KANTOREN IN DE BINNENSTAD IN 2030

RESULTATEN VAN HET CO-CREATIETRAJECT Een verweven buurt biedt de perfecte uitbreiding van de werkplek; het levendige karakter en de vele kwaliteiten maken het Gentse stadscentrum tot de ideale “kantoor” van de toekomst!

KANTOREN IN DE BINNENSTAD IN 2030

Draft Rapport – v10

30/10/2015

Co-creatietraject “Kantoren in de Gentse Binnenstad”: Draft Rapport

30/10/2015

Voorwoord .............................................................................................................................................................................................................................................................. 3 1.

Executive Summary ..................................................................................................................................................................................................................................... 4

2.

Omgevingsanalyse: Probleemstelling ..................................................................................................................................................................................................... 7 2.1

Inleiding ................................................................................................................................................................................................................................................. 7

2.2

Analyse van de Gentse kantorenmarkt .......................................................................................................................................................................................... 8

3.

Omgevingsanalyse: Beleidskader en missie van de stad ................................................................................................................................................................ 10

4.

Omgevingsanalyse: Randvoorwaarden en invloedsfactoren ......................................................................................................................................................... 15

5.

4.1

Markt: vraag naar kantoren ............................................................................................................................................................................................................ 15

4.1.1

Werkorganisatie ................................................................................................................................................................................................................................ 15

4.1.2

Eindgebruikers: Sectoren & Activiteiten ....................................................................................................................................................................................... 16

4.1.3

Eindgebruikers: Werknemers & Talenten ................................................................................................................................................................................... 16

4.2

Infrastructuur ...................................................................................................................................................................................................................................... 16

4.2.1

Locatie en type gebouw .................................................................................................................................................................................................................. 16

4.2.2

Werkplekken....................................................................................................................................................................................................................................... 17

4.2.3

Ondersteunende diensten .............................................................................................................................................................................................................. 18

4.3

Interne omgeving .............................................................................................................................................................................................................................. 18

4.3.1

Ruimtelijke planning ......................................................................................................................................................................................................................... 18

4.3.2

Mobiliteit .............................................................................................................................................................................................................................................. 18

Visie: “kantoren in de binnenstad in 2030” ............................................................................................................................................................................................ 20 1


6.

30/10/2015

5.1

Markt: diversiteit in vraag naar kantoren ..................................................................................................................................................................................... 22

5.2

Infrastructuur ...................................................................................................................................................................................................................................... 23

5.2.1

Kwalitatieve locaties en diverse typologieën ............................................................................................................................................................................. 23

5.2.2

Variatie in Werkplekken ................................................................................................................................................................................................................... 25

5.2.3

Ondersteunende diensten .............................................................................................................................................................................................................. 26

5.3

Interne omgeving .............................................................................................................................................................................................................................. 26

5.3.1

Ruimtelijke planning ......................................................................................................................................................................................................................... 26

5.3.2

Mobiliteit en parkeermodaliteit ...................................................................................................................................................................................................... 28

5.3.3

Duurzaamheid en klimaatneutraliteit ........................................................................................................................................................................................... 29

5.3.4

voordelen voor de Lokale gemeenschap ................................................................................................................................................................................... 30

Business case voor “Kantoren in de binnenstad in 2030” ................................................................................................................................................................. 32 6.1.1

Financieel model van de business cases ................................................................................................................................................................................... 34

6.1.1.1

Business case 1 – kleine kantoren ........................................................................................................................................................................................... 34

6.1.1.2

Business case 2 – Grote Kantoren ............................................................................................................................................................................................ 37

6.1.1.3

Business case 3 – “Hot Spots” ................................................................................................................................................................................................... 40

6.1.2

Risico’s en opportuniteiten .............................................................................................................................................................................................................. 43

7.

Beleidsaanbevelingen – flankerende maatregelen ........................................................................................................................................................................... 45

8.

Bronnen en referenties .............................................................................................................................................................................................................................. 49

2


30/10/2015

V OORWOORD Kantoren in de binnenstad zijn een must om het levendige en dynamische karakter van Stad Gent te bewaren. Samen met alle belanghebbenden wil de stad daarom op zoek gaan naar antwoorden op de vraag: “Hoe zullen kantoren in de binnenstad eruit zien in 2030”? In deze context werd FGDG, Flanders Ghent Development Group, gevraagd haar stakeholders te betrekken in een co-creatietraject. Bopro werd aangesteld als regisseur bij het begeleiden van dit traject. Dit rapport geeft een verslag van het co-creatietraject: we schetsen de context en omgevingsfactoren waarbinnen het onderzoek werd uitgevoerd en beschrijven de visie die door de stakeholdergroep werd gecreëerd. De visie en de hieruit afgeleide beleidsaanbevelingen moeten gezien worden als een advies van deze stakeholders aan het college van burgemeester en schepenen en de verschillende stadsdiensten. Als tijdshorizon werd 2030 vooropgesteld, een periode die voldoende tastbaar is om zich resultaten te kunnen voorstellen, maar tevens een toekomst, die nog vorm moet krijgen. Hierbij zijn de beslissingen die vandaag worden genomen cruciaal, bouwen voor 2030 is immers nu! Doorheen dit boeiende traject konden we beroep doen op een gevarieerde groep stakeholders. Deze willen we allen graag bedanken voor hun deelname en inzet: AG Real Estate, Alides, AMS, Arch & Teco, Archipl, Banimmo, BNP Paribas Fortis, Bogdan & Van Broeck, CAW CD Vastgoed, Cofinimmo, Econopolis, Erasmus UR, FOD Sociale Zekerheid, Gentse Stadsdiensten, Hugo Ceusters, iMinds, Intec UGent, MCS, Niko Group, Omgeving, Regus, Telenet, Universiteit Antwerpen, UGent, UHDR, Vanhaerents, VIM, VOKA, VZW Papegay, Wereldhave, Zero Emissions Solutions.

FGDG en Bopro nv 3


30/10/2015

1. E XECUTIVE S UMMARY Een aantal grote kantooroppervlaktes in het centrum van Gent verdwijnen langzaam. Kantoren blijven echter noodzakelijk om de tewerkstellingsdoelstellingen van de Stad te behalen. Bovendien zorgt de aanwezigheid van kantoorgebouwen in de binnenstad voor meer levendigheid en dynamiek en ondersteunen de gebruikers de lokale horeca en detailhandel. Om deze trend te keren, wil de Stad, samen met de sector en de eindgebruikers, een visie uitwerken om de kantoren in de binnenstad te behouden. Om de belangen van zoveel mogelijk groepen te behartigen, opteerde de Stad voor het opzetten van een co-creatietraject “Kantoren in de binnenstad”. Het is in deze context dat het stadsbestuur aan de vzw Flanders Ghent Development Group de opdracht van het co-creatietraject toevertrouwde. Daarbij diende de vzw bij haar stakeholders na te gaan hoe het beleid dient om te gaan met toekomstige ontwikkeling van kantoren in de binnenstad, hoe de kantorenmarkt er zal uitzien in 2030 en welke beleidsaanbevelingen nodig zijn om dit te realiseren. Als tijdshorizon wordt 2030 vooropgesteld, een periode waarbinnen – binnen bepaalde contouren – kan worden ingeschat welke trends zich zullen ontwikkelen. Dit rapport is een verslag van het traject en moet gezien worden als een advies van deze stakeholdergroep aan het college van burgemeester en schepenen en de verschillende stadsdiensten. In 2014 werd een analyse uitgevoerd van de Gentse kantorenmarkt, welke als basis diende voor dit traject (Hoofdstuk 2). Eveneens werden de b esliste beleidskeuzes, waaronder de mobiliteitsvisie en het streven naar klimaatneutraliteit, als randvoorwaarden gezien aan het traject en was er steeds de opgave om na te denken binnen deze krijtlijnen (Hoofdstuk 3).

Kennis van experten (op diverse domeinen) werd verzameld om een duidelijk beeld te krijgen van belangrijke aspecten bij een analyse van “kantoren in de toekomst”. Ook relevante bevindingen uit literatuur en onderzoeken werden mee opgenomen (Hoofdstuk 4). Vervolgens werd beroep gedaan op een uitgebreid netwerk van stakeholders in de (Gentse) kantorenmarkt. Met deze stakeholders (een 50-tal) werd gezamenlijk geanalyseerd welke hindernissen bepalend zijn voor de toekomstige Gentse kantorenmarkt, welke kantoren de binnenstad kan aantrekken, welke profielen in deze kantoren kunnen werken, welke ruimtebehoefte deze kantoren hebben, welke infrastructuur vereist is, welke ondersteunende diensten belangrijk zijn,… Hierdoor was het mogelijk een gezamenlijke, breed gedragen en samenhangende visie te creëren over de “Kantoren in de binnenstad in 2030” (Hoofdstuk 5).

4


30/10/2015

Deze kantoren van de toekomst zullen duurzame, energiezuinige en slimme gebouwen zijn met een flexibel ontwerp, zodat veel verschillende functies een plaats kunnen vinden. De kwaliteiten van het centrum zijn prominent aanwezig, wat resulteert in een verweven en levendig straatbeeld. Door een slimme positionering van deze kantoren en gebouwen van de toekomst, zullen ze bijdragen aan een kwalitatieve verdichting van de binnenstad, waarbij het cruciaal is om ongebruikte of onderbenutte gebouwen en gronden te activeren. Er wordt gestreefd naar een optimaal (en gedeeld) gebruik van infrastructuur en groene ruimte. Een goede, multimodale bereikbaarheid is cruciaal in het hele concept. Knooppunten van verschillende vervoersmiddelen (auto, tram, fiets) zijn de “hot spots” voor grotere flexibele en slimme (kantoor) gebouwen, maar ook middelgrote en kleinere kantoren in het woonweefsel hebben hun plaats in deze toekomstvisie. Op deze manier kunnen kantoren op verschillende plaatsen in de binnenstad een toegevoegde waarde betekenen, en kunnen ze elk met hun kwaliteiten ook elkaar versterken.

Om de haalbaarheid van de visie “Kantoren in de binnenstad in 2030” te toetsen werd een financieel model uitgewerkt. Hierin analyseren we 3 mogelijke types van kantoorgebouwen (kleine kantoren, grote kantoren en “Hot Spots”) die elk hun plaats hebben in de ruimere visie (Hoofdstuk 6).

Tijdens het co-creatietraject werd zeer duidelijk dat het bestuur een aantal noodzakelijke maatregelen zal moeten doorvoeren om de visie “Kantoren in de Gentse Binnenstad in 2030” te realiseren (Hoofdstuk 7). In dit kader is 2030 niet “morgen” maar zelfs “vandaag”! 1.

Gent moet inzetten op een efficiënt en goed functionerend multimodaal vervoersnetwerk. Een hoogwaardig fietsroutenetwerk snelle en frequente tram- en busverbindingen en een vlotte doorgang op de R40 zijn hierbij een noodzaak. Hieraan gekoppeld zijn goed gepositioneerde en geconnecteerde P&R parkings nodig om de buitenrand en de binnenstad vlot met elkaar te verbinden.

2.

Indien de Stad niet wil dat de hele binnenstad verandert in een “woonwijk”, zal ze sturend moeten optreden. Door gebruik te maken van incentives en conditionele regelgeving (bijvoorbeeld waar ruimtelijk te verantwoorden extra bouwlagen toelaten indien voldoende kantoren worden voorzien,…)

5


30/10/2015

kunnen net die ontwikkelingen gerealiseerd worden die bijdragen aan de doelstellingen van de stad. Daarbij zal zeker ook de nodige flexibiliteit in bestemmings- en bouwvoorschriften moeten ingevoerd worden om o.a. verdichting, verwevenheid, tijdelijke en flexibele programmatie toe te laten. 3.

Een geïntegreerde visie én nog crucialer, een geïntegreerde werking van het stadsbestuur is noodzakelijk om tegenstellingen tijdens het realiseren van ontwikkelingen te vermijden en frustraties omtrent de tegenstrijdige eisen van beleidsdomeinen zoals milieu en klimaat, economie, ruimte, mobiliteit, erfgoed, groen en wonen weg te nemen. Een vereenvoudiging van procedures zou hieruit dan moeten volgen.

6


30/10/2015

2. O MGEVINGSANALYSE : P ROBLEEMSTELLING 2.1

I N L E I D I NG

De Stad Gent is een veelzijdige stad met veel verwevenheid aan functies. Gent is in Vlaanderen niet alleen het centrum van kennis (onderwijsstad) en cultuur, maar is ook dé plek waar het aangenaam is om te werken en te wonen. Het Gentse stadsbestuur hecht aan deze veelheid van kwaliteit veel belang, meer nog, ze wil deze, via het voeren van een gepast beleid, op peil houden, en waar het kan verhogen. Toch zal ook de stad zich moeten inpassen in nieuwe maatschappelijke trends die wereldwijd op ons afkomen : mobiliteit, communicatie, informatie zullen de komende jaren vele veranderingen, transities ondergaan, die de kwaliteit van het leven in de stad ingrijpend zullen beïnvloeden. Anderzijds zullen de eisen, de aandacht voor een kwaliteitsvolle omgeving hoog op de maatschappelijke agenda blijven staan, ook en vooral in een veranderende omgeving. Mensen willen er immers niet op achteruitgaan, ze willen integendeel hun veranderende en hogere behoeften blijvend ingevuld zien. En kwaliteit van wonen en werken zullen in die veranderende omgeving zeker belangrijker worden. Binnen de toekomstige ruimtelijke visie voor de stad moet een kader worden gecreëerd voor strategische projecten, teneinde de doelstelling om 25.000 bijkomende werkplekken te creëren in de bestaande ruimte, te realiseren. Het is in deze context dat het Stadsbestuur aan de vzw Flanders Ghent Development Group (FGDG) de opdracht heeft toevertrouwd om in een begeleidings- en coördinatietraject bij haar stakeholders na te gaan hoe het beleid dient om te gaan met toekomstige ontwikkeling van kantoren in de binnenstad 1 , hoe de kantorenmarkt er zal uitzien in 2030 en welke beleidsaanbevelingen nodig zijn om dit te realiseren. Als tijdshorizon wordt 2030 vooropgesteld, een periode waarbinnen – binnen bepaalde contouren – kan worden ingeschat welke trends zich zullen ontwikkelen. FGDG nam hierbij de regie van dit project op maar deed dit in nauw contact met haar stakeholders : met private actoren uit de kantorenmarkt, met de betrokken diensten van Stad Gent, met de relevante kennisinstellingen, met gebruikers en bewonersgroepen.

1

Onder binnenstad wordt in dit onderzoek volgende perimeter verstaan: alles binnen R40, en de zone tussen Leie, Schelde, station Gent-Sint-Pieters en Burggravenlaan. 7


2.2

30/10/2015

A NA L Y S E V A N D E G E N T S E K A NT O R E NM A R K T

In 2014 deed de dienst economie van de Stad Gent een analyse van de Gentse kantorenmarkt. De belangrijkste bevindingen van deze analyse in het kader van het “Co-creatietraject Kantoren in de Gentse Binnenstad” worden hieronder kort weergegeven. De Gentse binnenstad: -

Momenteel belangrijkste kantoorregio in omvang (Zuiden scoort hoger op kwaliteit en transacties) Minst groeiende kantoorregio; grote kantoorgebruikers verhuizen naar de rand of naar de zuidelijke regio Grootste oppervlaktes zijn ingenomen door overheden Constante huurprijs (t.o.v. stijging in het zuiden) Voornamelijk kleinere oppervlaktes (t.o.v. grotere in het zuiden) Meer en meer een kantoorlocatie voor kleine kantoorgebruikers Voornamelijk jonge (en kleine) bedrijven Zeer weinig leegstand – snelle omvorming tot andere functies (wonen, zorg, hotel,…) Tendens dat klassieke kantoorgebruikers het meer en meer zullen laten afweten (kleinere oppervlaktes door Het Nieuwe Werken)

Infrastructuur van kantoren in het centrum -

Veel kantoren gevestigd in historisch patrimonium draagt bij tot positief imago van kantoren in de binnenstad Veel van deze oude gebouwen zijn moeilijk te renoveren, wat als gevolg heeft dat comfort en flexibiliteit minder goed zijn. Dit terwijl op deze vlakken steeds hogere eisen worden gesteld. Het grootste deel van de kantoorruimte in de binnenstad is terug te vinden op minder dan 500m van op-of afrit autostrade (E40-E17) of de R4. Toch bestaat voor het centrum de perceptie van een slechte autobereikbaarheid.

Werkgelegenheid -

Doel Vlaamse werkzaamheidsgraad van 76%. In Gent is dit momenteel 62,7%. De Gentse bevolking blijft groeien. Om vooropgestelde doelstelling op vlak van werkzaamheid te halen (en werkloosheid te verminderen), nood aan een integrale, gedifferentieerde, robuuste werkgelegenheidsontwikkeling. Hierbij rekening houden met nieuwe en mogelijke disruptieve economische trends en tendensen (digitalisering, flexwerk, circulaire economie, e-commerce, mogelijkheden nieuwe maakindustrie voor verweving, etc). Kwalitatieve ruimte voor economie is één van de noodzakelijke voorwaarden om jobs te creëren. 8


-

30/10/2015

Economie in Vlaanderen wordt meer en meer een diensteneconomie. Gent wil echter niet enkel inzetten op de diensteneconomie, maar ook blijven inzetten op een maakeconomie in en rond de Stad.

Kantoren in het centrum zijn uitermate belangrijk voor de levendigheid in de binnenstad en de ondersteuning van de lokale horeca en detailhandel. Het is daarom de wens van de stad dat deze behouden blijven. De vraag is dan ook hoe de stad moet omgaan met grote kantoorgebouwen in het centrum die op korte en middellange termijn terug op de markt komen en eventueel herbestemd worden? De visie van de stakeholdergroep was hierop alvast duidelijk:  Indien de stad niet ingrijpt en reguleert zal, door de hogere grondwaarde van woonontwikkelingen, een groot deel van de binnenstad omgevormd worden tot woongebied.  We zien en horen dat investeerders en financiële instellingen momenteel te weinig vertrouwen en incentives hebben om kantoren in de binnenstad te ontwikkelen. Volgens “ de weg van de minste weerstand” komen kantoorontwikkelingen tot stand in de buitenrand (er is immers vrije ruimte, het bouwproces verloopt er sneller, er is ruimte voor parking en de grondprijs is er gunstiger).

9


30/10/2015

3. O MGEVINGSANALYSE : B ELEIDSKADER EN MISSIE VAN DE STAD De toekomst is aan de steden, meer dan de helft van de wereldbevolking woont in steden. Als gevolg ondergaat de stedelijke samenleving, waaronder ook de Gentse, ingrijpende veranderingen. Mensen voelen dat de zekerheden van gisteren, vandaag vraagtekens oproepen. Samenleven met zovelen op een kleine oppervlakte vergt creativiteit, vernieuwing, organisatietalent en tolerantie ten aanzien van anderen. Maar het noodzaakt, om leefbaar te blijven, ook een stevige organisatie, duidelijke en afdwingbare afspraken en een betrokkenheid van iedereen. Als gevolg van de vele nieuwe ontwikkelingen wil de nieuwe bestuursploeg van Gent een nieuwe visie ontwikkelen op wat een stedelijke gemeenschap eigenlijk inhoudt en hoe Gent moet evolueren om ook voor onze kinderen en kleinkinderen een leefbare plek te blijven. In het bestuursakkoord 2013-2018 van de Gentse gemeenteraad werden in totaal 800 acties opgenomen om van Gent een sociaalecologische en ondernemende modelstad te maken. Ook het co-creatietraject “Kantoren in de Gentse Binnenstad” kadert in de doelstellingen van dit akkoord. Daarom werden besliste beleidskeuzes, waaronder het reeds bestaande (en ondertussen goedgekeurde) mobiliteitsplan en het streven naar klimaatneutraliteit, als randvoorwaarden gezien voor dit traject. Deze krijtlijnen (hieronder kort weergegeven) werden dan ook altijd voor ogen gehouden binnen dit co-creatietraject.

Klimaat en duurzaamheid

De druk op het milieu neemt toe. Steden moeten hun verantwoordelijkheid opnemen in de strijd tegen de klimaatverandering en duurzame oplossingen bieden. Duurzaamheid moet deel uitmaken van het DNA van Gent. Het Lokaal Klimaatplan en het Gents Klimaatverbond waren de eerste belangrijke stappen in een actief en ambitieus klimaatbeleid. Stad Gent heeft de ambitie om de ecologische voetafdruk van Gent verder te verkleinen en een klimaatneutrale stad te worden. Dit vraagt een grondige verandering die alleen te bereiken is samen met alle Gentenaars, alle Gentse bedrijven, organisaties en bezoekers. Gent zet in op laag verbruik en hernieuwbare energie, maar ook op andere terreinen gaat Stad Gent vor duurzaamheid (duurzame mobiliteit, intensiever ruimtegebruik, kringlopen voor grondstoffen etc).

Mobiliteit

De stijgende welvaart en het autobezit, de uitdijende regio en grotere bezoekersaantallen maken dat de mobiliteit in de steden in de laatste jaren is blijven toenemen. Alle vervoerssystemen komen onder druk te staan. Het leidt ook tot een groot beslag op de openbare ruimte, hoge parkeerdruk in de kernstad en het legt een hypotheek op de leefbaarheid van hele wijken en straten 10


30/10/2015

Om die groeiende verkeersdruk te keren moet Stad Gent kiezen voor een stadsvriendelijke mobiliteit waarbij het openbaar vervoer, de fiets en voetganger centraal staan volgens het STOP-principe (Stappen, Trappen, Openbaar Vervoer, Personenwagen). Dat is noodzakelijk om voor iedereen een leefbare woonomgeving en een vlotte bereikbaarheid van de hele kernstad en andere woonkernen te garanderen. Stad Gent ijvert voor een daling van het autogebruik in het algemeen, en in de kernstad en de woonkernen in het bijzonder, en voor de uitbouw van volwaardige alternatieven. Het bijkomende autoverkeer dat ontstaat door de nieuwe stadsontwikkelingsprojecten, de verdere verdichting en het intensiever gebruik van ruimtes binnen de stad, moet worden gecompenseerd door een globale verschuiving naar andere vervoerswijzen (verhoging OV-aanbod, kwalitatieve fietsen voetgangersinfrastructuur, autodelen, Park&Ride aanpak, etc).

Stadsontwikkeling

Om Gent zijn rol als Vlaamse grootstad verder te laten opnemen is een stadsontwikkeling nodig die een voldoende gedifferentieerd en betaalbaar woningaanbod mogelijk maakt, het handelscentrum, het dienstaanbod en het openbaar vervoersnet versterkt, Gent laat bloeien als stad van kennis en cultuur en de stedelijke economie een gezonde duw in de rug geeft. In de voorbije bestuursperiodes zijn de grote lijnen uitgetekend voor de verdere ontwikkeling van de stad onder meer via het Ruimtelijk Structuurplan Gent. Maar ondertussen staat Gent als grootstad in Vlaanderen ook onder druk van een aantal nieuwe grote uitdagingen (bevolkingstoename door de demografische druk, de transitie naar een klimaatneutrale stad, meer plaats geven aan gezinnen met kinderen, de mobiliteitsdruk verminderen). Het maakt alvast dat Stad Gent bijkomende en aangepaste lijnen moeten uittekenen voor de ontwikkeling van onze stad in de komende jaren. Daarnaast moet Gent zoeken naar allianties om samen een coherente, samenhangende grootstedelijke ruimtelijke ontwikkeling op te zetten. Dit geldt onder meer voor de realisatie van de groenpolen, de verdere uitbouw van het openbaar vervoer en de uitbouw en afstemming van het handelsapparaat .

Economie

Het economisch beleid van de Stad Gent moet de Gentse ondernemers en de industrie wapenen voor de toekomst. Daarom kiezen we in Gent voor de uitbouw van een duurzame economie met kwaliteitsvolle jobs voor elke Gentenaar. Gent heeft nood aan een verdere doordachte groei en het diversifiëren van haar economie. Dat kan door het inzetten op sectoren met een hoge toegevoegde waarde en extra tewerkstelling. De industrie - niet in het minst in de Gentse haven - is en blijft een belangrijke werkgever in Gent. We willen de toekomst van die industrie 11


30/10/2015

in Gent verzekeren. Naast een volgehouden aandacht voor de klassieke industrieën moeten we ook voluit ruimte bieden aan bedrijven in groeisectoren zoals bv de energie- en milieutechnologie en de creatieve economie. Maar ook KMO’s zijn erg belangrijk voor onze stad. Ze zorgen voor heel wat jobs, voor een goede mix van wonen, leven en werken en voor een sterk sociaal weefsel. Wij willen deze bedrijvigheid verankeren, versterken en indien mogelijk opnieuw naar de stad halen. Dit kan door een goed klimaat te scheppen voor startende ondernemers. Met de onderwijsinstellingen en het aanwezige bedrijfsleven heeft onze stad unieke troeven in handen. Onderwijsinstellingen moeten via hun kenniscentra en spinoffs inzetten op innovatieve en duurzame projecten, in nauwe samenwerking met het bedrijfsleven. We streven er naar dat Gent op termijn algemeen erkend en aanzien wordt als dé referentiestad voor duurzame economische ontwikkeling zodat het welzijn van de huidige inwoners en de toekomstige generaties gevrijwaard blijft.

Werk

Heel wat Gentenaars, maar ook veel mensen die buiten Gent wonen hebben een job in onze stad. Toch heeft een ander deel van de Gentse bevolking het moeilijk om een plaats te vinden op de arbeidsmarkt. Elke Gentenaar heeft recht op volwaardige en duurzame tewerkstelling, volgens zijn of haar mogelijkheden. Het wegwerken van de arbeidsmarktparadox en het bestrijden van de drempels naar werk en de ongelijkheid op de Gentse arbeidsmarkt zijn topprioriteiten voor het nieuwe stadsbestuur, dat elke vorm van discriminatie op de arbeidsmarkt wil tegengaan. In samenwerking met de VDAB en alle partners moet de Stad Gent ervoor zorgen dat werkzoekenden door begeleiding en opleiding hun weg vinden naar een waardevolle job.

Natuur en groen

Voldoende groen en natuur zijn essentieel voor de leefbaarheid van een stad. Aan de ene kant biedt leven in de stad veel voordelen op ecologisch, sociaal en economisch vlak, aan de andere kant maakt de aanwezigheid van groen en natuur onder de vorm van parken, groene longen, maar ook lanen, wijkgroen en tuinen het wonen in de stad aantrekkelijk. Kwaliteitsvol groen en biodiverse natuur zijn hierbij speerpunten voor een gezonde en aangename Gentse leefomgeving: van groendaken, privé- en geveltuinen over gespreide buurten wijkparken en groenassen naar vlot bereikbare groenpolen, stadsbossen en grotere natuurgebieden.

Als start van de werkgroepen werden een aantal belangrijke acties uit het bestuursakkoord actief meegenomen in de werkgroepen. Hieronder kort overzicht van deze acties met betrekking tot kantoren in de binnenstad.

12


30/10/2015

Klimaat en duurzaamheid 

Naar duurzame oplossingen zoeken om op termijn een klimaatneutrale stad te worden, door maximaal in te zetten op energiereductie en duurzame en hernieuwbare lokale energieproductie



3% minder verbruik van fossiele brandstoffen per jaar in stadsgebouwen en passiefbouw wordt de norm



Laadpunten voor de elektrische voertuigen uitbreiden



Openbaar vervoer, fiets en voetgangers staan centraal



In functie daarvan het overbodig autogebruik ontraden, in eerste instantie het doorgaand autoverkeer, maar tegelijkertijd

Mobiliteit

voor comfortabele en betaalbare alternatieven zorgen 

De aanwezigheid van de auto binnen de stadsring R40 maximaal trachten te reduceren; zone 30 wordt er algemeen van toepassing waarbij bewonersparkeren centraal staat



Aan de rand van de stad een ring van Park&Ride parkings



Verhogen van parkeertarieven voor bezoekers



Fijnmazig tramnet in Gent



Frequente en soepele treinverbindingen tussen de bestaande kleine stations rond Gent en Gent Sint-Pieters en Gent Dampoort

Stadsontwikkeling 

Herzien van het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG) waar nodig via de opmaak van een nieuw globaal plan Duurzame Stadsontwikkeling (Structuurvisie 2030: Ruimte voor Gent). Ook opmaken van stadsontwikkelingsprogramma’s voor de periode tot 2030



Een lijst van prioritair op te maken ruimtelijke uitvoeringsplannen met o.a. ook aandacht voor wijziging van bestaande RUP’s in functie van duurzaamheidsambities



Beperken van dwingende regels bij de opmaak van een nieuwe ruimtelijke uitvoeringsplannen. Kiezen voor soepelheid die past bij een dynamische stad



De Stad Gent als sturende instantie, regisseur en coördinatie van stadsvernieuwings-en stadsontwikkelingsprojecten



Lange termijnplan en –strategie voor een stadsvernieuwing in de 19 eeuwse gordel e

13




30/10/2015

Bij de keuze van stadsontwikkelingsprojecten, evenals bij de inplanting van grotere kantoor- en winkelcomplexen speelt het openbaar vervoer een bepalende rol



Er komt een actieplan voor het behoud van kantoorfuncties in de binnenstad. Kantoorlocaties aan knooppunten van openbaar vervoer zijn daarbij van het grootste belang



Gezien de schaarse ruimte en in functie van een levendige stad streven we maximaal naar het mengen van functies



Er komt een stedelijke bouwmeester



Kantoren ontwikkelen aan knooppunten van openbaar vervoer



Bedrijven aantrekken met de nadruk op milieuvriendelijke groeisectoren die tegelijkertijd de werkgelegenheid versterken



Onderzoek in hoeverre een clustering rond duurzaam innoverende bedrijven haalbaar is



Het coöperatief ondernemen – gestoeld op participatie en solidariteit verdient bijzonder aandacht



Een plateau van crowdfunding op Gents niveau



Koppeling tussen creatieve ondernemers met het bestaande economisch weefsel



Een concreet actieplan voor de creatieve economie met het bestuur als coördinator tussen creatieve economie,

Economie

onderwijsinstellingen en andere economische sectoren. Het bestuur werkt een aangepaste organisatiestructuur uit om de ontwikkeling van de creatieve economie in de hand te werken 

Uitbouw van een duurzame economie met een diverse activiteit en een doordachte groei



Aandacht voor intensief ruimtegebruik en de ontwikkeling van duurzame bedrijventerreinen



Wegwerken van de arbeidsparadox en het bestrijden van de drempels naar werk en de ongelijkheid op de Gentse

Werk

arbeidsmarkt

Groen en natuur 

Groennorm van een wijkpark: minstens 1 hectare op 400 meter wandelafstand

14


30/10/2015

4. O MGEVINGSANALYSE : R ANDVOORWAARDEN EN INVLOEDSFACTOREN In een eerste fase van het traject deed het projectteam beroep op de kennis van experten om een duidelijk beeld te krijgen van belangrijke aspecten bij een analyse van “kantoren in de toekomst”. Ook relevante bevindingen uit literatuur en onderzoeken werden mee opgenomen. Onder andere volgende kennisgebieden werden betrokken: Het Nieuwe Werken, de 4e industriële revolutie in Vlaanderen, communicatie en IT innovaties, innovatief gebouwbeheer, arbeidsorganisatie en management, private investeringen, mobiliteitsmanagement, klimaatneutrale technologieën, ruimtelijke planning, leegstand en herbestemming. Hieronder worden de belangrijkste bevindingen van de experten thematisch weergegeven. Deze informatie werd als input gebruikt bij latere werkgroepen waaraan telkens verschillende stakeholders deelnamen.

4.1

M A R K T : V R A A G NA A R K A NT O R E N 4.1.1 -

-

W E R K O R G A NI S A T I E NWOW: New Ways of Work o Telewerken o Losse werkplekken in open kantoren waarbij men het type kiest naar gelang de werkactiviteit o Organiseren van werk op basis van uit te voeren activiteiten (activity based) o Hanteren van een personeelsbeleid met nadruk op resultaten in plaats van werktijden o Cultuur van flexibiliteit, transparantie, efficiëntie en communicatie invoeren Kantoren zullen vooral dienen om samen te werken (als ontmoetingsruimte, het “wandelgang” effect) Belangrijke shift van bedrijfsprocessen naar de Cloud (CRM, opslag,...); virtualisatie zal ervoor zorgen dat het niet meer uitmaakt waar je fysiek zit IoT (Internet of Things): sterke verhoging op komst van verwevenheid tussen verschillende soorten apparaten (smartphone, i-Watch, , wagen, enz.); alles zal met IP adressen verbonden worden

 Kantoorgebruikers/huurders hebben hierdoor steeds hogere wensen qua flexibiliteit, huurtijd en bezetting.  Naast bedrijven en werknemers die meer en meer deze “NWOW” implementeren, zullen er ook nog steeds bedrijven en werknemers zijn die zich meer volgens de klassieke werksystemen organiseren. 15


4.1.2 -

4.1.3 -

-

-

30/10/2015

E I ND G E B R U I K E R S : S E C T O R E N & A C T I V I T E I T E N Overheidsdiensten zullen sterk geïmpacteerd worden door de 4de industriële revolutie (laaggeschoolden, administratieve taken,... zoals bijv. in belastingsdiensten en registratie taken). Er zullen steeds meer tax specialisten en IT’ers nodig zijn In Gent ziet men volgende groeisectoren voor de toekomst: ICT, biotech, creatieve economie, cleantech, nieuwe materialen, health,…

E I ND G E B R U I K E R S : W E R K NE M E R S & T A L E N T E N Management op resultaten o Meer verantwoordelijkheid en autonomie o Ruimte voor initiatief o Hoger opgeleide mensen in ‘kantoren’ War for talent o Aandacht voor comfort van de medewerkers o Keuze/flexibiliteit in werkorganisatiemogelijkheden aanbieden Meer freelance statuten/ zelfstandigen o van ‘voor wie werk je?’ naar ‘op welk project werk je?’ Gemiddelde arbeidsleeftijd zal zakken, waardoor meer andere types kantoren nodig zullen zijn

 Werkgelegenheid voor niet gekwalificeerde mensen in de stad aanbieden (zoals Stad Gent dit wenst te hebben) zal zeer moeilijk zijn want er komt minder & minder vraag naar laaggeschoolde job profielen.

4.2

INFRASTRUCTUUR 4.2.1 -

L O C A T I E E N T YP E G E B O U W Minder behoefte aan m2 o Digitalisering o Activity based offices / NWOW o “indikking” van kantoren en dus meer mensen tewerkgesteld op kleinere oppervlakten 16


-

-

-

30/10/2015

Meer m² worden besteed aan samenwerking en meeting o Korte meetings kunnen ook plaatsvinden in lokalen die niet rijkelijk voorzien zijn van daglicht. o Oudere diepere donkere gebouwen (industrie,…) kunnen makkelijker hergebruikt worden als kantoren Andere types kantoorruimte nodig: o Piekbehoeftes opvangen met ‘third places’ o Ruimtes nodig voor starters, micro-ondernemingen (< 10 werknemers) o Aanbieden van semi-publieke ruimtes voor events of bedrijven die aan sociale branding van het bedrijf bijdragen o Groen en planten, parken nabij,.. zijn een must (creëren een inspirerend werkomgeving) o Co-working space mogelijkheden in de binnenstad of ernaast (voor grotere oppervlakten) Creatieve activiteiten en internationale uitstraling zullen zich meer en meer nabij universiteiten vestigen Nabijheid tot andere organisaties, netwerken, zijn meerwaarde voor de huurders

 In de toekomst zal een ander aanbod “kantoren” nodig zijn. Dit is momenteel niet/zeer weinig beschikbaar en Gent kan hier een voorloper zijn.

4.2.2

WERKPLEKKEN

-

Meer generieke kantoorsamenstelling omwille van o Minder behoefte aan systeemmeubilair en verbouwingen o Mogelijkheid tot aanbod ingerichte kantoren o Kortere leegstand tussen opeenvolgende huurders

-

Technologie & Internet of Things o Ultieme flexibiliteit: alles kan herconfigureerd worden o Breedband/supersnel internet o Sensing: real time occupancy management  Welke profielen zijn momenteel aanwezig op een bepaalde locatie?  Wat is de bezettingsgraad van werkplekken en vergaderzalen,..  Management van comfort, plaatsgebruik, energieverbruik

17


4.2.3 -

4.3

-

I NT E R NE O M G E V I NG R U I M T E L I J K E P L A NN I N G

De stad en de private ontwikkelaars hebben eenzelfde doel: aantrekkelijk zijn en veel volk trekken o “Een omgeving aantrekkelijker maken doet men door verminderen van asfalt en minder parkeren” In de stad bevindt zich een patrimonium dat zeer groot en vaak on(der)benut is. Oude kerken, kloosters, scholen, universiteitsgebouwen, kunnen een nieuwe invulling krijgen.

4.3.2 -

O N D E R S T E U NE N D E D I E NS T E N

Diensten worden niet meer per bedrijf voorzien maar zijn beschikbaar in de stad Mogelijkheid voor de ontwikkeling van meer specifieke services gericht op kantoorgebruikers en werknemers o Was en strijkdienst o Koffie, lunch, healthy food, diensten o Fitness, yoga o Ruimtes voor events o Mogelijkheden voor (informeel) contact met potentiele medewerkers of klanten o IT helpdesks o Print, post en transportdiensten

4.3.1 -

30/10/2015

MOBILITEIT

Flexibiliteit en keuze bieden (als werkgever én als stad) o Men wil een optimale keuze kunnen maken o (elektrische) fiets o (deel)auto’s o Trein o Tram,…

18


-

-

30/10/2015

De overheid kan onmogelijk de mobiliteits-issues alleen aanpakken, ook ontwikkelaars dragen hier verantwoordelijkheid o Kent men de “modal split” van zijn werknemers, klanten, bewoners ? o Heeft men een “travel plan” of bedrijfsvervoerplan, denkt men na over mobiliteit? o Niet verwachten dat de oplossing extern wordt geboden, ook intern oplossingen zoeken en bieden De huidige bedrijfswagenfiscaliteit in België vormt een duidelijke factor in een (autogerichte) locatiekeuze en remt de overgang naar een duurzamere mobiliteit Nieuwe technologieën zullen mobiliteit veranderen: o Uber o Zelfrijdende auto’s o Autodelen o NWOW

19


30/10/2015

5. V ISIE : “ KANTOREN IN DE BINNE NSTAD IN 2030” In een tweede fase van het co-creatietraject werd beroep gedaan op een uitgebreid netwerk van stakeholders in de (Gentse) kantorenmarkt. Volgende profielen werden hierbij betrokken: (stads)ontwikkelaars, ruimtelijke planners, architecten, makelaars, academici, onderzoekers/ ontwikkelaars/ producenten van nieuwe technologieën, verschillende vertegenwoordigers van eindgebruikers, handelaren, bewoners en (sociale economie) bedrijven en werknemers van verschillende stadsdiensten (Dienst Economie, Stedenbouw, Mobiliteit, Milieu, Facilitair Management). Met deze verschillende groepen stakeholders werd gezamenlijk geanalyseerd welke factoren bepalend zijn voor de toekomstige Gentse kantorenmarkt, welke kantoren de binnenstad kan aantrekken, welke profielen in deze kantoren kunnen werken, welke ruimtebehoefte deze kantoren hebben, welke infrastructuur er vereist is, welke ondersteunende diensten belangrijk zijn,… In boeiende discussies werden de problemen vanuit verschillende invalshoeken aangekaart en werd nagedacht over mogelijke (toekomstgerichte) oplossingen. De beleidskeuzes van Stad Gent (onder meer rond klimaatneutraliteit, duurzame mobiliteit, stadsontwikkeling en economie) werden verenigd met tendensen in domeinen als werken en wonen in de binnenstad. Een brede visie op duurzaamheid, onontbeerlijk voor een robuust toekomstbeeld, werd verweven doorheen al deze facetten. Hierdoor was het mogelijk een gezamenlijke, breed gedragen en samenhangende visie te creëren over de “Kantoren in de binnenstad in 2030”.

In de eerste plaats moeten duurzame, energiezuinige en slimme gebouwen ontworpen worden die niet langer enkel een kantoorfunctie hebben. Een intelligent en flexibel ontwerp moet toelaten om zonder veel meerkost ook andere functies zoals retail, wonen, horeca, educatie een plaats te geven. Op deze manier kunnen de gebouwen in de toekomst steeds optimaal benut worden en plaats geven aan de reële noden van de stad, bedrijven en werknemers op dat moment. De invulling van deze gebouwen is aangepast aan nieuwe flexibele werkvormen, met vernieuwende werkconcepten, inspirerende werkplekken, ruimtes voor ontmoeting, projectwerk en brainstorming. Handige apps en nieuwe technologieën faciliteren het comfort en het gedeeld gebruik, elke werkmens kiest zijn werkplek naar gelang de wensen van het moment.

20


30/10/2015

De kantoren van de toekomst dragen bij aan een verweven straatbeeld. Een gezonde mix van functies, zorgt voor een levendige buurt, waardoor deze functies elkaar nog meer zullen versterken. De verweven buurt biedt de perfecte uitbreiding van de werkplek voor de werknemer, de levendige kwaliteiten en handige functionaliteiten maken het centrum tot de ideale “kantoor” van de toekomst. Het combineren van functies maakt ook het delen ervan meer evident; samenwerkingsverbanden tussen de stad, de buurtbewoners en private spelers zorgen voor slimme keuzes en een optimaal gebruik van de infrastructuur en groene ruimte. Meer openbare en semi-private parkjes, groengevels en (betreedbare) groendaken bieden zowel voor het werken in de stad als voor de bewoners en bezoekers de nodige ademruimte en verkoeling. Ook de ecologische relevantie van deze groene corridors doorheen het stedelijke weefsel is evident. Door een slimme positionering van deze kantoren en gebouwen van de toekomst, zullen ze bijdragen aan een kwalitatieve verdichting van de binnenstad, waarbij het cruciaal is om ongebruikte of onderbenutte gebouwen en gronden te activeren. In het hele verhaal staat een goede, multimodale bereikbaarheid centraal. Door variatie in het aanbod aan vervoersmiddelen, kan iedereen op elk moment de meest optimale keuze maken. Door de nodige infrastructuur op kwalitatieve locaties voldoende flexibel te ontwerpen, laat men toe in te spelen op de transitie naar een steeds duurzamere mobiliteit.

21


30/10/2015

Deze visie werd vertaald naar 3 mogelijke types van kantoren (kleine kantoren, grote kantoren en “Hot Spots”) die in de Gentse binnenstad een plaats kunnen krijgen. In Hoofdstuk 6 (Business case voor “Kantoren in de Binnenstad”) worden deze meer in detail beschreven.

We kunnen dit toekomstbeeld van de stakeholdergroep vertalen naar concrete aspecten (de gebruikers, de gebouwen, de locatie, de werkplek, de omgeving,..) van de kantorensector. Op welke manier zal elk van deze aspecten vorm krijgen, zodat deze past binnen de visie van “Kantoren in de binnenstad in 2030”?

5.1 -

-

-

-

M A R K T : D I V E R S I T E I T I N V R A A G N A A R K A NT O R E N

Afhankelijk van de locatie en het type gebouw zullen andere types eindgebruikers aangetrokken kunnen worden. Als gebouwbeheerder zal het cruciaal zijn erop toe te zien een interessante evenwichtige samenstelling van eindgebruikers te bekomen, om de aantrekkelijkheid van het gebouw/concept bewaren. Een combinatie van grote, middelgrote , kleinere bedrijven en zelfstandigen is boeiend voor de synergie. Kleinere gebruikers o Zelfstandigen (medische kabinetten/groepspraktijken, advocaten, architecten) o Creatieve beroepen / start-ups / bedrijven met jonge werknemers (IT, advertising) o Kantoren voor contact met de burger, quartaire sector (cultuur, toerisme, sport, …) o Vzw’s Middelgrote gebruikers o Kantoren met een link met de maakeconomie o Incubatie- en acceleratie centra o

Nieuwe satelliet-kantoren voor groeiende bedrijven

o

“Representatiekantoor” voor gevestigd bedrijf

Grotere gebruikers o Dienstverlenende sector, bank, overheden, verzekering, mutualiteit …

22


30/10/2015

(Eerste foto: Stad.gent/burgerzaken – Tweede foto: www.lifeofanarchitect.com – Derde foto: WWW.wgcbrugsepoort.be)

-

De binnenstad is de ultieme werkplek voor werknemers die in de stad wonen of de meerwaarde die de binnenstad biedt willen benutten: vaak zijn dit jonge mensen, starters, hoger opgeleiden,..

-

Om als bedrijf de “war on talent” te winnen, zal de aangeboden werkplek (en de meerwaarde van de werkomgeving) een belangrijk instrument zijn

5.2

INFRASTRUCTUUR 5.2.1

-

-

K W A L I T A T I E V E L O C A T I E S E N D I V E R S E T YP O L O G I E Ë N

Verschillende typologieën van kantoren en kantoorfuncties kunnen op verschillende plaatsen in de binnenstad terecht. o Tussen de historische binnenstad en de R40 zijn een amalgaam van types en locaties mogelijk (én nodig) o Langs de R40 is ruimte om grotere gebouwen te bouwen waar de nodige capaciteit aan parkings aanwezig is. Deze gebouwen komen op locaties waar ook de fietsinfrastructuur optimaal is en efficiënt openbaar vervoer (tram) mogelijk is (de “Hot Spots”). o Grootte afhankelijk van het lokale stadsweefsel – combinatie tussen grotere en kleinere kantoren nodig o Renovaties/herbestemmingen van woongebouwen of kleine kantoorruimtes o Herinvulling van grotere on(der)benutte gebouwen/historische gebouwen en gebouwen waarvan de huidige functies uitdoven o Herinvulling van grotere monofunctionele blokken en optimalisering van ruimtebenutting Er zijn geen “kantoorgebouwen” meer, wel “gebouwen”. Hierin zijn combinaties van wonen, werken, winkelen en recreatie mogelijk, waarbij een uitgedacht en uitgewerkt concept de meerwaarde verhogen.

23


-

30/10/2015

Sommige gebouwen bieden vaste (klassieke) kantoorvormen – andere bieden gedeelde mogelijkheden om samen (als team of bedrijf) of als individu te werken Locaties aan multimodale knooppunten worden optimaal benut en versterken andere, meer centraal gelegen kantoorfuncties. Flexibele en slimme gebouwstructuren en gebouwtechnieken maken invulling door verschillende functies mogelijk

(Eerste foto: www.ajuinlei1.be – Derde foto: www.bopro.be – Tweede en Vierde foto: eigen beeld (Universiteitstraat Gent en Gouvernementstraat Gent))

(Eerste Foto: Bureau Botersloot – Als Stromen Verweven - Tweede foto: Solid Oud-West, exterieur – foto ©Alex Schröder)

24


5.2.2 -

-

30/10/2015

VARIATIE IN WERKPLEKKEN

Een gevarieerd aanbod aan werkplekken zal nodig zijn – deze spelen in op de noden van een persoon, een team of een bedrijf op dat moment o Minder onpersoonlijke open-space werkplekken o Meer persoonlijke, kleinere werkplekken met een identiteit o Ruimtes voor ontmoeting, brainstorming en projectwerk, ruimtes die mensen samenbrengen o Ruimtes voor stilte en concentratie o Vergaderruimtes in verschillende groottes die flexibel beschikbaar zijn o Ruimtes zijn inspirerend en zetten aan tot creativiteit Meer ruimtes gedeeld door verschillende personen, teams of bedrijven (dit kan zowel op dag, week, maand of jaarbasis) Werkplekken bieden alle mogelijkheden van innovatieve communicatie technologieën

(Foto’s: www.iwishiworkedthere.com)

25


5.2.3

30/10/2015

O N D E R S T E U NE N D E D I E NS T E N

Een gevarieerd aanbod aan kantoor- en werkplekken in de binnenstad zal bijkomende ondersteunende diensten benutten en aantrekken. Deze hoeven niet steeds nog per kantoor of bedrijf te worden voorzien, maar kunnen eveneens gedeeld worden. De binnenstad heeft een belangrijke meerwaarde, aangezien een groot deel van dergelijke troeven reeds aanwezig zijn. Deze vormen opnieuw kantoor- en werkgelegenheid voor de binnenstad. -

Catering en lunchmogelijkheden Print, post- en transportdiensten IT-dienstverlening Crèches, strijkdiensten, …

5.3

I NT E R NE O M G E V I NG

Het principe van de “sharing economy” zal aan belang winnen door innovatieve technologieën (Internet of Things)– hierdoor wordt het flexibel gebruik van mobiliteit, parking, werkplekken, ondersteunende diensten etc. steeds laagdrempeliger.

5.3.1

R U I M T E L I J K E P L A NN I N G

Huidige regelgeving: -

Regels mbt BPA verhinderen nu sommige wenselijke types ontwikkelingen Regels mbt bestemmingenbeleid en (milieu) vergunningen maken verwevenheid van functies moeilijk te realiseren in een gebouw

Incentives zullen nodig zijn om ontwikkelaars te interesseren voor de binnenstad en de doelstellingen van de Stad mee te verwezenlijken. -

-

Incentives voor de “collectivisering” van eigendommen zodat een meer gemeenschappelijke en aanvullende invulling kan gerealiseerd worden. Door enkele eigendommen samen te brengen en samen te ontwikkelen, kan een interessanter perceel ontstaan waarop de verschillende partijen samen werken aan oplossingen. Door samen te werken kan soms een betere invulling gegeven worden, dan wanneer de percelen afzonderlijk van elkaar zouden worden ontwikkeld. 1+1 = 3! Incentives om multifunctionele invulling aan te moedigen Incentives voor betere benutting / verdichting van onderbenutte locaties, rekening houdend met lichten/zichten van de omgeving 26


-

30/10/2015

Incentives voor het ontwikkelen van kantoren in de binnenstad (in plaats van retail of wonen)

Voorbeelden van mogelijke incentives zijn eenvoudige vergunningsprocedures, waar mogelijk bijkomende bouwlagen/verdichting, etc.

Rol van de stad: -

Een soort van “wijkregisseur” om de noden van de wijk in beeld te brengen? Heldere regelgeving – in de vorm van duidelijke intenties (i.p.v. cijfers)

 Kan de lokale overheid een functie opnemen als “regisseur”, om in co-productie met de private sector meer waardevolle projecten te creëren?

(1e foto: Kenniscentrum Vlaamse Steden – Participatief ontwerpen – 2e foto: beeld uit werkdocument Klimaatverbond Gent (20 juni 2011) – 3e foto: www.doepelstrijkers.com - Verdichting Rotterdam)

27


5.3.2

30/10/2015

MOBILITEIT EN PARKEERMODALITEIT

Er wordt ingezet op een sterke multimodale bereikbaarheid. De historische binnenstad zal meer bereikbaar worden door een focus op fiets en, deelfiets systemen, functioneler openbaar vervoer, gecombineerd met Park&Rides langs de rand van de stad.

STOP-principe (www.lne.be) -

Door de beschikbare parkeerplaatsen van bedrijven en particulieren slim te benutten kan meer parkeerfunctionaliteit gecreëerd worden o Deelsystemen voor alternerend gebruik (overdag kantoren versus ’s avonds bewoners of bezoekers)

-

Op andere plaatsen (aan de rand van de stad) kan parkeeraanbod of parkeerfunctionaliteit uitgebreid worden o Gebruik als P& R parking (bijvoorbeeld op R40)/voor kantoren en bewoners in de buurt o Parkings op individuele percelen trachten te bundelen en gedeeld gebruik aanmoedigen (als incentives om dit te doen kan de Stad verdichting toelaten)

-

Een shift in parkingbeleid binnen bedrijven zal nodig zijn om naar een meer duurzame mobiliteit te evolueren. Hierbij is echter ook de vraag om in samenwerking (overleg) met de stad te kunnen komen tot een aangepast parkeerbeleid voor kantoren (Parkeerrichtlijnen) o Aantal Parkeerplaatsen in het centrum beperkt houden zal kost voor bedrijven drukken en beperkt aantrekking van wagens naar de binnenstad o Parkeerplaatsen kunnen enkel voor specifieke functies/profielen binnen bedrijf worden toegestaan (niet iedereen krijgt een voorbehouden parkeerplaats) o Monitoren van gebruik parkeerplaatsen en flexibel/gedeeld inzetten , zodat bedrijf kan besparen op parkeerplaatsen o Uitlenen van parkeerplaatsen na kantooruren 28


30/10/2015

(Eerste foto: www.mobiliteitgent.be - Tweede foto: mobiliteit.stad.gent - Derde foto: en.greencit.se - Vierde foto: www.parkinglist.de)

5.3.3

D U U R Z A A M H E I D E N K L I M A A T NE U T R A L I T E I T

Duurzaamheid vormt een vanzelfsprekend onderdeel van toekomstgerichte en dus robuuste kantoorconcepten. -

Klimaatneutraliteit o Zeker voor nieuwbouwprojecten mogen hier hoge eisen gesteld worden (in kader van het realiseren van nulenergie gebouwen zoals geformuleerd in het bestuursakkoord). o Haalbaarheid bij renovatie is eerder case per case te evalueren (eisen moeten in overeenstemming zijn met andere eisen zoals patrimoniumbehoud)– renovatie en hergebruik zijn op zich ook duurzame principes o Geothermie, zonnepanelen, stadsverwarmingsnetten waar infrastructuur dit toelaat o Mogelijkheden voor energetische uitwisseling te bekijken (synergie tussen kantoorfuncties, wonen en winkelen) o Collectieve energievoorzieningen waar mogelijk (zoeken naar slimste oplossingen op bouwblok of wijkniveau)

-

Waterbeleid o Collectieve voorzieningen voor regenwater hergebruik en afvoer(zoeken naar slimste oplossingen op bouwblok of wijkniveau)

-

Vergroening: netwerk van groene corridors doorheen het stedelijk weefsel o Groendaken o Groengevels 29


o

30/10/2015

Publieke en semi-privatieve parkjes en tuinen (openstellen van private tuinen)  Een meerwaarde voor kantoorfuncties en wonen  Verbetering van de luchtkwaliteit  Verbetering van de waterhuishouding  Tegengaan van het heat-island effect  Ecologisch netwerk om biodiversiteit te bewaren en versterken

(Eerste foto: electrical-enigneering-portal.com - Tweede foto: avantgardendc.wordpress.com - Derde foto: www.lociarchitecture.com – Vierde foto: Bureau Botersloot – Als Stromen Verweven)

5.3.4

VOORDELEN VOOR DE

LOKALE GEMEENSCHAP

Kantoren in de binnenstad bieden op meerdere manieren een meerwaarde voor de buren en lokale gemeenschap. -

-

Gedeeltelijke invulling van gebouwen met kantoor- en andere diensten en voor de buurt (sociale en economische noden) o Vzw’s o Dienstverlenende bedrijven/overheden o Artsen, advocaten en andere zelfstandigen o Crèches Opleving van de buurt o De plint als kwaliteit voor de buurt (geen blinde gevels of garages) o De afwisseling met werkfuncties in het woonweefsel zorgt voor een balans in levendigheid en privacy (inkijk, geluid) 30


-

-

30/10/2015

Gedeelde faciliteiten o Plaatsen voor recreatie (parken, sport- en spel mogelijkheden) o Buurt-ontmoetingsruimtes o Parkeerplaatsen Nieuwe ontwikkelingen dragen bij aan een netwerk van groene corridors doorheen het stedelijk weefsel (door het inzetten van groendaken, groengevels, semi-private parkjes,..). Deze zorgen voor verlevendiging en verbinding van de buurt.

(Eerste foto: beeld uit werkdocument Klimaatverbond Gent (20 juni 2011) - Tweede foto: Leefstraat 2.0 dokgent.be - Derde foto: Bureau Botersloot – Als Stromen Verweven)

(Eerste foto: stad.gent – Tweede foto: eigen beeld (Coupurepark Gent )– Derde foto: www.mobiliteit gent.be Leefstraat - Vierde foto: beeld uit werkdocument Klimaatverbond Gent (20 juni 2011))

31


30/10/2015

6. B USINESS CASE VOOR “K ANTOREN IN DE BINNENSTAD IN 2030” Tijdens de werkgroepen kwamen 3 basis typologieën naar voor als concrete oplossingen voor de kantoren in de binnenstad. Tijdens het co-creatietraject werden deze voorbeelden gebruikt als werkinstrument om bepalende factoren en nodige beleidsingrepen te kunnen analyseren en concretiseren. Deze 3 typologieën hebben elk hun plaats in de ruimere visie die werd ontwikkeld, waarbij het de bedoeling is dat kantoren op vele plaatsen in de binnenstad kunnen vorm krijgen. Op deze manier kunnen kantoren op verschillende plaatsen in de binnenstad een toegevoegde waarde betekenen, en kunnen ze ook elkaar versterken. Door een slimme positionering van deze kantoren en gebouwen van de toekomst, zullen ze bijdragen aan een kwalitatieve verdichting van de binnenstad, waarbij het cruciaal is om ongebruikte of onderbenutte gebouwen en gronden te activeren (zie ook het beeld uit “Hoofdstuk 5: Visie”).

Het “kleine kantoor” bevindt zich in de binnenstad, in het kleinmazige (woon)weefsel. Het is een grotere woning die deels of in zijn geheel wordt omgevormd tot een kantoor. Het kantoor kan plaats bieden aan een grote variatie van kleine zelfstandigen kleine (creatieve) bedrijven, bedrijven met veel jonge werknemers, start-ups,… Door de ligging heeft het “kleine kantoor” een directe relatie met het centrum en worden de faciliteiten van het centrum een directe uitbreiding van het kantoor. Een koffiebar, een restaurant, een buurtwinkel, een crèche, een droogkuis, een print-shop,.. alles is vlakbij. De “kleine kantoren” dragen bij aan een verlevendiging en opwaardering van het centrum en versterken de synergie tussen wonen, werken, winkelen en beleven in de binnenstad. Door zijn ligging zetten deze kantoren vooral in op duurzame vervoersmiddelen (fiets, openbaar vervoer).

Het “grote kantoor” vindt zijn plaats op on(der)benutte locaties in het centrum waarbij karaktervol en uniek patrimonium wordt herontwikkeld. Door kwalitatieve verdichting en optimale benutting brengen de sites extra leven in de binnenstad. De invulling bestaat uit een combinatie van functies; naast kantoren is er ook plaats voor retail, horeca , educatie en wonen. Deze versterken elkaar en zijn ook een meerwaarde voor de omliggende stadsdelen. Deze “grote kantoren” kunnen ook een bijdrage leveren aan meer groen in de binnenstad, door een openbaar parkje, een groendak of groengevel in het ontwerp op te nemen.

32


30/10/2015

Voor de “Hot Spots” is de locatie de doorslaggevende factor: ze bevinden zich op knooppunten van vervoersassen (auto, tram, fiets). Hierdoor zijn ze vlot bereikbaar en kunnen ze ook dienen als “hub” of “transferium” om over te schakelen op een ander vervoersmiddel. Op deze plaatsen kan voldoende parking voorzien worden, welke in de huidige context nog nodig blijken voor het ontwikkelen van een groter kantoor (bouwen voor 2030 is nu!). Deze parking staat echter niet enkel ten dienste van het gebouw, maar ook van de omliggende buurten (gedeeld gebruik). De “Hot Spots” zijn uitermate intelligente en flexibele gebouwen, zodat ze zich steeds kunnen aanpassen aan toekomstige noden. Parkeer- of kantoorruimte kan na verloop van tijd wijzigen in ruimte voor bijvoorbeeld retail of ontspanning. Ook de “Hot Spot” zijn alles behalve monofunctionele kantoorgebouwen. Ze bieden een meerwaarde aan de buurt door een plaats te geven aan nuttige functies (een supermarkt, een crèche, openbaar groen, loketten van dienstverlenende sectoren,..). On(der)benutte locaties aan de rand van de binnenstad (zoals grote verharde parkings, gebouwen met weinig bouwlagen, monofunctionele blokken) bieden veel opportuniteiten voor kwalitatieve verdichting; samenwerking (bijvoorbeeld tussen grondeigenaren) zal hierbij leiden tot een optimaal resultaat, een win-win situatie met meerwaarde voor alle partijen.

33


6.1.1

30/10/2015

F I NA N C I E E L M O D E L V A N D E B U S I NE S S C A S E S

Ter illustratie van de haalbaarheid van de visie “Kantoren in de binnenstad in 2030” werd een financieel model uitgewerkt. Hierin analyseren we de 3 verschillende typologieën van kantoorgebouwen. Elk van deze business cases is gestoeld op concrete gegevens van bestaande gebouwen. Daarnaast gaan we uit van een aantal belangrijke assumpties, de randvoorwaarden, die de haalbaarheid bepalen. Daarnaast wordt uiteraard ook gebruik gemaakt van verschillende prijzen, welke gestoeld werden op rapporten van makelaren en door enkele experten werden gecontroleerd op hun correctheid. We merken echter op dat deze prijzen steeds voor discussie vatbaar zijn, en onderhevig aan onzekerheden. Zowel tijd (2030?) als locatie hebben immers een belangrijke, maar vaak onvoorspelbare invloed op de prijzen.

6.1.1.1

B U S I NE S S C A S E 1 – K L E I NE K A NT O R E N

Scenario: -

Er komt een aanpassing in de stedenbouwkundige voorschriften waarbij het flexibeler wordt om woningen (deels) om te vormen in kantoren Veronderstelt dat een private investeerder (of vrij beroep) een herenhuis van 400m² aan een prijs van 1100€/m² (+ 10% reg. taks) koopt, renoveert en verhuurt Het gelijkvloers en de 1ste verdieping van het huis (+/- 50% van de bruto oppervlakte) krijgen een kantoorbestemming Op de bovenste verdiepingen komen eengezinswoningen of appartementen De renovatie kosten voor kantoren worden op 650€/m² + btw geschat (950€/m² voor woningen) Er wordt een duurzame renovatie uitgevoerd, rekening houdend met de klimaat ambities van de Stad Na renovatie wordt het kantoorgedeelte verhuurd tegen een (netto) huurprijs van 100€/m² De wooneenheden worden aan een huurprijs van 1000€/maand verhuurd

34


30/10/2015

BUSINESS CASE 1 - KLEINE KANTOREN INVESTEERDER Bruto uitwendigeoppervlakten per functie Vóór renovatie Na renovatie Investeringskosten bovengrondse oppervlakten Aanschaf gronden & gebouwen (incl. kosten) Renovatiekost kantoren (incl. BTW) Renovatiekost woningen (incl. BTW) Renovatiekost retail Andere kosten (studies, enz.) Subtotaal investeringskosten

Jaarlijkse verhuuropbrengsten Netto verhuurprijs kantoren Verhuurprijs woningen Verkoopprijs retail Makelaarfee op verhuur (per jaar) Onroerende voorheffing Verzekering Andere kosten ten laste van de verhuurder Subtotaal verhuuropbrengsten

Bruto verhuurrendement

1.216 €/m² 787 €/m² 1.150 €/m² 15%

100 €/m² 1.000 €/m/w. 5,0% 600 €/j/w. 100 €/j/w. 5,0%

Kantoor

Wonen

Winkel

Totaal

Opmerkingen

0 m² 200 m²

400 m² 200 m²

0 m² 0 m²

400 m² 400 m²

Initieel 100% woonbestemming GV & 1ste verdiep = kantoor; 2de & 3de verdiep = woning

50%

50%

0%

100%

243.100 157.300 pm pm 23.595 423.995

243.100 pm 229.900 pm 34.485 507.485

0 pm pm pm 0 0

486.200 157.300 229.900 0 58.080 931.480

2.120 €/m²

2.537 €/m²

20.000 pm pm -1.000 0 pm -1.000 18.000

pm 24.000 pm -667 -1.200 -200 -1.200 20.733

pm pm 0 0 0 0 0 0

20.000 24.000 0 -1.667 -1.200 -200 -2.200 38.733

46%

54%

0%

100%

4,2%

4,1%

1.100€/m² + 10,5% kosten in centrum (1.000€/m² langs R40) 650€/m² in totaal, excl. BTW 950€/m² in totaal, excl. BTW

2.329 €/m²

Bruto verhuurprijs = 120€/m² (vóór impact van leegstand, enz.) 850€/m²/w. (langs R40) à 1.050€/m²/w (centrum)

35


30/10/2015

INVESTEERDER (KANTOREN & WONINGEN) Type investeerder Private beleggers Investeringstrategie Core Huurprijs kantoren (bruto) 120 €/m² Huurprijs woningen 1.000 €/m/app.

Prime rent CBD: 150€/m²

EINDGEBRUIKER (KANTOREN) Type Huurcontract Huurprijs kantoren (bruto) Gemeenschapelijke kosten Privatieve kosten Vastgoed belastingen (O.V.)

Privaat, publiek 3/6/9 jaar 120 €/m² pm pm 12,5 €/m²

36


6.1.1.2

30/10/2015

B U S I NE S S C A S E 2 – G R O T E K A NT O R E N

Scenario: -

Er komt een aanpassing in de stedenbouwkundige voorschriften waarbij de bouw van nieuwe kantoren aangemoedigd wordt door een verplicht aandeel nieuwe kantoren te bouwen bij grootschalige, gemengde ontwikkelingen. Er wordt een verhoging van de densiteit toegestaan (waar dit ruimtelijk te verantwoorden is) – in deze case nemen we aan dat de densiteit met 25% verhoogd kan worden t.o.v. de bestaande situatie De bouw van sociale functies wordt ook aangemoedigd en via meer flexibiliteit in de bestemmingen (bijv. wat retail)/meer densiteit gefinancierd Veronderstelt dat een ontwikkelaar een bestaand kantoorblok van 11.500m² koopt om een gemengd project te ontwikkelen en op de huur/verkoopmarkt te plaatsen De bestaande structuur van het bestaand gebouw wordt grotendeels behouden, alsook een 20-tal reeds bestaande ondergrondse parkings Er komen winkels op het gelijkvloers alsook een ruimte voor sociale doelstellingen dat, na de bouwwerken, gratis ter beschikking wordt gesteld van de Stad Renovatie kosten voor kantoren worden op 1000€/m² geschat (1.200€/m² voor woningen) Er wordt een duurzame renovatie uitgevoerd, rekening houdend met de klimaat ambities van de Stad Na renovatie wordt het kantoorgedeelte verhuurd (3/6/9 jaar contract) tegen een huurprijs van 150€/m²; de verkoop ervan aan een investeerder gebeurt obv. een yield van 7.2% De wooneenheden worden tegen een prijs van 3500€/m² (excl. BTW) verkocht De winkels worden verhuurd tegen een huurprijs van 325€/m²; de verkoop ervan aan een investeerder gebeurt obv. een yield van 6.25%

37


30/10/2015

BUSINESS CASE 2 - GROTE KANTOREN ONTWIKKELAAR Bruto uitwendigeoppervlakten per functie Vóór renovatie Na renovatie Ontwikkelingskosten bovengrondse oppervlakten Aanschaf gronden & gebouwen (incl. kosten) Bouwkost kantoren Bouwkost woningen Bouwkost retail Bouwkost sociale functies Renovatiekost ondergrondse parking (20 eenh.) Bijkomende kosten (studies, financiering, enz.) Toewijzing kosten sociale ruimtes

1.210 €/m² 1.000 €/m² 1.200 €/m² 600 €/m² 600 €/m² 300 €/m² 18%

Subtotaal kosten

2.187 €/m²

Verkoopsopbrengsten Verkoopprijs kantoren (excl. BTW) Verkoopprijs woningen Verkoopprijs retail Verkoopprijs sociale ruimte Verkoopprijs parkings (20 eenh.) Makelaarfee op verhuur kantoorruimte Makelaarfee op verkoop parkings & gebouwen Subtotaal opbrengsten

1.722 €/m² 3.500 €/m² 5.200 €/m² pm 43.000 €/eh. 15,0% 3,0% 2.581 €/m²

Bruto verkoopsmarge Bruto verkoopsmarge (% kosten)

Kantoor

Wonen

Winkel

Sociaal

Totaal

11.500 m² 5.000 m²

0 m² 7.000 m²

0 m² 1.500 m²

0 m² 1.000 m²

11.500 m² 14.500 m²

34%

48%

10%

7%

100%

1.000.000 5.000.000 pm pm pm 75.000 913.500

8.470.000 pm 8.400.000 pm pm 105.000 1.530.900

3.235.000 1.210.000 pm pm pm pm 900.000 pm pm 600.000 0 0 162.000 108.000 1.918.000 -1.918.000

13.915.000 5.000.000 8.400.000 900.000 600.000 180.000 2.714.400 0

6.988.500 18.505.900 6.215.000 1.398 €/m² 2.644 €/m² 4.143 €/m² 8.045.622 pm pm 22.072.072 pm pm pm pm 358.333 501.667 -112.500 pm -252.119 -677.212 8.039.337 21.896.527

0 pm

31.709.400 2.187 €/m²

pm pm 7.800.000 pm pm -73.125 -234.000 7.492.875

pm pm pm pm pm pm pm 0

8.045.622 22.072.072 7.800.000 0 860.000 -185.625 -1.163.331 37.428.738

21%

59%

20%

0%

100%

1.050.837 15%

3.390.627 18%

1.277.875 21%

0 pm

5.719.338 18%

Opmerkingen Initieel 100% kantoorbestemming Densificering +25%

Tussen 1.050 - 1.150€/m²; totaal 1.100€/m² + 10,5% kosten Renovatie in marktconforme kantoren Transformatie in marktconforme wooneenheden Idem (enkel wind & waterdicht) Idem (enkel wind & waterdicht) Geen structuurwerken

Aftrek 7% voor omzetting GEA naar GLA Aftrek 11% voor omzetting GEA naar GLA (Dok N. = 2.400-3.200€/m²)

40 à 45.000€/eh. in centrum

38


30/10/2015

INVESTEERDER (KANTOREN & RETAIL) Type investeerder Private beleggers Investeringstrategie Core+/Value add Huurprijs kantoren Huurprijs retail Rendement op investering - kantoor Rendement op investering - retail

150 €/m² 325 €/m² 7,20% 6,25%

EINDGEBRUIKER (KANTOREN) Type Huurcontract Huurprijs kantoren Gemeenschapelijke kosten Privatieve kosten Vastgoed belastingen (O.V.)

Privaat, publiek 3/6/9 jaar 150 €/m² pm pm 12,5 €/m²

39


6.1.1.3

30/10/2015

B U S I NE S S C A S E 3 – “ H O T S P O T S ”

Scenario: -

Er komt een aanpassing in de stedenbouwkundige voorschriften waarbij de bouw van nieuwe kantoren aangemoedigd wordt door een verplicht aandeel nieuwe kantoren te bouwen bij grootschalige, gemengde ontwikkelingen. Er wordt een verhoging van de densiteit toegestaan (waar dit ruimtelijk te verantwoorden is) – in deze case nemen we aan dat de densiteit met 500% verhoogd kan worden t.o.v. de bestaande situatie. De bouw van sociale functies wordt ook aangemoedigd en via meer flexibiliteit in de bestemmingen (bijv. wat retail)/meer densiteit gefinancierd Veronderstelt dat een ontwikkelaar een bestaand pand van 3.500m² koopt om een gemengd project te ontwikkelen en op de huur/verkoopmarkt te plaatsen De bestaande structuur van het bestaand gebouw wordt grotendeels afgebroken om plaats te maken voor een grotere structuur Er komen winkels op het gelijkvloers alsook een ruimte voor sociale doelstellingen dat, na de bouwwerken, gratis ter beschikking wordt gesteld van de Stad Bouw kosten voor kantoren worden op 1350€/m² geschat (1.300€/m² voor woningen) Er wordt een duurzame renovatie uitgevoerd, rekening houdend met de klimaat ambities van de Stad Na renovatie wordt het kantoorgedeelte verhuurd (6/9 jaar contract) tegen een huurprijs van 145€/m²; de verkoop ervan aan een investeerder gebeurt obv. een yield van 6,5% De wooneenheden worden tegen een prijs van 3000€/m² (excl. BTW) verkocht De winkels worden verhuurd tegen een huurprijs van 135€/m²; de verkoop ervan aan een investeerder gebeurt obv. een yield van 6.5% Er wordt een overaanbod parkeerplaatsen gecreëerd – deze worden vervolgens gedeeld, zodat ook andere functies en de buurt hiervan kunnen gebruik maken. Een soort “Parkeermakelaar”, deeltechnologie of app maakt gedeeld gebruik van deze parkeer plaatsen mogelijk.

40


30/10/2015

BUSINESS CASE 3 - HOT SPOTS ONTWIKKELAAR Bruto uitwendigeoppervlakten per functie Vóór renovatie Na renovatie Ontwikkelingskosten bovengrondse oppervlakten Aanschaf gronden & gebouwen (incl. kosten) Afbraakkosten bestaande gebouwen Bouwkost kantoren Bouwkost woningen Bouwkost retail Bouwkost sociale functies Bouwkost ondergrondse parking (283 eenh.) Aanleg bovengrondse parking (240 eenh.) Bijkomende kosten (studies, financiering, enz.) Toewijzing kosten sociale ruimtes

1.658 €/m² 50 €/m² 1.300 €/m² 1.300 €/m² 600 €/m² 600 €/m² 650 €/m² 125 €/m² 18%

Subtotaal kosten

2.007 €/m²

Verkoopsopbrengsten Verkoopprijs kantoren (excl. BTW) Verkoopprijs woningen Verkoopprijs retail Verkoopprijs sociale functies Verkoopprijs parkings Makelaarfee op verhuur kantoorruimte Makelaarfee op verkoop parkings & gebouwen Subtotaal opbrengsten

1.844 €/m² 3.000 €/m² 2.077 €/m² gratis 30.000 €/eh. 15,0% 3,0% 2.460 €/m²

Bruto verkoopsmarge Bruto verkoopsmarge (% kosten)

Kantoor

Wonen

Winkel

Sociaal

Totaal

0 m² 7.000 m²

0 m² 9.500 m²

3.500 m² 3.500 m²

0 m² 1.000 m²

3.500 m² 21.000 m²

33%

45%

17%

5%

100%

96.563 1.657.500 175.000 pm pm pm pm pm 2.100.000 pm pm 600.000 pm pm 975.000 pm 585.000 108.000 1.182.750 -2.365.500

5.801.250 175.000 9.100.000 12.350.000 2.100.000 600.000 5.508.750 975.000 5.545.575 0

700.000 3.347.188 pm pm 9.100.000 pm pm 12.350.000 pm pm pm pm 1.365.000 4.143.750 pm pm 1.883.700 2.968.875 1.182.750

13.048.700 23.992.563 5.114.313 1.864 €/m² 2.526 €/m² 1.461 €/m²

0 pm

42.155.575 2.007 €/m²

12.061.006 pm pm 25.675.676 pm pm pm pm 4.200.000 4.275.000 -152.250 pm -487.830 -898.520 15.620.926 29.052.155

pm pm 7.269.231 pm pm -70.875 -218.077 6.980.279

pm pm pm pm pm pm pm 0

12.061.006 25.675.676 7.269.231 0 8.475.000 -223.125 -1.604.427 51.653.360

30%

56%

14%

0%

100%

2.572.226 20%

5.059.593 21%

1.865.966 36%

0 pm

9.497.785 23%

Opmerkingen

Densificering +500% (5 extra verdiepingen boven GV)

Vandaag tussen 950 - 1.050€/m²; toekomst 1500€/m² + 10,5% kosten Bouw nieuwe marktconforme kantoren Bouw nieuwe marktconforme woningen Idem (enkel wind & waterdicht) Idem (enkel wind & waterdicht) 1 parking/50 m² voor kantoorfunctie; 1,5 parking/100m² voor woonfunctie

- 7% voor omzetting GEA naar GLA - 11% voor omzetting GEA naar GLA (2.800-3.200€/m²)

41


30/10/2015

INVESTEERDER (KANTOREN & RETAIL) Type investeerders Private/institutionele beleggers Investeringstrategie Core+/Value add Huurprijs kantoren Huurprijs retail Rendement op investering - kantoor Rendement op investering - retail

145 €/m² 135 €/m² 6,50% 6,50%

EINDGEBRUIKER (KANTOREN) Type Huurcontract Huurprijs kantoren Gemeenschapelijke kosten Privatieve kosten Vastgoed belastingen (O.V.)

Privaat, publiek 6/9 jaar 145 €/m² pm pm 10,0 €/m²

42


6.1.2

30/10/2015

R I S I C O ’ S E N O P P O R T U NI T E I T E N

Tijdens de discussies werden verschillende risico’s en problemen genoemd die betrekking hebben op de (reeds merkbare) evoluties in de kantorenmarkt. In onze toekomstvisie “Kantoren in de binnenstad in 2030” vinden we oplossingen en opportuniteiten om deze risico’s op te heffen.

Risico Typische

Opportuniteit (kantoor)portefeuilles

zijn

vaak

statisch

monofunctioneel, niet aangepast aan de flexibiliteit

en

die in de

Werken met een kantoor-portefeuille waarin verschillende types kantoren zitten (zo kan men flexibeler inspelen op de markt).

toekomst zal geëist worden. Huurders eisen kortere en flexibelere huurcontracten, meer

Shift van kantoor-verhuurder naar service-verlener

flexibiliteit qua bezetting de huurdersmarkt raakt gefragmenteerd Zijn grotere kantoren op lange termijn nog nodig (automatisering,…)

Flexibele gebouwen nodig die kunnen inspelen op de verandering van noden en functies. Belangrijk hierbij om de locatie van deze kantoren goed te kiezen. In Gent eerder op R40 ipv R4 én op assen van openbaar vervoer (trams) – zo kunnen de veranderende kantoren/parkings/etc. na verloop andere functies opnemen in het stedelijk weefsel (vermijden van

een

leeg

en

onaantrekkelijk

kantorenpark

buiten

de

binnenstad). Is er een verdienmodel voor een meer en meer gefragmenteerde

Troeven zoals de verwevenheid, goede bereikbaarheid, levendige

huurdersmarkt?

plint,… dragen bij tot een rendabele business case.

Hoe zit het met de liquiditeit van de investering?

- Meerwaarde voor de investeerder ligt in de kwaliteit van het gebouw en de kwaliteit van de locatie – niet langer in de ‘functie’ van het gebouw. - Deze verweven gebouwen hebben hogere attractie voor de eindgebruikers. Troeven van de (binnen)stad benadrukken (nabijheid centrum, winkels, cafés, restaurants, crèche,…) en benadrukken van creatieve oplossingen voor obstakels van de binnenstad (fietskoerier,…)

43


Niet elk type bedrijf of ontwikkelaar zal interesse tonen om naar de

30/10/2015

te interesseren?

Als Stad duidelijk presenteren van de toekomstvisie en sterke punten, hierop inzetten om die bedrijven aan te trekken die wél interesse tonen. Een variatie in mogelijkheden voor kantoren (type, grootte, locatie,..) zal de nodige interesse opwekken.

Er is momenteel zeer weinig leegstand in Gent en er lijkt weinig

Een aantal vastgoedbezitters (universiteiten en hogescholen,

ruimte voor nieuwe kantoorgebouwen.

schoolgemeenschappen, de eredienstbesturen, kloosterordes,..)

binnenstad te komen. Zijn kantoren in de binnenstad van Gent te klein om ontwikkelaars

hebben momenteel een groot, verouderd en vaak on(der)benut patrimonium in portefeuille. Er zal een momentum komen, in de nabije toekomst, (wegens besparingen en nood aan geld) , waarop dit

patrimonium

beschikbaar

zal

worden

voor

nieuwe

ontwikkelingen.

44


30/10/2015

7. B ELEIDSAANBEVELINGEN – FLANKERENDE MAATREGE LEN Tijdens het co-creatietraject werd voor de stakeholdersgroep zeer duidelijk dat het bestuur een aantal noodzakelijke maatregelen zal moeten doorvoeren om de visie “Kantoren in de Gentse Binnenstad in 2030” te realiseren. In dit kader is 2030 niet “morgen” maar zelfs “vandaag”! 1.

Gent moet inzetten op een efficiënt en goed functionerend multimodaal vervoersnetwerk is een eerste pijler. Een hoogwaardig fietsroutenetwerk, snelle en frequente tram- en busverbindingen en een vlotte doorgang op de R40 zijn hierbij een noodzaak. Hieraan gekoppeld zijn goed gepositioneerde en geconnecteerde P&R parkings nodig om de buitenrand en de binnenstad vlot met elkaar te verbinden.

2.

Indien de Stad niet wil dat de hele binnenstad verandert in een “woonwijk”, zal ze sturend moeten optreden. Door gebruik te maken van

incentives en conditionele regelgeving (bijvoorbeeld waar ruimtelijk te verantwoorden extra bouwlagen toelaten indien voldoende kantoren worden voorzien,…) kunnen net die ontwikkelingen gerealiseerd worden die bijdragen aan de doelstellingen van de Stad. Daarbij zal zeker ook de nodige flexibiliteit in bestemmings- en bouwvoorschriften moeten ingevoerd worden om o.a. verdichting, verwevenheid, tijdelijke en flexibele programmatie toe te laten. 3.

Een geïntegreerde visie én nog crucialer, een geïntegreerde werking van het stadsbestuur is noodzakelijk om tegenstellingen tijdens het realiseren van ontwikkelingen te vermijden en frustraties omtrent de tegenstrijdige eisen van beleidsdomeinen zoals milieu en klimaat, economie, ruimte, mobiliteit, erfgoed, groen en wonen weg te nemen. Een vereenvoudiging van procedures zou hieruit dan moeten volgen.

Daarnaast werden tijdens het co-creatietraject nog andere aanbevelingen vernoemd om de overkoepelende visie te verwezenlijken en te ondersteunen. Deze aanbevelingen werden niet steeds in detail uitgewerkt en we kunnen dan ook niet stellen dat voor elk van deze maatregelen een gedragen consensus in de groep bestond. We vermelden deze eerder als losse ideeën, waarmee we willen duiden dat het zeker geen noodzaak is voor de Stad om al deze maatregelen uit te voeren. Kadering van deze ideeën is te vinden in de voorgaande hoofdstukken (4 en 5).

45


30/10/2015

Kwalitatieve verdichting 

Sturende/conditionele regelgeving



Activeren van ongebruikte of onderbenutte gebouwen en gronden – incentives voor collectivisering



Een functie opnemen als “regisseur”, om in co-productie met de private sector meer waardevolle projecten te creëren?



Optimaliseren van de ruimtebenutting



“wijkregisseur” voor het creëren van waardevolle projecten binnen een wijk – op deze manier noden van de wijk (crèche? Arts? Ontmoetingsruimte?) mee integreren in een project



Financiële incentives



Plint als kwaliteit voor de buurt (geen blinde gevels of garages)



Slimme positionering van kantoren en gebouwen in de Stad

Verwevenheid van functies 

Sturende regelgeving



Financiële incentives



Herbestemming van woongebouwen mogelijk maken



Verwevenheid mogelijk maken in voorschriften (op gebouwniveau flexibele programmatie toestaan, milieuregelgeving soms te star om makkelijk verwevenheid toe te passen).

Duurzame mobiliteit en bereikbaarheid 

Soort van “Parkeermakelaar” introduceren die ook bestaande parkeerplaatsen kan activeren en dubbel gebruik faciliteren - delen van beschikbare parkeerplaatsen mogelijk maken, bijvoorbeeld door middel van een (online) deelplatform



Variatie van aanbod aan vervoersmiddelen (inzetten op fietsen, deelfietsen, openbaar vervoer, Park&Rides,..)



Snelle tramverbindingen



Vlotte doorgang op R40



Goed gepositioneerde en goed geconnecteerde P&R



Uitbreiden van parkeeraanbod aan rand van de stad (Park&Ride, gedeeld gebruik,..)

46




30/10/2015

Ontwikkelaars/bedrijven stimuleren voor een shift in parkeer- en mobiliteitsbeleid. Intern zoeken naar oplossingen voor mobiliteitsvraagstuk.



Flexibel ontwerp van nodige infrastructuur op kwalitatieve locaties (assen van auto, tram, fiets) als “hub” of “transferium”

Duurzaamheid en klimaatneutraliteit 

Duidelijke en concrete regels opleggen – gelijkwaardige behandeling



Soepele procedures voor innovatieve duurzame technieken (collectieve voorzieningen, systemen voor uitwisseling van energie, zoals een warmtenet)



Ontwerpend onderzoek en samenwerkingsverbanden voor mogelijkheden voor innovatieve duurzame technieken (op vlak van energie, waterbeleid, groen)

Kwaliteit van woon en werkomgeving 

Samenwerkingsverbanden tussen stad-buurt-privé voor optimaal gebruik van infrastructuur, open ruimte en groen



Mogelijkheid voor de Stad om functie van facilitair beheer hierin op te nemen



Andere mogelijkheden voor een “sharing economy” ten voordele van de buurt?

Administratieve dienstverlening 

Geïntegreerde dienstverlening / geïntegreerde werking



Vereenvoudiging van procedures



Duidelijke transparante regelgeving

Infrastructuur 

Inzetten op hoogwaardige technologische infrastructuur als randvoorwaarde voor de bedrijven van de toekomst (fiber/open data/…)

Communicatie & promotie 

De Stad kan zijn toegevoegde waarde (troeven) van het centrum voor vastgoed sterker benadrukken (uitstraling van de binnenstad, horeca, …)



Bedrijven op maat van de Stad aantrekken

47


30/10/2015



Rentabiliteit aantonen, bijvoorbeeld via de business cases



Ontwikkelaars en financiële instellingen moeten vertrouwen kunnen hebben in het project in de binnenstad – hierbij is

heldere

communicatie van wat kan en wat moet noodzakelijk. De randvoorwaarden voor de Stad moeten duidelijk zijn en mogen niet voortdurend wijzigen – op deze manier zijn er garanties (ontwikkelaars en financiële) voor het slagen van een project. 

De Stad kan zich profileren als voorloper in het aanbieden/faciliteren van de “kantoren van de toekomst”

Strategie 

Inspelen op de synergie tussen maakeconomie en kantoren in/rond de Stad.



Inspelen op de aanwezigheid van de universiteit (incubatie-centra, wetenschapsparken,..)



Visie op leegstand, verwachte leegstand en toekomstige ontwikkelingen uitwerken / mechanisme ontwikkelen aanpasbaar aan noden en context



Ontwerpend onderzoek uitvoeren voor gebouwen/locaties waar nieuwe ontwikkelingen mogelijk zijn – in kaart brengen van potentiële zones (cfr. Ruimte in Gent)



Mogelijkheid onderzoeken of de Stad facilitair beheer van gedeelde functies (semi-publieke ruimtes,…) kan opnemen – samenwerkingsverbanden opzoeken.



De aanvragen voor kantoor/economische ruimtes bij de Stad kunnen systematisch geanalyseerd worden om hier nog beter beeld te krijgen van problemen en hierop mogelijke oplossingen te formuleren of communicatie van de Stad bij te sturen?



Evalueren van de toekomstige noden van de stad (tendensen op vlak van huisvesting, wonen, gezondheid, educatie, economie,..) en de bijhorende invulling en infrastructuur.



Er zal specifieke aandacht moeten zijn om werkgelegenheid voor lager geschoolden in de binnenstad te blijven aanbieden (in samenwerking met de bedrijven/sectoren)



Sharing economy – initiatieven ondersteunen voor het delen van specifieke diensten of faciliteiten (parking, werkplek, ondersteunende diensten).

Wetgeving 

Flexibelere eigendomsstructuren nodig: flexibelere mede-eigenaarschappen, inspelen op toekomstige veranderingen. Deze moeten tevens eenvoudig genoeg blijven voor (buitenlandse) investeerders

48


30/10/2015

8. B RONNEN EN REFERENTIES Analyse van de Gentse Kantorenmarkt (april 2014). Termont, D. (2013). Gemeenteraad Gent: beleidsverklaring 2013-2018 (pdf). SP.a, Groen & Open VLD (2012). Bestuursakkoord bestuursperiode 2013-2018 (pdf). CBRE Genesis (2014). Fast forward 2030: the future of work and the workplace (Pdf). Ontwerp Mobiliteitsplan Gent (Stad Gent – themacommissie 22 oktober 2014). Mobiliteitgent.be/parkeerplan Ruimte voor Gent (Structuurvisie 2030 – December 2014). Delagrange, H (2014). Wat als we nieuw gaan werken? Informatiedossier. Brussel: Stichting Innovatie & Arbeid. Universiteit Antwerpen: Leegstand en Herbestemming: Inventariseren onderzoek naar beleid en maatregelen, Eindrapport 23 december 2013. www.wework.com www.ajuinlei1.be https://www.archined.nl/2013/09/solids-radicale-innovatie/ www.iwishiworkedthere.com

49

KANTOREN IN DE BINNENSTAD IN 2030

Recommend Documents