II (oprava výměr)

Znalecký posudek č. 1668/2010/II (oprava výměr) o obvyklé ceně nemovitostí v areálu ELI II (části I Arcibiskupství list vlastnictví č. 743 a části II Rezek - Vejsada listy vlastnictví č. 995 a č. 978), vybraných pozemků včetně některých staveb dále součástí a příslušenství v obci Dolní Břežany, katastrální území Dolní Břežany, kraj Středočeský

Objednatel posudku:

Fyzikální ústav AV ČR v.v.i. Na Slovance 1999/2 18221 Praha 8 IČ: 68378271 DIČ: CZ68378271

Účel posudku: stanovit obvyklou cenu pozemků pro účely obchodního vyjednávání. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., a pomocí porovnávací metody a odborného odhadu, podle stavu ke dni 21.2.2010 posudek vypracoval: Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice Posudek obsahuje 28 stran textu a 29 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. v Praze, 24.2.2010

–2–

A. Nález V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” 1. Ocenění podle oceňovacího předpisu - metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech, je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti). 2. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti - tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání předmětné nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.

1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu - tržní hodnotu předmětných nemovitostí v rozsahu zadaném objednatelem, za použití obvyklých a vhodných metod pro tržní oceňování majetku. Oceňované budovy a haly nebyly při místním šetření přístupné a tak bylo ocenění provedeno pouze z vnějšku. Stav konstrukcí, které byly skryty byl odvozen od stavu vnějších konstrukcí. Některé údaje, nezbytné pro ocenění byly stanoveny odborným odhadem.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.2.2010.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem (viz příloha č.1) - Kopie katastrální mapy vyhotovená Katastrálním úřadem (viz příloha č.3) - Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění - Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu v platném znění - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Oceňování nemovitostí - metodická příručka k vyhlášce Prestige Liberec - Nemovitosti, oceňování a právní vztahy - příručka vydaná nakl. Linde Praha a.s., napsal Doc., Ing. Albert Bradáč - Fotodokumentace - Videozáznam

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje týkající se oceňovaných nemovitostí nejsou v této části rozepsány, jsou uvedeny na výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu Praha - západ, listu vlastnictví, které jsou přílohou č.1 tohoto znaleckého posudku.

5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace je uvedena v části “Podklady”. Další dokumentace nebyla k dispozici.

6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti, vymezený areál pozemků, staveb, venkovních úprav a porostů se nachází v klidné lokalitě jižně od centra obce, při místních komunikacích, které vedou z Břežan do Zbraslavi a do Zvole (viz příloha č.2). Oceňované pozemky jsou položeny ve velmi mírném severním svahu a jsou částečně zastavěné stavbami (také jiných vlastníků), komunikacemi a venkovními úpravami. Část jich obsahuje a to hlavně při západní hranici, neudržované travnaté porosty s různými typy dřevin, převážně náletových. V okolí oceňovaného areálu se nacházejí hlavně ubytovací objekty různého druhu, skladové haly a výrobní objekty. Přístup k oceňovaným nemovitostem je po místních zpevněných komunikacích. V centru obce Dolní Břežany, které je vzdáleno cca 500 m je téměř kompletní občanská vybavenost, která představuje obecní úřad, poštu, zdravotnické středisko, a dobré nákupní možnosti. Dopravní obslužnost je pouze autobusy. Přímo v areálu jsou rozvedeny mimo plynu všechny inž. sítě.

–4– Problémové skupiny obyvatel se v okolí v malé míře vyskytují. Zatížení hlukem není, exhalace jsou vzhledem k lokalitě (blízkost lesa a luk) minimální. Objekty jsou užívány v průměru 50 roků. Stáří bylo určeno na základě odborného odhadu a na základě výpovědí místně znalých obyvatelů v okolí.

7. Obsah posudku Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. 81/5, č. 81/10, č. 82/1, č. st. 406, č. st. 407 b) Ocenění porovnávací metodou

Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 995, vlastník Vejsada 1/3 a Rezkovi 2/3 a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. 81/3 - část, č. 81/4 a č. st. 455 b) Ocenění porovnávací metodou

Oddíl 3 - pozemky z listu vlastnictví č. 978, vlastník Vejsada 5/10 a Rezkovi 5/10 a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. st. 399, č. st. 400 a č. st. 401 b) Ocenění porovnávací metodou

Oddíl 4 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v tomto areálu z listu vlastnictví č. 743, č. 995 a č. 978 a) Objekty 1) Obytný objekt na poz. parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada 2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st. 399 - Rezkovi, Vejsada 3) Provozní objekt na poz. parc. č. 455 - VREBEX - Rezkovi, Vejsada 4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní

–5–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku, pomocí porovnávací metody a odborného odhadu.

Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. 81/5, č. 81/10, č. 82/1, č. st. 406, č. st. 407 Oceňované pozemky se nacházejí v areálu v intravilánu obce. Většina z nich je rovinatá nebo jen mírně zvlněná. Jejich celkový sklon je severním směrem. Na těchto pozemcích se nacházejí drobné stavby v podobě různých kovových přístřešků na konci životnosti a zanedbatelné venkovní úpravy jako jsou menší zpevněné plochy, oplocení převážně z drátěného pletiva a vlnitého plechu, vrata, vrátka. Dále je zde neudržovaný travnatý a náletový porost. Přímo v nich nebo v blízkém okolí jsou vedeny mimo plynu kompletní inž. sítě. Pro danou oblast nemá obec zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Proto bude k ocenění použito ustanovení odpovídajících § prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.

Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 995, vlastník Vejsada 1/3 a Rezkovi 2/3 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. 81/3 - část, č. 81/4 a č. st. 455 Jedná se o pozemky v jižní části areálu. Pozemky jsou rovinaté v celkovém mírném sklonu severním směrem. Na pozemku parc. č. st. 455 se nachází stavba, provozovna obchodní společnosti Verebex. Ostatní pozemky jsou jiné plochy, ve funkčním celku jak s touto stavbou tak i s dalšími stavbami včetně

–6– živičné komunikace (skladové a manipulační plochy pro betonové prefabrikáty) a jejich zastavěnými pozemky. Poblíž pozemků a v případě pozemku parc. č. st. 455 přímo k němu, jsou vedeny kompletní inž. sítě mimo plynu. Pro danou oblast nemá obec zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Proto bude k ocenění použito ustanovení odpovídajících § prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku.

Oddíl 3 - pozemky z listu vlastnictví č. 978, vlastník Vejsada 5/10 a Rezkovi 5/10 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. st. 399, č. st. 400 a č. st. 401 Jedná se o pozemky, které jsou rozptýleny po celém oceňovaném areálu. Jsou obdélníkového půdorysu, stavebně upravené do roviny a nacházejí se na nich stavby pro skladování a ubytování. K těmto pozemkům jsou zavedeny mimo plynu, kompletní inž. sítě.

Oddíl 4 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v tomto areálu z listu vlastnictví č. 743, č. 995 a č. 978 Popisy objektů a) Objekty 1) Obytný objekt na poz. parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada Určení charakteru objektu Budova je užívána pro ubytování, obdobného charakteru jako rodinný dům. proto bude i takto oceněna. Popis domu Objekt se nachází v v severní části oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu s podélnou osou východ - západ, je přízemní se sedlovou střechou. Přístup k domu je přes pozemky jiných vlastníků. Totéž se týká i přípojek inž. sítí. Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 60 roků. Stav konstrukcí je špatný. Některé jsou na konci životnosti.

–7–

2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st. 399 Rezkovi, Vejsada Určení charakteru objektu Jedná se převážně o skladovací prostory v hlavní části dřevostavby sloužící pro skladování produktů. Koncová jižní část, včetně štítové zdi byla upravena pro ubytování. Její objem je však pro zbylou část zanedbatelný. Proto bude objekt oceněn podle převažující části se zohledněním nadstandardních konstrukcí v rámci koeficientu vybavení. Popis objektu Objekt se nachází v jihovýchodní části oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu s podélnou osou východ - západ, jednopodlažní, nepodsklepený, bez podkroví, se sedlovou střechou. Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 60 roků. Stav konstrukcí je mimo obytné části špatný. Některé jsou na konci životnosti.

3) Provozní objekt na poz. parc. č. 455 - VREBEX - Rezkovi, Vejsada Určení charakteru objektu Jedná se o zděnou stavbu s obchodem, kancelářemi a příslušným zázemím, která slouží provozním účelům místní betonárky. Popis objektu Objekt se nachází při jižní hranici oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu, dvoupodlažní s podélnou osou východ - západ. Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 7 roků. Stav konstrukcí je velmi dobrý.

4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 Jedná se o klasickou vnitroareálovou komunikaci, která vede ve směru sever jih přes celý areál a propojuje vzájemně přístupové komunikace z hlavní silnice.

5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní K ocenění venkovních úprav a porostů Venkovní úpravy a porosty v případě oceňovaného areálu nemají podstatný vliv na jeho celkovou cenu. Nacházejí se v podstandardním stavu. Není proto třeba pro zadané účely (stanovení obvyklé ceny) provést jejich ocenění zvlášť, do detailu, po jednotlivých úpravách, tak jak to rozlišuje vyhláška. Ocenění je proto provedeno jednou souhrnnou cenou stanovenou odborným odhadem.

–8–

Tento způsob, čí stanovení ceny venkovních úprav je při tržním oceňování obvyklý. Rovněž stáří a opotřebení se stanovuje zprůměrováním, odborným odhadem. Popis venkovních úprav - oplocení z drátěného pletiva, vlnitého plechu a prken a vjezdová vrata a vrátka obdobné konstrukce - zpevněná živičné plochy uvnitř areálu - zpevněné betonové plochy uvnitř areálu - panelové plochy - betonové opěrné zdi - betonové základové patky - venkovní osvětlovací stožáry na konci životnosti - hydranty - obrubníky - přípojky elektro - kanalizace - přípojky vody Dřeviny - v malém množství, v zanedbatelné ceně, různé dřeviny rozptýlené po areálu

Ocenění Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemky parc. č. 81/5, č. 81/10, č. 82/1, č. st. 406, č. st. 407 – § 28, 32

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 237,30 Kč. Cena je určena podle písm. b): [35 + (2 681 – 1 000) × 0,007414] × 5,00, kde 2 681 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % × Koeficient změny cen staveb Ki: ×

3,750 1,570

–9–

Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 406 nádvoří zastavěná plocha a st. 407 nádvoří Součet:

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 40 237,30 1 397,1038 2

82

237,30

1 397,1038

122

Cena [Kč] 55 884,15 114 562,51 170 446,66

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 2 Jednotková cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zahrada 82/1 1 483 237,30 558,8415

3,750 1,570 0,400 Cena [Kč] 828 761,94

§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % × 3,750 Koeficient změny cen staveb Ki: × 1,570 Koeficient úpravy dle §32 odst.2: × 0,400 2 Jednotková cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha, jiná 81/5 1 424 237,30 558,8415 795 790,30 plocha ostatní plocha, jiná 81/10 5 272 237,30 558,8415 2 946 212,39 plocha Součet: 8 301 3 742 002,69 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky parc. č. 81/5, č. 81/10, č. 82/1, č. st. 406, č. st. 407 – zjištěná cena:

=

4 741 211,29 Kč 4 741 211,29 Kč

– 10 –

b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Stavební pozemek 1527 m2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.2 - Stavební parcela 1572 m2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.3 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dolních Břežan - lokalita K Zámecké Oboře Položka č.4 - Stavební pozemek 3433 m2 Dolní Břežany - lokalita Károv Položka č.5 - Stavební pozemek 1166 m2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.6 - Nadstandardní pozemek 1587 m2 s IS - žádaná vilová čtvrť Položka č.7 - Prodej stavební parcely v Dolních Břežanech - lokalita V Zahradách Položka č. 8 - Atraktivní stavební pozemek 1744 m2 Dolní Břežany - lokalita Zálepy K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků Kpolohy

koeficient zohledňující polohu oceňovaného pozemku, jeho situování v obci, ekologickým vlivům, inž sítím, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti a v konečné řadě i vůči problémovým skupinám obyvatel.

Kvyužití

tento koeficient zohledňuje plochu oceňovaného pozemku, jeho způsob využití (právní stav), případně zastavěnou plochu stavebními objekty a možnost využití pro další stavební činnost či jiné účely (územní plán)

K vybavení

koeficient který zohledňuje vybavení pozemku jako je zasíťování, pilířky, zdroj vody, oplocení a hlavně stav stavební připravenosti v souvislosti s legislativou

Kcenový

doporučený koeficient, který přepočítává maximální cenu nabízenou realitními kancelářemi na cenu za kterou se prodeje převážně uskutečňují

Kpřístup

snižující koeficient, který zohledňuje přístup k pozemku a parkovací možnosti. Také případný přístup přes pozemky jiných vlastníků, který je spojen s vyvoláním požadavku věcných břemen.

– 11 – Seznam porovnávaných objektů: Název

Výchozí cena (VC) Kpoloh Kvyužit Kvybav Kcenov Kpřístup Jednotková cena (JC) č.1 - položka 5 620 850,– Kč 1,02 1,05 0,98 0,90 1,03 3 581,44 Kč č.2 5 420 854,43 Kč 1,03 1,05 0,97 0,90 1,05 3 418,58 Kč č.3 4 490 002,67 Kč 1,06 1,04 0,99 0,90 1,04 3 352,82 Kč č.4 12 050 500,– Kč 1,11 1,06 1,06 0,90 1,07 4 203,67 Kč č.5 5 830 000,– Kč 1,03 1,08 0,91 0,90 1,02 4 646,38 Kč č.6 6 700 000,– Kč 1,04 1,01 0,99 0,90 1,01 3 990,72 Kč č.7 7 702 404,20 Kč 1,00 1,02 0,90 0,90 1,04 3 565,88 Kč č.8 4 434 000,– Kč 1,12 1,11 1,08 0,90 1,11 3 410,20 Kč kde JC = (VC / M) × (Kpoloh × Kvyužit × Kvybav × Kcenov × Kpřístup) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

Množství (M) Váha (V) 1 527,00 m2 1,0 1 572,00 m2 1,0 1 368,00 m2 1,0 3 443,00 m2 1,0 1 166,00 m2 1,0 1 587,00 m2 1,0 1 856,00 m2 1,0 1 744,00 m2 1,0 3 352,82 Kč 3 771,21 Kč 4 646,38 Kč

× =

3 771,– Kč 8 301,00 m2 31 303 071,– Kč

– 12 –

Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 995, vlastník Vejsada 1/3 a Rezkovi 2/3 a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemky parc. č. 81/3 - část, č. 81/4 a č. st. 455 – § 28, 32


§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zastavěná plocha a st. 455 134 237,30 1 397,1038 nádvoří

3,750 1,570 Cena [Kč] 187 211,91

§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % × 3,750 Koeficient změny cen staveb Ki: × 1,570 Koeficient úpravy dle §32 odst.2: × 0,400 2 Jednotková cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha, jiná 81/3 13 126 237,30 558,8415 7 335 353,53 plocha - část ostatní plocha, jiná 81/4 624 237,30 558,8415 348 717,10 plocha Součet: 13 884 7 684 070,63 Součet cen všech typů pozemků: Pozemky parc. č. 81/3 - část, č. 81/4 a č. st. 455 – zjištěná cena:

=

7 871 282,54 Kč 7 871 282,54 Kč

– 13 –

b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Stavební pozemek 1527 m2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.2 - Stavební parcela 1572 m2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.3 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dolních Břežan - lokalita K Zámecké Oboře Položka č.4 - Stavební pozemek 3433 m2 Dolní Břežany - lokalita Károv Položka č.5 - Stavební pozemek 1166 m2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.6 - Nadstandardní pozemek 1587 m2 s IS - žádaná vilová čtvrť Položka č.7 - Prodej stavební parcely v Dolních Břežanech - lokalita V Zahradách Položka č. 8 - Atraktivní stavební pozemek 1744 m2 Dolní Břežany - lokalita Zálepy K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků Kpolohy


Kvyužití


K vybavení


Kcenový


Kpřístup


– 14 – Seznam porovnávaných objektů: Název Kpoloh

Kvyuž

Kvabav

Kcenov

Kpřístup

č.1 - položka č.2 č.3 č.4 č.5 č.6 č.7 č.8

1,02

1,05

0,98

0,90

1,03

1,03

1,05

0,97

0,90

1,05

1,06

1,04

0,99

0,90

1,04

1,11

1,06

1,06

0,90

1,07

1,03

1,08

0,91

0,90

1,02

1,04

1,01

0,99

0,90

1,01

1,00

1,02

0,90

0,90

1,04

1,12

1,11

1,08

0,90

1,11

Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 5 620 850,– Kč 3 581,44 Kč 5 420 854,43 Kč 3 418,58 Kč 4 490 002,67 Kč 3 352,82 Kč 12 050 500,– Kč 4 203,67 Kč 5 830 000,– Kč 4 646,38 Kč 6 700 000,– Kč 3 990,72 Kč 7 702 404,20 Kč 3 565,88 Kč 4 434 000,– Kč 3 410,20 Kč

Množství (M) Váha (V) 1 527,00 m2 1,0 1 572,00 m2 1,0 1 368,00 m2 1,0 3 443,00 m2 1,0 1 166,00 m2 1,0 1 587,00 m2 1,0 1 856,00 m2 1,0 1 744,00 m2 1,0

kde JC = (VC / M) × (Kpoloh × Kvyuž × Kvabav × Kcenov × Kpřístup) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

3 352,82 Kč 3 771,21 Kč 4 646,38 Kč

× =

3 771,– Kč 13 884,00 m2 52 356 564,– Kč

– 15 –

Oddíl 3 - pozemky z listu vlastnictví č. 978, vlastník Vejsada 5/10 a Rezkovi 5/10 a) Pozemky a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Pozemky parc. č. st. 399, č. st. 400 a č. st. 401 – § 28


§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 125 % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 150 % Úprava celkem: + 275 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × 2 Jednotková cena [Kč/m ] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená zastavěná plocha a st. 399 392 237,30 4 925,1298 nádvoří zastavěná plocha a st. 400 1 261 237,30 4 925,1298 nádvoří zastavěná plocha a st. 401 104 237,30 4 925,1298 nádvoří Součet: 1 757 Pozemky parc. č. st. 399, č. st. 400 a č. st. 401 – zjištěná cena:

3,750 2,173 2,547 Cena [Kč] 1 930 650,88 6 210 588,68 512 213,50 8 653 453,06 8 653 453,06 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Stavební pozemek 1527 m2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany

– 16 – Položka č.2 - Stavební parcela 1572 m2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.3 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dolních Břežan - lokalita K Zámecké Oboře Položka č.4 - Stavební pozemek 3433 m2 Dolní Břežany - lokalita Károv Položka č.5 - Stavební pozemek 1166 m2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.6 - Nadstandardní pozemek 1587 m2 s IS - žádaná vilová čtvrť Položka č.7 - Prodej stavební parcely v Dolních Břežanech - lokalita V Zahradách Položka č. 8 - Atraktivní stavební pozemek 1744 m2 Dolní Břežany - lokalita Zálepy K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků Kpolohy


Kvyužití


K vybavení


Kcenový


Kpřístup


Seznam porovnávaných objektů: Název Kpoloh

Kvyuž

Kvabav

Kcenov

Kpřístup

č.1 - položka č.2 č.3 č.4 č.5

1,02

1,05

0,98

0,90

1,03

1,03

1,05

0,97

0,90

1,05

1,06

1,04

0,99

0,90

1,04

1,11

1,06

1,06

0,90

1,07

1,03

1,08

0,91

0,90

1,02

Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 5 620 850,– Kč 3 581,44 Kč 5 420 854,43 Kč 3 418,58 Kč 4 490 002,67 Kč 3 352,82 Kč 12 050 500,– Kč 4 203,67 Kč 5 830 000,– Kč 4 646,38 Kč

Množství (M) Váha (V) 1 527,00 m2 1,0 1 572,00 m2 1,0 1 368,00 m2 1,0 3 443,00 m2 1,0 1 166,00 m2 1,0

– 17 – č.6 č.7 č.8

1,04

1,01

0,99

0,90

1,01

1,00

1,02

0,90

0,90

1,04

1,12

1,11

1,08

0,90

1,11

6 700 000,– Kč 3 990,72 Kč 7 702 404,20 Kč 3 565,88 Kč 4 434 000,– Kč 3 410,20 Kč

1 587,00 m2 1,0 1 856,00 m2 1,0 1 744,00 m2 1,0

kde JC = (VC / M) × (Kpoloh × Kvyuž × Kvabav × Kcenov × Kpřístup) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:

3 352,82 Kč 3 771,21 Kč 4 646,38 Kč 3 771,– Kč 1 757,00 m2 6 625 647,– Kč

× =

Oddíl 4 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v tomto areálu z listu vlastnictví č. 743, č. 995 a č. 978 a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Obytný objekt na poz. parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada – § 26a Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: Zastavěná plocha: Podlažnost:

2,20 m 104,00 m2 104,00 / 104,00

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 104×2,8 zastřešení 104×2,9×0,5 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Dolní Břežany Počet obyvatel: 2 681

=

= =

291,20 m3 150,80 m3 442,00 m3

– 18 – 7 884,– Kč/m3

Základní cena (ZC):

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti –0,05 0,00 –0,01

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti): i=1

0,940

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita II. Méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj oblasti hlučnosti nebo prašnosti 2 Přírodní lokalita II. Les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do 2000 m včetně 3 Poloha v zástavbě I. Nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí 4 Dopravní dostupnost II. Problematický příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava II. Dobrá dostupnost 6 Parkovací možnosti I. Špatné 7 Obchod a služby (okolí II. Obchod nebo služby nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 9 Obyvatelstvo v okolí I. Konfliktní skupiny 10 Změny v okolí s vlivem na cenu IV. Pozitivní změny nem.

Pi –0,05 –0,05 –0,02 –0,01 0,00 –0,02 0,00 0,00 –0,01 0,01

10

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi): i=1

0,850

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD

Vi 0,00 0,00 –0,02 0,02 0,00 –0,08 –0,05 0,00 –0,05 –0,01

– 19 – příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav

I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 I. Významně snižující cenu IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V13: 0,7

–0,01 –0,06 0,65*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13): i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × ZCU):

0,337

0,940 × 0,850 × 0,337 = 7 884,– × 0,269 =

0,269 2 120,80 Kč/m3

442,00 × 2 120,80 =

937 393,60 Kč

Obytný objekt na poz. parc. č. st. 401, jiná stavba Rezkovi, Vejsada – zjištěná cena:

937 393,60 Kč

a.1.2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st. 399 Rezkovi, Vejsada – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,129 Podlaží: 1. NP Výška: Zastavěná plocha:

10,20 m 392,00 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

10,20 m 392,00 m2

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 6,0×392 zastřešení 4,2×392×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

2 352,00 m3 823,20 m3 3 175,20 m3

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – základy na pasech bez izolace 13,20 % proti zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce – vyzdívané pilířky s výplní z trámů a prken 30,40 % 3. Stropy – chybí, rovnou střecha 13,80 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se

– 20 –

4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Krov, střecha – sedlová, trámová Krytiny střech – pálená krytina Bobrovky Klempířské konstrukce – chybí nebo jsou vadné Úprava vnitřních povrchů – omítky a nátěry Úprava vnějších povrchů – nátěry, vápenné omítky hladké Vnitřní obklady keramické Schody – venkovní Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace – nefunkční a nepoužitelná Bleskosvod – není Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní – chybí Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Neuvažuje se Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Podstandardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,20 % 2. Svislé konstrukce –0,54 × 30,40 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,80 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,70 % 10. Schody –0,54 × 1,80 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – =

0,0713 0,1642 0,1380 0,0038 0,0097 0,0313 0,0040 0,0520 0,5257

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 1,0290 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9368 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,5059 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5257 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1290 1 035,04 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 3 175,20 m3 × 1 035,04 Kč/m3

=

3 286 459,01 Kč

– 21 – Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: 3 286 459,01 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

2 793 490,16 Kč 492 968,85 Kč

Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st. 399 - Rezkovi, Vejsada – zjištěná cena:

492 968,85 Kč

a.1.3) Provozní objekt na poz. parc. č. 455 - VREBEX - Rezkovi, Vejsada – §3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.14.3 budovy pro službu a administrativu Koeficient změny ceny stavby: 2,124 Podlaží: Název 1.NP - přízemí podkroví Součet:

Výška 2,60 m 2,20 m 4,80 m

Zastavěná plocha

134,00 m2 134,00 m2 268,00 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

2,40 m 134,00 m2

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 134×4,8 zastřešení 134×1,4×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

643,20 m3 93,80 m3 737,00 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické

Obj. podíl 8,20 % 17,40 % 9,30 % 7,30 % 2,10 % 0,60 % 6,90 % 3,30 % 1,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

– 22 –

10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod – chybí Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy – chybí Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 2,90 % 3,10 % 0,00 % 5,20 % 3,20 % 4,20 % 5,70 % 0,30 % 3,20 % 3,10 % 0,20 % 1,70 % 0,00 % 3,00 % 1,40 % 5,90 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 20. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,20 % 24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se 1,0000 – 0,0020 – 0,0140 = 0,9840

Ocenění:

Základní jednotková cena (ZC): 2 807,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9693 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,1750 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9840 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1240 5 333,01 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 737,00 m3 × 5 333,01 Kč/m3

=

3 930 428,37 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 93 roků Opotřebení: 100 × 7 / (7 + 93) = 7,000 % Odpočet opotřebení: 3 930 428,37 Kč × 7,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

275 129,99 Kč 3 655 298,38 Kč

Provozní objekt na poz. parc. č. 455 - VREBEX Rezkovi, Vejsada – zjištěná cena:

3 655 298,38 Kč

– 23 –

a.1.4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 – § 4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Komunikace pozemní, silnice Konstrukční charakteristika: z kameniva prolévaný živicí Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 211211 Komunikace v obcích Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.2 silnice (I. a II. třídy) Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Množství: 265*3 = 795,00 m2

Ocenění

Základní jednotková cena: 1 079,– Kč/m2 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,2210 2 036,99 Kč/m2 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 795,00 m2 × 2 036,99 Kč/m2 Cena stavby:

= =

1 619 407,05 Kč 1 619 407,05 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: 100 × 35 / (35 + 5) = 87,500 % Odpočet opotřebení: 1 619 407,05 Kč × 87,500 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 416 981,17 Kč 202 425,88 Kč

Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 – zjištěná cena:

202 425,88 Kč

a.1.5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní – § 17

Jiná stavba:

Základní cena: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena stavby:

× =

550 000,– Kč 1,000 550 000,– Kč

– =

330 000,– Kč 220 000,– Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 45 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 550 000,– Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní – zjištěná cena:

220 000,– Kč

– 24 –

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Obytný objekt na poz.parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada 2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st. 399 - Rezkovi, Vejsada 3) Provozní objekt na poz. parc. č. 455 - VREBEX - Rezkovi, Vejsada 4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

937 393,60 Kč 3 286 459,01 Kč 3 930 428,37 Kč 1 619 407,05 Kč 550 000,– Kč 10 323 688,03 Kč 10 323 690,– Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Obytný objekt na poz.parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada 2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st. 399 - Rezkovi, Vejsada 3) Provozní objekt na poz. parc. č. 455 - VREBEX - Rezkovi, Vejsada 4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

937 393,60 Kč 492 968,85 Kč 3 655 298,38 Kč 202 425,88 Kč 220 000,– Kč 5 508 086,71 Kč 5 508 090,– Kč

– 25 –

C. Rekapitulace Aplikace metod Nejprůkaznější z použitých metod se v případě pozemků jeví metoda porovnání tržních cen, neboť pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných či nabízených prodejů). Tato metoda nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto byla i zde vzhledem k dostatečným podkladům, pro stanovení obvyklé ceny použita. Další, zde použitou metodou, je metoda ocenění podle předpisů. Ta byla použita v případě ocenění stavebních objektů. Venkovní úpravy a porosty byly oceněný pomocí odborného odhadu. Rekapitulace po oddílech: Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské Obvyklá cena pozemků celkem:

31 303 070,- Kč

Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 995, vlastník Vejsada 1/3 a Rezkovi 2/3 Obvyklá cena pozemků celkem:

52 356 560,- Kč

Oddíl 3 - pozemky z listu vlastnictví č. 978, vlastník Vejsada 5/10 a Rezkovi 5/10 Obvyklá cena pozemků celkem:

6 625 650,- Kč

Oddíl 4 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav a porostů v tomto areálu z listu vlastnictví č. 743, č. 995 a č. 978 Obvyklá cena stavebních objektů a porostů včetně opotřebení celkem: 5 508 090,- Kč Rekapitulace celková:

Obvyklá cena staveb v areálu vč. venkovních úprav a porostů Jednotková obvyklá cena pozemku za 1 m2 Obvyklá cena všech pozemků zjištěná porovnávacím způsobem

5 508 090,- Kč 3 771,- Kč 90 285 280,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena všech vybraných pozemků podle odborného odhadu znaleckého ústavu činí zaokrouhleně 90 290 000,– Kč Cena slovy: devadesátmilionůdvestědevadesáttisíc Kč v Praze, 24.2.2010

Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice

– 26 –

Poznámka k obvyklé ceně: v části “C”, výpisu z katastru nemovitostí, na listu vlastnictví, nejsou v případě oceňovaných pozemků uvedeny žádné právní vady, které by oceňované nemovitosti zatěžovaly a snižovaly tak jejich obvyklou cenu. Zástavní právo finančního úřadu v případě pana Vejsady obvyklou cenu nemovitostí neovlivňuje. Rozsah ocenění Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: * historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) * obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * ekologické zatížení nemovitosti Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tento posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této práce, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Výsledky této práce je možné použít pouze k účelu uvedenému v tomto posudku.

v Praze, 24.2.2010 Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice

– 27 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. 1668/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. faktura Montekala podle připojené likvidace.

v Praze, 24.2.2010 Znalecký ústav Montekala Hálova 34 19000 Praha 9, Satalice

– 28 –

E. Seznam příloh č.1 - Výpis z katastru nemovitostí (8 stran) č.2 - Situační mapka č.3 - Snímky z katastrální mapy (5 stran) č.4 - Tabulka výměr a vlastníků č.5 - Část územního plánu (4 strany) č.6 - Listy z databáze realitních kanceláří (8 stran) - pozemky prodej č.7 - Fotodokumentace (2 strany) ______________________________________________________ Celkem ...................................................................... 29 stran příloh

II (oprava výměr)

Recommend Documents