Hypoteční úvěr pro Podnikatele

Jak na hypoúvěr pro podnikatele?

Hypoteční úvěr pro Podnikatele

Jak se dostat k hypotéce když podnikáte?!

Copyright ©Get-invest s.r.o Všechna práva vyhrazena. Žádná část této publikace nesmí být kopírována a rozšiřována v jakékoliv formě či jakýmkoliv způsobem bez písemného souhlasu vydavatele.


OBSAH

Úvod 1. Členení hypotečních úvěrů 2. Potrební údaje nebo-li co banku zajímá 3. Proces schvalování úvěru 4. Rady, Pomoc a Časté otázky 5. Služby Odborníka


Úvod Každý z nás, a obzvlášť podnikatel, se snaží co nejefektivněji využívat čas a hlavně prostředky k podnikání. Proto logicky, když něco poptáva, hledá to nejlepší, co je možné dostat a za co nejnižší náklady. Hypoteční úvěr není vyjímkou. Na to abyste se mohli při výběru hypotéky správně rozhodnout je nutné znát trh v oblasti hypoték, jeho úskalí, které na vás číhá na každém rohu a možnosti, které Vám nabízí. Je to stejné jako při koupi auta nebo jiného zboží či služby. Když kupujete auto, určíte si, kolik chcete utratit a prohlédnete si několik nabídek. Následně vyberete nejatraktivnější z nich a jde se zkoušet. Prohlédnete si ho ze všech stran a pak se projedete. V ideálním případě požádáte kamaráda, který rozumí autům, aby se na něj mrknul a poradil Vám, jestli ho koupit nebo ne. Když se neukáže žádný problém, tak ho prostě koupíte a s úsměvem se vezete domů. Opět platí stejné pravidlo - Hypoteční úvěr není vyjímkou. Jenomže co když se nevyznáte v oblasti hypoték? Víte jenom to, že hypoúvěr poskytují banky a popřípadě ho zprostředkují finanční poradci. Váš obvyklý postup selhává už při prvních krocích. Pokud se chcete dozvědět víc o tom, jak hypoteční úvěry pro PODNIKATELE fungují, tak jste na správném místě! Nedělejte si však iluze o tom, že po přečtení této knihy budete odborníkem pro tuto oblast. Jedná se o velice široký záběr informací a hlavně je potřebné znát aktuální situaci na daném trhu, abyste se mohl právem nazývat odborníkem. Je proto vhodé se zkontaktovat s člověkem, který se v této oblasti pohybuje už nejaký ten pátek a tudíž má dostatečné vědomosti potřebné k správné volbě. V součastnosti je rádoby odborníků jako hub po dešti. Jak tedy zjistit, jestli opravdu máte to nejleší pro Vás?

Jednoduše! Zjistit si základní informace a následně pokládat správné otázky - jen tak si budete opravdu jisti, zda máte to, co jste chtěli ! To je cílem této knihy Získat základní znalosti a naučit se klást správné otázky.


1. Členění hypotečních úvěrů

Na začátku bych rád poukázal na členění hypotečních úvěrů. Členění může být rozděleno podle účelu, pro který je úvěr poskytován. Setkáváme se také s členěním neúčelovým, v takovém případě se jedná o tzv. Americkou hypotéku. Případy účelové hypotéky: • Koupě (pořízení) nemovitosti • Vypořádání majetkových poměrů (rozvod, dědictví, spoluvlastnictví) • Výstavba a rekonstrukce (včetně dostaveb, modernizací apod.) • Úhrada za převod členských práv či úhrada členského podílu v družstvu • Refinancování úvěru od finančních institucí na výše uvedené účely • Kombinace výše uvedených účelů


Další základní členění je podle dokládání příjmu: • S dokládáním příjmu • Bez dokládání příjmu ( Primárně pro podnikatele ) Podstatné členění hypotečních úvěrů je podle typu splácení a to: • Anuitní • Progresivní • Degresivní • S odloženou splátkou jistiny Tento typ finančního produktu můžeme členit ještě dalšími parametry, ovšem pro základní orientování je toto členění naprosto dostačující. Pojďme si tedy vysvětlit jednolivá členění.


Americká hypotéka

Jedná se o neúčelovou hypotéku, tedy „na cokoli“. Banka nezkoumá účel a vy tedy předkládáte pouze údaje týkající se nemovitosti, která bude sloužit jako zástava (odhad, list vlastnictví) a informace týkající se příjmu klienta – některé banky umí profinancovat i Americké hypotéky bez dokládání příjmu. Nejčastějším účelem je konsolidace stávajících úvěrů nebo podnikatelský záměr. Americké hypotéky mají vyšší vstupní poplatek i vyšší úrokovou sazbu – většinou o cca 2 % vyšší než účelová hypotéka. Splácení bývá většinou kdykoliv zdarma - pokud je Americká hypotéka do výše 1.880.000,-, spadá pod zákon o spotřebitelském úvěru a klientovi bude účtována sankce max. 1%. Doba splatnosti bývá kratší, než u klasických hypotečních úvěrů účelových – zpravidla maximálně 20 let.

Hypotéka bez dokládání příjmů Tato hypotéka je určena primárně pro podnikatele, kteří mají optimalizované daňové přiznání, čili nemohou žádat o standardní hypotéku s dokládáním příjmu. Banka schvaluje úvěr na základě čestného prohlášení klienta, že je schopný úvěr splácet. Neznamená to, že si banka nemůže ověřit Vaše příjmy jiným způsobem, např. výpisy z účtu. Vstupní poplatek i úroková sazba je výrazně vyšší než hypotéka s dokládáním příjmu - v průměru o 2 % vyšší. Tuto hypotéku nenabízí všechny banky. Velmi často je navíc podmínkou minimálně 3letá fixace. Výrazným omezením je u tohoto typu úvěru nižší možné LTV - poměr úvěru k odhadní ceně nemovitosti – v některých případech banka bez doložení příjmu profinancuje pouze 50 % odhadu ceny zastavených nemovitostí. Při nejbližší fixaci však můžete úvěr refinancovat za standardních podmínek.


Předhypoteční úvěr Principem je čerpání hypotéky bez zástavního práva. Klient je povinen maximálně do 24 měsíců, resp. dle podmínek banky, doložit vhodnou nemovitost, na kterou bude provedeno zástavní právo. Po tuto dobu zpravidla klient platí pouze úroky, které mohou v některých bankách přesáhnout výši 8%. Je zjevné, že tento typ úvěru může být pro klienta nebezpečný. Proto je nutné jej doporučit výhradně v případě, že není nejmenší pochybnosti, že se proces někde zastaví či zásadněji zdrží.

Hypoteční úvěr 2v1 Principem hypotéky 2v1 je půjčit klientovi peníze nejen na standardní účel, ale umožnit mu použít další část úvěru na cokoliv. Většinou je neúčelová složka omezena výší 20 % celkové výše úvěru, max. např. 500 000 Kč. Výhodou je, že hypotéka má nízkou úrokovou sazbu, a to včetně neúčelové složky. Háček nastáva když musíte platit dvojí poplatky za vedení dvou různých úvěrových účtů.


Typ splácení nám poskytuje další možnosti hypoték Anuitní splácení - Nejběžnější způsob splácení úvěru. Výše anuitní splátky je po celou dobu stejná – za předpokladu, že zůstane stejná výše úrokové sazby. V polovině doby splácení má klient splaceno cca 30 % jistiny. Progresivní/degresivní splácení - Podstatou progresivního/degresivního splácení je splátka, která je po celý rok ve stejné výši a v následujícím období se zvyšuje/snižuje o určitý koeficient růstu/poklesu. Výpočet koeficientu růstu/poklesu je „výrobní tajemství“ bank – nejedná se o stálý výpočet, vždy reflektuje situaci v bance a na trhu. Hypotéka s odloženou splátkou jistiny - Lidově se této hypotéce říká „Kombinovaná hypotéka“ neboli „Kombík“. Principem je kombinace hypotečního úvěru a rezervotvorného produktu – penzijní připojištění, stavební spoření, kapitálové životní pojištění, atd. Principem je, že nástroj, kde klient spoří, musí mít vyšší výkon, než je náklad hypotéky, aby celá konstrukce dávala smysl.


2. Potřebné údaje, nebo-li co banku zajímá V dalším článku se podíváme na to, na co všechno se musí připravit podnikatel, který chce žádat o hypotéku. Banky velice dobře znají problematiku podnikatelů a jejich „optimalizaci“ daňových přiznání. Taktéž ale musí hlídat rizika nesplácení. Podnikatel má na výběr z několika možností řešení.

Daňové přiznání Je nezbytností podat daňová přiznání v takovém stavu, aby plánovaný úvěr byl dosažitelný s uváděnými příjmy. Pravdivé přiznání s dobrými vykázanými příjmy je univerzální řešení. Uspějete s ním ve všech bankách bez velkých rozdílů. Nevýhodou tohoto řešení jsou vyšší daně spojené se zvýšení plateb sociálního pojištění. Je potřeba abyste sami zvážili, zda se Vám tato varianta vyplatí. Nejvhodnejší je řešit tento požadavek banky předem s hypotečním odborníkem, který má rozsáhlou praxi a snadně zjistí, co je pro Vás to nejvhodnější.


Příjmy z obratu Bývá běžným jevem, že hypoteční banky jsou ochotny uznat příjmy na základě Vašeho obratu. Pokud máte větší obrat, může být toto řešení vhodné pro Vás. Nemusíte dokládát daňové přiznání a jako roční čistý příjem obvykle banka uzná 20 % z obratu. Zde je nevýhodou lehce zvýšená úroková sazba, zpravidla o procentní bod.

Bez dokládání příjmu Tuto verzi jsme si už v předchozí kapitole objasnili a další rozpitvávání by bylo při nejmenším zbytečné. Proto pokud si chcete zrekapitulovat tuto oblast, obraťte se prosím na stránku 6 tohoto dokumentu. 

Řešení: Důkladně to zvažte a vše propočítejte

Nejspíš přemýšlíte, která z těchto možností je právě pro Vás nejvýhodnější. Na místě je důkladně propočítat, co Vás vyjde nejlevněji. Hypotéka je milionová investice, proto s výhodnější sazbou byste mohli ušetřit mnohonásobně více, než byste si zoptimalizovali daňové přiznání za jeden rok. Rozumnou možností v této chvíli je poradit se s hypotečním odborníkem, který tyto přepočty dělá pravidelně a ví, co je a není vhodé udělat.


3. Proces schvalování úvěru Proces schvalování je v některých případech otázkou pár dní, ovšem v drtivé většině tento proces může znamenat dobu dvou tří týdnů, až celého měsíce. Pokud jste slyšeli, že schvalování trvá několik pracovních dnů, slyšeli jste tím pádem o čase od předání všech požadovaných dokumentů bance. Je potřebné, aby byly všechny dokumenty, které banka požaduje v odpovídající kvalitě, a to zejména originály, kopie, ověřené kopie, atd.

Řešení: Včasná příprava Nespoléhejte na to, že proces vyřízení hypotéky je pro Vás otázka několika málo dnů. Hypoteční odborník Vám může velmi rychle a bezplatně zjistit, s jakým časovým intervalem je potřeba počítat. Naši poradci pracují v tomhle oboru už řadu let a dostali se tak k mnoha individuálnim případům, na základě kterých Vám budou moci poskytnout prvotřídní služby. Opět se potvrdila výhoda kvalitního hypotečního odborníka.


4. Rady, pomoc a časté otázky V posledné části této knihy se budem věnovat různým chytákům a pastím, které Vás mohou střetnout při pořizování hypotečního úvěru nebo hůř, a to nemilé překvapení v průběhu splácení úvěru v podobě poplatků za mimořádnou splátku, úrazu či v přípde neschopnosti splácení.

SMLOUVA Po schválení hypotečního úvěru by se dalo říct, že jste prošli šachovnicovou vlajkou. Je však nutné si řádně smlouvu před podpisem prostudovat ! Po schválení úvěru už máte na dosah to, co jste chtěli. Stačí jen podepsat smlouvu a může se budovat nebo stěhovat. Důvěřuj ale prověřuj ! První stranou počínaje a poslední konče. Všechny obchodní úvěrové podmínky nejsou zrovna čtením na odpočinek, ovšem může to pro Vás být výhodné. Nemusíte se bát, že by byly ve smlouvě záměrně zabudovány pasti, banka má přece taky jenom jednu pověst a tu si nechce poškozovat neobvyklými ustanoveními. Mohou se tam ale vyskytovat chyby nebo sporné věci, které by mohly být komplikací při čerpání úvěru. Dejte si pozor na nízké úrokové sazby, mohou se několikanásobně vrátit v jiné podobě. Podoby, ve kterých si banky rády vezmou rozdíl úroků, jsou hlavně zřízení a užívání účtu u banky, zřízení rizikového nebo jiného pojištění. Je potřebné si nejen spočítat celkové náklady, ale také si zjistit, zda je ta či ona podmínka užitečná.


MIMOŘÁDNÉ SPLÁTKY Hypoteční úvěr je otázkou několika let, často více než 20 let. Je velice možné, že v průběhu čerpání úvěru budete mít šanci splatit úvěr celý, nebo alespoň jeho část předčasně. To se bankám moc nelíbí. A není divu, protože přicházejí o značnou část zisku, se kterou počítali. Nabízí se nám dvě varianty, jak se s tím vypořádat. Pokud úvěr splatíte v okamžiku, kdy končí fixace úrokové sazby, zaplatíte možná malý administrativní poplatek za vyřízení. Problém nastává, když Vám ještě fixace úrokové sazby nekončí. Ve většině případů není možné splacení celé části úvěru, ale jen určité části bez sankcí. Sankce sice neobdržíte, což je dobrá zpráva, protože se pohybují v nemalých částkách, ale je velmi pravděpodobné, že určitému měsíčnímu poplatek za mimořádnou splátku nebo navýšení úrokú se nevyhnete. Pokud ste se rozhodli přestěhovat a rádi byste prodali součastnou nemovitost a pořídili si novou, situace je v podstatě rovnaká. Z pohledu banky se jedná o tu samou věc a bude postupovat stejně.


RIZIKOVÉ POJIŠTĚNÍ Rizikové pojištění se sjednává pro případ úmrtí klienta, aby pojišťovna v tomto případě splatila úvěr a pozůstalá rodina nebyla zatížena splátkou, případně ztrátou nemovitosti při neschopnosti úvěr splácet. Možností, co lze pojistit je několik, nekteré banky poskytují pojištení se proti neschopnosti splácet hypoteční úvěr z důvodu dlouhodobé pracovní neschopnost nebo ztráty zaměstnání. Také většina bank nabízí pojištění, kde je kryta trvalá invalidita vzniklá následkem nemoci nebo úrazu, některé však nabízí pojištění trvalé invalidity pouze následkem úrazu. Neznalost parametrú Vás může přijít draho! Pokud si takové rizikové pojištění prostřednictvím banky zřídíte, většinou dostanete slevu na úrokové sazbě hypotečního úvěru. Je určitě rozumné si pořídit rizikové pojištění. Ale důvod by měl být pojistení proti nepříjemným událostem, které můžou nastat. Rozhodně by důvodem neměla být nižší úroková sadzba. V konečném důsedku zaplatíte víc na pojistce než kolik ušetříte na úrocích.


REFINANCOVÁNÍ Je několik bodú, na které je nutno přihlížet při refinancování úvěru, a to zejména: • Nutno řešit s dostatečným předstihem – alespoň 3 a více měsícú • Jasně si stanovit, za jakých podmínek je původní úvěr nevýhodný, a tudíž se bude refinancovat – zpravidla rozdíl 0,1 % na úrokové sazbě není 100% důvod k refinancování • Nechte si novou bankou potvrdit akceptaci původního odhadu – v případě neuznání a nutností udělat odhad nový, znamená to pro Vás náklad cca 4-5 000 Kč za nový odhad a cca týden času • Ověřte si, zda nemáte negativní záznam v registrech • Ujistite se v zaslaných termínech původní banky – velmi často bývá uvedeno několik důležitých termínů Termín A – do kdy je potřeba nahlásit, že z původní banky odcházíte a žádáte o souhlas se splacením po termínu A již nelze o souhlas žádat! Termín B – do kdy musí být peníze na účtu banky – ne vždy je tento termín shodný s termínem nové fixace, většina bank vyžaduje cca 3-5 dní před novou fixací peníze na účtu Termín C – termín začátku nové fixace – pokud peníze dorazí na účet po tomto termínu, banka je již buď nepřijme, nebo přijme, ale se sankcí za splacení v době fixace! Pokud se rozhodnete pro refinancování, je potřeba zaslat původní bance žádost o vyčíslení dluhu a o souhlas se splacením původního úvěru – vzorový formulář je možné nalézt volně na internetu, případne Váš hypoteční odborník to jistě udělá za Vás. Závěrem – refinancování je pro Vás příležitostí pro zlepšení podmínek úvěru, ale pokud podceníte některý z výše uvedených bodů, může být pro Vás velkou hrozbou!


Časté otázky Může být úroková sazba vyšší než RPSN? Proč? RPSN ( Roční procentní sadzba nákladů ) musí být vždy minimálně ve stejné výši jako úroková sazba. V drtivé většině případů je však RPSN vyšší. Důvodem je fakt, že RPSN v sobě obsahuje nejen úrokovou sazbu úvěru, ale i veškeré další poplatky související s úvěrem – poplatek za vedení účtu, poplatek za zpracování atd. Proč je pro banku/klienta riziková tzv. 100% hypotéka? Riziko pro banku: v případě poklesu ceny nemovitostí na trhu nemusí banka v případě nuceného prodeje získat prodejem nemovitosti celou jistinu Riziko pro Vás: je stejné jako pro banku (viz výše). Současně ale může nastat riziko při refixaci, kdy banka Vám nabídne výrazně vyšší sazbu, než je standard, protože banka ví, že nebudete schopen úvěr refinancovat (pokles příjmu, negativní záznam v registru, pokles ceny nemovitosti atd.) a budete nucen přijmout vyšší měsíční splátku.


5. Služby odborníka V této knihe jste se už dozvédeli o tom, jaké hypoteční úvěry jsou dostupná na trhu, jaké potřebné údaje, jako podnikatel musíte mít a jaký proces Vás snimi čeká. Taktéž několik užitečných rad, které jsou rozhodně nápomocna při výběru hypotečního úvéru. Je ovšem nutné, jak tomu bylo i na začátku knihy, zdůraznit že není možné shrnut všetky potřebné informace, rady a údaje o tomto produktu hned z několika hledisk. Problematika sahá mnohem hloubjej a hlavně parametri jednotlivých úvěrů jsou měneni a upravovány v průhěhu času a hlavně podle konkrétnich požadavkú a možností klienta. Proto bylo cílem této knihy, vyzdvihnout základní informace, možnosti, které je potřeba znát. Následně poodhalit proces vyřizování hypotečního úvěrů pro podnikatele. S těmito znalostmi si můžete být jistí, že při výběru budete schopni rozeznát možné nástrahy a příležitosti konkrétniho úvěrů. Kdo Vám však daný úvěr poskytne? Můžete se rozhodnou mezi bankou, která Vám jiste nabídne to nejlepší co má, ale zcela jistě se nedozvíte jak by Vámi poptávaný úvěr byl hodnocen a poskytován v jiné bance. Pokud si neprojdete fyzicky každou bankou a nepožádate je o vyhodnocení Vaší poptávky, nikdy si nebudete jistí, zdá opravdu máte to nejlepší. O to nám přece vždy šlo !


Druhou možností je obrátit se na hypotečního odborníka. Má to hned několik výhod :) Po prvním setkání, kde si stanovíte Vámi požadované parametri a taktéž Vaši aktuální situaci, pro Vás hypoteční odborník připraví několik možností úvěru. V téhle části ponecháváte průzkum trhu na odborníka, který má nejen že dlouholeté skušenosti ale hlavně mnohem lepší možnosti vyjednávat z jakoukoli bankou o lepších podmínkach. Můžete se tak dostat k nadstandartním podmínkam pro hypoteční úvěr zcela ZDARMA a díki této knize, budete vědet jaké otázky klást, aby jste si byli opravdu jisti, že máte to nejlepší co jste mohli mít. Po výběru konkrétniho úvěru práce odborníka nekončí! Po poskytnutí všech potřebních dokumentů, vše za Vás zařídí odborník. Odhad nemovistosti, proces schvalování a mnoho dalšího přestává být Vaší starostí. Po podpisu smlouvy a začátku čerpání úvěru, máte vždy možnost obrátit se na svého odborníka s jakoukoli otázkou a v případe refinancování Vám vždy poskytne prvotřídní servis. Pomoc odborníka můžeme jen doporučit. Šetří čas i peníze!

Kontaktovat odborníka

Hypoteční úvěr pro Podnikatele

Recommend Documents