Nederlandse huurwoningen:

Nederlandse huurwoningen: private huursector als eerste uit dal Research Paper, januari 2013

De Heelmeesters Amsterdam

status: datum: versie: auteur:

definitief januari 2013 1.0 Research Bouwinvest

Inhoudsopgave

1. Inleiding...................................................................................................................................................................5 2.

Woningbeleggingen Nederland attractief, stabiel en goede inflatiehedge.....................................7

Stabilisering waarde huurwoningen in 2013 na vijf "magere jaren".............................................................. 7

Woningbeleggingen goede risico/rendementsverhoudingen en inflatiehedge.................................... 8

Waardeontwikkeling woningbeleggingen..................................................................................................................... 10

3.

Vooruitzichten gebruikersmarkt.....................................................................................................................12

Structureel tekort aan woningen......................................................................................................................................... 12

Vrije sector huur kent sterke vraag..................................................................................................................................... 13

Herstructurering koop- en (sociale) huursector heeft positief effect............................................................ 15

Invloed malaise koopwoningmarkt op woningbeleggingen.............................................................................. 16

4.

Nederlandse woningbeleggingsmarkt in internationaal perspectief...............................................19

Nederlandse beleggingswoningen "investable"......................................................................................................... 19

Nederlandse woningen internationale "middenmoter"........................................................................................ 20

...de kansen Bodem

waarde huurwoningen in

9,5%

gemiddeld

Woningtekort van

€1

miljard

2013

totaalrendement in de periode 1995-2011

3,5%

naar

beleggingsvolume Nederlandse woningen

Bezettingsgraad Bouwinvest woningportefeuille

4,5% WOZ

4,0%

98,2%

waarde nieuwe grondslagpercentage liberalisatiegrens huurwoningen

...de bedreigingen Economische

Rutte II in

groei in 2013 circa

54

dagen plannen herstructurering

onzorgvuldig

Betaalbaarheid koopwoningen circa

Beperkte verwachte

Aantal

-0,5%

20% verbeterd

bevolkingsgroei van

65-plussers

16%

naar

0,2%

24%

1

Inleiding

De Nederlandse woningmarkt is al geruime tijd onderwerp van discussie. Na decennia van waardestijgingen van zowel koop- als huurwoningen is een periode van bezinning aangebroken. De onzekerheid is groot en het sentiment is negatief. Dit toont zich ook in de cijfers. In de huidige woningmarkt is sprake van historisch lage transactieaantallen, neerwaartse prijsdruk en een verschuiving van de koop- naar de huursector. Voorts is sprake van een veranderende omgeving op het gebied van wet- en regelgeving. Het huidige subsidiëringstelsel wordt aangepakt. Op macroniveau is in toenemende mate aandacht voor aspecten als de afvlakking van de uitbreidingsvraag, de demografische krimp in specifieke regio’s en de veranderende woningvraag in kwalitatieve zin als gevolg van bijvoorbeeld vergrijzing en individualisering.

Zijn er dan helemaal geen lichtpuntjes? Integendeel, structurele schaarste op de Nederlandse woningmarkt biedt een sterk beleggingsfundament. Bovenstaande ontwikkelingen betreffen daarnaast aspecten die voornamelijk invloed hebben op de koopsector en sociale huursector, circa 97% van de Nederlandse woningvoorraad. De Nederlandse woningbeleggingsmarkt heeft met name de focus op de resterende 3% vrije sector huurwoningen. Een groeimarkt met goede vooruitzichten en potentie, vanuit gebruikers- én beleggingsperspectief. De Nederlandse woningbeleggingsmarkt (vrije sector huurwoningen) kan worden getypeerd als volwassen, transparant, investable en stabiel. Met name institutionele beleggers spelen een grote rol binnen dit vastgoedsegment met een bezit van bijna € 18 miljard aan woningen. Tevens is de interesse van professionele beleggers sterk toegenomen in de afgelopen jaren. In deze rapportage zijn meerdere trends en ontwikkelingen uitgelicht, welke ten grondslag liggen aan de sterke positie en interesse van institutionele vastgoedbeleggers. Zowel een nationaal als internationaal perspectief is geschetst van de Nederlandse markt. Het toont een positief vooruitzicht. Het fundament op de lange termijn is sterk, de beleggingstiming is goed en de woningmarkt onderscheidt zich positief ten opzichte van commercieel vastgoed. Niet voor niets mogen Nederlandse huurwoningen zich dan ook nationaal en internationaal tot de uitblinkers rekenen.

pagina 5

De Nederlandse woningvoorraad van 7,2 miljoen bestaat voor 60% uit koopwoningen en 40% uit huurwoningen. Het merendeel van de 2,9 miljoen huurwoningen is in bezit van woningcorporaties en bestaat tevens uit sociale huurwoningen. Deze sociale huurwoningen zijn bedoeld voor huishoudens met een inkomen onder de circa € 34.000,- per jaar en kennen een maximaal toegestane (kale) huur van € 681,- per maand bij aanvang. Slechts 230.000 huurwoningen vallen daarentegen in de vrije sector en hebben daadwerkelijk een feitelijke huurprijs boven de liberalisatiegrens. Deze woningen zijn met name interessant als beleggingsproduct. Huurprijzen mogen jaarlijks aan de markthuur aangepast worden en met name midden- en hogere inkomens behoren tot de doelgroep.

Figuur 1: Nederlandse woningvoorraad naar type 3% 232.000

koop huur (< 681,-) huur (> 681,-)

37%

60%

2.677.000

4.309.000

Bron: ABF Research, IVBN (2011)

pagina 6

2

Woningbeleggingen Nederland

Woningbeleggingen Nederland attractief, stabiel en goede inflatiehedge.

Stabilisering waarde huurwoningen in 2013 na vijf "magere jaren" In de periode 1995-2011 hebben Nederlandse woningbeleggingen een gemiddeld jaarlijks totaalrendement van 9,5% behaald. Langjarig betreft bijna 5,0% direct rendement en de overige 4,5% indirect rendement. Nederlandse beleggingswoningen hebben een sterke waardeontwikkeling laten zien tot en met 2007. Echter, in de afgelopen jaren heeft een cumulatieve afwaardering plaatsgevonden van circa 10%. Desondanks is het totaalrendement in de crisisjaren slechts eenmaal negatief geweest, -2,2% in het jaar 2009. In 2012 en 2013 wordt, ondanks de verwachte lichte waardedalingen, een positief totaalrendement verwacht. In de jaren daaropvolgend verwacht Bouwinvest REIM weer een substantiële positieve bijdrage van de waardeontwikkeling aan het totale rendement. Het vertrouwen van beleggers in woningbeleggingen toont zich ook in de cijfers. In zowel 2010 als 2011 is voor ruim € 1 miljard aan beleggingstransacties op de woningmarkt geregistreerd, respectievelijk circa 15% en 20% van het totale beleggingsvolume in Nederlands direct vastgoed. Een aandeel dat naar verwachting in de komende jaren verder gaat toenemen. Figuur 2: Woningrendement Nederland (‘95-’12)Nederland Rendement woningen

(%)

20 20 15 15 10 10 direct rendement indirect rendement

55

totaal rendement

00 -5-5

Bron: IPD, Bouwinvest Research (2012)

Direct rendement

pagina 7

Totaalrendement

12

11

20

10

20

09

20

08

20

07

20

06

Indirect rendement

20

05

20

04

20

03

20

02

20

01

20

00

20

99

20

98

19

97

19

96

19

19

19

95

-10 -10

Figuur 3: Beleggingsvolume en rendement woningen (kwartaal) %%

mln

5.0 5,0

Mln 800 700

4.0 4,0

600

700 600

3.0 3,0 beleggingsvolume (€)

2.0 2,0

totaal rendement (%)

1.0 1,0

500 500

400 400

300 300

0.0 0,0 -1.0 -1,0

200 200

-2.0 -2,0

100

-3.0 -3,0

Q1 Q2 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 Q1 Q1 Q2 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 Q1 Q1 Q2 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 Q1 Q1 Q2 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 Q1 Q1 Q2 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 Q1 Q1 Q2 Q2 Q3 Q3 Q4 Q4 Q1 Q1 Q1 Q2 Q2 2006

2006

2007

2007

2008

2008

2009

2010

2009

2011

2010

00

2012

2011

2012

Bron: IPD, Jones Lang LaSalle, Bouwinvest (2012) (%) Beleggingsvolume (€) Research Totaal rendement

Woningbeleggingen goede risico-rendementsverhouding en inflatiehedge Woningbeleggingen kennen een sterke risico-rendementsverhouding in Nederland. Het gemiddeld totaalrendement van woningbeleggingen (9,5%) laat een outperformance zien in de periode 1995-2011, ten opzichte van aandelen (6,6%) en obligaties (8,0%). Tevens is de volatiliteit van het rendement aanzienlijk lager, met name in vergelijking met aandelen. Figuur 4: Rendement assets NL % (‘95-’11) %

%

6060 4040 2020

-20 -20 -40 -40

11 20

09 20

07 20

05 20

03 20

01 20

99 19

97

-60 -60

19

aandelen

95

obligaties

00

19

vastgoed woningen

Bron: IPD (woningen), MSCI Index NL (aandelen), JP Morgan Index NL 7-10 jaar (obligaties), Bouwinvest Research (2012)

pagina 8

Figuur 5: Rendement/risico asset categorieën (‘95-’11) % 10 8 vastgoed woningen

6

obligaties aandelen

4 2 0 0

5

10

15

20

25

30 risico (st.dev.)


Woningbeleggingen bieden tevens een goede bescherming tegen inflatie. Huurverhogingen binnen het sociale segment kennen een directe koppeling met inflatie. Huurprijsstijgingen in de vrije sector laten gemiddeld zelfs een boveninflatoire stijging zien. In onderstaande correlatiematrix is de relatie tussen de historische rendementen van aandelen, obligaties, woningen en inflatie inzichtelijk gemaakt. Naast de hoogste positieve relatie met inflatie, valt ook de negatieve correlatie van woningrendementen met obligaties op. Woningen leveren dus ook een substantiële diversificatiebijdrage aan beleggingsportefeuilles. Tabel 1: Correlatiematrix rendement assets NL % (‘95 - ‘11) Correlatiematrix (1995 - 2011)

Obligaties

Aandelen

Inflatie

Obligaties

1.00

Aandelen

-0,27

1.00

Inflatie

0,03

-0,39

1.00

Vastgoed Woningen

-0,13

0,27

0,32

Vastgoed Woningen

1.00

Bron: IPD (woningen), MSCI Index (aandelen), JP Morgan Index NL 7 - 10 jaar (obligaties), Bouwinvest Research (2012)

Java eiland Amsterdam

pagina 9

Woningbeleggingen hebben tot en met 2008 altijd een sterke performance laten zien, zoals blijkt uit onderstaande matrix. In de afgelopen drie jaar bezette woningen echter een van de onderste twee plaatsen. Tabel 2: Perfomancematrix asset categorieën NL naar rendement (‘95-’11) woningen

Hoog

25,4% 33,6% 40,9% 29,8% 24,7% 18,5% 12,1% 12,7% 9,2% 11,0% 25,5% 14,9% 13,4% 13,7% 36,3% 9,3% 14,9%

winkels

17,1% 14,3% 13,7% 17,0% 16,9% 15,1% 12,0% 9,8%

7,1% 10,3% 13,5% 13,4% 11,3% 5,5%

kantoren

12,3% 8,8% 12,0% 14,4% 15,5% 12,0% 9,9%

8,4%

5,2%

7,6% 10,1% 11,5% 9,6%

oblibaties

9,4%

8,7% 10,6% 13,7% 13,3% 10,8% 5,0%

8,3%

4,6%

5,5%

8,7% 11,4% 4,1%

8,6%

3,4%

6,2% 12,7% -6,4% -5,0% -20,5% -36,3% 4,4%

3,1%

7,0%

-1,4% -0,6% -52,3% -2,2%

2,9% -11,9%

1995

1996

1997

2004

2005

2006

2010

aandelen

Laag

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2007

2,4%

7,8%

7,6%

2,8%

2,4%

5,7%

2,2%

0,9%

-0,2%

3,5%

1,9%

2008

2009

2011


Waardeontwikkeling woningbeleggingen sterk ten opzichte van andere vastgoedsectoren De Nederlandse vastgoedsectoren woningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimte hebben allen gemiddelde totaalrendementen tussen de circa 8% en 10% gerealiseerd in de periode 1995-2011. Woningen laat alleen winkels voor zich met een iets hoger gemiddeld rendement: 10,1% vs 9,5%. Echter, de volatiliteit van woningen is wel hoger, met name door de tegenvallende resultaten van de afgelopen jaren. Wordt er enkel gekeken naar de waardeontwikkeling, dan laat de sector woningen een outperformance zien ten opzichte van de andere sectoren in de afgelopen 17 jaar. De volatiliteit is ook hoger, maar de verhouding tussen beide componenten is positief (Sharpe ratio). Wordt een verdieping gemaakt naar het ‘downside risk’, veelal afgemeten aan het Sortino ratio, dan blinken Nederlandse woningbeleggingen eveneens uit. Een hoog Sortino ratio impliceert een laag aantal bevindingen onder een (langjarig) gewenst rendement. In onderstaand voorbeeld is gekozen voor 7% voor alle vastgoedsegmenten. Figuur 6: Rendement/risico vastgoedsectoren (‘95-’11) 12 12

10 10

88 woningen winkels kantoren

66

bedrijfsruimte

44 22 00 Gemiddeld rendement gemiddeld (%) (%) rendement

Standaarddeviatie standaard deviatie

Bron: IPD, Bouwinvest Research (2012) pagina 10

Sharpe ratio sharpe ratio

Sortino ratio sortino ratio

Woningen als beleggingscategorie kent een sterker fundament dan de commerciële sectoren. Het is een primaire levensbehoefte, de vraag naar huisvesting is dus minder gerelateerd aan economische groei. Woningen als belegging hebben tevens minder last van maatschappelijke trends als "online shoppen" en "Het Nieuwe Werken". Sterker nog, het kan er van profiteren. Het leegstandsrisico is zeer beperkt, daar waar andere sectoren reeds met overaanbod kampen. Daarbij komt dat leegstand van het object minder invloed heeft op de waardering dan in de andere sectoren het geval is. Vaak is een woning in lege staat zelfs meer waard. Over een lange periode is er nog aantal voordelen te noteren voor woningbeleggingen. De levensduur van woningen is doorgaans langer ten opzichte van kantoren en bedrijfsruimte. De functionele veroudering is aanzienlijk gematigder en de locatiekwaliteit is doorgaans sterk. Dit rechtvaardigt een relatief lage exit yield. Tevens biedt een woningportefeuille een zeer gespreid huurdersrisico en is de liquiditeit relatief hoog. Afzet is mogelijk in zowel de beleggingsmarkt als private markt.

Hoog Havezathe Zwolle

pagina 11

3

Vooruitzichten gebruikersmarkt

Vooruitzichten op de gebruikersmarkt bieden een stevig beleggingsfundament

Structureel tekort aan woningen De Nederlandse woningmarkt kampt reeds decennia lang met krapte. Van leegstand is nagenoeg geen sprake in zowel het koop- als huursegment. De groei van de woningvoorraad heeft de toename van het aantal huishoudens wel kunnen bijbenen, maar "de achterstand" is nauwelijks ingelopen in de periode 1995-2012. Het woningtekort is nog altijd grofweg 3,5% anno 2012, circa 250.000 woningen, en de verwachting is dat het tekort in de periode tot 2020 verder toe gaat nemen tot circa 4%. Het aantal huishoudens is aanzienlijk gegroeid in de afgelopen decennia door een combinatie van sterke bevolkingsgroei en huishoudensverdunning. Ook in de komende decennia zal de krapte op de woningmarkt naar verwachting aanhouden en zelfs toenemen. Zowel het aantal huishoudens als de totale bevolking in Nederland worden verwacht door te groeien tot 2040. Momenteel kent Nederland circa 16,7 miljoen inwoners en 7,5 miljoen huishoudens. Beide zullen toenemen tot 17,2 miljoen inwoners en 8,0 miljoen huishoudens in 2020. Dit betekent een toename van 500.000 inwoners (3% groei) en 450.000 huishoudens (6% groei) ten opzichte van het huidige niveau. Het staat garant voor een gezonde toekomstige vraag naar huisvesting. Aan de aanbodzijde is de bouwsector grotendeels stilgevallen, waardoor de krapte weer jaarlijks toeneemt sinds 2008. Het aantal opgeleverde woningen bleef in 2010 en 2011 met respectievelijk 56.000 en 58.000 ver achter bij het jaarlijks langjarig gemiddelde streefaantal van 75.000 van de overheid. In 2012 en 2013 worden zelfs lagere volumes verwacht, iets boven de 50.000 woningen. Jaarlijks worden er tevens rond de 10.000 tot 15.000 woningen gesloopt. Daardoor komen er netto nog minder woningen per jaar bij. Per jaar is een netto toevoeging van 56.000 woningen benodigd, gezien de groei van 450.000 huishoudens in 8 jaar tijd, om het tekort niet verder op te laten lopen. Figuur 7: Ontwikkeling aantal huishoudens, woningvoorraad en woningtekort (‘95-’20) mln 8,5 8,5

5,0% 5,0%

Forecast

8,0 8,0

7,0 7,0

4,0% 4,0%

6,5 6,5

3,5% 3,5%

6,0 6,0 3,0% 3,0%

5,5 5,5

Bron: ABF Research, CBS, Bouwinvest Research bewerking (2012) pagina 12

19 20

17 20

15 20

13 20

11

09

20

07

20

05

20

03

20

20

01 20

99 19

19

97

2,5% 2,5%

95

5,0 5,0

19

aantal huishoudens (mln) aantal woningen (mln) woningtekort (%)

4,5% 4,5%

7,5 7,5

Figuur 8: Nieuwbouw en woningtekort (‘95-’20) 350.000

Forecast

300.000 nieuwbouw

250.000

woningtekort (aantal huishoudens -/aantal woningen)

200.000 150.000 100.000 50.000

19 20

17 20

15

13

20

11

20

09

20

20

07 20

05 20

03 20

01 20

99 19

97 19

19

95

0

Bron: ABF Research, CBS, Bouwinvest Research bewerking (2012)

De regionale verschillen met betrekking tot het woningtekort zijn groot. Vooral in de stedelijke regio’s is de schaarste fors en loopt het verwachte woningtekort harder op dan het landelijke gemiddelde. Met name in de regio’s rondom Utrecht (8%), Amsterdam (7%) en Den Haag (5,7%) zal het verwachte tekort tot 2020 sterk oplopen. Wel is het aanbod, met name van bestaande koopwoningen, sterk gegroeid in de afgelopen jaren, ook in de grote stedelijke regio’s. Dit aanbod betreft echter nagenoeg geen fysieke leegstand, zoals grotendeels wel op de winkel- en kantorenmarkt het geval is. De doorstroming op de huur- en koopwoningmarkt is sterk teruggevallen, waardoor een stuwmeer aan "verhuisgeneigden" zich momenteel vormt. Zowel de starters als de potentiële doorstromers mogen zich onder deze groep scharen. Studenten blijven bijvoorbeeld langer bij hun ouders en mensen die willen scheiden blijven noodgedwongen langer bij elkaar in één huis.

Vrije sector huur kent sterke vraag Doordat de woningbelegger bij sociale huurwoningen (UHW) sterk afhankelijk is van de kaders van de overheid, is het aantrekkelijker zich te begeven in het segment daarboven; het zogenaamde "vrije sector" segment. Vrije sector huurwoningen maken slechts 3% uit van de totale Nederlandse woningvoorraad. De vraag naar deze woningen is echter aanzienlijk groter, voornamelijk in de sterkste economische regio’s. Met name in de laatste jaren geniet het huursegment tussen de circa € 681,en € 1.100,- per maand een sterke vraag. De concurrentiepositie van de huursector ten opzichte van de koopsector is aanzienlijk verbeterd door de huidige onzekerheden op de koopwoningmarkt. Potentiële toetreders op de koopwoningmarkt zijn terughoudend geworden door het lage consumentenvertrouwen en de discussies rondom de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast willen óf kunnen doorstromers in veel gevallen geen verlies nemen op hun huidige woning en wachten eveneens af. Daarbovenop komt het huidige restrictieve financieringsbeleid van de banken, waardoor de dynamiek op de koopwoningmarkt sterk is teruggevallen.

pagina 13

De vraag naar vrije sector huurwoningen is in de afgelopen jaren echter op een hoog niveau gebleven en heeft deels geprofiteerd van bovenstaande onzekerheden. Een deel van de potentiële vraag op de koopwoningmarkt is bijvoorbeeld in het huursegment terecht gekomen. Dit komt ook tot uitdrukking in de cijfers. De gemiddelde bezettingsgraden en huurprijzen tonen een positieve ontwikkeling in de periode 2008-2012. Een analyse van circa 14.500 Bouwinvest huurwoningen toont een stijgende bezettingsgraad vanaf begin 2010, na een lichte daling in de kwartalen voorafgaand. In het vierde kwartaal van 2012 betreft de bezetting 98,2%, de resterende 1,8% betreft frictieleegstand. Het hoogste leegstandsniveau werd begin 2010 bereikt met 3,3%. De gemiddelde huurprijs (per m² gbo) is eveneens goed op peil gebleven in de "crisisjaren" en laat zelfs een lichte stijging zien. Dit blijkt uit een analyse van vele duizenden geliberaliseerde huurwoningtransacties van verschillende omvangrijke institutionele aanbieders. Sinds begin 2008 hebben huurprijzen binnen de vrije sector, omgerekend naar prijs per vierkante meter, een cumulatieve stijging laten zien van ongeveer 7%. In de afgelopen kwartalen heeft echter een stabilisatie plaatsgevonden. Voor de komende jaren wordt een lichte stijging verwacht. Figuur 9: Ontwikkeling gemiddelde bezettingsgraad en huurprijs - vrije sector huurwoningen (‘08-’12) %

€ per m2

99,5% 99,5%

€€9,0 8,00

99,0% 99,0%

€ 8,0 € 7,80 € 7,0

98,5% 98,5% gem. bezettingsgraad gem. huurprijs € per m2 gbo - totaal

7,60 €€6,0

98,0% 98,0%

€ 5,0 € 7,40 € 4,0

97,5% 97,5% 97,0% 97,0%

7,20 €€3,0

96,5% 96,5%

€ 2,0 € 7,00 € 1,0

96,0% 96,0% 95,5% 95,5%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2008

2009

2010

2011

€€0,0 6,80

2012

Bron: Bouwinvest Research, IPD (2012)

De vraag naar vrije sector huurwoningen zal ook op lange termijn groot blijven, doordat het aansluit op een woontrend als meer flexibiliteit. Met name hoogopgeleiden hebben behoefte aan meer "bewegingsvrijheid". Deze groep wisselt bijvoorbeeld doorgaans sneller van werkgever en/of van werklocatie. Een ander voorbeeld betreft het aantal relatiebreuken dat in de afgelopen decennia sterk is toegenomen, waarvoor een flexibele woonvorm als huren uitkomst kan bieden.

Deo Neo Haarlem pagina 14

Herstructurering koop- en (sociale) huursector heeft positieve richting Voor een gezonde woningmarkt is herstructurering noodzakelijk, zowel in de koop- als de huursector. De woningmarkt kent op dit moment nog geen "level playing field". De koopsector en sociale huursector worden beiden stevig gesubsidieerd in Nederland, middels respectievelijk hypotheekrenteaftrek en het woningwaarderingsstelsel (WWS) in combinatie met een gemaximeerde huurprijsaanpassing gelijk aan inflatie. Het door de overheid gevoerde huurwetgevingsbeleid is er altijd op gericht om te zorgen voor voldoende huisvestingsmogelijkheden voor de lagere inkomensgroepen. De geliberaliseerde huurwoningmarkt kent daarentegen geen subsidie. In november 2012 werd het regeerakkoord gepresenteerd, met daarin onder meer de maatregelen ten aanzien van de Nederlandse woningmarkt. Zowel de koop- als huurwoningsector krijgen te maken met maatregelen die stevige impact hebben op woningbezitters, huurders, woningcorporaties en woningbeleggers. Subsidies worden in de gehele woningmarkt beperkt. De voorgenomen maatregelen treffen voornamelijk de middelhoge- en hoge inkomens. Zij krijgen te maken met hogere woonlasten in de komende jaren. De huurinkomsten voor institutionele investeerders in beleggingshuurwoningen stijgen naar verwachting in de komende jaren. Vanuit de sociale huurwoningen wordt een hogere kasstroom verwacht, doordat extra huurverhoging bovenop inflatie mogelijk wordt voor met name zittende huurders met middelhoge- en hoge inkomens. Ook wordt het huurplafond binnen het sociale segment, jaarlijks 4,5% van de WOZ waarde, directer gekoppeld aan de waarde van de woning. Dit biedt met name in schaarstegebieden, waar de aanwezigheid van institutioneel bezit doorgaans groot is, extra potentie. Op langere termijn wordt tevens een grotere vraag naar vrije sector huurwoningen verwacht als gevolg van de gepresenteerde overheidsmaatregelen, doordat doorstroming wordt bevorderd. Voornamelijk huurders met een middelhoog- en hoog inkomen, welke momenteel gehuisvest zijn in een sociale huurwoning, kunnen de komende jaren extra huurverhogingen verwachten bovenop inflatie. Voor huurders met een huishoudeninkomen tot € 33.000,- is dat 1,5%. Bij mensen met een inkomen tussen de € 33.000,- en € 43.000,- gaat het om 2,5%. Boven de € 43.000,- is de huurverhoging max. 6,5% per jaar. De systematiek met een huurliberalisatiegrens blijft intact. Het puntensysteem wordt echter sterk vereenvoudigd met als grondslag 4,5% van de WOZ-waarde. Echter, verwacht wordt dat het systeem op enkele punten aangepast gaat worden in de komende periode gezien de ontstane problematiek in bepaalde woonsegmenten. Een voorbeeld betreft de onhaalbare "business case" voor studentenhuisvesting bij de huidige regelgeving in een groot aantal studentensteden. In de koopsector wordt de hypotheekrenteaftrek deels afgebouwd over een lange periode, volgens het regeerakkoord. Het maximale aftrektarief wordt in stappen van 0,5% per jaar teruggebracht van 52% naar 38% vanaf 2014, voor zowel bestaande als nieuwe hypotheken. Nieuwe gevallen moeten tevens (tenminste annuïtair) aflossen om aanspraak te maken op aftrek. Dit brengt een aanzienlijke verhoging van de maandlasten met zich mee voor starters. Deze doelgroep geeft hierdoor in de beginfase van hun wooncarrière mogelijk (langer) de voorkeur aan een huurwoning.

pagina 15

Invloed malaise koopwoningmarkt op waardering woningbeleggingen De koopsector is in zwaar weer beland. Het aanbod aan te koop staande woningen is sterk toegenomen, de nieuwbouwproductie is ingezakt en het aantal verhuizingen is sterk gedaald in de afgelopen jaren. Als gevolg hiervan is de gemiddelde koopwoningprijs met circa 15% gedaald in de periode 2007-2012. In Q3 2012 eindigde de gemiddelde transactieprijs van een Nederlandse woning op € 209.000,-, volgens de NVM. Een aantal vooraanstaande instanties in Nederland verwacht een verdere prijsdaling in 2013 / 2014 welke grofweg 10% tot 15% onder het huidige niveau ligt. Deze ontwikkelingen binnen de koopsector hebben ook invloed op de taxaties van huurwoningen, zowel direct als indirect. De negatieve invloed van de koopwoningmarkt is echter bijna "uitgewerkt" in de waarderingen. Onderstaand zijn de belangrijkste variabelen in de waardering van huurwoningbeleggingen opgesomd met een korte terug- en vooruitblik.

»» Uitpondscenario Het gefaseerd verkopen van woningen op de particuliere koopwoningmarkt is sterk teruggeschroefd in taxaties, tegen tevens lagere verwachte verkoopopbrengsten. Deze lagere geschatte kasstroom was de voornaamste reden van de afwaarderingen in de afgelopen jaren. Echter, bij de waardebepaling van huurwoningen wordt momenteel steeds vaker uitgegaan van doorexploiteren in plaats van uitponden. We staan op een omslagpunt waarbij de individuele verkoopwaarde op de particuliere markt niet meer dominant is in taxaties, maar de verwachte huuropbrengsten. De "buy-and-hold" strategie is weer leidend geworden in taxaties. Het verschil tussen beide taxatiescenario’s betreft nog slechts enkele procenten op portefeuilleniveau bij het merendeel van de beleggers. Dit legt min of meer een bodem onder eventueel verdere afwaarderingen in het aankomend jaar. Figuur 10: Aantal transacties, aanbod en gemiddelde prijs (‘95-’12) 300.000

250.000

200.000 aantal transacties aanbod woningen

150.000

gem. transactieprijs 100.000

50.000

Bron: CBS, Calcasa, NVM, Bouwinvest Research (2012)

pagina 16

Q2 11 20 12

10

20

09

20

08

20

07

20

06

20

05

20

04

20

03

20

02

20

01

20

00

20

99

20

98

19

97

19

96

19

19

19

95

0

»» Leegwaarde De ontwikkeling van de leegwaarde op de particuliere koopmarkt is de afgelopen decennia sterk van invloed geweest op de taxaties van huurwoningen. Dat uitponden een belangrijk onderdeel was van taxaties is ook duidelijk zichtbaar in figuur 12 en 13. De geïndexeerde jaarlijkse prijsstijging op de koopwoningmarkt (NVM) is afgezet tegen het geïndexeerde jaarlijks indirect rendement op huurwoningen (IPD). Het verschil tussen leegwaarde (koop) en beleggingswaarde (huur) nam verder toe in de periode 1995-2002 en is vervolgens redelijk stabiel gebleven. Nu staan we op een omslagpunt waarbij de waarde van een woning op de koopmarkt en de beleggingsmarkt nivelleert door sterker dalende koopprijzen. Koop en huur gaan naar verwachting echter een betere balans vinden in de komende jaren.

»» Bezettingsgraad Zoals in het voorgaande hoofdstuk naar voren kwam heeft de gemiddelde bezettingsgraad van Nederlandse huurwoningen een positieve ontwikkeling laten zien in de afgelopen jaren. De huursector heeft met name geprofiteerd van de malaise op de koopwoningmarkt. De verwachting is dat de bezettingsgraad ook de komende jaren hoog blijft. De problematiek op de koopwoningmarkt is nog niet ten einde en de krapte op de totale woningmarkt neemt verder toe, met name in de Randstad.

»» Huurprijsniveau Door de sterke vraag en het beperkte aanbod van vrije sector huurwoningen, met name in het segment € 681,- tot € 1.100,- per maand, zijn de huurprijzen in de afgelopen jaren gestegen. Ook deze trend zal licht doorzetten. De woningmarktkrapte neemt verder toe en de aangekondigde maatregelen in het regeerakkoord dragen op langere termijn ook bij aan een verdere vraagdruk, gezien de verwachte doorstroming vanuit het sociale huursegment naar de vrije sector.

»» Rendementseis beleggers Ook de rendementseis van beleggers, zowel bij aanvang als over de totale verwachte exploitatieperiode, heeft zich redelijk stabiel ontwikkeld. Dit is tevens de verwachting voor de komende jaren. De negatieve berichten over de koopwoningmarkt hebben wel bijgedragen aan een verhoogde risicoperceptie van de Nederlandse woningmarkt in het buitenland. Echter, het "core" karakter en het vertrouwen in dit segment onder Nederlandse spelers is groot. De beleggingsvolumes in Nederlandse woningen zijn als gevolg sterk gestegen in de afgelopen jaren en deze trend gaat naar verwachting doorzetten in de komende jaren.

Borneo eiland Amsterdam

pagina 17

Figuur 11 illustreert dat de leegwaarde vanaf 1995 een sterkere waardegroei heeft doorgemaakt dan de beleggingswaarde. Vanaf 2010 neemt het verschil weer af. De beleggingswaarde zal tevens in veel markten de bodem van de prijsdaling in de koopsector vormen. Daarnaast wordt op enig moment de koopsector weer competitiever aan de huursector door de betere betaalbaarheid. De betaalbaarheid van koopwoningen is sterker toegenomen dan de gemiddelde prijsdaling van circa 15% in de periode 2008-2012. Voor bestaande woningen is dit gemiddeld met circa 20% verbeterd, zowel per maand als over de gehele 30-jaars periode, mede door een lichte stijging van het besteedbaar inkomen en een daling van het renteniveau. Ook de benodigde hypotheek is 4% lager geworden door de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2%. Figuur 11: Index leegwaarde vs beleggingswaarde (95=100) 260

forecast

240

230

forecast

220

220

180

200

160 190

140 120

180

Bron: CBS, Calcasa, NVM, Bouwinvest Research (2012)

Bodem beleggingswaarde in 2013 bereikt De huidige woningportefeuille van Bouwinvest (circa 14.500 huurwoningen) is eind 2012 op basis van twee scenario’s getaxeerd: doorexploiteren en uitponden (tussentijds). Het huidige verschil is nog slechts circa 3,5% in het voordeel van het uitpondscenario op de gehele portefeuille. Dit legt enigszins een bodem onder een eventueel verdere afwaardering in het aankomend jaar. Echter, de invloed van de dalende koopprijzen is in het ‘doorexploitatie-scenario’ nog niet volledig uit de taxaties verdwenen, aangezien bij de exit wel wordt uitgegaan van leegwaarden. Dit eventuele waardeverschil wordt uiteraard wel stevig door de tijd "gedempt". Tevens wordt momenteel bij circa 25%, gemeten naar beleggingswaarde van de betreffende wooncomplexen, al de hoogste waardering op basis van doorexploiteren gerealiseerd. Onderstaand is de verwachte invloed van verdere prijsdalingen op de particuliere koopmarkt op de waarde van de woningbeleggingsportefeuille van Bouwinvest in kaart gebracht. Tabel 3: Verwachte invloed koopprijsdaling op waarde woningportefeuille Bouwinvest (2013)

Daling gemiddelde koopprijzen in Nederland (NVM) Daling beleggingswaarde Bouwinvest Residential Fund

Neutraal

Negatief

-5%

-10%

-1,3%

-2,5%

pagina 18

15 20

14 20

13 20

12 20

11 20

15 20

13

11

20

09

20

07

20

05

20

03

20

01

20

99

20

19

97

170

19

19

95

100

10

beleggingswaarde index

210

20

leegwaarde index

200

4

Woningbeleggingsmarkt in internationaal perspectief

Binnen de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt neemt het segment huurwoningen een prominente rol in. Dit segment is niet alleen het grootst binnen Nederland onder institutionele beleggers, maar tevens een van de grootste en volwassen woningbeleggingsmarkten ter wereld. Dit komt mede door de kwalitatief hoogwaardige huurwoningvoorraad in Nederland. Nederlandse beleggingswoningen "investable" In een groot aantal landen wereldwijd is (nagenoeg) geen woningbeleggingsproduct beschikbaar dan wel attractief. Een hoog aandeel eigenwoningbezit, de dominantie van een aantal lokale spelers of de mogelijkheid om enkel in ontwikkelingsprojecten te stappen kunnen aan de geringe beschikbaarheid in andere landen ten grondslag liggen. Het fundament van de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt is sterk. Nederland is een volwassen en relatief stabiele economie en kent een lage werkloosheid. De gunstige vooruitzichten op de gebruikersmarkt zijn in het vorige hoofdstuk uitgebreid toegelicht. De kredietwaardigheid en het internationale concurrentievermogen van het land behoren tot de top van de wereld, volgens de diverse credit rating bureaus en de Global Competitiveness Index van het World Economic Forum. Ook op een aspect als transparantieniveau onderscheidt Nederland zich zeer positief in internationaal perspectief.

pagina 19

Tabel 4: Internationale vergelijking woningmarkten

Gemiddeld direct rendement (‘01-’11) **

4 - Zeer Transparant

4

9,6%

2,1

6,5%


2

10,0%

0,8

3,6%

14 - Transparant

-0,1%

6

4,7%

2,8

4,0%

12 - Transparant

0,3%

4

8,0%

3,7

5,5%


AA+

0,5%

16

9,7%

1,7

3,9%


AA-

-0,2%

16

3,6%

0,7

5,5%

25 - Transparant

AA+

0,4%

1

5,8

4,1

4,2%

22 - Transparant

AAA

-0,7%

5

11,4%

1,2

3,1%


AA+

0,9%

23

7,6

0,6

5,8%


AAA

0,6%

3

10,4%

2,0

4,0%


0,6%

28

5,7%

6,6

4,8%


Nederland

1,6%

5

AAA

0,2%

Canada

2,3%

14

AAA

0,8%

Denemarken

1,9%

12

AAA

0,3%

Duitsland

1,6%

6

AAA

Finland

2,2%

3

AAA

Frankrijk

1,6%

21

Japan

1,4%

10

Oostenrijk

1,9%

16

Verenigd Koninkrijk

2,0%

8

Verenigde Staten

2,6%

7

Zweden

2,5%

4

Zwitserland

1,8%

1

AAA

Landen

Global

144 landen

€ 168

Transparantie vastgoedmarkt ***

Sharpe ratio totaalrendement (‘01-’11)

4,0%

Bevolkingsgroei (‘13-’17) ****

1,4

S&P Credit Rating ******

6,5%

Competetiveness Index *****

18

BBP groei (‘13-’17) ****

Gemiddeld totaalrendement (‘01-’11) **

Vastgoedmarkt Beschikbaarheid woningproduct (€ miljard) *

Economie & Demografie

97 landen

Bron:*IPD (deelnemende landen, 2012), **IPD (2012), ***Jones Lang LaSalle (2012), ****Experian Economics (Oct 2012), *****World Economic Forum (2012), ******S&P (2012)

Nederlandse woningen internationale "middenmoter" in afgelopen decennium Nederlandse beleggingswoningen hebben gemiddeld 6,5% rendement gemaakt in de periode 20012011. Ongeveer 4% bestaat uit direct rendement, de overige 2,5% uit indirect rendement. Landen als het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk en Denemarken noteren gemiddeld lagere directe rendementen, maar compenseren dit met een gemiddeld sterkere waardeontwikkeling in deze periode. Duitse woningen kennen ook gemiddeld circa 4% direct rendement. De waardeontwikkeling is echter langjarig bescheiden en redelijk stabiel met gemiddeld 0,7%. Japan heeft als enige land een negatieve waardeontwikkeling van beleggingshuurwoningen laten zien in deze periode. Echter, het directe rendement ligt op een hoger niveau met gemiddeld 5,5%. Een van de best presterende woningbeleggingsmarkten is Canada. De woningen generen een hoge kasstroom (6,5%) en hebben bovendien een goede waardeontwikkeling laten zien (2,9%).

pagina 20

Nederlandse huurwoningbeleggingen tonen zich, gemeten naar totaalrendement, een middenmoter over het afgelopen decennium. De verwachting is echter dat het Nederlandse beleggingsproduct zich internationaal positief gaat onderscheiden in de komende jaren, met name als 2013 als startpunt wordt genomen. De malaise op de koopwoningmarkt is reeds grotendeels verdisconteerd in de waarderingen in de afgelopen jaren en de vooruitzichten zijn positief voor de Nederlandse huurwoningmarkt. Figuur 12: Gemiddeld rendement op woningen Internationaal % (‘01-’11)* 12 10 8 direct rendement indirec rendement

2,9 6,1

6

2,4

0,7 6,5

2

1,8

0,8

2,4

1,5

4

8,1

6,2

5,6

5,5

4,2

3,6

5,5

4,0

3,9

4,0

4,8

4,0

5,8 3,1

0 -1,8

-2

Bron: IPD, Bouwinvest Research (2012) * local currency

Park Veursehout Leidschendam

pagina 21

la er

US

UK

nd

en ed

its Zw

nd

Zw

n

rla de

Ja

pa Ne

an d Fr an kr ijk Du its la nd

n

nl Fi

De

ne

m

ar

ke

da na

en st Oo

Ca

rij

k

A

-4

Meer informatie

Robert Koot

Michiel de Bruine

George Theuvenet

Manager Research +31 (0)20 677 1736 [email protected]

Hoofd Asset Management Woningen +31 (0)20 677 1616 [email protected]

Relationship Manager +31 (0)20 677 1622 [email protected]

Over Bouwinvest Bouwinvest Real Estate Investment Management (REIM) B.V. is een gespecialiseerde vermogensbeheerder in vastgoed voor institutionele beleggers. Zij voert het beheer over drie Nederlandse sectorfondsen en is manager van mandaten voor institutionele vastgoedbeleggingen in Europa, Noord-Amerika en Azië/ Pacific. Het belegd vermogen bedraagt in totaal EUR 5,8 miljard. Aan de inhoud van deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

Nederlandse huurwoningen:

Recommend Documents