In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd Een overzicht van de spreiding van huursegmenten per provincie en voor een aantal steden

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

gereguleerd deel

ee n ge m tru m

gr

ot e

ge m

ee n

m

te /

id d

ce n

el g

kl ei

ro te

ne

ge m

ge m

ee n

te

te

ee nt e

omvang gereguleerd gebied

Staf Depla, Lid Tweede Kamer PvdA Maart 2006 www.stafdepla.nl

Door de liberalisering en het nieuwe puntenstelsel worden de woningen in de betere buurten en de randgemeente duurder. Berekeningen op basis van cijfers van het ministerie van VROM bevestigen dit. Ik heb op de cijfers van de minister een statisch programma los gelaten. En wat zijn de conclusies: In de kleinere en middengrote gemeenten is het percentage huurwoningen dat geliberaliseerd wordt het grootst. En juist in deze zelfde gemeenten is het aantal huurwoningen al het laagst. Kortom de dorpen, betere buurten en randgemeenten gaan op slot voor mensen met lagere inkomens. De steden hebben straks nog buurten voor de mensen met de lagere inkomens, in de dorpen en randgemeenten is vooral plek voor rijkere mensen.

Toelichting op de cijfers en grafieken Een belangrijk element van het huurbeleid van minister Dekker is de introductie van drie verschillende huursegmenten. Een gereguleerd segment waarbij huurders volledige huurbescherming genieten. Een overgangssegment waarin de huren sterker worden verhoogd. Na 2010 worden de huren van voor nieuwe bewoners, mits aan de bouwafspraken voldaan is, vrijgegeven. Huurprijzen van nieuwe bewoners in het geliberaliseerde segment zijn per direct vrij gegeven. De omvang van de verschillende huursegmenten zijn bij aanvang van de discussie over het huurbeleid vastgesteld op 75% gereguleerd, 20% overgangssegment en 5% geliberaliseerd segment. Aan de hand van grenzen op basis van de WOZ waarde van huurwoningen wordt vastgesteld in welk segment een huurwoning valt. Deze grenzen verschillende per regio. Nu de WOZ waarden en de WOZ grenzen van vrijwel alle gemeenten bekend zijn wordt duidelijk op welke wijze het huurbeleid in verschillende delen van het land zullen uitpakken. Bekend zijn inmiddels de voorbeelden van Zwolle en Terschelling. In Zwolle bedraagt het gereguleerd gebied op basis van de huidige grenzen slechts 55%. Op Terschelling valt slecht 5% van de huurwoningen in het gereguleerde gebied. Vanuit alle kanten wordt gewezen op het belang van lokaal maatwerk: wanneer het gereguleerde segment te klein wordt moeten de WOZ grenzen worden aangepast. De minister lijkt bereid maatwerk voor Terschelling en Zwolle toe te passen. Maar zij stelt eveneens dermate strenge eisen aan lokaal maatwerk dat buiten deze gemeenten er nauwelijks gemeenten voor lokaal maatwerk in aanmerking zullen komen. Het aanpassen van de WOZ grenzen is slechts mogelijk indien: - het een zeer specifieke woningmarkt betreft zoals op de eilanden - het gereguleerde segment in centrumgemeenten minder dan 65% bedraagt. De omvang van het gereguleerde huursegment is macro 75%. Wanneer we echter inzoomen op verschillende delen van het land ontstaat er een beeld van grote ongelijkheid in de omvang van de verschillende huursegmenten. Dit versterkt de segregatie in de regio`s. Betaalbare huurwoningen zijn voornamelijk te vinden in de grotere centrum gemeenten. In vrijwel alle kleinere gemeenten is het percentage huurwoningen flink lager . De WOZ waarden liggen in deze kleinere gemeenten veelal hoger. Gevolg: huurwoningen in kleinere gemeenten worden duurder, voor nieuwe huurders (vaak starters) gaat de woningmarkt in kleinere gemeente op slot. Middels deze notitie willen wij een beeld geven van de spreiding en de gevolgen van de huursegmenten in verschillende delen van het land. De cijfers zijn gebaseerd op het overzicht van de omvang van huursegmenten in alle gemeenten die minister Dekker in februari naar de Nederlandse gemeenten stuurde. Alle genoemde gemiddelden zijn gewogen gemiddelden. In deel A presenteren we een aantal kerngegevens van de verschillende provincies. Deel B biedt een uitgebreid beeld van de provincies en een aantal gemeenten.

2

A. landelijke spreiding huursegmenten

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Gereguleerd gebied

G

ro ni n Fr gen ie sl a D nd re O nth ve e G rijss el de el rla nd N U oo tre rd -H ch Z u ol t id lan -H d ol la nd Z N e oo el rd a -B nd ra ba Li nt m Fl bur ev g ol an d

percentage

Landelijk bedraagt de omvang van het gereguleerde segment 73,6%. Tussen de verschillende provincies is een verschil te zien in de omvang van het gereguleerde gebied. Figuur 1 laat zien dat het gereguleerde segment alleen in Groningen en Friesland flink groter is dan 75%. In verschillende provincies is het gereguleerde segment fors kleiner dan 75%. Dit geldt voor Drenthe, Overijssel, Noord-Holland en Noord-Brabant.

provincie

Figuur 1: omvang gereguleerd segment per provincie: gewogen gemiddelde percentage gereguleerd t.o.v. aantal huurwoningen.

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

ge m ee nt e gr ot e

ge m

m

id de lg ro te

ge m kl ei ne

ee nt e/ ce nt ru m ge m ee nt e

gereguleerd deel

ee nt e

omvang gereguleerd gebied

Een vergelijking tussen kleine, middelgrote en grote of centrum gemeenten maakt grote verschillen tussen de omvang van de gereguleerde segmenten zichtbaar. Het gereguleerd segment bedraagt in de kleine gemeenten nog geen 62% van het aantal huurwoningen. In middelgrote gemeenten is dit 70%. In de grote gemeenten is de gemiddelde omvang van het gereguleerde segment met bijna 80% het grootst.

Figuur 2: Omvang gereguleerd gebied in kleine, middelgrote en grote gemeenten. 3

In de kleine gemeenten valt slechts een beperkt deel van de huurwoningen onder het gereguleerde regime. Alleen in Groningen en Friesland is het gereguleerde segment in kleine gemeenten groter dan 75%. In overige provincies varieert de gemiddelde omvang van het gereguleerde segment in kleine gemeenten van 34,8% in Drenthe tot 64,3% in Zeeland. Provincie

Klein

Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Flevoland Gemiddelde

81,4 79,2 34,8 55,5 63,4 58,9 57,6 56,3 64,3 62,5 59,7 45,5 61,8

Middelgroot Groot / centrum 89,3 86,0 78,2 90,2 60,9 80 65,3 80,2 75,6 79,4 73,8 86,1 70,0 70,1 61,8 82,1 71,3 88,3 63,7 78,4 73,6 79,7 85,6 76,2 70,0 78,9

gemiddelde 85,1 82,3 69,4 72,4 74,4 77,6 68,6 74,9 75,5 71,5 73,4 76,4 73,6

Tabel 1: gemiddelde omvang gereguleerd segment uitgesplitst naar omvang gemeenten.

Het deel van de huurwoningen dat gereguleerd blijft is in de kleinere gemeenten een stuk kleiner dan in de grotere gemeenten. In kleinere gemeenten staan daarnaast minder huurwoningen dan in grotere gemeenten. Het percentage gereguleerde woningen ten opzichte van de gehele woningvoorraad is in de kleinere gemeenten eveneens een stuk lager dan in middelgrote gemeenten en grote gemeenten.

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 grote gemeente/ centrumgemeente

middelgrote gemeente

kleine gemeente

percentage huur percentage gereguleerd

Figuur 3: percentage huurwoningen en percentage gereguleerde huurwoningen in kleine, middelgrote en grote gemeenten. 4

Kortom: in de kleinere gemeenten mogen de huren van een groot deel van de woningen stijgen de komende jaren. Met name na 2010 gaan de kleinere gemeenten op slot voor nieuwe huurders. Starters en mensen met een lager inkomen hebben op dit moment veelal moeite met het vinden van betaalbare huurwoningen in kleine gemeenten. Dit zal zeker na 2010, wanneer de nieuwe huren van woningen buiten het gereguleerd segment worden vrijgegeven, nog een heel stuk moeilijker worden. Jongeren die het huis uit willen of willen gaan samenwonen, huurders met een lager inkomen, ouderen met een modaal inkomen die geen betaalbare hypotheek meer kunnen krijgen: zij worden vrijwel gedwongen een woning in de stad te zoeken.

5

B. verdeling huursegmenten in de provincies. Friesland Friesland: percentage huur en deel gereguleerd 100 90 80 70 60


50 40 30 20 10 0 1

2

3

Groningen Groningen: percentage huur en gereguleerd deel 100 90 80 70 60


50 40 30 20 10 0 1

2

3

6

Drenthe Drenthe: percentage huur en deel gereguleerd 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0


1

2

3

Assen 26.700 woningen 6%

koop

1%

huur gereguleerd overgangssegment geliberaliseerd segment

37%

56%

7

Coevorden 14.600 woningen

9%

2%

koop 24%


65%

De Wolden 9.300 woningen

7%

22%

koop huur gereguleerd 53%

overgangssegment geliberaliseerd segment

18%

8

Overijssel Overijssel: percentage huur en deel gereguleerd 100 90 80 70 60

percentage huur

50

percentage gereguleerd

40 30 20 10 0 1

2

3

Gelderland Gelderland: percentage huur en deel gereguleerd 100 90 80 70 60

percentage huur

50


40 30 20 10 0 1

2

3

9

Nijmegen 66.600 woningen

12%

2% koop huur gereguleerd overgangssegment geliberaliseerd segment

39%

47%

Groesbeek 7400 woningen 3% 17% koop huur gereguleerd overgangssegment geliberaliseerd segment

57% 23%

10

Utrecht Utrecht: percentage huur en deel gereguleerd 100 90 80 70 60

percentage huur

50


40 30 20 10 0 1

2

3

Utrecht 118.200 woningen

5% 2%

koop 45%


48%

11

Houten 16.100 woningen 9%

1%

koop

21%

huur gereguleerd overgangssegment geliberaliseerd segment 69%

Leusden 11.300 woningen

12%

2%

koop huur gereguleerd overgangssegment geliberaliseerd segment

19%

67%

12

Noord-Holland Noord-Holland: percentage huur en deel gereguleerd 100 90 80 70 60

percentage huur

50


40 30 20 10 0 1

2

3

Amsterdam 379800 woningen

6%

20%

20% koop huur gereguleerd overgangssegment geliberaliseerd segment

54%

13

Diemen 10.000 woningen

4%

27%

39%

koop huur gereguleerd overgangssegment geliberaliseerd segment

30%

Muiden 2700 woningen

5% 23% koop huur gereguleerd overgangssegment 60%

geliberaliseerd segment

12%

14

Zuid-Holland Zuid-Holland: percentage huur en deel gereguleerd 100 90 80 70 60

percentage huur

50


40 30 20 10 0 1

2

3

Den Haag 229.700 woningen

15%

2% koop huur gereguleerd

26%

overgangssegment

57%


15

Pijnacker-Nootdorp 15.000 woningen

14%

2% koop huur gereguleerd

24%

overgangssegment

60%


Noordwijkerhout 5700 woningen

4% 16% koop huur gereguleerd 14%

overgangssegment geliberaliseerd segment

66%

Zeeland Zeeland: percentage huur en deel gereguleerd 100 90 80 70 60


50 40 30 20 10 0 1

2

3

16

Noord-Brabant Noord-Brabant 100 90 80 70 60

percentage huur

50


40 30 20 10 0 1

2

3

Limburg Limburg: percentage huur en percentage gereguleerd 100 90 80 70 60

percentage huur

50


40 30 20 10 0 1

2

3

17

Flevoland Flevoland: percentage huur en deel gereguleerd 100 90 80 70 60

percentage huur

50


40 30 20 10 0 1

2

3

18

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd

Recommend Documents