č.vyhotovení : 2
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4962/200/14 - oprava o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1219/3 umístěné v bytovém domě čp. 1219 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 863/4872 ke společným částem bytového domu č.p. 1219, který je postaven na pozemku parc.č. 861/2 a spoluvlastnický podíl o velikosti 17/170 k budově bez č.p. a k jednotce č.508 (garáž) a k pozemkům parc.č. 862/2, 862/6, 862/7, 862/8, 862/9, 862/10, 862/11, 862/12, 862/13, 862/14, 862/15 a 862/16 obci Praha, k.ú.Braník
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
15.července 2014
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu a přílohy. V Praze, dne 15.července 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Zelený pruh, městské části města Prahy 4 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č.1219/3 umístěnou v bytovém domě čp. 1219 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 863/4872 ke společným částem bytového domu č.p. 1219 a spoluvlastnickým podílem o velikosti 17/170 k budově bez č.p. a k jednotce č.508 (garáž) a k pozemkům parc.č. 862/2, 862/6, 862/7, 862/8, 862/9, 862/10, 862/11, 862/12, 862/13, 862/14, 862/15 a 862/16 obci Praha, k.ú.Braník. Pozemek parc.č. 861/2 není předmětem ocenění, je ve vlastnictví ČR. Stáří nemovitosti nebylo dokladově zjištěno, dle dostupných podkladů byl dům postaven v roce 1969. Stáří činí 45 let. Bytový dům je po částečně rekonstrukci od r. 2004 - vnitřní rozvody, oprava střechy. Bytová jednotka byla rekonstruována kompletně před 7 lety. V okolí domu je vybudována dobrá občanská vybavenost – MŠ, ZŠ, střední školy, sportoviště, zdravotnické zařízení, několik obchodů a služeb. Autobusová zastávka je cca 40 min.před domem.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Braník, obec Praha, list vlastnictví č. 3423 a 4646, vyhotovený dálkovým přístupem dne 16.3.2014 a 29.1.2013 Údaje z cenové mapy hl.m.Prahy pro rok 2014 a údaje z realitních kanceláří Výměry jednotlivých místností poskytnuté klientem Místní šetření znalce dne 2.7.2014
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 3423 pro k.ú. Braník, obec Praha zapsán : JUDr.Pavel Vaněk Zelený pruh 1219/22 147 00 Praha 4
1.4 Přílohy posudku LV KM Fotodokumentace Mapa oblasti
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.1219/3 1. 2) Byty v domech vícebytových 2) Garáž č.508 2. 1) Pozemky 2. 2) Garáž s plochou střechou
-2-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Bytová jednotka č.1219/3 2.1.1 Byty v domech vícebytových Oceněno podle § 38 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Bytová jednotka charakteru 4+1, je umístěna ve 2.nadzemním podlaží bytového domu, který je podsklepený se třemi nadzemními podlažími. Bytová jednotka byla kompletně rekonstruována před sedmi lety. Základy domu betonové, nosná konstrukce z dílců betonových plošných, střecha plochá, střešní krytina asfaltové svařované pásy. Vnitřní omítky vápenné hladké. Klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Stropy železobetonové s rovným omítaným podhledem, jednotlivá podlaží jsou spojena schodištěm, výtah se zde nevyskytuje. Podlahové krytiny dlažby a plovoucí podlahy, PVC. Okna zčásti plastová s izolačním sklem, u obývacího pokoje dřevěná zdvojená, původní. Dveře dřevěné prosklené a náplňové do ocelových zárubní. Vytápění bytu etážové plynovým kotlem. Bytové jádro zděné s novou sanitou, cca 7 let. 2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.1.1.3 Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
kuchyně koupelna pokoje WC předsíň komora sklep lodžie
8.00 3.80 25.13+11.12+9.75+11.88 1.02 9.90 1.70 4.00 6.67
8.00 m 3.80 m2 57.88 m2 1.02 m2 9.90 m2 1.70 m2 4.00 m2 6.67 m2
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
92.97 m
2.1.1.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
24.
Výtahy chybí
0.01300
100%
-0.013*1.852 ________________________________________________
-0.02408
-3-
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.02408) = 0.9870 2.1.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1 Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
-0.06 0.00 0.00 0.00 1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává
-0.06
It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.06) x 1 = 0.940 2.1.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 5 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 5 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů
1.00 0.02 0.00 0.00 0.00 -0.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
-4-
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 2.1.1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 2 Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 2 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.775+0 pro stáří 45 let)
-0.05 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.7750
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
-0.05
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.05) x 0.775 = 0.736 2.1.1.8 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
41.359,x 0.736 x 0.940 x 1.000
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 92.97 m2
= Kč = Kč
28.620,43 2.660.841,19
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových
Cena celkem Kč
2.660.841,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č.1219/3
Cena celkem Kč
3.063.291,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Garáž č.508 2.2.1 Pozemky Oceněno podle § 2 vyhlášky. -5-
2.2.1.1 Popis Pozemky vedené jako zastavěná plocha a nádvoří a ostatní plocha, jiná plocha jsou oceněny v CM hl.m.Prahy pro rok 2014 částkou 8.000,-Kč/m2. Pozemky p.č. 862/6 - 15 jsou zastavěné stavbou bez č.p. - garáží. 2.2.1.2 Výměra stavebního pozemku 862/2 70 862/6 17 862/7 17 862/8 17 862/9 17 862/10 17 862/11 17 862/12 17 862/13 17 862/14 17 862/15 17 862/16 121
= = = = = = = = = = = =
70.00 m2 17.00 m2 17.00 m2 17.00 m2 17.00 m2 17.00 m2 17.00 m2 17.00 m2 17.00 m2 17.00 m2 17.00 m2 121.00 m2
_________________________________________ 2
celkem =
361.00 m
2.2.1.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 361.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 17/170
= Kč = Kč = Kč
8.000,2.888.000,288.800,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Pozemky
288.800,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2.2 Garáž s plochou střechou Oceněno podle § 37 vyhlášky. 2.2.2.1 Popis Jedná se o garáž - jednotku č. 508 v budově bez č.p.. Garáž je zděnmá s parkováním pro 1 OA. 2.2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.2.2.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 17*2.50
=
2.2.2.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška -6-
Výška podlaží
42.50 m3
_______________________________________________________________________________________________________________
1 - 1.NP
17 17.00 m2
0.00 m
2.50 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 17.00 m2 a prům.výška podlaží je 2.50 m. 2.2.2.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
8. 9.
Dveře chybí Okna chybí
0.02700
100%
0.01400
100%
-0.027*1.852 -0.014*1.852 ________________________________________________
-0.07593 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07593) = 0.9590 2.2.2.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 1 -0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 2 -0.02 Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy 3 0.00 Bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 2 0.7750 Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.775+0 pro stáří 45 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
-0.03
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.03) x 0.775 = 0.752 2.2.2.7 Výpočet ceny objektu (§ 37 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
-7-
2.624,x 0.752 x 0.940 x 1.000
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 42.50 m3
= Kč = Kč
1.855,17 78.844,64
_______________________________________________________________________________________________________________
Garáž s plochou střechou
Cena celkem Kč
78.845,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Garáž č.508
Cena celkem Kč
367.645,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.1219/3 1. 1) Byty v domech vícebytových 1) Bytová jednotka č.1219/3 2) Garáž č.508 2. 1) Pozemky 2. 2) Garáž s plochou střechou 2) Garáž č.508
Kč Kč
2.660.841,3.063.291,-
Kč Kč Kč
288.800,78.845,367.645,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
3.028.486,3.028.490,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Třimilionydvacetosmtisícčtyřistadevadesát Kč V Praze, dne 15.července 2014 .................... vypracoval
-8-
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 3. 4.
Byty v domech vícebytových Pozemky Garáž s plochou střechou
2660841.00 288800.00 78845.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
3430936.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez Kp
Cena celkem Kč
3.028.486,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitosti. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně:
-9-
Prodej, byt 3+1, 78 m² , Údolní, Praha 4 – Braník, OV Celková cena: 3 440 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 14 Patro: 11. podlaží Plocha podlahová: 78 m2 Lodžie: Ano Topení: Ústřední dálkové pěkný, zrekonstruovaný byt 3 + 1/L o celkové ploše 77,55 m2, z toho lodžie 5,52 m2, se nachází v 10. patře třináctipatrového panelového domu, také po rekonstrukci. Z bytu nádherný výhled na Pražský hrad. V bytě zděné jádro, koupelna s vanou, WC zvlášť. Kuchyňská linka s el. sporákem a myčkou, na podlaze koberce a dlažba, vyštukované stěny, plastová okna se žaluziemi, nové rozvody el. a vody, nové interiérové dveře. Výměra místností: pokoje 18,96 m2, 12,22 a 12,19 m2, kuchyň 14,11 m2, předsíň 8,4 m2, koupelna 3,86 m2. V bytě komora a k bytu náleží sklep. Dům je zateplen, má nové stoupačky, výtahy, novou střechu, vstup na čip. Veškerá infrastruktura v místě. Velmi klidná lokalita s dostatkem zeleně. Výborná dostupnost, busem k metru Kačerov a Smíchovské nádraží. Bezproblémové parkování před domem.
Prodej, byt 4+kk, 96 m² , Točitá, Praha 4 – Krč, OV Celková cena: 4 300 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb. Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Patro: 1. podlaží Užitná plocha: 96 m2 Lodžie: Ano byt o dispozici 4+kk (96 m2) s lodžií (6,56 m2) v klidné a skvěle dostupné lokalitě k prodeji - Praha 4 - Krč, ulice Točitá. Tento byt se nachází v prvním nadzemním podlaží zrekonstruované, zateplené panelové budovy a sestává z prostorného obývacího pokoje s plně vybaveným kuchyňským koutem a výstupem na lodžii z níž je příjemný výhled na Velký Háj, dále ze tří ložnic, koupelny, samostatné toalety, šatny, komory a předsíně. K bytu patří také dva sklepy (2,57 m2 a 2,36 m2). Dům byl před dvěma lety kompletně zrekonstruován. V lokalitě je výborná občanská vybavenost (škola, školka) a dobré spojení do centra města - metro Budějovická 10 minut, obchodní centrum, k relaxaci Branické skály či Podolí nedaleko.
- 10 -
Prodej, byt 4+1, 86 m² Pujmanové, Praha 4 – Pankrác, OV Celková cena: 3 350 000 Kč za nemovitost Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 8 Patro: 1. podlaží Užitná plocha: 86 m2 Nabízíme slunný, jiho-východně orientovaný byt 4+1 o celkové ploše 85 m2, který se nachází v přízemí panelového domu v klidné části Prahy 4. Z velké předsíně se vchází do dvou samostatných pokojů , naproti kterým se nachází zděná koupelna s vanou a samostatná toaleta. Z obývacího pokoje, propojeného s jídelnou a kuchyňským koutem je vstup do hlavní ložnice s velkou vestavěnou skříní. Ze všech pokojů v bytě je výhled do klidné zeleně bez silnice. Dům je po kompletní rekonstrukci (okna, zateplení, stoupačky, střecha) a připravuje se převod do OV do 07/2014. K dispozici je komora na patře. Bydlení v naprosto klidné lokalitě s výbornou dopravní dostupností, 500 m od metra C Pankrác (centrum do 15 min.) ,200 metrů od parku na Kavčích horách, v docházkové vzdálenosti OC Arkády Pankrác a řada obchodů a restaurací. Objekt číslo 1 2 3
Užitná pl. m2 78 96 86
Oceňovaná nemovitost č.1219/3 Garáž
87,64 1,00
Celkem:
Cena celkem Kč 3 440 000 4 330 000 3 350 000
Vybavenost koef.0,80-1,20 0,90 0,90 0,95
Poloha koef.0,85-1,20 1,00 0,95 1,02
Zdroj RK, prod.c 0,90 0,90 0,90
Cena/UP Kč 35 151 34 515 34 122
3 031 993 300 000
1,00
1,00
1,00
34 596
3 331 993
4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při
- 11 -
jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. 4.3.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
3.028.490,3.028.486,nestanovena 3.330.000,-
= Kč
3.300.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena bytu
Cena celkem Kč
3.300.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvl.p.na pozemku Cena celkem Kč
402.450,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad (zaokrouhleno)
Cena celkem Kč Cena celkem Kč
2.897.550,2.900.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozitivní stránky : - lokalita vhodná pro bydlení - dobrá občanská vybavenost v okolí - dobré dopravní spojení, autobus.zastávka cca 40 m od domu - byt po kompletní rekonstrukci - k dispozici zděná garáž vedle domu Negativní stránky : - nižší poptávka po nemovitostech v současné době - dům u rušné komunikace Zelený pruh - omezené parkování v okolí domu - bytový dům pouze s částečnou rekonstrukcí střechy a vnitřních rozvodů - k bytové jednotce nebyl odkoupen spoluvl.podíl na pozemku parc.č. 861/2 (pozemek, na němž je postaven bytový dům
- 12 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 43) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
3.028.486,- Kč nestanovena 2.900.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
2.900.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionydevětsettisíc Kč V Praze, dne 15.července 2014 .................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4962/200/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
