huurwoningen Franchise Praktijkgroep

Praktijkgroep

Franchise

mr. J. Mikes mr. N.M. Slump mr. L.C. de Hoog mr. M. Neve-van der Leden

Franchise is een apart rechtsgebied dat niet afzonderlijk in de wet is geregeld. Het is een mix van afspraken, waarbij vele juridische aspecten een rol kunnen spelen.

Juridische aspecten zoals het algemene

En ook advies bij huurovereenkomsten:

contractenrecht en het huurrecht. Maar ook

t
Blijft de huurovereenkomst bestaan als de

zekerheidsrechten, zoals pand-, hypotheek-

franchiseovereenkomst wordt beëindigd;

CONTACT ROTTERDAM

mr. J. Mikes T 010 440 31 06

t
Is er recht op huurbescherming;

en eigendomsvoorbehoud.

E [email protected]

t
Begeleiding en actieve kennisdeling in

Aanpak

Justion advocaten is een gespecialiseerd

presentaties voor groepen, bijvoorbeeld

juridisch partner als het gaat om franchise-

franchiseverenigingen.

vraagstukken. U wordt deskundig geholpen bij:

PROCESSEN

ADVISERING

Desgewenst voeren wij processen in geval

Advies bij franchise-overeenkomsten bij

van conflicten.

vragen zoals:

overlast in

t
Welke verplichtingen kan de franchisegever de franchisenemer opleggen;

t
Wanneer is een franchisegever schadeplichtig;

JUSTION ADVOCATEN

Een ambitieus kantoor met vestigingen in

CONTACT MIDDELBURG

Rotterdam en Middelburg. U verwacht van

mr. N.M. Slump T 0118 67 00 14

ons hoogwaardige kwaliteit en service tegen

t
Hoever strekt de informatieplicht van een

E [email protected]

een betaalbare prijs. Wij beloven het.

huurwoningen

franchisegever;

Justion Advocaten hecht aan een open en

t
Kan de franchiseovereenkomst (tussentijds)

persoonlijke relatie met u.

worden beëindigd;

t
Kan het contract door een derde worden overgenomen; t
Wat te doen als één van de partijen zich niet aan de verplichtingen houdt; t
Speelt het aanbod van producten in de

webwinkel van de franchisegever een rol.

Park Veldzigt 2 | 4336 DX Middelburg | Postbus 132 | 4330 AC Middelburg | T 0118 62 37 19 | F 0118 63 83 47 Linatebaan 69a | 3045 AH Rotterdam | (Rotterdam The Hague Airport) | T 010 440 31 00 | F 010 270 90 04

E [email protected]

www.justionadvocaten.nl

© 2015, Justion Advocaten Disclaimer De voorwaarden van deze disclaimer zijn van toepassing op deze praktijkgids van de maatschap Justion Advocaten. Door het enkele gebruik van deze praktijkgids, stemt u in met deze disclaimer. Gebruik Hoewel Justion Advocaten de informatie, zoals vermeld in deze praktijkgids, met zorg heeft samengesteld, garandeert zij niet dat deze informatie juist of volledig is. De informatie die is opgenomen in deze praktijkgids is niet bedoeld als juridisch advies. Beslissingen die u neemt op basis van deze informatie zijn voor uw eigen rekening en risico. Uitsluiting van aansprakelijkheid Justion Advocaten geeft geen enkele waarborg of garantie met betrekking tot de juistheid en/of volledigheid van de inhoud van deze praktijkgids en neemt geen verplichtingen op zich met betrekking tot de inhoud van deze praktijkgids. Justion Advocaten sluit elke aansprakelijkheid uit voor enige directe, indirecte en/of gevolgschade samenhangend met of voortvloeiende uit het gebruik van de inhoud van deze praktijkgids.

2

2

Voorwoord De gouden tijden voor woningcorporaties lijken voorbij. Een aantal ingrijpende maatregelen, waaronder de verhuurdersheffing, heeft de financieringscapaciteit van corporaties aangetast. Ook zijn de corporaties hard geraakt door de crisis op de woningmarkt. Woningcorporaties worden dan ook gedwongen te bezuinigen. Middels deze praktijkgids wordt beoogd een bijdrage te leveren aan de noodzakelijke besparingen. Door onze jarenlange samenwerking met woningcorporaties hebben wij veel ervaring met juridische problemen die komen kijken bij de verhuur van (een groot aantal) woningen. Wij zijn van oordeel dat met name op het gebied van overlast – door middel van de juiste aanpak – een grote stap op het gebied van kostenbesparing kan worden gemaakt. Door het voorwerk zelf of anders te doen en stukken op de juiste wijze aan te leveren kan namelijk efficiëntere en dus voordelige juridische dienstverlening worden aangeboden. Na een jarenlange daling van het aantal ontruimingen van woningen door woningcorporaties neemt dit aantal sinds 2010 weer toe. Woningcorporaties zijn in 2013 bij 6.980 huishoudens overgegaan tot huisuitzetting. In 2014 waren het er 5.900.1 Bij 3 tot 8 procent van deze ontruimingen is de door de huurder veroorzaakte overlast de oorzaak. Er worden door woningcorporaties dus per jaar enkele honderden woningen ontruimd als gevolg van overlast. In de voorgaande cijfers zijn uitsluitend ontruimingen in verband met overlast verwerkt. Heel vaak komt het echter niet zo ver dat de woningcorporatie daadwerkelijk tot ontruiming over gaat. Zo kan een dergelijke procedure met de juiste aanpak van de overlastsituatie vaak voorkomen worden. De overlast-veroorzakende huurder is daarnaast soms bereid (min of meer) vrijwillig te verhuizen wanneer de verhuurder dreigt een ontbindings- en/of ontruimingsprocedure te starten. Het aantal huurders dat overlast veroorzaakt is daarom vele malen hoger dan de zojuist genoemde percentages doen vermoeden. Met de voor u liggende praktijkgids bieden wij een leidraad voor een juiste, efficiënte en doeltreffende aanpak van overlast in huurwoningen. Indien u met een overlastsituatie te maken heeft, kunt u met behulp van deze praktijkgids, de checklist en de modelbrieven nagaan welke stappen u kunt ondernemen om de overlast te beëindigen, of, indien dat niet lukt, de kans te verhogen dat in een latere procedure de huurovereenkomst wordt ontbonden.

1

Bron: Aedes, 18-03-2015

3

3

Inhoudsopgave 1.

Juridisch kader 1.1 Het probleem 1.2 Verplichtingen verhuurder

5 5 5

2.

Dossieropbouw 2.1 Inleiding 2.2 Vereisten en aandachtspunten 2.2.1 Klachtmeldingen 2.2.2 Politiemutaties 2.2.3 Gesprekken met en brieven aan huurder 2.2.4 Psychische problematiek en hulpverlening 2.2.5 Buurtbemiddeling 2.2.6 Buurtonderzoek 2.2.7 Andere bewijsmiddelen

6 6 6 6 7 7 8 8 8 9

3.

Dossier doorsturen aan Justion Advocaten 3.1 Inleiding 3.2 Quick scan 3.3 Kort geding of bodemprocedure 3.4 Keuze tussen kamer voor kantonzaken of civiele kamer 3.5 Gesubsidieerde rechtsbijstand 3.6 Overige aandachtspunten: huwelijk/geregistreerd partnerschap en bewind

10 10 10 11 11 11

4.

De procedure 4.1 Inleiding 4.2 Verloop van de procedure 4.3 Proceskostenveroordeling

13 13 13 14

5.

Afwikkeling

15

6.

Conclusie

16

7.

Over Justion Advocaten 7.1 Het kantoor 7.2 Team Vastgoed 7.3 Ervaring 7.4 Contactgegevens

17 17 17 17 18

Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

A: B: B1: B2: B3: B4: C:

Vragenlijst Overlast Checklist Overlast Brief 1 ‘overlast’ Brief 2 ‘sommatie en uitnodiging voor gesprek’ Brief 3 ‘laatste waarschuwing’ Brief 4 ‘aankondiging gerechtelijke procedure’ Model-dagvaarding

4

19 21 25 26 27 28 30

4

1.

Juridisch kader

1.1

Het probleem

Stel: één van uw huurders veroorzaakt overlast aan zijn omwonenden. U kunt dan als verhuurder niet zomaar de huurovereenkomst beëindigen. In de wet zijn zeer strenge eisen geformuleerd waaraan voldaan moet zijn om een huurovereenkomst als verhuurder op te kunnen zeggen. Zo kan bijvoorbeeld worden opgezegd wanneer u de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Aan de in de wet genoemde eisen zal niet snel voldaan zijn. Bovendien bent u gehouden de wettelijke opzegtermijn in acht te nemen (die kan oplopen tot zes maanden!). Als de huurder niet instemt met de opzegging, dan moet de verhuurder naar de rechter om de huurovereenkomst te laten beëindigen. De rechter zal oordelen of de opzegging terecht is. Wanneer de huurder te kort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst is het voor een verhuurder dan ook vaak wenselijker en/of kansrijker de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden. Ook dit kan echter niet zomaar. Omdat huurders een vergaande huurbescherming genieten is het van essentieel belang dat u beschikt over een goed gedocumenteerd dossier waaruit – kort gezegd - blijkt dat de tekortkoming dermate ernstig is dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. 1.2

Verplichtingen verhuurder

U heeft als verhuurder de verplichting aan uw huurders het 'rustig woongenot' van de verhuurde woning te verschaffen. Wanneer uw huurders bij u klagen over de overlast die een andere huurder veroorzaakt, dan bent u dus verplicht daartegen actie te ondernemen. Uiteraard probeert u in eerste instantie door middel van overleg met de betreffende huurder tot een oplossing te komen. Het kan echter in bepaalde gevallen onvermijdelijk zijn om een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning te starten. Met de voor u liggende praktijkgids bieden wij u houvast bij de aanpak van overlast in huurwoningen en geven wij tips om uw kansen in een gerechtelijke procedure zo groot mogelijk te maken.

5

5

2.

Dossieropbouw

2.1

Inleiding

Op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst met de overlast-veroorzakende huurder wil laten ontbinden, dient hij dus aan te tonen dat er sprake is van een tekortkoming zoals hiervoor bedoeld. In dit geval zal de tekortkoming inhouden dat de huurder zich niet gedraagt als ‘goed huurder’ door overlast te veroorzaken aan omwonenden. Om de tekortkoming aan te tonen is een goed gedocumenteerd dossier essentieel. 2.2.

Vereisten en aandachtspunten

In de volgende paragrafen worden de belangrijkste onderdelen van het dossier besproken, die in de als bijlage B bijgevoegde ‘checklist’ overzichtelijk worden opgesomd. Mocht een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning onvermijdelijk zijn, dan zijn uiteraard de betreffende huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden essentieel, maar ook de aanwezigheid van onderstaande stukken en/of informatie over onderstaande kwesties is van belang. 2.2.1 Klachtmeldingen Om aan te tonen dat de betreffende huurder overlast veroorzaakt, zijn de (bij voorkeur schriftelijke) klachtmeldingen van omwonenden het belangrijkste onderdeel van het dossier. Zijn er klagers, zijn dit omwonenden, zijn dit ook (uw) huurders? Hoe veel klachten zijn er, van hoeveel verschillende melders zijn deze afkomstig en over welke periode gaan de klachten? Mogen de klachtmelders in een eventuele procedure bij naam genoemd worden en zijn zij bereid te getuigen? Wij zien in de praktijk vaak dat omwonenden een grote hoeveelheid klachten melden bij de woningcorporatie en hun ongenoegen uiten over het ‘gebrek aan actie’, maar vervolgens niet bereid zijn tot medewerking wanneer de woningcorporatie besluit een gerechtelijke procedure te starten. Zo komt het bijvoorbeeld regelmatig voor dat klagers weigeren toestemming te verlenen voor het overleggen van hun klachtmeldingen, of wensen dat deze anoniem worden gemaakt. In dat geval is het van belang de betreffende omwonende erop attent te maken dat de procedure (veel) minder kans van slagen heeft, wanneer er uitsluitend anonieme meldingen kunnen worden overgelegd.

6

6

Als er veelvuldig sprake is van overlast, dan kunt u aan omwonenden vragen om gedurende enkele weken een dagboek bij te houden. Hierin schrijven zij op wanneer (datum en tijdstip) er sprake is van overlast, wie deze veroorzaakt, hoe lang de overlast duurt, waar deze uit bestaat en welke acties daartegen zijn ondernomen. Daarnaast hebben wij voor u een model vragenlijst (Bijlage A) opgesteld die u door omwonenden kunt laten invullen. 2.2.2 Politiemutaties Als omwonenden overlast ervaren en de politie bellen, dan zal de politie doorgaans bij de woning van de overlast-veroorzakende huurder langsgaan en haar bevindingen vastleggen in een zogenaamd ‘mutatierapport’. Als de politie de overlast constateert (en vastlegt in een mutatierapport) dan levert dit een waardevolle bijdrage aan de opbouw van het dossier. Voor u als verhuurder is het dus van belang contact te onderhouden met de politie (wijkagent) en stukken bij hen op te vragen. 2.2.3 Gesprekken met en brieven aan huurder Voordat een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde kan worden gestart is het van belang dat de huurder eerst wordt aangeschreven (behoudens uitzonderingsgevallen zoals het voorvallen van een ernstig incident of grote spoed). In een eerste brief zou de huurder kunnen worden gewezen op de overlast die omwonenden van hem ondervinden. Daarbij is het belangrijk dat verwezen wordt naar toepasselijke bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek, de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden, zodat voor de huurder duidelijk is welke verplichtingen hij schendt (bijlage B1). De huurder kan ook worden uitgenodigd voor een gesprek met de verhuurder (bijlage B2). Hierbij kan de overlast besproken worden en kunnen afspraken worden gemaakt. Tip: Bevestig gemaakte afspraken schriftelijk en waarschuw de huurder voor de gevolgen als hij zich niet aan gemaakte afspraken houdt (en dus opnieuw overlast veroorzaakt). Als de huurder niet komt opdagen bij een gesprek, dan is het verstandig ook dit schriftelijk vast te leggen en te bevestigen. Ook het uitdrukkelijk geven van een laatste waarschuwing, een laatste kans om de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst na te komen en het expliciet waarschuwen voor een gerechtelijke procedure zijn van belang (bijlage B3). Indien een gerechtelijke procedure onvermijdelijk blijkt te zijn, is het verstandig om de huurder een laatste brief te sturen, waarin wordt aangekondigd dat het dossier zal worden doorgestuurd naar de advocaat om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning te starten (bijlage B4).

7

7

De huurder kan daarbij de mogelijkheid worden geboden de huurovereenkomst binnen (bijvoorbeeld) zeven dagen na dagtekening van de brief vrijwillig op te zeggen. Hiermee kan hij een procedure, met de daarmee gepaard gaande kosten, voorkomen. Bovendien voorkomt een huurder daarmee veelal dat hij op een zogenaamde ‘zwarte lijst’ terecht komt, waarop verhuurders huurders registreren die slecht bekend staan. Nu grotere verhuurders (met name woningcorporaties) hun zwarte lijsten vaak met elkaar delen, kan het voor een huurder lastig worden om een nieuwe huurwoning te vinden als hij eenmaal op een zwarte lijst staat. Soms kan de dreiging om op een dergelijke lijst te belanden een huurder overtuigen de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Wij adviseren deze laatste brief per aangetekende post te versturen, om in voorkomend geval aan te kunnen tonen dat de brief ontvangen is. 2.2.4 Psychische problematiek en hulpverlening Psychische problemen hoeven de ontbinding van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van de woning niet in de weg te staan. Wel is het verstandig om in dat geval in een zo vroeg mogelijk stadium hulpverlening in te schakelen om te bezien of daarmee grip op de situatie kan worden verkregen. Gelet op de maatschappelijke functie van woningcorporaties worden inspanningen op dit punt toegejuicht. Door het inschakelen van hulpverleners kan de overlast afnemen, en wanneer de overlast niet vermindert kan de rechter op dit punt geen verwijt richting de woningcorporatie maken. Zij laat zien aan haar maatschappelijke verplichtingen te voldoen door niet onbedachtzaam over te gaan tot een gerechtelijke procedure. 2.2.5 Buurtbemiddeling Als de situatie zich daarvoor leent en omwonenden daarvoor open staan, kan een bemiddelingsinstantie (Buurtbemiddeling) worden ingeschakeld. Buurtbemiddeling biedt bewoners de mogelijkheid om met behulp van bemiddelaars het conflict op te lossen. De bemiddelaars zijn daar speciaal voor opgeleid en helpen mensen vrijwillig om zelf een geschikte oplossing te vinden voor het probleem. Vraag de bemiddelaars om de voortgang en/of de resultaten van de bemiddelingspoging schriftelijk terug te koppelen, zodat ook deze kunnen worden toegevoegd aan het dossier. 2.2.6 Buurtonderzoek Als slechts één of enkele omwonenden klachten melden, maar er wordt vermoed dat meer mensen overlast ervaren, dan kan het nuttig zijn om een buurtonderzoek uit te voeren. Bij een buurtonderzoek kan aan alle omwonenden een neutrale vragenlijst worden gestuurd, waarop bijvoorbeeld gevraagd wordt of de betreffende omwonende overlast ondervindt in zijn wijk, en zo ja, van wie (naam en/of adres), waar de overlast uit bestaat, hoe vaak en op welke tijdstippen de overlast voorkomt etc. (voor een voorbeeld zie bijlage A). Vraag de omwonenden het formulier binnen een bepaalde termijn

8

8

ingevuld, voorzien van een datum en ondertekend terug te sturen en laat de omwonende op het formulier aangeven of het formulier in een eventuele procedure (indien gewenst geanonimiseerd) gebruikt mag worden (en zo nee, waarom niet) en of zij mogelijk bereid zijn te getuigen. 2.2.7 Andere bewijsmiddelen De woningcorporatie die een overlastgeschil aan de (kanton)rechter voorlegt, zal deze moeten overtuigen van de aard, ernst en duur van de overlast. Met andere woorden: ‘wie stelt bewijst’. In het civiele bewijsrecht geldt de zogenaamde vrije bewijsleer. Dit houdt in dat in beginsel alle bewijsmiddelen in een civiele procedure ook daadwerkelijk als bewijs kunnen dienen. De rechter is vrij om de bewijsmiddelen die partijen aandragen te waarderen. Wij bespraken hiervoor al dat klachtmeldingen, logboeken, getuigenverklaringen en politiemutaties in een gerechtelijke procedure als bewijs kunnen dienen. Maar partijen kunnen ook andere bewijsmiddelen gebruiken, zoals foto’s, video- en geluidsmateriaal en deskundigenrapporten (bijvoorbeeld via Bouw- en woningtoezicht of de GGD). Tip: De gerechtsdeurwaarder is bevoegd om een proces-verbaal van door hem persoonlijk waargenomen feiten op te maken. Een dergelijk stuk heeft dwingende bewijskracht. Dat wil zeggen dat de rechter in tegenstelling tot andere bewijsmiddelen verplicht is de inhoud van de akte als waar aan te nemen (behoudens tegenbewijs).

9

9

3.

Dossier uit handen aan Justion Advocaten

3.1

Inleiding

Wanneer de overlast niet afneemt en de situatie niet langer houdbaar is, dan kunt u het dossier uit handen geven aan Justion Advocaten. Voor een zo efficiënt mogelijke behandeling van het dossier is het van belang dat alle relevante stukken, waaronder de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene voorwaarden, maar ook alle stukken zoals genoemd in hoofdstuk 2 (bij voorkeur in chronologische volgorde), en de ingevulde checklist (bijlage B) aangeleverd worden. Eventueel kunnen alvast gegevens worden ingevuld in de modeldagvaarding (bijlage C). Wij zullen het dossier bestuderen en een plan van aanpak met u bespreken. 3.2

Quick scan

Allereerst zullen wij een inschatting van uw rechtspositie geven en bespreken of direct een procedure gestart kan worden, of dat er wellicht nog een tussenstap nodig is. Bij deze overweging zijn de elementen zoals deze genoemd zijn in deze praktijkgids – en meer overzichtelijk op de checklist (zie bijlage B) – doorslaggevend. Eventueel kan een laatste ‘advocatenbrief’ aan de overlastveroorzaker worden gestuurd of bijvoorbeeld een buurtonderzoek worden uitgevoerd (indien dat nog niet heeft plaatsgevonden). 3.3

Kort geding of bodemprocedure

Indien een procedure onvermijdelijk is, dan bestaat de keuze tussen een kort geding procedure of een bodemprocedure. Een kort geding is de aangewezen route wanneer er grote spoed is bij een vordering. Indien de overlast al langer speelt, en er geen directe reden voor spoed is, dan is een ‘gewone’ bodemprocedure meer voor de hand liggend. Hoewel het kort geding als voordeel heeft dat de doorlooptijd veel korter is, en er dus op korte termijn een vonnis zal worden gewezen, heeft de procedure ook nadelen. Zo kan in een kort geding bijvoorbeeld niet de ontbinding van de huurovereenkomst worden gevorderd, maar uitsluitend de ontruiming van de woning. Indien de rechter in kort geding oordeelt dat de woning ontruimd dient te worden, dan blijft de huurovereenkomst dus bestaan, zodat (in theorie) ook een bodemprocedure nodig is om de huurovereenkomst te laten ontbinden. In de praktijk is dit niet altijd nodig omdat de huurder de woning ontruimt, stopt met het betalen van de huur en geen beroep doet op zijn huurrechten.

10

10

3.4

Keuze tussen de kamer voor kantonzaken of de civiele kamer

Indien gekozen wordt voor een kort geding, dan bestaat bovendien de keuze tussen een procedure bij de kamer voor kantonzaken, of een procedure bij de civiele kamer. De kantonrechter is een specialist op het gebied van huurzaken en de huurder heeft niet per se een advocaat nodig, zodat wij meestal een kort geding bij deze kamer aanhangig maken. Indien er grote spoed bij de behandeling van een zaak is en de civiele kamer eerder gelegenheid heeft om de zaak te behandelen, dan kan in overleg toch voor deze kamer gekozen worden. Hierbij dient dan wel rekening te worden gehouden met de mogelijkheid dat – wanneer u in het gelijk wordt gesteld – een proceskostenveroordeling op basis van het lagere griffierecht zal worden toegewezen. Dit betekent dat de wederpartij slechts een deel van het door u betaalde griffierecht hoeft te vergoeden, namelijk het tarief dat bij de kamer voor kantonzaken verschuldigd zou zijn geweest. Bij een bodemprocedure kan niet worden gekozen voor de civiele kamer; uitsluitend de kantonrechter is bevoegd van huurzaken kennis te nemen. Overigens schrijft de wet voor dat een procedure aanhangig moet worden gemaakt bij de rechtbank in de woonplaats (of het arrondissement) waar de gehuurde woning gelegen is. 3.5

Gesubsidieerde rechtsbijstand

De huurder kan voor de kamer van kantonzaken zelf zijn verweer voeren, hij is niet verplicht een advocaat in te schakelen. Vaak doen huurders dit liever wel. Voor huurders die de kosten van een advocaat niet kunnen betalen, regelt de Wet op de Rechtsbijstand dat zij een deel van de kosten vergoed kunnen krijgen. Dit heet een toevoeging. De huurder betaalt dan een eigen bijdrage, waarvan de hoogte afhankelijk is van zijn inkomen. In de politiek bestaan plannen om te bezuinigen op de Wet op de Rechtsbijstand. Het aantal toevoegingen zal volgens die plannen afnemen met 80%. Er is echter ook veel weerstand tegen deze plannen omdat het een onaanvaardbare aantasting van de gefinancierde rechtsbijstand zou betekenen en daarmee een aantasting van de rechtstaat. De discussie is nog volop gaande, maar enige beperking van de gesubsidieerde rechtsbijstand in de toekomst ligt voor de hand. 3.6

Overige aandachtspunten: huwelijk/geregistreerd partnerschap en bewind

Als een getrouwde huurder of een huurder die een geregistreerd partnerschap is aangegaan de huurovereenkomst opzegt, dan is het van belang bij de echtgenoot/geregistreerde partner te verifiëren of hij/zij met de opzegging van de huur akkoord gaat. Ook wanneer een ontbindings- en/of ontruimingsprocedure wordt gestart,

11

11

is het noodzakelijk deze tegen beiden in te stellen. Wij adviseren derhalve ook de echtgenoot/geregistreerde partner van de betreffende huurder te dagvaarden. Ook indien een huurder een bewindvoerder heeft is extra oplettendheid geboden. Tot voor kort was de rechtspraak verdeeld over de vraag of de verhuurder de huurder of diens bewindvoerder moet dagvaarden als hij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wil bewerkstelligen. De Hoge Raad heeft deze vraag op 7 maart 2014 beantwoord (ECLI:NL:HR:2014:525). Volgens de Hoge Raad treedt de bewindvoerder op als formele procespartij ten behoeve van de onder bewind gestelde huurder en moet de verhuurder dus de bewindvoerder dagvaarden. Indien u als verhuurder bekend bent met een bewind, dan verzoeken wij u dit bij het aanleveren van een dossier aan ons te melden.

12

12

4.

De procedure

4.1

Inleiding

Wanneer er voor wordt gekozen een gerechtelijke procedure te starten, hoe verloopt zo’n procedure dan? Er zijn verschillende mogelijkheden en onverwachte gebeurtenissen kunnen leiden tot een ander verloop van de procedure. Wij beperken ons dan ook tot een bespreking van het meest gangbare verloop van een bodemprocedure. 4.2

Het verloop van de procedure

Een gerechtelijke procedure begint met een dagvaarding. In geval van overlast zal ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd worden. Wij dragen zorg voor het opstellen van de dagvaarding. Nadat deze ter goedkeuring aan u is voorgelegd wordt de dagvaarding aan de deurwaarder verzonden, met het verzoek de dagvaarding aan de gedaagde te betekenen. Nadat de dagvaarding is betekend, wordt deze bij de rechtbank ‘aangebracht’. De rechtbank zet de zaak vervolgens ‘op de rol’, een soort agenda waarop alle zaken worden bijgehouden. Vanaf dat moment wordt ook griffierecht verschuldigd. Voor de hoogte van het griffierecht kunt u kijken op de website rechtspraak.nl. Als de dagvaarding is aangebracht krijgt de huurder de mogelijkheid daarop te reageren (‘conclusie van antwoord’). Dit kan (mondeling of schriftelijk) op de datum waartegen is gedagvaard, maar er kan ook uitstel worden gevraagd. Nadat de conclusie van antwoord is ingediend zal de rechter beslissen hoe de procedure verder zal verlopen. In beginsel volgt een comparitie van partijen, waarbij beide partijen voor de rechter verschijnen om de zaak toe te lichten en vragen van de rechter te beantwoorden. Doorgaans zal de rechter tevens de mogelijkheden van een schikking willen beproeven. Het is mogelijk dat de rechter, voorafgaand aan de comparitie, beide partijen de mogelijkheid geeft de zaak nogmaals schriftelijk te bepleiten (conclusie van repliek en conclusie van dupliek). Indien de rechter na de comparitie van partijen van mening is dat hij voldoende weet om een beslissing over het geschil te kunnen nemen, dan zal hij vonnis wijzen. Als de rechter er nog niet uit is, dan is het mogelijk dat één van beide partijen een bewijsopdracht krijgt. In zaken waarin ontbinding van de huurovereenkomst wegens overlast wordt gevorderd zal het in beginsel de verhuurder zijn die (bijvoorbeeld door middel van het horen van getuigen) zal moeten aantonen dat sprake is van overlast die dermate ernstig en structureel is dat de ontbinding gerechtvaardigd is. Om die reden is het van belang dat omwonenden (klagers) bereid zijn om (in voorkomend geval) een verklaring af te leggen. Een kort geding verloopt grotendeels hetzelfde, met dien verstande dat er in beginsel geen uitstel kan worden gevraagd, er geen conclusies van re- en dupliek worden genomen en er ook geen bewijsopdracht zal worden gegeven.

13

13

4.3

Proceskostenveroordeling

Wanneer de rechter uiteindelijk vonnis wijst, zal hij daarbij de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van de andere partij. Dit betekent dat de ‘verliezende’ partij de kosten van de andere partij moet betalen. Het gaat echter om een zogenoemd forfaitair bedrag: slechts een klein deel van de daadwerkelijk gemaakte kosten worden vergoed.

14

14

5.

Afwikkeling

Als de rechter vonnis heeft gewezen kunnen beide partijen daartegen hoger beroep instellen. Indien uw vordering wordt toegewezen dan zal daar aan uw zijde geen behoefte aan bestaan. Er rest in dat geval nog één stap: de tenuitvoerlegging van het vonnis. Het vonnis wordt aan de deurwaarder gestuurd, zodat hij het aan de gedaagde kan betekenen, de datum voor ontruiming kan aanzeggen en bevel van betaling kan doen. Indien de huurder de woning op de ontruimingsdatum niet heeft verlaten, dan mag de deurwaarder over gaan tot ontruiming. De verhuurder heeft de taak de ontruiming zorgvuldig te laten verlopen. Uitgangspunt daarbij is dat de goederen van de huurder in beginsel niet mogen worden weggegooid maar gedurende een aantal maanden moeten worden opgeslagen, tenzij deze waardeloos zijn of de huurder er afstand van gedaan heeft. Bij huurders met een laag inkomen en weinig waardevolle bezittingen kan het doorgaans lastig zijn betaling van de proceskostenveroordeling te verkrijgen. Uiteraard kan een betalingsregeling worden overeengekomen, of kan in overleg met de deurwaarder worden bezien of er mogelijkheden zijn om – bijvoorbeeld door middel van loonbeslag – het vonnis uit te voeren.

15

15

6.

Conclusie

Met deze praktijkgids bieden wij u een handleiding voor een doeltreffende aanpak van overlastsituaties in huurwoningen. Wij adviseren u om in overlastsituaties tijdig contact met ons op te nemen, zodat wij met u kunnen meedenken over de aanpak. Indien een procedure onvermijdelijk blijkt, zijn wij uiteraard graag bereid u bij te staan.

16

16

7.

Over Justion Advocaten

7.1

Het Kantoor

Ons kantoor is opgericht in 2001 en heeft vestigingen in Rotterdam en Middelburg. Onze 15 advocaten, ondersteund door deskundige kantoormedewerkers, vormen een hecht team dat actief is op het gebied van:      

Verbintenissenrecht Arbeidsrecht Gezondheidsrecht Huurrecht Ondernemings- en insolventierecht Bouwrecht

    

Personen- en Familierecht Franchise Subsidie- en Staatssteunrecht Bestuurs- en Omgevingsrecht Europees- en Aanbestedingsrecht

Wij bieden kwalitatief hoogwaardige rechtshulp aan (semi-)overheden, instellingen als woningcorporaties en onderwijsinstellingen, ondernemingen uit klein-, midden-, grootbedrijf en particulieren. Wij zetten onze brede expertise graag in om u optimaal te kunnen adviseren, om tot een adequate oplossing van uw geschil te komen en waar nodig te procederen. Justion Advocaten hecht aan een open en persoonlijke relatie met haar cliënten. Alle werkzaamheden worden in nauw overleg met u uitgevoerd. Op die manier wordt gewaarborgd dat onze advisering goed aansluit bij uw behoefte en verwachting. Het spreekt vanzelf dat ook duidelijkheid bestaat over de honorering van onze werkzaamheden, die wij overigens graag betaalbaar houden. Wij hanteren een systeem van gedegen account management, waarbij wij met meer dan één advocaat op de verschillende rechtsgebieden voor een relatie werkzaam zijn. Zodoende kunnen wij onze expertise zo breed en efficiënt mogelijk voor u inzetten. 7.2

Team Vastgoed

Overlastzaken worden behandeld door leden van het ‘Team Vastgoed’. Justion Advocaten behartigt op het terrein van het huurrecht zowel de belangen van verhuurders (woningbouwcorporaties, professionele beleggers, particulieren enz.) als van huurders (ondernemingen en particulieren). Doordat wij al jarenlang werkzaamheden verrichten voor verschillende woningcorporaties, hebben wij veel ervaring met de aanpak van overlast. 7.3

Ervaring

Justion Advocaten heeft ruime ervaring op het gebied van de aanpak van overlast in huurwoningen. Wij staan al jarenlang verschillende woningcorporaties bij. Door de vele procedures die wij namens deze corporaties zijn gestart, kunnen wij goed

17

17

inschatten in hoeverre een procedure kansrijk is en hoe de slagingskans voor onze clientèle kan worden vergroot. Onze jarenlange ervaring vormt de basis van deze praktijkgids. . 7.4

Contactgegevens

Kantoor Middelburg: Park Veldzigt 2 Postbus 132 4330 AC MIDDELBURG Tel. 0118 – 623 719 Fax 0118 – 638 347

Kantoor Rotterdam: Linatebaan 69a 3045 AH ROTTERDAM Tel. 010 – 44 03 100 Fax 010 – 270 90 04

Website: E-mail: Twitter:

www.justionadvocaten.nl [email protected] www.twitter.com/justionlawyers

18

18

Bijlage A:

Vragenlijst Overlast

Het is belangrijk dat u de overlast die door de gedupeerde(n) wordt ervaren in kaart brengt. Met behulp van onderstaande vragenlijst kunt u verklaringen verzamelen van gedupeerden over de aard, ernst en duur van de overlast. 1. Ervaart u overlast in uw wijk? En zo ja, van wie? (adres, naam) ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 2. Sinds wanneer woont u in de woning? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 3. Wanneer heeft u de overlast voor het eerst geconstateerd? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 4. Wat kunt u over de overlast vertellen? Gaat u bij de beantwoording van deze vraag specifiek in op de aard, de duur, de ernst en de frequentie van de overlast. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 5. Heeft u de betrokkene ooit benaderd in verband met de overlast en zo ja, wat was zijn/haar reactie? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 6. Heeft u de politie gebeld of aangifte gedaan? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 7. Ervaren andere buren ook overlast? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 8. Welke gevolgen heeft de overlast voor u? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 9. Wanneer bent u thuis/op uw werk? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 10. Wat weet u van de overlastveroorzaker(s)? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….

19

19

11. Overige bijzonderheden: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. 12. Mag dit formulier in een eventuele procedure gebruikt worden (en zo nee, waarom niet) en bent u mogelijk bereid om te getuigen? ………………………………………………………………………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Datum: ……………………………………………… Naam: ……………………………………………… Handtekening: ………………………………………… Graag verzoeken wij u dit formulier binnen 14 dagen na ontvangst ingevuld en ondertekend te sturen naar [(e-mail) adres noemen].

20

20

Bijlage B: A.

Checklist overlast

Dossieropbouw Wanneer sprake is van overlast, dan adviseren wij te starten met het opbouwen van een dossier. Met behulp van onderstaande checklist kan worden nagegaan of alle stappen zijn doorlopen om de kans op een succesvolle gerechtelijke procedure zo groot mogelijk te maken. Bovendien geeft een ingevulde checklist in één oogopslag een heldere samenvatting van het dossier. 1.

Zijn er klachtmeldingen?

□ Ja, namelijk (aantal): ………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 2.

Over welke periode gaan de klachten? …………………………………………………………………………………………………………………………

3.

Waar bestaat de overlast uit? …………………………………………………………………………………………………………………………

4.

Hoeveel verschillende melders zijn er?

□1 □2 5.

□3 □ meer dan 3

Mogen hun namen in een procedure genoemd worden? …………………………………………………………………………………………………………………………

6.

Zijn de melders eventueel bereid te getuigen? …………………………………………………………………………………………………………………………

21

21

7.

Is er sprake (geweest) van politiebemoeienis?

□ Ja, namelijk (aantal, tijdstip en eventuele toelichting): …………………………………………………………………………………………………………………………

□ 8.

Nee

Zo ja, zijn er politiemutaties?

□ Ja, namelijk (aantal en data): …………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 9.

Zijn er gesprekken geweest tussen u(w organisatie) en de overlastveroorzaker?

□ Ja, namelijk (hoeveel, wanneer, toelichting): …………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 10.

Zo ja, zijn daarbij afspraken gemaakt (en vastgelegd) en is de overlastveroorzaker gewaarschuwd voor eventuele gevolgen?

□ Ja, namelijk: …………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 11.

Is (in voorkomend geval) hulpverlening ingeschakeld?

□ Ja, namelijk: …………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 22

22

12.

Is er sprake geweest van (Buurt)bemiddeling?

□ Ja, namelijk (datum, deelnemers, resultaat): …………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 13.

Heeft u een buurtonderzoek uitgevoerd?

□ Ja, en de uitkomst daarvan is: …………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 14.

Heeft u brieven (waarschuwing en/of ingebrekestelling) gestuurd aan de overlastveroorzaker (zie bijlagen B1 tot en met B3)?

□ Ja, namelijk (hoeveel, datum): …………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 15.

Wordt de huur op tijd betaald?

□ Ja □ Nee, toelichting: …………………………………………………………………………………………………………………………

16.

Is er sprake van een bewindvoerder?

□ Ja, namelijk (gegevens bewindvoerder): …………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 23

23

17.

Is de betreffende huurder getrouwd of is hij/zij een geregistreerd partnerschap aangegaan?

□ Ja, namelijk met: …………………………………………………………………………………………………………………………

□ Nee 18.

Wordt de woning (en als deze aanwezig is de tuin) schoongemaakt en onderhouden?

□ Ja □ Nee, toelichting: 19.

………………………………………………………………………………………………………………………… Overige bijzonderheden: ………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………..

B.

Doorsturen dossier aan Justion Advocaten Indien wordt besloten het dossier uit handen te geven aan Justion Advocaten dan kunnen daarbij de volgende aandachtspunten in acht worden genomen om een zo efficiënt mogelijke behandeling van de zaak te bewerkstelligen: 1.

2. 3.

4.

5.

Wij adviseren u een brief aan de overlastveroorzaker te sturen met daarin de mededeling dat het dossier wordt doorgestuurd naar Justion Advocaten en dat een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning (en de daarmee gepaard gaande kosten) alleen nog kan worden voorkomen door de huurovereenkomst binnen zeven dagen na dagtekening van de brief vrijwillig op te zeggen (zie bijlage B4); Wij verzoeken u het dossier zo volledig mogelijk en op chronologische volgorde aan te leveren (het meest recente stuk eerst); Van belang is verder om de betreffende huurovereenkomst, de toepasselijke algemene voorwaarden en de ingevulde checklist (met alle onderliggende stukken) mee te sturen; Indien u beschikt over een (recent) uittreksel uit de Basisregistratie personen (voorheen GBA-uittreksel) of kopie van het identiteitsbewijs van de betreffende huurder, dan verzoeken wij deze bij het dossier te voegen; Eventueel zou u alvast enkele gegevens in de modeldagvaarding in kunnen vullen (voor zover mogelijk) en deze mee kunnen sturen (zie bijlage C).

24

24

Bijlage B1:

Brief 1 ‘overlast’

[adres huurder]

Ons kenmerk Datum Onderwerp Contactpersoon

[kenmerk] [datum] Overlast [naam]

Geachte [heer/mevrouw naam], Sinds enige tijd ontvangen wij van uw omwonenden meldingen van overlast, afkomstig van uw adres. De overlast bestaat – kort samengevat – uit [invullen overlast. Indien de overlast wordt veroorzaakt door huisdieren of bezoekers, dan ook daar melding van maken]. [Als sprake is (geweest) van politiebemoeienis dan hier ook melding van maken] Op grond van artikel [artikelnummer] van de Algemene Voorwaarden welke van toepassing zijn op uw huurovereenkomst dient u er zorg voor te dragen dat u geen overlast aan omwonenden veroorzaakt. [indien van toepassing: Ook dient u er op grond van dit artikel zorg voor te dragen dat huisdieren en/of derden die zich vanwege u in het gehuurde bevinden geen overlast of hinder veroorzaken aan omwonenden.] De bij u bekende algemene huurvoorwaarden sturen wij volledigheidshalve met deze brief (nogmaals) mee (zie bijlage). Wij verzoeken u dringend om de overlast per direct te staken en gestaakt te houden en rekening te houden met uw omwonenden. Met vriendelijke groet, [naam] [functie]

Bijlage: Algemene huurvoorwaarden

25

25

Bijlage B2:

Brief 2 ‘sommatie en uitnodiging voor gesprek’

[adres huurder]

Ons kenmerk Datum Onderwerp Contactpersoon

[kenmerk] [datum] Sommatie en uitnodiging voor gesprek [naam]

Geachte [heer/mevrouw naam], Op [datum brief 1] heb ik u aangeschreven, omdat u overlast veroorzaakt aan uw omwonenden. In de hiervoor bedoelde brief heb ik de door uw omwonenden gemelde overlast beschreven, u gewezen op uw huurdersverplichtingen en u verzocht de overlast per direct te staken en gestaakt te houden. Helaas heeft dit niet tot een positief resultaat geleid en ontvangen we nog steeds overlastmeldingen over u. Om die reden verzoek ik u nogmaals – en voor zover nodig sommeer ik u – de overlast per direct te staken en gestaakt te houden. Daarnaast nodig ik u graag uit voor een gesprek, zodat wij de overlast en mogelijke oplossingen kunnen bespreken en afspraken gemaakt kunnen worden. Dit gesprek zal plaatsvinden op [datum en tijdstip], op ons kantoor aan [adres kantoor]. Tenzij ik een andersluidend tegenbericht van u ontvang, ga ik er vanuit dat u op voornoemd tijdstip aanwezig zult zijn. [Indien sprake is van hulpverleners of betrokken familieleden, dan aangeven dat ook deze welkom zijn en/of hen een kopie van deze brief wordt verstuurd] Met vriendelijke groet, [naam] [functie]

26

26

Bijlage B3:

Brief 3 ‘laatste waarschuwing’

[adres]

Ons kenmerk Datum Onderwerp Contactpersoon

[kenmerk] [Datum] Laatste waarschuwing [naam]

Geachte [heer/mevrouw naam], Op [datum brief 1] en [datum brief 2] heb ik u aangeschreven, omdat u overlast veroorzaakt aan uw omwonenden. Daarnaast hebben wij op [datum gesprek] een gesprek gehad op ons kantoor. [In voorkomend geval andere aanwezigen, bijvoorbeeld hulpverleners of familie, vermelden]. De daarbij gemaakte afspraken heb ik aan u bevestigd in mijn brief van [datum]. Ondanks het voorgaande hebben wij nieuwe overlastmeldingen van uw omwonenden ontvangen. Omwonenden melden dat [omschrijving overlast]. Ik verzoek u een laatste maal – en zo nodig sommeer ik u – om te stoppen met het veroorzaken van overlast aan uw omwonenden. Dit betekent dat wij u hierbij een laatste waarschuwing geven. Indien wij nieuwe klachten over u ontvangen, dan zullen wij uw dossier naar onze advocaat sturen met de opdracht een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te starten. Met vriendelijke groet, [naam] [functie]

27

27

Bijlage B4:

Brief 4 ‘aankondiging gerechtelijke procedure’

AANGETEKEND [adres huurder]

Ons kenmerk Datum Onderwerp Contactpersoon

[kenmerk] [datum] Aankondiging gerechtelijke procedure [naam]

Geachte [heer/mevrouw [naam]], Zoals u weet ontvangen wij sinds enige tijd overlastmeldingen van uw omwonenden over u. De overlast bestaat – kort samengevat – uit [invullen overlast], Naar aanleiding van de overlastmeldingen heb ik u diverse malen aangeschreven en verzocht de overlast te staken. Daarnaast hebben wij op [datum] een gesprek gevoerd op het kantoor van [naam verhuurder]. Aanwezig hierbij waren u, [andere aanwezigen] en ondergetekende. Tijdens dit gesprek spraken wij af dat [invullen afspraken en toezeggingen van huurder]. Voornoemde afspraken zijn vastgelegd in mijn brief van [datum]. Doel van het overleg en de gemaakte afspraken was het beëindigen van de overlast. Zowel tijdens het gesprek als in mijn hiervoor bedoelde brieven bent u erop gewezen dat u zich dient te onthouden van het veroorzaken van overlast, en u zich ook overigens als goed huurder dient te gedragen. Desondanks hebben wij (een) nieuwe overlastmelding(en) ontvangen, waarna ik u op [datum] een brief heb gestuurd met een laatste waarschuwing. Ik gaf aan dat [naam verhuurder] in geval van nieuwe overlastmeldingen voornemens is een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van uw woning te starten. Wij hebben op [datum] een nieuwe overlastmelding ontvangen. [omschrijving melding(en)] U begrijpt dat dit onacceptabel is en voor [naam verhuurder] de spreekwoordelijke druppel die de emmer doet overlopen. Door de overlast die u veroorzaakt is [naam verhuurder] niet in staat te voldoen aan haar verplichtingen jegens uw omwonenden. [naam verhuurder] stelt hier dan ook de grens. Dit houdt in dat wij uw dossier zullen doorsturen naar onze advocaat met de opdracht een gerechtelijke procedure tot ontbinding van uw huurovereenkomst en ontruiming van de woning te starten. De kosten van de procedure zullen op u worden verhaald. U kunt de procedure en de daarmee gepaard gaande kosten uitsluitend nog voorkomen door de huurovereenkomst binnen 5 dagen na dagtekening van deze brief op te zeggen. Bijgaand treft u een formulier ‘huuropzegging’ aan.

28

28

Om er zeker van te zijn dat deze brief u bereikt stuur ik deze zowel per gewone als per aangetekende post. Met vriendelijke groet, [naam] [functie]

Bijlage: formulier huuropzegging

29

29

Bijlage C:

Model dagvaarding

Heden, de …….……………………………………………………. tweeduizendvijftien, ten verzoeke van de stichting met volledige rechtsbevoegdheid [VOLLEDIGE NAAM VERHUURDER], gevestigd te [vestigingsplaats], voor deze zaak woonplaats kiezende ten kantore van Justion Advocaten, gevestigd te (3045 AH) Rotterdam aan de Linatebaan 69a van wie mr. [naam advocaat] als gemachtigde optreedt, met het recht van substitutie; heb ik,

GEDAGVAARD: meneer/mevrouw ……. [volledige voor- en achternaam van gedaagde in hoofdletters] (geboren op [geboortedatum]), woonachtig te ([postcode]) [plaats] aan de [straatnaam en nummer], aldaar mijn exploot doende en afschrift dezes alsmede van na te melden producties latende aan;

O M: op ………………dag …………………………………………………… tweeduizendvijftien, des voormiddags om 10.00 uur, in persoon, dan wel bij gemachtigde te verschijnen ter terechtzitting van de Rechtbank [bevoegde rechtbank], kamer voor kantonzaken, locatie [plaatsnaam], alsdan en aldaar gehouden wordende in het Gerechtsgebouw aan de [straat en huisnummer] te [(postcode)] [plaatsnaam];

30

30

MET DE UITDRUKKELIJKE VERMELDING DAT: gedaagde op de in deze dagvaarding vermelde terechtzitting mondeling kan antwoorden op de eis zoals deze hierna uitdrukkelijk wordt omschreven, dan wel voor of uiterlijk op de terechtzitting een met redenen omkleed schriftelijk antwoord in tweevoud kan indienen, dan wel om uitstel om te antwoorden kan verzoeken, in beide gevallen bij de griffie van voormelde kamer voor kantonzaken aan de [straat en huisnummer] te [(postcode)] [plaatsnaam] of door toezending aan het adres [postadres]; indien gedaagde niet op de eerste of door de rechter nader te bepalen roldatum in het geding verschijnt, en de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht zijn genomen, de rechter tegen hem/haar verstek verleent en de vordering toewijst, tenzij deze de rechter onrechtmatig of ongegrond voorkomt; bij verschijning in het geding van een gedaagde géén griffierecht zal worden geheven; TENEINDE: Alsdan en aldaar namens eiseres, hierna te noemen [‘naam verhuurder zoals deze in de praktijk wordt gehanteerd’], als volgt te horen eis doen en concluderen. 1.

Inleidende opmerkingen 1.

In deze dagvaarding en eventuele verdere processtukken van de zijde van [naam verhuurder] zal gedaagde ‘[achternaam gedaagde]’ worden genoemd.

2.

Alle stellingen van [naam verhuurder] dienen zowel zelfstandig als in onderling verband te worden gelezen. Ook als [naam verhuurder] stellingen in een bepaalde context heeft geplaatst hebben zij algemene gelding in deze zin dat zij evenzeer dienen ter ondersteuning van wat [naam verhuurder] overigens aanvoert of heeft aangevoerd of ter weerlegging van hetgeen [achternaam gedaagde] buiten die context mocht aanvoeren.

31

31

3.

Alle in deze dagvaarding genoemde producties worden in kopie in het geding gebracht.

2.

Kern van het geschil 4.

In deze zaak komt het er kort gezegd op neer dat [achternaam gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn/haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst met [naam verhuurder]. De tekortkoming door [achternaam gedaagde] bestaat in hoofdzaak uit [invullen tekortkomingen].

5.

Nu [achternaam gedaagde] ondanks vele waarschuwingen en kansen van [naam verhuurder] zijn/haar huurgedrag niet heeft gebeterd, ziet [naam verhuurder] thans geen andere mogelijkheid dan het vorderen van ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 6:265 jo. artikel 7:231 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) en ontruiming van de door [achternaam gedaagde] gehuurde woning.

3.

Relevante feiten en omstandigheden 6.

Met ingang van [ingangsdatum huurovereenkomst] huurt [achternaam gedaagde] de woning staande en gelegen aan de [straat en huisnummer] te ([postcode]) [plaatsnaam] (hierna: ‘de woning’) van [naam verhuurder]. De bruto huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € [bruto huurprijs] per maand. Een kopie van de huurovereenkomst, alsmede van de op de rechtsverhouding tussen partijen toepasselijke [“volledige naam algemene voorwaarden”] (hierna: ‘de huurvoorwaarden’) worden bijgaand als productie 1A en 1B overgelegd.

7.

[toelichting/behandeling klachten en opmaat naar de onderhavige procedure]

32

32

4.

Rechtsvordering en rechtsgronden Rechtsvordering [naam verhuurder] 8.

[naam verhuurder] vordert ontbinding van de met [achternaam gedaagde] gesloten huurovereenkomst, alsmede ontruiming van de woning 2, wegens tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. De tekortkoming door [achternaam gedaagde] bestaat uit het zich niet als een goed huurder gedragen ex artikel 7:213 BW, alsmede uit schending van artikel [geschonden huurvoorwaarden] van de huurvoorwaarden. De aard en de ernst van tekortkoming door [achternaam gedaagde] blijkt afdoende uit de bij deze dagvaarding overgelegde stukken. Rechtsgronden

9. Het belang van [naam verhuurder] 10. 5.

Verweren van gedaagde 11.

Van de zijde van [achternaam gedaagde] zijn geen verweren bekend tegen de vordering van [naam verhuurder]. [als er wel een verweer bekend is, dan hier toelichten en weerleggen]

6.

Bewijsaanbod 12.

[naam verhuurder] biedt bewijs aan, voorzover op grond van artikel 150 van het Wetboek van Rechtsvordering (hierna: Rv) de bewijslast op haar zou rusten, van de aard en de mate van de door [achternaam gedaagde] veroorzaakte overlast. Hiertoe verwijst [naam verhuurder] in de eerste plaats naar de bij deze dagvaarding overgelegde stukken. Zo nodig kunnen aanvullende stukken worden overgelegd of (onder meer) de volgende getuigen worden gehoord:

2

Ex artikel 6:265 jo artikel 7:231 BW.

33

33

- [naam betrokken medewerker], medewerk(st)er van [naam verhuurder] [(functie)]; - [namen getuigen]. 13.

Bovengenoemde getuigen kunnen verklaren waaruit de door [achternaam gedaagde] veroorzaakte overlast bestaat en wat de aard en de ernst van de overlast is. Tevens kan de medewerk(st)er van [naam verhuurder] nogmaals toelichten wat [naam verhuurder] allemaal ondernomen heeft om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de door [achternaam gedaagde] gehuurde woning te voorkomen.

7.

Relatieve bevoegdheid 14.

De kantonrechter van de Rechtbank [bevoegde rechtbank], kamer voor kantonzaken, locatie [plaatsnaam], is in deze zaak de relatief bevoegde rechter, nu gedaagde woonplaats heeft te [plaatsnaam] en de woning gelegen is te [plaatsnaam]. MITSDIEN:

Het U E.A. heer/vrouwe kantonrechter moge behagen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ook voor wat betreft de kosten van de procedure: A.

de huurovereenkomst tussen [volledige naam verhuurder] als verhuurder en [volledige voor- en achternaam gedaagde] als huurder met betrekking tot de woning aan de [straatnaam en nummer] te ([postcode]) [plaatsnaam] te ontbinden;

B.

[volledige voor- en achternaam gedaagde] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door u in goede justitie te bepalen termijn, te verlaten en te ontruimen met al de zijnen/haren en het zijne/hare en door afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [volledige naam verhuurder] te stellen;

34

34

en voor het geval niet tijdig en volledig aan deze veroordeling tot ontruiming wordt voldaan: C.

de deurwaarder, die in opdracht van [volledige naam verhuurder] dit vonnis uitvoert, te machtigen om ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen; en voor het geval tevens de deuren gesloten zijn of de opening wordt geweigerd:

D.

de deurwaarder te machtigen om binnen te treden met behulp van de sterke arm van politie en justitie, op de wijze zoals geregeld in artikel 444 Rv; en voorts onvoorwaardelijk:

E.

[volledige voor- en achternaam gedaagde] te veroordelen om bij wijze van huur, dan wel schadevergoeding wegens huurderving, aan [volledige naam verhuurder] te voldoen een bedrag ad. € [huidige huurprijs] voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de dag van ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata tot aan de dag van voldoening;

F.

[volledige voor- en achternaam gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, en de na het wijzen van het vonnis te maken kosten (de nakosten).

De kosten dezes zijn voor mij, deurwaarder, € deurwaarder

Producties 1 tot en met … ---------------------------------------------------------------------------------------------Deze zaak wordt behandeld door mr. [naam advocaat] van Justion Advocaten, Linatebaan 69a te 3045 AH Rotterdam. Tel.: 010 – 4403100, Fax: 010 – 270 90 04, E-mail: [emailadres]@justionadvocaten.nl.

35

35

Praktijkgroep

Franchise

Franchise is een apart rechtsgebied dat niet afzonderlijk in de wet is geregeld. Het is een mix van afspraken, waarbij vele juridische aspecten een rol kunnen spelen.

Juridische aspecten zoals het algemene

En ook advies bij huurovereenkomsten:

contractenrecht en het huurrecht. Maar ook

t
Blijft de huurovereenkomst bestaan als de

zekerheidsrechten, zoals pand-, hypotheek-

franchiseovereenkomst wordt beëindigd; t
Is er recht op huurbescherming;

en eigendomsvoorbehoud.

t
Begeleiding en actieve kennisdeling in Justion advocaten is een gespecialiseerd

presentaties voor groepen, bijvoorbeeld

juridisch partner als het gaat om franchise-

franchiseverenigingen.

vraagstukken. U wordt deskundig geholpen bij: PROCESSEN ADVISERING

Desgewenst voeren wij processen in geval

Advies bij franchise-overeenkomsten bij

van conflicten.

vragen zoals: t
Welke verplichtingen kan de franchisegever de franchisenemer opleggen; t
Wanneer is een franchisegever schadeplichtig;

JUSTION ADVOCATEN Een ambitieus kantoor met vestigingen in Rotterdam en Middelburg. U verwacht van ons hoogwaardige kwaliteit en service tegen

t
Hoever strekt de informatieplicht van een franchisegever;

een betaalbare prijs. Wij beloven het. Justion Advocaten hecht aan een open en

t
Kan de franchiseovereenkomst (tussentijds)

persoonlijke relatie met u.

worden beëindigd; t
Kan het contract door een derde worden overgenomen; t
Wat te doen als één van de partijen zich niet aan de verplichtingen houdt; t
Speelt het aanbod van producten in de webwinkel van de franchisegever een rol.

Park Veldzigt 2 | 4336 DX Middelburg | Postbus 132 | 4330 AC Middelburg | T 0118 62 37 19 | F 0118 63 83 47 Linatebaan 69a | 3045 AH Rotterdam | (Rotterdam The Hague Airport) | T 010 440 31 00 | F 010 270 90 04

E [email protected]

www.justionadvocaten.nl