Informatieboek Grondvermogen. Alles wat u moet weten om geld uit uw eigen grond te halen!

Informatieboek Grondvermogen Alles wat u moet weten om geld uit uw eigen grond te halen!

1

2

Informatieboek Grondvermogen Alles wat u moet weten om geld uit de grond onder uw woning te halen!

Finquiddity Grondvermogen B.V. (hierna te noemen “Finquiddity”) wil u via dit Informatieboek informeren over haar unieke product: Grondvermogen. Hieronder zetten we graag voor u uiteen wat Grondvermogen inhoudt, welke stappen door u doorlopen moeten worden om gebruik te maken van Grondvermogen en welke voorwaarden aan Grondvermogen zijn verbonden.

De inhoud van dit Informatieboek is als volgt: 1. Grondvermogen

3

2. Fiscale aspecten

11

3. Risico’s

12

4. Klachtenprocedure

14

5. Concept koopovereenkomst

15

6. Concept akte van levering (incl. erfpacht- en opstalbepalingen)

32

7. Stappenplan

56

8. Vragenlijst

58

9. Brief voor hypothecaire geldverstrekker

61

10. Ruimte voor aantekeningen

62

Wilt u dit Informatieboek en/of andere documenten in een groter lettertype ontvangen? Ga naar www.grondvermogen.nl.

3

4

1. Grondvermogen

De grond onder uw woning is geld waard

volledig gebruik maakt van de mogelijkheden voor fiscale

Wanneer een woning zich op eigen grond bevindt, is

aftrek, bijvoorbeeld omdat u de hypothecaire geldlening

de waarde van de woning opgebouwd uit twee delen.

voor uw woning inmiddels (voor een groot deel) heeft

Het eerste deel is de woning zelf (de opstallen). Het tweede

afgelost of omdat uw woning sinds het afsluiten van

deel is de grond waarop de woning is gebouwd. Met

de hypothecaire geldlening in waarde is gestegen.

Grondvermogen maakt u gebruik van deze tweedeling. De grond verkoopt u namelijk aan Finquiddity tegen

Maandelijkse canon

de huidige marktwaarde zoals bepaald door een erkend

De aanvangscanon wordt vastgesteld als percentage van

taxateur. Tegelijkertijd behoudt u de grond in eeuwig

de marktwaarde van de grond. Het canonpercentage wordt

durende erfpacht, zodat u de grond kunt blijven benutten

in de week vóór de levering van de grond definitief

alsof u eigenaar bent gebleven. Voor dit gebruiksrecht

vastgesteld op basis van dan geldende marktomstandig

betaalt u een maandelijkse canon. U blijft eigenaar van

heden.

uw woning (de opstallen), omdat het recht van erfpacht ook een recht van opstal omvat.

De canon wordt jaarlijks op 1 januari verhoogd op basis van de inflatie over het afgelopen jaar met een minimum

Met Grondvermogen van Finquiddity verzilvert u

van 0%. Voor het bepalen van de inflatie worden de

de waarde van de grond onder uw woning,

consumentenprijsindexcijfers gehanteerd voor de maand

terwijl u eigenaar blijft van uw woning.

september, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek, op basis van het meest recente basisjaar.

Voor wie is Grondvermogen bedoeld? Met Grondvermogen verkoopt u de grond onder uw woning

Bij Grondvermogen wordt de canon niet periodiek

tegen de huidige marktwaarde. U kunt de opbrengst van

aangepast aan waardeveranderingen van de grond.

deze verkoop naar eigen inzicht aanwenden, terwijl

Wanneer de grond na verloop van tijd in waarde is

u in uw eigen woning kunt blijven wonen. Dit maakt

gestegen, wordt u dus niet geconfronteerd met een

Grondvermogen bijvoorbeeld interessant, wanneer u:

verhoging van de canon.

•

geen of wellicht een te beperkte pensioenvoorziening heeft opgebouwd;

De canon wordt bij Grondvermogen elke 30 jaar aangepast

•

een schenking aan uw kinderen wilt doen;

aan de reële rente. Het nieuwe canonbedrag per maand

•

een wereldreis wilt maken;

wordt berekend door de laatst geldende maandcanon te

•

een verbouwing wilt uitvoeren;

vermenigvuldigen met de terugkoopfactor vermeld in de

•

een grote aanschaf wilt doen; of

akte van levering en de dan geldende reële rente verhoogd

•

om wat voor reden dan ook geld wilt vrij maken.

met een opslag van 1,2% (zie tabel 1 en 2 voor een beschrijving en een rekenvoorbeeld). Deze opslag is lager

De canon die u maandelijks betaalt voor het recht van

dan de opslag bij aanvang van het recht van erfpacht.

erfpacht zal op basis van de huidige fiscale weten

Daarmee deelt u in de kostenvoordelen die worden behaald

regelgeving in de meeste gevallen (zie paragraaf 2) fiscaal

wanneer u geen gebruik maakt van uw recht om de grond

aftrekbaar zijn. Dit betekent dat Grondvermogen ook

terug te kopen. Het voordeel van dit aanpassings

interessant kan zijn wanneer u op dit moment niet of niet

mechanisme voor u is dat de hoogte van de canon over de

5

1. Grondvermogen

eeuwigdurende looptijd bezien een gemiddelde is van

een email te sturen aan [email protected].

geldende reële rentes en daarmee minder afhangt van de marktomstandigheden bij aanvang van het recht van

Terugkoopregeling

erfpacht. Vanzelfsprekend zult u vooraf tijdig schriftelijk in

Grondvermogen biedt u de mogelijkheid om gedurende

kennis worden gesteld van elke wijziging van de canon.

bepaalde periodes uw grond terug te kopen tegen een vooraf

Informatie over de actuele tarieven van de aanvangscanon

bepaalde formule die is vastgelegd in de akte van levering (zie

kunnen worden verkregen via uw tussenpersoon of door

tabel 1 en 2 voor een beschrijving en rekenvoorbeeld).

Tabel 1: aanpassing maandcanon en terugkoop Aanpassing canon

Terugkoop

0-10 jaar

Jaarlijks op basis van inflatie

Geen recht op terugkoop

10-30 jaar


Laatst geldende maandcanon * 12 * (terugkoopfactor + 6)

30 jaar

Indien de grond niet wordt teruggekocht, wordt het

Laatst geldende maandcanon * 12 *

canontarief en de terugkoopfactor opnieuw berekend:

terugkoopfactor

nieuwe maandcanon: laatst geldende maandcanon * terugkoopfactor * (reële rente + 1,2%) nieuwe terugkoopfactor: 1 / (reële rente + 1,2%) 30-40 jaar


Geen terugkoop

40-60 jaar


Laatst geldende maandcanon * 12 *

60 jaar

Indien de grond niet wordt teruggekocht, wordt

(nieuwe terugkoopfactor + 6) Laatst geldende maandcanon * 12 *

het canontarief en de terugkoopfactor opnieuw

terugkoopfactor

berekend op basis van dezelfde formule als hierboven beschreven bij jaar 30 Na 60 jaar

De canon wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie

Gedurende elke periode van 30 jaar geldt dat

en elke 30 jaar aangepast op basis van dezelfde

terugkoop niet mogelijk is gedurende de eerste 10

formule als hierboven beschreven bij jaar 30

jaar en daarna wel op basis van dezelfde formules als hierboven beschreven bij 40-60 jaar resp. 60 jaar

Rekenvoorbeeld Stel uw woning (inclusief grond) is € 250.000,- waard. Omdat de waarde van grond in de meeste gevallen ongeveer 40% van de waarde van de woning vertegenwoordigt, gaan we er in dit rekenvoorbeeld vanuit dat de waarde van de grond €100,000,bedraagt. Bij een canonpercentage van 4,2% is de aanvangscanon in dat geval €350,- per maand (berekend als €100.000,- * 4,2% / 12) en de terugkoopfactor 23,81 (berekend als 1 / 4,2%). Wanneer we veronderstellen dat de inflatie ieder jaar 2% zal bedragen en dat de reële rente op de 30ste verjaardag 2,0% zal bedragen, is de ontwikkeling van de canon en de terugkoopsom als weergegeven in grafieken 1 en 2. 6

1. Grondvermogen Tabel 2: voorbeeld aanpassing maandcanon en terugkoop Jaar

Maandcanon

Terugkoopfactor

Terugkoop Grond

1

€ 350

-

Geen recht op terugkoop

10

€ 423

29,81

€ 151.316

20

€ 520

29,81

€ 186.014

30

€ 640

23,81

€ 182.861

40

€ 698

32,32

€ 270.712

50

€ 856

32,32

€ 331.991

60

€ 1.049

26,32

€ 331.316

Grafiek 1: ontwikkeling maandcanon: €350 stijgend met 2% per jaar 1.200 1.000 800 600 400 200 1

6

11

16

21

26

31

36

41

46

51

56

21

26

31

36

41

46

51

56

Grafiek 2: ontwikkeling terugkoopsom 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1

6

11

16

Let wel: de voorgaande grafieken zijn gebaseerd op veronderstellingen. De werkelijke ontwikkeling van de maandcanon en terugkoopsom kan hiervan afwijken.

Stel: u wilt na 10 jaar de grond terugkopen. Op basis van bovenstaande veronderstellingen is de canon opgelopen naar €423. Met de terugkoopfactor van 23,81 kan aan de hand van de terugkoopformule in Tabel 1 de terugkoopsom van de grond berekend worden als €423 * 12 * (23,81 + 6) = €151.316.

7

1. Grondvermogen

Kosten

de waarde van het andere deel (de opstallen) realiseren.

Finquiddity neemt de kosten van taxatie en eventuele

U heeft voor de verkoop van het recht van erfpacht geen

milieukeuring voor haar rekening. Daarnaast betaalt

toestemming van de erfverpachter/eigenaar van de grond nodig.

Finquiddity de notariskosten en de overdrachtsbelasting voor zover deze samenhangen met de levering van de

Hypothecaire zekerheid

grond. Behalve de maandelijkse canon betaalt u zelf alleen

Het recht van erfpacht kan worden belast met een recht

de mogelijke kosten verbonden aan de aflossing van uw

van hypotheek. U of een eventuele koper van het recht van

hypothecaire geldlening en het aanpassen dan wel

erfpacht kan een hypothecair zekerheidsrecht op het recht

opnieuw vestigen van het hypotheekrecht (inclusief de

van erfpacht laten vestigen bij het aantrekken van een

daarmee samenhangende notariskosten).

geldlening.

Verzekeringen

Wat gebeurt er als de canon niet betaald wordt?

Natuurlijk wilt u uw woning niet kwijt. Op grond van de

Wanneer u de canon gedurende enige tijd niet betaalt,

erfpacht- en opstalbepalingen bent u verplicht om een adequate

kan dat ernstige consequenties voor u hebben. De uiterste

opstalverzekering te sluiten. Met een opstalverzekering

consequentie van het niet betalen van de canon is dat de

verzekert u zich tegen bijvoorbeeld storm-, bliksem-, brand- en

grond inclusief uw woning (openbaar) wordt verkocht. U

waterschade. Het is goed mogelijk dat u op dit moment al een

ontvangt de waarde van de erfpacht na aftrek van

adequate opstalverzekering heeft afgesloten.

achterstallige canon, kosten en uw eventuele schuld aan een hypothecaire geldverstrekker. Dit kan betekenen dat u niets

Milieurisico

ontvangt en zelfs een restschuld overhoudt. Op dit punt

Als erfpachter van de grond en eigenaar van de woning

verschilt erfpacht niet of nauwelijks van een hypothecaire

blijft u volledig aansprakelijk voor milieuverontreiniging.

geldlening. Wij raden u dan ook aan, afhankelijk van uw

Dit geldt voor zowel historische als toekomstige milieu

financiële situatie, een gedeelte van de opbrengst van de

verontreiniging. Met Grondvermogen verandert op dit punt

verkoop van de grond aan te houden als buffer om

niets ten opzichte van de huidige situatie.

canonverplichtingen te voldoen.

Belastingen en heffingen

Waardeveranderingen van de grond

Als erfpachter van de grond en eigenaar van de

Omdat het recht van erfpacht eeuwigdurend is en de canon

woning blijft u dezelfde belastingen en heffingen

niet tussentijds wordt aangepast aan waardeveranderingen

betalen als die u betaalde als eigenaar van de grond.

van de grond, blijven waardeveranderingen van de grond

Met Grondvermogen verandert ook op dit punt niets

(zowel positieve als negatieve) voor uw rekening. Op dit punt

ten opzichte van de huidige situatie.

verandert dus eigenlijk niets.

Verkoop

Waardeveranderingen van de woning

Op het moment dat u de grond onder uw woning verkoopt,

Als eigenaar van de opstallen (en daarmee uw woning)

realiseert u een deel van de waarde van de woning.

blijven waardeveranderingen van uw woning (zowel

In de toekomst kunt u uitsluitend nog het recht van erfpacht

positieve als negatieve) voor uw rekening. Ook op dit punt

(inclusief het recht van opstal) verkopen en daarmee

verandert dus eigenlijk niets.

8

1. Grondvermogen

Inflatie versus waardeveranderingen van de woning

delijkse uitgaven aan canon staan namelijk geen inkomsten).

(inclusief grond)

Wanneer u de verkoopsom aanwendt voor een investering in

Wanneer de waardestijging van de woning (inclusief grond)

een financieel product met een beperkt risico dat recht geeft

achterblijft bij de stijging van de canon als gevolg van de

op een periodieke uitkering die nagenoeg gelijk is aan uw

inflatiecorrectie, daalt de waarde van de woning na aftrek

erfpachtverplichtingen, zal uw risicoprofiel niet of nauwelijks

van de gekapitaliseerde canonverplichtingen. Op dit punt

wijzigen. Uw tussenpersoon kan u adviseren over de

verandert dus wel iets voor u. Omdat lonen en pensioenen

aanschaf van dergelijke financiële producten. Finquiddity

vaak (indirect) gekoppeld zijn aan de inflatie, hoeft een

heeft met uw tussenpersoon afgesproken dat hij u bij

dergelijke ontwikkeling echter niet tot een verzwaring van

verkoop van dergelijke financiële producten adviseert over

uw woonlastquote te leiden.

het risicoprofiel van de combinatie van Grondvermogen en de aangeboden financiële producten en dat hij of zij u bij een

Risico’s

aanmerkelijke verzwaring van uw risicoprofiel vraagt of u

In paragraaf 3 zijn de belangrijkste risico’s die verbonden

daarmee akkoord bent. Vraagt u uw tussenpersoon dus

zijn aan Grondvermogen uitgewerkt. Neemt u deze goed

expliciet naar de gevolgen voor uw risicoprofiel.

door en laat u zich hierover, indien gewenst, adviseren. Erfpacht- en opstalbepalingen Effectieve lastendruk

In dit Informatieboek is een aantal belangrijke bepalingen

Op basis van het effectieve canontarief zoals opgenomen

uit de erfpacht- en opstalbepalingen met betrekking tot

in de offerte en de verwachte inflatie kunt u op basis

Grondvermogen beschreven. Deze beschrijving is niet

van de onderstaande tabel een inschatting maken

volledig. De erfpacht- en opstalbepalingen, zoals vervat in

van de effectieve lastendruk exclusief belastingen.

de akte van levering van de grond, zijn doorslaggevend.

Tabel 3: kruistabel effectieve lastendruk (excl. belastingen)

effectief aanvangscanontarief

5,0%

5,0%

5,5%

6,1 %

6,6 %

7,1 %

7,6%

8,2%

8,7%

9,2%

9,7%

10,3%

4,5%

4,5%

5,0%

5,5%

6,1%

6,6%

7,1%

7,6%

8,2%

8,7%

9,2%

9,7%

4,0%

4,0%

4,5%

5,0%

5,6%

6,1%

6,6 %

7,1%

7,6%

8,2%

8,7%

9,2%

3,5%

3,5%

4,0%

4,5%

5,1%

5,6%

6,1%

6,6%

7,1%

7,6%

8,2%

8,7%

3,0%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,1%

5,6%

6,1%

6,6%

7,1%

7,6%

8,2%

2,5%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,1%

5,6%

6,1%

6,6%

7,1%

7,6%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

4,0%

4,5%

5,0%

Jaarlijkse inflatie gedurende de looptijd van het recht van erfpacht

Wijziging risicoprofiel

Neemt u de erfpacht- en opstalbepalingen goed door en laat

Grondvermogen kan leiden tot een verzwaring van het

u zich hierover, indien gewenst, adviseren.

risicoprofiel van uw vermogen. Tegenover de maandelijkse erfpachtverplichtingen staat een eenmalige ontvangst

Stichting bewaarentiteit Grondvermogen

van de verkoopsom voor de grond. Wanneer u de verkoopsom

Finquiddity is voornemens de levering van het juridische

(geheel) aanwendt voor consumptieve besteding, verzwaart u

eigendom van de grond te laten plaatsvinden aan een

het risicoprofiel van uw vermogen (tegenover de maan

Stichting bewaarentiteit Grondvermogen. Voor u is het

9

1. Grondvermogen

voordeel dat u slechts te maken zal hebben met één

Wet op het financieel toezicht 2006 (Wft) niet van

contractspartij en niet geconfronteerd zal worden met

toepassing

(wijzigingen in) belangen die mogelijke investeerders, zoals

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) is verantwoordelijk

bijvoorbeeld pensioenfondsen, wellicht in de grond nemen.

voor het gedragstoezicht op de financiële markten. Dat houdt in dat de AFM toezicht houdt op het gedrag van de gehele financiële marktsector: sparen, beleggen, verzekeren en lenen. Meer concreet richt de AFM zich op de vraag of deelnemers aan de financiële markten met betrekking tot bijvoorbeeld financiële producten correct behandeld en juist geïnformeerd worden. De regels waaraan de AFM toetst, zijn onder andere neergelegd in het Deel Gedragstoezicht financiële ondernemingen van de Wet op het financieel toezicht (Wft).

De Nederlandsche Bank (DNB) is verantwoordelijk voor het prudentieel toezicht. Het prudentieel toezicht richt zich op de vraag of de deelnemers aan de financiële markten erop kunnen vertrouwen dat hun contract partner de aangegane financiële verplichtingen kan nakomen. De regels waaraan DNB toetst zijn onder andere neergelegd in het Deel Prudentieel toezicht financiële ondernemingen van de Wft.

Grondvermogen is geen financieel product zoals gedefinieerd in de Wft en daarmee vallen de aanbieding van Grondvermogen en transacties van tussenpersonen met betrekking tot Grondvermogen niet onder de Wft. Dit betekent dat geen toezicht wordt uitgeoefend op grond van het Deel Prudentieel toezicht financiële ondernemingen en het Deel Gedragstoezicht financiële ondernemingen van de Wft.

10

2. Fiscale aspecten

In deze paragraaf wordt verondersteld dat u grond

dat thans geen aftrek van rente en/of canon plaatsvindt,

verkoopt onder een woning die (volledig) kwalificeert als

behoeft per saldo geen eigenwoningforfait te worden

“eigen woning” in de zin van artikel 3.111 Wet

aangegeven. Door de nieuwe aftrek van de canon kan dat

inkomstenbelasting 2001. Daarvan is bijvoorbeeld geen

voordeel geheel of gedeeltelijk verloren gaan.

sprake indien uw woning behoort tot het vermogen van een onderneming of niet als hoofdverblijf is aan te merken,

Bijleenregeling

zoals een vakantiewoning.

Indien de overwaarde van een woning wordt beleend, is de rente van deze lening niet aftrekbaar op grond van een

De koopsom die u ontvangt voor de verkoop van de grond

specifieke wettelijke regeling (de zgn. bijleenregeling),

aan Finquiddity wordt niet belast in Box 1. Deze koopsom

tenzij de gelden die vrijkomen aantoonbaar worden

is wel een bezit dat voor de inkomstenbelasting onder de

geïnvesteerd in de woning (onderhoud, verbouwing, etc.).

bezittingen van Box 3 valt (inkomsten uit sparen en

Indien u een bestaande hypotheek (eigenwoningschuld)

beleggen). Uiteraard is dit afhankelijk van de aanwending

heeft en deze niet (deels) aflost met de opbrengst van de

van de koopsom. De erfpachtcanon die u moet betalen

verkoop van uw grond, leidt dit er op basis van het besluit

kwalificeert op basis van de huidige fiscale weten

van de Minister van Financiën van 13 november 2006, nr.

regelgeving in Box 1 als aftrekbare kosten van de eigen

CPP2006/412M toe dat (het deel van) de bestaande

woning (zie ook paragraaf 3 over “Risico’s”). Dit in

hypotheek(schuld) dat had kunnen worden afgelost met de

tegenstelling tot de situatie waarbij u de overwaarde van

opbrengst van de verkoop van de grond, vanaf het moment

uw woning zou belenen. De rente van deze lening is dan

van de verkoop van de grond naar Box 3 verschuift en de

niet aftrekbaar. De wetgever heeft hiervoor een specifieke

rente op dat deel van de bestaande hypotheek niet langer

regeling ontworpen die niet van toepassing is op een

aftrekbaar is in Box 1. In de literatuur bestaat er echter

erfpachtcanon. Een belangrijke voorwaarde is wel dat u de

onduidelijkheid over de toepassing van de bijleenregeling

woning zelf blijft bewonen (hoofdverblijf).

in situaties waarin een gedeelte van de eigen woning (zoals de grond bij Grondvermogen) wordt verkocht. Wij

Inkomstenbelasting

adviseren u om met uw belastingadviseur te overleggen of

De verkoop van de grond aan Finquiddity kan specifieke

in uw concrete geval (gedeeltelijke) aflossing van de

fiscale gevolgen hebben voor de inkomstenbelasting. Zo

bestaande hypotheek dient plaats te vinden.

valt de ontvangen koopsom in Box 3 en kan daardoor leiden tot extra inkomen uit sparen en beleggen. Dit extra

Indien u binnen 5 jaar na de verkoop van de grond een

inkomen kan eventueel gevolgen hebben voor drempels die

nieuwe woning koopt, wijzen wij u erop dat de opbrengst van

bijvoorbeeld gelden voor buitengewone uitgaven en giften.

de verkoop van de grond, zover niet aangewend voor aflossing

Ook zou dat extra inkomen in Box 3 er toe kunnen leiden

van de hypotheek(schuld) bij de aankoop van de andere

dat de ouderentoeslag voor het heffingsvrije vermogen niet

woning aangemerkt wordt als opbrengst van de woning.

langer van toepassing is. Daarnaast kan de aftrek van de

Wanneer de overwaarde gerealiseerd met de verkoop van de

canon “de aftrek wegens geen of geringe

woning (rekening houdende met de opbrengst van de verkoop

eigenwoningschuld” verloren doen gaan. Het uitgangspunt

van de grond) niet benut wordt voor de financiering van de

van de inkomstenbelasting is dat het bezit van de eigen

nieuwe woning, zal (een deel van) de financieringsrente voor

woning per saldo niet tot een bijtelling leidt. In situaties

de nieuwe woning niet aftrekbaar zijn.

11

2. Fiscale aspecten

3. Risico’s

WOZ en heffingen

Hieronder zullen de belangrijkste risico’s die verbonden zijn aan

De erfpachtverplichting heeft geen gevolgen voor de

Grondvermogen worden beschreven. In specifieke situaties

WOZ-waarde van uw woning, omdat deze wordt bepaald

kunnen additionele (fiscale) risico’s van toepassing zijn.

zonder rekening te houden met erfpachtverplichtingen. Ook voor gemeentelijke lasten en heffingen, zoals

De waardestijging van uw woning blijft achter bij de

waterschapslasten en milieuheffingen, heeft het recht van

inflatiecorrectie op de canon

erfpacht geen gevolgen.

Zoals aangegeven in paragraaf 1, blijven waardeveranderingen van de woning en de grond voor uw rekening. Wanneer de

Terugkoop

waardestijging van de woning (inclusief grond) achterblijft bij de

Op basis van de huidige fiscale weten regelgeving leidt

stijging van de canon als gevolg van de inflatiecorrectie, daalt de

een eventuele terugkoop van de grond niet tot een

waarde van de woning na aftrek van canonverplichtingen. In

aftrekbare last in de inkomstenbelasting, omdat terugkoop

grafiek 3 treft u een grafiek aan hoe een canon van € 350,- bij

wordt geacht in Box 3 plaats te vinden. Indien de terugkoop

aanvang zich historisch ontwikkeld zou hebben over de periode

na vijf jaar plaatsvindt en een lening wordt afgesloten, is

1986 – 2006 alsook de waardeontwikkeling van een gemiddelde

de rente op de lening aftrekbaar. Indien de terugkoop tot

woning in dezelfde periode. Zoals uit de grafiek blijkt, is de

verschuldigdheid van overdrachtsbelasting leidt, komt

waardestijging van woningen in de betreffende periode hoger

deze voor uw rekening.

geweest dan de gesimuleerde stijging van de canon. Let wel: de grafiek bevat historische informatie. De toekomstige

Fiscaal adviseur

ontwikkeling van de waarde van uw woning en de canon kan

Het verdient aanbeveling om, alvorens u een definitieve

hiervan afwijken.

beslissing neemt met betrekking tot uw grond, uw fiscale adviseur te raadplegen, omdat met het bovenstaande

Uw woning wordt openbaar verkocht omdat u de canon

slechts wordt beoogd een globale beschrijving te geven van

niet betaalt

de fiscale aspecten van Grondvermogen. Er is dan ook geen

Het recht van erfpacht kan worden opgezegd indien u

rekening gehouden met specifieke situaties, die zich in de

verzuimt de maandelijkse canon te betalen of indien u

praktijk kunnen voordoen.

anderszins in ernstige mate tekort schiet in de nakoming van uw verplichtingen. Dit kan leiden tot een boete en in

Grafiek 3: historische canonontwikkeling 1.400 1.200 1.000 800 600 400 Reeks 1. De canonontwikkeling op basis van de laatste 20 jaar inflatie met een minimum van 0% (bron CBS) Reeks 2. Ontwikkeling huizenprijzen (bron NVM)

200 0 1

6

11

16

12

4. Klachtenprocedure

het uiterste geval kan uw woning worden verkocht om

HEEFT U EEN KLACHT? LAAT HET ONS WETEN!

achterstallige canon en kosten te verhalen. Zoals aangeven

Finquiddity streeft naar 100% klanttevredenheid.

in paragraaf 1, kunt u in dat geval met een restschuld

Mocht u onverhoopt toch niet tevreden zijn over de

blijven zitten. Wij raden u dan ook aan om, afhankelijk van

dienstverlening van Finquiddity of over uw tussenpersoon,

uw financiële situatie, een deel van de opbrengst van de

dan verzoeken wij u contact met ons op te nemen.

verkoop van de grond aan te houden als buffer om

Wellicht kunnen wij uw probleem oplossen. Bovendien stelt u

canonverplichtingen te voldoen.

ons zo in staat om onze dienstverlening verder te optimaliseren. Wij ontvangen uw eventuele klacht bij voorkeur per email:

(Fiscale) wet- of regelgeving met betrekking tot erfpacht

[email protected] of telefonisch op nummer

wordt gewijzigd

084-8377050. Wij streven ernaar uw klacht binnen

Indien de overwaarde van een woning wordt beleend, is de rente

20 werkdagen volledig af te handelen.

van deze lening niet aftrekbaar op grond van de bijleenregeling. Deze regeling is niet van toepassing op een erfpachtcanon. Het

Hierbij wordt de volgende procedure gehanteerd*:

is echter niet uit te sluiten dat de wetgever nieuwe wet- of

Dag 5: Wij laten u weten wie binnen Finquiddity

regelgeving zal introduceren (wellicht met terugwerkende

uw klacht behandelt. Dag 10: U verneemt van ons de stand van zaken

kracht) om de aftrekbaarheid (van een deel) van de erfpachtcanon te beperken of uit te sluiten. Ook is het mogelijk

omtrent uw klacht. Dag 20: Wij hebben de klacht afgehandeld.

dat de Belastingdienst in een proefprocedure zal trachten om via een extensieve interpretatie van de huidige wettekst tot een

Zo niet, dan ontvangt u van ons bericht

gelijksoortig resultaat te komen. Een aanwijzing hiervoor is het

over het verdere verloop.

standpunt dat de Minister van Financiën in het besluit van 13 november 2006, nr. CPP2006/412M heeft ingenomen inzake

*) Genoemde werkdagen zijn streeftermijnen.

constructies met een zogenaamde hoog laag canon en waarbij de terugkoopprijs gelijk is aan de per saldo ontvangen verkoopprijs. Deze laatste 2 aspecten doen zich bij Grondvermogen niet voor.

Finquiddity heeft een en ander door vooraanstaande fiscalisten laten toetsen. Die fiscalisten kwamen tot het oordeel dat de kans dat de Belastingdienst zonder wetswijziging erin slaagt de aftrek van de erfpachtcanon te beperken of uit te sluiten, klein is. Uit te sluiten valt dat echter niet. Mocht aftrek geblokkeerd worden, dan ontstaat fiscaal een vergelijkbare situatie als die waarbij de overwaarde wordt beleend of een woning wordt gehuurd. De kosten (rente/canon/huur) zijn dan niet aftrekbaar van het inkomen in Box 1. Als die situatie mocht ontstaan, vervalt mogelijk (een deel van) het eventueel beoogde (extra) fiscale voordeel van Grondvermogen. 13

5. Concept koopovereenkomst 1

KOOPOVEREENKOMST (Grondvermogen Woningen)

De ondergetekenden: 1. (samen) hierna te noemen: de "Particulier", 2.

FINQUIDDITY GRONDVERMOGEN B.V., gevestigd te Hilversum, kantoorhoudende te 1213 SK Hilversum, Eikenlaan 46, ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Gooi- en Eemland onder nummer 08136365, hierna te noemen: “Finquiddity”;

De Particulier en Finquiddity worden hieronder samen ook wel genoemd: “Partijen”. in aanmerking nemende dat:

de Particulier eigenaar is van de hierna te omschrijven onroerende zaak (het “Registergoed”);

de Particulier en Finquiddity een overeenkomst wensen te sluiten op grond waarvan Finquiddity de (blote) eigendom van de Grond zal kopen en de Particulier, door het zich voorbehouden van een recht van erfpacht en een recht van opstal, het gebruiksrecht van de Grond en de eigendom van de Opstal behoudt;

14


Verklaren het navolgende overeen te komen: DEFINITIES In de Overeenkomst wordt verstaan onder: a. "Akte": de notariële akte van levering door de Particulier aan Finquiddity van de (blote) eigendom van het Registergoed onder voorbehoud door de Particulier te zijnen behoeve van het Erfpachtrecht en het Opstalrecht; het ontwerp van de Akte is aan de Overeenkomst gehecht als bijlage 1; b. “Grond”: de van het Registergoed deeluitmakende grond; c. “Erfpachtrecht”: het in de Akte door de Particulier te zijnen behoeve voorbehouden recht van erfpacht met betrekking tot de Grond; d. “Koopprijs”: de koopprijs van het Verkochte die door Finquiddity aan de Particulier moet worden betaald; e. "Kwaliteitsrekening": de in artikel 25 van de Wet op het notarisambt bedoelde bijzondere rekening ten name van de Notaris dan wel de maatschap of vennootschap waarin deze met een of meer notarissen samenwerkt, welke rekening wordt aangehouden bij ** onder nummer **; f.

“Maandelijkse canon”: de geldsom die de Particulier maandelijks moet betalen op grond van het Erfpachtrecht;

g. "Notaris": Mr **, dan wel diens plaatsvervanger of associé. h. “Opstal”: de op de Grond gebouwde opstallen bestaande uit het woonhuis [met schuur] met een woonoppervlak van ** en inhoud van **. i.

“Opstalrecht”: het in de Akte door de Particulier te zijnen behoeve voorbehouden afhankelijk recht van opstal met betrekking tot de Opstal en de opstallen als bedoeld in artikel 12;

j.

“Overeenkomst”: deze koopovereenkomst inclusief de algemene bepalingen die aan deze koopovereenkomst zijn gehecht als bijlage A en die geacht worden een onlosmakelijk deel van deze koopovereenkomst uit te maken en geacht worden hierin woordelijk te zijn opgenomen;

k. “Registergoed”: de Grond en de Opstal en verder toebehoren], plaatselijk bekend **, kadastraal bekend gemeente **, sectie **, nummer **

15


l.

“Verkochte”: de eigendom van het Registergoed, belast met het voorbehouden Erfpachtrecht en Opstalrecht (de “blote” eigendom van de Grond);

Koop en Verkoop Artikel 1 1.

De Particulier verkoopt aan Finquiddity, die van de Particulier koopt, het Verkochte.

Koopprijs Artikel 2 De Koopprijs, bedraagt ** euro (EUR***). Kosten Artikel 3 1.

De kosten van overdracht, daaronder begrepen het kadastraal recht, de recherchekosten en de eventuele overdrachtsbelasting, zijn voor rekening van Finquiddity.

2.

De Particulier garandeert voor wat betreft het Verkochte niet te handelen als ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, zodat terzake de levering(en) geen omzetbelasting verschuldigd is.

Betaling Artikel 4 1. De betaling van de Koopprijs en de in artikel 3.1 bedoelde belastingen en kosten, zal geschieden via het kantoor van de Notaris en wel op de dag dat de Akte wordt verleden. 2. Finquiddity is verplicht al het door hem verschuldigde te voldoen vóór het ondertekenen van de Akte door creditering van de Kwaliteitsrekening, uiterlijk per de dag en vóór het tijdstip van het ondertekenen van de Akte, per valuta van die dag. 3. De Particulier machtigt de Notaris aan de schuldeisers die ten tijde van de inschrijving van de Akte op het Registergoed hypotheek blijken te hebben, uit de Koopprijs datgene te voldoen, dat nodig is om hun hypotheekrecht, voor zover dat

16


rust op het Verkochte, te doen vervallen. De Particulier machtigt de Notaris terzake hiervan de vereiste inlichting in te winnen. Indien de Koopprijs niet toereikend is voor de betalingen als in dit lid bedoeld, zal de Particulier er voor zorg dragen dat het verschil vóór het ondertekenen van de Akte wordt betaald door creditering van de Kwaliteitsrekening van de Notaris, uiterlijk per de dag en vóór het tijdstip van het ondertekenen van de Akte, per valuta van die dag. 4. Uitbetaling van de (restant) Koopprijs zal eerst plaatsvinden zodra de Notaris uit onderzoek bij openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de Akte niet bekend waren. De Particulier is er mee bekend, dat in verband met dit onderzoek tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen enkele werkdagen verstrijken. Garanties van de Particulier Artikel 5 De Particulier garandeert: a.

Ten tijde van het ondertekenen van de Akte bevoegd tot verkoop en levering van het Verkochte te zijn.

b. In de kadastrale registratie is geen beschikking en geen bevel als bedoeld in artikel 55 van de Wet bodembescherming vermeld. Aan de Particulier is niet bekend dat dergelijke beschikkingen of bevelen bestaan of in voorbereiding zijn. c. Ten opzichte van derden bestaan geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht. d. Er zijn geen [andere] erfdienstbaarheden [dan opgenomen in bijlage 2]. e. Er zijn geen [andere] kwalitatieve verplichtingen in de zin van artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek [dan opgenomen in bijlage 2]. f. Er behoeven aan de Finquiddity geen [andere] kettingbedingen te worden opgelegd [dan opgenomen in bijlage 2]. g. Er zijn geen [andere] beperkte rechten (gedoogplichten) als bedoeld in de Belemmeringenwet Privaatrecht [dan opgenomen in bijlage 2]. h. Aan de Particulier zijn geen [andere] bijzondere lasten of beperkingen van publiekrechtelijke aard bekend [dan opgenomen in bijlage 2].

17


i.

Met betrekking tot het Registergoed is geen rechtsgeding of arbitrage aanhangig.

j.

De in artikel 94c / 204c Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde procedure was ten aanzien van zijn verkrijging niet van toepassing.

k. De Particulier garandeert dat bij het passeren van de Akte zijn maandelijkse woonlasten niet meer bedragen dan 25% van zijn besteedbaar maandelijkse inkomen. Mededelingsplicht Artikel 6 De Particulier staat er voor in, dat hij aan Finquiddity al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Finquiddity behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan Finquiddity bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Finquiddity verlangd mag worden, door de Particulier niet behoeven te worden verstrekt. Verklaringen van de Particulier inzake verontreiniging Artikel 7 De Particulier verklaart vervolgens: a.

Het is hem niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van: -

eigen deskundigheid;

-

publicaties in (locale) bladen;

-

een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek;

-

het gebezigde gebruik van het Registergoed;

waaruit blijkt dat de Grond in zodanige mate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere maatregelen. b. Het is hem voorts niet bekend dat zich in de Grond (ondergrondse) opslagtanks, zoals olie- en septictanks bevinden. OF

18


Er is/zijn hem (ondergrondse) opslagtanks bekend. Het is de Particulier niet bekend dat deze tanks in ondeugdelijke staat verkeren. Het opslaan van deze vloeistoffen is beëindigd en van deze beëindiging is kennis gegeven aan de daartoe bevoegde instantie. De tanks zijn geleegd en afgevuld met zand of een andere volgens thans geldende voorschriften voorgeschreven stof, blijkens het door een erkend saneringsbedrijf afgegeven saneringscertificaat, dat bij de ondertekening van de Akte aan Finquiddity dient te worden overhandigd. c. Het is hem niet bekend dat zich in het Registergoed asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden. Overige verklaringen van Particulier Artikel 8 De Particulier verklaart tot slot: a. Het is hem niet bekend dat het huidige gebruik van het Registergoed op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd/verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen. b. De Opstal voldoet aan de redelijke eisen van onderhoud en gebruik als woning. Het is hem niet bekend dat er gebreken aan of in de Opstal bestaan of zouden kunnen bestaan die de normale, voortdurende bewoning van de Opstal belemmeren, ten tijde van de Overeenkomst dan wel in de toekomst. c. Het is hem niet bekend dat heden een verplichting bestaat het Registergoed aan de gemeente te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. d. Het is hem niet bekend dat de gemeente een stadsvernieuwingsplan of een leefmilieuverordening in de zin van de Wet op de stads- en dorpsvernieuwing heeft vastgesteld, waarin het Registergoed is begrepen. e. Het is hem niet bekend dat het Registergoed is opgenomen in een (lopende adviesaanvraag voor) aanwijzing, aanwijzingsbesluit dan wel registerinschrijving tot beschermd stads- of dorpsgezicht. Het Registergoed is niet betrokken in een landinrichtingsplan. f.

Het is hem niet bekend dat er heden beleidsvoornemens zijn terzake het plan/de verordening als in het vorige punt bedoeld dan wel tot onteigening.

19


g. Het is hem niet bekend dat met betrekking tot het Registergoed een splitsingsvergunning, als bedoeld in artikel 33 van de Huisvestingswet is aangevraagd; h. Hij heeft zich een zelfstandig oordeel gevormd over de fiscale consequenties die eventueel voor hem zouden kunnen voortvloeien uit het sluiten van de Overeenkomst en het tekenen van de Akte (al dan niet op basis van advies van door Particulieringeschakelde derden) en dat hij zich realiseert dat de fiscale consequenties voor hem kunnen afwijken van de door of namens Finquiddity verstrekte, algemene informatie omtrent voornoemde fiscale consequenties. i.

Hij zich realiseert dat de toekomstige waardeontwikkeling van het Erfpachtrecht en het Opstalrecht kan afwijken van de toekomstige waardeontwikkeling van de volle en blote eigendom van het Registergoed, bijvoorbeeld door inflatieontwikkelingen, renteontwikkelingen of door toekomstige wijziging in (fiscale) weten regelgeving, en dat een beroep op ontbinding van de Overeenkomst of de Akte op grond van dergelijke waardeontwikkelingen hem niet zal toekomen;

j.

Hij het "Informatieboek Grondvermogen" heeft ontvangen, gelezen en begrepen.

Verklaringen van Finquiddity Artikel 9 Finquiddity verklaart: a.

Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in de Overeenkomst vermelde lasten en beperkingen, alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 6 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of hadden kunnen zijn.

b.

Hij verklaart van de Particulier een kopie te hebben ontvangen van de verkrijgingstitel (bijlage 2).

c.

Hij garandeert dat de in artikel 2:204c Burgerlijk Wetboek bedoelde procedure te zijnen aanzien niet van toepassing is.

Levering Artikel 10 1.

De Akte zal worden verleden op ______________________ ten overstaan van de Notaris.

20


2.

Goederenrechtelijk zal de Overeenkomst worden uitgevoerd doordat de Particulier de eigendom van het Registergoed levert aan Finquiddity met inachtneming van artikel 18, onder voorbehoud ten behoeve van de Particulier van het Erfpachtrecht en het Opstalrecht.

3.

Het Verkochte zal worden geleverd met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, in het bijzonder die uit hoofde van erfdienstbaarheden met het Registergoed als heersende erf, mandeligheden en kwalitatieve rechten, doch vrij van hypotheken pandrechten, beslagen en inschrijvingen daarvan, onvoorwaardelijk en niet onderhevig aan welke vernietiging dan ook.

Het Erfpachtrecht Artikel 11 1. Het Erfpachtrecht omvat de uitsluitende bevoegdheid tot het gebruik van de Grond. 2. Het Erfpachtrecht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd. 3. De enige in de Akte toegestane bestemming van het Erfpachtrecht is particuliere bewoning, een en ander in de ruimste zin van het woord. 4. De verschuldigde Maandelijkse canon wordt jaarlijks herzien op de wijze als in de Akte bepaald, voor het eerst op een (1) januari van het jaar volgend op de datum van de Overeenkomst. 5. De verschuldigde Maandelijkse canon moet maandelijks bij vooruitbetaling worden voldaan. 6. De bepalingen van de Akte zullen van toepassing zijn op het Erfpachtrecht. Het Opstalrecht Artikel 12 1. Het Opstalrecht omvat het recht tot het in eigendom hebben en houden van de Opstal, alsmede tot het stichten, hebben en houden van al zodanige opstallen voor woondoeleinden als de Particulier zal wensen. 2. Het Opstalrecht is afhankelijk in de zin van artikel 3:7 Burgerlijk Wetboek van het Erfpachtrecht, zodat het Opstalrecht als zodanig niet overdraagbaar is zonder dat tevens het Erfpachtrecht wordt overgedragen en eindigt als het Erfpachtrecht eindigt.

21


3. De enige in de Akte toegestane bestemming van de Opstal is bewoning. 4. De waarde van het Opstalrecht is gelijk aan die van de Opstal. 5. Voor het Opstalrecht is geen (periodieke) betaling verschuldigd. 6. De bepalingen van de Akte zullen van toepassing zijn op het Opstalrecht. Ontbindende voorwaarden Artikel 13 De Overeenkomst is gesloten onder de ontbindende voorwaarden: a.

dat een tijdig beroep tot ontbinding door Finquiddity als bedoeld in artikel 14 is gedaan; en/of

b.

dat er ten tijde van het ondertekenen van de Akte een verplichting bestaat om het Registergoed aan de gemeente te koop aan te bieden op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten; en/of

c.

dat de Particulier uiterlijk één dag voor de levering heeft aangegeven de overeenkomst – tegen betaling van een schadevergoeding van EUR 500 aan Finquiddity - te willen ontbinden;

Indien een ontbindende voorwaarde wordt vervuld, doet de zich op de voorwaarde beroepende partij van de ontbinding schriftelijk mededeling aan de andere partij en aan de Notaris. De ontbinding werkt tussen Partijen terug naar het tijdstip van het aangaan van de Overeenkomst zodat de Overeenkomst vervalt. Partijen verlenen hun volle medewerking aan de in de Overeenkomst genoemde onderzoeken en aan het tijdig verkrijgen van de (eventueel) benodigde vergunningen, toestemmingen en toezeggingen. Bijzondere bepalingen inzake verontreiniging Artikel 14 a.

Betreffende de eventuele verontreiniging van de Grond is Finquiddity gerechtigd opdracht te geven voor een (historisch) bodem- en grondwateronderzoek aan een milieuadviseur. De Particulier zal medewerking verlenen aan een dergelijk onderzoek. De kosten van dit onderzoek komen ongeacht de resultaten van het onderzoek, ten laste van Finquiddity.

22


b.

Voor zover uit het rapport blijkt dat de Grond of het grondwater verontreinigd is en deze verontreiniging: -

is aan te merken als een ernstige verontreiniging in de zin van de thans geldende milieuwetgeving en/of milieurechtspraak en/of

-

tot gevolg heeft dat de kosten van sanering een bedrag van EUR 5.000 te boven gaan, heeft Finquiddity het recht, mits vóór de ondertekening van de Akte, de Overeenkomst te ontbinden door een schriftelijke mededeling aan de Notaris, te verzenden binnen vijf dagen nadat Finquiddity van het rapport kennis heeft genomen.

Forum- en rechtskeuze Artikel 15 1.

Voor de kennisneming van geschillen, welke naar aanleiding van de Overeenkomst zijn of zullen ontstaan is het gerecht van de plaats, waar het Registergoed is gelegen, bij uitsluiting bevoegd.

2.

Op de Overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.

3.

Op de in de Overeenkomst gemelde termijnen is de Algemene termijnenwet van toepassing.

Verdere bijzondere bepalingen Artikel 16 1. De verschuldigde Maandelijkse canon bedraagt voor het eerst *** euro (EUR ***). 2. Het bedrag van de eerste Maandelijkse canon die is verschuldigd vanaf de datum van vestiging van het Erfpachtrecht tot en met de laatste dag van de kalendermaand volgend op de kalendermaand waarin de Akte notarieel wordt gepasseerd, zal pro rata temporis ten laste van de Particulier worden opgenomen in de afrekening van de Notaris. 3. Alle betalingen van de Maandelijkse canon en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting moeten geschieden door middel van een incassovolmacht verstrekt door de Particulier aan Finquiddity. Het is de Particulier niet toegestaan gedurende het Erfpachtrecht de incassovolmacht in te trekken.

23


4. Indien het gebruikmaken van een incassovolmacht als betalingsmethode niet langer mogelijk is of op overwegende bezwaren stuit, zulks ter beoordeling van Finquiddity, zal de Particulier terstond gebruikmaken van de door Finquiddity alsdan te kiezen betalingsmethode. 5. Partijen geven geen opdracht aan de Notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Wijziging eerste Maandelijkse canon Artikel 17 1.

Finquiddity heeft het recht de eerste Maandelijkse canon te wijzigen tot drie dagen voor de in artikel 10 vermelde dag van levering indien ontwikkelingen op de financiële markten daartoe aanleiding geven, zulks ter beoordeling van Finquiddity. Finquiddity doet van de wijziging schriftelijk mededeling aan de Particulier en de Notaris.

2.

Als er sprake is van een verhoging van de Maandelijkse canon op basis van in het vorige lid bepaalde heeft de Particulier het recht de Overeenkomst (op grond waarvan de Maandelijkse canon is aangepast) kosteloos te ontbinden uiterlijk één dag voor de in artikel 10 vermelde dag van levering. De Particulier doet van de ontbinding schriftelijk mededeling aan Finquiddity en de Notaris.

Levering Artikel 18 Finquiddity behoudt zich het recht voor de levering als bedoeld in artikel 10 te laten plaatshebben aan een Stichting Grondvermogen, gevestigd te [**], kantoorhoudende te [**], ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor [**] onder nummer [**]. Indien Finquiddity van dit recht gebruik maakt, zal Finquiddity haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst op grond van artikel 6:159 Burgerlijk Wetboek aan een Stichting Grondvermogen overdragen door middel van een daartoe opgemaakte akte. Door deze contractsoverneming zullen tevens de in de Overeenkomst opgenomen wilsrechten door Stichting Grondvermogen

24


worden uitgeoefend. De Particulier verleent hierbij bij voorbaat onherroepelijk zijn medewerking (als bedoeld in artikel 6:159 juncto artikel 6:156 Burgerlijk Wetboek) aan deze contractsoverneming. Indien een dergelijke contractsoverneming heeft plaatsgevonden zal de Particulier hiervan voor het ondertekenen van de Akte kennis worden gegeven. Algemene Bepalingen Artikel 19 In geval van tegenstrijdigheden tussen de Overeenkomst en de als bijlage A aangehechte algemene bepalingen prevaleert de Overeenkomst. . Getekend te ________________op ___________________________

Finquiddity

de Particulier

Toestemming echtgenoot ex artikel 1:88 BW:

25

Notaris


Bijlage A bij koopovereenkomst tussen ------------------en ---------------------d.d. ------------ALGEMENE BEPALINGEN

Omschrijving leveringsverplichting Artikel I 1.

De Particulier is verplicht Finquiddity met betrekking tot het Verkochte een recht te leveren, dat: a.

onvoorwaardelijk is en niet aan inkorting, ontbinding of aan welke vernietiging ook onderhevig is;

b.

niet is bezwaard met beslagen of hypotheken of inschrijvingen daarvan, dan wel met andere beperkte rechten behoudens het door de Particulier voorbehouden recht van Erfpacht en het recht van Opstal, alsmede de eventueel overige in de Overeenkomst vermelde rechten;

c.

niet is bezwaard met kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek, behoudens de eventueel in de Overeenkomst vermelde;

d.

niet is belast met andere bijzondere lasten en beperkingen, behoudens de eventueel in de Overeenkomst vermelde;

e.

wat betreft de eventueel meeverkochte roerende zaken: vrij is van beperkte rechten en niet is bezwaard met beslagen.

2.

De Particulier en Finquiddity verlenen de Notaris en zijn medewerkers een volmacht om: a.

al datgene te doen (waaronder begrepen het opzeggen van leningen) dat nodig is om doorhaling te verkrijgen van inschrijvingen van hypotheken en/of beslagen waarmee het Verkochte dan wel het Registergoed is belast, alsmede om die doorhaling te bewerkstelligen;

b. 3.

inzage te nemen in alle documenten en registers die de Notaris ter uitvoering van de koop van belang acht.

Indien de opgegeven maat of grootte van het Verkochte of de verdere omschrijving daarvan of de in artikel 4 en 5 van de bijzondere bepalingen gedane opgaven niet juist of niet volledig zijn, zal geen van Partijen daaraan enig recht ontlenen. Dit lijdt uitzondering, indien en voor zover de desbetreffende opgave door de wederpartij blijkens dit contract is gegarandeerd, niet te goeder trouw is geschied, dan wel het een niet opgegeven feit betreft hetwelk vatbaar is voor inschrijving in de openbare registers, doch daarin op heden niet is ingeschreven.

4.

Het Verkochte zal worden overgedragen met alle daaraan verbonden rechten en bevoegdheden, vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, behoudens die welke ingevolge de bijzondere bepalingen door de wederpartij uitdrukkelijk zijn aanvaard.

6.

De Particulier zal Finquiddity en/of Finquiddity’s gevolmachtigde in de gelegenheid stellen het Registergoed en de eventueel meeverkochte roerende zaken, kort voor het ondertekenen van de Akte te inspecteren.

7.

De overdracht van het Verkochte en de vestiging van het Erfpachtrecht en Opstalrecht zal plaatsvinden door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers van een afschrift van de Akte.

Overmacht, risico, verzekeringen Artikel II

26

5. Concept koopovereenkomst

1.

14

Indien een van de Partijen tengevolge van een aan hem niet toerekenbare tekortkoming (overmacht), anders dan binnen afzienbare tijd, zijn verplichtingen in het geheel niet kan nakomen, is de koop na een daartoe strekkende schriftelijke verklaring ontbonden.

2.

Het risico van het Verkochte en de eventueel meeverkochte roerende zaken, gaan over bij het ondertekenen van de

3.

Indien de Particulier wegens andere dan geringe schade aan het Registergoed zijn verplichtingen slechts

Akte. gedeeltelijk kan nakomen, is de Particulier verplicht Finquiddity daarvan onverwijld per aangetekend schrijven in kennis te stellen met toezending van een kopie van het betreffende schrijven aan de Notaris. De Overeenkomst is dan van rechtswege ontbonden, tenzij binnen vier weken nadat de schade is meegedeeld, maar in ieder geval vóór het tijdstip van levering, Finquiddity niettemin uitvoering van de Overeenkomst verlangt. In dat geval blijft de koop van kracht, doch kan Finquiddity de Koopprijs verminderen met het bedrag van die schade. 4.

Indien Finquiddity de Overeenkomst wenst uit te voeren op basis van het in het vorige lid bepaalde geldt voorts het volgende: a.

De Particulier is verplicht Finquiddity deze schade te vergoeden voor zover deze de Koopprijs te boven gaat. Het in de vorige zin bepaalde is niet van toepassing ingeval van schade, waartegen verzekering bij Nederlandse schadeverzekeringsmaatschappijen niet gebruikelijk is.

b.

Indien de Particulier krachtens een overeenkomst van verzekering een uitkering ontvangt, wordt tussen Partijen de schade geacht gelijk te zijn aan het bedrag van de verzekeringsuitkering, tenzij Finquiddity aantoont, dat de schade de verzekeringsuitkering overtreft.

c.

Hetgeen de Particulier ingevolge het onder a bepaalde aan de Koopprijs te boven gaande schade moet vergoeden, behoeft hij eerst aan Finquiddity te voldoen na ontvangst van de verzekeringsuitkering dan wel terstond na de vaststelling als hierna bedoeld.

d.

Indien het Verkochte schade heeft geleden door een onheil, waartegen Particulier geen toereikende overeenkomst van verzekering heeft gesloten, wordt de schade door Partijen in onderling overleg vastgesteld. Indien Partijen daaromtrent niet tot overeenstemming komen, zal de schade worden vastgesteld door een deskundige, te benoemen op verzoek van de meest gerede partij door de rechter in wiens ambtsgebied het Verkochte zich bevindt.

e.

Indien Finquiddity wenst aan te tonen, dat de schade de verzekeringsuitkering overtreft òf indien het onder d vermelde geval zich voordoet òf de schade aan het Verkochte op een dusdanig tijdstip is toegebracht, dat het onder b bedoelde aantonen door Finquiddity of de vaststelling van de onder d bedoelde schade vóór de door Partijen overeengekomen datum van het ondertekenen van de Akte niet mogelijk is, zal de Overeenkomst op de door Partijen overeengekomen datum worden uitgevoerd, met dien verstande, dat een door de Notaris te bepalen bedrag van de Koopprijs onder zijn berusting zal blijven, totdat het bedrag van de schade op een voor Partijen bindende wijze zal zijn vastgesteld. Desgewenst dient de Particulier genoegzaam zekerheid te stellen, zulks ter beoordeling van de Notaris. Partijen verlenen de Notaris een volmacht om, zodra vaststelling van de schade zal zijn geschied, het ingehouden bedrag tot het bedrag van de schade aan Finquiddity te restitueren en het resterende aan de Particulier uit te betalen.

5.

De Particulier is verplicht voor zijn rekening de Opstal bij een solide verzekeringsmaatschappij op de bij Nederlandse schadeverzekeringsmaatschappijen gebruikelijke voorwaarden voor herbouwwaarde te verzekeren, bij gebreke waarvan Finquiddity bevoegd is bedoelde verzekering voor rekening van de Particulier en in diens naam te sluiten, dan wel de bestaande verzekering uit te breiden en/of tot herbouwwaarde te verhogen.

27


Finquiddity heeft het recht van Particulier inzage van de desbetreffende polis en premiekwitanties te verlangen en aan de verzekeringsmaatschappij inlichtingen te vragen. Overneming van verplichtingen Artikel III 1.

Indien op de Particulier verplichtingen van persoonlijke aard zijn gelegd, welke hij op zijn beurt van Finquiddity dient te bedingen en zo vervolgens (kettingbedingen), is Finquiddity - mits hij deze blijkens artikel 5 van de bijzondere bepalingen uitdrukkelijk heeft aanvaard - gehouden die verplichtingen op zich te nemen, na te komen en die ook van zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel te bedingen, een en ander zoals in de Akte nader te omschrijven.

2.

Finquiddity is niet verplicht door de Particulier gesloten verzekeringsovereenkomsten over te nemen.

3.

Voorzieningen krachtens de Woningwet voorgeschreven na ondertekening van de Overeenkomst en niet vóórdien schriftelijk aangekondigd, komen voor rekening van de Particulier.

Betaling en verrekening Artikel IV 1.

De baten en lasten van het Verkochte zijn met ingang van de dag van het ondertekenen van de Akte voor rekening van Finquiddity.

2.

De betaling van de Koopprijs en eventuele omzetbelasting geschieden - overeenkomstig deze opgave - via de Notaris. Finquiddity is verplicht al het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de Akte door creditering van de Kwaliteitsrekening, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de Akte per valuta van die dag.

4.

De Particulier bedingt ten behoeve van schuldeisers die - in verband met de correcte afwikkeling van de koop en levering van het Verkochte - uit de Koopprijs voldaan behoren te worden, de garantie dat hun vorderingen door de Notaris rechtstreeks uit de Koopprijs worden voldaan en daartoe van de Kwaliteitsrekening worden overgeschreven naar hun bank- of girorekening, zodat de Notaris aan de Particulier zelf slechts het daarna overblijvende restant van de Koopprijs verschuldigd is. De Particulier en vorenbedoelde schuldeisers onderwerpen zich aan de vaststelling door de Notaris, welke van de door de Particulier tijdig op te geven schuldeisers aan voormelde maatstaf voldoen en tot welke bedragen. De garantie strekt zich niet mede uit tot het aan de Particulier toekomende restant. De Particulier, voor het hem toekomende en de hiervoor in dit lid bedoelde schuldeisers, heeft jegens de Notaris voor het hem toekomende pas recht op uitbetaling zodra de Notaris uit schriftelijk onderzoek in de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied conform het bepaalde in artikel I lid 1 vermeld.

5.

De Partij, die volgens de Overeenkomst de overdrachtsbelasting verschuldigd is, is verplicht deze bij het ondertekenen van de Akte bij de Notaris in depot te geven ter voldoening aan de Ontvanger van de belastingen. Voor zover Finquiddity hoofdelijk aansprakelijk is voor de tot de datum van ondertekening van de Akte opeisbare lasten als bedoeld in de laatste zin van lid 1 van dit artikel, is de Particulier verplicht om, ingeval Finquiddity dit vordert, bij het ondertekenen van de Akte, een depot onder de Notaris te stellen tot zekerheid voor de voldoening van die lasten.

6.

Ingeval omzetbelasting verschuldigd is, draagt Particulier er zorg voor dat aan Finquiddity tijdig een factuur in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 wordt afgegeven. Deze verplichting vervalt indien de Akte aan de vereisten voldoet om als een zodanige factuur te fungeren, dan wel indien de Notaris middels de afrekening namens Particulier een zodanige factuur met diens gegevens heeft verstrekt.

28


Indien de verleggingsregeling als bedoeld in de Wet op de omzetbelasting 1968 van toepassing is, zal door de Notaris in de Akte en/of op de afrekeningen worden vermeld: "omzetbelasting verlegd". Tekortkoming (wanprestatie) Artikel V 1.

Bij niet of niet tijdige nakoming van de Overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

2.

Indien één van de Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen is deze Partij in verzuim

3.

De in lid 2 van dit artikel omschreven wijze van ingebrekestelling heeft geen toepassing meer nadat aan de Notaris uit schriftelijk onderzoek in de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied overeenkomstig het bepaalde in artikel I lid 1 vermeld en nadat Particulier, voor het hem toekomende en eventuele in artikel IV lid 4 bedoelde schuldeisers, ieder voor het hun toekomende, door de Notaris zijn betaald.

Ontbindende voorwaarden Artikel VI De tussen Particulier en Finquiddity eventueel overeengekomen ontbindende voorwaarden zullen geen werking meer hebben na het ondertekenen van de Akte. Verdeling van kosten Artikel VII Finquiddity draagt eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting die samenhangt met de levering van de grond aan Finquiddity alsmede de kosten van de taxatie, eventuele milieukeuring en de Notaris. Ingeval van ontbinding van de Overeenkomst door de Particulier komt ene bedrag van 500 voor rekening van de Particulier wegens werkzaamheden van de Notaris en werkzaamheden die Finquiddity heeft verricht of heeft laten verrichten. Slotbepalingen Artikel VIII 1.

Partijen kiezen terzake de koop en haar gevolgen, tot de Akte is ondertekend, woonplaats ten kantore van de

2.

Ingeval de Particulier uit twee of meer personen bestaat, geldt het volgende:

Notaris, alwaar de Overeenkomst blijft berusten. a.

deze personen kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit de Overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat zij elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de levering en overdracht van het Verkochte;

b.

deze personen zijn hoofdelijk verbonden voor de voor hen uit de Overeenkomst voortvloeiende verplichtingen;

3.

Waar in de Overeenkomst wordt gesproken over betaling aan de "Notaris" of "in depot geven aan de Notaris" wordt bedoeld storting op de Kwaliteitsrekening.

29


4.

De Particulier en Finquiddity geven de Notaris opdracht om die werkzaamheden te verrichten die noodzakelijk zijn

5.

Door zijn medeondertekening van de Overeenkomst verklaart de Notaris de uit de Overeenkomst voor hem

voor de uitvoering van de Overeenkomst. voortvloeiende verplichtingen op zich te nemen en de aan hem verstrekte volmachten en bevoegdheden aan te nemen.

30


AKTE VAN LEVERING EIGENDOM ONDER VOORBEHOUD VAN RECHT VAN ERFPACHT EN RECHT VAN OPSTAL (Grondvermogen Woningen)

Heden, de tweeduizend _____, verschenen voor mij, Mr ___________, notaris te ________ , verder te noemen “Notaris”: 1.

[samen] hierna te noemen de “Particulier”of “Erfpachter”; 2.

te dezen handelende als schriftelijk gevolmachtigde - blijkens een onderhandse volmacht die aan deze minuut zal worden gehecht – van STICHTING BEWAARENTITEIT GRONDVERMOGEN WONINGEN [x], een stichting, gevestigd te [xxxx] en aldaar kantoorhoudende aan [xxxxx] (postcode xxxx),

31

1


2

ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor [xxxxx] onder nummer xxxxxx, deze stichting hierna te noemen: “Grondvermogen” of “Erfverpachter” De comparanten, handelend als vermeld, verklaarden: A. REGISTERGOED Omschrijving Registergoed De Particulier is eigenaar van het navolgende registergoed, te weten: het woonhuis, met ondergrond, erf en verder aan- en toebehoren, plaatselijk bekend te ___________, kadastraal bekend gemeente ________, sectie ___, nummer ____, groot ___________, hierna te noemen het “Registergoed”. Eigendomsverkrijging De Particulier werd eigenaar van het Registergoed door inschrijving ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te ______________ in register hypotheken 4, op _______________, in deel _______, nummer _____, van een afschrift van een akte van levering, op _____________ verleden voor notaris ___________ te _________________, onder meer inhoudende kwijting voor de betaling van de koopprijs (indien van toepassing) en afstand door partijen van het recht om de aan de levering ten grondslag liggende overeenkomst op grond van het bepaalde in artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek te ontbinden. Erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere verplichtingen Met betrekking tot bestaande erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of andere bijzondere verplichtingen wordt ten deze verwezen naar waarin onder meer voorkomt het volgende, woordelijk luidende:

Voor zover in bovenvermelde bepalingen verplichtingen voorkomen welke de Particulier verplicht is aan Grondvermogen op te leggen, doet hij dat bij dezen en worden die verplichtingen bij dezen door Grondvermogen aanvaard. Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door de Particulier voor die derden aangenomen.

32


B. KOOPOVEREENKOMST EN LEVERING De Particulier heeft - onder voorbehoud van het hierna te omschrijven recht van erfpacht en recht van opstal te zijnen behoeve - verkocht aan Finquiddity Grondvermogen B.V., hierna te noemen:”Finquiddity”, die – onder bezwaar van dat recht van erfpacht en dat recht van opstal - heeft gekocht van de Particulier: de (blote) eigendom van het Registergoed, dit verkochte verder te noemen het “Verkochte”. Van deze overeenkomst van koop en verkoop blijkt uit een op __________ ondertekende koopovereenkomst, deze koopovereenkomst verder te noemen de “Koopovereenkomst". Op grond van artikel 18 van de Koopovereenkomst heeft Finquiddity al haar rechten en verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst aan Grondvermogen overgedragen ex artikel 6:159 Burgerlijk Wetboek, aan welke contractsoverneming de Particulier op grond van voormelde bepaling van de Koopovereenkomst bij voorbaat heeft meegewerkt. Deswege heeft de levering van het Verkochte bij deze akte plaats aan Grondvermogen ter voldoening door de Particulier aan diens leveringsverplichting uit hoofde van de Koopovereenkomst. Koopprijs Blijkens de Koopovereenkomst bedraagt de koopprijs van het Verkochte ____________ euro (EUR _________). Voor de betaling van voornoemde koopprijs, die door Grondvermogen is voldaan door storting op een rekening van de Notaris, wordt Grondvermogen bij deze volledig gekwiteerd door de Particulier. Levering Ter uitvoering van de Koopovereenkomst levert de Particulier bij dezen – onder voorbehoud te zijnen behoeve van een recht van erfpacht voor onbepaalde tijd en van een recht van opstal onder tegen de hierna te omschrijven erfpacht- en opstalbepalingen - aan Grondvermogen, die onder bezwaar van vorenbedoeld recht van erfpacht en recht van opstal in levering het Verkochte aanvaardt. Titelbewijzen en bescheiden De op het Verkochte betrekking hebbende titelbewijzen en bescheiden als bedoeld in artikel 7:9 Burgerlijk Wetboek zijn door de Particulier, voor zover hij deze in zijn bezit had, aan Grondvermogen afgegeven.

33

3


Overige bepalingen De Koopovereenkomst en voormelde levering zijn voorts geschied onder de volgende bepalingen. Artikel 1. De Particulier staat in voor zijn bevoegdheid tot verkoop en levering van het Verkochte en hij garandeert dat de door hem in de Koopovereenkomst verstrekte garanties heden nog correct zijn. Artikel 2. De Particulier levert aan Grondvermogen een recht van eigendom dat: 1.

onvoorwaardelijk is en niet onderhevig aan inkorting, ontbinding, of aan welke vernietiging dan ook;

2.

niet bezwaard is met beslagen of hypotheken of met inschrijvingen daarvan;

3.

niet bezwaard is met beperkte rechten behoudens het door de Particulier te zijnen behoeve voorbehouden recht van erfpacht voor onbepaalde tijd en het afhankelijke recht van opstal onder in sectie C genoemde voorwaarden, almede eventuele erfdienstbaarheden; er zijn aan de Particulier geen erfdienstbaarheden bekend; OF: er zijn aan de Particulier geen andere erfdienstbaarheden bekend dan die hiervoor zijn omschreven;

4.

niet bezwaard is met kwalitatieve verplichtingen; OF: niet bezwaard met kwalitatieve verplichtingen, anders dan die hiervoor zijn omschreven;

5.

niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst; OF: niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst, anders dan die hiervoor zijn omschreven.

34

4


Artikel 3. Indien de hiervoor vermelde grootte van het Verkochte of de verdere omschrijving daarvan niet juist of niet volledig is, ontleent noch de Particulier noch Grondvermogen daaraan enig recht. Dit leidt ten aanzien van Grondvermogen uitzondering indien de opgave door de Particulier in de Koopovereenkomst of anderszins is gegarandeerd of niet te goeder trouw is geschied. Artikel 4. Het Verkochte wordt door Grondvermogen aanvaard in de staat waarin het zich heden bevindt. Artikel 5. De baten en lasten van het Verkochte zijn met ingang van heden voor rekening van Grondvermogen. Artikel 6. Vanaf het tijdstip van ondertekening van deze akte draagt Grondvermogen het risico van het Verkochte. Artikel 7. 1. Het bij deze akte door de Particulier voorbehouden Erfpachtrecht en Opstalrecht wordt gevestigd voor onbepaalde tijd. 2. De Particulier is met ingang van heden ter zake van het Erfpachtrecht aan Grondvermogen maandelijks vooraf canon verschuldigd, deze canon verder te noemen de “Maandelijkse canon”. 3. De Maandelijkse canon bedraagt met ingang van heden _____________ euro (EUR ________________) per maand. De Maandelijkse canon wordt jaarlijks aangepast op de wijze als in de hierna vermelde Bepalingen van het Erfpachtrecht en het Opstalrecht omschreven, voor het eerst op één (1) januari van het jaar volgend op de datum van deze akte. 4. Op het Erfpachtrecht zijn voorts van toepassing de bepalingen hierna opgenomen in onderdeel C. Artikel 8. 1. De kosten van overdracht, daaronder begrepen het kadastraal recht, de recherchekosten en de eventuele overdrachtsbelasting, zijn voor rekening van Grondvermogen.

35

5


Artikel 9. De Particulier en Grondvermogen doen bij deze afstand van hun rechten om de Koopovereenkomst te ontbinden en op de eventueel in de Koopovereenkomst en/of nadere overeenkomsten opgenomen ontbindende voorwaarde(n) kan geen beroep meer worden gedaan. Artikel 10. De Particulier verklaart dat hij zich een zelfstandig oordeel heeft gevormd over de fiscale consequenties die eventueel voor hem zouden kunnen voortvloeien uit het sluiten van de Koopovereenkomst en het tekenen van de akte (al dan niet op basis van advies van door hem ingeschakelde derden) en dat hij zich realiseert dat de fiscale consequenties voor hem kunnen afwijken van de door of namens Grondvermogen of Finquiddity verstrekte, algemene informatie omtrent voornoemde fiscale consequenties. De Particulier verklaart voorts zich ervan bewust te zijn dat die consequenties kunnen wijzigen door toekomstige waardeontwikkelingen, bijvoorbeeld door inflatieontwikkelingen, renteontwikkelingen of door (toekomstige wijziging in) (fiscale) weten regelgeving, en dat een beroep op ontbinding van de Koopovereenkomst of de akte op grond van dergelijke waardeontwikkelingen hem niet zal toekomen. De Particulier verklaart zich ervan bewust te zijn dat de toekomstige waardeontwikkeling van het erfpachtrecht en het opstalrecht kan afwijken van de toekomstige waardeontwikkeling van de volle en blote eigendom van het Registergoed en beïnvloed kan worden door (een wijziging in) fiscale weten regelgeving. Artikel 11 Voor zover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen vóór het tekenen van deze akte overigens tussen hen is overeengekomen. Artikel 2:204c Burgerlijk Wetboek De levering van het Verkochte kan niet worden vernietigd op grond van het bepaalde in artikel 2:204c Burgerlijk Wetboek. Volmacht aanvaarding afstand hypotheek en pandrechten Grondvermogen geeft volmacht aan ieder van de kandidaat-notarissen en medewerkers verbonden aan het notariaat van _________________, met het recht die volmacht aan een ander te verlenen, om namens de hierna bedoelde hoofd-, casu quo beperkte gerechtigde(n) tot het Verkochte, zo nodig, de afstanddoening van hypotheek op het Verkochte en van in

36

6


7

verband met die hypotheek aan de betrokken hypotheekhouder(s) toekomende pandrechten, voor zover die hypotheek ten laste van anderen dan de bedoelde gerechtigde(n) is ingeschreven, respectievelijk voor zover die pandrechten ten laste van anderen dan bedoelde gerechtigde(n) bestaan, in een akte van gedeeltelijke afstand en gedeeltelijke vervallenverklaring van die hypotheek en pandrechten te aanvaarden. Grondvermogen handelt bij het verlenen van deze volmacht voor zich, indien Grondvermogen ten tijde van de inschrijving van de in de vorige zin bedoelde akte hoofdcasu quo beperkte gerechtigde(n) tot het Verkochte is, en, zo ten tijde van die inschrijving (een) ander (en) hoofdcasu quo beperkte gerechtigde(n) tot het Verkochte mocht(en) zijn, als zaakwaarnemer van laatstbedoelde(n). Overdrachtsbelasting De ter zake van de verkrijging van het Verkochte eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting verschuldigd, berekend over de op de voet van de Wet op belastingen van rechtsverkeer bepaalde grondslag, is voor rekening van Grondvermogen. Roerende zaken Blijkens de Koopovereenkomst zijn samen met het Verkochte geen roerende zaken verkocht. C. BEPALINGEN VAN HET ERFPACHTRECHT EN HET OPSTALRECHT Met betrekking tot het door Erfpachter te zijnen behoeve voorbehouden en derhalve bij deze akte gevestigde recht van erfpacht en recht van opstal, gelden de volgende bepalingen. Artikel 1. Begripsbepalingen In deze akte wordt verstaan onder: a. “Grond”: de van het Registergoed deeluitmakende grond; b. “Erfpachtrecht”: het in deze akte door Erfpachter te zijnen behoeve voorbehouden recht van erfpacht met betrekking tot de Grond; c. “Opstal”: de op de Grond gebouwde opstallen bestaande uit ***** d. “Opstalrecht”: het in deze akte door Erfpachter te zijnen behoeve voorbehouden afhankelijke recht van opstal met betrekking tot de Opstal; e. “Maandelijkse canon”: de geldsom die Erfpachter maandelijks moet betalen aan Erfverpachter op grond van het Erfpachtrecht;

37


f.

“Terugkoopfactor”: in de periode van 30 jaar na het vestigen van het Erfpachtrecht [cijfer*] en na die periode zoals berekend op grond van artikel 7 lid 3;

Artikel 2. Opstalrecht 1.

Het Opstalrecht omvat het recht tot het in eigendom hebben en houden van de Opstal op de Grond, alsmede tot het stichten, hebben en houden van al zodanige opstallen met particuliere woonbestemming als Erfpachter zal wensen.

2.

Het Opstalrecht is afhankelijk in de zin van artikel 3:7 BW van het Erfpachtrecht, zodat het Opstalrecht als zodanig niet overdraagbaar is zonder dat tevens het Erfpachtrecht wordt overgedragen en eindigt als het Erfpachtrecht eindigt.

3.

De waarde van het Opstalrecht is gelijk aan die van de Opstal.

4.

Voor het Opstalrecht is geen periodieke betaling verschuldigd.

5. Indien hierna in deze bepalingen wordt gesproken over “Erfpachtrecht” wordt daaronder mede het Opstalrecht begrepen, met dien verstande dat de bepalingen met betrekking tot de Maandelijkse canon uitsluitend betrekking hebben op het Erfpachtrecht. Artikel 3. Duur Het Erfpachtrecht vangt aan op heden en is gevestigd voor onbepaalde tijd. Artikel 4. Maandelijkse canon 1. Erfpachter is verplicht bij vooruitbetaling aan de Erfverpachter ter zake van het Erfpachtrecht de Maandelijkse canon te betalen. 2. Indien over de Maandelijkse canon omzetbelasting is verschuldigd, wordt de Maandelijkse canon daarmee verhoogd. 3.

De verplichting tot het betalen van de Maandelijkse canon vangt aan op heden.

4.

Alle betalingen van de Maandelijkse canon en de eventueel daarover verschuldigde omzetbelasting moeten geschieden door middel van een incassovolmacht verstrekt door Erfpachter aan Erfverpachter. Het is Erfpachter niet toegestaan de incassovolmacht in te trekken.

5.

Indien het gebruikmaken van een incassovolmacht als betalingsmethode niet langer mogelijk is of op overwegende bezwaren stuit, zulks ter beoordeling van Erfverpachter, zal Erfpachter terstond gebruikmaken van de door Erfverpachter alsdan te kiezen betalingsmethode.

38

8


Artikel 5 Jaarlijkse aanpassing canon 1. De Maandelijkse canon wordt telkens op één (1) januari automatisch aangepast volgens het hierna bepaalde: a.

het bedrag van de Maandelijkse canon verschuldigd in tweeduizend ____________ en elk jaar volgend op dat jaar, is met afronding op hele euro’s naar boven, gelijk aan de Maandelijkse canon verschuldigd over de maand december in het voorafgaande jaar – de “basismaand” – vermenigvuldigd met één komma nul (1,0), of, indien dat hoger is, met de hierna onder 1.b te vermelden breuk;

b.

van de hiervoor onder 1.a bedoelde breuk wordt de teller gevormd door het consumentenprijsindexcijfer over september van het jaar waarin de basismaand zich bevindt en de noemer door het consumentenprijsindexcijfer over september van het jaar onmiddellijk voorafgaande aan het jaar waarin de basismaand zich bevindt.

Voornoemde aanpassing is eveneens van toepassing indien de Erfverpachter geen mededeling hiervan heeft gedaan aan Erfpachter. Erfpachter zal de verhoging die de aanpassing met zich meebrengt toch verschuldigd zijn. 2. Onder het in lid 1.b. van dit artikel bedoelde consumentenprijsindexcijfer wordt verstaan het door het Centraal Bureau voor de Statistiek – verder te noemen het “Bureau” – of de instantie die de werkzaamheden van het Bureau heeft overgenomen of voortgezet, te publiceren consumentenprijsindexcijfer, reeks alle huishoudens gebaseerd op het meest recente basisjaar dat het Bureau hanteert. 3. Mocht het Bureau of de instantie die de werkzaamheden van het Bureau heeft overgenomen of voortgezet te eniger tijd overgaan tot publicatie van consumentenprijsindexcijfer (“CPI”) op een meer recente tijdsbasis, dan zullen de cijfers van de nieuwe reeks in aanmerking worden genomen, zo nodig na koppeling aan de cijfers van voorafgaande reeksen. De wijze van koppeling zal geschieden in overleg met het Bureau of de instantie die de werkzaamheden van het Bureau heeft overgenomen of voortgezet. 4. Indien het Bureau of de instantie die de werkzaamheden van het Bureau heeft overgenomen of voortgezet te eniger tijd wordt opgeheven zonder dat zijn werkzaamheden door een andere instantie zijn overgenomen of voortgezet, of indien

39

9


te eniger tijd de publicatie van de hiervoor vermelde statistische gegevens mocht worden gestaakt, dan zullen de Erfverpachter en Erfpachter in onderling overleg andere statistische gegeven aanvaarden, die in redelijkheid eenzelfde inzicht verschaffen als de Erfverpachter en Erfpachter bij de uitgifte in Erfpacht voor ogen stond. Wanneer partijen op dit punt geen overeenstemming bereiken, zullen zij dit als een geschil beschouwen dat overeenkomstig artikel 22 aan het gerecht kan worden voorgelegd. Artikel 6. Aanpassing canon na 30 jaar 1. Niettegenstaande de leden 1-4 van artikel 5 wordt de Maandelijkse canon na verloop van 30 jaar na het vestigen van het Erfpachtrecht aangepast aan de dan geldende reële rente en daarna telkens na verloop van 30 jaar na het aanpassen van de Maandelijkse canon op grond van dit artikel 6. 2. De in artikel 6 lid 1 genoemde aanpassing van de verschuldigde Maandelijkse canon wordt berekend door (1) de Maandelijkse canon voor de aanpassing te vermenigvuldigen met de Terugkoopfactor die geldt in de periode vóór de aanpassing en (2) vervolgens het resultaat van (1) te vermenigvuldigen met de som van de dan geldende reële rente en een opslag van een en tweetiende procent (1,2 %). 3. De ten tijde van een in artikel 6 lid 1 genoemde aanpassing geldende reële rente wordt door de Erfverpachter afgeleid uit een liquide, inflatiegerelateerde obligatie uitgegeven door de Staat der Nederlanden (of indien deze niet beschikbaar zou zijn, van een andere Europese staat met een credit rating die vergelijkbaar is met die van de Staat der Nederlanden) met een looptijd van 30 jaar of een daarmee vergelijkbare looptijd op de dag die is gelegen vijf werkdagen vóór de aanpassing als bedoeld in artikel 6 lid 2. Indien de dan geldende reële rente lager is dan nul procent, wordt deze voor de berekening in artikel 6 lid 2 en artikel 7 lid 3 gelijkgesteld met nul procent (0%). Artikel 7. Terugkoop 1.

Erfpachter kan vanaf het tiende jaar na de vestiging van het Erfpachtrecht tot de eerste aanpassing van de canon na 30 jaar op grond van artikel 6 en telkens vanaf het tiende jaar nadat de Maandelijkse canon conform artikel 6 is aangepast tot de eerstvolgende aanpassing van de canon op grond van artikel 6 de blote eigendom

40

10


11

van de Grond terugkopen. Hiertoe dient Erfpachter aan Erfverpachter minimaal een maand voor de datum van terugkoop een schriftelijke mededeling te doen. De terugkoopprijs wordt berekend door (1) de Maandelijkse canon verschuldigd in de maand vóór de terugkoop te vermenigvuldigen met twaalf en (2) vervolgens door het resultaat van (1) te vermenigvuldigen met de som van Terugkoopfactor die geldt in de periode vóór de terugkoop en een opslag van zes (6). 2.

Erfpachter kan voorts telkens na 30 jaar op de dag dat de canon op grond van artikel 6 lid 1 wordt aangepast de blote eigendom van de Grond terugkopen. Hiertoe dient Erfpachter aan Erfverpachter minimaal een maand voor de datum van de terugkoop een schriftelijke mededeling te doen. De terugkoopprijs wordt in dat geval berekend door (1) de Maandelijkse canon verschuldigd in de maand vóór de terugkoop te vermenigvuldigen met twaalf en (2) vervolgens door het resultaat van (1) te vermenigvuldigen met de Terugkoopfactor die geldt in de periode vóór de terugkoop. Na deze dag zal terugkoop voor een periode van 10 jaar niet mogelijk zijn.

3.

Indien Erfpachter gebruik maakt van diens recht de blote eigendom van de Grond terug te kopen op grond van dit artikel 7, dan dient Erfpachter de Grond te aanvaarden in de staat waarin de Grond zich op het moment van de (terug)levering van de blote eigendom aan Erfpachter bevindt met alle lusten en lasten en alle mogelijke zichtbare en onzichtbare gebreken van dien en zal Erfverpachter geen bijzondere garanties aangaande de Grond aan Erfpachter verstrekken.

4.

Tegelijk met de aanpassing van de Maandelijkse canon als bedoeld in artikel 6 lid 1, wordt de Terugkoopfactor aangepast. De Terugkoopfactor in de maand na de aanpassing is gelijk aan een breuk – afgerond op twee cijfers achter de komma, waarvan de teller gelijk is aan één (1) en waarvan de noemer wordt gevormd door de som van de dan geldende reële rente als bedoeld in artikel 6 lid 3 en een opslag van één en tweetiende procent (1,2%).

Artikel 8. Geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van Maandelijkse canon Erfpachter kan geen vermindering, kwijtschelding of teruggave van de Maandelijkse canon vorderen wegens schade of onheilen van welke aard ook aan, noch wegens enig gemis van het genot, of het teniet gaan van, het Registergoed.

41


Artikel 9. Betaling 1. Indien een termijn van de Maandelijkse canon niet op de verschijndag door de Erfverpachter is ontvangen, wordt die Maandelijkse canon voor elke sinds die verschijndag ingegane maand van latere ontvangst, zonder dat enige ingebrekestelling nodig is, verhoogd met de boete bedoeld in artikel 20. 2. Een gedeeltelijke betaling door Erfpachter van het door hem aan Erfverpachter verschuldigde wordt in de eerste plaats aangemerkt als een betaling van vorenbedoelde boete. 3. Indien Erfpachter twee maanden na de verschijndag van een termijn van de Maandelijkse canon nog in verzuim is in de betaling daarvan, kan, indien het Erfpachtrecht met hypotheek is bezwaard, de hypotheekhouder hiervan door Erfverpachter in kennis worden gesteld. 4. Alle andere bedragen dan hiervoor in dit artikel bedoeld welke Erfpachter aan Erfverpachter inzake het Erfpachtrecht is verschuldigd, moeten worden betaald op dezelfde wijze als de termijnen van de Maandelijkse canon, binnen veertien dagen nadat Erfpachter tot voldoening daarvan is verzocht. Het bepaalde in lid 1 van dit artikel is van overeenkomstige toepassing. 5. Elke betaling door Erfpachter strekt, ongeacht de bestemming die Erfpachter daaraan geeft, ter voldoening van het aan Erfverpachter verschuldigde in de hierna te vermelden volgorde: a. de verschuldigde boetes; b. de verschuldigde rente en de verhogingen daarvan; c. andere schulden die Erfpachter op grond van het in deze akte bepaalde aan Erfverpachter heeft; d. de verschuldigde Maandelijkse canon. 6. Korting of verrekening van de door Erfpachter verschuldigde Maandelijkse canon is aan de Erfpachter niet toegestaan.

42

12


Artikel 10. Lasten, herstellingen en belastingen 1. Alle lasten, zowel de gewone als de buitengewone, en alle herstellingen van het Registergoed worden tijdens de duur van het Erfpachtrecht door Erfpachter gedragen en verricht. 2. Alle belastingen en rechten, bestaande en toekomstige, - daaronder begrepen onroerende zaaksbelasting, waterschapsbelasting en milieuheffingen – die tijdens de duur van het Erfpachtrecht geheven worden ter zake van het Registergoed - ook die bij de Erfverpachter worden geheven als blote eigenaar - zijn voor rekening van Erfpachter. 3. Wanneer Erfverpachter lasten, herstellingen, belastingen of rechten als hiervoor in dit artikel bedoeld mocht hebben betaald of verricht, dient hij hiervan kennis te geven aan Erfpachter, die alsdan verplicht is het ter zake door de Erfverpachter betaalde bedrag onverwijld aan de Erfverpachter te betalen. Artikel 11. Bestemming, gebruik en onderhoud 1. De bestemming van het Registergoed is particuliere bewoning, een en ander in de ruimste zin van het woord. Erfpachter is verplicht het Registergoed overeenkomstig de hiervoor omschreven bestemming te gebruiken en het is hem niet toegestaan het Registergoed langer dan één jaar ongebruikt te laten. 2. De Opstal voldoet aan de redelijke eisen van onderhoud en gebruik als woning. Het is Erfpachter niet bekend dat er gebreken aan of in de Opstal bestaan of zouden kunnen bestaan die de normale, voortdurende bewoning van de Opstal belemmeren, ten tijde van het passeren van deze akte dan wel in de toekomst. 3. Erfverpachter kan van het bepaalde in de leden 1 en 2 van dit artikel schriftelijk ontheffing verlenen voor bepaalde tijd of tot wederopzegging en aan die ontheffing voorwaarden verbinden. 4. Erfpachter moet het Registergoed voor zijn rekening in behoorlijke staat onderhouden en de Opstal in geval van geheel of gedeeltelijk teniet gaan – waaronder begrepen het geheel of gedeeltelijk slopen – met bekwame spoed voor zijn rekening herbouwen of herstellen. 5. Erfpachter is verplicht tijdig voor zijn rekening en risico passende maatregelen te nemen ter voorkoming en beperking van schade aan het Registergoed, zoals schade als gevolg van kortsluiting, brand, lekkage, storm, vorst of enig andere 43

13


weersgesteldheid, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen. Erfpachter is bovendien verplicht Erfverpachter terstond op de hoogte te stellen indien zich dergelijke schade of een gebeurtenis als bedoeld in lid 8 van dit artikel voordoet of dreigt voor te doen. 6. Erfpachter is jegens Erfverpachter aansprakelijk voor alle schaden en verliezen aan het Registergoed tenzij Particulier bewijst dat hem, de personen die hij tot het Registergoed heeft toegelaten, zijn huisgenoten, zijn personeel en de personen waarvoor hij aansprakelijk is, daaromtrent geen schuld treft of dat hem dienaangaande geen nalatigheid is te verwijten. 7. Erfpachter vrijwaart Erfverpachter tegen boetes die Erfverpachter worden opgelegd door gedragingen of nalatigheden van Erfpachter. 8. Erfverpachter is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van Erfpachter of van derden – en Erfpachter vrijwaart Erfverpachter voor aanspraken van derden ter zake - door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het Registergoed, of ontstaan door het optreden en de gevolgen van weersomstandigheden, overstromingen, stijging of daling van het grondwaterpeil, natuurrampen, atoomreacties, gewapende conflicten, burgeroorlogen, opstanden, onlusten, molest en andere calamiteiten, alles behoudens in geval van schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van Erfverpachter. 9. Erfverpachter is niet aansprakelijk voor schade, waaronder gevolgschade en bedrijfsschade, van Erfpachter ten gevolge van belemmeringen in het gebruik van het Registergoed die derden veroorzaken, tenzij in geval van grove schuld of ernstige nalatigheid van Erfverpachter dienaangaande. 10. Erfpachter moet gedogen dat op, in, aan, of boven het Registergoed zoveel en zodanig palen, draden, kabels, leidingen, antennes, isolatoren, rozetten, schakelkasten, reclameborden, lichtreclames en andere voorwerpen worden aangebracht of in stand gehouden dan wel worden hersteld of vernieuwd indien en wanneer Erfverpachter daartoe verplicht wordt door derden, waaronder begrepen overheden, alsmede indien dat door Erfverpachter in redelijkheid wordt verlangd. Voorts moet Erfpachter er voor zorg dragen dat al hetgeen krachtens het hier bepaalde is aangebracht aanwezig blijft. Alle schade welke een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, herstellen of 44

14


vernieuwen van de in de vorige zin bedoelde voorwerpen wordt door Erfverpachter naar zijn keuze op zijn kosten hersteld of vergoed. 11. Het is Erfpachter niet toegestaan het Registergoed (mede) te gebruiken voor het plaatsen of aanbrengen van voorwerpen waarvan naar het oordeel van Erfverpachter schade, gevaar, hinder dan wel bezwaar uit een oogpunt van welstand, hygiëne of het milieu is te duchten. 12. Erfverpachter kan niet wegens toerekenbare tekortkoming en/of onrechtmatige daad worden aangesproken tot sanering of vervanging of het nemen van maatregelen ten aanzien van het Registergoed of naburige percelen, dan wel tot vergoeding van enige schade. Erfpachter kan deze overeenkomst niet ontbinden of wegens dwaling vernietigen of doen wijzigen, indien blijkt van verontreiniging van het Registergoed. 13. Erfpachter vrijwaart Erfverpachter voor elke aantasting door verontreiniging van het Registergoed, het grondwater en het eventueel daartoe behorende oppervlaktewater daaronder begrepen. Erfpachter vrijwaart Erfverpachter voor alle aanspraken van derden ter zake van schade wegens verontreiniging van het Registergoed, het grondwater en het eventueel daartoe behorende oppervlaktewater daaronder begrepen. Artikel 12. Verzekering 1. Erfpachter is verplicht de Opstal op zijn kosten voldoende te verzekeren en verzekerd te houden naar herbouwwaarde tegen gevaren waartegen het gebruikelijk is een verzekering te sluiten. In ieder geval is Erfpachter verplicht de Opstal tegen brand, storm, blikseminslag, overstroming en ontploffing te verzekeren. De verzekering moet plaatsvinden bij een solide Nederlandse maatschappij. 2. Het bewijs van de in lid 1 van dit artikel gedoelde verzekering moet op eerste verzoek van de Erfverpachter onverwijld aan hem worden getoond. 3. Wordt aan één of meer van de in de leden 1 en 2 van dit artikel vermelde bepalingen niet door Erfpachter voldaan, dan heeft de Erfverpachter het recht voor rekening van Erfpachter de desbetreffende verzekering aan te gaan. 4. Onverminderd het hiervoor in dit artikel bepaalde heeft de Erfverpachter te allen tijde het recht zijn belang bij de Opstal tot het bedrag en op de wijze als hem geraden voorkomt, bij een instelling te zijner keuze op eigen naam, doch voor rekening van Erfpachter, te verzekeren.

45

15


Artikel 13. Verpanding verzekeringspenningen 1. Erfpachter is verplicht tot meerdere zekerheid voor de nakoming van de op grond van artikel 11 lid 4 op hem rustende verplichting tot herstel of wederopbouw van de Opstal in geval van geheel of gedeeltelijk teniet gaan daarvan, op eerste verzoek van Erfverpachter aan Erfverpachter een pandrecht te verlenen op zijn rechten jegens derden – waaronder begrepen verzekeraars – ter zake van dat gehele of gedeeltelijke teniet gaan. 2. Het in het eerste lid van dit artikel bepaalde geldt niet indien Erfpachter verplicht is de in het vorige lid bedoelde rechten of een deel daarvan tot meerdere zekerheid te verpanden aan degene aan wie een recht van hypotheek op het Erfpachtrecht toebehoort en in dat geval gedurende de tijd dat aan die verplichting uitvoering is gegeven. Artikel 14. Overgang onder algemene en bijzondere titel; beperkte rechten 1. Indien Erfpachter natuurlijk persoon overlijdt of de goederengemeenschap ontstaan door huwelijk of partnerregistratie waarvan het Erfpachtrecht deel uitmaakt bij zijn leven wordt ontbonden dan wel Erfpachter rechtspersoon wordt ontbonden of ten gevolge van een juridische fusie of splitsing ophoudt te bestaan, zijn de gezamenlijke verkrijgers van het Erfpachtrecht verplicht daarna binnen twee maanden kennis te geven aan Erfverpachter door middel van een verklaring opgemaakt volgens een geheel ingevuld formulier A als bedoeld in artikel 26. 2. Erfpachter is bevoegd het Erfpachtrecht te vervreemden of met vruchtgebruik of hypotheek te belasten en in huur of enig ander gebruiksrecht te geven. 3. Erfpachter is verplicht ingeval van overdracht of toebedeling van het Erfpachtrecht, de verkrijger van het Erfpachtrecht zich te doen verplichten tot nakoming van alle niet krachtens het Erfpachtrecht uit de akte voor Erfpachter voortvloeiende verplichtingen. 4. De ten tijde van een overdracht of toebedeling geldende Terugkoopfaktor en de hoogte van de als dan verschuldigde Maandelijkse canon dienen conform de opgave van Erfverpachter te worden genoemd in de notariële akte waarmee een overdracht of toebedeling door de Erfpachter plaatsheeft. 5. Ingeval van vervreemding of toebedeling van het Erfpachtrecht moet de verkrijger van het Erfpachtrecht binnen twee maanden na voornoemde vervreemding of toebedeling aan Erfverpachter doen toekomen een geheel ingevuld formulier A als 46

16


bedoeld in artikel 26, samen met een afschrift of uittreksel van de desbetreffende in de openbare registers overgeschreven notariële akte, op welk afschift of uittreksel de dagtekening van de overschrijving moet voorkomen. Voorts dient de verkrijger van het Erfpachtrecht voorafgaand aan voornoemde verkrijging aan Erfverpachter doen toekomen een geheel ingevuld formulier C als bedoeld in artikel 26, zodat de automatische incasso betreffende de betaling van de Maandelijkse canon zeker gesteld is. 6. Indien de rechtspersoon Erfverpachter wordt ontbonden of ten gevolge van een juridische fusie of splitsing ophoudt te bestaan, zijn de gezamenlijke verkrijgers van het Erfpachtrecht verplicht daarna binnen twee maanden kennis te geven aan Erfpachter door middel een aangetekende brief met bericht van ontvangst. 7. Erfpachter is bevoegd het Registergoed te vervreemden met inachtneming van lid 4 of met vruchtgebruik of hypotheek te belasten. 8. Erfpachter is zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Erfverpachter niet bevoegd: a. het Erfpachtrecht te belasten met een recht van ondererfpacht; b. het Erfpachtrecht te belasten met erfdienstbaarheden; c. het Erfpachtrecht te splitsen in appartementsrechten; d. tot het aangaan van kwalitatieve verplichtingen met betrekking tot het Erfpachtrecht; e. het Erfpachtrecht te belasten met enig ander (toekomstig) goederenrechtelijk genotsrecht. Artikel 15. Afstand. Opzegging 1.

Erfpachter kan eenzijdig geen afstand doen van het Erfpachtrecht, noch de Erfpacht opzeggen.

2.

Het Erfpachtrecht kan door Erfverpachter niet worden opgezegd, behoudens het bepaalde in lid 3 van dit artikel.

3.

Het Erfpachtrecht kan door Erfverpachter worden opgezegd, indien: a. Erfpachter in verzuim is de Maandelijkse canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of b. Erfpachter in ernstige mate te kort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

47

17


4.

Indien het Erfpachtrecht met hypotheek is bezwaard, is Erfverpachter, alvorens het Erfpachtrecht overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde te kunnen opzeggen, verplicht de hypotheekhouder van zijn voornemen tot opzegging in kennis te stellen en de hypotheekhouder gedurende drie maanden de gelegenheid te geven voor zover mogelijk aan de verplichtingen van Erfpachter in diens plaats te voldoen, dan wel het Erfpachtrecht te executeren op een van de wijzen als bepaald in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek op door hem vast te stellen voorwaarden.

5.

Iedere opzegging geschiedt bij exploot.

6.

De opzegging door Erfverpachter als bedoeld in lid 3 van dit artikel geschiedt ten minste een maand voor het tijdstip waartegen wordt opgezegd.

Artikel 16. Gevolgen van opzegging van het Erfpachtrecht 1. Indien het Erfpachtrecht is geëindigd overeenkomstig het hiervoor in artikel 15 lid 3 bepaalde, verkrijgt Erfverpachter de eigendom van de Opstal, zonder dat Erfpachter gerechtigd is de Opstal weg te nemen. 2. Erfverpachter is echter gehouden binnen zes maanden na het eindigen van het Erfpachtrecht bij openbare veiling een – eveneens voor onbepaalde tijd – in alle opzichten gelijk Erfpachtrecht te vestigen als is geëindigd. Erfverpachter is ontheven van de verplichting tot het vestigen van een Erfpachtrecht als in de vorige zin dan dit lid bedoeld, indien tijdens vorenbedoelde veiling blijkt dat er geen gegadigden zijn. In dat geval is Erfverpachter verplicht met in achtneming van het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 Burgerlijk Wetboek de waarde van het Erfpachtrecht aan Erfpachter te vergoeden. 3. Op de door Erfverpachter ontvangen tegenprestatie voor vorenbedoelde vestiging, wordt door Erfverpachter in mindering gebracht al hetgeen Erfverpachter van Erfpachter te vorderen heeft uit hoofde van het geëindigde Erfpachtrecht, daaronder begrepen alle door Erfverpachter gemaakt kosten, zoals verbeurde boetes, de kosten van invordering van boetes, notariskosten, verschuldigde belastingen en kosten voor de afkoop van eventuele huurders, terwijl een eventueel restant – behoudens het in het vierde lid van dit artikel bepaalde – wordt uitgekeerd aan degene wiens Erfpachtrecht is geëindigd. 4. Indien het Erfpachtrecht met recht van hypotheek was bezwaard, heeft de hypotheekhouder een zelfstandig recht jegens Erfverpachter op het in het vorige lid van dit artikel bedoelde restant tot het door hem te vorderen bedrag aan hoofdsom 48

18


en rente en zo het Erfpachtrecht met meerdere hypotheek was bezwaard, hebben de hypotheekhouders een zelfstandig recht jegens Erfverpachter op het in het vorige lid bedoelde restant – met als maximum hetgeen zij samen aan hoofdsom en rente te vorderen hebben – zodanig als gold het een verdeling van de koopprijs ingeval van executie van het Erfpachtrecht. 5. Geen enkele betaling als in het derde en vierde lid van dit artikel bedoeld zal plaatsvinden alvorens het Registergoed geheel – en overeenkomstig het in de onderhavige akte bepaalde – leeg en ontruimd ter beschikking van Erfverpachter is gesteld, een en ander ongeacht de door Erfpachter met eventuele huurders gemaakte afspraken. Artikel 17. Ontruiming Indien na het einde van het Erfpachtrecht het Registergoed niet vrijwillig wordt ontruimd is Erfpachter een direct opeisbare boete verschuldigd aan Erfverpachter van een bedrag gelijk aan vierentwintig (24) maal de geldende Maandelijkse canon en kan Erfverpachter op kosten van Erfpachter de ontruiming van het Registergoed uit kracht van de grosse van de onderhavige akte doen bewerkstelligen. Artikel 18. Bescherming rechten hypotheekhouder 1. De ter zake van het Erfpachtrecht gemaakte bedingen ten behoeve van degene aan wie een recht van hypotheek op het Erfpachtrecht toebehoort, kunnen slechts worden aangenomen door diens mededeling daarvan aan Erfverpachter door middel van een verklaring opgemaakt volgens formulier B als bedoeld in artikel 26, met gelijktijdige overlegging van een afschrift of uittreksel van de desbetreffende notariële akte, op welk afschrift of uittreksel de dagtekening van de inschrijving moet voorkomen. 2. Zowel Erfpachter als de houder van een recht van hypotheek op het Erfpachtrecht is verplicht Erfverpachter kennis te geven van het teniet gegaan zijn van de hypotheek. Artikel 19. Mededelingen. Kennisgevingen 1. Alle mededelingen, kennisgevingen, verzoeken en aanzeggingen worden door Erfpachter gedaan bij aangetekende brief met bericht van ontvangst. Alle mededelingen, kennisgevingen, verzoeken en aanzeggingen worden door Erfverpachter gedaan per gewone brief, behoudens de opzegging bedoeld in lid 5 van artikel 15 die bij exploot moet geschieden. Erfverpachter zendt op gelijke wijze van alle mededelingen aan Erfpachter in 49

19


verband met artikel 15 of 20 van deze akte een afschrift aan de hypotheekhouder. Ingeval van verzending per aangetekende brief met bericht van ontvangst, geldt dat bericht als bewijs van verzending. De hypotheekhouder kan zich er niet op beroepen dat hij tijdig verzonden stukken als hiervoor bedoeld niet of niet tijdig heeft ontvangen. 2.

De kosten van alle exploten op verzoek van Erfverpachter uitgebracht zijn voor rekening van Erfpachter.

Artikel 20. Verzuim. Boete 1. Indien Erfpachter niet, niet tijdig, niet volledig of niet juist aan enige voor hem uit deze akte voortvloeiende verplichting voldoet, is Erfpachter zonder dat enige in gebreke stelling vereist is in verzuim door het enkele verloop van de termijn of het enkele niet, niet tijdig, niet volledig of niet juist nakomen van de desbetreffende verplichting. 2. Indien Erfpachter in verzuim is, is Erfpachter een onmiddellijk, zonder enige nadere ingebrekestelling opeisbare boete verschuldigd ter grootte van (1%) van twaalf (12) maal de geldende Maandelijkse canon voor elke dag, of een gedeelte van een dag, dat Erfpachter in verzuim is. Erfverpachter kan de boete matigen. 3. De verschuldigde boete moet worden betaald binnen één maand nadat deze is opgeëist. De kosten van de invordering van de verschuldigde boete zijn voor rekening van Erfpachter. Artikel 21. Hoofdelijkheid. Ondeelbaarheid 1. Indien het Erfpachtrecht aan meerdere (rechts)personen toebehoort, zijn deze jegens Erfverpachter hoofdelijk aansprakelijk voor de uit het Erfpachtrecht voor Erfpachter voortvloeiende verplichtingen. 2. De in lid 1 van dit artikel bedoelde verplichtingen zijn ondeelbaar. Artikel 22. Geschillen Alle geschillen welke mochten ontstaan naar aanleiding van of in verband met de bepalingen die het Erfpachtrecht beheersen, ook al worden zij door slechts één partij of hun rechtverkrijgenden als zodanig aangemerkt, zullen bij uitsluiting worden beslecht door het gerecht van de plaats waar het Registergoed is gelegen.

50

20


Artikel 23. Aantekening in openbare registers Indien het Erfpachtrecht is geëindigd, zal Erfverpachter aantekening daarvan laten doen in de openbare registers. Artikel 24. Wijzigingen Elke aanvulling of wijziging van de bepalingen waaraan het Erfpachtrecht is onderworpen moet plaatsvinden bij notariële akte te verlijden ten overstaan van een door Erfverpachter aan te wijzen notaris. Artikel 25. Derdenwerking 1. Voor het geval dat enige bepalingen van de akte door welke oorzaak dan ook een rechtsopvolger van Erfpachter als Erfpachter niet binden, zijn Erfpachter en Erfverpachter overeengekomen dat de in de Koopovereenkomst vervatte (persoonlijke) verplichtingen als kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt en als zodanig zullen overgaan op de rechtsopvolgers van Erfpachter. 2. Voor het geval de in lid 1 genoemde kwalitatieve verplichting(en) door welke oorzaak dan ook een rechtsopvolger van Erfpachter als Erfpachter niet binden, komen Erfpachter en Erfverpachter overeen dat de Particulier, evenals zijn rechtsopvolgers verplicht zijn – op straffe van een direct opeisbare boete van een bedrag gelijk aan vierentwintig (24) maal het bedrag van de geldende Maandelijkse canon - de betreffende verplichtingen bij overdracht van het Erfpachtrecht of vestiging van een beperkt recht als kettingbeding op te leggen aan de rechtopvolgers door deze te doen aanvaarden en voorts de daaruit voor Erfverpachter voortvloeiende rechten namens Erfverpachter aan te nemen. In verband met dit kettingbeding zijn Erfpachter en zijn rechtsopvolgers of toekomstige beperkt gerechtigden ter zake verplicht om in iedere akte van overdracht of vestiging van een beperkt recht naar de in de akte omschreven (persoonlijke) verplichtingen te verwijzen en deze letterlijk aan te halen.

51

21


22

Artikel 26. Formulieren De in de artikelen 14 en 18 bedoelde formulieren zijn de volgende. FORMULIER A De ondergetekende(n): ___________________, hierna (samen) te noemen: “Particulier”, verklaart (verklaren) het navolgende: 1. het Erfpachtrecht – hierna te noemen de “Erfpacht” – van het Registergoed plaatselijk bekend te ____________, kadastraal bekend gemeente _________, sectie __, nummer ___, groot ___________, is door Erfpachter verkregen: a.

van _________________ door overschrijving in register hypotheken 4 van de Dienst van de Openbare Registers en het Kadaster te _____________ op _________ in deel ____ nummer ___ van een afschrift van een akte van ___________ op __________ verleden voor notaris ___________ te ___________________;

b.

na het overlijden (de ontbinding) van _____________________.

2. de Erfpacht – met alle daaraan verbonden rechten en verplichtingen – zijn derhalve voor rekening van Erfpachter, te rekenen met ingang van ___________, zodat onder meer de betaling van de ter zake van de Erfpacht op ____________ vervallen termijn van de Maandelijkse canon dient te geschieden door Erfpachter; 3. Erfpachter kiest bij dezen ter zake van de Erfpacht woonplaats te ___________. Getekend te __________________ op ____________________. FORMULIER B De ondergetekende: _________________, hierna te noemen de “hypotheekhouder”, verklaart het navolgende: 1. het Erfpachtrecht – hierna te noemen de “Erfpacht” – van het Registergoed plaatselijk bekend te ____________, kadastraal bekend gemeente _________, sectie __, nummer ___, groot ___________, behoort thans toe aan ____________; 2. de Erfpacht is bezwaard met een recht van hypotheek ten behoeve van de hypotheekhouder, welk recht van hypotheek werd gevestigd door overschrijving in register hypotheken 3 van de Dienst van de Openbare Registers en het Kadaster te _____________ op _________ in deel ____ nummer ___ van een afschrift van een akte op __________ verleden voor notaris ___________ te ___________________;

52


3. de hypotheekhouder neemt bij dezen aan de ten behoeve van degene aan wie een recht van hypotheek op de Erfpacht toebehoort gemaakte bedingen als omschreven in de akte van vestiging van een Erfpachtrecht op ___________ verleden voor notaris Mr ________ te _________, de bepalingen van welke akte op de Erfpacht van toepassing zijn; 4. de hypotheekhouder stemt er in toe dat alle kennisgevingen ingevolge voornoemde akte aan hem geschieden aan de bij voormelde inschrijving gekozen woonplaats en hij aanvaardt de verplichting om Erfverpachter van het aan de Erfpacht onderworpen Registergoed in kennis te stellen van het teniet gegaan zijn van zijn hypotheekrecht. Getekend te ______________ op __________________. FORMULIER C INCASSO-MACHTIGING Machtigingskaart Ondergetekende verleent hierbij tot wederopzegging aan Stichting bewaarentiteit Grondvermogen en haar rechtopvolgers om van zijn/haar hieronder genoemde rekening bedragen af te schrijven wegens de verplichting tot betaling van de Maandelijkse canon als tegenprestatie voor de uitoefening van zijn rechten. Rekeningnummer: ______________________ Bank (filiaal):___________________________ Naam: ________________________________ Adres: ________________________________ Postcode en plaats: ______________________ Datum: ________________________________ Handtekening: ___________________________ D. SLOTBEPALINGEN 1. Alle kosten, rechten en belastingen op deze akte vallende, zijn voor rekening van de Erfverpachter. 2. Ter zake van het Erfpachtrecht en het Opstalrecht kiezen Erfverpachter en Erfpachter voor de eerste keer woonplaats op het adres, vermeld in de comparitie

53

23


24

van deze akte. De Erfpachter kiest ten behoeve van Erfverpachter tevens woonplaats op het adres van het Registergoed. 3. Ter zake van de fiscale gevolgen van de onderhavige akte kiezen partijen woonplaats ten kantore van de notaris. De comparanten zijn mij, notaris, bekend. WAARVAN AKTE, verleden te Amsterdam op de datum in het hoofd van deze akte vermeld. De inhoud van de akte is aan de comparanten opgegeven en toegelicht. De comparanten hebben verklaard op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen, tijdig voor het verlijden van de inhoud van deze akte te hebben kennis genomen en met de inhoud in te stemmen. Deze akte is beperkt voorgelezen en onmiddellijk daarna ondertekend, eerst door de comparanten en daarna door mij, notaris.

54

7. Stappenplan

Om een succesvolle transactie tot stand te brengen tussen

van start nadat Finquiddity de door u getekende offerte

u en Finquiddity moeten de volgende stappen worden

en de compleet ingevulde vragenlijst heeft ontvangen.

doorlopen:

Finquiddity beoordeelt in deze fase uw inkomens- en woonlastengegevens en laat het huis én de grond taxeren.

Stap 1: Informatiefase De eerste stap bestaat uit de informatiefase

Inkomenstoets

waarbij u de brochure “Uw eigen grond is óók geld waard!”

Finquiddity beoordeelt aan de hand van de door u

krijgt. Waarschijnlijk heeft u deze brochure inmiddels

verstrekte inkomens- en woonlastengegevens

al doorgelezen en wellicht aanvullende vragen gesteld

of de geschatte netto woonlasten (inclusief de canon)

aan uw tussenpersoon. Mocht u nog vragen hebben,

vallen binnen de woonquotenormering. Dit houdt in dat

aarzel dan niet om uw tussenpersoon te vragen

wordt gekeken of uw maandelijkse woonlasten

u nader te informeren.

(hypothecaire geldlening + canon) niet meer bedragen dan 25% van uw maandelijks vrij besteedbaar inkomen. Onder

Stap 2: Offertefase

maandelijks besteedbaar inkomen wordt verstaan het

De tweede stap is de offertefase. U krijgt een offerte

bedrag dat u maandelijks ontvangt aan loon, winst uit

gebaseerd op de WOZ-waarde1 van uw woning.

onderneming, rente of (pensioen)uitkering.

Tevens ontvangt u dit Grondvermogen Informatieboek met gedetailleerde productinformatie. Bij deze

Taxatie

productinformatie zit een uitvoerige vragenlijst

De uiteindelijke marktwaarde van de grond zal worden

(zie paragraaf 8) die u invult.

bepaald door middel van taxatie door een erkend taxateur, nadat u de offerte heeft geaccepteerd.

Offerte Grondvermogen Om een offerte te kunnen maken, heeft Finquiddity

Indien uit de taxatie blijkt dat de marktwaarde van de

een beperkt aantal gegevens nodig. Die bestaan uit

grond meer dan 15% afwijkt van de geschatte waarde in de

de volledige NAW-gegevens2 van de eigena(a)r(en),

offerte, heeft u het recht om binnen 2 weken na ontvangst

de WOZ-waarde en het type woning. Tevens zal uw

van het taxatierapport zonder kosten af te zien van de

tussenpersoon u vragen zich te legitimeren.

transactie.

Offerte op basis van WOZ-waarde

De offerte wordt uitgebracht onder de ontbindende

De offerte zal worden afgegeven op basis van de meest

voorwaarde dat Finquiddity omstandigheden bekend

recent vastgestelde WOZ-waarde. Voor de offerte wordt

worden, waardoor zij de offerte niet of niet onder dezelfde

uitgegaan van de veronderstelling dat de marktwaarde

voorwaarden zou hebben uitgebracht. Daar zal onder meer

van uw grond gelijk is aan ongeveer 40% van de

sprake van zijn wanneer (1) uit onderzoek blijkt dat de

vastgestelde WOZ-waarde.

grond vervuild is, (2) na taxatie blijkt dat de marktwaarde

van de grond meer is dan 60% van de marktwaarde

Stap 3: Verkoopfase

van de woning inclusief grond, (3) u één of meer garanties

De derde stap betreft de verkoopfase. De verkoopfase gaat

of verklaringen opgenomen in de koopovereenkomst

WOZ-waarde: waarde van uw woning zoals meest recent vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken NAW-gegevens: Naam-, adres- en woonplaatsgegevens

1

2

55

niet kunt afgegeven, (4) op basis van de antwoorden

de koopsom aanwendt voor (gedeeltelijke) terugbetaling

op de mee te sturen vragenlijst levering van uw grond

van de geldlening.

naar het oordeel van Finquiddity niet wenselijk wordt geacht of (5) de hypothecaire geldverstrekker niet

In het Grondvermogen Informatieboek treft u een

meewerkt aan de levering van uw grond.

voorbeeldbrief aan voor een aanvraag tot voortzetting van de hypothecaire geldlening. Deze brief is tevens in

Koopovereenkomst

electronische vorm (Word) aan te vragen bij:

Na taxatie wordt voor u een koopovereenkomst opgesteld

[email protected].

door Finquiddity en ter ondertekening aan u voorgelegd. De koopsom is de marktwaarde van de grond zoals die

Vaststelling definitieve canon

wordt bepaald door de taxateur.

Finquiddity heeft het recht de maandelijkse canon, zoals

De erfpachtcanon wordt pro-rata gewijzigd indien

opgenomen in de koopovereenkomst, te wijzigen tot

op basis van de taxatie de koopsom wordt aangepast

3 dagen voor de levering indien ontwikkelingen op de

ten opzichte van de in de offerte genoemde verkoopprijs.

financiële markten daartoe aanleiding geven. Als sprake is van een verhoging van het canontarief ten opzichte van

Stap 4: Leveringsfase

het geoffreerde canontarief, heeft u het recht de

De vierde en laatste te nemen stap is de leveringsfase.

koopovereenkomst kosteloos te ontbinden tot de dag dat

Deze gaat van start nadat Finquiddity de door u getekende

de akte van levering wordt gepasseerd.

koopovereenkomst heeft ontvangen. De notaris benadert u voor het maken van een afspraak voor de levering van uw

Bovendien kunt u in de leveringsfase alsnog afzien van de

grond aan Finquiddity. In deze fase zal Finquiddity tevens

transactie om willekeurig welke reden dan ook. In dit geval

eventueel een milieukeuring laten uitvoeren.

betaalt u echter wel een vast bedrag van € 500,- voor de gemaakte kosten.

Milieukeuring Wanneer de koopovereenkomst is getekend, kan Finquiddity een historisch milieuonderzoek naar de door u aangeboden grond laten uitvoeren. Finquiddity behoudt zich het recht voor, op basis van de resultaten van dit historisch milieuonderzoek, alsnog af te zien van de transactie.

Bestaande hypothecaire geldlening Indien u uw bestaande hypothecaire geldlening wenst te continueren, moet u uw hypothecaire geldverstrekker om medewerking verzoeken. Deze zal waarschijnlijk alleen meewerken, indien de waarde van uw woning zonder eigendom van de grond (maar met een recht van erfpacht) hoger is dan de uitstaande geldlening of indien u

56

8. Grondvermogen vragenlijst

Om een offerte aan te vragen vult u de onderstaande vragenlijst in. Deze informatie geeft inzicht in uw persoonlijke gegevens als eigenaar of eigenaren, inclusief de perceelgegevens. Op basis hiervan wordt de koopovereenkomst opgemaakt.

Datum

Persoonsgegevens eigena(a)r(en)

Achternaam

m/v*

Voornamen (voluit)

Titel

Adres

Postcode / Woonplaats

Geboortedatum

Geboorteplaats

Burgerlijke staat

eventueel

Naam echtgenoot (of geregistreerd partner)

m/v*

Geboortedatum

Geboorteplaats

Telefoonnummer, privé

Mobiel

E-mail

* doorhalen wat niet van toepassing is.

57

Gegevens perceel

Heeft u reden om aan te nemen dat u in de de komende

Adres

jaren te maken krijgt met een (aanzienlijke) inkomensverlaging als gevolg waarvan uw maandelijkse woonlast lager wordt dan 25% van uw maandelijs vrij besteedbaar inkomen? | Ja | Nee |*

(alleen invullen als dit afwijkt van het bovengenoemde adres)

Bestemming middelen Bestemming van het perceel

Wenst u met het vrijgekomen kapitaal uw hypothecaire geldlening af te lossen?

| Ja | Nee |*

(wonen, woon/werk, winkelbedrijf, etc.)

Bent u bekend met bestemmingsplanwijzigingen met betrekking tot het perceel?

Wat is het bedrag aan resterende hypothecaire geldlening? | Ja | Nee |*

Type woning:

Wie is de hypothecaire geldverstrekker?

(2-onder-1-kap, vrijstaand, hoekwoning, etc.)

Wat is de netto maandlast van uw huidige hypothecaire

Kadastraal bekend onder

geldlening?

Gemeente Sectie

Nummer

(te vinden in het eigendomsbewijs)

Andere overeenkomsten Zijn, nadat u het perceel in eigendom hebt verkregen nog andere,

Heeft u een kopie van uw eigendomsbewijs (akte van levering) bijgesloten?

| Ja | Nee |*

eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld met betrekking tot de woning of het perceel?

| Ja | Nee |*

Wat is de WOZ-waarde op de meest recente Zijn, voor zover u bekend, mondelinge of schriftelijke afspraken

peildatum van uw woning?

gemaakt die relevant zijn voor het woning en het perceel?| Ja | Nee |* (Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin,

(S.v.p. een kopie van de WOZ-beschikking bijsluiten)

overeenkomsten met meerdere buren, toezeggingen, erfafscheiding)

Perceeloppervlakte

m2

Woonoppervlakte

m

Inhoud woning

m3

Is de woning verhuurd?

Zo ja, welke zijn dat?

2

| Ja | Nee |*

Erfpacht, opstal vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, overige rechten en verplichtingen

Gegevens inkomen

Rusten, voor zover u weet, rechten op het perceel, zoals erfpacht,

Hoe hoog is uw maandelijkse vrij besteedbare inkomen?

opstal, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, kettingbedingen,

(Het bedrag dat u maandelijks ontvangt als loon, winst uit onderneming,

voorkeursrechten, optierechten, rechten van wederinkoop,

rente of (pensioen)uitkering)

huurkoop, concurrentiebedingen, etc.?

Wordt uw maandelijkse woonlast (canon zoals vermeld in de offerte + rente op een eventuele hypothecaire geldlening) lager dan 25% van uw maandelijkse vrij besteedbare inkomen? | Ja | Nee |*

Zo ja, welke?

| Ja | Nee |*

Publiekrechtelijke beperkingen

Zo ja, is voor deze activiteiten een

Is de wet voorkeursrecht gemeenten

milieuvergunning vereist?

van toepassing?

| Ja | Nee |*

| Ja | Nee |* Verontreinigingen

Is sprake van ruilverkaveling?

Is, voor zover u bekend, de bodem verontreinigd of heeft u reden

| Ja | Nee |*

om te vermoeden dat de bodem verontreinigd is?

| Ja | Nee |*

Is sprake van onteigening? | Ja | Nee |* Heeft de gemeente of provincie u een onderzoeks- of saneringsbevel opgelegd?

Kadastrale gegevens

| Ja | Nee |*

Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale perceelgrenzen? | Ja | Nee |*

Is, voor zover u bekend, een olietank in de

(Denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in

grond aanwezig of aanwezig geweest?

| Ja | Nee |*

Zo ja, is deze geleegd of geschoond?

| Ja | Nee |*

gebruik heeft of grond van u die gebruikt wordt door de buren)

Zo ja, waaruit bestaat die afwijking?

Is, voor zover u bekend, een septictank op het perceel aanwezig of aanwezig geweest?

| Ja | Nee |*

Zo ja, is deze geleegd of geschoond?

| Ja | Nee |*

Procedures

Risico’s

Zijn over de woning of de grond procedures aanhangig

U bent zich ervan bewust dat:

bij de rechter of een andere instantie (bijvoorbeeld in het kader van een onteigeningsprocedure) of heeft u

erfpacht de verkoopbaarheid van uw woning

aanleiding om aan te nemen dat deze aanhangig gemaakt

negatief kan beïnvloeden?

zullen worden?

| Ja | Nee |*

| Ja | Nee |* de koopsom voor de grond en de (toekomstige) koopsom

Premies, terug te vorderen subsidies

van de opstallen lager kan zijn dan de waarde van uw

Valt uw woning onder een premieof subsidieregeling?

woning zonder recht van erfpacht?

| Ja | Nee |*

| Ja | Nee |* de waarde van de opstallen negatief wordt beïnvloed

Zijn in het verleden subsidies of premies

wanneer de inflatie in Nederland sterker stijgt dan de

verstrekt die bij verkoop van de woning voor een deel kunnen worden teruggevorderd?

waarde van uw woning?

de Belastingdienst zich (eventueel met terugwerkende kracht)

Omzetbelasting

op het standpunt zou kunnen stellen dat de canon op uw

Zal bij verkoop sprake zijn van een omzetbelastingheffing?

| Ja | Nee |*

| Ja | Nee |*

recht van erfpacht (deels) niet aftrekbaar is?

| Ja | Nee |*

| Ja | Nee |*

(Bijvoorbeeld omdat het een voormalig bedrijfsonroerendgoed,

beperkingen aan de aftrekbaarheid van de canon

of woning met praktijkgedeelte is, of omdat u pas ingrijpend heeft verbouwd)

(vergelijkbaar met beperkingen van de hypotheekrente Gebruik

aftrek nu of in de toekomst) negatieve gevolgen hebben

Heeft de woning naast de hoofdfunctie woning

voor de waarde van uw recht van erfpacht?

ook nog een andere functie? (Bijvoorbeeld praktijk, winkel, kantoor, opslag)

| Ja | Nee |*

* doorhalen wat niet van toepassing is.

59

| Ja | Nee |*

9. Voorbeeldbrief aan hypothecaire geldverstrekker

Voorbeeldbrief aan Hypothecaire geldverstrekker

<> <> <> <>

<>

Onderwerp: Verkoop eigen grond

Geachte heer/mevrouw, Ondergetekenden zijn voornemens om de grond onder het huis, gelegen aan de <<straatnaam + huisnummer>> over te dragen aan Finquiddity Grondvermogen B.V. onder voorbehoud van het eeuwigdurende recht van erfpacht- en opstalrecht op de grond. Naar ons idee is de waarde van ons huis voldoende om de hypotheek ter dekking van de uitstaande geldlening te verschuiven van de volle-eigendom naar het erfpacht- en opstalrecht. Bijgesloten treft u de concept erfpachtakte en een recent <>. De canon zal omstreeks <<*>> per maand bedragen. We hopen u hiermee voldoende en volledig te hebben geïnformeerd. We realiseren ons dat er opnieuw een notariële hypotheekakte moet worden gepasseerd en zijn bereid de kosten daarvan te dragen. We verzoeken u met dit schrijven om medewerking en ons te informeren over eventuele aanvullende voorwaarden van uw kant. Voor de verdere uitwerking zal de notaris contact met u opnemen. Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd zien wij gaarne uw reactie binnen twee weken tegemoet. Met vriendelijke groet,

<>

<>

60

Ruimte voor aantekeningen

61

Ruimte voor aantekeningen

62

63

Finquiddity Grondvermogen B.V. Eikenlaan 46, 1213 SK Hilversum Grondvermogen is een handelsnaam van Finquiddity Grondvermogen B.V., welke statutair gevestigd is te Hilversum en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Gooi en Eemland onder nummer 08136365.

Ruimte voor adres Assurantietussenpersoon

Informatieboek Grondvermogen. Alles wat u moet weten om geld uit uw eigen grond te halen!

Recommend Documents