Huurdersondersteuning. in de Amsterdamse. binnenstad

Huurdersondersteuning in de Amsterdamse binnenstad

Voorwoord Dit publieksverslag is een beschrijving van de werkzaamheden van het Wijksteunpunt Wonen Centrum. Onze vier belangrijkste diensten zijn het huurteam, de woonspreekuren, bewonersondersteuning en participatie. De Amsterdamse binnenstad is ons werkgebied. Wij ondersteunen huurders. Voorlichting aan huurders over hun rechten is een essentieel onderdeel van ons werk. Hiermee leveren wij een bijdrage aan het instandhouden van de toegankelijkheid, kwaliteit en betaalbaarheid van de huurwoningvoorraad. Wij werken hieraan samen met onze relaties: bewonersgroepen, de Huurdersvereniging Centrum, verhuurders en overheid.

4

Huurdersondersteuning en bewonersparticipatie in de Amsterdamse binnenstad

Wijksteunpunt Wonen Centrum

Inhoud Visie Guust Augustijn Visie Els Iping Wie we zijn en wat we doen Huurteam Portret Simon van der Sleen Woonspreekuren Portret Li-Swan Tjen Bewonersondersteuning Portret Barbara Bellaar Huurdersvereniging Centrum Portret Lineke Dammers Monumentenhuur De Amsterdamse binnenstad Overige activiteiten Bewonersparticipatie Slotwoord Colofon

6 8 11 13 15 17 23

30 34 39 46

5

Visie

Ambities en uitdagingen De overspannen woningmarkt vraagt om meer en betere voorlichting, ondersteuning, participatie en belangenbehartiging van bewoners. Dit kan door de krachten te versterken en te bundelen tot een organisatorisch geheel. Een organisatie waar bewoners terecht kunnen met al hun vragen en die actief de ontwikkelingen op de woningmarkt volgt en de wijk in gaat om bewoners in een vroeg stadium te informeren en zo nodig bij te staan. Een aanspreekpunt ook voor het stadsdeel, waarmee prestatieafspraken gemaakt kunnen worden voor het hele werkveld en dat in een vroeg stadium ontwikkelingen signaleert aan de politiek. De ervaring leert dat problemen kunnen worden voorkomen als huurders in een vroeg stadium over de juiste informatie beschikken. Zowel van de verhuurder als de overheid. Het wswonen stimuleert dat huurders betrokken worden bij de besluiten over hun woning. Daarbij wordt advies en ondersteuning aangeboden. Een essentiële taak is ook dat het wswonen signalen verzamelt over ontwikkelingen, successen en knelpunten rond 6


het wonen in de wijken, en deze doorgeeft aan de politiek. Bewonersparticipatie is voor het wswonen een belangrijk thema. Er is een nieuwe Overlegwet van kracht die huurdersorganisaties meer zeggenschap geeft. Bewoners willen meepraten over de vele aspecten van het wonen. Verhuurders en de overheid weten dat betrokkenheid van huurders onmisbaar is voor zinvol woonbeleid. Het Wijksteunpunt Wonen Centrum bestaat sinds 2005 en timmert stevig aan de weg. Het is een voorbeeld geweest voor de oprichting van 11 andere wijksteunpunten in de stad. Deze uitgave geeft een overzicht van de activiteiten van het Wijksteunpunt Wonen Centrum, de ambities die we hebben en de uitdagingen waar wij voor staan. Guust Augustijn coördinator

7

Visie

Woonvisie Centrum tot 2012 De Amsterdamse binnenstad is er voor iedereen en dat moet zo blijven. De stad moet plaats bieden aan jong en oud, rijk en arm, kleine of grotere huishoudens. De mogelijkheden van het stadsdeelbestuur om de samenstelling van de woningvoorraad bij te sturen, zijn klein. Ik ben echter tevreden met de begin 2009 gemaakte aanbiedingsafspraken met de corporaties. Zij zullen ten minste 85 procent van hun vrijkomende woningen aanbieden aan inkomens tot en met de voormalige ziekenfondsgrens. Het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum wil met woningcorporaties nadere afspraken maken, bijvoorbeeld over woningen voor de middengroepen. Met particuliere verhuurders is dit veel moeilijker, zo niet onmogelijk, gezien hun versnipperde bezit in de binnenstad. Regels voor splitsen en verkopen, en een gedragscode voor particuliere eigenaren waaraan door de branche wordt gewerkt, zijn de belangrijkste instrumenten die we in handen hebben. Vooral gezinnen met een middeninkomen kunnen in het centrum slecht aan een woning komen. De woningen zijn óf te klein, 8


óf groot genoeg, maar te duur. Een van de mogelijkheden die ik met de corporaties heb besproken, is het samenvoegen van kleine woningen tot woningen van 80-100m2 voor de middengroepen, met een huur tussen € 600 en € 1000. Ik ben mij ervan bewust dat dit ten koste gaat van de goedkoopste voorraad. Bewonersorganisaties meldden als knelpunt dat bij corporaties bij woningruil de huur optrekken tot het maximum, waardoor de ruil vaak niet doorgaat. Zeker bij ‘Van groot naar beter’, waarbij een oudere in een grote woning ruilt met een gezin dat te krap woont, belemmert dat de doorstroming. Ook over dit punt heb ik met de corporaties gesproken. Wonen gecombineerd met zorg vormt een ander speerpunt voor de komende jaren. Els Iping voorzitter stadsdeel Centrum

9

Huurteam maakt puntentelling om een correcte huurprijs te bepalen.

10


Wijksteunpunt Wonen Centrum Wijksteunpunt Wonen Centrum

Wie we zijn en wat we doen De vijf kerntaken van de Wijksteunpunten Wonen zijn:  huurders (pro)actief

voorlichten over hun rechtspositie  belangenbehartiging van individuele en groepen huurders ondersteunen  bewonersparticipatie stimuleren  signalen rond huren verzamelen, openbaar maken en inbrengen De doelstelling van het Wijksteunpunt Wonen (wswonen) is het versterken van de positie van de huurders. Wij helpen huurders bij vragen als: betaal ik niet teveel huur, hoe zorg ik dat achterstallig onderhoud wordt uitgevoerd, wat zijn mijn rechten bij een renovatie, hoe zet ik een bewonerscommissie op, hoe vergroot ik de invloed van de huurders bij de verhuurder of het stadsdeel, wat kan ik doen als mijn huisbaas me intimideert. Het Wijksteunpunt Wonen Centrum is sinds 1 januari 2009 een zelfstandige stichting. De drie wijkcentra van de binnenstad zijn vertegenwoordigd in het bestuur. Door samenwerking van de twaalf wijksteunpunten wonen in Amster-

dam kunnen kennis, ervaringen en succesvolle werkwijzen worden uitgewisseld. Uiteraard verschillen problemen en wensen per stadsdeel; elk wswonen levert dan ook maatwerk. Onze formatie: tien beroepskrachten (7,5 fte), een huurteammedewerker via de wiw-regeling, een stageair (een student sociaal-juridische dienstverlening van de Hogeschool van Amsterdam) en vijftien vrijwilligers, met name actief in de woonspreekuren. De politiek waardeert waar wij voor staan en samen met huurders bereiken. Eind 2008 heeft de stadsdeelraad in een motie gepleit voor ‘intensivering’ van onze werkzaamheden. In verschillende wijken wordt gewerkt aan een Huis van de Buurt. In de oostelijke binnenstad en de Jordaan/Gouden Reael is dit reeds officieel van start gegaan. In het Huis van de Buurt zijn wijkcentrum, wswonen, Blankenbergstichting, IJsterk en loket Zorg & Samenleving verenigd. Doel is een betere afstemming van activiteiten en dienstverlening. Het wswonen blijft daarbij onafhankelijk.

11


12


Wijksteunpunt Wonen Centrum Huurteam Binnenstad

Hoge productie, tevreden klanten Het Huurteam Binnenstad helpt huurders met vragen over de huurprijs en de kwaliteit van de woonruimte. Het springt ook in wanneer een verhuurder zich niet aan de algemeen aanvaarde gedragsregels houdt. Desgevraagd komt een medewerker van het huurteam op huisbezoek voor een woningopname. De gegevens worden geregistreerd. Betaalt de huurder teveel huur of servicekosten, dan wordt desgewenst een procedure gestart. Medewerkers van het huurteam bereiden zittingen bij de huurcommissie of kantonrechter voor en kunnen deze bijwonen als gemachtigde van de huurder. Indien nodig kan het huurteam de teveel betaalde huur terugvorderen. In 2008 en 2009 was bij 63 procent van de opnames de huurprijs met 127 procent fors te hoog. Het huurteam geeft veelvuldig voorlichting en heeft een proactieve aanpak. Zo stuurt het huurteam een brief naar de adressen waar onlangs een huisvestingsvergunning is afgegeven. Met deze brief wordt de huurder geïnformeerd over de mogelijkheid de huurprijs te laten toetsen. Ook bij het verhelpen van onder-

houdsgebreken kan het huurteam een rol spelen. Er is een speciale procedure bij de huurcommissie, waarbij een korting op de huurprijs kan worden opgelegd zolang de klachten niet verholpen worden door de verhuurder. Om onnodig procederen te voorkomen probeert het huurteam er in toenemende mate samen met de verhuurder uit te komen. Met name bij woningcorporaties wil dat nogal eens tot een positief resultaat leiden. Resultaat 2008 woningopnames totaal procedures bij de huurcommissie 553, waarvan  huurverlaging  bezwaar tegen  huurverhoging  servicekostenprocedures  overig

626

285 105 89 74

spreekuurbezoekers

1166

telefoontjes en e-mails

5552

In 2008 eindigde 82 procent van de procedures in het voordeel van de huurder, met een gemiddelde huurverlaging van €158 per maand. De klanten zijn tevreden.


13

‘Gewoon door blijven ademen’ Ze is nu één jaar actief bij het woonspreekuur in de Jordaan / Gouden Reael. Li-Swan Tjen: ‘Veilig en prettig wonen, is de basis: alles in huis doet het en je wordt niet lastig gevallen. Is dat niet in orde, dan raken mensen overspannen. Je moet kijken wat je kunt doen Is iemand op straat gezet en hij wil persé in het Centrum wonen, dan leg je uit dat dit alleen kan als hij een dure huur betaalt. Wij handelen bijna alle vragen zelfstandig af. In noodgevallen verwijs je iemand naar andere instanties.’ De vrijwilligers van het woonspreekuur geven vooral inhoudelijk advies en ondersteuning, bijvoorbeeld wat te doen als de huisbaas wil renoveren. Soms probeert een huisbaas de huurders te intimideren om ze eruit te krijgen. ‘Dergelijk gedrag geven we ook door aan het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag.’ De grote kracht van het woonspreekuur? ‘Dat mensen hun verhaal kwijt kunnen. We lichten mensen voor over hun rechten, zodat ze zelf hun probleem met de verhuurder kunnen oplossen. Klanten met ingewikkelde vragen verwijzen we door naar onze interne specialisten. Wij staan met onze benen op de grond. Ik heb een keer gezegd: “Gewoon door blijven ademen.” Dat hielp. En soms zien we ze na een tijdje terug en vragen, gaat het weer? We zijn er altijd.’

14


Druk bezochte woonspreekuren Wijksteunpunt Wonen Centrum

De woonspreekuren worden gehouden op vijf locaties (zie achterplat). Hier kunnen huurders terecht voor concrete hulp en advies bij vragen over huurverhoging, woningruil, splitsingvergunning, intimidatie door de huisbaas, opzegging, aanschrijving, achterstallig onderhoud, monumentenstatus, servicekosten, enzovoorts. De woonspreekuren werken voor een belangrijk deel met vrijwilligers. Zij handelen bijna alle vragen zelf af. Ze worden begeleid en ondersteund door de bewonersondersteuners en juristen van het wswonen.

Top 10 vragen woonspreekuur 1 achterstallig onderhoud 2 huurcontracten 3 renovatie/opknapbeurt 4 huurprijs/huurverhoging 5 onderhuur/medehuur 6 huuropzegging/ huurbescherming 7 woonruimteverdeling/ woningzoeken 8 overlast/burenruzie 9 uitplaatsing/herhuisvesting 10 servicekosten.

Resultaat 2008 1051 bezoekers op vijf locaties informatie/advies

80%

correspondentie

10%

doorverwezen

7%

ondersteuning

2%

procedure gestart

1%

15

‘Onze ambitie is dat de wijk leefbaar blijft – gemengd!’ Barbara Bellaar, voorzitter van bewonerscommissie N46 (Czaar Peterbuurt): ‘In een jaar tijd hebben we ons ontwikkeld van passief afwachten tot Eigen Haard met iets kwam tot actief en gelijkwaardig tegenspel geven in het overleg. We hebben elkaar goed leren kennen en Eigen Haard neemt ons serieus. We krijgen de informatie waar we om vragen en naar onze inbreng wordt geluisterd.’ Barbara Bellaar, voorzitter van bewonerscommissie N46 (Czaar Peterbuurt), is blij met het goede contact met de verhuurder, maar wel een tikkeltje teleurgesteld over de medebewoners: ‘We steken veel tijd in contact leggen, zoals het krantje, we doen brieven in de bus, maar krijgen in deze fase te weinig respons. Misschien komt dat weer als de renovatie echt begint. Onze ambitie is dat de wijk leefbaar blijft – gemengd! – en dat iedereen die wil terugkeren de kans krijgt. Door de enquête hebben we al bereikt dat er meer kleine woningen behouden blijven, er wordt minder samengevoegd. We hebben heel veel aan het Wijksteunpunt Wonen, we kunnen altijd op jullie terugvallen.’

16


Bewonersondersteuning Naast het huurteam heeft het wswonen Centrum bewonersondersteuners in dienst. Twee van hen zijn jurist, zij zetten hun expertise in voor huurders in de hele binnenstad. De bewonersondersteuners adviseren en ondersteunen groepen bewoners die te maken hebben met een ingreep in de woning, zoals splitsen en verkoop, samenvoegen, renovatie. Tevens ondersteunen ze de woonspreekuren. Ook de ondersteuners gaan proactief te werk. In 2008 hebben ze alle huurders in de binnenstad aangeschreven van wie de verhuurder een bouw- (185) of splitsingsvergunning (721) had aangevraagd. Hiermee zijn de huurders in een vroeg stadium op de hoogte gesteld van hun rechten en plichten. Een groot aantal bewonerscommissies en -groepen kreeg ondersteuning bij het op poten zetten van het overleg met hun verhuurder. Ook helpen de ondersteuners bij het opzetten van een nieuwe commissie. Het streven is altijd de invloed van de huurders op een renovatieproces te vergroten. Bewonerscommissies Het wswonen houdt een gedetailleerde registratie bij in het systeem dat het stedelijk bureau voor alle wijk-

steunpunten heeft ontwikkeld. De mate van bewonersparticipatie wordt op dit ogenblik nog niet als zodanig aangeduid. In de Czaar Peterbuurt is een wijkvernieuwing aan de gang. Woningcorporatie Eigen Haard renoveert een aantal blokken, het wswonen ondersteunt de bewonerscommissie. Bij blok n45 worden woningen samengevoegd en opgeknapt, er is sprake van een herstart van de bewonerscommissie. In blok n41 is weinig animo voor een commissie en worden huurders op verzoek individueel ondersteund. Bij blok n46 werkt de bewonersondersteuner samen met de participatiemedewerker. Om de huurdrs in een zo vroeg mogelijk stadium te betrekken bij het renovatieproces is een blokkrantje verspreid met informatie over hun rechten en plichten en achterop een woonwensenenquête. De helft van de bewoners vulde die in. Resultaat van dee intensieve aanpak: de opkomst op de bewonersavond was groot, er is een actieve bewonerscommissie en Eigen Haard neemt de bewoners serieus. Dankzij de inzet van actieve bewoners zijn sloopplannen van Ymere aan de Marnixstraat afgewend. De woningen aan de Groenmarkt krij17


Foto’s boven, rechtsboven en rechtsonder: juridische bewonersondersteuners en het huurteam in gesprek met klanten.

18



19

‘Ontwikkelen van onze eigen buurtvisie’ Voorzitter van de bewonerscommissie Groenmarkt, Simon Sleen De bewonerscommissie Groenmarkt is een nieuwe fase ingegaan. Nu de sloopplannen van Ymere van de baan zijn - de panden zijn erkend als gemeentelijk monument - is het tijd om te praten over een renovatieplan. Simon Sleen , de nieuwe voorzitter van de bewonerscommissie, die een mandaat heeft van de achterban: ‘Wordt het een hoogwaardig renovatieplan? Er is lang niets aan gedaan. We willen graag met Ymere aan tafel.’ De bewonerscommissie Groenmarkt, bestaande uit drie gedreven leden, hoopt op een gelijkwaardig overleg met Ymere. ‘We treden Ymere open tegemoet. Voor ons is het belangrijk dat de buurtcohesie, een gemeenschap van vijfendertig huishoudens, ook na de renovatie intact blijft.’ In de omgeving Groenmarkt/Appeltjesmarkt gaat nogal wat veranderen, te beginnen met de sanering van de bodem. ‘Daarom zijn we ook bezig met het ontwikkelen van onze eigen buurtvisie.’

20



gen een monumentenstatus en wordt opgeknapt. Deze bewoners krijgen ondersteuning van het wswonen. Hun doel is co-productie: op gelijke voet met de woningcorporatie aan tafel en een zwaarwegende inbreng in de renovatieplannen. Ook bewonerscommissie Marnix een streeft naar het inbrengen van een volwaardig eigen renovatieplan. In de Nieuwe Houttuinen (Ymere) wordt na klachten van bewoners over ernstige vochtproblemen een hoogwaardige opknapbeurt uitgevoerd. De bewonerscommissie heeft procesbegeleiding en juridische ondersteuning van het wswonen. Bewonersparticipatie Sinds najaar 2007 heeft het wswonen Centrum een participatiemedewerker in dienst, die nauw samenwerkt met de bewonersondersteuners. Doel is huurdersgroepen zodanig te adviseren, toe te rusten en te ondersteunen dat zij op eigen kracht kunnen werken. In een apart hoofdstuk gaan we uitgebreider in op deze nieuwe werksoort. In 2008 heeft het wswonen in samenwerking met de Huurdersvereniging Centrum een conferentie gehouden over betaalbaar wonen, Binnenstad Sociaal. Honderdvijftig mensen debatteerden in de Mozes &

Aäronkerk met vertegenwoordigers van huurdersorganisaties, woningcorporaties en het stadsdeel. Vooraf werd huis aan huis een fraaie participatiekrant verspreid. Ter versterking van de Huurdersvereniging Centrum is de participatieondersteuning toegespitst op publiciteit. Het ledenblad Huurbrief is gerestyled, evenals de website www.huurdersverenigingcentrum.nl. Er is succesvol campagne gevoerd om de vereniging meer naamsbekendheid te geven, nieuwe leden te werven en het bestuur uit te breiden. De campagne bestond uit een ledenfolder, een enquête en een zoektocht in het netwerk. Het ledenaantal is uitgebreid tot 650 en er zitten nieuwe mensen in het bestuur. Bij de totstandkoming van de woonvisie van stadsdeel Centrum tot 2012 heeft het wswonen de Huurdersvereniging Centrum en andere bewonersgroepen ondersteund bij het indienen van hun eigen woonvisie in de inspraak. Op 4 maart 2008 was er een grote bijeenkomst in de Mozes & Aäronkerk, ook weer voorafgegaan door een huis aan huis verspreide participatiekrant. Het stadsdeelbestuur heeft een aantal aanbevelingen van de huurdersvereniging overgenomen.

21

De Huurdersvereniging Centrum (hvc) is de onafhankelijke huurdersorganisatie op stadsdeelniveau. De hvc komt op voor de belangen van huurders en bewonerscommissies en overlegt met stadsdeel en verhuurders. 22


Huurdersvereniging Centrum

De Huurdersvereniging Centrum (hvc) is de onafhankelijke huurdersorganisatie op stadsdeelniveau. De hvc – ruim 650 leden – komt op voor de belangen van huurders en bewonerscommissies en overlegt met het stadsdeel en verhuurders. In 2008 heeft de hvc samen met het Wijksteunpunt Wonen twee conferenties georganiseerd, een over de woonvisie van stadsdeel Centrum en een over een sociale binnenstad met voldoende betaalbare huurwoningen. De hvc wordt ondersteund door het wswonen. Huis aan huis is de nieuwe ledenfolder (zie afbeelding) verspreid in de hoop de vereniging verder te versterken en uit te bouwen. Sinds de verbeterde Overlegwet is ingegaan, spant de hvc zich meer dan voorheen in om georganiseerde huurders uit de particuliere sector te bereiken. Zij hebben nu dezelfde rechten op overleg en invloed als bewonerscommissies van woningcorporaties. Omdat particuliere huurders geen huurderskoepels hebben, zoals wel in de corporatiesector, wil de hvc deze rol vervullen voor de particuliere bewonerscommissies. Dat heeft als voordeel dat zij een rechtspersoon zijn. Bovendien worden

zo de krachten gebundeld. We hebben een intensieve ledenwerfcampagne gevoerd; deze loopt nog steeds omdat we willen blijven groeien. We hebben nu 650 leden. Het bestuur is uitgebreid. Ook is een werkgroep Monumentenhuur (zie pagina 27) en een werkgroep Inkomenshuur opgericht. Daarnaast is er een groepje leden dat zich inzet voor publiciteit. Samen met het wswonen voert de hvc actief campagne voor energiezuinig wonen. De vereniging stimuleert bewonerscommissie om in overleg met de verhuurder voor elkaar te krijgen dat energiebesparende maatregelen worden genomen. Lid worden en zich als bewonerscommissie aansluiten bij de Huurdersvereniging Centrum kan via de website, www.huurdersverenigingcentrum.nl of via het secretariaat, [email protected], telefoon 623 7272.

23


‘Vrijwilligerswerk maakt je completer als lid van de samenleving’ Lineke Dammers, penningmeester Huurdersvereniging Centrum: ‘Huren is jarenlang politiek onderbelicht geweest. Alsof het tijdelijk is en het werkelijke wonen pas begint als je een huis koopt. Maar Amsterdam is een huurstad. Mijn ambitie is dat we ons met de huurdersvereniging sterk maken voor de mensen die zijn aangewezen op huren. Het huurbeleid is ingewikkelde kost. We hebben nu drie werkgroepen: over monumentenhuur, energiebesparing en inkomenshuur. We volgen de experimenten met inkomenshuur, ze hebben tot doel de woningmarkt te laten doorstromen. We gaan uitzoeken of dat echt wel zo werkt. De mix in de huurdersvereniging wil ik anders, meer jongeren erbij. Ik hoop op serieuze mensen, want vrijwillig is niet vrijblijvend. Vrijwilligerswerk maakt je completer als lid van de samenleving. Ik zie wel dat het lastig is, het gaat bij ons vooral om denken, lezen, schrijven en vergaderen en minder om leuk uitvoerend werk. Hoe krijg je het levendiger? De Huurdersvereniging Centrum is niet alleen een actiegroep, we doen ook aan belangenbehartiging. Wie ons wil komen versterken, is meer dan welkom.’

24



Publiciteitsuitingen van de Huurdersvereniging Centrum. Het wswonen biedt ondersteuning.

25

Monumentenhuur Voor rijksmonumenten en, onder voorwaarden, woningen gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, kan een hogere huurprijs gevraagd worden. Veel verhuurders doen daar een beroep op. Regelmatig komt het voor dat ten onrechte een beroep op de toeslag gedaan wordt. Het huurteam heeft in 2008 een aantal procedures bij de huurcommissie moeten voeren om de monumententoeslag ongedaan te maken. In samenwerking met Bureau Monumenten & Archeologie heeft het wswonen een duidelijk document opgesteld over de omstandigheden waaronder een monumententoeslag toegepast mag worden (zie www.wswonen.nl). Hierbij zij opgemerkt dat de rechtbank Amsterdam een andere methode hanteert dan de Huurcommissie om de maximale huurprijs van rijksmonumenten vast te stellen. Dit leidt in de praktijk tot veel verwarring en onvrede bij huurders. De rechtbank heeft desgevraagd laten weten dit beleid pas te zullen herzien als er landelijke wetgeving over komt. De werkgroep Monumentenhuur gaat hiermee aan de slag.


27


28



29

De Amsterdamse binnenstad Met een aantal andere populaire stadsdelen hoort Centrum tot de ‘centraal stedelijke zone’. Hier liggen de gewilde woonwijken. De druk op de woningmarkt is er groot. Huurdersgroepen moeten goed beslagen ten ijs komen om gehoord te worden. Het Wijksteunpunt Wonen helpt en adviseert bewoners. Wonen in de binnenstad De binnenstad is ons speelveld. Het is een van de dichtstbevolkte delen van Amsterdam. De ruimte om bij te bouwen is er schaars. Een aantal wijken, zoals de Jordaan en de grachtengordel, is zo goed als ‘af ’ en er kan slechts op bescheiden schaal worden vernieuwd, maar op het Westerdok is een geheel nieuwe wijk verschenen en de Czaar Peterbuurt gaat op de schop. De binnenstad behoort met Oud-West, Oud-Zuid, Zuideramstel en het Oostelijk Havengebied (Zeeburg) tot de populairste woongebieden. Hier is de marktdruk zeer hoog en kalft de betaalbare voorraad sociale huurwoningen langzaam maar zeker af. Ambities In de stedelijke woonvisie tot 2020, Wonen in de Metropool, wordt Am30

sterdam een ‘Topstad’ genoemd. Deze ambitie van Amsterdam speelt zich vooral af in de historische binnenstad, magneet voor toerisme, en Oud-Zuid met zijn musea en Concertgebouw. Hier moeten meer grote evenementen nog meer (internationale) bezoekers trekken. Daarnaast is de bedoeling dat zich rond de Zuidas nog meer grote bedrijven vestigen. In die delen van de stad ‘bruist het van creativiteit, kennis en handelsgeest’, aldus de gemeente. Maar Amsterdam wil ook een ‘ongedeelde stad’ zijn. Hierbij hoort een ander superlatief: de ‘prachtwijken’ van het ministerie van vrom. Geen van de vijf Amsterdamse achterstandswijken ligt in de binnenstad. Toch zijn ook hier buurten waar bewoners een laag inkomen hebben. Stadsdeel Centrum noemt dan ook in zijn eigen woonvisie met nadruk de ongedeelde stad als kern van het woonbeleid. Bewoners van de binnenstad Na Noord en Oud-Zuid heeft de binnenstad het hoogste aantal inwoners: rond de 82.000. Autochtonen zijn in de grachtengordel het slechtst vertegenwoordigd. De grootste groepen buitenlanders zijn Engelsen, Amerikanen, Duitsers, Italianen en Australiërs.


Gemiddeld huurniveau Amsterdam-Centrum

Van de in totaal ruim 11.000 nietwesterse allochtonen zijn ruim 2.800 Surinaams (Amsterdam: ruim 68.000), ongeveer 700 Antilliaans (Amsterdam: ruim 11.000), bijna 700 Marokkaans (Amsterdam: ruim 67.000), ongeveer 800 Turks (Amsterdam: ongeveer 39.000) en ruim 5.800 overige niet-westerse immigranten (Amsterdam: ruim 71.000), onder wie de naar verhouding succesvolle Chinezen. In overleg met het stadsdeel proberen Chinese ondernemers

Langzaam maar zeker kalft de betaalbare woningvoorraad in stadsdeel Centrum af. De huren in het centrum zitten in de middenmoot.Als meegewogen wordt dat dit deel van de stad veel kleine woningen kent, dan is zichtbaar dat de druk op de woningmarkt zich ook vertaalt in steeds duurder wonen.

de omgeving van de Nieuwmarkt om te toveren tot Chinatown. Met de Pijp en de Bijlmer heeft stadsdeel Centrum de meeste alleenwonenden: 24.891 in het jaar 2008. Gezinnen met kinderen zijn er 31

Woningvoorraad Amsterdam-Centrum type woning

eigenaarbewoners

sociale verhuur

particuliere verhuur

totaal

1-2 kamers

6112

8814

10583

25509

3 kamers

4623

4483

4621

13727

4 kamers

1723

2271

1419

5413

5+ kamers

1387

295

1020

2702

onbekend

71

11

78

160

13916

15874

17721

47511

totaal

Sociale huurwoningen liggen vooral in de Jordaan/Gouden Reael en op de Oostelijke Eilanden. Eigenaar-bewoners zijn er vooral in de grachtengordel en andere welstandige buurten, maar ook in delen van de Jordaan. Met Oud-Zuid (12.000 eigenaar-bewoners) staat het centrum met 14.914 eigenaar-bewoners aan de top.

verhoudingsgewijs minder; dat komt doordat hier weinig ruime woningen zijn. Vooral voor gezinnen uit de lagere middengroepen is er een tekort aan betaalbare woningen. Volgens de laatste cijfers gaat het beter en trekken meer gezinnen naar de binnenstad. Werk en inkomen Het werkloosheidpercentage in stadsdeel Centrum is lager dan het Amsterdamse gemiddelde. Ook in de binnenstad ligt het werkloosheidspercentage 32

onder niet-westerse immigranten echter hoog. Tot de zogenoemde minima behoren iets meer dan 5.100 van de ruim 6.400 huishoudens die huurtoeslag ontvangen. In 2004 was het gemiddeld besteedbaar inkomen in stadsdeel Centrum 14.900 euro per persoon per jaar. Het Amsterdams gemiddelde: 12.600 euro. De zuidelijke grachtengordel heeft gemiddeld 18.100 euro per persoon te besteden; daarentegen komt het persoonlijk inkomen op de Oostelijke



Eilanden overeen met het Amsterdamse cijfer. Ook in de Jordaan wonen naast middengroepen veel minima. Woningvoorraad en betaalbaarheid In de binnenstad zijn verreweg de meeste één- en tweekamerwoningen van heel Amsterdam. Kleine woningen, tot 60m2, liggen vooral in de Jordaan en de Czaar Peterbuurt. Er zijn zelfs 1850 woningen van 30m2 of minder en 5356 woningen tussen de 30 en 40 m2. Stadsdeel Centrum kent te weinig grotere woningen voor gezinnen met kinderen. Vooral in de (dure) omgeving van het Amstelveld zijn zeer grote huizen te vinden, met zeven, acht of negen kamers. De gemiddelde woningbezetting is 1,69, relatief laag vergeleken met Noord en de Westelijke Tuinsteden (>2) en het Amsterdams gemiddelde van 1,96.

woningcorporaties nog steeds maar een paar procent dure huurwoningen hebben. Volgens de corporaties neemt het aandeel vrije-sectorwoningen voor de middengroepen zo langzaam toe doordat er veel kleine woningen zijn én door de trage doorstroming. Hierdoor zal het nog tientallen jaren duren voordat de goedkope voorraad zienderogen afneemt. Bron cijfers in dit hoofdstuk: O+S Amsterdam; Dienst Wonen; Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Voor meer of gedetailleerdere informatie per buurtcombinatie (een aantal straten), zie www.os.amsterdam.nl.

Langzaam maar zeker worden betaalbare huurwoningen in stadsdeel Centrum schaars. Nu zijn ze er nog wel. De huren in het Centrum zitten in de middenmoot. Op de conferentie Binnenstad Sociaal van 18 november 2008, georganiseerd door het wswonen, bleek dat de deelnemende 33

Wat we nog meer doen

Czaar Peterstraat

34


Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag

Emil Blaauw Proceskosten fonds

Samenwerking Hogeschool van Amsterdam

Het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag is gelieerd aan het wswonen. Het inventariseert gevallen van ongewenst verhuurgedrag in Amsterdam. Als een verhuurder de regels ontduikt of zich niet aan de fatsoensnormen houdt, kunnen de huurders ondersteuning krijgen via het Meldpunt. In het kalenderjaar 2008 zijn 75 meldingen van huurders uit de binnenstad binnengekomen. Ruim 80 procent daarvan is afkomstig van het wswonen. Het geeft een beeld van de druk die huurders ervaren op de overspannen woningmarkt.

Het Emil Blaauwfonds is een Amsterdams fonds, speciaal in het leven geroepen door het wswonen. Uit dit fonds wordt financiële ondersteuning bekostigd aan huurders die een advocaat nodig hebben in een geschil met de verhuurder, met als doel jurisprudentie uit te lokken. Vijfenzestig huurders konden in 2008 na verwijzing door het wswonen een beroep doen op het Emil Blaauw Proceskostenfonds. Dat is 20 procent meer dan het jaar ervoor. Het wswonen is goed bekend met de jurisprudentie en kan hierdoor zijn adviestaak naar behoren vervullen.

Vijf studenten van de Hogeschool van Amsterdam hebben in 2008 een tevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Elk jaar voeren de studenten een voor huurders relevant onderzoek uit. Onze klanten geven het wswonen gemiddeld het rapportcijfer 8.3 (het onderzoek is te vinden op de website van het wswonen). Een stageair van de hogeschool heeft de regelgeving voor woningen bemiddelingsbureaus onderzocht. Naar aanleiding daarvan zijn tal van aanbevelingen gedaan om onrechtmatigheden op te sporen en aan te pakken. Een andere stageaire onderzoekt de informatiebehoefte onder hurende jongeren.

35

36



Voorlichting en publiciteit

Huis-aan-huiskrant conferentie ‘Binnenstad Sociaal’

Boven: Huurverlagingsdag 2009; links: Nieuwe Houttuinen

Voorlichting aan huurders over hun rechten en plichten is een permanente activiteit van het wswonen Centrum. Het gebeurt tijdens de woonspreekuren, woningopnames en de vele telefonische en e-mailcontacten. We schrijven ook voor de Woonlastenkrant. En natuurlijk hebben we een website met veel nuttige informatie. In mei heeft het Huurteam een informatiebrief gezonden aan een groot aantal klanten over de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Elk jaar doen we mee aan de Huurverlagingsdag, naast diverse andere voorlichtings- en themabijeenkomsten. In overeenstemming met de landelijke campagne

‘Meer met minder’ richten we ons ook op energiezuinig wonen, waarbij we samenwerken met de Woonbond. Bewonerscommissies krijgen informatie en ondersteuning bij het succesvol agenderen van energiebesparing op het overleg met de verhuurder. We publiceren regelmatig in de buurtkranten en plaatsen nieuwsberichten en nuttige documenten op onze website, www.wswonen. nl. Om de diensten van het wswonen bekend te maken onder de huurders is in de hele binnenstad een aantrekkelijke informatiekaart verspreid. Ook zijn de nieuwe folders van het stedelijke wswonen breed verspreid. 37


38


Wijksteunpunt Centrum Wat is hetWonen en hoe ver gaat het?

Participatie In een veelgeciteerd artikel schrijft opbouwwerker Joop Hofman: ‘Participatie betekent letterlijk deelnemen. Ofwel een deel nemen. Niet alles nemen en ook niet een deel krijgen.’ Hofman is van mening dat zeggenschap of eindbeslissingschap daarbij niet essentieel is: ‘Het gaat om zeggingskracht en om het zo maximaal mogelijk meedoen in een samenwerking. Natuurlijk met de gedachte om er zoveel mogelijk uit te halen, maar niet met de garantie vooraf dat de bewoners het gelijk al meekrijgen bij het tekenen van de presentielijst.’ De andere partijen hebben evenmin bij voorbaat het gelijk aan hun kant. Hofmans verhaal is interessant voor de beroepspraktijk van bewonersondersteuners en participatiemedewerkers. Ook in onze visie begint het bij meedoen, maar wij leggen de nadruk op medebepalen. Wonen is een essentieel onderdeel van het leven. Zeggenschap over je leven bepaalt

voor een groot deel de kwaliteit ervan. Participeren heeft kortom alleen zin als er iets te halen valt. Ruimte ‘krijgen’ Bewonersparticipatie is geen nieuw verschijnsel. Na de Woningwet van 1902 werden de coöperatieve bouwverenigingen opgericht. Arbeiders kochten een aandeel, bouwden mee aan huurwoningen en waren gezamenlijk eigenaar van het bezit. Voor middenstanders waren er coöperatieve koopwoningen. De tijden zijn veranderd. Huurdersorganisaties hebben machtige tegenspelers: gefuseerde woningcorporaties of soms ongrijpbare particuliere verhuurders, bedrijven met vaak een grote kennisvoorsprong. Ondanks hun wettelijke recht op invloed voelen bewonersgroepen zich te vaak in een positie gemanoeuvreerd waarin ze afhankelijk zijn van de ruimte die ze ‘krijgen’. Om dit te doorbreken en bewoners te stimuleren optimaal gebruik te maken van hun recht op invloed op het beleid, geeft het wswonen ondersteuning aan georganiseerde huurders. De nieuwe Overlegwet, ingegaan op 1 januari 2009, geeft huurders in de 39

Niveau participatie

Verantwoordelijkheid

(mee)beslissen

formeel vertegenwoordigerschap

coproduceren

richtinggevend permanent overleg

adviseren raadplegen informeren

permanente dialoog, standpuntbepaling open informatiekanalen, medebewoners uitnodigen op tijd en correct

De participatieladder. Links de mate van bewonersinvloed, rechts de daarbij behorende verantwoordelijkheden. particuliere sector dezelfde rechten als huurders van woningcorporaties. Bij een aantal belangrijke onderwerpen betreffende het beleid van de verhuurder hebben huurders nu meer invloed. Het collectieve initiatiefrecht, een uitbreiding van het op individuen gerichte artikel 7:243 Burgerlijk Wetboek, komt eraan.

40

Participatieladder Een handig stuk gereedschap is de participatieladder. Met behulp hiervan kun je in één oogopslag zien hoe ver de participatie gaat bij een bepaald project. Dat is leerzaam en helpt bij het opbouwen van ervaring en kennis. Dit geldt niet alleen voor bewoners en hun ondersteuners, maar ook voor stadsdeel en verhuurder.



Democratie Waarom doen we iets aan participatie? Woningcorporaties en overheden hebben ontdekt dat ze bewoners kunnen betrekken bij regulier beleid en beheer en ook bij woningen wijkverbetering. Daardoor komen gevarieerde inzichten en oplossingen aan bod. Via overleg met de verschillende belanghebbenden ontstaat een betere afweging en een besluit met hogere kwaliteit. De informatievoorziening kan gerichter worden aangepakt door de inbreng van bewoners, die hun woning en de buurt goed kennen. Bewonersparticipatie komt de sociale samenhang in de buurt ten goede. Bovendien nemen overheden en verhuurders hiermee hun maatschappelijke verantwoordelijkheid voor goede relaties met de buurt. Ook de proceskwaliteit neemt toe als de bewonerscommissie hier toezicht op houdt. Tot slot kan een grotere betrokkenheid en invloed van bewoners in een vroeg stadium van een renovatie ook nog eens vertragende juridische procedures voorkomen. De socioloog Jan Willem Duyvendak schreef hierover: ‘De vraag waarom bewoners een rol moeten spelen, zou voor iedereen

klip en klaar beantwoord moeten worden. Wat mij betreft in termen van democratische legitimiteit. Dat is dus wat anders dan draagvlak, wat handig is voor het maken van tempo. Participatie is niet vanwege pragmatische redenen een groot goed, maar vanwege principiële. Als men louter probeert verzet voor te zijn, dan heeft men naar mijn idee een te beperkte opvatting van democratische processen.’ Hoog of laag? Behalve de opstelling en de vaardigheden van de bewoners is ook de houding van de beleidsmakers bepalend. Ten minste zal de informatievoorziening over een verandering in het beleid – de onderste trede van de participatieladder – altijd eerlijk, juist en op tijd moeten zijn. Anders is er een onoverbrugbare kenniskloof tussen de beleidsmakers en de burgers. De participatieladder houdt alle actoren een spiegel voor. In hoeverre wenst de beslissende partij de agenda te bepalen? Is er afgesproken dat de bewoners zelf de probleemdefinitie kunnen geven en naar oplossingen kunnen zoeken? Last but not least telt of de beleidsmakers zich vooraf committeren aan het resultaat van het 41

participatieproces. Ontbreekt bij hen de bestuurlijke wil om de bewoners serieus te nemen, dan ontstaat een geschil of de bewoners haken ontmoedigd af. Een belangrijke overgang vormt die van raadplegen naar adviseren. De middelste sporten op de ladder zijn interactief. De Overlegwet is te beschouwen als een minimum. Het staat de verhuurder vrij in het overleg een hoger niveau van bewonersparticipatie af te spreken. Bijvoorbeeld een open planproces waarbij de bewoners samen met de architect aan de verbouwing tekenen. Ook de overheid beschikt over een gevarieerd instrumentarium om burgers bij haar beleid te betrekken. Bij welke onderwerpen mag het ambitieniveau wat hoger liggen? Welke kennis en vaardigheden heeft de bewonersgroep nodig, welke ondersteuning past daarbij? En hoe communiceert de bewonersgroep dan met de achterban?

zoeken en daadkracht, een zorgvuldig proces versus snelheid, vroege participatie of pas als het plan klaarligt, dialoog of eenzijdige informatie. Timing, zorgen dat de dingen op het juiste moment gebeuren, is essentieel. In de initiatieffase van een renovatieplan is het samen met de bewonerscommissie maken van een goed procesontwerp allesbepalend. Wat is het globale tijdpad, hoe richten we het proces in (rollen, taken en verantwoordelijkheden van de belanghebbenden, informatievoorziening), wat is het budget en hoeveel speelruimte heeft de projectleider, welke afspraken maken de partners over de communicatie die nodig is om tot een goed besluit te komen. Hier hoort ook een geschillenregeling bij. Verhuurder en de vertegenwoordigende bewonerscommissie hebben elkaar hard nodig in een strategie om zoveel mogelijk (soorten) bewoners bij het proces te betrekken. Ook mensen die moeilijk bereikbaar zijn De praktijk: kiezen of zich moeilijk uiten. Hierbij helpen In weerwil van de algehele overeenstem- verschillende participatievormen en ming over het belang van bewonerspar- – methodieken waarin het wswonen ticipatie, constateren wij dat verhuurdeskundig is. ders vaak worstelen met een afweging Uiteindelijk komt het een renovatietussen ruimte voor bewonersbetrokplan en de sfeer enorm ten goede als kenheid of beheersen, tussen draagvlak er enkele inzichtelijk gepresenteerde 42



voorbeeld 1

voorbeeld 2

Inspraak Woonvisie De Huurdersvereniging Centrum bemoeit zich vanaf de voorbereiding actief met de nieuwe woonvisie van stadsdeel Centrum. Na de inspraakperiode neemt het stadsdeelbestuur een drietal aanbevelingen van de vereniging over. Deze worden opgenomen in de definitieve woonvisie tot 2012 die door de stadsdeelraad is vastgesteld.

Overleg renovatie Een bewonerscommissie in de Czaar Peterbuurt heeft na goed overleg met de woningcorporatie een belangrijk stempel gedrukt op het sociaal plan. In hun krantje laten ze zien wat ze gewonnen hebben. Ze melden ook op welke punten ze verloren hebben en wat daarbij de overwegingen van de corporatie waren. Sommige onderdelen kunnen een probleem vormen. Het advies aan de bewoners is dan ook: lees de brief van de woningcorporatie goed, denk erover na, neem contact met ons op als je vragen hebt en beslis dan of je wilt tekenen.

 Niveau participatie laag: raadplegen. Dankzij bestuurlijke wil stadsdeel is huurdersadvies deels overgenomen.

 Niveau participatie middelhoog: adviseren, permanent overleg, standpuntbepaling.

alternatieven naast elkaar liggen waar mensen over kunnen praten en waaruit ze kunnen kiezen. Met dit alles zijn we aan de slag, zodat we een steeds concreter beeld kunnen geven van wat het wswonen

bereikt op het gebied van de participatieondersteuning van bewonersgroepen.

43

En verder De komende tijd gaat het Wijksteunpunt Wonen Centrum door met het actief stimuleren van individuele huurders en bewonersgroepen om op te komen voor goed en betaalbaar wonen. Er is een gereedschapskistje voor bewonerscommissies in de maak waarmee hun zelfwerkzaamheid en effectiviteit kan worden vergroot. Onze ondersteuning zal uiteraard meegroeien met de vaardigheden en ambities van de bewoners. Ook doen we de komende tijd veel aan het actuele thema energiebesparing en daarnaast de belangrijke rol van huurders in het overleg met de verhuurder. Voorlichtingsbijeenkomsten en begeleiding bij het werken met de rechten van de Overlegwet maken hier deel van uit. In dit kader proberen we contact te leggen met bewoners in de particuliere huursector. Wij hopen dat onze klanten en relaties inspiratie putten uit deze uitgave over huurdersondersteuning en bewonersparticipatie in de Amsterdamse binnenstad. Heeft u vragen of feedback? Wat zijn uw wensen, wat kan beter volgens u? Daar zijn we zeer benieuwd naar. Ook dit jaar werken we weer samen met bewonersgroepen, wijkcentra, huizen van de buurt, stadsdeel en verhuurders aan betaalbaar wonen in de Amsterdamse binnenstad. Bestuur en medewerkers wswonen Centrum

44



Bestuur Margaret Roovers (voorzitter) Marjolein Snep (penningmeester) Willem Korthals Altes Loraine Lee Coördinatie Guust Augustijn Bewonersondersteuning Peter Commandeur (jurist) Win Wassenaar Angelie Weber Jeroen Wolfrat (jurist)

Vrijwilligers Pieter IJpma Marion Jones Coen Keer Johanna Kochx J.A. Luciano Yvonne Nieuwendijk Jetse Oosterbaan Hanneke van Putten Kid Stokkink Ellen van Thijn (jurist) Li-Swan Tjen Johan Touw Patrick Worp (jurist)

Participatiemedewerker Bernadette de Wit Huurprijsconsulenten Monique Beek Tamara Broekhuizen (stageaire) Jihad Bou Imad Petra Bouwknegt Remco van der Torre Monique Vanhijfte Liba Hovorka (wiw)

45

Een uitgave van het Wijksteunpunt Wonen Centrum Nieuwe Doelenstraat 55, 1012 cp Amsterdam telefoon: 020 622 4288 e-mail: [email protected] website: www.wswonen.nl Hoofdredactie: Guust Augustijn, coördinator wswonen Centrum Tekst, eindredactie en productie: Bernadette de Wit, participatiemedewerker wswonen Centrum Fotografie: Bureau Monumenten & Archeologie (p. 26), Caro Bonink (omslag, binnenzijde omslag, p. 6, 10, 12, 18, 19, 28, 29), Henriëtte Hogen Esch (p. 22), VisserVision (p. 34, 36) Infographic: Buro Blauwbrug (p. 31) Vormgeving: Gert Meijerink Druk: Flexdrukkers Deze uitgave is verspreid onder onze relaties: huurdersorganisaties, leden van de stadsdeelraad, het dagelijks bestuur van stadsdeel Centrum, ambtenaren, woningcorporaties en commerciële verhuurders. © Wijksteunpunt Wonen Centrum en de fotografen Amsterdam, juni 2009

46


Het Wijksteunpunt Wonen Centrum houdt inloopspreekuren waar bewoners kosteloos allerhande informatie en advies kunnen krijgen over huren en wonen.

Woonspreekuren

Huurteams

Jordaan & Gouden Reael  Dienstencentrum Laurierhof 1ste Laurierdwarsstraat 6 T 625 8569 ma t/m vr 14-16 uur di 19-20 uur  Dienstencentrum Straat & Dijk Haarlemmerstraat 132-136 T 622 0514 wo 15-17 uur

Huurteam Oude Binnenstad Nieuwe Doelenstraat 55 T 421 4868

Oude Binnenstad Wijkcentrum d’Oude Stadt Nieuwe Doelenstraat 55 T 622 4288 wo 14-17 en 19-20 uur Oostelijke Binnenstad  Dienstencentrum Plantage Weesperbuurt Roetersstraat 174 T 622 7698 wo 15-17 en 19-20 uur  Oosterkerk Kleine Wittenburgerstraat 1 T 622 3808 di 9-10 uur

Huurteam Jordaan & Gouden Reael 1ste Laurierdwarsstraat 6 T 420 5835 Huurteam Oostelijke Binnenstad Roetersstraat 174 T 622 7698 Voor woningopnames (puntentelling en advies over een correcte huurprijs) en steun bij het voeren van huurprijs- en onderhoudsprocedures kunnen bewoners het huurteam bellen voor een afspraak

.

Op vijf lokaties in de binnenstad is het Wijksteunpunt Wonen Centrum bereikbaar via de inloopspreekuren. Zakelijke relaties gebruiken het algemene telefoonnummer 020 622 4288.

Let op: raadpleeg voor actuele informatie over adressen en spreekuurtijden www.wswonen.nl of stuur een mailtje naar [email protected]

Huurdersondersteuning. in de Amsterdamse. binnenstad

Recommend Documents