Hubungan Antara Kepadatan Manusia dengan Kehidupan di Rumah Susun

Hubungan Antara Kepadatan Manusia dengan Kehidupan di Rumah Susun Niko Laus Horianto, Teguh Utomo Atmoko Program Studi Arsitektur, Departemen Arsitektur, Fakultas Teknik, Universitas Indonesia, Depok, 16424, Indonesia E-mail: [email protected]

Abstrak Pertumbuhan penduduk mau tidak mau akan menambah kepadatan manusia di suatu kota. Setiap manusia membutuhkan tempat untuk bernaung berupa hunian. Jika kepadatan pada suatu kota sudah semakin besar, maka hunian yang berupa landed house tidak bisa lagi mencukupi kebutuhan akan perumahan. Rumah susun bisa menjadi solusi pada saat kepadatan penduduk sudah semakin besar. Di sisi lain, kepadatan manusia yang tinggi dapat menimbulkan masalah dalam suatu lingkungan hunian, termasuk di dalam suatu lingkungan rumah susun. Masalah ini dapat berupa masalah fisik dan masalah non fisik. Agar masalah yang ditimbulkan akibat kepadatan manusia yang tinggi ini dapat diatasi, diperlukan suatu intervensi perancangan yang baik. Intervensi perancangan yang diberikan dapat berupa bentuk fisik dari rumah susun itu sendiri, selain itu intervensi perancangan juga dapat berupa penyediaan fasilitas dan utilitas.

The Relationship Between Human Density and Life in Rumah Susun Abstract The human growth inevitably increases the human density in the city. Each human needs a space for sheltering themselves, as called housing. . If the human density is large in the city, landed housing can’t be fulfilled the needs of housing. Rumah susun can be a solution to solve the large amount of human density. In the other side, the high human density can cause a problem in the housing area, include in rumah susun, such as physical and non-physical aspect. To solve this problem, its needed intervention in good planning of design. The intervention of design can be interpreted such as physical aspect from the housing form and facility-utility contribution. Keywords: : human density, rumah susun, housing, design

Pendahuluan Rumah susun merupakan salah satu solusi perumahan di Indonesia, karena dengan lahan yang sama rumah susun dapat menampung lebih banyak unit keluarga dibandingkan dengan landed house. Melihat perkembangan rumah susun yang semakin besar dan betapa pentingnya rumah susun sebagai hunian di masa mendatang, rumah susun menjadi topik yang cukup menarik untuk dibahas. Ada begitu banyak hal yang dapat dibahas mengenai rumah susun, namun saya akan memfokuskan pembahasan tentang kepadatan dalam rumah susun. Seperti dikatakan

Hubungan antara..., Niko Laus Horianto, FT UI, 2014

sebelumnya, rumah susun dapat menampung lebih banyak unit keluarga dibandingkan dengan landed house, hal ini membuat rumah susun mau tidak mau memiliki kepadatan yang lebih tinggi dibandingkan dengan landed house. Kepadatan yang lebih tinggi tentu saja tidak selalu berdampak baik, bisa saja kepadatan yang terlalu tinggi dapat menimbulkan masalah fisik dan masalah non fisik. Rumah sehat sederhana yang diusung oleh Kementrian Pekerjaan Umum untuk rumah sehat sederhana adalah rumah dengan luas kapling minimal 60 m2 dan luas bangunan minimal 36 m2. Berbeda dengan hunian yang disusun secara vertikal seperti rumah susun, ukuran minimal apartemen dengan model studio adalah 18 m2. Perbedaan kepadatan yang cukup signifikan antara landed house dengan rumah susun bisa jadi membuat banyak perbedaan. Dengan kepadatan yang lebih besar juga tentunya akan membuat situasi menjadi lebih kompleks. Yang paling berpengaruh terhadap kepadatan di dalam rumah susun sebenarnya adalah jumlah unit – unit rumah susun per hektar. Sayangnya jumlah unit – unit rumah susun per hektar ini tidak pernah diatur dalam peraturan rumah susun di Indonesia. Yang diatur hanyalah Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Dengan KDB dan KLB yang sama, kepadatan di suatu rumah susun bisa sangat berbeda jika luasan per unit juga berbeda. Dengan unit – unit yang lebih kecil, tentunya akan membuat rumah susun tersebut lebih padat. Sebaliknya, dengan unit – unit yang lebih besar, kepadatan di dalam rumah susun juga akan lebih kecil. Hal ini akan menimbulkan masalah pada saat kepadatan menjadi sangat besar dan tidak didukung oleh sarana dan prasarana yang memadai. Jika hal ini terjadi, maka bisa saja rumah susun bukan menjadi solusi perumahan, melainkan menambah masalah baru di dalam perumahan. Mau tidak mau dengan pertambahan jumlah penduduk yang semakin bersar di Indonesia, kepadatan manusia juga akan menjadi lebih besar. Kepadatan biasanya diasosiasikan dengan keadaan yang negatif (Bell, 2001). Dengan melihat masalah di atas, saya akan mencoba untuk membahas hal – hal yang berhubungan dengan kepadatan manusia jika dikaitkan dengan kehidupan di dalam rumah susun. Rumah susun sudah seharusnya menjadi alternatif yang baik untuk solusi perumahan. Dengan keadaan yang seperti sekarang ini, rumah susun merupakan salah satu hunian dengan tingkat kepadatan yang tinggi. Oleh karena itu tulisan ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana hubungan antara lingkungan berkepadatan tinggi dengan kehidupan orang – orang yang


tinggal di dalam rumah susun. Tulisan ini membatasi permasalahan pada suatu lingkungan rumah susun pada satu kapling rumah susun. Penulisan tentang rumah susun ini lebih banyak membahas tentang hubungan antara kepadatan manusia dengan kehidupan di rumah susun.

Tinjauan Teoritis Rumah merupakan salah satu kebutuhan utama yang diperlukan oleh seorang manusia. Di dalam rumah, manusia pertama kali belajar mengenali dunia. Seiring dengan perkembangan zaman, rumah juga ikut berkembang dan dibagi menjadi berbagai jenis. Secara umum rumah dibagi menjadi dua kategori utama, yaitu Single Family Unit dan Multi Family Unit. Single Family Unit adalah rumah yang berciri satu kapling tanah untuk satu unit rumah (ULI, 2000). Rumah tunggal ini adalah rumah yang umum dijumpai hampir di seluruh tempat di seluruh dunia. Multi Family Unit adalah rumah yang berciri satu kapling tanah untuk banyak unit rumah (ULI, 2000). Salah satu contoh dari Multi Family Unit adalah rumah susun. Sebelum mengenal apa yang disebut dengan rumah susun, kita harus terlebih dahulu mengetahui istilah condominiums. Condominiums adalah suatu sistem kepemilikan suatu hunian yang mana di dalam suatu lingkungan hunian terdapat unit – unit yang terpisah secara horizontal maupun vertikal, dan terdapat suatu bagian bersama di dalam suatu lingkungan tersebut (Halim, 2000:79). Sejatinya istilah kondominium dipakai untuk membagi kepemilikan unit – unit multi family unit yang tersusun secara vertikal. Istilah yang sering digunakan selain kondominium adalah istilah strata title yang sebenarnya adalah sama. Dengan adanya istilah kondominium, kita dapat mengetahui kepemilikan secara jelas unit – unit yang tersusun secara vertikal ini. Terdapat kepemilikan pribadi yang berupa unit kamar dan kepemilikan bersama yang berupa fasilitas dan utilitas. Di Indonesia, istilah kondominium mulai digunakan pertama kali sebagai peraturan Undang – Undang Nomor 16 tahun 1985 tentang rumah susun. Melalui undang – undang rumah susun, maka di Indonesia mulai bisa dilakukan pembangunan multi family unit secara vertikal. Pada perkembangannya, terdapat istilah apartemen yang sering dipakai untuk multi family unit yang dibangun secara vertikal untuk masyarakat menengah dan menengah ke atas. (Akmal, 2007). Dalam pembahasan ini akan lebih difokuskan untuk multi family unit yang dibangun secara vertikal yang diperuntukan untuk masyakarat menengah ke bawah berupa rumah susun.


Rumah susun merupakan salah satu jenis hunian yang memakai sistem kepemilikan condominiums. Di dalam satu unit rumah susun, terdapat unit – unit yang merupakan milik pribadi dan juga terdapat fasilitas dan utilitas yang merupakan milik bersama. “Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian – bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan – satuan yang masing – masing dapat dimiliki dan dipergunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama” (Undang – Undang No. 16, 1985)

Berdasarkan undang – undang di atas, rumah susun yang sekarang ini terbentuk. Sejalan dengan perubahan dan perkembangan keadaan, maka rumah susun juga mengalami perubahan pengertian seperti terjadi dalam praktik adalah: “Suatu pemilikan bangunan yang terdiri atas bagian – bagian yang masing – masing merupakan satu kesatuan yang dapat digunakan dan dihuni secara terpisah serta dimiliki secara individual berikut bagian – bagian lain dari bangunan itu dan tanah yang merupakan tempat berdirinya bangunan (gedung) itu yang karena fungsinya digunakan bersama, dimiliki secara bersama – sama oleh pemilik bagian yang dimiliki secara individual tersebut” (Kuswahyono, 2003: 5).

Salah satu hal yang harus diperhatikan dalam pembangunan, termasuk pembangunan perumahan adalah masalah kepadatan. Kepadatan biasanya diukur dengan melihat jumlah unit per hektar atau jumlah orang per hektar (Yan,2004). Perlu diperhatikan khususnya mengenai masalah perumahan, kepadatan yang dimaksud adalah berapa banyak orang yang tinggal di dalam suatu wilayah, bukan hanya sekedar orang yang berada di wilayah tersebut. Kepadatan hunian sangat dipengaruhi oleh jenis hunian yang terdapat di dalam suatu wilayah. Berdasarkan data yang diperoleh dari Southern California Association of Non-Profit Housing di dalam tulisan Density Guide For Affordable Housing Developers, kita dapat mengetahui bahwa hunian multi family unit memiliki kepadatan yang lebih besar dibandingkan dengan hunian single family unit. Selain itu, bangunan multi family unit yang unit – unitnya tersusun secara horizontal saja memiliki kepadatan yang lebih kecil dibandingkan dengan multi family unit yang unit – unitnya tersusun secara horizontal dan vertikal. Seperti dikatakan sebelumnya, ukuran kepadatan manusia yang baik adalah dengan menghitung jumlah unit/hektar. Namun di Indonesia belum ada kajian yang mencari berapa kepadatan dengan satuan unit/hektar. Di Indonesia sendiri satuan yang digunakan untuk menghitung kepadatan manusia adalah jumlah orang/hektar, tidak seperti di kebanyakan tempat lain yang menghitung kepadatan dengan menghitung jumlah unit/hektar.


Tabel 1. Kisaran Kepadatan Manusia di Indonesia

Berdasarkan Badan Standarisasi Nasional (2004) berdasarkan data di atas, ternyata kepadatan di atas 200 orang/hektar sudah dikategorikan sebagai lingkungan dengan kepadatan tinggi. Dengan rata – rata jumlah anggota keluarga per unit di Indonesia adalah 4,5 orang/unit, maka kita bisa mendapatkan angka bahwa kepadatan di atas 44 unit/hektar sudah termasuk kepadatan yang tinggi. Menurut peraturan Kementrian Pekerjaan Umum, luasan minimal untuk rumah sehat sederhana adalah 36 m2 dengan perincian: 

Kebutuhan ruang setiap orang adalah 15 m3, dengan perkiraan tinggi plafon rata – rata adalah 2,4 m, maka luas ruang yang dibutuhkan untuk setiap orang adalah 6 m2.



Dengan perkiraan setiap keluarga terdiri dari 4 anggota keluarga, maka dibutuhkan 24 m2 ruangan dalam satu unit rumah



Jika ditambahkan dengan ruang sirkulasi sebesar 50%, maka didapatkan angka 36 m2 untuk rumah sehat sederhana.



KDB yang ditentukan untuk setiap rumah agar terdapat ventilasi silang adalah 60% dengan ketentuan terdapat garis sepadan depan dan belakang sebesar minimal 2 m. Dengan demikian, kita mendapat luasan kapling minimal 60 m2 untuk satu unit rumah sehat sederhana

Dengan demikian, dengan luasan kapling 60 m2, kita akan mendapatkan kepadatan netto 167 unit/hektar atau dengan perhitungan sebelumnya kita mendapatkan kepadatan netto 752 orang/hektar. Dengan perhitungan bahwa suatu wilayah terdiri dari 60% unit hunian dan 40% fasilitas umum dan fasilitas sosial, maka dalam satu hektar yang semuanya terdiri dari rumah sehat sederhana memiliki kepadatan bruto 100 unit/hektar atau dengan perhitungan sebelumnya kita mendapatkan kepadatan bruto 450 orang/hektar. Jika kita melihat lagi ke data di atas, ternyata jika suatu wilayah semuanya terdiri dari rumah sederhana sehat dengan luasan minimum, kepadatannya sudah sangat tinggi, yaitu 450 orang/hektar. Berbeda dengan


peraturan mimimal untuk ukuran studio dalam rumah susun. Ukuran minimal yang diperbolehkan adalah 18 m2, yang berarti setengah dari rumah sehat sederhana. Dengan demikian, kepadatan di dalam suatu lingkungan rumah susun akan menjadi lebih besar dibandingkan dengan kepadatan pada hunian landed house. Menurut Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah (2001), suatu hunian memerlukan sarana dan prasarana untuk mendukung kegiatan orang yang tinggal di hunian tersebut. Pada tulisan ini hanya akan membahas mengenai sarana berupa fasilitas yang harus disediakan di dalam suatu lingkungan hunian dengan kepadatan tertentu. Yang pertama adalah mengenai sarana pendidikan. Standar yang berlaku adalah harus tersedia 1 unit Taman Kanak – Kanak (TK) untuk setiap 1.000 penduduk, 1 unit Sekolah Dasar (SD) untuk setiap 6000 penduduk, 1 unit Sekolah Menengah Pertama (SMP) untuk setiap 25.000 penduduk, 1 unit Sekolah Menengah Atas (SMA) untuk setiap 30.000 peenduduk, dan 1 unit Perguruan Tinggi untuk setiap 70.000 penduduk (unit Perguruan Tinggi ini khusus untuk kota sedang/kecil). Untuk sarana kesehatan, harus tersedia 1 unit Balai Pengobatan untuk setiap 3.000 penduduk, 1 unit rumah sakit bersalin untuk setiap 10.000-30.000 penduduk, 1 unit puskesmas untuk setiap 120.000 penduduk, dan satu unit rumah sakit untuk setiap 240.000 penduduk. Sarana ruang terbuka hijau juga sangat penting dan juga harus disediakan. Masih menurut standar yang sama, diperlukan 1 taman lingkungan untuk setiap 250 jiwa, 1 taman kecamatan untuk setiap 120.000 jiwa, 1 taman kota untuk setiap 480.000 jiwa, dan pemakaman untuk setiap 120.000 jiwa. Menurut Baum dan Valins (1997) dalam Bell (2001), kepadatan manusia yang tinggi akan menyebabkan efek negatif. Oleh karena itu perlu adanya intervensi pada saat kepadatan di suatu tempat sangat tinggi. Lingkungan hunian yang padat, terutama didorongnya hunian yang dibangun secara vertikal mau tidak mau akan menambah masalah kepadatan manusia. Namun kepadatan tinggi memang tidak selalu berdampak negatif. (Baum & Paulus, 1987 dalam Bell, 2001). Jadi setiap kasus akan berbeda satu dengan yang lainnya, tergantung pada lingkungan tempat tinggal di sekitar manusia tersebut. Pada lingkungan dengan kepadatan yang tinggi, perlu ada intervensi dari pihak luar untuk dapat mengatasi masalah yang ada. Intervensi ini tidak boleh sembarangan karena intervensi ala kadarnya pada lingkungan dengan kepadatan sosial yang tinggi hanya akan menyebabkan kondisi yang buruk. (Baum dan Greenberg, 1975 dalam Bell, 2001).


Sebuah studi yang dilakukan oleh Seagert. MacIntosh dan West (1975) dalam Bell (2001) meneliti perilaku manusia di dalam kondisi kepadatan rendah dan kepadatan tinggi. Studi menunjukkan bahwa manusia akan cenderung lebih gelisah pada kondisi kepadatan yang tinggi. Kondisi gelisah merupakan salah satu parameter terdapatnya masalah di dalam suatu lingkungan dengan kepadatan tinggi. Studi lain yang dilakukan oleh Jorgenson dan Dukes (1976) dalam Bell (2001) melakukan penelitian pada perilaku manusia di sebuah cafe. Di dalam kafe tersebut biasanya pengunjung diminta untuk menempatkan penampan kembali ke tempatnya semula. Studi menunjukkan, dalam keadaan kafe yang lebih padat, pengunjung cenderung untuk tidak mematuhi untuk meletakkan penampan kembali ke tempatnya. Dengan demikian kita dapat melihat bahwa tanpa adanya intervensi yang baik, kepadatan manusia yang tinggi akan memberikan efek yang negatif. Studi yang dilakukan oleh Evans (1979) dalam Bell (2001), menunjukkan bahwa kepadatan dapat mempengaruhi aspek psikologis manusia. Penelitian menunjukkan bahwa sekelompok manusia yang sama akan menunjukkan kecepatan detak jantung yang berbeda pada saat mereka berada di ruangan yang kecil dan ruangan yang lebih besar. Berada di ruangan kecil berarti mempunyai kepadatan yang lebih besar, sebaliknya di ruangan yang lebih besar mempunyai kepadatan yang lebih kecil. Berada di ruangan dengan kepadatan tinggi, orang akan cenderung memiliki detak jantung yang lebih cepat. Hal ini berarti secara tidak langsung kepadatan dapat mempengaruhi aspek psikologis manusia. Terdapat beberapa parameter yang dapat menentukan kepadatan manusia di dalam suatu lingkungan, misalnya adalah Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), ketinggian bangunan, dan jarak antar bangunan. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan gedung dan luas persil/kaveling/blok peruntukan (PU, 2014). KDB biasa diukur dengan satuan persen. Semakin tinggi KDB maka akan semakin padat juga bangunannya. KDB = Luas lantai dasar x 100% Luas Kapling Koefisien Lantai Banguanan (KLB) adalah koefisien perbandingan antara luas seluruhan lantai bangunan gedung dan luas persil/ kaveling/blok peruntukan (PU,2014). KLB biasa diukur dengan satuan angka jumlah lantai yang diperbolehkan dibagi dengan luas kapling. KLB nantinya menentukan besarnya luasan lantai yang dapat dibangun seluruhnya,


sehingga besar atau tidaknya suatu bangunan dapat ditentukan dari KLBnya. Semakin tinggi KLB, semakin tinggi juga kepadatan di wilayah tersebut. Pengaturan KLB berhubungan langsung dengan daya dukung lahan. Daya dukung lahan adalah sumber daya yang dapat digunakan untuk mendukung kegiatan yang berlangsung di atas suatu lahan. Di dalam suatu hunian, daya dukung lahan berhubungan dengan sumber daya alami seperti air maupun sumber daya buatan manusia seperti listrik. Jika KLB terlalu besar, daya dukung lahan bisa saja tidak mencukupi. KLB = Luas lantai keseluruhan Luas Kapling Ketinggian bangunan perlu dibatasi. Bangunan jika semakin tinggi bisa saja membuat daerah tersebut semakin padat. Ketinggian bangunan ini berpengaruh pada sirkulasi vertikal pada suatu hunian rumah susun. Jika rumah susun memiliki ketinggian lebih dari 10 lantai, sudah dipastikan hampir tidak ada yang mau tinggal di atas jika tidak ada fasilitas berupa lift yang memadai. Jarak antar bangunan yang terlalu dekat akan menimbulkan beberapa masalah seperti masalah privasi, kebisingan, pencahayaan, dan lain sebagainya. Oleh karena itu jarak antar bangunan biasanya diatur. Menurut Kementrian Pekerjaan Umum, jarak antar bangunan yang ideal adalah 8 meter – 25 meter. Semakin dekat jarak antar bangunan, maka akan terlihat semakin padat juga.

Pembahasan Pembahasan dikukan dengan mengambil satu studi kasus lingkungan rumah susun di dalam satu kapling. Kasus yang akan diambil adalah rusunami (rumah susun sederhana milik) Grand Center Point Bekasi. Grand Center Point Bekasi merupakan rusunami yang berdiri di atas lahan seluas 14.055 m2 dan memiliki 4 tower. Pada saat data diambil, hanya dua tower (tower A dan B) saja yang sudah jadi, sedangkan tower C dan D masih dalam tahap konstruksi. Jumlah lantai di Tower A dan B ada 15 lantai dengan jumlah unit di tiap lantainya 29 unit, sehingga jumlah unit total kedua tower adalah 870 unit. Tower C dan D juga terdiri dari masing-masing 15 lantai, dengan tower C terdiri dari 448 unit, dan tower D terdiri dari 504 unit. Pada saat data diambil, unit yang sudah ditempati hanyalah unit pada tower A dan B


saja, dengan demikian kepadatan yang ada di dalam lingkungan rumah susun pada saat data ini diambil adalah 598 unit/hektar.

Gambar 1. Kondisi Keempat Tower

Dengan perhitungan bahwa 1 unit keluarga rata – rata di Indonesia adalah 4,5 orang/unit, maka kepadatan rusunami ini pada saat data diambil adalah 2691 orang/hektar jika semua unit ditempati. Jika tower C dan D sudah jadi, maka kepadatan akan bertambah menjadi 1296 unit/hektar yang berarti sama dengan kepadatan 5832 orang/hektar jika semua unit ditempati. Kedua kepadatan ini merupakan kepadatan netto, jika kita asumsikan bahwa perbandingan kapling dengan sarana dan prasarana kota adalah 60:40, maka kita akan mendapatkan kepadatan 1615 orang/hektar dengan 2 tower A dan B serta kepadatan 3499 orang/hektar dengan adanya keempat tower. Jika kita melihat kepadatan yang sedemikian memang merupakan angka yang sangat besar. Namun dari pengamatan yang dilakukan, kehidupan di rusunami ini cukup baik dan tidak terlalu bermasalah. Hal ini bisa terjadi karena selain belum semua unit ditempati oleh pemiliknya, banyak juga orang yang memiliki rusunami ini hanya untuk investasi dan tempat tinggal kedua, sehingga rusunami ini bukan dijadikan hunian utama. Oleh karena itu kepadatan 3499 orang/hektar ini hanyalah angka kepadatan maksimum


yang bisa terjadi. Pada kenyataannya, kepadatan di rusunami ini tidak mencapai angka tersebut. Tabel 2. Perbandingan Fasilitas Keempat Tower

Seperti yang disebutkan di landasan teori, terdapat sarana berupa fasilitas yang perlu dibuat di dalam suatu lingkungan dengan jumlah penduduk tertentu. Dengan jumlah semua tower di rusunami ini adalah 1822 unit, maka dengan perhitungan ada 4,5 orang/unit, maka akan terdapat 8199 orang yang tinggal di sini. Dengan demikian seharusnya terdapat minimal TK sebagai fasilitas pendidikan di rusunami ini. Bahkan bisa jadi juga harus terdapat SD karena jumlah orang yang tinggal sudah lebih dari 6000 orang. Yang sudah baik sesuai dengan standar adalah terdapatnya ruang terbuka berupa taman dan taman bermain anak. Adanya kegiatan komersil berupa kios yang menjual berbagai keperluan di lantai dasar juga ikut menunjang kehidupan di rusunami ini. Seperti pada pembahasan sebelumnya bahwa kepadatan manusia yang tinggi akan menimbulkan masalah, oleh karena itu saya ingin mencoba membahas beberapa masalah yang terjadi di rusunami Grand Center Point Bekasi, baik masalah yang dapat diatasi maupun masalah yang belum dapat diatasi. Karena keterbatasan waktu, masalah yang akan dibahas adalah masalah penyediaan penghawaan alami, masalah penyediaan pencahayaan alami, masalah penyediaan listrik, masalah penyediaan air bersih, masalah pengelolaan air kotor,


masalah pencegahan dan penanggulangan kebakaran, masalah sirkulasi vertikal, masalah keamanan, masalah pengelolaan limbah sampah, dan masalah parkir.

Gambar 2. Sirkulasi Angin di Grand Center Point Bekasi

Yang pertama adalah masalah penghawaan alami. Pada suatu hunian yang sehat, harus tersedia aliran udara bersih. Aliran udara bersih ini bisa didapatkan dengan maksimal jika terjadi ventilasi silang. Namun pada rusunami Grand Center Point Bekasi ini memang ada aliran udara yang masuk, namun tidak terjadi ventilasi silang. Dengan demikian dari segi penghawaan alami, rusunami ini kurang dapat mengatasi masalah kepadatan yang tinggi ini. Untuk itu, pada rusunami ini juga terdapat beberapa unit yang menambahkan penghawaan buatan berupa AC. Dalam perancangannya, rusunami Grand Center Point Bekasi tidak menyertakan talang air untuk aliran air buangan AC (dulunya tidak diperkirakan bahwa pembelinya akan berasal dari kalangan menengah yang mampu menyediakan AC di unitunitnya) sehingga unit yang semakin mendekati lantai dasar semakin terkena percikan dari unit di atasnya dan menimbulkan masalah antar penghuni. Bukaan pada rusunami Grand Center Point Bekasi memiliki orientasi ke arah utara dan selatan sehingga cahaya matahari yang masuk ke dalam bangunan tidak menimbulkan silau dan panas yang berlebih. Bentuk bangunan yang sama membuat setiap unit memiliki kesempatan untuk mendapatkan cahaya alami masuk ke unitnya. Bukaan pada bangunan sebagai tempat masuknya cahaya adalah jendela. Meskipun jendela tidak terlalu mendominasi namun cahaya yang masuk ke dalam bangunan cukup untuk keperluan pencahayaan ruangan.


Gambar 3. Pencahayaan di Grand Center Point Bekasi

Karena bukaan yang terbatas, maka terdapat dua ruangan di dalam satu unit yang tidak mendapatkan cahaya alami, oleh karena itu ditambahkan pencahayaan buatan untuk menunjang kegiatan.

Gambar 4. Pencahayaan Buatan di Grand Center Point Bekasi

Karena rusunami ini merupakan satu lingkungan yang cukup padat, maka masalah kelistrikan harus sangat diperhatikan karena berhubungan dengan daya dukung lahan. Sumber daya listrik yang merupakan sumber daya buatan yang perlu diperhatikan. Dengan jumlah unit yang begitu besar, diperlukan peralatan kelistrikan yang cukup memadai untuk dapat mengalirkan listrik ke semua unit. Dalam hal ini di rusunami Grand Center Point Bekasi


terdapat ruang trafo untuk menunjang keperluan kelistrikan. Terdapat juga ruang genset sebagai sumber listrik cadangan jika suatu saat terjadi pemadaman listrik oleh PLN. Genset ini berfungsi agar kegiatan di dalam rusunami bisa tetap berjalan walaupun kondisi listrik padam.

Gambar 5. Skema Penyediaan Air Bersih

Masih berhubungan dengan daya dukung lahan, air tanah yang ada tidak mungkin mencukupi kebutuhan hunian yang sangat padat seperti ini. Oleh karena itu diperlukan penyediaan air dari sumber lain yaitu air PAM (Perusahaan Air Minum). Air yang tersedia dari sumber ditampung terlebih dahulu di ground water tank. Air yang sudah ditampung kemudian dialirkan ke roof tank baru kemudian dialirkan ke masing – masing unit sesuai kebutuhan.

Gambar 6. Skema Pengelolaan Air Kotor


Setiap hunian pasti menghasilkan limbah air kotor dari pembuangan toilet atau dapurnya. Jika limbah ini dibuang di langsung ke saluran kota, maka saluran kota akan sangat terbebani karena jumlah orang yang tinggal di rusunami ini ada sangat banyak sekali dan kepadatannya sangat tinggi. Oleh karena itu rusunami Grand Center Point Bekasi menyediakan utilitas berupa STP (Sewage Treatment Plant) yang dapat mengelola semua limbah air kotor yang dihasilkan oleh penghuni rusunami. Air kotor hasil pembuangan tidak langsung dibuang ke saluran kota, melainkan dioleh terlebih dahulu baru nantinya dimanfaatkan kembali misalnya untuk menyiram tanaman.

Gambar 7. Prinsip Kerja Installasi Alarm Kebakaran

Salah satu hal yang harus dicermati di dalam rumah susun dengan kepadatan tinggi adalah masalah penanggulangan jika terjadi kebakaran. Karena rusunami ini sangat padat, maka jika terjadi kebakaran dan tidak ditanggulangi secara tepat maka akan menimbulkan kerugian yang sangat besar. Installasi untuk penanggulangan kebakaran pada rusunami Grand Center Point Bekasi adalah berupa heat detector, fire alarm signal, dan alarm bell pada kotak hydrant di koridor tiap lantai. Heat detector terletak di setiap unit dan sepanjang koridor. Heat detector akan memberi sinyal pada fire alarm signal ketika terjadi kebakaran dan sebagainya, lalu fire alarm signal memberi sinyal untuk menyalakan alarm bell. Fire alarm signal terletak di depan pintu masuk unit rusuna, mempermudah petugas pemadam kebakan ketika mencari sumber kebakaran berada. Yang paling penting dari penanggulangan bencana kebakaran adalah tersedianya tangga darurat yang cukup memadai. Di tower A dan B terdapat dua tangga darurat yang cukup baik sehingga dapat memfasilitasi jika terjadi kebakaran. Di tower C dan


D, terdapat tambahan satu tangga darurat membuat tower C dan D mempunyai persiapan yang lebih baik dalam menghadapi bencana kebakaran.

Gambar 8. Letak heat detector, fire alarm signal, dan springkler

Gambar 9. Letak Alat - Alat Pemadam Kebakaran

Keamanan menjadi hal yang sangat penting yang harus diperhatikan di dalam suatu lingkungan dengan kepadatan tinggi, khususnya rumah susun. Pos keamanan yang ada walaupun dijaga selama 24 jam tidak dapat menjamin keamanan karena penghuni yang ada di


rusunami ini sangatlah banyak dan rusunami ini bisa dikatakan rusunami dengan kepadatan tinggi. Tidak mungkin penjaga keamanan mengenal semua penghuni yang ada di rusunami ini. Jika pada kajian teori banyak sekali cara – cara untuk membuat suatu lingkungan menjadi lebih aman meskipun tanpa penjagaan, ternyata di rusunami Grand Center Point Bekasi ini tidak menerapkan prinsip perancangan yang baik. Prinsip – prinsip dalam defensible space sama sekali tidak dipakai di sini. Salah satunya terlihat dari koridor unit yang cukup panjang sehingga tidak adanya saling pengawasan di daerah koridor antar unit. Namun terdapat instalasi CCTV pada bangunan Grand Center Point Bekasi menggunakan CCTV bentuk dome yang dipasang di dalam ruangan gedung. Instalasi CCTV pada bangunan Grand Center Point Bekasi dihubungkan dengan monitor yang berada di ruang kontrol. Letak CCTV yang berada pada Grand Center Point Bekasi hanya terletak di satu titk untuk setia tower, yaitu pada pintu masuk lobby di lantai 1. Hanya adanya satu titik CCTV ini terasa kurang untuk mengawasi keamanan di rusunami ini. Ruang koridor merupakan titik paling rawan terjadi kejahatan, oleh karena itu seharusnya juga terdapat CCTV di koridor setiap lantai.

Gambar 10. CCTV di Lobby

Dengan banyak dan padatnya penghuni di rusunami Grand Center Point pasti akan menghasilkan limbah sampah yang banyak juga. Oleh karena itu sistem pembuangan sampah juga harus diatur. Sistem pembuangan limbah sampah di rusunami Grand Center Point Bekasi


diatur per lantai. Pada tiap lantai, terdapat sebuah ruangan khusus bagi penghuni untuk meletakan sampah-sampah mereka. Ruangan ini terletak di tengah tower dekat dengan lift. Namun ruangan tersebut belum dilengkapi dengan alat pendingin yang dapat mencegah terjadinya pembusukan. Setiap hari, akan ada petugas kebersihan yang akan mengangkut sampah ke pengumpulan akhir di luar bangunan. Di luar bangunan Grand Center Point Bekasi terdapat tempat pengumpulan sampah-sampah dari seluruh gedung. Pada gudang ini sampah hanya dikumpulkan tanpa diolah untuk kemudian diangkut oleh truk pengangkut sampah dari dinas kebersihan kota. Hal ini menurut saya menjadi salah satu kelemahan dari rusunami ini. Dengan banyak dan padatnya penghuni, sampah yang dihasilkan seharusnya dipilih atau dioleh terlebih dahulu sebelum diserahkan kepada truk pengangkut sampah dari dinas kebersihan kota. Jika yang terjadi adalah seperti ini, maka bisa dikatakan rusunami Grand Center Point Bekasi ini sangat membebani kota dengan sampah yang ada.

Gambar 11. Letak Ruang Sampah dan Instrumen Pengumpul Sampah

Seperti yang terdapat pada data fasilitas di atas, hanya terdapat satu lift penumpang dan satu lift barang pada tower A dan B. Dengan kondisi orang dengan kepadatan yang cukup besar dan ketinggian 15 lantai, menurut saya jumlah lift yang demikian tidaklah cukup. Pada tower


C dan D memang terdapat tambahan satu lift penumpang pada setiap tower, namun tetap akan terjadi masalah jika rusunami ini sudah benar – benar ditempati sepenuhnya. Pada jam – jam sibuk pada pagi hari dan sore hari, mungkin saja akan terjadi antrian lift yang cukup panjang. Untuk urusan parkiran, awalnya direncanakan bahwa jumlah perbandingan wilayah parkiran adalah 1 mobil untuk 10 unit hunian dengan cadangan beberapa persen untuk tamu yang diperkirakan akan datang. Namun, ketika target pasar mulai bergeser, luasan parkiran yang disediakan-pun ternyata menjadi sangat padat. Tamu (yang berarti tidak memiliki stiker tanda penghuni Grand Center Point Bekasi) tidak diperbolehkan memarkirkan kendaraannya lewat tengah malam (tidak boleh menginap) untuk mengantisipasi penghuni yang sebenarnya tidak bisa memarkirkan kendaraannya. Sedangkan untuk tower C dan tower D perbandingan wilayah parkiran menjadi 1 mobil untuk 5 unit hunian (luasan naik 2x lipat, dengan diadakannya basement pada setiap tower yang difungsikan untuk lapangan parkir).

Kesimpulan Kepadatan manusia di dalam suatu lingkungan yang terlalu tinggi bisa saja berdampak negatif. Di dalam suatu hunian, kepadatan tinggi bisa saja menimbulkan masalah – masalah baru. Masalah yang bisa saja terjadi bisa dari aspek fisik dan non fisik. Masalah fisik dapat berupa masalah penyediaan air bersih, masalah pengelolaan air kotor, masalah penyediaan kebutuhan pencahayaan alami, masalah pengaliran udara segar, dan masalah lainnya. Masalah non fisik yang bisa saja ditimbulkan dari kepadatan yang terlalu tinggi adalah masalah kurangnya privasi, masalah penyediaan fasilitas keamaan, masalah pembagian antara ruang publik dan ruang privat, dan masalah lainnya. Masalah – masalah ini harus dapat diselesaikan dengan berbagai intervensi perancangan. Misalnya saja masalah penyediaan air bersih, pada suatu lingkungan yang sudah sangat padat diperlukan utititas tambahan agar semua unit hunian bisa mendapatkan air bersih karena air tanah saja tidak akan bisa mencukupi kebutuhan akan air bersih. Utilitas tambahan ini dapat berupa tambahan penyediaan saluran air bersih dari luar lingkungan hunian. Untuk masalah kebutuhan akan pencahayaan alami dan masalah pengaliran udara segar dibutuhkan intervensi berupa perancangan yang baik. Salah satu intervensi yang dapat dilakukan adalah mengatur ketinggian plafon. Untuk ruangan yang lebih lebar misalnya, sebaiknya menggunakan plafon yang lebih tinggi juga. Untuk memenuhi kebutuhan akan rasa aman, penyediaan fasilitas keamanan bukanlah satu – satunya solusi. Penyediaan fasilitas keamanan yang memadai memang bisa membuat rasa aman pada suatu


lingkungan rumah susun, namun biayanya juga pasti akan sangat mahal. Untuk menyelesaikan masalah ini, intervensi perancangan yang baik bisa menjadi solusinya. Dengan membentuk ruang yang saling mengawasi atau dengan kata lain defensible space, kita dapat menciptakan rasa aman walaupun tanpa penyediaan fasilitas keamanan yang banyak. Oleh sebab itu untuk dapat mengatasi kepadatan manusia yang tinggi di dalam suatu lingkungan rumah susun, diperlukan perancangan yang baik. Ada banyak solusi perancangan yang dapat dilakukan untuk mengintervensi masalah – masalah yang terjadi di dalam rumah susun akibat kepadatan manusia yang tinggi ini. Perancangan yang tepat akan dapat menyelesaikan berbagai masalah yang terjadi.

Daftar Referensi Buku: Akmal, Imelda. 2007. Menata Apartemen. Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama Bell, P. A. 2001. Environmental Psychology. Belmont: Wadsworth Group. Bouty, M. I. 2002. Rancangan Rumah Sehat di Daerah Tropis. Jakarta: Pustaka Sinar Harapan. Catanese, A. J. dan J. C. Snyder. 1989. Perencanaan Kota. Jakarta: Erlangga. Correa, C. 2000. Housing and Urbanisation. New York: Jhames & Hudson. Deasy, C. M. dan T. E. Lasswell. 1985. Designing Places for People. New York: Whitney Library of Design. Foster. K. 2007. Sustainable Residential Interiors. New Jersey: John Wiley & Sons. Inc. Frick, H. 1984. Rumah Sederhana: Kebijaksanaan Perencanaan dan Konstruksi. Yogyakarta: Kanisius. Gallion, A. B. dan S. Eisner. 1994. Pengantar Perangcangan Kota: Desain dan Perencanaan Kota. Jakarta: Erlangga.

Website: Arsindo. GSB – Garis Sepadan Bangunan. Disadur dari http://www.arsindo.com/artikel/gsbgaris-sempadan-bangunan/ JICA/ PERUM PERUMNAS. 1997. PEDOMAN PERENCANAAN DAN PERANCANGAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN. Disadur dari http://www012.upp.sonet.ne.jp/higashi/NODA/PEDOMAN.html


Dokumen Online: ACT Planning & Land Authority. 2006. Apartment Guidelines for Mixed-Use and High Density Residential Development. Diambil kembali dari http://apps.actpla.act.gov.au/tplan/planning_register/register_docs/apartments.pdf Hasnida. 2002. Crowding (Kesesakan) dan Density (Kepadatan). Diambil kembali dari library.usu.ac.id/download/fk/psikologi-hasnida2.pdf Housing New Zealand Corporation. 2005. Design Guide: Housing at Higher Density. Diambil kembali dari http://www.hnzc.co.nz/our-publications/design-guidelines/design-guidehousing-at-higher-densities/design-guide-housing-at-higher-densities.pdf Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No. 534/KPTS/M/2001. 18 Desember 2001. Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah. Jakarta. Diambil kembali dari ciptakarya.pu.go.id/dok/hukum/kepmen/kepmen_534_2001.pdf NG, E. dan K.S. Wong. 2003. Efficiency & Livability: Towards Sustainable Habitation in Hong Kong. Diambil kembali dari http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/ihc/pdf/paperv1.pdf NSW Department of Planning. 2011. Good Design for Medium Density Housing. Diambil kembali dari http://www.planning.nsw.gov.au/LinkClick.aspx?fileticket=wUW6iBAJ74%3D&tabid=205&mid=1081&language=en-US PU. Pedoman Umum Rumah Sederhana Sehat. Diambil kembali dari www.pu.go.id/satminkal/itjen/lama/hukum/km403-02l1.pdf SNI 03-1733-2004. 2004. Badan Standarisasi Nasional. Diambil kembali dari www.pip2bdiy.org/nspm/data/SNI%2003-1733-2004.pdf Southern California Association. Density Guide For Affordable Housing Developers. Diambil kembali dari scanph.org/files/Density%20Guide.pdf

Laporan: Laporan Tugas Akhir Teori Perumahan Kota. 2013. Tidak dipublikasikan


Hubungan Antara Kepadatan Manusia dengan Kehidupan di Rumah Susun

Recommend Documents