28 392

--

Celkem

28 392

--

Zisk (ztráta) z aktiv k prodeji

V16 – Náklady na prodané zboží Náklady na prodané zboží v hodnotě 30 730 tis. Kč jsou pozemky prodané v rámci prodeje dokončený developerských projektů. V16 – Zisk (ztráta) na akcii Základní kapitál mateřské společnosti je tvořen 1 366 873 kusy kmenových akcií v listinné podobě. Jmenovitá hodnota každé akcie je 800 Kč. Celková výše základního kapitálu mateřské společnosti činí k 31. prosinci 2007 1 093 498 tis. Kč. Zisk na akcii zveřejněný ve výsledovce byl kalkulován jako podíl čistého zisku za období a průměrného počtu akcií v oběhu. Základní zisk připadající na jednu akcii (BEPS) byl kalkulován podle vzorce BEPS = 3 783 133/1 366 873 = 2 767,73 Kč Společnost nemá žádné potenciální kmenové akcie. Zředěný zisk na akcii je tudíž roven základnímu zisku na akcii.

75

10 Segmentové výkaznictví Primární segmenty - oborové Pronájem bytových prostor

Developerská Ostatní činčinnost nosti

Eliminace

Konsolidace celkem

2007

2006

2007

2006

2007

2006

2007

2006

2007

2006

2007

2006

Tržby

150 193

62 476

408 209

305 724

573 371

4 600

27 067

--

-66 048

-14 261

1 092 792

358 539

Změna stavu zásob – dev. projekty

42 711

--

--

--

-10 495

222 203

--

--

--

-9 842

32 216

212 361


89 698

27 249

144 003

74 421

407 945

205 289

9 914

767

-66 966 -22 386

584 594

285 340

Náklady na prodané zboží

136

--

--

--

24 500

--

6 094

--

--

--

30 730

--

8 777

6 035

20 983

17 291

1 343

1 040

11 982

--

--

--

43 085

24 366

978

540

7 511

4 726

415

110

520

9 424

5 376


-1 187 429

-110 765

-794 558

-36 711

-56 510

--

--

--

--

-1 671

-2 038 497

-149 147

Ostatní provozní náklady

-1 453 824

14 662

-171 558

-80 703

-1 030

9 911

51 132

30 063

-67 238

61

-1 642 518

-26 006

Provozní zisk (ztráta)

2 734 568

124 755

1 201 828 326 700

186 213

10 453

-52 575

-107

4 138 190

430 971

Mzdové a osobní náklady Odpisy

Čisté finanční náklady Zisk (ztráta) z přidružených podniků Zisk (ztráta) z pokračující činnosti před zdaněním Daň z příjmu Zisk (ztráta) z pokračující činnosti po zdanění vč. menšinového podílu Menšinové podíly na ztrátě (zisku) Čistý zisk (ztráta) z pokračující činnosti

0

-30 830 68 156

30 398

26 201

142 453

49 953

29 834

4 192

-4 089

7 872

264

-133

198 860

88 085

--

310 897

-902

2 904

--

--

-134

-16 380

--

--

-1 036

297 421

279 651

156 379

6 261

-48 620

38 511

21 982

4 971

1 761

134 397

1 290

-50381

2 704 170 409 451 1 058 473

71 520

15 448

5 003

2 632 650 394 003 1 053 470 241 140

--

-3 550

2 632 650 390 453

-83 021

2 571

-266

-56

--

970 449

243 711

134 131

1 234

-50381

-55 082 67 892

--

--

-55 082 67 892

--

--

-55 082 67 892

26

3 938 294 640 307

--

100 266

58 930

26

3 838 028

581 377

--

-83 287

-1 035

26

3 754 741

580 342

Zisk (ztráta) z ukončených činností

--

--

--

--

--

--

28 392

--

--

--

28 392

--

Daň z příjmu

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

Podíl menšiny na ztrátě (zisku) z ukončených činností

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

--

970 449

243 711

134 131

1 234

-21989

26

3 783 133

580 342

ČISTÝ ZISK (ZTRÁTA) ZA OBDOBÍ

76

Pronájem nebytových prostor

2 632 650 390 453

-55 082 67 892

Pronájem bytových prostor 2007

Pronájem nebytových prostor

2006

2007

Developerská Ostatní činčinnost nosti

2006

2007

2006

2007

Aktiva celkem

7 432 048 2 411 986 15 707 190 7 885 982 1 289 811 471 485

57 861

Závazky celkem

3 352 057

767 642

Investice zachycené ekvivalen. metodou

--

1 016 025

Eliminace

2006

2007

Konsolidace celkem 2006

2007

2006

Ostatní informace 460 535 -3 684 228 -994 560 20 802 682 10 235 428

11 924 323 5 940 717 1 165 815 353 335 410 173 427 925 -3 767 034 -994 586 13 085 334 6 495 033 43 000

258 287

--

--

276

85 144

--

--

43 276

1 359 456

Sekundární segmenty - geografické Česká republika

Slovenská republika

Eliminace

Konsolidace celkem

2007

2006

2007

2006

2007

2006

2007

2006

Tržby celkem

810 577

262 799

348 263

110 001

-66 048

-14 261

1 092 792

358 539

Aktiva celkem

21 947 481

9 455 623

2 540 231

1 774 365

-3 685 030

-994 560

20 802 682

10 235 428

11 Podnikové kombinace 2007 V následující tabulce je uveden přehled nově ovládaných společností pořízených koupí v roce 2007 Společnost

Datum akvizice

Podíl na hlasovacích právech

Pořizovací cena

Goodwill (záporný goodwill)

Poakviziční zisk (ztráta) 32 983


15.3.2007

100%

5 214

-3 917


16.5.2007

100%

2 000

--

-173


16.5.2007

100%

2 000

--

-297

Conradian, a.s., - skupina - v tom: GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. BPT Prague, a.s., skupina - v tom: BPT Development, a.s. Byty Třinec, a.s.

31.12.2007

100%

110 000

108 141

--

18.10.2007

62%

123 169

-2 783

2 749

16.5.2007

100%

21 508

-1 432 124

1 826 474

16.5.2007

100%

2 000

--

--

16.5.2007

100%

20 000

--

--

19.12.2007

100%

2 000

--

--


9.5.2007

100%

50 000

50 211

-50 409


21.6.2007

100%

36 572

-15 733

86 567

Balvinder, a.s.

Družstvo Land

14.6.2007

99,96%

934 026

-56 878

349 727

22.8.2007

100%

2 100

100

-66


30.7.2007

99,97%

324 632

-240 325

239 356

CPI – Statenice, a.s.

20.6.2007

75,91%

461 141

-135 121

42 689

CPI Reality, a.s.

7.11.2007

100%

170 894

--

-171


6.9.2007

100%

17 100

--

8 693

CPI Finance, a.s.

11.10.2007

100%

749 000

--

4 044

Byty Česká Lípa, a.s. součást skupiny Spobyt

20.12.2007

100%

187 806

-97 382

8 250

- v tom: Park Žďárek, a.s.

77

Záporný goodwill ve výši 2 072 404 tis. Kč byl vykázán jako zisk v roce akvizice ve výsledovce na řádku ostatní náklady (snížení ostatních nákladů). Hlavní důvody vzniku záporného goodwillu jsou:akvizice akcií společnosti BPT Prague, a.s., a společnosti CPI – Klíčov, a.s. Vysoká hodnota negativního goodwillu z těchto akvizic byla způsobena charakterem obchodu, který spočíval ve faktické kapitalizaci majetkové účasti bývalých akcionářů společnosti BPT Prague, a.s. a CPI – Klíčov, a.s., Kladný goodwill ve výši 127 021 tis. Kč byl aktivován na řádku nehmotná aktiva – goodwill. Společnost CPI dokoupila 19. dubna 2007 zbývajících 49% procent akcií společnosti MUXUM, a.s. za pořizovací cenu 20 000 tis. Kč a získala tak 100% hlasovacích práv. Z této transakce vznikl negativní goodwill v hodnotě 14 394 tis. Kč. K 15. březnu 2007 pořídila Společnost 100% akcií společnosti Český Těšín Property Development, a.s. za pořizovací cenu 5 214 tis. Kč. Z této transakce vznikl negativní goodwill v hodnotě 3 917 tis. Kč. Společnost CPI se k 21. červnu 2007 stala jediným společníkem ve společnosti Ohrada Development, s.r.o. Obchodní podíl ve výši 25% pořídila Společnost 18. května 2007 za 22 986 tis. Kč a zbývající obchodní podíl ve výši 50 % pak dne 21. Června za 200 tis. Kč. Z této transakce vznikl negativní goodwill v hodnotě 15 733 tis. Kč. K 11. září 2007 se společnost CPI stala také jediným společníkem ve společnosti RealCore, s.r.o., přičemž zbývající obchodní podíl odkoupila Společnost CPI za 330 tis. Kč. Z této transakce vznikl negativní goodwill ve výši 366 tis. Kč. Společnost CPI pořídila 20. června 2007 75% akcií společnosti CPI – Statenice, a.s. za 461 141 tis. Kč a dne 30. července 2007 0,91% akcií této společnosti. Z této transakce vznikl negativní goodwill ve výši 135 121 tis. Kč. K 16. květnu 2007 nabyla společnost CPI 55% akcií společnosti BPT Prague, a.s. a získala tak 100% hlasovacích práv této společnosti. Z této transakce vznikl negativní goodwill ve výši 1 432 124 tis. Kč. Společnost BPT Prague, a.s. byla k 31. prosinci 2007 jediným akcionářem ve společnosti BYTY TŘINEC, a.s. a BPT Development, a.s. Společnost CPI k 9. květnu 2007 pořídila 100% akcií společnosti Ústí nad Labem Property Development, a.s. za pořizovací cenu ve výši 50 000 tis. Kč. Z této transakce vznikl goodwill ve výši 50 211 tis. Kč, který byl v roce 2007 plně odepsán do nákladů. K 31. prosinci 2007 měla společnost Ústí nad Labem Property Development, a.s. 3,67% podíl ve společnosti SPOBYT, a.s. a 0,57% podíl v Družstvo Land. V roce 2007 došlo k navýšení základního kapitálu ve Družstvo Land a zároveň se zvýšil podíl Společnosti CPI na hlasovacích právech na 99,39%. Z této transakce vznikl negativní goodwill ve výši 56 878 tis. Kč. Družstvo Land vlastní 100 % akcií společnosti Park Žďárek a.s. v pořizovací ceně 2 100 tis. Kč, z konsolidace této společnosti vznikl goodwill ve výši 100 tis. Kč, který byl zahrnut do aktiv. Společnost CPI získala k 19. dubnu 2007 66,2% akcií společnosti CPI – Klíčov, a.s., k 21. červnu 2007 33,33% a k 30. červenci 2007 0,5% akcií této společnosti. Z těchto transakcí (při celkové pořizovací ceně ve výši 324 632 tis. Kč) vznikl negativní goodwill ve výši 240 325 tis. Kč. V roce 2007 Společnost CPI zvýšila svůj akciový podíl ve společnosti CPI – Bor, a.s. (dříve I.Z.B., a.s.) na 80%. Z této transakce vznikl goodwill v hodnotě 18 870 tis. Kč. Smlouvou ze dne 19. prosince 2007 koupila společnost a.s. Balvinder za 2 000 tis. Kč. Společnost CPI odkoupila k 31. prosinci 2007 100% akcií společnosti Conradian, a.s. za pořizovací cenu ve výši 110 000 tis. Kč. Společnost Conradian, a.s. vlastnila k 31. prosinci 2007 62,09% akcií společnosti GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. Z této transakce vznikl goodwill ve výši 108 141 tis. Kč, Z titulu pořízení

78

účasti ve společnosti GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. vznikl negativní goodwill ve výši 2 783 tis. Kč. Společnost SPOBYT, a.s. pořídila 20. prosince 2007 zbývajících 50% akcií společnosti Byty Česká Lípa, a.s. Z této transakce vznikl negativní goodwill ve výši 97 382 tis. Kč. Devět dceřiných společností v nichž má Společnost CPI majetkovou účast 100 % založili peněžními vklady v celkové výši 749 000 tis. Kč společnost CPI – Finance, a.s. Společnost založila v průběhu roku 2007 následující akciové společnosti: - dne 16. května 2007 společnost FL Property Development,a.s., peněžním vkladem ve výši 2000 tis.Kč, - dne 16. května 2007 společnost Strakonice Property Development, a.s., peněžním vkladem ve výši 2000 tis.Kč, - dne 7. listopadu 2007 společnost CPI – Reality a.s. nepeněžním vkladem ve výši 170 894 tis. Kč, - dne 6. září 2007 společnost CPI City Center ÚL, a.s. nepeněžním vkladem ve výši 5 233 tis. Kč.

12 Doplňující informace k výkazu o vlastním kapitálu (K) 12.1 Většinový vlastní kapitál Základní kapitál Počet ks 31.12.2007

Počet ks 31.12.2006

Listinné kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 800 Kč

1 366 873

1 366 873

Celková hodnota upsaného a splaceného základního kapitálu

1 093 498

1 093 498

31.12.2007

31.12.2006

Kapitálové, rezervní a ostatní fondy Emisní ážio

76 865

850

977

1 218

Rezervní fondy

32 779

22 681

Fond z kurzových rozdílů

7 144

3 204

117 765

27 953

Kapitálové fondy

Celkem kapitálové a rezervní fondy

Rezervní fond je tvořen v souladu se Zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Tento fond slouží pouze ke krytí ztrát společností. Nerozdělené zisky/ztráty Nerozdělené zisky/ztráty zahrnují nerozdělené zisky/ztráty vzniklé v minulých letech a zisk/ztrátu běžného období. Za rok 2007 vykázala skupina čistý zisk ve výši 3 783 133 tis. Kč. Dividendy nebyly vypláceny ani přiznány, mateřská společnost nevydala žádné akcie ani opce na akcie.

12.2 Menšinový vlastní kapitál Menšinový vlastní kapitál zahrnuje vlastní kapitál ovládaných společností připadající menšinovým akcionářům. Menšinový vlastní kapitál činí k 31. prosinci 2007 částku 298 472 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 182 934 tis. Kč).

79

13 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 13.1 Podmíněná aktiva Skupině není známa existence podmíněných aktiv k 31. prosinci 2007.

13.2 Podmíněné závazky Podmíněné závazky vyplývající se záruk, které společnost Czech Property Investments, a.s. poskytla ovládaným a přidruženým společnostem jsou uvedeny v příloze individuální účetní závěrky mateřské společnosti. Skupina nemá žádné jiné podmíněné závazky. Vůči skupině není veden žádný soudní spor jehož výsledek by mohl významně ovlivnit údaje konsolidované účetní závěrky a skupině není známo, že by takovýto spor mohl být vůči ní zahájen.

14 Spřízněné strany, manažerské odměny Za spřízněné strany se považují členové orgánů všech společností skupiny, výkonný management, akcionáři a ostatní nekonsolidované společnosti (menší než podstatný vliv). Transakce provedené během účetního období s ovládanými a přidruženými společnostmi jsou uvedeny ve zveřejňované individuální závěrce mateřské společnosti Czech Property Invetsments, a.s. Položky menší než 500 tis. Kč jsou z důvodu nevýznamnosti zahrnuty sumárně na řádku ostatní.

14.1 Transakce mezi spřízněnými stranami Pohledávky a závazky Pohledávky z titulu půjček Splatnost Včela, a.s. Celkem

31.12.2010

Úroková sazba 2,1 %, 3,5 %, 6 %


Splatno do 1 roku


127 349

76

176 596

127 349

76

176 596

Obchodní pohledávky 31.12.2007 Včela, a.s.

82

Celkem

82

K výše uvedeným pohledávkám netvořila skupina žádné opravné položky. Během roku 2007 nebyly odepsány žádné pohledávky vůči spřízněným stranám

80

Závazky z titulu půjček Splatnost

Úroková sazba

31.12.2010, 30.6.2011

2,1 %

Včela, a.s. Celkem


Splatno do 1 roku


3 790

94

3 696

3 790

94

3 696

Obchodní závazky 31.12.2007

31.12.2006

Včela, a.s.

7 443

11 233

Celkem

7 443

11 233

31.12.2007

31.12.2006

Včela, a.s.

216 291

11 158


698 831

Celkem

915 122

11 158

Ostatní závazky

Výnosy a náklady Tržby 2007

2006

Včela, a.s.

3 064

3 473

Celkem

3 064

3 473

2007

2006

Výnosové úroky Včela, a.s.

7 975

2 103

Celkem

7 975

2 103

Spotřeba materiálu a nákup služeb 2007

2006

Včela, a.s.

24 027

24 027

Celkem

24 027

24 027

2007

2006

Nákladové úroky Včela, a.s.

195

84

Celkem

195

84

Přijaté a poskytnuté záruky Skupina neposkytla ani nepřijala od spřízněných stran v roce 2007 žádné záruky.

81

14.2 Odměny poskytnuté členům představenstva, členům dozorčí rady a vedení společnosti Krátkodobé požitky Členové dozorčí rady a členové představenstva mateřské společnosti neobdrželi od skupiny v roce 2007 žádná peněžní ani nepeněžní plnění kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci společnosti, a která činila celkem za představenstvo 899 tis. Kč a celkem za dozorčí radu 369 tis. Kč. Vedení mateřské společnosti představují k 31. prosinci 2007 celkem 5 osob, z toho jsou 2 osoby zároveň členy představenstva. Vedení společnosti bylo v roce 2007 vyplaceno na mzdách celkem 2 495 tis. Kč. Ostatní požitky Žádné jiné požitky (tj. požitky po skončení pracovního poměru, požitky související s ukončením pracovního poměru, ostatní dlouhodobé požitky a platby akciemi) nebyly vedení společností poskytnuty. Členové představenstev, dozorčích rad, vedení společnosti a jím osoby blízké nevlastní žádné akcie mateřské společnosti ani s nimi nebyly uzavřeny žádné opční a podobné smlouvy, jejíchž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry.

15 Řízení rizika Skupina nemá žádné speciální metody řízení rizik ani žádné speciální druhy případného zajištění. Není zajištěna vůči cenovým, úvěrovým a likvidním rizikům a rizikům souvisejícím s tokem hotovosti. Skupina však nepředpokládá žádné výrazné změny v oblasti provozních výnosů a tudíž ani problémy v hotovostních tocích. Případné odchylky od plánovaných hotovostních toků jsou řešeny operativním řízením na úrovni vedení společnosti.

Finanční rizika Měnové riziko Měnové riziko představuje riziko snížení hodnoty pohledávek denominovaných v cizích měnách v důsledku znehodnocení směnných kurzů cizích měn nebo zvýšení hodnoty závazků v cizích měnách v důsledku zhodnocení směnných kurzů cizích měn. Skupina provádí většinu transakcí v českých a slovenských korunách a k rozvahovému dni neeviduje žádné významné pohledávky a závazky denominované v cizích měnách. Úvěrové riziko Úvěrové riziko reprezentuje riziko neschopnosti dlužníka dostát svým závazkům. Skupina vytváří 100% opravné položky ke všem pohledávkám, které jsou více než 360 dní po termínu splatnosti, a 50% opravné položky ke všem pohledávkám, které jsou po splatnosti 181 až 360 dní. V oblasti pohledávek z obchodních vztahů však ve skupině obtížně vymahatelné pohledávky vznikají v minimální míře. Všechny pohledávky skupiny jsou pravidelně prověřovány, v případě náznaků ohrožení jejich úhrady jsou důsledně vymáhány až po případné ukončení smluvní spolupráce. Úrokové riziko Úvěry a přijaté půjčky jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou. Úročení dluhopisů je sjednáno pohyblivou úrokovou sazbou. Nepředpokládají se však výrazné výkyvy ve vývoji úrokových sazeb.

82

Skupina nepředpokládá žádné výrazné změny v oblasti provozních výnosů a tudíž ani problémy v hotovostních tocích. Případné odchylky od plánovaných hotovostních toků jsou řešeny operativním řízením na úrovni vedení společnosti.

16 Významné následné události Společnost CPI pořídila do uzávěrky výroční zprávy následující majetkové účasti: - 100% akcií společnosti Orsay, a.s., - 100% akcií společnosti Kisumu, a.s., Společnost Conradian, a.s. se stala v lednu 2007 jediným akcionářem společnosti GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. S rozhodným dnem 1. února 2008 bylo započato rozdělení odštěpení sloučení společností Conradian, a.s. a GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s. Od 1. ledna 2008 byl započat proces, které povede ke změně akcionářské struktury Společnosti. Tato změna bude dokončena po splnění podmínek stanovených v příslušné smluvní dokumentaci. Významnou podmínkou je vytěsnění minoritních akcionářů Společnosti a za tímto účelem bylo představenstvo Společnosti požádáno o svolání valné hromady.

V Praze, 29. dubna 2008

Ing. Zdeněk Havelka předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.

83

12. Zpráva auditora o ověření účetní závěrky

84

85

13. Czech Property Investments, a.s. – účetní výkazy Rozvaha společnosti Czech Property Investments, a.s. sestavená k 31.12.2007 AKTIVA

v tis. Kč

poznámka

31.12.2007

31.12.2006

Nehmotná aktiva

R1

8 910

7 222


R1

21 411

25 066

14 995

20 740

6 416

4 326

Dlouhodobá aktiva

- vlastní - pronajaté formou finančního leasingu

R1

Poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek

R1

11 599

7 241


R2

263 166

325 870

- stavby (včetně přilehlých pozemků)

158 240

207 820

- pozemky

104 926

118 050

Investice do dceřiných a přidružených společností

R3

2 996 399

1 127 718

Dlouhodobé poskytnuté půjčky

R4

2 089 888

1 083 410


R5

2 116

49 113


R6

33 653

99 223

5 427 142

2 724 863

Krátkodobá aktiva Obchodní pohledávky

R7

176 385

102 439

Úroky z poskytnutých půjček

R4

87 402

16 572

643

2 862

Daňové pohledávky Ostatní krátkodobé pohledávky

R8

216 902

106 839

Krátkodobý finanční majetek

R9

147 648

0

Peníze a peněžní ekvivalenty

R10

25 139

126 161

2 576

2 639

656 695

357 512


Aktiva určená k prodeji Aktiva celkem

86

0

0

6 083 837

3 082 375

VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY

Poznámka

31.12.2007

v tis. Kč 31.12.2006

Základní kapitál

K

1 093 498

1 093 498

Fondy

K

12 181

12 181

Vlastní kapitál

- Kapitálové fondy - Rezervní fondy Nerozdělené zisky/ztráty

K

- Nerozdělené zisky/ztráty minulých období - Výsledek hospodaření běžného období

977

977

11 204

11 204

-209 375

-233 490

-233 490

-218 783

24 115

-14 707

896 304

872 189

896 304

872 189

2 908

1 818

Menšinový podíl Vlastní kapitál celkem Dlouhodobé závazky Závazky z leasingu

R1

Odložený daňový závazek

V11

11 954

0


R11

1 188 000

650 000

Přijaté půjčky

R12

1 105 545

289 123

Ostatní dlouhodobé závazky

R13

766 322

119 626

3 074 729

1 060 567

Krátkodobé závazky Obchodní závazky

R14

91 613

20 724

Závazky z leasingu

R1

1 953

1 151


R11

25 038

8 455

Bankovní úvěry

R15

498 359

264 752

11 621

7 993

1 479 662

841 135

3 315

2 743

1 243

2 666

2 112 804

1 149 619

Závazky celkem

5 187 533

2 210 186

Vlastní kapitál a závazky celkem

6 083 837

3 082 375

Dlužné daně Ostatní krátkodobé závazky

R16

Časové rozlišení Krátkodobé rezervy

R17

87

Výsledovka společnosti Czech Property Investments, a.s. sestavená za období od 1.1.2007 do 31.12.2007 Všechny částky, kromě zisku na akcii, jsou uvedeny v tisících CZK

Poznámka

31.12.2007

31.12.20006


V1

22 414

19 385

Ostatní tržby

V1

105 642

29 146

128 056

48 531

59 113

26 146

0

0

POKRAČUJÍCÍ ČINNOSTI


V2

Náklady na prodané zboží Mzdové a osobní náklady

V3

20 578

13 159

Odpisy

V4

4 211

1 976


R2

0

395

Snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv

V5

34 059

-2 779

Tvorba (rozpuštění) rezerv

R17

-1 423

2 666

R1, R2

25 291

-3 400

V6

6 662

-581

148 491

37 582

98 707

30 949

98 707

30 949

Ztráta (zisk) z prodeje dlouhodobého majetku Ostatní náklady

Výnosové úroky

V7

Nákladové úroky

V8

133 735

53 152

Kursové ztráty (zisky)

V9

-1 550

-5 619

Ostatní finanční náklady

V10

-97 518

18 188

34 667

65 721

43 605

-23 823

19 490

-9 116

24 115

-14 707

Zisk z pokračujících činností před zdaněním Daň z příjmu Čistý zisk z pokračujících činností

88

V11

Všechny částky, kromě zisku na akcii, jsou uvedeny v tisících CZK

Poznámka

31.12.2007

31.12.20006

24 115

-14 707

— základní

17,64

-10,76

— zředěný

17,64

-10,76

ČISTÝ ZISK ZA OBDOBÍ ZISK NA AKCII (EPS) kalkulovaný na 800 CZK jmenovité hodnoty kmenových akcií EPS

89

Výkaz o cash flow společnosti Czech Property Investments, a.s. sestavený za období od 1.1.2007 do 31.12.2007

v tis. Kč

31.12.2007

31.12.2006

43 605

-23 823

— odpisy

4 211

1 976

— tvorba (rozpuštění) rezerv

-1 423

2 666

0

-433

34 059

-2 779

0

395

— ztráta (zisk) z prodeje stálých aktiv

25 291

-3 400

— úrokové výnosy

-98 707

-30 949

— úrokové náklady

133 735

53 152

140 771

-3 195

5 817

-248 586

— zvýšení (snížení) stavu závazků

305 130

707 139

— zvýšení (snížení) stavu krátkodobého finančnáho majetku

-145 000

0

306 718

455 358

48

101

306 766

455 459

-1 370 685

-149 185

7 648

-71 930

-1 130 603

-570 615

24 726

31 268

-2 468 914

-760 462

Cash flow z provozní činnosti Zisk před zdaněním Úpravy o:

— ztráta (zisk) z kursových změn — snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv — ztráta (zisk) z přecenění investic do nemovitostí

Zisk před zdaněním po úpravě — snížení (zvýšení) stavu pohledávek

Peněžní prostředky z provozních operací Placené daně z příjmu Cash flow z provozní činnosti celkem Cash flow z investiční činnosti Nákup a prodej finančních investic Nákup a prodej pozemků, budov, zařízení Poskytnuté půjčky Přijaté úroky Cash flow z investiční činnosti celkem Cash flow z financování Emise (nákup) vlastních dluhopisů

538 000

-38 840

Dlouhodobé závazky a půjčky

1 589 628

460 101

-64 489

-43 998

-2 013

-2 025

2 061 126

375 238

Placené úroky Příjmy a výdaje na vrub vlastního kapitálu Platba závazku z leasingu Cash flow z financování celkem

90

v tis. Kč

31.12.2006

31.12.2005

Čistý úbytek peněz a peněžních ekvivalentů

-101 022

70 235

Stav peněz a peněžních ekvivalentů k začátku období

126 161

55 926

Přírůstek (úbytek) během období

-101 022

70 235

25 139

126 161

Stav peněz a peněžních ekvivalentů ke konci období

Výkaz o změnách vlastního kapitálu společnosti Czech Property Investments, a.s. sestavený za období od 1.1.2007 do 31.12.2007

v tis. Kč

Základní Kapitálové (zapsaný) a reservní kapitál fondy Poznámka Stav k 1. 1. 2006 - zveřejněný

Nerozdělené zisky/ztráty minulých let

Zisk minulého/ běžného období

Nerozdělené zisky/ ztráty

Kapitál celkem

K

K

K

K

K

K

1 093 498

12 181

-211 378

-7 411

-218 789

886 890

6

6

6

-211 378

-7 405

-218 783

886 896

-7 405

7 405

0

0

0

-14 707

-14 707

-14 707

Opravy minulých let Stav k 1.1.2006 - korigovaný

1 093 498

12 181

Převod zisku do dalších let Čistý zisk za období Stav k 31.12. 2006

1 093 498

12 181

-218 783

-14 707

-233 490

872 189

Stav k 1.1.2007

1 093 498

12 181

-218 783

-14 707

-233 490

872 189

-14 707

14 707

0

0

24 115

24 115

24 115

24 115

-209 375

896 304

Převod zisku do dalších let Čistý zisk za období Stav k 31.12. 2007

1 093 498

12 181

-233 490

91

92

14. Czech Property Investments, a.s. příloha k účetním výkazům 1 Stručná charakteristika společnosti

Společnost Czech Property Investments, a.s. (dále jen „Společnost CPI“ nebo „Společnost“) byla založena zakladatelskou listinou jako akciová společnost a vznikla zapsáním do obchodního rejstříku Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1115 dne 17. prosince 1991. Hlavním předmětem činnosti je správa nemovitostí, realitní a finanční činnost. Vlastníci společnosti Akcionáři společnosti k 31. prosinci 2007 jsou: • GANDOLF CONSULTANCY LIMITED, Larnakos 60, flat/office 301, Aglantzia, P.C. 2101, Nicosia, Cyprus 62,52 % • Včela, a.s, Praha 1, Václavské náměstí 1601/47 31,84 % 5,64 % • Ostatní akcionáři Sídlo společnosti Czech Property Investments, a.s. Václavské náměstí 1601/47 Praha 1 Identifikační číslo 427 16 161

Členové představenstva a dozorčí rady k 31. prosinci 2007

Členové představenstva Ing. Zdeněk Havelka Mgr. Josef Štolba Milan Trněný

Členové dozorčí rady Alain Joseph Charbit Ing. Vojtěch Karas Ing. Radan Kamenický

2 Prohlášení o shodě s IAS/IFRS Přiložená konsolidovaná účetní závěrka je sestavena v souladu s mezinárodními účetními standardy IAS (International Accounting Standards), IFRS (International Financial Reporting Standards), interpretacemi SIC (Standing Interpretation Commitee) a IFRIC (International Financial Reporting Interpretation Commitee), které jsou účinné k datu sestavení závěrky, tj. k 31. prosinci 2007.

3 Účetní období

Účetní závěrka společnosti je sestavena za účetní období počínající 1. lednem 2007 a končící 31. prosincem 2007. Účetní závěrka je sestavena na principu nepřetržitého trvání podniku.

93

4 Přehled významných účetních politik společnosti 4.1 Odhady

V řadě situací používá společnost kvalifikovaných účetních odhadů. Ačkoliv tyto odhady jsou stanovovány na základě nejlepších dostupných informací a s náležitou péčí, skutečnost se může nakonec od účetních odhadů odlišovat. Tyto odlišnosti nejsou podle IAS 8 chápány jako chyby v účetnictví a nejsou do výkazů promítány retrospektivně.

4.2 Funkční měna

Společnost působí především na českém trhu a většinu transakcí provádí v českých korunách. Funkční měnou společnosti je česká koruna (CZK). Účetní výkazy společnosti jsou sestaveny a prezentovány v českých korunách.

4.3 Cizí měny

Transakce realizované v cizích měnách jsou převedeny kurzem platným k datu realizace těchto transakcí. Peněžní položky jsou k datu závěrky převáděny na funkční měnu kurzem vyhlášeným Českou národní bankou. Veškeré vzniklé rozdíly jsou vykázány ve výsledovce.

4.4 Nehmotná aktiva

Nehmotná aktiva jsou evidována v pořizovací ceně snížené o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva. Odpisování aktiva začíná měsícem následujícím po měsíci zařazení do provozu.

4.5 Výzkum a vývoj – nehmotná aktiva vytvořená vlastní činností Společnost neprovádí žádný výzkum ani vývoj ve smyslu IAS 38.

4.6 Pozemky, budovy a zařízení Majetek ve vlastnictví společnosti Budovy a zařízení se oceňují pořizovací cenou sníženou o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. Odpisy jsou stanoveny lineárně na základě posouzení doby životnosti příslušného aktiva. Odpisování aktiva začíná měsícem následujícím po měsíci zařazení do provozu. Pozemky se oceňují pořizovací cenou sníženou o ztráty ze snížení hodnoty. Zvýšení hodnoty aktiva při technickém zhodnocení je zaúčtováno pouze v případě, že jsou splněny příslušné podmínky podle IAS 16 – Pozemky, budovy a zařízení; tj. je zřejmé, že toto zhodnocení přinese společnosti v budoucnosti zvýšený ekonomický prospěch oproti původnímu stavu. Běžná údržba a opravy jsou účtovány jako náklad běžného období. Společnost pravidelně provádí test na snížení hodnoty aktiv. Případné snížení hodnoty aktiva je vykázáno ve výsledovce jako ztráta ze snížení hodnoty. Majetek pořízený formou finančního leasingu Každá leasingová smlouva je předmětem posouzení, jedná-li se o finanční či operativní leasing. Pokud podstatná rizika a užitky z aktiva přecházejí na nájemce, je smlouva klasifikována jako finanční leasing. V opačném případě je považována za operativní leasing. Aktivum, které je předmětem finančního leasingu, je vykázáno v rozvaze proti závazku z leasingu a oceněno buď současnou hodnotou budoucích leasingových splátek, nebo reálnou hodnotou tohoto aktiva (podle toho, která z těchto dvou hodnot je

94

nižší), sníženou o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. K výpočtu úrokových nákladů se používá metoda efektivní úrokové míry. Náklady související s finančním leasingem, jako např. pojištění, jsou vykazovány jako provozní náklady běžného období. Aktiva, která jsou předmětem operativního leasingu, nejsou vykázána v rozvaze, a náklady na tento leasing jsou vykázány jako provozní náklady běžného období.

4.7 Investice do nemovitostí

Společnost rozlišuje následující dvě základní skupiny investic do nemovitostí: Stavby (včetně přilehlých pozemků) Jedná se převážně o provozní objekty a nákupní střediska na území hlavního města Prahy. Tyto objekty společnost dlouhodobě pronajímá Pozemky Jedná se hlavně o nezastavěné pozemky, které společnost drží ze spekulativních důvodů. Při oceňování investic do nemovitostí společnost aplikuje v souladu s IAS 40 – Investice do nemovitostí model reálné hodnoty. Investice do nemovitostí jsou k datu pořízení oceněny v pořizovací ceně a následně se přeceňují na reálnou hodnotu vždy k rozvahovému dni. Rozdíl z přecenění je vykázán ve výsledovce v tom období, ve kterém je rozpoznán. Vedení společnosti stanovilo reálné hodnoty investic do nemovitostí na základě dostupných informací tak, aby co nejlépe reflektovaly tržní podmínky k datu účetní závěrky. Při stanovení reálné hodnoty byly využity znalecké posudky, cenové mapy, nabídky od potenciálních kupců a ostatní relevantní zdroje.

4.8 Investice do dceřiných a přidružených společností

Majetkové účasti jsou oceněny v pořizovací ceně snížené o ztráty ze snížení hodnoty. Případné snížení hodnoty aktiva je vykázáno ve výsledovce jako ztráta ze snížení hodnoty aktiva.

4.9 Dlouhodobé poskytnuté půjčky

Dlouhodobé poskytnuté půjčky jsou vykázány v souladu s IAS 39 – Finanční instrumenty: rozpoznání a ocenění metodou efektivní úrokové míry.

4.10 Dlouhodobé pohledávky

Dlouhodobé pohledávky představují pohledávky, které jsou splatné déle než jeden rok od rozvahového dne. Tyto pohledávky jsou vykázány v současné hodnotě.

4.11 Krátkodobé pohledávky

Krátkodobé pohledávky představují především pohledávky z obchodních vztahů. Tyto pohledávky jsou vykázány v nominální hodnotě. V případě, kdy existuje indikace na snížení hodnoty pohledávky, společnost sníží hodnotu pohledávky na její zpětně získatelnou hodnotu (tj. vyšší částku z hodnoty získatelné prodejem pohledávky a odhadované výtěžnosti). Výtěžnost pohledávek po době splatnosti společnost na základě minulých zkušeností odhaduje následovně: Pohledávky 6 a více měsíců po datu splatnosti 50% Tato metoda je uplatňována pokud nejsou jiné informace o hodnotě pohledávky. NejisPohledávky 12 a více měsíců po datu splatnosti 0% té pohledávky, které jsou předmětem soudPohledávky za dlužníky v konkurzu nebo likvidaci 0% ních sporů, nejsou vykázány v rozvaze, jsou Pohledávky, které jsou předmětem soudních sporů 0% pouze zveřejněny jako podmíněná aktiva.

95

4.12 Krátkodobé finanční investice a peněžní ekvivalenty

Peněžní ekvivalenty představují krátkodobé investice, které jsou rychle přeměnitelné v peníze a nejsou zatíženy významným rizikem snížení hodnoty. Jsou vykazovány v tržní hodnotě a přeceňovány výsledkově.

4.13 Úroky z půjček a dluhopisů

Veškeré úroky jsou účtovány do nákladů podle ustanovení IAS 23.

4.14 Test na snížení hodnoty aktiv

Společnost pravidelně k rozvahovému dni testuje, zda existují faktory indikující snížení hodnoty aktiv. Kdykoliv se taková situace vyskytne, společnost porovnává účetní hodnotu aktiva se zpětně získatelnou částkou, která se stanoví jako vyšší částka z reálného hodnoty snížené o náklady spojené s prodejem a hodnoty z užití. Hodnota z užití je stanovena na základě kvalifikované projekce budoucích cash flow, které testované aktivum generuje. Projekce budoucích cash flow je stanovena na základě odhadu vedení společnosti. Pro účely stanovení hodnoty z užití vedení společnosti odhadne budoucí cash flow vyplývající z aktiva a diskontuje je na současnou hodnotu. Pokud aktivum netvoří cash flow samostatně, je hodnota z užití stanovena pro celou penězotvornou jednotku. V případě, kdy dříve vykázané snížení hodnoty aktiva pomine, společnost cenu aktiva navýší, avšak nanejvýš do výše účetní hodnoty, která by byla vykázána, kdyby ke snížení hodnoty aktiva nedošlo.

4.15 Rezervy

Rezerva se vykazuje v rozvaze v okamžiku, kdy má společnost smluvní či mimosmluvní závazek, který vznikl jako důsledek události v minulosti a jehož vypořádání bude pravděpodobně znamenat odliv zdrojů přinášejících prospěch společnosti a tento závazek je spolehlivě určitelný. Pokud je dopad časové hodnoty peněz významný, odhadované budoucí peněžní toky se diskontují sazbou, která odráží současné tržní posouzení časové hodnoty peněz a specifická rizika daného závazku.

4.16 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky

Podmíněná aktiva/závazky představují možná aktiva/závazky, které vyplývají z minulých událostí, ale pravděpodobně nebudou znamenat zvýšení/snížení ekonomického prospěchu pro společnost. Proto nejsou vykázány rozvaze, jsou pouze zveřejněny v rámci přílohy k účetní závěrce.

4.17 Další finanční operace

Žádné další finanční transakce, které jsou předmětem úpravy IAS 32 – Finanční instrumenty: zveřejnění a vykázání a IAS 39 – Finanční instrumenty: rozpoznání a ocenění (derivátové obchody, hedging, apod.), společnost nerealizovala.

4.18 Tržby z běžné obchodní činnosti

Tržby z prodaných služeb jsou vykázány v okamžiku, kdy je služba provedena a dodána.

4.19 Úroky

O úrokových nákladech a výnosech se účtuje metodou efektivní úrokové míry.

4.20 Náklady na reklamu

Veškeré náklady na reklamu jsou vykázány jako náklady běžného období.

96

4.21 Daně z příjmu

Daň z příjmů za dané období se skládá ze splatné daně a ze změny stavu v odložené dani. Splatná daň zahrnuje odhad daně vypočtený z daňového základu s použitím daňové sazby platné běžném roce a veškeré doměrky a vratky za minulá období. Odložená daň vychází z dočasných rozdílů mezi účetní a daňovou hodnotou aktiv a pasiv s použitím daňové sazby, u které se očekává, že bude platná v době, kdy mají být tyto rozdíly uplatněny. Odložená daň se účtuje do výsledovky nebo proti vlastnímu kapitálu podle toho, ovlivňuje-li transakce, která má za důsledek vznik/zánik přechodného rozdílu, výsledovku nebo vlastní kapitál. O odložené daňové pohledávce se účtuje pouze tehdy, je-li pravděpodobné, že bude v následujících účetních obdobích uplatněna. Odložená daň není vykázána v případě, je-li vznik přechodného rozdílu důsledkem prvotního vykázání položky ve smyslu IAS 12.22(c).

4.22 Vykazování podle segmentů

Společnost působí především na českém trhu, jediným geografickým segmentem je Česká republika. Vzhledem k homogennímu charakteru podnikání není společnost členěna na oborové segmenty, protože nemá žádný produkt nebo službu, která by byla předmětem odlišných risik.

4.23 Zisk na akcii

Základní zisk na akcii je kalkulován jako podíl čistého zisku za období a průměrného počtu kmenových akcií v oběhu. Společnost nemá žádné prioritní akcie ani potenciální kmenové akcie. Základní zisk na akcii je tedy roven zředěnému zisku na akcii.

4.24 Ukončené operace, Aktiva určená k prodeji

Ukončené operace a aktiva určená k prodeji vykazuje společnost v souladu s IFRS 5. Ztráta (zisk) z ukončených operací je vykázán na samostatném řádku ve výsledovce.

4.25 Inflační měny

Společnost nevykazuje žádné transakce ve vysoce inflačních měnách, proto nebyl aplikován IAS 29 – Vykazování v hyperinflačních ekonomikách.

4.26 Podnikové penze

Není aplikován IAS 26 – Penzijní plány, protože ve společnosti se tento institut nevyskytuje.

4.27 Vládní podpora

Společnost neobdržela žádnou státní podporu, vládní granty, žádné dotace nebo zvýhodněné půjčky.

97

5 Doplňující informace k rozvaze R1 – Nehmotná aktiva, Pozemky, budovy a zařízení, Poskytnuté zálohy na dlouhodobý majetek Nehmotná aktiva

Zařízení - vlastní

Zařízení – finanční leasing

Nedokon. dl. hmotný majetek

Poskytnuté zálohy na dl. hm. majetek

Celkem

Pořizovací cena Zůstatek k 1.1.2007

8 142

11 144

5 610

33 487

13 377

71 760

Přírůstky

2 792

1 439

3 905

--

4 358

12 494

Úbytky

-393

-5 147

--

-4 571

--

-10 111

10 541

7 436

9 515

28 916

17 735

74 143


920

5 316

1 284

18 575

6 136

32 231

Odpisy

1 104

1 291

1 815

--

--

4 210

--

--

--

--

--

--

Oprávky k úbytkům

-393

-3 825

--

--

--

-4 218


1 631

2 782

3 099

18 575

6 136

32 223


7 222

5 828

4 326

14 912

7 241

39 529


8 910

4 654

6 416

10 341

11 599

41 920

Zůstatek k 31.12.2007 Oprávky

Snížení/zrušení snížení hodnoty aktiva

Položka zařízení – finanční leasing zahrnuje automobily pronajaté formou finančního leasingu. V následující tabulce jsou obsaženy souhrnné informace o závazcích z finančního leasingu: Splátky do 1 roku



Splátky

2 260

3 101

111

Úrok

-307

-301

-3

Čistá současná hodnota budoucích leasingových splátek

1 953

2 800

108

V roce 2007 realizovala společnost zisk z prodeje dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku ve výši 35 tis. Kč.

98

R2 – Investice do nemovitostí

Účetní hodnota k 1.1.2007 Přírůstky

Stavby (včetně přilehlých pozemků)

Pozemky

Celkem

207 820

118 050

325 870

--

13 300

13 030

Úbytky – prodej

-54 174

-1 807

-55 981

Úbytky – vklad

--

-19 753

-19 753

4 594

-4 594

--

--

--

--

158 240

104 926

263 166

Stavby (včetně přilehlých pozemků)

Pozemky

Celkem

279 839

136 402

416 241

395

77 402

77 797

Úbytky - prodej

-6 120

-8 494

-14 614

Úbytky - vklad

-65 899

-87 260

-153 159

Převod mezi položkami Přecenění (+zisk, - ztráta) Účetní hodnota k 31.12.2007

Účetní hodnota k 1.1.2006 Přírůstky

Přecenění (+zisk, - ztráta) Účetní hodnota k 31.12.2006

-395

--

-395

207 820

118 050

325 870

Vedení společnosti stanovilo reálné hodnoty investic do nemovitostí na základě dostupných informací tak, aby co nejlépe reflektovaly tržní podmínky k datu účetní závěrky. Při stanovení reálné hodnoty byly využity znalecké posudky, cenové mapy a ostatní relevantní zdroje. U provozních objektů bylo ocenění stanoveno na základě současné hodnoty očekávaných čistých peněžních toků za použití diskontní sazby 6-7% p.a. Pozemky byly oceněny na základě cenových map pozemků v dané lokalitě a cen dosahovaných v prodejních transakcích s podobnými aktivy v dané lokalitě. Během účetního období vložila Czech Property Investments, a.s. pozemky do dceřiných společností Carpenter Invest (pozemky v hodnotě 14 520 tis. Kč) a CPI City center ÚL (pozemky v hodnotě 5 233 tis. Kč). Ve sledovaném období realizovala společnost ztrátu z prodeje investic do nemovitostí ve výši 25 326 tis. Kč. Náklady na opravy činily v roce 2007 799 tis. Kč. R3 – Investice do dceřiných a přidružených společností Společnost vykazuje k 31. prosinci 2007 v rámci investic do dceřiných a přidružených společností celkem 33 majetkových účastí v dceřiných a 2 majetkové účasti v přidružených společnostech. Hlavním předmětem činnosti dceřiných a přidružených společností je pronájem nemovitostí a developerská činnost.

99

Přehled majetkových účastí k 31. prosinci 2007 Název společnosti


381 361


88 558

CPI – Zbraslav, a.s.

Snížení hodnoty aktiva

Účetní hodnota

Podíl v %

Vlastní kapitál spol.

Podíl na vlastním kapitálu

381 361

100

81 950

81 950

84 638

100

84 638

84 638

71 904

71 904

100

100 890

100 890


38 771

38 771

100

48 315

48 315

VM Property Development, a. s. (dříve CPI Group, a.s.)

2 000

2 000

100

2 736

2 736


9 000

9 000

100

110 918

110 918


6 000

6 000

100

271 045

271 045

CPI - Horoměřice, a. s.

2 000

2 000

100

20 742

20 742

U svatého Michala, a. s.

2 000

2 000

100

155 949

155 949

Krč Property Development, a.s.

1 000

--

100

66

66

100

100

14 857

14 857

--

100

-1 980

-1 980

Sonax (CZ), s.r.o.

100

Pořizovací cena

-3 920

-1 000

100

CPI Pardubice, a.s.

2 000

CPI Facility, a.s.

2 000

2 000

100

2 426

2 426

RealCore, s.r.o.

5 267

5 267

100

15 199

15 199


2 000

2 000

100

42 788

42 788


30 000

30 000

100

-273 993

-273 993


5 214

5 214

100

42 113

42 113


2 000

-173

1 827

100

1 827

1 827


2 000

-297

1 703

100

1 703

1 703


5 233

5 233

100

13 927

13 927

170 719

100

170 719

170 719

50 000

100

-410

-410

CPI Reality, a.s.

170 894


50 000

-2 000

-175

Název společnosti

Pořizovací cena

Snížení hodnoty aktiva

Účetní hodnota

Podíl v %

Vlastní kapitál spol.


MUXUM, a.s.

108 326

108 326

100

184 391

184 391


36 572

36 572

100

123 746

123 746

Balvinder, a.s.

2 000

644

100

644

644

Conradian, a.s.

110 000

110 000

100

-975

-975


324 632

324 632

100

564 183

563 988

Družstvo Land

933 551

933 551

99

1 330 534

1 322 400

SPOBYT, a.s.

160 006

160 006

96

1 420 784

1 368 574

1 508

1 508

80

1 703 781

1 363 025

113 228

80

141 535

113 228

BPT Prague, a.s.

-1 356

CPI – Bor , a.s. (dříve I.Z.B., a.s.)

152 649


324 820

324 820

76

475 356

360 848

2 000

2 000

67

574 933

383 289

276

50

552

276

9 099

26

155 460

39 736

2 996 399

--

--

--

CPI – Real Estate, a.s. (dříve CPI – Hotels, a.s.) Družstvo Reality KONZUM, spotřební družstvo Celkem

500

-39 421

-224

9 099 3 044 965

-48 566

101

Přehled majetkových účastí k 31. prosinci 2006 Název společnosti

Pořizovací Snížení hodnoty cena aktiva

Účetní hodnota

Podíl v % Vlastní kapitál spol.



381 361

381 361

100

81 419

81 419


74 038

74 038

100

114 520

114 520


71 904

71 904

100

81 766

81 766


38 771

-6 303

32 468

100

32 468

32 468

CPI Group, a. s.

2 000

-96

1 904

100

1 904

1 904


9 000

9 000

100

102 994

102 994


6 000

6 000

100

244 831

244 831

CPI – Hotels, a.s.

2 000

2 000

100

196 706

196 706

CPI Horoměřice, a. s.

2 000

2 000

100

278

278

U svatého Michala, a. s.

2 000

2 000

100

158 873

158 873

Krč Property Development, a.s.

1 000

Sonax (CZ) s.r.o.

-1 000

100

--

100

-28 326

-28 326

100

100

14 101

14 101

CPI Pardubice, a.s.

2 000

-918

1 082

100

1 082

1 082

CPI Facility, a.s.

2 000

-47

1 953

100

1 953

1 953

RealCore s.r.o.

4 938

4 938

95

6 285

5 948


2 000

1 907

100

1 907

1 907


30 000

30 000

100

-212 228

-212 228

SPOBYT, a.s.

160 006

160 006

96

648 430

624 633

I.Z.B., a.s.

105 555

100 365

60

167 275

100 365

MUXUM, a.s.

90 000

90 000

51

181 206

92 415

-93

-5 190

CPI Harvey, a.s.

1 000

-376

624

50

1 247

624

Družstvo Reality

500

-89

411

50

821

411

50 004

50 004

36

234 525

84 734

500

500

25

1 274 955

318 739

Ohrada Development, a.s.

10 386

10 386

25

43 974

10 994

Družstvo Land

92 767

92 767

25

556 884

139 221

1 127 718

--

--

--

KONZUM spotřební družstvo BPT Prague, a.s.

Celkem

1 141 830

-14 112

Během účetního období společnost rozpustila opravné položky k majetkovým účastem ve výši 6 915 tis. Kč, Naopak nově byly vytvořeny opravné položky ve výši 41 369 tis. Kč. Celková změna opravných položek ve výši 34 454 tis. Kč je vykázána ve výsledovce na řádku snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv.

102

Společnost netvořila opravné položky k majetkové účasti v Prague Development Holding, a.s., protože tato společnost vlastní finanční investice, jejichž hodnota výrazně převyšuje pořizovací cenu majetkové účasti. Společnost dále neúčtovala snížení hodnoty aktiva k majetkové účasti ve společnosti Best Properties South, a.s., i když vykazuje záporný vlastní kapitál. Best Properties South, a.s. realizuje výstavbu obchodního centra a kongresového hotelu s plánovaným dokončením na počátku roku 2008. Z již uzavřených smluv o budoucích nájemních smlouvách vyplývá, že výnosy z pronájmů pokryjí vykázané ztráty. Společnost v roce 2007 neúčtovala o snížení hodnoty aktiva k majetkové účasti ve společnosti Ústí nad Labem Property, a.s., neboť tato společnost je akcionářem ve společnosti SPOBYT, a.s. a v Družstvu Land a tyto subjekty vykazují růst hodnoty vlastního kapitálu v čase. Dále Společnost CPI neúčtovala o snížení hodnoty aktiva k matkové účasti ve společnosti Conradian, a.s. Tato společnost je k 31. prosinci 2007 62,09% akcionářem ve společnosti GRANDHOTEL ZLATÝ LEV, a.s., která vlastní 4* hotel v Liberci. V roce 2008 proběhne fúze těchto společností a zároveň rekonstrukce budovy hotelu, která povede k rozšíření jeho kapacity. Tyto kroky povedou ke zhodnocení celé investice do společnosti Conradian, a.s.

103

V roce 2007 společnost nově pořídila následující majetkové účasti: RealCore, s.r.o.

BPT Prague, a.s.

Společnost CPI odkoupila zbývající obchodní podíl za 330 tis. Kč a získala tak stoprocentní obchodní podíl na dceřiné společnosti RealCore, s.r.o. Majetková účast se tak zvýšila z 4 938 tis. Kč na 5 267 tis. Kč.

Společnost CPI pořídila v roce 2007 55% akcií společnosti BPT Prague, a.s., čímž zvýšila svůj vlastnický podíl na 80%. Celková pořizovací cena majetkové účasti převedená na současnou hodnotu činí 1 508 tis. Kč.

MUXUM, a.s.


Společnost CPI odkoupila zbývajících 49% akcií a získala tak stoprocentní vlastnický podíl na dceřiné společnosti MUXUM, a.s. Celková pořizovací cena majetkové účasti převedená na současnou hodnotu se tak zvýšila z 90 000 tis. Kč na 108 326 tis. Kč. CPI – Bor, a.s. Společnost CPI nabyla v roce 2007 dalších 20% akcií společnosti CPI – Bor, a.s. (dříve I.Z.B., a.s.). Pořizovací hodnota majetkové účasti se tak zvýšila ze 105 555 tis. Kč na 152 649 tis. Kč.

Společnost CPI pořídla v roce 2007 3 375 kusů akcií společnosti CPI – Statenice, a.s. se jmenovitou hodnotou 100 tis. Kč za kus za 324 000 tis. Kč a získala tak 75% vlastnický podíl. Dále Společnost CPI v roce 2007 pořídila 0,91% akcií společnosti CPI – Statenice za 820 tis. Kč.

Balvinder, a.s.

Společnost CPI nabyla 20 kusů akcií ve jmenovité hodnotě 100 tis. Kč za kus za 2 000 tis. Kč a získala tak 100% vlastnický podíl. Conradian, a.s.

Společnost CPI nabyla 20 kusů akcií ve jmenovité hodnotě 100 tis. Kč za kus za 110 000 tis. Kč a získala tak 100% vlastnický podíl v této dceřiné společnosti. Ohrada Development, s.r.o.

V roce 2007 Společnost CPI nabyla zbývající obchodní podíl ve společnosti Ohrada Development, s.r.o. za 23 186 tis. Kč. Majetková účast se tak zvýšila z 10 386 tis. Kč na 36 572 tis. Kč.

104


Společnost CPI nabyla postupně celkem 5 798 kusů akcií ve jmenovité hodnotě 100 tis. Kč za kus za 205 000 tis. Kč a získala tak 99,97% v dceřiné společnosti CPI Klíčov, a.s. Celková pořizovací cena převedená na současnou hodnotu činí 324 632 tis. Kč. Český Těšín Property Development, a.s.

V roce 2007 Společnost CPI pořídila 100% akcií společnosti Český Těšín Property Development, a.s. ve jmenovité hodnotě 100 tis. Kč za kus za pořizovací cenu převedenou na současnou hodnotu ve výši 5 214 tis. Kč. Družstvo Land

Společnost CPI v roce 2007 pořídila další podíl v Družstvo Land v hodnotě 840 782 tis. Kč. V roce 2007 byly dále změněny stanovy družstva, čímž došlo k nárůstu podílu na 99,39%. Celková pořizovací cena k 31. prosinci 2007 činí 933 551 tis. Kč.

V roce 2007 Czech Property Investments, a.s. nově založila společnosti FL Property Development, a.s. a Strakonice Property Development, a.s. Všechny tyto společnosti byly založeny peněžitým vkladem ve výši 2 000 tis. Kč. Dále společnost založila v roce 2007 100% dceřinou společnosti CPI City Center ÚL, a to formou nepeněžitého vkladu. Celková hodnota majetkového podílu činí 5 233 tis. Kč. Formou nepeněžitého vkladu do základního kapitálu také založila společnost CPI Reality, a.s. Hodnota této majetkové účasti činí k 31. prosinci 2007 170 719 tis. Kč (po snížení hodnoty aktiva). Formou nepeněžitého vkladu byl dále navýšen základní kapitál v dceřiné společnosti Carpenter Invest, a.s. V roce 2007 Czech Property Investments, a.s. prodala celou majetkovou účast ve společnosti CPI Harvey, a.s.. Snížení podílu na hlasovacích právech KONZUM spotřební družstvo ze 36% na 26% je důsledkem změny poměru členských vkladů a další majetkové účasti, se kterou nejsou spojena hlasovací práva. Snížení podílu ve společnosti CPI Real Estate, a.s. (dříve CPI – Hotels, a.s.) z 100% na 66,67% došlo v důsledku zvýšení základního kapitálu novým akcionářem společnosti CPI Real Estate, a.s. Veškeré akcie Carpenter Invest, a.s., Český Těšín Property Development, a.s., CPI Horoměřice, a.s. a Best Properties South, a.s. jsou uloženy v České spořitelně, v jejíž prospěch jsou zastaveny (zajištění úvěrů, které banka poskytla zmíněným společnostem). Veškeré akcie společnosti CPI Real Estate, a.s. (dříve CPI – Hotels, a.s.) jsou uloženy v Unicredit bank (dříve Živnostenská banka), v jejíž prospěch jsou zastaveny (zajištění úvěrů, které banka poskytla zmíněné společnosti). Veškeré akcie BPT Prague, a.s., SPOBYT, a.s., Byty Česká Lípa, a.s. BYTY TŘINEC, a.s., U Svatého Michala a.s., BPT Development, a.s. a Březiněves, a.s. jsou uloženy u Raiffeisenbank, v jejíž prospěch jsou zastaveny (zajištění úvěru, který banka poskytla zmíněným společnostem). Veškeré akcie společností Nymburk Property Development, a.s., Třinec Property Development, a.s., Komárno Property Development, a.s., Liptovský Mikuláš Property Development, a.s., Michalovce Property Development, a.s. Považská Bystrica Property Development, a.s., Prievidza Property Development, a.s., Ružomberok Property Development, a.s. a Zvolen Property Development, a.s. byly zastaveny ve prospěch společnosti Hypo Real Estate Bank International AG (zajištění úvěru, které banka poskytla těmto uvedeným společnostem). Akcie společnosti MUXUM, a.s. jsou uloženy u Volksbank CZ, a.s., v jejíž prospěch jsou zastaveny (zajištění úvěru, který banka poskytla této společnosti).

105

R4 – Dlouhodobé poskytnuté půjčky Jistina k 31.12.2007

Snížení hodnoty k 31.12.2007

Neuhrazené úroky k 31.12.2007

Jistina k 31.12.2006

Snížení hodnoty k 31.12.2006


Společnosti - rozhodující vliv

1 298 396

--

45 689

343 925

--

7 053

Společnosti - podstatný vliv

126 074

--

64

179 972

--

912

Ostatní společnosti

665 418

--

31 919

559 513

--

8 607

2 089 888

--

77 672

1 083 410

--

16 572

Celkem

Podrobné informace o dlouhodobých půjčkách poskytnutých společnostem pod rozhodujícím a podstatným vlivem jsou uvedeny v kapitole Transakce mezi spřízněnými stranami. R5 – Ostatní dlouhodobá aktiva 31.12.2007

31.12.2006

--

47 095

Ostatní

2 116

2 018

Celkem

2 116

49 113

Pořízení finančních investic – CPI – Bor, a.s.

R6 – Dlouhodobé pohledávky Dlouhodobé pohledávky zahrnují především pohledávky z titulu postoupení pohledávek a činí k 31. prosinci 2007 33 653 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 99 223 tis. Kč). R7 – Krátkodobé obchodní pohledávky Nominální hodnota k 31.12.2007

Pohledávky z pronájmu

Snížení hodnoty aktiva k 31.12.2007

Nominální hodnota k 31.12.2007

Snížení hodnoty aktiva k 31.12.2006

3 544

-3 081

463

18 071

Ostatní obchodní pohledávky

184 624

-8 702

175 922

84 368

Celkem

188 168

-11 783

176 385

102 439

V roce 2007 vytvořila společnost opravné položky k obchodní pohledávkám ve výši 120 tis. Kč. Tvorba těchto opravných položek je vykázána ve výsledovce na řádku snížení (zrušení snížení) hodnoty aktiv. R8 – Ostatní krátkodobé pohledávky V rámci ostatních krátkodobých pohledávek vykazuje společnost krátkodobé poskytnuté půjčky, úroky z těchto půjček, poskytnuté zálohy, dohadné položky aktivní, pohledávky z prodeje cenných papírů a pod. K 31. prosinci 2007 činí tyto pohledávky 226 632 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 106 839 tis. Kč).

106

R9 – Krátkodobý finanční majetek V rámci krátkodobého finančního majetku vykazuje společnost nakoupené dluhopisy emitované společností Velvana, a.s. v celkové hodnotě 147 648 tis. Kč. R10 – Peníze a peněžní ekvivalenty 31.12.2007

31.12.2006

Cenné papíry k obchodování

11 396

83 863

Bankovní účty

2 979

15 607

Peníze

10 764

26 691

Celkem

25 139

126 161

R11 – Dlouhodobé a krátkodobé závazky z emitovaných dluhopisů Dne 22. března 2005 emitovala společnost dluhopisy s pohyblivým úrokovým výnosem (šestiměsíční PRIBOR plus 2% p.a., úrokový výnos je splatný pololetně zpětně k 22. březnu a 22. září). Dluhopisy byly vydány ve výši 650 000 tis. Kč, jsou splatné 22. února 2012 a jsou emitované v zaknihované podobě (registrované ve Středisku cenných papírů, název CPI var/12, ISIN:CZ0003501447) ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota každého dluhopisu je 10 tis. Kč, emisní kurz všech dluhopisů vydaných k datu emise činí 100% jejich jmenovité hodnoty. V roce 2005 byly vydáno všech 65 000 kusů dluhopisů. 20 100 ks upsala společnost PRVÁ PENZIJNÁ správ. spol. a 44 900 ks upsala společnost WELPROMA, a.s. Dne 8. února 2007 emitovala mateřská společnost dluhopisy s pohyblivým úrokovým výnosem (šestiměsíční PRIBOR plus 3,5% p.a., úrokový výnos je splatný pololetní zpětně k 8. únoru a 8. Srpnu). Jmenovitá hodnota emise činí 2 500 000 tis. Kč, přičemž lhůta pro upisování dluhopisů je 18 měsíců po datu emise. Dluhopisy jsou splatné k 8. srpnu 2021 a jsou emitované v listinné podobě (název CPI2021, ISIN: CZ0003501496) ve formě na doručitele. Jmenovitá hodnota každého dluhopisu je 2 000 tis. Kč, emisní kurz všech dluhopisů vydaných k datu emise činí 100% jejich jmenovité hodnoty. K 31. prosinci 2007 bylo upsáno a emitováno celkem 269 kusů dluhopisů.

Emitované dluhopisy – dlouhodobé závazky Emitované dluhopisy – splatné do 1 roku Emitované dluhopisy – kr. závazky – neuhrazené úroky Celkem závazky z emitovaných dluhopisů

31.12.2007

31.12.2006

1 188 000

650 000

--

--

25 038

8 455

1 213 038

658 455

107

R12 – Dlouhodobé přijaté půjčky Jistina k 31.12.2007


Jistina k 31.12.2006


Spol. pod rozhodujícím vlivem

492 563

15 318

220 746

4 162

Spol. pod podstatným vlivem

--

--

45 470

256

Ostatní spol. Celkem

612 982

7 759

22 907

323

1 105 545

23 077

289 123

4 741

Neuhrazené úroky z těchto půjček ve výši 23 077 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 4 741 tis. Kč) jsou vykázány v rámci ostatních krátkodobých závazků. Podrobné informace o dlouhodobých půjčkách přijatých od společností pod rozhodujícím a podstatným vlivem jsou uvedeny v kapitole Transakce mezi spřízněnými stranami. R13 – Ostatní dlouhodobé závazky Ostatní dlouhodobé závazky představují především závazky z titulu nákupu akcií. Tyto závazky činí k 31. prosinci 2007 766 322 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 119 626 tis. Kč). 31.12.2007

31.12.2006

Závazky z nákupu akcií CPI – Land Development, a.s.

594 806

--

Závazky z nákupu akcií CPI – Klíčov, a.s.

122 765

--

--

71 000

Ostatní

48 751

48 626

Celkem

766 322

119 626

Převzetí peněžního závazku CPI – Pardubice, a.s.

R14 – Krátkodobé obchodní závazky Krátkodobé obchodní závazky zahrnují běžné závazky vůči dodavatelům za dodávky zboží a služeb. K 31. prosinci 2007 vykazuje společnost krátkodobé obchodní závazky ve výši 91 613 tis. Kč (k 31. prosinci 2006 – 20 724 tis. Kč). R15 – Krátkodobé bankovní úvěry

Kontokorentní úvěry – J&T Banka Krátkodobá část dlouhodobých bankovních úvěrů Celkem

31.12.2007

31.12.2006

498 359

264 752

--

--

498 359

264 752

R16 – Ostatní krátkodobé závazky Ostatní krátkodobé závazky zahrnují krátkodobé závazky z titulu nákupu akcií a nemovitostí, závazky z postoupených pohledávek, krátkodobé přijaté zálohy, krátkodobé přijaté půjčky, úroky z přijatých půjček, závazky vůči zaměstnancům apod.

108

31.12.2007

31.12.2006

Závazky z postoupených pohledávek

555 701

465 114

Závazky z nákupu majetkových účastí

484 841

210 028

Závazky z nesplacených vkladů do obch. společností

170 974

--

Přijaté zálohy od odběratelů

144 061

83 275

--

70 000

23 077

4 741

Emitované směnky Úroky z přijatých dl. půjček Jiné závazky Celkem

101 008

7 977

1 479 662

841 135

R17 – Krátkodobé rezervy Rezerva na daň z převodu nemovitostí

Celkem

Stav k 1.1.2007

2 666

2 666

Tvorba rezerv

1 172

1 172

Zúčtování rezerv

2 595

2 595

Stav k 31.12.2007

1 243

1 243

109

6 Doplňující informace k výsledovce V1 – Tržby 2007

2006

tis. Kč

%

tis. Kč

%

21 662

16,92

18 472

38,06

752

0,59

913

1,88

Ostatní tržby

105 642

82,49

29 146

60,06

Celkem

128 056

100,00

48 531

100,00

Tržby z pronájmu staveb Tržby z pronájmu pozemků

V2 – Spotřeba materiálu a nákup služeb 2007 Spotřeba materiálu a energie

2006

2 819

1 943

Nákup služeb

54 974

23 053

Náklady na opravu

1 320

1 150

Celkem

59 113

26 146

2007

2006

Mzdové náklady

15 147

10 004

Sociální a zdravotní pojištění

4 995

3 107

V3 – Osobní náklady

Ostatní sociální náklady Celkem

436

48

20 578

13 159

2007

2006

1 104

108

Průměrný počet zaměstnanců v roce 2007: 45. V4 – Odpisy

Odpisy dlouhodobého nehmotného majetku

110

Odpisy dlouhodobého hmotného majetku

3 107

1 868

Celkem

4 211

1 976

V5– Snížení (zrušení snížení hodnoty) aktiv 2007

2006

34 454

-3 094

Snížení (zrušení snížení) hodnoty dl. poskytnutých půjček

--

-1 285

Snížení (zrušení snížení) hodnoty krátk. obchodních pohledávek

120

1 600

Snížení (zrušení snížení) hodnoty ostatních pohledávek

-515

--

--

--

34 059

-2 779

Snížení (zrušení snížení) hodnoty majetkových účastí

Snížení (zrušení snížení) hodnoty ostatních aktiv Celkem

V6 – Ostatní provozní náklady (výnosy) V rámci této položky jsou vykázány daňové náklady (silniční daň, neuplatněná daň z přidané hodnoty apod.), pojistné, ostatní provozní výnosy apod. V roce 2007 činily tyto náklady (výnosy) 6 662 tis. Kč (2006 –581 tis. Kč). V7 – Výnosové úroky Úroky z poskytnutých půjček a úvěrů

2007

2006

91 259

26 213

Úrok z dlouhodobých pohledávek

2 801

221

Úroky z nakoupených dluhopisů

3 059

4 489

Ostatní úroky

1 588

26

98 707

30 949

2007

2006

Úroky z emitovaných dluhopisů

49 921

27 997

Úroky z přijatých bankovních úvěrů a půjček

50 797

19 460

Úroky z dlouhodobých závazků

32 738

3 527

279

186

Ostatní

--

1 982

Celkem

133 735

53 152

Celkem

V8 – Nákladové úroky

Úroky ze závazků z finančního leasingu

V9 – Kurzové ztráty (zisky) V roce 2007 vykázala společnost realizované a nerealizované kurzové zisky v celkové výši 1 550 tis. Kč (2006 – 5 619 tis. Kč). V10 – Ostatní finanční náklady (výnosy) Ostatní finanční výnosy společnosti činily v roce 2007 97 518 tis. Kč (2006 – 18 188 tis. Kč). Tyto výnosy tvoří především zisk z prodeje krátkodobého finančního majetku.

111

V11 – Daně z příjmu 2007

2006

Splatná daň z příjmu

7 536

141


11 954

-9 257

19 490

-9 116

Celkem Splatná daň z příjmu

V následující tabulce je provedeno odsouhlasení efektivní daňové sazby za rok 2007 a 2006: 2007

2006

Zisk před zdaněním

43 605

-23 823

Daň z příjmu vypočtená pomocí sazby daně z příjmu práv. osob

10 465

-5 718

Vliv daňově neúčinných nákladů

7 358

8 473

Vliv daňově neúčinných výnosů

-8 487

-2 771

Efekt odčitatelných položek

-1 800

--

Upřesnění daně vztahující se k minulým obdobím

--

141

Ostatní

--

16

7 536

141

Celkem splatná daň

112


Pro kalkulaci odložené daně byla použita v souladu s účetními postupy popsanými v Přehledu významných účetních politik společnosti daňová sazba 19%, 20% nebo 21%. Účetní hodnota

Daňová hodnota

Přechodný rozdíl

Přechodný rozdíl, ze kterého nevzniká odložená daň

Odložený daňový závazek (pohledávka)

Aktiva Nehmotná aktiva

8 910

7 488

1 422

--

270

Pozemky, budovy, zařízení – vlastní

14 995

33 641

-18 646

--

-3 543

Pozemky, budovy, zařízení – pronajaté formou fin. leasingu

6 416

--

6 416

--

1 283

263 166

163 931

99 235

75 430

4 523

Investice do dceřiných a přidružených společností

2 996 399

2 968 876

27 523

32 267

-901


2 116

2 116

--

--

--


33 653

38 949

-5 296

--

-1 006


2 576

3 655

-1 079

--

-215


Závazky Dl. závazky z finančního leasingu Ostatní dlouhodobé závazky Kr. závazky z finančního leasingu Ostatní krátkodobé závazky Krátkodobé rezervy

-2 908

--

-2 908

--

-582

-766 322

-853 301

86 979

--

16 526

-1 953

--

-1 953

--

-391

-1 479 662

-1 383 898

-95 764

-76 033

-3 749

-1 243

--

-1 243

--

-261

Celkem

11 954

Přechodný rozdíl ve výši 31 664 tis. Kč, u kterého nevzniká odložená daň z důvodu prvotního uznání aktiva podle IAS 12.22 (c), představuje rozdíl vzniklý z titulu vkladu dlouhodobého majetku v minulých letech. Společnost z důvodu opatrnosti o odložené daňové pohledávce za rok 2006 ve výši 21 934 tis Kč neúčtovala. K 31. prosinci 2007 byl vykázán odložený daňový závazek 11 954 tis. Kč. Změna odložené daně ve výši 11 954 tis. Kč byla vykázána ve výsledovce jako náklad běžného období. Srovnání odložené daně na počátku a na konci účetního období Přechodné rozdíly, ze kterých vzniká odložená daň k 1.1.2007

-91 393

násobeno daňovou sazbou 24%

-21 934

změna stavu přechodných rozdílů, ze kterých se počítá odložená daň

154 414

Přechodné rozdíly, ze kterých vzniká odložená daň k 31.12.2007

63 021

násobeno sazbou 24%

15 125

efekt změny očekávané sazby daně

-3 171

násobeno sazbou 19%, 20% nebo 21%

11 954

113

V následující tabulce je provedeno porovnání výše daňového nákladu vypočteného z účetního zisku se skutečným a odloženým daňovým nákladem 2007 Zisk před zdaněním

43 605

Daň z příjmu vypočtená pomocí sazby daně z příjmu práv. osob (24%)

10 465

Daň z příjmu vypočtená pomocí daně z příjmu práv. osob

-3 171

Efekt ze změny sazby daně

8 863

Efekt daňově neuznatelných náklady

5 133

Efekt výnosů osovobozených od daně

-1 800

Celková daň z příjmů 2007 (+náklad, -výnos)

19 490

V12 - Zisk (ztráta) na akcii Základní kapitál společnosti je tvořen 1 366 873 kusy kmenových akcií v listinné podobě. Jmenovitá hodnota každé akcie je 800 Kč. Celková výše základního kapitálu společnosti činí k 31. prosinci 2007 1 093 498 tis. Kč. Zisk (ztráta) na akcii zveřejněný ve výsledovce byl kalkulován jako podíl čistého zisku (ztráty) za období a průměrného počtu akcií v oběhu. Základní zisk (ztráta) připadající na jednu akcii (BEPS) byl kalkulován podle vzorce BEPS = 24 115 tis Kč/1 366 873 = 17,64 Kč Společnost nemá žádné potenciální kmenové akcie. Zředěný zisk (ztráta) na akcii je tudíž roven základnímu zisku (ztrátě) na akcii.

7 Doplňující informace k výkazu o vlastním kapitálu (K) Základní kapitál Počet ks 31.12.2007

Počet ks 31.12.2006

Listinné kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 800 Kč

1 366 873

1 366 873

Celková hodnota upsaného a splaceného základního kapitálu

1 093 498

1 093 498

Společnost nemá žádné prioritní akcie ani potenciální kmenové akcie. Akcionářská struktura k 31. prosinci 2007 je uvedena v kapitole Stručná charakteristika společnosti. Kapitálové, rezervní a ostatní fondy 31.12.2007 Kapitálové fondy

31.12.2006

977

977

Rezervní fondy

11 204

11 204

Celkem kapitálové a rezervní fondy

12 181

12 181

Rezervní fond je tvořen v souladu se Zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. Tento fond slouží pouze ke krytí ztrát společnosti. Nerozdělené zisky/ztráty Nerozdělené zisky/ztráty zahrnují nerozdělené zisky/ztráty vzniklé v minulých letech a zisk/ztrátu běžného období. Za rok 2007 vykázala společnost zisk ve výši 24 115 tis. Kč. Dividendy nebyly vypláceny ani přiznány, společnost nevydala žádné akcie ani opce na akcie.

114

8 Podmíněná aktiva a podmíněné závazky 8.1 Podmíněná aktiva Společnosti není známa existence podmíněných aktiv k 31. prosinci 2007.

8.2 Podmíněné závazky Dne 5. května 2006 uzavřela Czech Property Investments, a.s. Dohodu o vyplňovacím právu směnečném s Raiffeisenbank a.s. jako výstavce blankosměnky, která má zajistit závazky společnosti BPT Prague, a.s. vyplývající z úvěru poskytnuté Raiffeisenbank a.s. této společnosti. Czech Property Investments, a.s. se dne 4. srpna 2006 zavázala v Záruce za vícenáklady ve prospěch České spořitelny, a.s. uhradit veškeré dodatečné náklady projektu společnosti CPI – Horoměřice, a.s., pokud tato společnost nebude sama schopna uhradit vícenáklady projektu. Czech Property Investments, a.s. se dne 28. dubna 2006 zavázala v Záruce za vícenáklady ve prospěch České spořitelny, a.s. uhradit veškeré dodatečné náklady související s přestavbu objektu na Tylově náměstí v Praze Vinohradech za společnost Carpenter Invest, a.s., pokud tato společnost nebude sama schopna uhradit vícenáklady. Dne 14. září 2006 uzavřela Czech Property Investments, a.s. Patronátní smlouvu s Raiffeisenbank, a.s., ve které se zavázala vystavit blankosměnku, která má zajistit závazky společnosti U svatého Michala, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Raiffeisenbank, a.s. této společnosti. Dne 22. února 2007 uzavřela Czech Property Investments, a.s. Patronátní smlouvu a Smlouvu o vyplňovacím právu směnečném s Raiffeisenbank, a.s., které mají zajistit závazky společnosti SPOBYT, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Raiffeisenbank, a.s. této společnosti. Dne 11. července 2007 uzavřela Czech Property Investments, a.s. Dohodu o přistoupení k závazku s Živnostenská banka, a.s., která má zajistit závazky společnosti CPI Real Estate, a.s. vyplývající z úvěru poskytnutého Živnostenskou bankou, a.s. této společnosti. Czech Property Investments, a.s. se dne 26. července 2007 zavázala v Záruce za vícenáklady ve prospěch České spořitelny, a.s. uhradit veškeré dodatečné náklady projektu společnosti Český Těšín Property Development, a.s., pokud tato společnost nebude sama schopna uhradit vícenáklady projektu. Dne 3. října 2007 přistoupila společnost CPI k závazku společnosti CPI - Land Development z titulu úvěru v celkové výši 182 400 tis. Kč přijatého od společnosti NLB Factoring. Společnost nemá žádné jiné podmíněné závazky. Vůči společnosti není veden žádný soudní spor jehož výsledek by mohl významně ovlivnit údaje účetní závěrky a společnosti není známo, že by takovýto spor mohl být vůči ní zahájen.

115

9 Spřízněné strany, manažerské odměny Za spřízněné strany se považují dceřiné a přidružené společnosti, akcionáři, členové statutárních a dozorčích orgánů a výkonný management.

9.1 Transakce mezi spřízněnými stranami V následujících tabulkách je uveden přehled transakcí se spřízněnými stranami za rok 2007 a zůstatky pohledávek a závazků vůči spřízněným stranám k 31. prosinci 2007. Položky menší než 500 tis. Kč jsou z důvodu nevýznamnosti zahrnuty sumárně na řádku ostatní.

Pohledávky a závazky Pohledávky z titulu půjček Splatnost

Úroková sazba

Včela, a.s.


Splatno

125 224

--

31.12.2010

6,0 %

U svatého Michala, a.s.

31.12.2016

6,0 %

96 585

8 396

88 189


31.12.2022

6,0 %

694 893

22 731

672 162

Český Těšín Property Develop., a.s.

31.12.2011

6,0 %

72 294

1 453

70 841

Družstvo Land

31.12.2015

6,0 %

40 030

1 991

38 039

CPI Horoměřice, a.s.

31.12.2010

6,0 %

18 503

1 764

16 739

Březiněves, a.s.

31.12.2015

6,0 %

30 448

456

29 992

Conradian, a.s.

31.12.2010

6,0 %

160 960

1 960

159 000

CPI – Facility, a.s.

31.12.2010

6,0 %

4 480

126

4 354

125 224

CPI – Real Estate, a.s.

30.6.2017

1,4 %

14 909

384

14 525

Sonax (CZ), s.r.o.

31.10.2010

6,0 %

8 606

586

8 020


31.12.2009

6,0 %

54 141

1 684

52 457

CPI Slovakia, a.s.

31.12.2010

6,0 %

25 362

1 587

23 775


31.12.2026

6,0 %

25 811

961

24 850


31.12.2010

6,0 %

11 106

97

11 009


31.12.2010

6,0 %

6 680

192

6 488


31.12.2017

6,0 %

30 410

604

29 806

CPI – Pardubice, a.s.

31.12.2010

6,0 %

28 009

--

28 009

VM Property Development, a.s.

31.12.2012

6,0 %

17 161

530

16 631

CPI - Klíčov, a.s.

31.12.2010

6,0 %

1 129

29

1 100

CPI – Statečnice, a.s.

31.12.2010

6,0 %

550

40

510

Družstvo Reality

31.12.2012

6,0 %

914

64

850

RealCore, s.r.o.

31.12.2012

6,0 %

1 963

113

1 850

Ostatní

31.12.2012

7,0 %

Celkem

646

596

50

1 470 814

46 344

1 424 470

Splatno do 1 roku zahrnuje úroky z poskytnutých dlouhodobých půjček.

116

Splatno v následudo 1 roku jících letech

Obchodní pohledávky 31.12.2007 Best Properties South, a.s.

38 588

CPI - Real Estate, a.s.

10 335

CPI - Klíčov, a.s.

7 542

Družstvo Land

5 893

CPI - Facility, a.s.

3 967

Březiněves, a.s.

3 888

Pováž. Bystica Property Dev., a.s.

3 560


3 398

Michalovce Property Development, a.s.

3 358

Lipt. Mikuláš Property Development, a.s.

3 351


3 340


3 316

Ružomberok Property Development, a.s.

3 309

CPI - Horoměřice, a.s.

2 536

MUXUM, a.s.

2 525

SPOBYT, a.s.

2 378

CPI - City Center ÚL, a.s.

2 371

BPT Prague, a.s.

2 155

Balvinder, a.s.

2 048


2 046


1 961


1 853


1 549


1 426


1 373

Conradian, a.s.

1 269

Ostatní

6 154

Celkem

125 489

Ostatní pohledávky 31.12.2007 MUXUM, a.s.

13 837

SPOBYT, a.s.

531

BPT Prague, a.s. Celkem

471 14 839

K výše uvedeným pohledávkám netvořila společnost žádné opravné položky. Během roku 2007 nebyly odepsány žádné pohledávky vůči spřízněným stranám.

117

Závazky z titulu půjček Splatnost

Úroková sazba


Splatno do 1 roku



31.12.2015

6,00 %

238 195

13 080

225 115

CPI Finance, a.s.

31.12.2010

3,50 %

151 962

517

151 445


31.12.2010

6,50 %

42 079

848

41 231

BPT Prague, a.s.

31.12.2015

2,10 %

15 273

414

14 859

Prague Property Development, a.s.

31.12.2009

2,10 %

11 013

8

11 005

CPI – Bor, a.s.

31.10.2010

2,45 %

2 604

30

2 574


31.12.2009

2,10 %

2 737

373

2 364


31.12.2010

3,50 %

1 652

2

1 650

Byty Třinec, a.s.

31.12.2016

2,10 %

1 018

44

974


30.9.2012

6,50 %

3 408

54

3 354

Lipt. Mikuláš Property Development

30.9.2012

6,50 %

3 327

53

3 274


30.9.2012

6,50 %

3 191

50

3 141

Pováž. Bystrica Property Development

30.9.2012

6,50 %

2 921

46

2 875

Michalovce Property Development

30.9.2012

6,50 %

2 353

37

2 316


30.9.2012

6,50 %

2 109

33

2 076

Ružomberok Property Development

30.9.2012

6,50 %

2 029

32

1 997


31.12.2010

3,20 %

22 585

272

22 313

508 456

15 893

492 563

Celkem

Splatno do 1 roku zahrnuje úroky z přijatých dlouhodobých půjček.

Ostatní dlouhodobé závazky V ostatních dlouhodobých závazcích vykazuje Czech Property Investments, a.s. závazek vůči GANDOLF Consultancy Limited, Kypr ve výši 440 976 tis. Kč. Obchodní závazky V rámci obchodních závazků vykazuje společnost závazky ve výši 3 566 tis. Kč vůči spřízněným stranám. Ostatní závazky 31.12.2007

31.12.2006

374 590

374 590

21 810

24 369

--

990

CPI Reality, a.s.

170 894

--

GANDOLF Consultancy Limited

198 831

--

Včela, a.s.

BPT Prague, a.s. CPI Pardubice, a.s. Konzum, spotřební družstvo

118

95 352

--

Ostatní

690

45

Celkem

862 167

399 994

Výnosy a náklady Tržby 2007

2006

6 121

4 188


2 490

1 089


30 449

1 073

Včela, a.s.

3 064

3 346


2 440

825

Nymburk Property Development,a s.

3 458

808

CPI Pardubice, a.s.

4 259

50

CPI Slovakia, a.s.

6 438

154


CPI Real Estate, a.s. (v roce 2006 CPI Hotels, a.s.)

2 194

455

CPI Klíčov, a.s.

2 658

--

CPI Facility, a.s.

2 256

--

Ostatní

25 433

6 747

Celkem

91 260

18 735

2007

2006

22 731

134

Výnosové úroky Best Properties South, a.s. U Svatého Michala, a.s.

5 175

5 755

Nymburk Property Development,a s.

2 384

2 570

Včela, a.s.

7 959

1 716

CPI Slovakia, a.s.

1 335

246


1 684

--

Družstvo Land, a.s.

1 991

--

Conradian, a.s.

1 960

--


1 313

--


1 276

522

Ostatní

5 589

4 799

Celkem

53 397

15 742

2007

2006

43 680

--

Výnosy z prodeje cenných papírů Spobyt, a.s. Ostatní Celkem

--

--

43 680

--

Jiné výnosy 2007

2006

CPI Zbraslav, a.s.

--

9 842

Družstvo Land

--

4 676

Včela, a.s.

130

--

Ostatní

24

61

Celkem

154

14 579

119

Spotřeba materiálu a nákup služeb 2007

2006

CPI Facility, a.s.

1 033

--

CPI Slovakia, a.s.

1 722

--

193

222

2 948

4 652

2007

2006

7 157

2 399

13 080

1 657

Ostatní Celkem

Nákladové úroky CPI Pardubice, a.s. Prague Development Holding, a.s. Best Properties South, a.s.

--

1 116

1 698

1 104

CPI Real Estate, a.s.

4 234

--

BPT Prague, a.s.

9 496

--

SPOBYT, a.s.


848

--

Ostatní

2 106

349

Celkem

38 619

6 625

Ostatní náklady 2007

2006

CPI Zbraslav, a.s.

--

9 842

Družstvo Land

--

4 676

Ostatní

--

402

Celkem

--

14 920

Přijaté a poskytnuté záruky Záruky poskytnuté spřízněným stranám jsou uvedeny v kapitole 9.2 Podmíněné závazky. Spřízněné osoby neposkytly za společnost Czech Property Investments, a.s. žádné záruky.

9.2 Odměny poskytnuté členům představenstva, členům dozorčí rady a vedení společnosti Krátkodobé požitky Členové dozorčí rady a členové představenstva neobdrželi od společnosti v roce 2007 žádná peněžní ani nepeněžní plnění kromě mzdy, kterou pobírali jako zaměstnanci společnosti, a která činila celkem za představenstvo 653 tis. Kč a celkem za dozorčí radu 1 161 tis. Kč. Vedení společnosti představují k 31. prosinci 2007 celkem 5 osob, z toho jsou 2 osoby zároveň členy představenstva. Vedení společnosti bylo v roce 2007 vyplaceno na mzdách celkem 2 271 tis. Kč. Ostatní požitky Žádné jiné požitky (tj. požitky po skončení pracovního poměru, požitky související s ukončením pracovního poměru, ostatní dlouhodobé požitky a platby akciemi) nebyly vedení společností poskytnuty. Členové představenstev, dozorčích rad, vedení společnosti a jím osoby blízké nevlastní žádné akcie mateřské společnosti ani s nimi nebyly uzavřeny žádné opční a podobné smlouvy, jejíchž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry.

120

10 Řízení rizika Společnost nemá žádné speciální metody řízení rizik ani žádné speciální druhy případného zajištění. Není zajištěna vůči cenovým, úvěrovým a likvidním rizikům a rizikům souvisejícím s tokem hotovosti. Společnost však nepředpokládá žádné výrazné změny v oblasti provozních výnosů a tudíž ani problémy v hotovostních tocích. Případné odchylky od plánovaných hotovostních toků jsou řešeny operativním řízením na úrovni vedení společnosti.

Finanční rizika Měnové riziko Měnové riziko představuje riziko snížení hodnoty pohledávek denominovaných v cizích měnách v důsledku znehodnocení směnných kurzů cizích měn nebo zvýšení hodnoty závazků v cizích měnách v důsledku zhodnocení směnných kurzů cizích měn. Společnost provádí většinu transakcí v českých a slovenských korunách a k rozvahovému dni neeviduje žádné významné pohledávky a závazky denominované v cizích měnách. Úvěrové riziko Úvěrové riziko reprezentuje riziko neschopnosti dlužníka dostát svým závazkům. Společnost vytváří 100% opravné položky ke všem pohledávkám, které jsou více než 360 dní po termínu splatnosti, a 50% opravné položky ke všem pohledávkám, které jsou po splatnosti 181 až 360 dní. V oblasti pohledávek z obchodních vztahů však ve společnosti obtížně vymahatelné pohledávky vznikají v minimální míře. Všechny pohledávky společnosti jsou pravidelně prověřovány, v případě náznaků ohrožení jejich úhrady jsou důsledně vymáhány až po případné ukončení smluvní spolupráce. Úrokové riziko Úvěry a přijaté půjčky jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou. Úročení dluhopisů je sjednáno pohyblivou úrokovou sazbou. Nepředpokládají se však výrazné výkyvy ve vývoji úrokových sazeb. Společnost nepředpokládá žádné výrazné změny v oblasti provozních výnosů a tudíž ani problémy v hotovostních tocích. Případné odchylky od plánovaných hotovostních toků jsou řešeny operativním řízením na úrovni vedení společnosti.

11 Významné následné události Společnost CPI pořídila do sestavení účetní závěrky následující majetkové účasti: - 100% akcií společnosti Orsay, a.s., - 100% akcií společnosti Kisumu, a.s. Od 1. ledna 2008 byl započat proces, které povede ke změně akcionářské struktury Společnosti. Tato změna bude dokončena po splnění podmínek stanovených v příslušné smluvní dokumentaci. Významnou podmínkou je vytěsnění minoritních akcionářů Společnosti a za tímto účelem bylo představenstvo Společnosti požádáno o svolání valné hromady. V únoru 2008 Společnost CPI zastavila akcie společností Nymburk Property Development, a.s. a Třinec Property Development, a.s. (viz poznámka R3 – Investice do dceřiných a přidružených společností). A dále také zastavila akcie společností MUXUM, a.s. a Best Properties South, a.s.


Ing. Zdeněk Havelka předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.

121

122

15. Závěr Osoby odpovědné za výroční zprávu Čestné prohlášení Prohlašuji, že při vynaložení veškeré přiměřené péče jsou podle mého nejlepšího vědomí údaje obsažené ve výroční zprávě správné a že v ní nebyly zamlčeny žádné skutečnosti, které by mohly změnit význam výroční zprávy.


Ing. Zdeněk Havelka

předseda představenstva Czech Property Investments, a.s.

123

Czech Property Investments, a.s. Václavské náměstí 47/1601, 110 00 Praha 1 Tel +420 281 082 110,115, Fax +420 281 082 150 e-mail: [email protected] www.cpi.cz

Obsah a 16a

Recommend Documents