Investeren in Zaanstad. De effecten van de investeringsopgave op de woningmarkt getoetst

Investeren in Zaanstad De effecten van de investeringsopgave op de woningmarkt getoetst

Investeren in Zaanstad De effecten van de investeringsopgave op de woningmarkt getoetst

Johan van Iersel Wouter Rohde Eddy Bleeker

juli 2000

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl

Inhoud 1

2

INLEIDING _______________________________________________ 1 1.1

Achtergronden.............................................................................................1

1.2

Onderzoeksvragen......................................................................................1

1.3

De methode.................................................................................................2

1.4

Leeswijzer ...................................................................................................3

DE INVESTERINGSOPGAVE ___________________________________ 5 2.1

Inleiding .......................................................................................................5

2.2

De opgave ...................................................................................................5

2.3

Nieuwbouw..................................................................................................6

2.3.1 2.3.2 2.3.3

3

4

2.4

Een totaaloverzicht....................................................................................10

2.5

Strategische effecten ................................................................................11

DE VRAAGZIJDE VAN DE MARKT ______________________________ 15 3.1

Inleiding .....................................................................................................15

3.2

Demografische ontwikkelingen .................................................................15

3.3

Ontwikkelingen aan de vraagzijde ............................................................16

DE EFFECTEN OP DE WONINGMARKT___________________________ 19 4.1

Inleiding .....................................................................................................19

4.2

Uitgangssituatie.........................................................................................19

4.3

De ‘0-variant’ .............................................................................................21

4.4

Investeren en vernieuwen .........................................................................22

4.4.1 4.4.2 4.5

5

Het gemeentelijk beleid ....................................................................7 De investeringsopgave.....................................................................8 Voortschrijdend inzicht .....................................................................9

Investeren in de voorraad...............................................................23 Nieuwbouw.....................................................................................24

Conclusie ..................................................................................................26

SLAAGKANSEN __________________________________________ 29 5.1

Ontwikkelingen van slaagkansen..............................................................29

5.2

Stadsvernieuwingsurgenten ......................................................................31

5.2.1 5.2.2 5.2.3

De invloed op de slaagkansen volgens het WBO ..........................31 De huursector nader bekeken........................................................33 De wijken........................................................................................38

6

CONCLUSIES ____________________________________________ 41 6.1

De onderzoeksresultaten ..........................................................................41

6.2

De beleidsmatige vertaling........................................................................42

6.2.1 6.2.2

De beleidsmakers ..........................................................................43 Reflectie RIGO ...............................................................................45

BIJLAGEN -

Deelnemerslijst discussiebijeenkomst

-

Reflectie door A. Hoornstra van Bureau Middelkoop

-

Enkele achtergrondtabellen

-

Wijkprofielen

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

1 Inleiding 1.1 Achtergronden Landelijk gezien behoort het woningtekort tot de verleden tijd. Zelfs in de van oudsher ijzersterke woningmarkt in het ROA zijn de eerste indicaties voor een meer ontspannen woningmarkt zichtbaar. Zo ook in Zaanstad. De in het gebied actieve corporaties, verenigd in de Samenwerkende Woningcorporaties Zaanstreek en Waterland (SWZW), zien in bepaalde delen van hun bezit in de toekomst problemen ontstaan. Iedere corporatie heeft om deze reden plannen om delen van de voorraad te herstructureren. Deze plannen zijn gebundeld in De investeringsopgave voor cor1 poraties in Zaanstad, 1999-2010. Aan RIGO is gevraagd te bekijken hoe de toekomstige woningmarkt er uit zal komen te zien en hoe de investeringsopgave deze beïnvloedt. Dit niet voor wat betreft de positieve effecten, deze worden algemeen erkend. Gevraagd is om een kritische blik naar mogelijke negatieve neveneffecten. RIGO is bij dit onderzoek begeleid door een commissie bestaande uit: Connie van Hintum (SWZW), Giljam Klijn (De Woonmij Zaanstad), Erik Kurpershoek (Patrimonium) en Chris Stelder (Saenwonen).

1.2 Onderzoeksvragen De investeringsopgave bestaat uit een inventarisatie van alle plannen die de individuele in Zaanstad actieve corporaties hebben voor de komende tien jaar. De financiële haalbaarheid en de noodzaak van de plannen staan niet ter discussie en kunnen worden gezien als een zaak van de individuele corporaties. Wat in dit onderzoek centraal staat is de vraag of de optelsom van deze individuele plannen geen negatieve bijeffecten heeft. Meer concreet gaat het hier om twee zaken: 1. De concurrentiepositie van de bestaande voorraad. De vraag die hierbij centraal staat is of deze concurrentiepositie niet te veel verslechtert. Waar dit wel zo is zou het profijt van de investering in complex X kunnen worden weggevaagd door de problemen bijgevolg ontstaan in complex Y. 2. De slaagkansen van reguliere woningzoekenden. De investeringsopgave gaat samen met een toename van het aantal stadsvernieuwingsurgenten. Deze hebben binnen de woonruimteverdeling voorrang op reguliere woningzoekenden. Indien er teveel stadsvernieuwingsurgenten in een keer de markt betreden kunnen reguliere woningzoekenden in de problemen komen. Het eerste aspect is door RIGO onderzocht door een voorspelling te doen over de toekomstige markt(vraag-aanbod)verhoudingen. Dit via de ‘methode Trendrapport’

1

De geactualiseerde versie per half oktober 1999.

PAGINA 1

INVESTEREN IN ZAANSTAD

die in de volgende paragraaf wordt belicht. Voor het tweede onderdeel is gekeken naar de ontwikkelingen van de slaagkansen. Ook hier biedt de methode Trendrapport een basis, die nader is gespecificeerd door middel van analyse van de woonruimteverdelingsbestanden.

1.3 De methode De methode Trendrapport De methode zoals landelijk wordt toegepast bij het Trendrapport is een van de meest geschikte methoden om toekomstige marktverhoudingen te voorspellen. De basis van deze methode ligt bij het WoningBehoefte Onderzoek 1998 (WBO 98). Door het aanpassen van de weegfactoren voor vraag en aanbod worden de marktomstandigheden voor verschillende jaargangen gesimuleerd. De werking van weegfactoren is simpel: indien er in 1998 100 dure meergezinskoopwoningen zijn en in 2010 naar verwachting 200, wordt het aanbod in dit segment met een weegfactor 2 vermenigvuldigd. Ook aan de vraagzijde is de werking van een weegfactor simpel: verdubbelt het aantal alleenstaanden boven de 75 jaar, dan wordt de woningvraag afkomstig van deze groep met een weegfactor twee vermenigvuldigd. Nadat de weegfactoren voor vraag en aanbod zijn berekend kunnen de vraagaanbodverhoudingen voor verschillende jaargangen worden berekend. Het WBO '98 als basis Voor het eerst in de geschiedenis van het WBO hebben in 1998 verschillende gemeenten en regio’s zich kunnen inschrijven voor ‘oversampling’. Kort gezegd houdt dit in dat het aantal cases in deze gemeenten is opgehoogd, zodat op het schaalniveau van de individuele gemeenten betrouwbare uitspraken mogelijk zijn. Bij voorgaande WBO’s ging deze betrouwbaarheid niet verder dan het niveau van de regio’s. Ook het ROA, waaronder de gemeente Zaanstad, heeft aan deze oversampling meegedaan, waardoor het WBO nu ook op gemeentelijk niveau een schat aan informatie levert. Dit heeft het mogelijk gemaakt om, wederom overeenkomstig het Trendrapport, het WBO als basis te nemen voor dit onderzoek. Ontwikkelingen in vraag en aanbod De weegfactoren voor de vraagzijde zijn bepaald op basis van de Primos-prognose. Deze wordt elke vier jaar in opdracht van het Ministerie van VROM opgesteld door ABF Onderzoek en Advies uit Delft. De basis van deze prognose wordt gevormd door de landelijke CBS-bevolkingsprognose en wederom het WBO. Het unieke van deze prognose is dat het een huishoudensprognose betreft en dat deze uitspraken doet op gemeentelijk niveau. De weegfactoren voor de aanbodzijde zijn uiteraard gebaseerd op de investeringsopgave zoals deze door de corporaties is geformuleerd. Daarnaast is er op basis van gemeentelijk beleid een nieuwbouwprogrammering aangenomen.

PAGINA 2

HOOFDSTUK 1 INLEIDING

De beleidsmatige vertaling Het voorliggende onderzoek maakt deel uit van een breder traject. De beleidsontwikkeling rondom investeringen in de bestaande voorraad en nieuwbouw bevindt zich nog in een pril stadium. Om het onderzoek goed in te bedden in het traject van beleidsvorming en direct een stap te maken richting beleidsrelevante conclusies is een discussiebijeenkomst georganiseerd. Tijdens deze bijeenkomst hebben de beleidsmakers en –uitvoerders van de corporaties en de gemeente zich gebogen over de investeringsopgave en de uitkomsten van dit onderzoek (zie bijlage 1 voor een lijst van aanwezigen).

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 staat allereerst de investeringsopgave zoals deze door de corporaties is opgesteld omschreven. Ook wordt het aangenomen nieuwbouwprogramma beschreven. Het hoofdstuk sluit af met een overall overzicht van de voorziene veranderingen in de voorraad voor de komende tien jaar. In hoofdstuk 3 worden de demografische ontwikkelingen en de consequenties hiervan voor de woningvraag besproken. Zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve consequenties komen hierbij aan de orde. Hoofdstuk 2 en 3 leveren een basis die het mogelijk maakt de woningmarktsituatie in verschillende jaargangen te voorspellen. De resultaten van deze voorspelling staan weergegeven in hoofdstuk 4. Allereerst wordt de woningmarktsituatie op dit moment beschreven. Vervolgens wordt de marktsituatie in 2005 en 2010 besproken zoals deze eruit zou komen te zien indien er geen veranderingen in het woningaanbod zouden plaatsvinden. Daarna wordt gekeken naar invloed van de investeringsopgave en de nieuwbouw op de marktverhoudingen. Vanuit de ontwikkelingen in de marktverhoudingen worden uitspraken gedaan over de marktpositie van verschillende onderscheiden segmenten. Op dergelijke wijze wordt de vraag beantwoord of de investeringsopgave negatieve effecten heeft op de verhuurbaarheid van woningen in de bestaande voorraad. Gedurende de uitvoering van de investeringsopgave zal het aantal stadsvernieuwingsurgenten toenemen. Doordat zij een voorrangspositie genieten beïnvloeden zij de kansen van reguliere woningzoekenden. Is deze invloed te groot dan worden de reguliere woningzoekenden te veel benadeeld en wordt de marktwerking en hiermee de werking (en gedachte achter) het aanbodmodel verstoord. In hoofdstuk 5 staat dit negatieve bijeffect van de investeringsopgave centraal. Hierbij wordt tevens gekeken naar de betekenis van de conclusies voor de individuele wijken. In hoofdstuk 6 wordt het rapport afgesloten met een samenvattende conclusie. Hier wordt ook aandacht besteed aan de uitkomsten van de discussiebijeenkomst en de beleidsconsequenties.

PAGINA 3

HOOFDSTUK 2 DE INVESTERINGSOPGAVE

2 De investeringsopgave 2.1 Inleiding 2

In ‘De investeringsopgave voor de corporaties in Zaanstad, 1999-2010’ staan de door de in Zaanstad actieve corporaties voorziene investeringen voor de komende tien jaar weergegeven. Het moge duidelijk zijn dat het gezien de tijdspanne deels over globale plannen gaat. Niettemin levert het een goed beeld van de investeringen die de komende tien jaar in corporatieland plaats zullen vinden. Het gaat om aanzienlijke investeringen: van de 26.000 corporatiewoningen ondergaat 48% maatregelen in de vorm van sloop, verkoop of kwaliteitsverbetering. In dit hoofdstuk worden de voorgenomen maatregelen besproken.

2.2 De opgave De opgave is te ontleden in vier maatregelen: verkoop, verbetering, sloop en nieuwbouw. In de volgende paragraaf wordt de uitbreidingsnieuwbouw besproken. In deze paragraaf wordt alleen ingegaan op de vervangende nieuwbouw. Verkoop In totaal worden er de komende tien jaar 650 woningen verkocht. Het grootste deel van deze woningen ligt in Westerkoog (175 woningen) en Pelders- en Hoornseveld (130 woningen). In de overige wijken gaat het om enkele tientallen woningen die verkocht gaan worden. Er worden 100 meergezinswoningen verkocht tegenover 550 eengezinswoningen. Het gaat hier om dure, maar ook om middeldure en goedkope huurwoningen (zie tabel 2-1). Verbetering In het investeringsprogramma wordt onderscheid gemaakt in vier investeringsniveaus die de hoogte van de investering aangeven. Ongeveer 1.370 woningen ondergaan een verbetering van rond de 10.000 gulden (niveau 1),

2

In deze notitie zijn de voorgenomen investeringen van de corporaties in Zaanstad opgenomen, per oktober 1999. Het zijn geen vaststaande maatregelen (zeker niet als het gaat om de verdere toekomst), maar vanuit het oogpunt van de verschillende corporaties de benodigde en meest waarschijnlijke investeringen. Bij de inventarisatie is een aantal standaarden gehanteerd wat betreft het type investering en het prijssegment waarin de investering plaatsvindt. De onderscheiden typen investering zijn: verkoop, verbetering (niveau 1: tot ƒ10.000, niveau 2: tot ƒ30.000, niveau 3: tot ƒ70.000 en niveau 4: tot ƒ150.000,-), sloop en (ver-)nieuwbouw. De onderscheiden huurklassen zijn als volgt gedefinieerd: goedkoop tot ƒ700,- subsidiabele huur, betaalbaar ƒ700,- tot ƒ850,-, duur vanaf ƒ850,- (prijspijl 1-7-1999). In het kader van het voorliggend onderzoek zijn de gegevens uit de inventarisatie aangevuld met een indeling in eengezins- en meergezinswoningen. Dit voor een deel op basis van aannames.

PAGINA 5


6.320 woningen een verbetering van ongeveer 30.000 (niveau 2), 500 woningen een verbetering van 70.000 (niveau 3) en een kleine 70 woningen een verbetering van rond de 150.000 (niveau 4). Veelal gaat een verbetering samen met een huurverhoging. Per saldo zorgt het verbeterprogramma voor een afname van de goedkope voorraad met 325 eengezinswoningen en 575 meergezinswoningen. Hiervoor komen 325 eengezinswoningen en 425 meergezinswoningen in het middeldure en dure segment terug. Met name in Assendelft, Zaandam Zuid en Poelenburg leidt verbetering tot herpositionering in een ander segment. Sloop Ook sloop (met vervangende nieuwbouw) wordt door veel corporaties voorzien. In totaal bedraagt het sloopprogramma ongeveer 3.350 woningen. Deze woningen zijn met name gelegen in Zaandam Zuid (940 woningen), Poelenburg (520 woningen), Pelders- en Hoorseveld (490 woningen), de Rosmolenwijk (450 woningen), Assendelft (310 woningen), Wormerveer (190 woningen), de Oude Haven (130 woningen) en Oud Koog aan de Zaan (100 woningen). In alle gevallen gaat het om woningen behorende tot de goedkope voorraad. Het merendeel van de woningen is een meergezinswoning: 2.000 woningen. Daarnaast worden er 1.350 eengezinswoningen gesloopt. Vervangende nieuwbouw Sloop gaat in veel gevallen gepaard met vervangende nieuwbouw. In totaal worden er voor de 3.350 te slopen woningen 2.875 teruggebouwd. Van deze woningen worden er 425 in de koopsector gebouwd. Voor de huurwoningen geldt een verdeling van ongeveer 40% goedkoop, 50% middelduur en 10% duur. Per saldo In tabel 2-1 staan de consequenties van de investeringen voor de samenstelling van de voorraad per saldo aangegeven. Het aantal eengezinshuurwoningen neemt met ongeveer 1.100 woningen af, het aantal meergezinshuurwoningen met ongeveer 500 woningen. Daartegenover staat een toename van het aantal koopwoningen met ongeveer 1.000.

2.3 Nieuwbouw In de vorige paragraaf is reeds gesproken over vervangende nieuwbouw. De corporaties hebben relatief veel zeggenschap over de invulling van de na sloop vrijkomende locaties. Anders is dit bij de differentiatie van de uitbreidingsnieuwbouw. De gemeente (en projectontwikkelaars) hebben hier de meeste zeggenschap.

PAGINA 6


tabel 2-1

huur

De gesaldeerde effecten per woningmarktsegment van de diverse instrumenten van de investeringsopgave en het totaalsaldo

eengezins

meergezins

koop

eengezins

meergezins

verbetering

Goedkoop

-175

-325

-1350

0

-1850

Midden

-125

325

0

625

825

Duur

-250

0

0

150

-100

Goedkoop

-50

-575

-2000

900

-1725

Midden

-25

425

0

625

1025

Duur

-25

100

0

150

225

Goedkoop

175

0

0

0

175

Midden

125

0

0

50

175

Duur

250

0

0

300

550

Goedkoop

50

0

0

0

50

midden / duur

50

0

0

75

125

0

-50

-3350

2875

-525

totaal

sloop vervangende nieuwbouw3

totaalsaldo

verkoop

Bron: SWZW, bewerking RIGO

Net als voor vervangende nieuwbouw geldt ook voor uitbreidingsnieuwbouw dat de differentiatie allerminst vaststaat. Wel zijn er door de gemeente reeds enige beleidsuitgangspunten geformuleerd. 2.3.1 Het gemeentelijk beleid Voor de Vinex-locatie Saendelft geldt de afspraak dat 70% in het dure segment, 20% in het middeldure segment en 10% in het goedkope segment zal worden gebouwd. Bij de uitbreidingslocatie Willis geldt een uitgangspunt van 15% huur en 85% koop. Voor de overige nieuwbouw wordt uitgegaan van een differentiatie van 39% huur en 61% koop. Op basis van de beleidsuitgangspunten is door RIGO een nieuwbouwprogramma geformuleerd zoals weergegeven in tabel 2-2. In deze tabel staan de beleidsuitgangspunten vet gedrukt, de overige percentages betreffen aannamen van RIGO. Gedeeltelijk zijn de weergegeven beleidsuitgangspunten waarschijnlijk reeds verouderd. De algemene tendens is dat er meer suburbaan gebouwd wordt: meer en ruimere koopwoningen. Waarschijnlijk zal ook de gemeente Zaanstad deze ten-

3

Deze differentiatie is opgesteld op basis van huidige inzichten. In werkelijkheid staat de differentiatie op geen van de deellokaties definitief vast.

PAGINA 7


dens (die naar alle waarschijnlijkheid zijn neerslag zal vinden in de Nota Wonen en Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening) volgen. tabel 2-2 De aangenomen differentiatie van de uitbreidingsnieuwbouw naar locatie (beleidsuitgangspunten van de gemeente staan vetgedrukt, de overige cijfers zijn aannamen van RIGO) 1998 tot 2010 saendelft

willis

overig

totaal

6500

850

1385

8735

huur

30%

15%

39%

30%

koop

70%

85%

61%

70%

eengezins

64%

73%

59%

64%

meergezins

36%

27%

41%

36%

goedkoop

10%

5%

13%

10%

midden

20%

17%

22%

20%

duur

70%

78%

65%

70%

Bron: Gemeente Zaanstad en SWZW, bewerking RIGO

2.3.2 De investeringsopgave De corporaties hebben door middel van het investeringsprogramma aangegeven een actieve rol te willen spelen bij de invulling van de uitbreidingslocaties. De corporaties willen hier 425 koopwoningen en 1.825 huurwoningen realiseren. Of dit haalbare aantallen zijn zal moeten blijken uit de onderhandelingen met de gemeente. Het aantal te bouwen huurwoningen Voor wat betreft het aantal huurwoningen hoeft dit op het eerste gezicht geen problemen op te leveren. Het totaal aantal huurwoningen volgens de geldende gemeentelijke beleidsuitgangspunten bedraagt ongeveer 2.110 woningen, terwijl de corporaties er gezamenlijk 1.825 denken te bouwen. In de planning kunnen wel problemen ontstaan: in de investeringsopgave ligt de nadruk qua uitbreidingsnieuwbouw op de eerste 5 jaar. Men wil in deze periode 1.450 woningen realiseren, terwijl de gemeentelijke plannen slechts voorzien in 1.270 voor deze periode (zie ook tabel 2-3). Differentiatie binnen de huursector Voor wat betreft de differentiatie binnen de huursector hebben de corporaties meer inspraak. In het investeringsprogramma hanteren zij een indeling met 63% dure huur, 15% middeldure huur en 22% goedkope huur. De gemeente streeft naar een differentiatie waarbij in elk segment ongeveer evenveel wordt gebouwd. Een aanmerkelijk verschil dus. In dit onderzoek wordt om deze reden gewerkt met twee

PAGINA 8


varianten: Eén waarbij de door de corporaties voorgestane differentiatie als uitgangspunt dient en één waarbij de door de gemeente voorgestane differentiatie als uitgangspunt dient. tabel 2-3

Het aantal als uitbreidingsnieuwbouw te bouwen huurwoningen volgens het gemeentelijk beleid en de investeringsopgave gemeentelijk beleid

investeringsopgave

2000-2005

1270

1450

2005-2010

840

375

2110

1825

Goedkoop

33%

22%

Middel

33%

15%

Duur

33%

63%

100%

100%

nieuwbouw in de huursector kwantitatief

Totaal Nieuwbouw in de huursector naar prijsklasse4

Totaal Bron: Gemeente Zaanstad en SWZW, bewerking RIGO

2.3.3 Voortschrijdend inzicht De algemene tendens is dat er vooral op uitbreidingslocaties meer ruimte wordt gemaakt voor (grote) koopwoningen, onder meer te realiseren door middel van particulier opdrachtgeverschap. De verwachting is dat deze tendens ook in de nieuwbouwprogrammering van de gemeente Zaanstad tot uiting zal komen. Het uitgangspunt van 30% betaalbare (huur-)woningen dateert van het begin van de Vinex-periode: 1995. Destijds was nog niet voorzien dat de welvaart, en hiermee samenhangend de kwaliteitsvraag en de vraag naar koopwoningen, in deze mate zou toenemen. Op dit moment heeft het rijk deze ‘richtlijn’ reeds verlaten. Het is niet onwaarschijnlijk dat ook de Gemeente Zaanstad dit uitgangspunt zal laten vallen. Dit voorbeeld laat zien dat nieuwbouwprogrammering een kwestie is van voortschrijdend inzicht. Waarschijnlijk zal in de naaste toekomst ook Zaanstad de algemene trend volgen, waardoor de nadruk sterker komt te liggen op vrijstaande of twee-onder-een-kap-koopwoningen, liefst gerealiseerd door middel van particulier opdrachtgeverschap. Het is echter mogelijk dat er over enkele jaren nieuwe onderzoeken zullen verschijnen die aantonen dat er juist meer luxe appartementen gewenst zijn of, bij economisch slecht weer, meer goedkope huurwoningen.

4

Ook voor de nieuwbouw is uitgegaan van de volgende huurprijsgrenzen: goedkoop: tot ƒ700,-, betaalbaar: van ƒ700,- tot ƒ850,- en duur: vanaf ƒ850,- (prijspijl 1-7-1999).

PAGINA 9


Woonmilieus en visie Een nu reeds waarneembare trend is het koppelen van de nieuwbouwprogrammering aan een nastrevenswaardig woonmilieu. Op verschillende locaties met verschillende potenties kunnen verschillende woonmilieus worden gerealiseerd. Sommige huishoudens wensen een stedelijk milieu met een hoog voorzieningenniveau en andere willen het liefst een vrijstaande boerderij vlak achter een dijk. Het gaat bij nieuwbouw niet langer enkel om nieuwbouwdifferentiatie, maar om de creatie van een woonmilieu. Zo moet de nieuwbouwdifferentiatie voor de gemeente Zaanstad ook worden beschouwd vanuit de discussie die momenteel gaande is op het niveau van de Noordvleugel. Wil Zaanstad zich profileren als het alternatief voor stedelijk wonen in Amsterdam dan is een stedelijk woonmilieu nastrevenswaardig. Of wil Zaanstad zich juist profileren op datgene wat in Amsterdam ontbreekt: een groene suburbane woonomgeving. Uiteraard heeft de keuze voor een bepaald profiel gevolgen voor de nieuwbouwprogrammering. In het geval van Zaanstad is het onwaarschijnlijk dat de keuze op een van beide uitersten zal vallen. De gemeente is daarvoor te divers van samenstelling, zij kent verschillende kernen (voorheen zelfstandige gemeenten) met ieder hun eigen karakter. Toch is op lager schaalniveau een keuze wenselijk. De moderne consument stel niet alleen eisen aan de woning maar ook aan de woonomgeving. Per wijk kan wellicht wel een keuze worden gemaakt, bijvoorbeeld Westzaan en Assendelft als summum voor de suburbane welgestelden en het stationsgebied voor de stedelingen. Bij dergelijke keuzen is het noodzakelijk de gedachte van een levensloopbe5 stendige wijk, een wijk waar een complete wooncarrière mogelijk is, los te laten. Omdat de visiebouw op het niveau van de Noordvleugel nog niet is afgerond is het niet mogelijk de effecten van mogelijke keuzen voor bepaalde woonmilieus mee te nemen in dit onderzoek. Wel wordt in conclusies teruggekomen op deze discussie.

2.4 Een totaaloverzicht In de voorgaande paragrafen zijn alle in de komende jaren te verwachten veranderingen in de woningvoorraad besproken. In figuur 2-1 staat aangegeven hoe de samenstelling van de voorraad als gevolg van deze investeringen zal veranderen. De figuur maakt reeds duidelijk dat, hoe omvangrijk het investeringsprogramma en de nieuwbouw ook is, het in verhouding tot de bestaande voorraad nog altijd gaat om kleine aantallen. De invloed op de samenstelling van de voorraad als geheel is gering.

5

Dit besef is ook van belang bij de discussie omtrent de stadsvernieuwingsurgenten (in hoofdstuk 5). Het is bij dergelijke keuzen vaak niet nastrevenswaardig elke stadsvernieuwingsurgent in de eigen woonwijk te herhuisvesten.

PAGINA 10


figuur 2-1

De woningvoorraad per 1-1-2000 en per 1-1-2005 en 1-1-2010 inclusief investeringsopgave en uitbreidingsnieuwbouw volgens de corporaties en gemeente

30000 27500

2000

2005-corp

2005-gem

2010-corp

2010-gem

25000 22500 20000 17500 15000 12500 10000 7500 5000 2500

huurwoningen huur

huurwoningen huur

meergezins

eengezins

meergezins

eengezins

duur

midden

goedkoop

0

koopwoningen koop

Bron: Gemeente Zaanstad en SWZW, bewerking RIGO

Het verbeterprogramma, de sloop-nieuwbouw en de uitbreidingsnieuwbouw zorgen op de langere termijn dus niet voor structurele verschuivingen in het woningaanbod. Het effect van de ingrepen is vooral eenmalig: op het moment van oplevering trekt er een nieuwe bewoner in, maar vervolgens komt de woning in veel gevallen pas weer na enkele jaren vrij. Door oog te hebben voor doorstromingseffecten kan dit eenmalig effect worden versterkt. In veel gevallen laat de nieuwe bewoner immers een woning elders vrij, die op zijn beurt weer door een nieuwe bewoner betrokken kan worden. Dergelijke effecten staan beschreven in de volgende paragraaf.

2.5 Strategische effecten Nieuwbouw en herpositionering vormen niet alleen een toevoeging aan de markt. Ze kunnen tevens worden ingezet als strategisch instrument. Strategisch in de zin dat door gericht te bouwen voor doorstroming ook gewilde woningen elders in de voorraad vrijkomen. Anderzijds heeft doorstroming ook een negatief effect: indien er minder gewilde woningen elders worden vrijgemaakt kan de mutatiegraad in deze complexen oplopen. Om dergelijke verhuisbewegingen inzichtelijk te maken zijn op het WBO enkele analyses uitgevoerd. Omwille van de betrouwbaarheid is gekeken naar regionale

PAGINA 11


cijfers. Met name in de voor wat betreft de meergezinswoningen weegt de Amsterdamse situatie sterk door in de cijfers. In achtergrond tabel 1 in de bijlage staat per woningtype weergegeven wat voor type woning bewoners vrijmaken. Door middel van deze tabel is bekeken welke huurwoningen naar verwachting vrijkomen als gevolg van de door de investeringsopgave opgewekte verhuisketens. Het resultaat van deze exercitie staat weergegeven in tabel 2-4. Het opleveren van nieuwe kwalitatief goede woningen zal vooral gevolgen hebben voor de goedkope (kwalitatief mindere) huurwoningvoorraad. Zowel in de eerste, in de tweede als in de derde keten zijn de nieuwe bewoners vooral uit deze woningen afkomstig. De mutatiegraad kan bijgevolg in deze segmenten tijdelijk toenemen. Per saldo zal het effect echter niet groot zijn: de 1.500 meergezinswoningen uit de eerste keten komen verspreid over tien jaar vrij, het zijn er dus slechts 150 per jaar. Wordt gekeken naar drie verhuisketen, dan komen er in totaal 4.400 woningen vrij. Al met al is de invloed op de bestaande voorraad dus gering. Het vrijkomen van woningen in de bestaande voorraad is bovendien geen probleem: dynamiek is zelfs wenselijk. Problemen ontstaan er enkel bij segmenten waar het werven van een nieuwe bewoner een probleem is. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de invloed van de investeringsopgave op de vraag-aanbodverhoudingen.

PAGINA 12


tabel 2-4

Het aantal huurwoningen dat vrijkomt in de bestaande voorraad als gevolg van de middels de investeringsopgave toe te voegen wonin6 gen toevoegingen herpositio- vervangende nering7 nieuwbouw

eengezins

goedkoop midden

midden duur totaal

totaal

1ste keten 2e keten 3e keten totaal 3 ketens

80

0

80

620

470

380

1470

130

630

760

80

70

70

220

0

150

150

80

70

70

220

170

900

1070

1470

1510

1380

4360

140

630

770

310

180

170

660

40

150

190

120

120

120

360

560

3890

3450

2680

2420

2190

7290

duur meergezins goedkoop

vrijkomend in bestaande voorraad

Bron: RIGO-verhuisketenmodel

6

De 430 middels vervangende nieuwbouw te realiseren koopwoningen staan in de tabel niet weergegeven, maar zijn in de berekening wel meegenomen.

7

Het gaat hier om de woningen die daadwerkelijk opnieuw op de markt worden gezet en waar de huidige bewoners worden uitgeplaatst.

PAGINA 13


PAGINA 14

HOOFDSTUK 3 DE VRAAGZIJDE VAN DE MARKT

3 De vraagzijde van de markt 3.1 Inleiding De demografische ontwikkelingen bepalen in belangrijke mate de vraag naar woningen, in ieder geval de kwantitatieve vraag. Door voorspellingen te doen over het aantal huishoudens wordt tevens voorspeld hoeveel woningen er gewenst zijn. In paragraaf 3.2 worden de verwachte demografische ontwikkelingen voor Zaanstad weergegeven. Ook voor wat betreft de kwalitatieve vraag (het soort woningen dat gevraagd wordt) vormen demografische prognoses een belangrijke bron. Jongeren vragen andere woningen dan ouderen. De kwalitatieve vraag is echter van meerdere facetten afhankelijk, zoals economische ontwikkelingen (wat mensen te besteden hebben) en sociaal-culturele trends (leefstijlen, mode-verschijnselen). In paragraaf 3.3 worden deze trends besproken en wordt ingegaan op de betekenis van de demografische ontwikkelingen voor de woningvraag.

3.2 Demografische ontwikkelingen In figuur 3-1 staat de bevolkingssamenstelling van Zaanstad weergegeven. Kenmerkend zijn de pieken bij de leeftijdsklassen van 35 tot 40 jaar en 55 tot 60 jaar, veroorzaakt door het bouwvolume in de jaren '60 en de na-oorlogse geboortegolf. figuur 3-1

De bevolkingssamenstelling in aantal bewoners naar leeftijd (5jaarklassen) in 2000, 2010 en 2020 volgens de Primosprognose

14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000

2000

2010

90-94 -

80-84 -

70-74 -

60-64 -

50-54 -

40-44 -

30-34 -

20-24 -

10-14 -

0-4 -

0

2020

Bron: Primos, bewerking RIGO

PAGINA 15


In de figuur is te zien hoe de pieken de komende jaren zullen verschuiven richting de 45-50 jaar en 65-70 jaar in 2010 en 55-60 en 75-80 jaar in 2020. Deze ontwikkeling illustreert de vergrijzing van de Zaanse bevolking. Van de eerste golf zijn de eerste verschijnselen reeds merkbaar (de piek rond 55-60 jaar) en over 15 jaar zullen ook de gevolgen van de tweede golf (de huishoudens die op dit moment rond de 40 jaar zijn) merkbaar worden. Leeftijd is mede bepalend voor het type huishouden dat individuen vormen. De veranderende bevolkingssamenstelling gaat dan ook samen met een veranderende huishoudenssamenstelling. In figuur 3-2 staat de huishoudenssamenstelling per 1 januari 2000 en de verwachte huishoudenssamenstelling in 2010 weergegeven. De belangrijkste toename is te vinden onder de alleenstaanden van 35 tot 55 jaar, de alleenstaanden en samenwonenden van 55 jaar en ouder en de gezinnen met kinderen in de leeftijd van 35 tot 55 jaar. figuur 3-2

De huishoudenssamenstelling in Zaanstad in 2000 en 2010 volgens de Primosprognose

18000

2000

2010

35-55

55+

16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 < 34

35-55

55+

alleenstaand

< 34

35-55

55+

samenwonend

< 34

gezin met kinderen

Bron: Primos, bewerking RIGO

3.3 Ontwikkelingen aan de vraagzijde Op basis van de demografische ontwikkelingen is een schatting te maken van de vraag naar woningen in 2010. Deze staat weergegeven in figuur 3-3. De toename van het aantal (oudere) kleine huishoudens zorgt voor een toename van de vraag naar meergezinshuurwoningen. De vraag naar eengezinshuurwoningen en koopwoningen (zowel eengezins als meergezins) blijft nagenoeg gelijk.

PAGINA 16

HOOFDSTUK 3 DE VRAAGZIJDE VAN DE MARKT

figuur 3-3

De potentiële woningvraag naar huurprijs, huur/koop en eengezins/meergezins in 2000 en 2010 2000

7000

2010

6000 5000 4000 3000 2000 1000

huurwoningen

huurwoningen

meergezins

eengezins

meergezins

eengezins

duur

midden

goedkoop

0

koopwoningen

Bron: RIGO-Woningmarktprognose

Binnen de hier weergegeven segmenten kunnen echter belangrijke andere vraagverschuivingen plaatsvinden. Gedeeltelijk zijn ook deze vanuit de demografie te voorspellen. Zo laat figuur 3-2 zien dat er toename van oudere gezinnen en een afname van jonge gezinnen verwacht mag worden. Voor de vraag naar gezinswoningen geldt dat deze verschuiving waarschijnlijk samengaat met een verschuiving van goedkopere eengezinswoningen naar duurdere eengezinswoningen. Oudere huishoudens zijn immers reeds verder gevorderd in hun woon- en maatschappelijke carrière en hebben hierdoor meer te besteden. Naast demografie zijn voor dergelijke ontwikkelingen meerdere trends van belang. Hieronder worden de belangrijkste trends kort besproken. 1. Welvaart. Als gevolg van de aanhoudende economische groei is de welvaart en de koopkracht van de meeste Nederlandse huishoudens enorm toegenomen. De welvaartstijging uit zich in hogere eisen aan woning en woonomgeving en in financiële middelen om deze eisen kracht bij te zetten. De toenemende kwaliteitsvraag richt zich vooral op ruimte en grondgebonden wonen. Daarnaast kijkt de consument niet alleen naar de woning op zichzelf, maar stelt hij een compleet eisenpakket op, waar de woonomgeving een prominente plaats in heeft. 2. De economische groei heeft ook een geografische component. Het ROA is een van de economisch sterkste regio's in het land. Ook Zaanstad kent van oudsher veel industrie en een vrij hoge werkgelegenheid. De sterke economische positie draagt er toe bij dat de regionale woningmarkt van oudsher een van de meest gespannen markten van Nederland is. Voor de toekomst geldt dat de economische groei met name in de Zuid-as geconcentreerd zal zijn. Binnen

PAGINA 17


Zaanstad zelf zijn de vooruitzichten minder rooskleurig. De mate waarin Zaanstad kan profiteren van de groei elders in de regio is mede afhankelijk van infrastructurele projecten. 3. De pluriforme maatschappij. Diverse maatschappelijke ontwikkelingen, zoals individualisering en emancipatie, alsmede de komst van veel huishoudens met een niet-Nederlandse achtergrond hebben ertoe geleid dat de maatschappij heterogeen is geworden. Het definiëren van doelgroepen van beleid vergt hierdoor steeds meer precisiewerk. Individuen laten zich steeds moeilijker 'in hokjes plaatsen' en stellen specifieke eisen aan woning en woonomgeving. Zaanstad De afgelopen jaren hebben ook de verhuurders in Zaanstad gemerkt dat steeds meer consumenten zich tot een koopwoning voelen aangetrokken. Op dit moment wordt de ontwikkeling geremd omdat door de prijsstijgingen de koopsector voor bepaalde groepen huishoudens onbereikbaar wordt en anderen achten de prijs/kwaliteitsverhouding onevenwichtig. Toch is de verwachting dat in de toekomst de trend richting koop verder door zal zetten. De huursector zal zich met name moeten richten op de aandachtsgroep, starters en ouderen. Daarnaast zal zich een groep 'nieuwe huurders' aandienen: huishoudens die, bijvoorbeeld vanwege hun dynamische carrière, bewust kiezen voor (ongebonden) huren. Vooral de laatste groep vraagt een hoge kwaliteit, maar ook de andere besproken doelgroepen vragen steeds meer kwaliteit. Op diverse punten in dit rapport is verwezen naar de ontspanning van de woningmarkt, die samengaat met bovenstaande toename in de kwaliteitsvraag. De ontspanning vindt niet plaats op gemeentelijk niveau: het gaat om een landelijke trend. Tot nu toe vervulde Zaanstad een overloopfunctie voor Amsterdam. Huishoudens die in Amsterdam niet aan een woning kunnen komen kiezen in sommige gevallen voor Zaanstad. Gedeeltelijk zal dit een ‘second best’ keuze zijn. Anderzijds kan het zijn dat huishoudens uit Amsterdam vanuit een positieve keuze kiezen voor Zaanstad: omdat hier de gewenste woning in het gewenste woonmilieu is te vinden. Het is onduidelijk hoe groot de omvang van beide groepen is. Wel is gezien de ontspanning duidelijk dat de eerste instroom als gevolg van de ontspanning af zal nemen en de tweede soort instroom wellicht zelfs nastrevenswaardig is. Zaanstad moet uitgaan van de eigen kracht van de diverse woonmilieus die de gemeente biedt.

PAGINA 18

HOOFDSTUK 4 DE EFFECTEN OP DE WONINGMARKT

4 De effecten op de woningmarkt 4.1 Inleiding In voorgaande hoofdstukken zijn de te verwachten ontwikkelingen in het woningaanbod en in de woningvraag besproken. In deze paragraaf worden beide aan elkaar gekoppeld en wordt gekeken naar marktverhoudingen van nu en in de toekomst.

4.2 Uitgangssituatie Actuele vraag-aanbodverhoudingen In tabel 4-1 staan de vraag-aanbodverhoudingen zoals deze voortkomen uit het WBO 1998 weergegeven. Onderscheid is gemaakt tussen de potentiële en urgente vraag. De urgente vraag betreft alle huishoudens die binnen twee jaar willen verhuizen en reeds actief op zoek zijn naar woonruimte. De potentiële vraag betreft alle huishoudens die aangeven binnen twee jaar te willen verhuizen. Het vrijkomend aanbod betreft het aanbod dat vrijkomt indien al deze huishoudens ook daadwerkelijk verhuizen. In de tabel komen de in het vorige hoofdstuk besproken trends reeds naar voren. Er zijn tekorten in de koopsector en er dreigen overschotten in de huursector. Per 1-1-1998 is er per saldo een overschot van 325 woningen indien gekeken wordt naar de urgente vraag en van 775 indien gekeken wordt naar de potentiële vraag. Er wordt in het WBO dus cijfermatig woningoverschot gemeten. Voor een gezond functionerende markt is een overschot van 2% (1.150 woningen) gewenst om zorg te dragen voor een goede doorstroming. Omgekeerd geldt echter ook dat bij een overall tekort van 0,5% (of meer, denk bijvoorbeeld aan de Bijlmer) in de mindere delen van de voorraad reeds problemen ontstaan. Van één omslagmoment is dan ook geen sprake: het is de trend die van belang is. Een goede interpretatie In de praktijk wordt van de ontspanning nog weinig gemerkt. De zogenaamde 'overschotten' uiten zich niet in vraaguitval of leegstand. Aan de weergegeven vraag-aanbodverhoudingen mag dan ook geen kwantitatieve betekenis worden toegekend. Deze betekenis zal naarmate de markt verder ontspant steeds verder afnemen. Vraag-aanbodverhoudingen geven echter wel aan in welke segmenten de vraagdruk het hoogst is en in welke het laagst. In het vervolg van dit onderzoek wordt dan ook gesproken over vraagdruk in plaats van overschotten en tekorten.

PAGINA 19


tabel 4-1

De vraag-aanbodverhoudingen op basis van de urgente en potentiële woningvraag (WBO, 1998) urgent

potentieel vraag

Aanbod

saldo Vraagdruk

0,9

525

2125

1600

0,2

-175

-

600

950

350

0,6

400

50

0,9

950

1350

400

0,7

0

675

675

0,0

1400

2750

1350

0,5

midden

500

250

-225

1,9

1725

1550

-175

1,1

duur

100

350

250

0,3

1000

1050

75

0,9

goedkoop

100

150

25

0,7

1475

800

-675

1,8

midden

300

325

25

0,9

2575

2550

0

1,0

duur

600

325

-275

1,8

2125

1225

-900

1,7

0

0

0

-

475

600

125

0,8

0

0

0

-

975

0

-975

-

100

0

-100

-

400

0

-400

-

huur

1625

2250

625

0,7

6175

9775

3600

0,6

koop

1100

775

-300

1,4

8025

5175 -2825

1,5

totaal

5425

6075

325

huur

eengezins

meergezins

koop

eengezins

vraag

aanbod

goedkoop

525

575

50

midden

175

0

duur

350

goedkoop

meergezins9 goedkoop midden duur

saldo vraagdruk8

0,9 14200 14975

775

0,9

Bron: WBO 1998, bewerking RIGO

Vraagdruk als alternatief Vraagdruk moet kortweg als volgt worden geïnterpreteerd. Is de vraagdruk hoger dan 1, dan gaat het om een gewild segment. Voor elke woning staat minimaal 1 woningzoekende te wachten. Binnen deze segmenten is sprake van schaarste. Is de vraagdruk onder de 1 dan gaat om een minder gewild segment. Hier is de kans op problemen relatief het grootst. In het geval van huurwoningen kunnen verhuurbaarheidsproblemen dreigen. De kans is groot dat deze woningen worden betrokken door huishoudens met weinig keuzemogelijkheden of lage kwaliteitseisen. Uiteraard is er binnen de in dit onderzoek onderscheiden segmenten sprake van een grote heterogeniteit: sommige complexen binnen segmenten met een lage

8

De vraagdruk = de vraag / het aanbod.

9

Er is vraag naar (duurdere) meergezinshuurwoningen, maar het aanbod in dit segment is schaars. Bij gevolg is de vraagdruk rekenkundig beschouwd oneindig groot. Hoewel er zeker enige ruimte is om woningen in dit segment toe te voegen, is deze ruimte zeker niet oneindig groot. Om onduidelijkheid te voorkomen is in het vervolg geen onderscheid gemaakt tussen de diverse prijssegmenten bij de meergezinskoop.

PAGINA 20


vraagdruk liggen goed of zelfs uitstekend in de markt. Naarmate de vraagdruk lager is neemt voor de verhuurder het belang van het bieden van een hoogwaardige kwaliteit toe. In het geval van koopwoningen neemt een eventuele nieuwe koper een relatief groot financieel risico: een prijsstijging ligt hier minder voor de hand. Potentieel of urgent De ‘potentiële verhoudingen’ zeggen in een evenwichtige markt meer dan de 'urgente verhoudingen'. In een evenwichtige markt worden aspecten als marketing en allerhande kwaliteiten van woning en woonmilieu van steeds groter belang. Door middel van marketing van woonproducten richt men zich niet op urgente maar veeleer op de latente vraag. Deze is in de potentiële vraag het beste vertegenwoordigd. Om deze reden wordt in het vervolg van dit rapport gefocust op de (ontwikkeling van de) potentiële vraag-aanbodverhoudingen. De wensen van consumenten Het hanteren van het begrip vraagdruk kan een verkeerde interpretatie van tekorten en overschotten gedeeltelijk voorkomen. Ook vraagdruk is echter gebaseerd op door de consument uitgesproken woonvoorkeuren. Deze voorkeuren zijn niet getoetst op realiteitszin. Het kan zijn dat de aangegeven woonwens alleen al om financiële redenen onhaalbaar is. Daarnaast is consumentenvoorkeur vaak grillig en in zekere zin beïnvloedbaar. De consument baseert zijn woonwens op wat hij in zijn omgeving ziet en zal vaak enkel een woonvoorkeur opgeven waarvan hij denkt dat hij daar redelijkerwijs voor in aanmerking kan komen. In een omgeving met enkel eengezinswoningen zal slechts een enkeling aangeven een meergezinswoning te wensen. Hetzelfde zal het geval zijn indien de consument in zijn omgeving enkel meergezinswoningen ziet van een lage kwaliteit. Daarnaast kan door middel van marketing woningvraag worden opgewekt. Met dit alles is aangegeven dat er ook in segmenten met een lage vraagdruk potenties kunnen liggen.

4.3 De ‘0-variant’ De marktverhoudingen veranderen, ook zonder dat in de voorraad wordt ingegrepen. Als gevolg van de demografische ontwikkelingen verandert immers de woningvraag, zoals geschetst in hoofdstuk 3. Interessant is het om te kijken welke veranderingen optreden indien de voorraad zou blijven zoals hij is. In tabel 4-2 staat dit scenario weergegeven. Doordat de woningvraag toeneemt, terwijl het aanbod gelijk blijft is het aanbodoverschot van een kleine 800 woningen snel verleden tijd. In 2010 zal er weer sprake zijn van een woningtekort, van pakweg 400 woningen. De vraagdruk op de verschillende segmenten in de huursector neemt toe, maar blijft over het algemeen ver onder de 1. De toename betreft met name de goedkope en betaalbare meergezinswoningen en wordt veroorzaakt door de vergrijzing.

PAGINA 21


In de koopsector blijft de vraagdruk op alle segmenten hoog. De vraagdruk op de goedkope eengezinswoningen neemt licht af, terwijl de vraagdruk op andere eengezinswoningen vrij constant blijft. Ook de vraagdruk op meergezinskoopwoningen neemt toe. tabel 4-2

Ontwikkeling van de vraagdruk, rekening houdend met veranderingen in de vraag, geen rekening houdend met veranderingen in het aanbod 1998

2000

2005

2010

2015

goedkoop

0,25

0,25

0,30

0,30

0,30

midden

0,65

0,65

0,70

0,70

0,75

duur

0,70

0,70

0,75

0,80

0,90

0,50

0,50

0,60

0,70

0,75

midden

1,10

1,15

1,25

1,30

1,35

duur

0,95

0,95

0,95

1,05

1,15

goedkoop

1,85

1,75

1,60

1,55

1,60

midden

1,00

1,00

1,00

1,00

0,95

duur

1,75

1,75

1,75

1,75

1,70

meergezins goedkoop

0,80

0,85

0,95

1,00

0,95

huur

0,65

0,65

0,70

0,75

0,80

koop

1,55

1,55

1,55

1,55

1,50

totaal

0,95

0,95

1,00

1,05

1,05

totaal

775

700

150

-400

-875

huur

eengezins

meergezins goedkoop

koop

eengezins

Bron: RIGO-woningmarktprognose

4.4 Investeren en vernieuwen Als gevolg van investeringen in de bestaande voorraad en in de nieuwbouw verandert het woningaanbod. Voor wat betreft de investeringsopgave hebben de corporaties veel zeggenschap. Gezien de tijdspanne zijn lang niet alle plannen zeker, maar toch geeft de investeringsopgave een helder beeld van de te verwachten investeringen. De individuele corporaties hebben immers elk op basis van de verhuurbaarheid, de boekwaarde en technische staat de noodzaak voor de ingrepen onderkend. De invulling van de nieuwbouw is minder zeker, al was het alleen maar omdat er meer actoren zeggenschap over hebben. Over investeringen in de voorraad kunnen corporaties relatief autonoom beslissingen nemen: de invulling van nieuwbouwlocaties is daarentegen een zaak van onderhandelen.

PAGINA 22


Nieuwbouw is daarentegen wel het meest geschikte instrument om kwalitatief goede woningen in segmenten waar hier schaarste naar is toe te voegen. Een nog niet gebouwde woning is velen malen flexibeler dan een woning in de bestaande voorraad. Om deze reden wordt in deze paragraaf eerst gekeken naar de effecten van de investeringen op de voorraad, zonder rekening te houden met de nieuwbouw. Vervolgens wordt gekeken naar de effecten van de nieuwbouw, gedifferentieerd volgens de twee varianten zoals geschetst in 2.3.1. 4.4.1 Investeren in de voorraad In tabel 4-3 staat weergegeven hoe de marktomstandigheden veranderen als gevolg van de geplande investeringen. Als gevolg van het sloop en veranderprogramma neemt de vraagdruk op goedkope eengezins- en meergezinshuurwoningen toe. Toch blijft het goedkope segment, met name de eengezinswoningen, kampen met een lage vraagdruk. Ook de vraagdruk op de duurdere eengezinswoningen is van een blijvend laag niveau. De vraagdruk op de meergezinshuurwoning lijkt naar een relatief veilig niveau getild. Hierbij moet opgemerkt worden dat de vraag wellicht niet gericht is op de woningen in de bestaande voorraad. Veelal wordt de vraag uitgeoefend door ouderen. Een groot deel van de woningen in dit segment is niet geschikt voor bewoning door deze doelgroep. De vraagdruk op alle segmenten in de koopsector blijft relatief veilig (rond de 1 of hoger).

PAGINA 23


tabel 4-3

huur

Ontwikkelingen in de vraagdruk, rekening houdend met ontwikkelingen in de vraag en ontwikkelingen binnen de bestaande voorraad, geen rekening houdend met nieuwbouw 1998

2000

2005

2010

2010 ('0'-scenario)

2015

goedkoop

0,25

0,25

0,35

0,40

0,30

0,40

midden

0,65

0,65

0,65

0,65

0,70

0,70

duur

0,70

0,70

0,80

0,85

0,80

0,95

0,50

0,50

0,75

0,95

0,70

1,05

midden

1,10

1,10

1,10

1,15

1,30

1,20

duur

0,95

0,85

0,90

0,95

1,05

1,05

goedkoop

1,85

1,75

1,60

1,55

1,55

1,55

midden

1,00

1,00

0,95

0,90

1,00

0,90

duur

1,75

1,50

1,65

1,65

1,75

1,65

meergezins goedkoop

0,80

0,85

0,85

0,90

1,00

0,85

huur

0,65

0,65

0,75

0,85

0,75

0,90

koop

1,55

1,45

1,45

1,40

1,55

1,40

totaal

0,95

0,95

1,00

1,05

1,05

1,10

eengezins

meergezins goedkoop

koop

eengezins


4.4.2 Nieuwbouw In paragraaf 2.3.1 is aangegeven dat de differentiatie van de nieuwbouw grotendeels nog openstaat. Op basis van huidige inzichten van gemeente en corporaties is hier gekomen tot een op dit moment realistisch programma. Desalniettemin dient deze programmering met enige voorzichtigheid te worden geïnterpreteerd. In tabel 4-4 staat aangegeven hoe de nieuwbouw volgens de twee varianten de vraagdruk beïnvloedt. De verschillen tussen de beide varianten zijn gering. De nieuwbouw zorgt voor een afname van de vraagdruk binnen de huursector. Onder de meergezinswoningen is dit in bepaalde zin wenselijk: de vraagdruk op het midden- en dure segment is relatief hoog. Daarnaast is er binnen dit segment sprake van een tweedeling tussen al dan niet voor bewoning door ouderen geschikte woningen. Er mag worden vanuit gegaan dat de nieuwbouw vooral voor ouderen geschikte woningen betreft, een segment met schaarste. De bouw van eengezinshuurwoningen kan voor problemen in de bestaande voorraad zorgen.

PAGINA 24


tabel 4-4

huur

De vraagdruk in 2005 zonder rekening te houden met ingrepen in de voorraad (0-scenario), enkel rekening houdend met ingrepen in de bestaande voorraad (voorraad) en rekening houdend met ingrepen in de voorraad en nieuwbouw (differentiatie volgens de corporaties en de gemeente) nieuwbouw corp.

nieuwbouw gem.

0,35

0,35

0,35

0,70

0,65

0,55

0,55

0,75

0,80

0,75

0,75

0,60

0,75

0,65

0,65

midden

1,25

1,10

1,00

0,95

duur

0,95

0,90

0,70

0,75

goedkoop

1,60

1,60

1,60

1,60

midden

1,00

0,95

0,90

0,90

duur

1,75

1,65

1,20

1,20

meergezins goedkoop

0,95

0,85

0,85

0,85

huur

0,70

0,75

0,65

0,65

koop

1,55

1,45

1,30

1,30

eengezins

0,90

0,90

0,85

0,85

meergezins

1,10

1,10

1,00

1,00

1,00

1,00

0,90

0,90

eengezins

'0'-scenario

voorraad

(tabel 4-2)

(tabel 4-3)

goedkoop

0,30

midden duur meergezins goedkoop

koop

eengezins

totaal Bron: RIGO-woningmarktprognose

De verhuurbaarheid van de nieuwbouw zelf staat niet ter discussie maar de verhuurbaarheid van concurrerende segmenten in de bestaande voorraad, met minder kwaliteit, kan dalen. Dit geldt met name voor het middeldure segment: hier neemt de vraagdruk van het investeringsprogramma in zijn geheel af ten opzichte van de situatie waarin men niets zou doen. In de koopsector blijft de vraagdruk hoog, vooral in het goedkope en in het dure segment eengezinswoningen. In figuur 4-1 staat de verwachte vraagdruk voor verschillende segmenten in 2010 aangegeven. De druk op de koopsector neemt af, maar blijft in hoge mate aanwezig. Het sloop- en verkoopprogramma zorgt voor een toename van de vraagdruk op de huursector. De nieuwbouw doet deze stijging echter teniet. Binnen de huursector zorgen de investeringen in de voorraad tezamen met de nieuwbouw voor een toename van het aanbod aan eengezinswoningen in het middensegment waardoor de vraagdruk afneemt. De vraagdruk op goedkope eengezinswoningen neemt wat toe. De vraagdruk op de duurdere eengezinshuurwonin-

PAGINA 25


gen neemt toe als gevolg van de verkoop van woningen, maar deze toename is minder sterk dan de afname als gevolg van de nieuwbouw. Terwijl het middensegment qua eengezinswoningen in marktpositie verslechtert, blijft de vraagdruk op meergezinswoningen in dit segment onverminderd hoog. Ook de vraagdruk op goedkope meergezinswoningen blijft relatief hoog. De vraagdruk op het duurdere segment neemt als gevolg van de nieuwbouw sterk af. figuur 4-1

De vraagdruk op de onderscheiden segmenten in 2010 zonder rekening te houden met de ingrepen (0-scenario), enkel rekening houdend met ingrepen in de bestaande voorraad (bestaande voorraad) en rekening houdend met ingrepen in de voorraad en nieuwbouw (differentiatie volgens de corporaties) '0'-scenario

1,8

bestaande voorraad

incl. Nieuwbouw corp.

1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 meergezins totaal

eengezins totaal

koop totaal

huur totaal

meergezinshuurwoningen

duur

midden

eengezinshuurwoningen

goedkoop

duur

midden

goedkoop

0,0


4.5 Conclusie Duidelijk is dat de markt veel mogelijkheden laat om investeringen te plegen. Hoewel de investeringen de marktverhoudingen beïnvloeden blijven bestaande patronen grotendeels intact. De marktpositie van de verschillende segmenten zal dan ook niet wezenlijk veranderen. In tabel 4-5 staan de belangrijkste conclusies per segment nog eens weergegeven. Bij deze tabel gelden de kanttekeningen die in paragraaf 4.2 staan weergegeven. Voor alle segmenten geldt dat indien een goede kwaliteit wordt geboden er te allen tijde vraag zal zijn (of gegenereerd zal worden). Het onderscheid in financieringsklassen moet meer worden gezien als onderscheid in kwaliteitsniveau. Elke consument betaalt het liefst zo min mogelijk voor een bepaalde kwaliteit. Anderzijds is hij wel bereid meer te betalen voor meer kwaliteit. In

PAGINA 26


de toekomst zal naar alle verwachting de prijs steeds meer een afgeleide worden van de kwaliteit. Het indelen van de woningvoorraad in prijssegmenten wordt in een dergelijke markt steeds minder zinvol. Men moet meer gaan denken in kwaliteiten. tabel 4-5 De belangrijkste conclusies per segment huur

eengezins

goedkoop

De toekomstige marktpositie is weinig rooskleurig. De vraag neemt licht toe, maar niet genoeg om de marktpositie wezenlijk te verbeteren. Een grotere afname dan nu voorzien behoort tot de mogelijkheden.

midden

De marktpositie is beter dan de goedkope voorraad, maar nog altijd slecht in vergelijking met de andere segmenten. De vraag neemt licht toe, waardoor de marktpositie iets verbetert. De toevoegingen door middel van kwaliteitsverbetering en nieuwbouw maken deze verbetering ongedaan. Een afname van dit segment (door middel van sloop of verkoop) behoort tot de mogelijkheden.

duur

De marktpositie is matig, maar indien voldoende kwaliteit wordt geboden lijkt er voldoende vraag aanwezig. Deze vraag zal licht toenemen. Ophogen van het aantal te verkopen woningen is mogelijk.

meergezins goedkoop

midden / duur

koop

De marktpositie is op dit moment slecht. Doordat woningen uit de markt worden genomen en doordat de vraag (vooral van ouderen) licht toeneemt verbetert de marktpositie licht. Het ophogen van het aantal uit de markt te nemen woningen blijft mogelijk en wellicht wenselijk. Het huursegment met de beste marktpositie. Kwalitatief goede meergezinswoningen zijn schaars en in trek. De markt biedt ruimte om deze woningen toe te voegen, maar niet veel meer dan in de nieuwbouwvariant volgens de corporaties is voorzien.

eengezins

Een blijvend schaars segment. De schaarste biedt goede mogelijkheden voor verkoop van huurwoningen. Ook het aantal nieuw te bouwen woningen zou kunnen worden opgehoogd.

meergezins

In het dure segment is het aanbod zeer gering, terwijl er wel vraag naar is. Meer toevoegingen door middel van nieuwbouw is een mogelijkheid. Het goedkope segment is nagenoeg in evenwicht. Grootschalige verkoop van goedkope huurwoningen lijkt enkel mogelijk indien de woningen eerst flink verbeterd worden.

PAGINA 27


PAGINA 28

HOOFDSTUK 5 SLAAGKANSEN

5 Slaagkansen Hoewel de marktomstandigheden zich niet in grote mate laten beïnvloeden door de geplande investeringen zorgen zij wel voor tijdelijke marktverstoringen. In paragraaf 2.5 is de invloed op de mutatiegraad in de bestaande voorraad reeds besproken. Van belang zijn ook de stadsvernieuwingsurgenten. In de huursector (en in sommige gevallen ook bij verkoop door de corporaties van nieuwbouwwoningen of bestaand bezit) hebben deze huishoudens voorrang op andere huishoudens. Indien er te veel stadsvernieuwingsurgenten in één keer de markt betreden kan de markt ernstig verstoord worden en kunnen reguliere woningzoekenden in de problemen komen. Het gaat hier overigens om een eenmalige invloed: zodra de stadsvernieuwingsurgenten een woning betrekken verliezen zij hun status. Indien zij weer gaan verhuizen zijn het gewone woningzoekenden. In paragraaf 5.1 wordt eerst gekeken hoe de slaagkansen zich zullen ontwikkelen als gevolg van veranderingen in vraag en aanbod, zonder rekening te houden met de tijdelijke verstoringen door stadsvernieuwingsurgenten. Vervolgens staat in praragraaf 5.2 de invloed van stadsvernieuwingsurgenten centraal. Eerst wordt gekeken naar de slaagkansen van verschillende typen huishoudens om een woning te bemachtigen, onafhankelijk van de vraag of het een huurdan wel een koopwoning is. Vervolgens wordt gekeken naar de slaagkansen binnen de huursector.

5.1 Ontwikkelingen van slaagkansen De slaagkansen in dit hoofdstuk zijn als volgt berekend. Het beschikbaar aanbod is reeds bekend (zie tabel 4-1). Uit het WBO is achterhaald welk type huishouden de verschillende woningtypen in het verleden heeft weten te bemachtigen (hierbij is gebruik gemaakt van regionale cijfers). Zo is geschat door welke huishoudenstypen de beschikbaar komende voorraad naar verwachting zal worden betrokken. Het aantal huishoudens dat zo naar verwachting per jaar aan een woning wordt geholpen is gedeeld door het totaal aan woningzoekenden van het betreffende huishoudenstype. Deze factor wordt de slaagkans genoemd en geeft de kans dat een woningzoekende binnen een jaar de gewenste woning (huur of koop) kan bemachtigen. In tabel 5-1 is de ontwikkeling van de slaagkansen van verschillende type huishoduens weergegeven. De tabel geeft een beeld van hoe de slaagkansen zich in algemene zin zullen ontwikkelen, waarbij geen rekening wordt gehouden met tijdelijke verstoringen als gevolg van te plaatsen stadsvernieuwingsurgenten. In het jaar 2000 is de slaagkans voor de gemeente als geheel groter dan 1, wat aangeeft dat er meer aanbod is dan woningzoekenden. Eerder is reeds diverse malen vermeld dat hier in de praktijk nog weinig van gemerkt wordt. Het gaat hier dan ook met name om de relatieve verschillen tussen de diverse groepen huishoudens.

PAGINA 29


Starters hebben van oudsher een relatief zwakke positie op de markt. De komende jaren zal er enige verbetering optreden, maar de positie blijft relatief zwak. De positie van doorstromers is en blijft sterk. Een enigszins zorgwekkende trend is de afname van de slaagkans van alleenstaanden behorende tot de aandachtsgroep. Het gaat hier in grote mate om ouderen: deze groep neemt sterk toe in omvang terwijl geschikt aanbod vaak niet voorhanden is. In 0 is geconcludeerd dat een verdere afname van de meergezinshuurwoningen mogelijk is. Op basis van de ontwikkeling van de slaagkansen moet deze conclusie worden genuanceerd: het aanbod mag zeker afnemen maar het aanbod van voor bewoning door ouderen geschikte woningen mag niet afnemen en moet zelfs toenemen. tabel 5-1

De ontwikkeling van de slaagkansen rekening houdend met de ingrepen in de bestaande voorraad en de nieuwbouw (differentiatie volgens de corporaties) 1998

2000

2005

2010

0,24

0,24

0,26

0,28

1,38

1,40

1,42

1,40

aandachtsgroep

1,20

1,18

0,98

0,86

niet aandachtgroep

1,82

1,74

1,60

1,52

aandachtsgroep

1,46

1,52

1,66

1,74

niet aandachtgroep

1,26

1,32

1,42

1,46

alleenstaand

1,55

1,48

1,32

1,20

meerpersoons met minderjarige kind(eren)

1,56

1,60

1,80

1,98

meerpersoons zonder minderjarige kind(eren)

1,08

1,12

1,18

1,16

< 35

1,34

1,46

1,76

1,98

35-55

2,46

2,42

2,36

2,38

55-65

0,64

0,60

0,52

0,46

65+

0,40

0,42

0,48

0,46

totaal

1,00

1,04

1,10

1,16

starters10 doorstromers eenpersoons

meerpersoons

11


Men zou kunnen komen tot concrete afspraken over de ontwikkelingen van slaagkansen. Zo zou men kunnen afspreken dat de slaagkansen van zwakkere groepen (als starters en ouderen) verhoogd moeten worden en dat de slaagkansen van andere groepen niet tot onder het gemeentelijk gemiddelde mogen dalen.

10

Huishoudens nog geen zelfstandige woonruimte bewonen.

11

BBSH-definitie

PAGINA 30


5.2 Stadsvernieuwingsurgenten 5.2.1 De invloed op de slaagkansen volgens het WBO De samenstelling van de groep stadsvernieuwingsurgenten De samenstelling van de groep stadsvernieuwingsurgenten is moeilijk te bepalen. Zodra plannen voor sloop of ingrijpende verbeteringen bekend worden gemaakt gaan de bewoners vaak op zoek naar andere woonruimte. Velen vinden zo via reguliere wegen een woning. Anderen slagen niet via reguliere wegen maar via een urgentie er uiteindelijk in een woning te bemachtigen. In dit onderzoek is uitgegaan van de bewoners zoals deze normaal gesproken in de te slopen en verbeteren woningen voorkomen (zie figuur 5-1). Hiertoe is in het WBO gekeken naar bewoners van goedkope eengezins- en meergezinshuurwoningen. Omwille van de betrouwbaarheid is hierbij gebruik gemaakt van regionale 12 cijfers (ROA). De omvang van de groep stadsvernieuwingsurgenten Vervolgens is gekeken naar het soort woningen dat door de verschillende huishoudens in deze woonsituatie wordt gewenst. Er is van uitgegaan dat alle huishoudens de gewenste huurwoning door middel van een urgentie kunnen bemachtigen. Hiermee verkleinen zij de kansen van reguliere woningzoekenden. Velen vinden een woning via het reguliere circuit. Door hier geen rekening mee te houden wordt het effect enigszins overschat. Anderzijds wordt er tevens van uitgegaan dat degenen die dit wensen in de koopsector terecht kunnen (30% van de woningzoekenden in de goedkope voorraad wenst een koopwoning). De 70% die volgens deze aannamen aan een nieuwe huurwoning dient te worden geholpen kan worden beschouwd als een maximum. Het is vrijwel ondenkbaar dat meer huishoudens via een stadsvernieuwingsurgentie aan een woning moeten worden geholpen.

12

In het woningzoekendenbestand van 1998 / 1999 zijn 145 stadsvernieuwingsurgenten terug te vinden. De samenstelling komt qua type huishouden grotendeels overeen (46% alleenstaand ten opzichte van 50% volgens het WBO), qua leeftijd blijken de stadsvernieuwingsurgenten in het woniningzoekendenbestand iets hoger (61% is ouder dan 55 jaar ten opzichte van 45% volgens het WBO).

PAGINA 31


figuur 5-1

De verwachte samenstelling van de groep stadsvernieuwingsurgenten op basis van regionale cijfers uit het WBO '98 > 55 geen aandachtsgroep meerpersoons 9%

< 55 geen aandachtsgroep meerpersoons 13%

> 55 aandachtsgroep meerpersoons 13% < 55 aandachtsgroep meerpersoons 15%

< 55 aandachtsgroep eenpersoons 13% > 55 aandachtsgroep eenpersoons 17% < 55 geen aandachtsgroep > 55 eenpersoons geen 14% aandachtsgroep eenpersoons 6%

Bron: WBO 1998, bewerking RIGO

De invloed op de slaagkansen In tabel 5-2 staat aangegeven hoe het slopen en verbeteren van woningen de slaagkans van reguliere woningzoekenden kan beïnvloeden. In totaal neemt de slaagkans per 500 per jaar aan te pakken woningen af met 0,06. Dit duidt op een zeer geringe invloed. Binnen het huidig investeringsprogramma ligt het niet in de lijn der verwachting dat er meer dan 500 woningen per jaar aangepakt gaan worden. De verdeling naar type huishouden laat zien dat de slaagkans in absolute zin het sterkst afneemt onder groepen met een sterke marktpositie. In relatieve zin neemt de slaagkans echter het sterkst af onder starters, de aandachtsgroep en ouderen: de huishoudens die sowieso al een relatief zwakke positie hebben. Dit vormt een aandachtspunt bij de uitvoering van het investeringsprogramma. Gewaakt moet ervoor worden dat juist de zwakkeren, op lager schaalniveau, in de problemen komen. De starters vormen en blijven een aandachtsgroep en alle middelen om hen te bedienen dienen te worden aangegrepen. Wellicht wordt het opvangen van starters tijdens de uitvoering van de investeringsopgave wat vereenvoudigd door het ontstaan van een schaduwmarkt (vrijkomende woningen in gebieden waar sloop en verbeteringen gepland staan of bezig zijn). Dit kan de pijn wat verzachten. De investeringsopgave als geheel zal moeten bijdragen aan een verbetering van de positie van starters. Vandaar ook dat niet te veel in paniek moet worden geraakt bij een tijdelijke dalingen van de slaagkans: het gaat uiteindelijk om structurele verbe-

PAGINA 32


tering van de marktpositie van alle groepen. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de slaagkansen binnen de huursector en vervolgens wordt afgedaald naar het niveau van de individuele wijken. tabel 5-2

De reguliere slaagkansen in 2005 en de afname van de slaagkansen bij 500 en 1000 per jaar te slopen of ingrijpend te verbeteren woningen regulier

500 woningen per jaar

1000 woningen per jaar

starters

0,26

-0,02 -6%

-0,04 -12%

doorstromers

1,42

-0,06 -4%

-0,12

aandachtsgroep

0,98

-0,08 -9%

-0,18 -18%

niet groep

1,60

-0,06 -4%

-0,12

aandachtsgroep

1,66

-0,10 -6%

-0,20 -12%

niet groep

1,42

-0,04 -3%

-0,08

alleenstaand

1,32

-0,08 -6%

-0,14 -11%

meerpers. met minderjarige kind(eren)

1,80

-0,06 -4%

-0,14

-8%

meerpers. zonder minderjarige kind(eren)

1,18

-0,04 -4%

-0,08

-7%

< 35

1,76

-0,08 -4%

-0,14

-9%

35-55

2,36

-0,08 -4%

-0,18

-8%

55-65

0,52

-0,04 -6%

-0,06 -13%

65+

0,46

-0,04 -8%

-0,08 -16%

totaal

1,10

-0,06 -5%

-0,10

eenpersoons

meerpersoons

aandachts-

aandachts-

-9%

-7%

-6%

-9%


5.2.2 De huursector nader bekeken In de vorige paragraaf zijn slaagkansen van verschillende huishoudens op de totale voorraad gepresenteerd. Dus de slaagkans op of een koop- of een huurwoning. Deze segmenten zijn voor de meeste mensen uitwisselbaar, waardoor hiermee een realistisch beeld wordt geschetst. Er zijn echter ook huishoudens die, al zouden zij dat willen, niet kunnen kopen. Voor hen is de koopsector buiten bereik en beperkt de woningmarkt zich tot de huurwoningmarkt. Dit zijn de huishoudens die het eerst geraakt worden als de kansen op huurwoningen als gevolg van inplaatsing van stadsvernieuwingsurgenten verkleinen. Er zijn twee indicatoren om dit effect te meten: (1) het aandeel woningen dat aan stadsvernieuwingsurgenten wordt toegewezen en (2) de invloed van deze toewijzing op de slaagkansen van reguliere woningzoekenden. Deze twee indicatoren

PAGINA 33


zouden tevens als basis kunnen dienen voor prestatieafspraken. Men zou een maximum kunnen stellen aan het percentage van de vrijkomende woningen dat toekomt aan stadsvernieuwingsurgenten. Men zou ook kunnen afspreken om dat de slaagkans van reguliere woningzoekenden niet meer dan enkele procentpunten mag verlagen. Een maximum aantal stadsvernieuwingsurgenties In tabel 5-3 staat weergegeven hoe de toewijzing van huurwoningen de afgelopen twee jaren is verlopen. Het percentage dat buiten het aanbodmodel om toegewezen wordt bedraagt 20% en 5% wordt via clusteradvertenties verdeeld. Het belangrijkste deel van deze toewijzingen betreft urgenties anders dan stadsvernieuwingsurgenties: 10%. Slechts 2% is via een stadsvernieuwingsurgentie toegewezen. Het percentage van 20% is reeds aan de hoge kant en wordt veroorzaakt door toewijzing aan urgenten en statushouders en toewijzingen via woningruil, instellingen en het RiO. Meer dan de helft van de bemiddelingskandidaten betreft starters. Van de starters die een woning bemachtigen doet meer dan de helft dit via een urgentie. In dit onderzoek is er van uitgegaan dat het aandeel buiten het aanbodmodel om toegewezen woningen constant zal blijven. Verwacht mag echter worden dat men er naar zal streven dit aandeel terug te dringen, waardoor eventueel meer ruimte kan ontstaan voor toewijzing aan stadsvernieuwingsurgenten. tabel 5-3 Het verloop van de woningtoewijzing gedurende 1998-1999 abs.

relatief

3800

75%

clusteradvertentie

250

5%

stadsvernieuwingskandidaat

150

2%

overig bemiddeld

850

17%

5050

100%

regulier aangeboden

totaal Bron: Woonruimteverdelingsbestanden HiZ

PAGINA 34


Voor dit onderzoek is de toename van het aantal stadsvernieuwingsurgenties van belang. Deze is afhankelijk van twee zaken: 1. Het percentage van de bewoners van te slopen dan wel te verbeteren woningen dat door middel van een stadsvernieuwingsurgentie aan een woning moet worden geholpen. Het percentage 70% kan hier als maximum worden beschouwd. 2. Het aantal per jaar te slopen woningen ofwel de looptijd van de plannen. Naarmate de uitplaatsing over meer jaren is verdeeld neemt de invloed uiteraard af. Het is onwaarschijnlijk dat de stadsvernieuwingsurgenten gelijkmatig over de komende tien jaar de markt zullen betreden. In plaats van 400 woningen die in dat geval per jaar grondig zouden worden aangepakt, wordt nu uitgegaan van 670 per jaar aan te pakken woningen (dit aantal staat gelijk aan het binnen 6 jaar gelijkmatig uitvoeren van de opgave). In tabel 5-4 staat voor verschillende varianten weergegeven welk percentage van de vrijkomende woningen jaarlijks aan stadsvernieuwingsurgenten zal worden toe13 gewezen . Verondersteld is dat als gevolg van de investeringsopgave 4.000 woningen een ingreep ondergaan waarbij uitplaatsing vereist is. De belangrijkste conclusie is dat op gemeentelijk niveau niet meer dan 17% van de vrijkomende huurwoningen zal worden toegewezen aan stadsvernieuwingsurgenten. Een laag percentage wat waarschijnlijk niet gehaald gaat worden omdat: 1. het onwaarschijnlijk is dat er 670 woningen in 1 jaar zullen worden gesloopt, dan wel grondig verbeterd; 2. indien dit wel gebeurt, de stadsvernieuwingsurgenten niet in een jaar de markt zullen betreden: hun urgentie gaat reeds twee jaar voor de ingreep in; 3. als gevolg van de investeringsopgave en de nieuwbouw de dynamiek op de markt en hiermee het aantal jaarlijks vrijkomende huurwoningen toe zal nemen; 4. het onwaarschijnlijk is dat 70% van de bewoners zijn urgentie zal gebruiken, waarschijnlijk vinden meer mensen via andere wegen een andere woning. tabel 5-4

Het percentage huurwoningen dat als gevolg van de investeringsopgave aan stadsvernieuwingsurgenten zal moeten worden toegewezen naar het gemiddeld aantal te aan te pakken woningen per jaar en het percentage van de bewoners van deze woningen dat bemiddeld moet worden

percentage bemiddeld → woningen per jaar ↓

13

40%

50%

60%

70%

80%

90%

looptijd in jaren ↓

Het gaat hier om het percentage van het totaal aantal vrijkomende woningen. Wordt enkel gekeken naar de regulier of aan stadsvernieuwingsurgenten toegewezen woningen (2000 per jaar) dan bedraagt het percentage 23% (bij 70% stadsvernieuwingsurgenten en een looptijd van 6 jaar).

PAGINA 35


400

10

6%

7%

9%

10%

12%

13%

440

9

6%

8%

10%

11%

13%

14%

500

8

7%

9%

11%

13%

14%

16%

570

7

8%

10%

12%

14%

16%

19%

670

6

10%

12%

14%

17%

19%

22%

800

5

12%

14%

17%

20%

23%

26%

1000

4

14%

18%

22%

25%

29%

32%

1330

3

19%

24%

29%

34%

38%

43%

2000

2

29%

36%

43%

50%

58%

65%

4000

1

58%

72%

86%

100%

100%

100%

Een minimale slaagkans Met het vaststellen van een maximum percentage toewijzingen aan stadsvernieuwingsurgenten worden de kansen van reguliere woningzoekenden indirect gewaarborgd. Een meer rechtstreekse vorm van waarborging is het vaststellen van minimale slaagkansen. Daarnaast worden hiermee in tegenstelling tot waarborg vooraf de positieve effecten van de investeringsopgave meegenomen. De invloed van stadsvernieuwingsurgenten is immers slechts tijdelijk: door middel van de investeringsopgave wordt een voorraad gecreëerd die beter tegemoet komt aan de wensen van de consumenten van deze tijd. Een voorraad die qua differentiatie beter past op de samenstelling van de bevolking. Hier profiteren ook de reguliere woningzoekenden van. Zo worden alle nieuwbouwwoningen aanpasbaar gebouwd en zijn deze dus vaak geschikt voor bewoning door ouderen. Het leggen van te veel nadruk op het beperken van negatieve effecten (door een laag maximum percentage dat aan stadsvernieuwingsurgenten mag worden toegekend) kan dit positieve effect, waar de investeringsopgave uiteindelijk om draait, tegenwerken. In tabel 5-5 staan de slaagkansen van verschillende doelgroepen op dit moment 14 weergegeven . Afgesproken zou kunnen worden dat de slaagkansen voor de zwakke groepen (de kleine huishoudens) minimaal op hetzelfde niveau moeten blijven. Hetzelfde zou kunnen gelden voor de totale slaagkans. Voor de andere woningzoekenden kan gelden dat deze niet onder het totaal mogen belanden. In tabel 5-6 staat aangegeven hoe de slaagkans van woningzoekenden zonder stadsvernieuwingsurgentie zich laat beïnvloeden door de investeringsopgave. Hierbij gelden dezelfde ingebouwde zekerheden zoals weergegeven op pagina 35.

14

Deze slaagkansen kunnen niet vergeleken worden met de slaagkansen uit tabel 5-2. Bij beide slaagkansen gaat het om het aantal jaarlijks beschikbaar gekomen woningen gedeeld door het aantal woningzoekenden. Hier gaat het echter om de beschikbare huurwoningen en bij tabel 5-2 om de beschikbare huur- of koopwoningen. Onder woningzoekenden worden hier de huishoudens verstaan die een woonbon hebben ingestuurd, bij tabel 5-2 wordt iedereen die aangeeft binnen 2 jaar te willen verhuizen als woningzoekende aangeduid.

PAGINA 36


De tabel laat zien dat de slaagkans van reguliere woningzoekenden gedurende de investeringsopgave kan dalen tot 0,10, een afname van 0,03. Dit betekent dat zonder een toename van het aantal stadsvernieuwingsurgenten 13% van de reguliere woningzoekenden binnen een jaar een woning kunnen bemachtigen, dit tijdens de investeringsopgave zal dalen tot maximaal 10%. tabel 5-5

De kans op een reguliere toewijzing en de slaagkans op een woning ofwel regulier ofwel bemiddeld gedurende de periode 1998-1999 slaagkans toewijzing

regulier toegewezen, clusteradvertentie of bemiddeld

slaagkans reguliere toewijzing

aantal regulier toegewezen

aantal woningzoekenden

alleenstaand

9100

1900

0,12

2400

0,15

gezin met kinderen

4200

1000

0,14

1400

0,19

gezin zonder kinderen

3700

1000

0,15

1300

0,20

< 35

9500

2000

0,12

2400

0,14

35 tot 55

4600

1000

0,13

1400

0,19

55 tot 65

1200

300

0,15

400

0,21

65+

1800

400

0,15

800

0,29

doorstromer

7800

2300

0,19

3000

0,24

starter

9300

1500

0,09

2000

0,12

totaal

17100

3800

0,13

5000

0,17

Bron: Woonruimteverdelingsbestanden HiZ

tabel 5-6

De slaagkansen van reguliere woningzoekenden gedurende de uitvoering van de investeringsopgave naar het gemiddeld aantal te aan te pakken woningen per jaar en het percentage van de bewoners van deze woningen dat bemiddeld moet worden

percentage bemiddeld →

40%

50%

60%

70%

80%

90%

woningen per jaar ↓

looptijd in jaren ↓

400

10

0,12

0,12

0,12

0,12

0,11

0,11

440

9

0,12

0,12

0,12

0,11

0,11

0,11

500

8

0,12

0,12

0,11

0,11

0,11

0,10

570

7

0,12

0,12

0,11

0,11

0,10

0,10

670

6

0,12

0,11

0,11

0,10

0,10

0,09

800

5

0,11

0,11

0,10

0,10

0,09

0,09

PAGINA 37


1000

4

0,11

0,10

0,09

0,09

0,08

0,07

1330

3

0,10

0,09

0,08

0,07

0,06

0,05

2000

2

0,08

0,07

0,05

0,04

0,03

0,01

4000

1

0,03

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

5.2.3 De wijken Zaanstad maakt onderdeel uit van de regionale markt, maar opereert grotendeels als gemeentelijk deelmarkt. Binnen deze deelmarkt is de differentiatie aan wijken groot. Deze van oudsher veelal zelfstandig functionerende kernen vormen deelmarkten op zichzelf. De bewoners van de afzonderlijke kernen moeten er vaak niet aan denken naar een buurkern te verhuizen. Om deze reden is oog voor de individuele wijken een noodzaak. In tabel 5-7 staat aangegeven hoe de slaagkansen zich in de diverse wijken ontwikkelen. Hierbij zijn aannamen gedaan over het aantal aan te pakken woningen en de looptijd van de plannen in jaren. Daarnaast is ervan uitgegaan dat 70% van de bewoners van aan te pakken woningen via een stadsvernieuwingsurgentie aan een woning moet worden geholpen. Daarnaast is ervan uitgegaan dat deze urgenten een woning binnen de huidige wijk wensen en krijgen. Ten eerste valt op dat in de wijken Assendelft, Wormerveer en Krommenie Oost de slaagkans tijdens de looptijd van de plannen groter is dan de afgelopen 5 jaar. Dit is mogelijk doordat de afgelopen jaren meer stadsvernieuwingsurgenten zijn geholpen dan gedurende de investeringsopgave het geval zal zijn.

tabel 5-7

De invloed van de investeringsopgave op de slaagkansen en het percentage woningen dat toebedeeld wordt aan stadsvernieuwingsurgenten naar wijk percentage woningen toegewezen aan stadsvernieuwingsurgenten gedurenmde looptijd

vermindering slaagkans reguliere woningzoekenden gedurende looptijd

slaagkans reguliere woningzoekenden gedurende looptijd

aantal stadsvernieuwingsurgenten per jaar16

looptijd plannen

totaal aantal aan te pakken woningen

slaagkans 1998/1999

regulier toegewezen 1998/199915

woningvraag 1998/1999

PAGINA 38


Zaandam-Zuid

2160

180

0,08

1050

3

240

0,00

-0,08

98%

Rosmolenwijk

1810

150

0,08

790

8

70

0,05

-0,03

30%

Pelders- en Hoornseveld

1710

260

0,15

620

4

110

0,09

-0,06

35%

Poelenburg

1310

200

0,15

600

4

110

0,07

-0,08

40%

Assendelft

460

70

0,16

310

10

20

0,17

0,01

17%

Wormerveer

800

130

0,16

230

10

20

0,22

0,05

7%

Zaandam West

380

30

0,08

170

10

10

0,05

-0,03

34%

Oude Haven

510

40

0,08

150

10

10

0,06

-0,02

19%

Oud Koog a.d. Zaan

550

50

0,09

100

3

20

0,04

-0,04

37%

Kogerveldwijk

720

80

0,11

80

4

10

0,09

-0,02

15%

Oud Zaandijk

310

40

0,13

70

5

10

0,10

-0,03

17%

Nieuw West

820

60

0,07

60

10

0

0,07

0,00

6%

Zaandam Noord

910

110

0,12

40

10

0

0,12

0,00

2%

Krommenie Oost

930

120

0,13

20

2

10

0,14

0,01

4%

Westzaan

100

10

0,15

20

2

10

0,08

-0,07

37%

Westerkoog

190

40

0,21

0

10

0

0,21

0,00

0%

Rooswijk

530

60

0,12

0

10

0

0,12

0,00

0%

Krommenie West

440

120

0,26

0

10

0

0,27

0,00

0%

De tabel laat zien dat vooral de situatie in Zaandam-Zuid aandacht vergt. Hier wordt een aanzienlijk aantal woningen aangepakt. Indien al de stadsvernieuwingsurgenten binnen de wijk aan een woning moeten worden geholpen, komen de reguliere woningzoekenden hier daadwerkelijk in de problemen. Deze huishoudens zullen dan ook verspreid over de gemeente moeten worden opgevangen. Ook in Poelenburg, Pelders- en Hoornseveld en Westzaan leidt de uitplaatsing tot een vermindering van de slaagkansen van meer dan 0,05. De corporaties zullen elkaar moeten bijstaan in de opvang van stadsvernieuwingsurgenten. Indien dit gebeurt zijn er geen problemen te verwachten. Enkele woningzoekenden zullen wellicht gedwongen worden hun wijk te verlaten. Aanvankelijk kan dit met weerstand gepaard gaan. Vaak blijkt dit na verhuizing enkel de angst voor het onbekende en voelt men zich in de nieuwe wijk snel thuis. Daarnaast mag er overigens vanuit worden gegaan dat in wijken waar grootschalige aanpak nodig is, de buurtbinding juist laag is.

PAGINA 39

HOOFDSTUK 6 CONCLUSIES

6 Conclusies De samenvattende conclusie opgebouwd uit twee delen. In het eerste deel staan de onderzoeksmatige conclusies zoals deze door RIGO zijn getrokken weergegeven. In het tweede deel wordt een beeld geschetst van de beleidsmatige conclusies die de beleidsmakers aan het onderzoek verbinden. Het betreft hier de opvattingen die zijn geuit tijdens de discussiebijeenkomst van 5 april. Deze conclusies zijn voorzien van een reflectie door RIGO. In de bijlage is een reflectie opgenomen van A. Hoornstra die namens Bureau Middelkoop de bijeenkomst heeft bijgewoond.

6.1 De onderzoeksresultaten Een ambitieuze opgave De door de corporaties geformuleerde opgave is een wending ten goede. De maatregelen zijn erop gericht een hoogwaardige woningvoorraad te creëren, wat de toekomstige verhuurbaarheid en leefbaarheid ten goede komt. De noodzaak hiertoe wordt in dit onderzoek bevestigd: de markt ontspant, de keuzemogelijkheden voor consumenten nemen toe en zij vragen meer en meer kwaliteit. De mogelijkheden om door middel van uitbreidingsnieuwbouw op deze wensen in te spelen nemen af: meer en meer ligt de nadruk op de bestaande voorraad. De markt kent zijn eigen wegen Hoe ambitieus en bewonderenswaardig ook, de geformuleerde investeringsopgave kan het tij niet keren. De ontspanning op de markt en de toenemende kwaliteitsvraag zijn trends die niet te stoppen zijn. Ze leiden tot een meer evenwichtige markt waar de consument het voor het zeggen heeft. Segmenten die volgens de consument onvoldoende kwaliteit bieden kunnen hierdoor in de problemen raken. Met name de positie van de goedkope en middeldure eengezinshuurwoningen blijft riskant. Hetzelfde geldt in mindere mate voor de goedkope meergezinshuurwoningen. De tijd is daar, maar Zaanstad is op tijd De tijd om in de voorraad te investeren is aangebroken. Investeringen zijn noodzakelijk om de toekomstige marktpositie te waarborgen. Tot nu toe worden ook slechte segmenten door de schaarste op de markt vrij eenvoudig verhuurd. De corporaties hebben tot op dit moment dan ook in een luxe situatie verkeerd. De trend is dat dit de komende jaren zal veranderen, maar van een omslagpunt is geen sprake. De corporaties in Zaanstad hebben de veranderingen tijdig erkend. De markt niet sturen, maar er optimaal op inspelen Zoals gezegd zijn de effecten van de investeringsopgave op de marktomstandigheden gering. De investeringen moeten niet worden beschouwd als het bestrijden van het kwade, maar als het benutten van kansen en het inspelen op de nieuwe

PAGINA 41


marktomstandigheden. Kansen om de consument te bedienen en te streven naar een hoogwaardig product. Naarmate de markt verder ontspant zullen zich meer en meer kansen voordoen. Niet alles ineens: toevoegen Indien er woningen (door middel van nieuwbouw of kwaliteitsverbetering) worden toegevoegd ontstaan er verhuisketens. Deze zorgen ervoor dat elders in de voorraad woningen vrij komen. Dit heeft een positieve en een negatieve kant. Indien gewilde woningen vrijkomen wordt zo een bijdrage geleverd aan het oplossen van woningtekorten. Vooral bij het realiseren van dure koopwoningen (zowel eengezins als meergezins) komen elders in de voorraad eengezinskoopwoningen vrij. Ook de bouw van dure eengezinshuurwoningen kan een dergelijk effect hebben. Anderzijds zorgen de verhuisstromen er ook voor dat bewoners vertrekken uit woningen die minder goed in de markt liggen en waar het voor verhuurders moeilijk kan zijn een nieuwe huurder te vinden. Vrijwel elke toevoeging van een goede nieuwe woning leidt ertoe dat (direct of indirect) een goedkope huurwoning vrijkomt. Dit is juist het segment dat het momenteel het slechtst doet op de markt. Indien te veel woningen in een keer worden toegevoegd, kunnen zo in de bestaande voorraad problemen ontstaan. Niet alles ineens: uit de markt nemen De markt kent een grote mate van stabiliteit. Indien er binnen een korte tijd veel woningen uit de voorraad worden genomen kan de markt echter tijdelijk verstoord worden. Er is met andere woorden een maximum aan het aantal woningen dat per jaar uit de markt kan worden genomen. Dit maximum wordt bij de nu voorliggende investeringsopgave echter niet geraakt. De verschillende wijken De verschillende wijken hebben ieder een eigen karakter. Het spreekt voor zich dat in gebieden waar veel ingrepen plaatsvinden de marktverstoring relatief groot is. Met name in de wijken Zaandam-Zuid, Poelenburg, Pelders- en Hoornseveld en Westzaan is de marktverstoring groot. Indien men ervoor kiest stadsvernieuwingsurgenten gemeentebreed op te vangen ontstaan er echter ook hier geen problemen. Vindt men dat elke stadsvernieuwsurgent in de eigen wijk moet worden gehuisvest, dan kunnen echter wel problemen ontstaan.

6.2 De beleidsmatige vertaling De uitkomsten van het onderzoek zijn door RIGO gepresenteerd op een discussiebijeenkomst (gehouden op 5 april in het Zaantheater te Zaandam). Omdat de hoofdconclusie is dat de markt voldoende ruimte biedt voor ingrepen is het investeringsprogramma op zichzelf nogmaals onder de loep genomen. Gevraagd is uitspraken te doen over mogelijke bijstelling in kwantitatieve zin, in snelheid van uit-

PAGINA 42


voering en het creëren van een context die een goede uitvoering van de investeringen mogelijk moet maken. Daarnaast is tegen het einde van het programma aandacht besteed aan de monitoring van de investeringsopgave. 6.2.1 De beleidsmakers Kwantitatieve bijstellingen De beleidsmakers is gevraagd aan te geven op welke punten de investeringsopgave mogelijk zou kunnen worden bijgesteld. In de volgende tabel staan de belangrijkste resultaten weergegeven. De belangrijkste voorgestane accentverschuivingen zijn als volgt: -

Verminderen van het aantal investeringen onder de ƒ 30.000. Enkel indien deze vanuit regulier onderhoud worden gepleegd dienen dergelijke investeringen plaats te vinden. Men beschouwt het echter niet als een instrument om een woning serieus een nieuwe (verbeterde) marktpositie te geven.

tabel 6-1 De belangrijkste door beleidsmakers aangegeven accentverschuivingen instrument

accent

toelichting

verbetering onder de ƒ 30.000

-------

enkel in het kader van onderhoud: geen geschikt instrument bij herpositionering

verbeteringen boven de ƒ 30.000

+/-

meer grondig verbeteren maar indien de kosten te hoog zijn sloop niet uit de weg gaan

sloop

++++

in zijn algemeenheid moet meer worden gesloopt, meer specifiek wordt gedacht aan kwalitatief slechte eengezinswoningen

verkoop

++++/-

meer eengezinswoningen verkopen, maar voldoende kernvoorraad behouden, bij meergezinswoningen voorzichtig met verkoop

nieuwbouw

-

binnen de nieuwbouwdifferentiatie kan de nadruk meer komen te liggen op koop / binnen de huursector meer goedkope eengezinswoningen (enkel indien elders huurwoningen uit de markt genomen worden) en meer dure meergezinswoningen

-

Ingrepen boven de ƒ 30.000 kunnen wel een wezenlijke kwaliteitsslag betekenen. Indien woningen in een te slechte staat verkeren, waardoor de kosten hoog oplopen, moet sloop echter niet worden geschuwd.

-

In zijn algemeenheid overheerst de mening dat er meer moet worden gesloopt. Men denkt hier in eerste instantie vooral aan kwalitatief verouderde eengezinshuurwoningen. Ook in de koopsector zouden woningen van een dergelijk type meer gesloopt mogen worden.

PAGINA 43


-

Ophoging van aantal te verkopen woningen. Binnen de huursector neemt de vraag naar eengezinswoningen af. Gezinnen blijken met name te willen kopen en zijn hier veelal toe in staat. Door middel van verkoop neemt de vraagdruk op de resterende eengezinshuurwoningen toe en wordt bijgedragen aan de oplossing van het tekort aan eengezinskoopwoningen.

-

De nieuwbouw behoeft in kwantitatieve zin vrijwel geen aanpassing. In de differentiatie behoort een verschuiving richting de koopsector tot de mogelijkheden. De nieuw te bouwen huurwoningen zouden vooral goedkope eengezinswoningen (als vervanging van de bestaande woningen in dit segment) en dure meergezinswoningen moeten zijn.

Andere aspecten die naar voren zijn gekomen zijn: intensief beheer van de bestaande voorraad. Dit wordt gezien als een belangrijk instrument om complexen langer in de markt te houden. Ook werd het instrument aankoop gemist. Bepaalde woningen in particulier bezit zijn aan een opknapbeurt toe (hier wordt onder het kopje 'context' op teruggekomen). Het tempo Het creëren van draagvlak onder de bevolking is de enige genoemde reden om het investeringsprogramma te vertragen. De overheersende mening is dat het huidig tempo alleszins verantwoord is. Vanuit de woningmarkt wordt het door sommigen wenselijk geacht bepaalde maatregelen versneld uit te voeren. Een echte versnelling wordt echter (alleen al in operationele zin) niet haalbaar geacht. De context Er is reeds naar voren gekomen dat de corporaties hun taak breder opvatten dan de huursector alleen. Men wil koopwoningen nieuw bouwen maar ook in de bestaande voorraad zien de corporaties hun werkveld breder dan het de eigen woningportefeuille. Eerder is aankoop reeds genoemd als instrument om ook particuliere woningen te kunnen verbeteren. In sommige gevallen is de eigenaar van de woning niet in staat de woning zelf op te knappen (bijvoorbeeld bij rotte palen). In dat geval wordt gedacht aan een ruilconstructie: de eigenaar-bewoner krijgt de mogelijkheid de woning te ruilen voor een te verkopen corporatiewoning. Er wordt hierbij een win-win-situatie nagestreefd: de bewoner krijgt een kwalitatief goede woning, de corporatie ruilt een woning met een boekwaarde van rond de ƒ70.000 voor een woning/kavel die in potentie minimaal gelijkwaardig is aan de geruilde woning. Uiteraard is de financiële kant niet het enige gewin. Voor de corporatie biedt het een mogelijkheid om de leefbaarheid en het woonmilieu op een hoger niveau te tillen. Daarnaast is imagoverbetering volgens velen een noodzaak voor een geslaagde investeringsopgave. Vaak gaat het hier om een vraagstuk van ‘de kip en het ei’: onduidelijk is of slecht verhuurbare woningen de oorzaak zijn van een imagoprobleem, of dat een imagoprobleem de oorzaak is van de slechte verhuurbaarheid. Duidelijk is wel dat zodra een buurt kampt met een negatief imago dat niet alleen

PAGINA 44


op te lossen is door de woningen te verbeteren of vervangen. Dergelijke maatregelen moeten vergezeld gaan van een marketingconcept om het imago op te krikken. Monitoring Op het einde van de discussiedag stond het programmaonderdeel monitoring op de stelling. Na een inleiding van RIGO draaide de discussie om de vraag of de kern van de problematiek inzichtelijk kon worden gemaakt, door middel van drie indicatoren: (1) de slaagkans, (2) het gemiddeld aantal reacties en (3) de gemiddelde verkoopwaarden. Een deel van de aanwezigen was het met deze stelling eens, mits het gemiddeld aantal reacties werd vervangen door 'marktscore' (een samengestelde variabele waarin bijvoorbeeld ook de acceptatiegraad wordt meegenomen). Een ander naar voren gekomen punt betrof het schaalniveau, de monitor zou minimaal op wijkniveau moeten meten. Een echte discussie omtrent de monitoring kwam niet op gang. 6.2.2 Reflectie RIGO Algemene herkenning RIGO staat in grote lijnen achter het geschetste beeld. Met name de uitspraken betreffende (1) de kwaliteitsverbetering onder de ƒ 30.000, (2) het opvoeren van 17 het verkoopprogramma en (3) het opvoeren van het sloopprogramma , lijken RIGO een wending ten goede. Het aan deze uitspraken koppelen van aantallen is volgens RIGO echter vooralsnog onmogelijk. Voordat de opgaven in Zaanstad echt kunnen worden gedefinieerd zal duidelijk moeten worden welke richting men op wil, welke doelen men gezamenlijk nastreeft: kortom er moet een visie op de gewenste woonmilieus worden gedefinieerd. Meer dan de som der delen De huidige investeringsopgave is naar de mening van RIGO op veel vlakken niet meer dan de som der delen. Het zijn plannen van de individuele corporaties. Veelal zijn deze plannen ontstaan vanuit in het betreffende complex gesignaleerde bouwtechnische of sociale problemen. In alle opzichten een bottom-up-benadering. Een zinvolle exercitie, maar naar de mening van RIGO is het moment aangebroken om dit aan te vullen met een top-down-benadering. Eerst de opgaven die er liggen op gemeentelijk niveau en het niveau van de individuele wijken bepalen. Vervolgens kan de betekenis voor investeringen in de afzonderlijke complexen worden bepaald. Een visie op het gewenste woonmilieu kan dienen als investeringskader. Door de investeringen op een dergelijke wijze in te kaderen kan de investeringsopgave meer worden dan de som der delen. Drie globale stappen Om te komen tot een visie op het gewenste woonmilieu zullen in grote lijnen drie verschillende stappen moeten worden doorlopen:

PAGINA 45


1. Opstellen vitaliteitsprofiel. Het opstellen van een vitaliteitsprofiel is een nieuwe 18 methode om tegen wijken aan te kijken. Het belangrijkste voordeel is dat alle elementen die een rol spelen bij de woonkwaliteit van wijken in onderlinge samenhang worden belicht. Zoals de beleidsmakers zelf (onder de noemer context) reeds aangeven zijn de corporaties bij het realiseren van hun doelstellingen afhankelijk van derden. Dit voornamelijk betreffende de woonomgeving. Een integrale analyse is een vereiste. Aansluitend op het grote-stedenbeleid worden er in het vitaliteitsprofiel drie dimensies onderscheiden: •=

De ruimtelijk-economische dimensie. Dan hebben we het over de woningmarkt en over het functioneren van voorzieningen, winkels en bedrijven. •= De sociaal-economische dimensie. Daarbij gaat het om zaken als kansarmoede, inkomen, opleiding en werk. •= De sociaal-ruimtelijke dimensie. Hieronder vallen aspecten die met de dagelijkse leefbaarheid in de directe woonomgeving te maken hebben: overlast, vandalisme, gehechtheid en betrokkenheid. Een dergelijke integrale analyse zorgt ervoor dat voorkomen wordt dat fysieke ingrepen worden gepleegd waar sociaal beleid noodzakelijk is. Een integrale analyse betekent echter niet dat per definitie een integrale aanpak noodzakelijk is. Men zou ervoor kunnen kiezen voor alle 18 wijken afzonderlijk een vitaliteitsprofiel op te stellen. Een andere optie is de wijken vooraf door middel van een woonmilieuanalyse te clusteren. Door statistische analyse is het mogelijk te komen tot een woonmilieutypering van de verschillende wijken van Zaanstad. Wijken met sterk overeenkomstige kenmerken worden hierbij ingedeeld bij hetzelfde woonmilieu. Vervolgens zou per woonmilieu een vitaliteitsprofiel kunnen worden opgesteld. In schema ziet een en ander er als volgt uit:

sociaal-economisch inkomen opleiding werk

economisch

sociaal

vitaliteit ruimtelijk-economisch kwaliteit woningen marktwaarde gewildheid

sociaal-ruimtelijk betrokkenheid gehechtheid mate van thuisvoelen tevredenheid

ruimtelijk

PAGINA 46


2. Een toekomstvisie op de gewenste woonmilieus. Een woonmilieutypering en een vitaliteitsprofiel bieden een goede basis om te komen tot een gewenst woonmilieu. Het gaat hier om het definiëren van een streefbeeld: waar wil men dat deze wijk over ongeveer 10 jaar staat? 3. Activiteitenprogramma. Vanuit het gewenst woonmilieu kan gekomen worden tot een activiteitenprogramma. Door bij deze vertaling het vitaliteitsprofiel als basis te gebruiken wordt voorkomen dat bijvoorbeeld fysieke investeringen plaatsvinden voor het oplossen van een sociaal-economisch probleem. Het bredere verband Het moge duidelijk zijn dat bovenstaand traject geen zaak is van de corporaties afzonderlijk. Op zijn minst zal de gemeente bij een dergelijk traject moeten worden betrokken. Daarnaast is Zaanstad niet als eiland te beschouwen. Men zal oog moeten hebben voor de grotere verbanden. In subparagraaf 2.3.3 is reeds uitgebreid gerefereerd aan de discussie die momenteel gaande is in Noordvleugel-verband. Het is naar de mening van RIGO aan te bevelen om na afsluiting van deze discussie de overeengekomen visie op de Noordvleugel nader uit te werken voor Zaanstad en haar verschillende wijken. Monitoring Ook indien door middel van bovenstaande stappen wordt gekomen tot een doelgericht activiteitenprogramma zal monitoring noodzakelijk blijven. De markt is erg dynamisch en het uitvoeren van de investeringsopgave is een kwestie van het constant inspelen op nieuwe ontwikkelingen. Een goede monitor kan helpen het signaleren van en inspelen op dergelijke trends.

PAGINA 47

Bijlagen

Bijlage 1: Deelnemers discussiebijeenkomst

de heer F. Beekman, Saenwonen de heer M. v.d. Broeke, Goed Wonen Assendelft mevrouw E. Floris, Gemeente Zaanstad, DSMB (Woningen en Monumenten) mevrouw C. van Hintum, SWZW de heer T. Hoogland, Zaandams Volkshuisvesting de heer G. Klijn, De Woonmij Zaanstad mevrouw A. Kragt, Gemeente Zaanstad, DSMB (Woningen en Monumenten) de heer E. Kurpershoek. Patrimonium de heer G. Nijenhuis, Gemeente Zaanstad, DSMB (Woningen en Monumenten) de heer J. Schreuder, Gemeente Zaanstad, DSMB (Stedelijke Regie) de heer G. Nachtegaal, Gemeente Zaanstad, DSMB (Grondzaken) de heer A. Post, Gemeente Zaanstad, DSMB (Woningen en Monumenten) de heer H. van Roekel, Centraal Woningbeheer de heer C. Stelder, Saenwonen mevrouw S. Teeuwisse, SWZW mevrouw M. Volger, Saenwonen de heer S. de Witte, De Woonmij Zaanstad

Bijlage 2: Reflectie door A. Hoornstra

Bijlage 3: Achtergrond tabellen achtergrond tabel 1 De recent betrokken woningen naar afkomst van de nieuwe bewoner binnen het ROA vorige woning →

huur

koop

eengezins nieuwe woning ↓ huur eengezins

starters goedkoop

midden Goed/ duur koop

eengezins

meergezins

midden duur

goedkoop

0%

49%

0%

51%

0%

0%

0%

0%

midden

0%

57%

0%

25%

18%

0%

0%

0%

duur

0%

17%

6%

9%

20%

13%

11%

23%

7%

5%

6%

63%

8%

6%

0%

5%

midden

3%

7%

7%

62%

4%

0%

9%

8%

duur

0%

8%

20%

40%

15%

18%

0%

0%

goedkoop

0%

0%

0%

73%

0%

14%

0%

14%

midden

6%

11%

19%

11%

15%

21%

17%

0%

12%

0%

12%

25%

11%

11%

25%

4%

0%

0%

0%

100%

0%

0%

0%

0%

midden

0%

28%

0%

51%

21%

0%

0%

0%

duur

0%

10%

0%

33%

0%

23%

28%

6%

meergezins goedkoop

koop eengezins

Meergezins

duur meergezins goedkoop

Bron: WBO

achtergrond tabel 2 Het aantal huishoudens naar type en leeftijd en de verwachtte ontwikkelingen hierin in indexcijfers (200 = 100%) 2000

2005

2010

2015

2020

< 34

4650

94%

90%

95%

102%

35-55

5100

115%

126%

132%

133%

55+

9350

113%

126%

138%

154%

< 34

5250

87%

86%

91%

97%

35-55

4600

89%

79%

76%

70%

55+

8550

115%

125%

134%

145%

gezin met kinderen < 34

5450

85%

72%

72%

75%

13700

108%

114%

110%

103%

1450

125%

144%

173%

190%

alleenstaand

samenwonend

35-55 55+

2000

2005

2010

2015

2020

alleenstaand

19100

109%

117%

126%

136%

samenwonend

18450

100%

102%

107%

113%

gezin met kinderen

20600

103%

105%

104%

102%

totaal

58100

104%

108%

112%

116%

achtergrond tabel 3

De vraagdruk in 2010 volgens diverse scenarios '0'-scenario

huur

eengezins

goedkoop

0,30

0,40

0,40

0,40

midden

0,70

0,65

0,55

0,50

duur

0,80

0,85

0,75

0,80

0,70

0,95

0,80

0,75

midden

1,30

1,15

1,00

0,95

duur

1,05

0,95

0,60

0,70

goedkoop

1,55

1,55

1,55

1,55

midden

1,00

0,90

0,90

0,90

duur

1,75

1,65

1,05

1,05

1,00

0,90

0,90

0,90

midden

-

-

-

-

duur

-

-

-

-

huur

0,75

0,85

0,70

0,70

koop

1,55

1,40

1,20

1,20

eengezins

0,95

0,95

0,80

0,80

meergezins

1,20

1,25

1,00

1,00

1,05

1,05

0,90

0,90

meergezins goedkoop

koop

eengezins

meergezins goedkoop

totaal

voorraad nieuwbouw corp. nieuwbouw gem.

Bijlage 4: Wijkprofielen

Zaandam-Zuid Bevolking Het aantal inwoners in Zaandam-Zuid is 11.988; het aantal huishoudens is 5.226. Het percentage alleenstaanden is 31, het percentage (echt)paren zonder kinderen is 15 en het percentage (echt)paren met kinderen is 54. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 10.800. Vergeleken met Zaanstad heeft Zaandam-Zuid een hoger percentage 2030 jarigen en 70-plussers. Woningvoorraad De totale woningvoorraad in ZaandamZuid bestaat uit 5.280 woningen. Ongeveer 60 % is eengezinswoning en 40% is meergezinswoning. Het merendeel van de woningen is huurwoning (63%). Zaandam-Zuid heeft een oudere woningvoorraad dan Zaanstad. Meer dan 90% van de woningen is voor 1970 gebouwd: ongeveer 28% van de woningen is gebouwd voor 1930, 26% tussen 1930 en 1949 en 37% tussen 1950 en 1969. 8% van de woningen is gebouwd tussen 1970 en 1989, 15% na 1990.

Leeftijdsopbouw Zaandam-Zuid In Zaandam-Zuid heeft 20,7% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt wat hoger dan het percentage voor Zaanstad (15,6%). Met name de groep Turkse inwoners is groot ten opzichte van Zaanstad.

25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 2.976 woningen. ZVH is eigenaar van 50% van de woningen, Saenwonen bezit 29%, Patrimonium 13% en CWB 8%. De 4 corporaties beheren in deze wijk vooral goedkope woningen (91% van de woningen heeft een huur tot 700 gulden). 1,7%

0,4%

41,6% 49,2%

0,6% 6,5% egz goedkoop egz duur mgz betaalbaar

70+

Investeringsopgave In deze wijk investeren met name ZVH (sloop/vervangende nieuwbouw en nieuwbouw) en Saenwonen (kwaliteitsverbetering). De uitvoering is geconcentreerd in de jaren 2000 tot en met 2003. Ongeveer 10% van de vervangende nieuwbouw en 15% van de nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 1. Ingrepen Nieuwbouw: 200 woningen Vervangende nieuwbouw: 944 woningen Sloop: 944 woningen Kwaliteitsverbetering: 750 woningen Verkoop: 14 woningen

egz betaalbaar mgz goedkoop mgz duur

Poelenburg Bevolking Het aantal inwoners in Poelenburg is 8.106; het aantal huishoudens is 3.151. Het percentage alleenstaanden is 25, het percentage (echt)paren zonder kinderen is 31 en het percentage (echt)paren met kinderen is 44. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 7.500. Het percentage 60-plussers is nu 19%. De wijk heeft een relatief jonge bevolking. Ongeveer 60% van de inwoners is jonger dan 40 jaar.

Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 3.122 woningen. Ongeveer 35 % is eengezinswoning en 65% is meergezinswoning. Het overgrote deel van de woningen is huurwoning (83%). Poelenburg heeft een oudere woningvoorraad dan Zaanstad. Veel woningen zijn tussen 1960 en 1970 gebouwd (82%). Van de overige woningen is ongeveer 1% gebouwd voor 1960, 7% tussen 1970 en 1979, 5% tussen 1980 en 1989 en 2% na 1990.

Leeftijdsopbouw Poelenburg In Poelenburg hebben 51,9% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Het betreft vooral Turken. Dit percentage ligt veel hoger dan het percentage voor Zaanstad.

30 25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten de 4 woningcorporaties 2.161 woningen. ZVH is eigenaar van 30% van de woningen, Saenwonen bezit 15%, Patrimonium 44% en CWB 12%. De 4 corporaties beheren in deze wijk vooral goedkope meergezinswoningen (75%). 1,2% 3,0% 75,4%

egz goedkoop egz duur mgz betaalbaar

15,9% 2,3% 2,3%


70+

Investeringsopgave In deze wijk investeren met name ZVH (sloop/vervangende nieuwbouw), Saenwonen en Patrimonium (kwaliteitsverbetering). Saenwonen investeert vooral in het jaar 2002 en 2003. Patrimonium en ZVH vooral in 2007 en later. De wijk heeft prioriteit 1. Ingrepen Vervangende nieuwbouw: 400 woningen Sloop: 520 woningen Kwaliteitsverbetering: 1.535 woningen Verkoop: 3 woningen

Pelders- en Hoornseveld Bevolking Het aantal inwoners in Pelders- en Hoornseveld is 10.320; het aantal huishoudens is 4.532. Het percentage alleenstaanden is 32, het percentage (echt)paren zonder kinderen is 35 en het percentage (echt)paren met kinderen is 33. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 9.600. De wijk heeft een kleiner percentage dertigers en veertigers dan Zaanstad als geheel.

Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 4.515 woningen. Ongeveer 45 % van dit aantal is eengezinswoning en 55% is meergezinswoning. Nog geen kwart van alle woningen is koopwoning (22%). Pelders- en Hoornseveld is volledig na 1960 tot stand gekomen. Ruim de helft van de woningen is in de jaren 70 gebouwd (54%). Van de overige woningen is ongeveer 42% gebouwd tussen 1960 en 1969, 3% tussen 1980 en 1989 en 1% na 1990.

In Pelders- en Hoornseveld heeft 30,9% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt beduidend hoger dan het percentage voor Zaanstad. Evenals in Poelenburg is de groep Turkse inwoners hier groot van omvang.

Leeftijdsopbouw Pelders- en Hoornseveld 25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 3.156 woningen. ZVH is eigenaar van 37% van de woningen, Saenwonen bezit 29% en Patrimonium 34%. De 3 corporaties beheren in deze wijk vooral goedkope meergezinswoningen (72%). 0,0% 6,3%

3,0% 16,0% 2,9%

71,9% egz goedkoop egz duur mgz betaalbaar


70+

Investeringsopgave In deze wijk investeren met name ZVH (sloop/vervangende nieuwbouw, kwaltiteitsverbetering en nieuwbouw) en Saenwonen (kwaliteitsverbetering, sloop/vervangende nieuwbouw en verkoop). Patrimonium investeert in verbetering van de kwaliteit. De aanpak vindt plaats tussen 2003 en 2006 en in 2010. De wijk heeft prioriteit 2. Ingrepen Nieuwbouw: 250 woningen Vervangende nieuwbouw: 400 woningen Sloop: 500 woningen Kwaliteitsverbetering: 650 woningen Verkoop: 130 woningen

Rosmolenwijk Bevolking Het aantal inwoners in de Rosmolenwijk is 6.668; het aantal huishoudens is 3.142. Het percentage alleenstaanden is 36, het percentage (echt)paren zonder kinderen is 35 en het percentage (echt)paren met kinderen is 29. De verwachting is dat de bevolking in 2010 door nieuwbouw is toegenomen tot ongeveer 8.000. Vergeleken met Zaanstad is het percentage inwoners tot 20 jaar lager en het percentage 60-plussers hoger. Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 3.241 woningen. Ongeveer 60 % van dit aantal is eengezinswoning en 40% is meergezinswoning. 70% van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen.

Leeftijdsopbouw Rosmolenwijk In Zaandam-Zuid heeft 18,7% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt iets hoger dan het percentage voor Zaanstad. Van deze groep maken Turken een groot deel uit.

20 15 10 5 0 0-19

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 2.072 woningen. ZVH is eigenaar van 32% van de woningen, Saenwonen bezit 45% Patrimonium 15% en CWB 7%. De 4 eigenaren beheren in deze wijk vooral goedkope woningen (79%).

De Rosmolenwijk heeft een oudere woningvoorraad dan Zaanstad. Ongeveer 39% van de woningen is gebouwd voor 1930, 13% tussen 1930 en 1949, 33% tussen 1950 en 1969, 12% tussen 1970 en 1989 en 3% na 1990.

8,7%1,2% 40,2% 39,0% 8,3% 2,6% egz goedkoop egz duur mgz betaalbaar


20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

70+

Investeringsopgave In de Rosmolenwijk investeert ZVH in kwaliteitsverbetering, Saenwonen en CWB in sloop en vervangende nieuwbouw en Patrimonium in kwaliteitsverbetering en sloop/vervangende nieuwbouw. De uitvoering door Saenwonen vindt in de gehele periode 1999-2010 plaats. De aanpak door ZVH is geconcentreerd op de jaren 1999 tot en met 2001. CWB begint in 2005 en Patrimonium investeert in 2003 en 2004. Ongeveer 41% van de vervangende nieuwbouw en 50% van de nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 1. Ingrepen Nieuwbouw: 12 woningen Vervangende nieuwbouw: 450 woningen Sloop: 453 woningen Kwaliteitsverbetering: 308 woningen Verkoop: 68 woningen

Kogerveldwijk Bevolking Het aantal inwoners in de Kogerveldwijk is 4.476; het aantal huishoudens is 2.059. De wijk kent 35% alleenstaanden, 34% (echt)paren zonder kinderen en 31% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 4.100. Het percentage 60plussers is nu 17%. In de wijk is het percentage 20 tot 30 jarigen hoger dan in Zaanstad.

Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 2.104 woningen. Ongeveer 40 % is eengezinswoning en 60% is meergezinswoning. Bijna 80% van de woningvoorraad bestaat uit huurwoningen. De Kogerveldwijk heeft ten opzichte van Zaanstad een oudere woningvoorraad. Bijna alle woningen zijn voor 1970 gebouwd: ongeveer 18% van de woningen is gebouwd voor 1960 en 76% tussen 1960 en 1969. Van de overige woningen is 5% gebouwd tussen 1970 en 1% na 1990.

Leeftijdsopbouw Kogerveldwijk In de Kogerveldwijk heeft 27,3% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt hoger dan het percentage voor Zaanstad. Onder hen bevinden zich veel Turken.

25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 938 woningen. ZVH is eigenaar van 40% van de woningen, Saenwonen bezit 26%, Patrimonium 18% en CWB 16%. De 4 corporaties beheren in deze wijk vooral betaalbare meergezinswoningen (67% van de woningen heeft een huur tussen 700 en 850 gulden).

10,8%

14,9% 7,4% 0,1% 0,1%


70+

Investeringsopgave In deze wijk investeren met name Saenwonen (sloop/vervangende nieuwbouw), CWB (kwaliteitsverbetering) en Patrimonium (nieuwbouw). De nieuwbouw en kwaliteitsverbetering vinden plaats tussen 2002 en 2005. De sloop en vervangende nieuwbouw zijn gepland in 2009 en 2010. Ongeveer 50% van de vervangende nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 3. Ingrepen Nieuwbouw: 135 woningen Vervangende nieuwbouw: 59 woningen Sloop: 59 woningen Kwaliteitsverbetering: 161 woningen Verkoop: 3 woningen


Zaandam-Noord Bevolking Het aantal inwoners in Zaandam-Noord is 7.253; het aantal huishoudens is 2.955. De wijk kent 24% alleenstaanden, 35% (echt)paren zonder kinderen en 41% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 6.500. In de wijk is het percentage 50 tot 59 jarigen hoger dan in Zaanstad. Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 2.853 woningen. Ongeveer 70 % is eengezinswoning en 30% is meergezinswoning. Het aandeel koopwoningen in deze wijk bedraagt ongeveer 40%. Zaandam-Noord heeft een jongere woningvoorraad dan Zaanstad. Meer dan 90% van de woningen is na 1970 gebouwd: ongeveer 69% tussen 1970 en 1979, 21% tussen 1980 en 1989 en 2% na 1990. 8% van de woningen is gebouwd voor 1970.

Leeftijdsopbouw Zaandam-Noord In Zaandam-Noord hebben 9,2 % van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt lager dan het percentage voor Zaanstad. De procentuele verdeling van etnische groepen komt in Zaandam- Noord, afgezien van de afwezigheid van Turkse inwoners, overeen met Zaanstad.

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 3 woningcorporaties 1545 woningen. ZVH is eigenaar van 31% van de woningen, Saenwonen bezit 45% en Patrimonium 24%. De 3 corporaties beheren in deze wijk woningen in elke prijsklasse en elk type. 6,2% 16,7%

7,9% 19,6%



20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

70+

Investeringsopgave In deze wijk investeren met name Saenwonen (kwaliteitsverbetering, nieuwbouw en verkoop) en Patrimonium (kwaliteitsverbetering). Nieuwbouw vindt plaats in 2003. De andere ingrepen worden verspreid over de periode 1999-2010 uitgevoerd. De helft van de nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 4. Ingrepen Nieuwbouw: 160 woningen Sloop: 59 woningen Kwaliteitsverbetering: 358 woningen Verkoop: 50 woningen

Oude Haven Bevolking Het aantal inwoners in Oude Haven is 4.265; het aantal huishoudens is 1.845. De wijk kent 28% alleenstaanden, 38% (echt)paren zonder kinderen en 34% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 4.000. Vergeleken met Zaanstad heeft de wijk een hoger percentage inwoners tussen de 30 en 50 jaar.

Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 1.868 woningen. Ongeveer 30 % is eengezinswoning en 70% is meergezinswoning. Het aantal huur- en koopwoningen is ongeveer gelijk (52% respectievelijk 48%). In de Oude Haven is ongeveer 46% van de woningen is gebouwd voor 1950, 2% tussen 1950 en 1969, 5% tussen 1970 en 1979, 21% tussen 1980 en 1989 en 26% na 1990.

Leeftijdsopbouw Oude Haven In Oude Haven hebben 13,3% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt wat lager dan het percentage voor Zaanstad.

25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 657 woningen. ZVH is eigenaar van 15% van de woningen, Saenwonen bezit 52%, Patrimonium 23% en CWB 9%. De 4 corporaties beheren in deze wijk woningen in elke prijsklasse en elk type.

21,9%

0,5% 32,4%

22,8%


Investeringsopgave In deze wijk investeren met name Saenwonen (verkoop), Patrimonium (sloop en kwaliteitsverbetering) en CWB (verkoop, sloop en vervangende nieuwbouw). Kwaliteitsverbetering en verkoop vinden verspreid tussen 1999 en 2010 plaats. De sloop is geconcentreerd in 2009 en 2010. Ongeveer 10% van de (vervangende)nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 4. Ingrepen Vervangende nieuwbouw: 109 woningen Sloop: 131 woningen Kwaliteitsverbetering: 15 woningen Verkoop: 33 woningen

15,4% 7,0%

70+


Zaandam-West Bevolking Het aantal inwoners in Zaandam-West is 6.580; het aantal huishoudens is 3.058. De wijk kent 33% alleenstaanden, 36% (echt)paren zonder kinderen en 31% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 6.300. Vergeleken met Zaanstad is het percentage inwoners tussen de 30 en 39 jaar en van 70 jaar en ouder hoger. Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 3.212 woningen. Ongeveer 70 % is eengezinswoning en 30% is meergezinswoning. In Zaandam-West staan meer koopwoningen dan huurwoningen (56% respectievelijk 44%). Zaandam-Zuid heeft een oudere woningvoorraad dan Zaanstad als geheel. Meer dan 90% van de woningen is voor 1970 gebouwd: ongeveer 28% van de woningen is gebouwd voor 1930, 26% tussen 1930 en 1949 en 37% tussen 1950 en 1969. 8% van de overige woningen is gebouwd tussen 1970 en 1989, 1% na 1990.

Leeftijdsopbouw Zaandam-West In Zaandam-West heeft 12,0% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt wat lager dan het percentage voor Zaanstad.

25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 803 woningen. Ook Woonzorg Nederland heeft 79 woningen. ZVH is eigenaar van 46% van de woningen, Saenwonen bezit 22%, Patrimonium 19% en CWB 13%. De 4 corporaties beheren in deze wijk vooral goedkope meergezinswoningen (58%).

17,7%

1,9%6,5%

70+

Investeringsopgave In deze wijk investeren ZVH (nieuwbouw), Saenwonen (verkoop), CWB (verkoop en kwaliteitsverbetering), Patrimonium (kwaliteitsverbetering en sloop/vervangende nieuwbouw) en Woonzorg Nederland (kwaliteitsverbetering). Alle maatregelen vinden verspreid over de periode 1999-2010 plaats. Ongeveer 31% van de vervangende nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 4.

13,1% 2,5%



Ingrepen Nieuwbouw: 480 woningen Vervangende nieuwbouw: 26 woningen Sloop: 34 woningen Kwaliteitsverbetering: 122 woningen Verkoop: 28 woningen

Nieuw-West Bevolking Het aantal inwoners in Nieuw-West is 11.656; het aantal huishoudens is 4.101. De wijk kent 18% alleenstaanden, 28% (echt)paren zonder kinderen en 54% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 10.800. Vergeleken met Zaanstad is in Nieuw-West het percentage inwoners tot 20 jaar en van 30 tot 50 jaar hoog. Het percentage 60-plussers is laag.

Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 4.002 woningen. Ongeveer 85 % is eengezinswoning en 15% is meergezinswoning. In deze wijk staan veel koopwoningen (66%). Nieuw-West heeft een jongere woningvoorraad dan Zaanstad. Meer dan 90% van de woningen is na 1980 gebouwd: 62% van de woningen is gebouwd tussen 1980 en 1989, 30% na 1990. Slechts 8% van de woningen is gebouwd voor 1980.

Leeftijdsopbouw Nieuw-West In Nieuw-West heeft 12,9% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt wat lager dan het percentage voor Zaanstad.

40 30 20 10 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 5 woningcorporaties 973 woningen. VWZ is eigenaar van 16% van de woningen, Saenwonen bezit 15%, Patrimonium 42%, ZVH 12% en CWB 12%. De 5 corporaties beheren in deze wijk woningen in bijna elke prijsklasse en elk type.

15,4%

11,9%

24,6% 27,5%


egz betaalbaar mgz goedkoop

70+

Investeringsopgave In deze wijk investeren 4 van de 5 eigenaren. ZVH bouwt woningen. CWB sloopt, verbetert, verkoopt en vervangt. Saenwonen en Patrimonium verbeteren woningen. Alle maatregelen vinden verspreid over de periode 1999-2010 plaats. Ongeveer 31% van de vervangende nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. Ongeveer 60% van de vervangende nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 4. Ingrepen Nieuwbouw: 30 woningen Vervangende nieuwbouw: 100 woningen Sloop: 14 woningen Kwaliteitsverbetering: 198 woningen Verkoop: 16 woningen

Oud Koog aan de Zaan Bevolking Het aantal inwoners in Oud Koog is 4.776; het aantal huishoudens is 2.044. De wijk kent 27% alleenstaanden, 36% (echt)paren zonder kinderen en 37% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 4.300. In Oud Koog kent vergeleken met Zaanstad een hoger percentage 30 tot 39 jarigen. Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 2.078 woningen. Ongeveer 74 % is eengezinswoning en 26% is meergezinswoning. Het aantal huur- en koopwoningen is gelijk. Oud Koog heeft een oudere woningvoorraad dan Zaanstad. Ongeveer 33% van de woningen is gebouwd voor 1930, 26% tussen 1930 en 1949, 20% tussen 1950 en 1969, 20% tussen 1970 en 1989 en 1% na 1990.

Leeftijdsopbouw Oud Koog aan de Zaan In Oud Koog heeft 11,3% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt wat lager dan het percentage voor Zaanstad.

25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 2 woningcorporaties 740 woningen. VWZ is eigenaar van 96% van de woningen; CWB bezit 4%. De 2 corporaties beheren in deze wijk vooral goedkope woningen (84%).

1,8%

0,1%

37,2%

70+

Investeringsopgave In deze wijk investeren zowel VWZ (sloop/vervangende nieuwbouw, kwalteitsverbetering en nieuwbouw) als CWB (verkoop). De sloop en vervangende nieuwbouw is geconcentreerd in de jaren 2006 tot en met 2008. De nieuwbouw is gepland in 2007 en 2009. De overige ingrepen vinden verspreid over de gehele periode plaats. De helft van de nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 4.

46,9%

4,9%

9,2%



Ingrepen Nieuwbouw: 40 woningen Vervangende nieuwbouw: 60 woningen Sloop: 101 woningen Kwaliteitsverbetering: 132 woningen Verkoop: 16 woningen

Westerkoog Bevolking Het aantal inwoners in Westerkoog is 7.573; het aantal huishoudens is 2.796. De wijk kent 18% alleenstaanden, 33% (echt)paren zonder kinderen en 49% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 7.000. Vergeleken met Zaanstad is het percentage 40 tot 60 jarigen hoog. Het percentage 60-plussers is laag. Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 2.799 woningen. Ongeveer 83 % is eengezinswoning en 17% is meergezinswoning. In Westerkoog staan meer koopwoningen dan huurwoningen (54% respectievelijk 46%). Ongeveer 1% van de woningen is gebouwd voor 1970, 76% tussen 1970 en 1979, 22% tussen 1980 en 1989, 8% tussen 1970 en 1989 en 1% na 1990.

Leeftijdsopbouw Westerkoog In Westerkoog heeft 10,6% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt lager dan het percentage voor Zaanstad.

30 25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 962 woningen. VWZ is eigenaar van alle en beheert vooral dure eengezinswoningen (52% van de woningen heeft een huur vanaf 850). 1,8% 26,1%

0,6% 15,3%

70+

Investeringsopgave VWZ investeert in kwaliteitsverbetering en verkoop. De ingrepen vinden verspreid over de gehele periode 1999-2010 plaats. De wijk heeft prioriteit 4. Ingrepen Kwaliteitsverbetering: 288 woningen Verkoop: 174 woningen



Oud Zaandijk Bevolking Het aantal inwoners in Oud Zaandijk is 3.146; het aantal huishoudens is 1.506. De wijk kent 38% alleenstaanden, 33% (echt)paren zonder kinderen en 29% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 3.000. Vergeleken met Zaanstad is het percentage 70-plussers hoog.

Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 1534 woningen. Ongeveer 75 % is eengezinswoning en 25% is meergezinswoning. De verhouding huurwoning/koopwoning is gelijk (50/50). Oud Zaandijk heeft een oudere woningvoorraad dan Zaanstad. Ongeveer 57% van de woningen is gebouwd voor 1950, 18% tussen 1950 en 1959, 4% tussen 1960 en 1969, 20% tussen 1970 en 1989 en 1% na 1990.

Leeftijdsopbouw Oud Zaandijk In Oud Zaandijk heeft 10,1% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt lager dan het percentage voor Zaanstad.

20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 2 woningcorporaties 556 woningen. Woonzorg Nederland heeft 48 woningen. VWZ is eigenaar van 93% van de woningen, CWB bezit 7%. De 2 corporaties beheren in deze wijk vooral goedkope woningen (87%).

41,5%

45,5%

7,2%

5,8%

egz goedkoop

egz betaalbaar

egz duur

mgz goedkoop

70+

Investeringsopgave In deze wijk investeert zowel Woonzorg Nederland (kwaliteitsverbetering), CWB (verkoop) als VWZ (sloop/vervangende verkoop en kwaliteitsverbetering). De kwaliteitsverbetering vindt gedurende de hele periode plaats, sloop/vervangende nieuwbouw tussen 2008 en 2010, en verkoop in 1999. De wijk heeft prioriteit 4. Ingrepen Vervangende nieuwbouw: 50 woningen Sloop: 72 woningen Kwaliteitsverbetering: 312 woningen Verkoop: 9 woningen

Rooswijk Bevolking Het aantal inwoners in Rooswijk is 5.867; het aantal huishoudens is 2.275. De wijk kent 19% alleenstaanden, 37% (echt)paren zonder kinderen en 44% (echt)paren met kinderen. Vergeleken met Zaanstad is het percentage inwoners tussen de 30 en 40 jaar hoger dan in Zaanstad.

Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 2.261 woningen. Ongeveer 75 % is eengezinswoning en 25% is meergezinswoning. In Rooswijk staan meer koopwoningen dan huurwoningen (52% respectievelijk 48%). Rooswijk heeft een jongere woningvoorraad dan Zaanstad. Meer dan de helft (53%) van de woningen is na 1990 gebouwd. Van de overige woningen is ongeveer 8% gebouwd voor 1960, 22% tussen 1960 en 1969, 16% tussen 1970 en 1979 en 1% tussen 1980 en 1989.

Leeftijdsopbouw Rooswijk In Rooswijk heeft 12,2% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt lager dan het percentage voor Zaanstad.

30 25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 3 woningcorporaties 1037 woningen. VWZ is eigenaar van 83% van de woningen, De Arbeid bezit 13%, en CWB 5%. De 3 corporaties beheren in deze wijk vooral betaalbare meergezinswoningen (47%).

70+

Investeringsopgave In deze wijk investeert alleen VWZ (kwaliteitsverbetering). De kwaliteitsverbetering vindt gedurende de hele periode 1999-2010 plaats. De wijk heeft prioriteit 4. Ingrepen Kwaliteitsverbetering: 600 woningen

0,1%

8,8% 28,0%

46,7%


1,0%


Wormerveer Bevolking Het aantal inwoners in Wormerveer is 11.546; het aantal huishoudens is 5.222. De wijk kent 33% alleenstaanden, 35% (echt)paren zonder kinderen en 32% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 afneemt tot 9.900. In vergelijking met Zaanstad kent Wormerveer een hoog percentage inwoners van 60 jaar en ouder.

Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 5.196 woningen. Ongeveer 65 % is eengezinswoning en 35% is meergezinswoning. In de wijk staan veel huurwoningen (61%).

Leeftijdsopbouw Wormerveer In Wormerveer heeft 8,8% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt lager dan het percentage voor Zaanstad.

25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 3 woningcorporaties 2521 woningen. VWZ is eigenaar van 24% van de woningen, De Arbeid bezit 71% en CWB 4%. De 3 corporaties beheren in deze wijk vooral goedkope woningen (83%).

Wormerveer heeft vergeleken met Zaanstad een oudere woningvoorraad. Ongeveer 27% van de woningen is gebouwd voor 1930, 12% tussen 1930 en 1949, 38% tussen 1950 en 1969, 16% tussen 1970 en 1989 en 7% na 1990.

7,0%

1,0%

35,3%

47,7%



70+

Investeringsopgave In Wormerveer investeert met name De Arbeid (sloop/vervangende nieuwbouw. Kwaliteitsverbetering, nieuwbouw, en verkoop). In mindere mate investeren CWB (sloop/vervangende nieuwbouw en verkoop) en VWZ (nieuwbouw en sloop/vervangende nieuwbouw ). De uitvoering van de ingrepen door De Arbeid vindt voor 2002 plaats. De overige ingrepen vinden gedurende de gehele periode 1999-2010 plaats. Ongeveer 38% van de nieuwbouw en 23% van de vervangende nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 2. Ingrepen Nieuwbouw: 130 woningen Vervangende nieuwbouw: 164 woningen Sloop: 188 woningen Kwaliteitsverbetering: 1.113 woningen Verkoop: 21 woningen

Krommenie-Oost Bevolking Het aantal inwoners in Krommenie-Oost is 7.822; het aantal huishoudens is 3.590. De wijk kent 34% alleenstaanden, 34% (echt)paren zonder kinderen en 32% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 7.400. Krommenie-Oost kent in vergelijking met Zaanstad een hoger percentage inwoners van 60 jaar en ouder. Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 3.518 woningen. Ongeveer 70 % is eengezinswoning en 30% is meergezinswoning. In Krommenie-Oost staan meer huurwoningen dan koopwoningen (53% respectievelijk 47%). Krommenie-Oost heeft vergeleken met Zaanstad een oudere woningvoorraad. Ongeveer 26% van de woningen is gebouwd voor 1930, 13% tussen 1930 en 1949, 37% tussen 1950 en 1969, 21% tussen 1970 en 1989 en 3% na 1990.

Leeftijdsopbouw Krommenie-Oost In Krommenie-Oost heeft 7,9% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt lager dan het percentage voor Zaandstad (15,6%).

25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 2 woningcorporaties 1693 woningen. VWZ is eigenaar van 95% van de woningen, CWB bezit 5%. De 2 corporaties beheren in deze wijk vooral goedkope woningen (88%).

4,7% 1,8%

43,1% 45,1% 0,5% 4,8% egz goedkoop egz duur mgz betaalbaar

70+

Investeringsopgave In Krommenie-Oost investeert zowel VWZ (kwaliteitsverbetering en nieuwbouw) als CWB(sloop/vervangende nieuwbouw en verkoop). Ongeveer 50% van de (vervangende) bestaat uit koopwoningen. De ingrepen vinden gedurende de gehele periode 1999-2010 plaats met uitzondering van de sloop/vervangende nieuwbouw (2004). De wijk heeft prioriteit 4. Ingrepen Nieuwbouw: 90 woningen Vervangende nieuwbouw: 24 woningen Sloop: 16 woningen Kwaliteitsverbetering: 360 woningen Verkoop: 9 woningen


Krommenie-West Bevolking Het aantal inwoners in Krommenie-West is 7.822; het aantal huishoudens is 3.158. De wijk kent 20% alleenstaanden, 40% (echt)paren zonder kinderen en 40% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is toegenomen tot 9.000. Vergeleken met Zaanstad woont in Krommenie-West een hoger percentage inwoners tussen de 50 en 70 jaar. Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 3.188 woningen. Ongeveer 60 % is eengezinswoning en 40% is meergezinswoning. In de wijk staan veel huurwoningen (66%).

Leeftijdsopbouw Krommenie-West In Krommenie-West heeft 9,2% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt lager dan het percentage voor Zaanstad.

25 20 15 10 5 0 0-19 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 1.416 woningen. VWZ is eigenaar van 98% van de woningen, CWB bezit 2%. De 2 corporaties beheren in deze wijk woningen in bijna elke prijsklasse en elk type.

Krommenie-West heeft veel woningen die in de jaren 70 zijn gebouwd (66%). Van de overige woningen is ongeveer 2% van de woningen is gebouwd voor 1960, 25% tussen 1960 en 1969, 4% tussen 1980 en 1989 en 3% na 1990.

4,7% 1,2% 27,8% 41,3%


egz betaalbaar mgz goedkoop

70+

Investeringsopgave In deze wijk investeert alleen VWZ (nieuwbouw en kwaliteitsverbetering). De ingrepen vinden gedurende de gehele periode1999-2010 plaats. Ongeveer 50% van de nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 3. Ingrepen Nieuwbouw 207 woningen Kwaliteitsverbetering: 960 woningen

Assendelft Bevolking Het aantal inwoners in Assendelft is 10.243; het aantal huishoudens is 3.889. De wijk kent 17% alleenstaanden, 38% (echt)paren zonder kinderen en 45% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking, door nieuwbouw, toeneemt (tot 20.000 inwoners in 2005).

Assendelft kent vergeleken met Zaanstad een hoger percentage inwoners tussen de 30 en 60 jaar. In Assendelft heeft 3,6% van de inwoners een nietNederlandse achtergrond. Dit percentage ligt veel lager dan het percentage voor Zaanstad.

Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 3.849 woningen. Ongeveer 90 % is eengezinswoning en 10% is meergezinswoning. In Assendelft staan meer koopwoningen dan huurwoningen (59% respectievelijk 41%).

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 1.216 woningen. Goed Wonen is eigenaar van 99% van de woningen, CWB bezit 1%. De 2 corporaties beheren in deze wijk vooral eengezinswoningen (77%).

In Assendelft is ongeveer 18% van de woningen is gebouwd voor 1930, 8% tussen 1930 en 1949, 29% tussen 1950 en 1969, 36% tussen 1970 en 1989 en 9% na 1990. In de nabije toekomst verjongt de woningvoorraad flink door de bouw van 5.500 woningen.

Leeftijdsopbouw Assendelft

4,2%

0,3%

18,3%

50,3%



30 25 20 15 10 5 0 0-19

20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

70+

Investeringsopgave In Assendelft investeert Goed Wonen (kwaliteitsverbetering, sloop/vervangende nieuwbouw, nieuwbouw en verkoop) in de huidige woningvoorraad. Patrimonium en Saenwonen realiseren nieuwbouw. De nieuwbouw is gepland tussen 1999 en 2005. De overige ingrepen vinden verspreid over de periode 1999-2010 plaats. Ongeveer 11% van de nieuwbouw en 15%van de vervangende nieuwbouw bestaat uit koopwoningen. De wijk heeft prioriteit 4. Ingrepen Nieuwbouw : 501woningen Vervangende nieuwbouw: 318 woningen Kwaliteitsverbetering: 424 woningen Sloop: 309 woningen Verkoop: 40 woningen

Westzaan Bevolking Het aantal inwoners in Westzaan is 4.595; het aantal huishoudens is 1.774. De wijk kent 18% alleenstaanden, 39% (echt)paren zonder kinderen en 43% (echt)paren met kinderen. De verwachting is dat de bevolking in 2010 is afgenomen tot 4.200. Westzaan kent vergeleken met Zaanstad een hoger percentage inwoners tussen de 40 en 60 jaar dan in Zaanstad. Woningvoorraad De totale woningvoorraad in deze wijk bestaat uit 1.760 woningen. Ongeveer 90 % is eengezinswoning en 10% is meergezinswoning. In de wijk staan beduidend veel koopwoningen (72%). Westzaan heeft vergeleken met Zaanstad een oudere woningvoorraad. Ongeveer 27% van de woningen is gebouwd voor 1930, 10% tussen 1930 en 1949, 33% tussen 1950 en 1969, 23% tussen 1970 en 1989 en 7% na 1990.

Leeftijdsopbouw Westzaan In Westzaan heeft 2% van de inwoners een niet-Nederlandse achtergrond. Dit percentage ligt veel lager dan het percentage voor Zaanstad.

30 25 20 15 10 5 0 0-19

Huurwoningvoorraad In totaal bezitten 4 woningcorporaties 321 woningen. VWZ is eigenaar van 86% van de woningen, CWB bezit 15%. De 2 corporaties beheren in deze wijk vooral goedkope eengezinswoningen (73%).

20-29 30-39 40-49 50-59 60-69

70+

Investeringsopgave In deze wijk investeert alleen CWB (verkoop, sloop/vervangende nieuwbouw). De verkoop van woningen vindt gedurende de gehele periode 1999-2010 plaats. De sloop en vervangende nieuwbouw is in 2000 gepland. De wijk heeft prioriteit 4. Ingrepen Vervangende nieuwbouw: 36 woningen Sloop: 18 woningen Verkoop: 29 woningen

13,4% 7,8% 6,2%

72,6%

egz goedkoop

egz betaalbaar

egz duur

mgz goedkoop

Bron: ROA-databank en Wijkatlas van Zaandstad; situatie 1-1-1999; bewerking RIGO

Investeren in Zaanstad. De effecten van de investeringsopgave op de woningmarkt getoetst

Recommend Documents