cena nemovitých věcí - objektu rodinného domu, číslo popisné 54, s příslušenstvím, s venkovními úpravami, se stavební parcelou číslo 11 a s pozemkovou parcelou číslo 12 s trvalými porosty v katastrálním území Šestajovice u Jaroměře, obci Šestajovice, kraj Královéhradecký. Objednavatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Marcela Dvořáčková U Soudu č. p. 276 500 03 Hradec Králové 3
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí
Spis:
Sp. zn. 19 EX 309/15
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
Oceněno ke dni:
10.září 2015
Posudek vypracoval:
Jiří Melich Karla Čapka 681/2 500 02 Hradec Králové 2
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichţ 2 vyhotovení obdrţí ţadatel a 1 vyhotovení je uloţeno v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 12.září 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bliţší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitých věcí v Kč - cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá a porovnání nemovitých věcí 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŢKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Snímky katastrálních map 4. Polohová mapa 5. Porovnávané nemovitosti Oceňované nemovité věci se nalézají ve vlastním zastavěném území místní části katastrálního území Šestajovice u Jaroměře, ve střední části obce vedle místní veřejné asfaltované komunikace, která prochází obcí mezi zástavbou samostatně stojících objektů původních usedlostí a rodinných domů a jsou přímo přístupné z místní veřejné zpevněné asfaltové komunikace. Nemovité věci tvoří a předmětem ocenění je: - objekt rodinného domu (bydlení), číslo popisné 54, na stavební parcele číslo 11, - stavební parcela číslo 11, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 291m2 , - pozemková parcela číslo 12, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada s výměrou 256m2 , - kopaná studna, - venkovní úpravy, - trvalé porosty. _________________________________________________________________ - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitých věcí
-2-
a)
označení: ============
Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 411 pro katastrální území Šestajovice u Jaroměře, obec Šestajovice, kraj Královéhradecký. Objekt rodinného domu (bydlení), číslo popisné 54, byl postaven v roce 1886 na stavební parcele číslo 11. Stavební parcela číslo 11 je tvořena zastavěnou plochou s objektem rodinného domu (bydlení) a zatravněnou plochu dvora před stavebním objektem. Pozemková parcela číslo 12 je tvořena zatravněnou plochou zahrady s trvalými porosty za objektem. přípojky: - objekt lze napojit na elektrickou ============ přípojku, vodovodní přípojku a kanalizační přípojku b)
příslušenství: - venkovní úpravy (přípojky inţenýrských ================= sítí: elektrická přípojka, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka), kanalizační jímka, zpevněné plochy betonové monolitické; popraskané, zpevněné plochy kamenné, ocelová branka, čelní oplocení z ocelových plotových rámů na ocelových sloupcích, dřevěný plný plot na betonových sloupcích a betonovém prahu mezi sloupky, oplocení zahrady ocelovým drátěným plotem ze strojového pletiva na ocelových sloupcích c)
součásti: - trvalé ovocné porosty (broskvoň) ============ - trvalé okrasné porosty (thúje stromkové, thúje keřové, ţivý plot z thújí stromkových) - studna kopaná, s ručním čerpadlem d)
inţenýrské sítě: - v místě je moţnost napojení z veřejných =================== inţenýrských sítí na elektrickou přípojku, vodovodní přípojku a kanalizační přípojku e)
klady a zápory nemovitých věcí: ================================== + poloha ve střední zastavěné části obce - objekt přímo u komunikace (vyšší hluk a prašnost) - podstandardní stav objektu - stavebně nedokončené prostory v podkroví - objekt bez vytápění - rodinný dům je neobývaný a odpojený od dodávek sítí - plocha pozemkové parcely - omezené veřejné inţenýrské sítě v místě - povinnost úhrady daně z nabytí f)
-3-
nemovitých věcí kupujícím - zástavní právo smluvní pro GE Money Bank, a.s. - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji 1/2 nemovitosti (Andrea Kinclová) - exekuční příkaz k prodeji 1/2 nemovitosti (Oldřich Karel) g) umístění nemovitých věcí a vliv širšího okolí: ================================================= * na výslednou trţní hodnotu posuzovaného majetku bude mít vliv i řada faktorů vznikajících ze vzájemné interakce mezi nemovitostmi a okolím; - pracovní příleţitosti v blízkém okolí - orientace ke světovým stranám - konfigurace terénu - poloha - převládající zástavba - dopravní obsluţnost - parkovací moţnosti v okolí obchod a sluţby - úřady - ţivotní prostředí - poloha majetku k centru obce - moţnost dalšího rozšíření - školství, zdravotnictví, kultura a sport - obyvatelstvo v okolí - malá likvidita nemovitého majetku - velký vliv nemovitostí na své okolí obecné nevýhody nemovitých věcí: =================================== - nízká likvidita, tj. doba potřebná na přeměnu nemovitostí na hotové peníze je zpravidla dlouhá - vysoké náklady na správu a údrţbu - všechny operace s nemovitostmi podléhají státnímu dozoru (stavební úřad, katastr nemovitostí, prosazování veřejných zájmů s ohledem na ţivotní prostředí, nakládání s odpady apod.) - nemovitosti nelze přemístit v případě negativních vnějších rizik (ţivelné pohromy) g)
i) analýza trţního prostředí s obecným popisem realitního trhu: =============================================================== konec roku 2008 a počátek roku 2009 se staly obdobím, kdy skončila relativně ekonomicky pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu let 1998 aţ 2008. Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci, se náhle stal značně rozkolísaným aţ turbulentním; - počínající globální ekonomická krize pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika, je vţdy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize, která tradičně začala ve Spojených státech amerických, jiţ zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oţivení trhu aţ po roce 2018. Oproti tzv. velké hospodářské krizi z přelomu dvacátých a třicátých let minulého stolení, kdy hrubý domácí produkt (HDP) klesal aţ o desítky procent ročně se zdá, ţe současná krize dosud spojená jen s poklesem růstu, bude mít částečně mírnější průběh. Ekonomická teorie i reálná praxe přitom tvrdila, ţe v době ekonomické krize obvykle stoupají ceny nemovitostí, protoţe jsou trhem vnímány, spolu se zlatem, jako spolehlivý uchovatel hodnot na rozdíl např. od akcií nebo jiných druhů cenných papírů. V současné ekonomické a finanční krizi však došlo k popření této původní skutečnosti, kdy od roku 2009 dochází ke stálému trvalému a postupnému poklesu cen nemovitého majetku. Jiţ v první polovině roku 2010 však bylo zřejmé, ţe pokles cen -4-
nemovitostí nadále pokračuje. Pokles cen se týká všech nemovitostí, zejména starších, méně kvalitních a s nízkou uţitnou hodnotou a špatnou polohou či dostupností. U těchto typů nemovitostí dochází i k výraznému sníţení objemů obchodů, neboť kupující očekávají další pokles cen a prodávající tento reálný pokles stále nechtějí vnímat ani akceptovat a nabídka jiţ vysoce převyšuje poptávku. S trendem úspor finančních prostředků ve společnosti souvisí i plošné opouštění pronajatých prostor, s čímţ souvisí i převaha nabídky nájemních bytových i nebytových prostor. Současné nabídkové ceny realitních kanceláří jsou zcela nereálné, za tyto ceny se téměř ţádné obchody nerealizují a nemovitý majetek se stal v podstatě nejrozšířenější a jednou z velmi mála komodit, o jejíţ výši ceny se dá před uzavřením reálné kupní ceny výrazně smlouvat, j) nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek není ke dni místního šetření předmětem ţádných uzavřených nájemních smluvních vztahů, k) věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" ţádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala, l) movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné vyuţívání oceňovaného objektu (předměty sociálních zařízení, vytápění a zdroj ohřevu teplé vody). Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Je však nutné konstatovat, ţe oceňovaný nemovitý majetek není obvyklým majetkem, protoţe na běţném realitním trhu nejsou k dispozici ţádné nemovitosti zatíţené exekučními, insolvenčními nebo konkursními řízeními a pro tyto nemovitosti platí podmínky pro oceňování majetku obdobné pro oceňování nemovitostí ve finanční tísni, neboť úkolem zpeněţitele není suplovat činnosti realitních kanceláří, ale provést zpeněţení nemovitých věcí za účelem uspokojení oprávněných a věřitelů.
-5-
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitých věcí na listu vlastnictví číslo 411 pro katastrální území Šestajovice u Jaroměře, obec Šestajovice, kraj Královéhradecký evidováni: - pan Oldřich Karel, rodné číslo 880715/3553, trvale bytem Šestajovice, číslo popisné 54, PSČ 551 01, Šestajovice, vlastnickým podílem 1/2 a - paní Andrea Kinclová, rodné číslo 865717/3349, trvale bytem Polní ulice, číslo popisné 812/2, Slezské Předměstí, PSČ 500 03, Hradec Králové, vlastnickým podílem 1/2.
1.4 Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 19 EX 309/15, ze dne 28.8.2015 o nařízení exekuce na majetek povinných, kterými jsou pan Oldřich Karel, rodné číslo 880715/3553 a paní Andrea Kinclová, rodné číslo 865717/3349. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Šestajovice u Jaroměře, obec Šestajovice, kraj Královéhradecký, list vlastnictví číslo 411, vyhotovený soudním exekutorem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 28.8.2015. Snímky katastrálních map pro katastrální území Šestajovice u Jaroměře, obec Šestajovice, kraj Královéhradecký, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 1.9.2015 z mapových listů DKM. Polohová mapa obce Šestajovice. Porovnávané nemovitosti - aktuální nabídky v době ocenění. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitých věcí bylo provedeno dne 2.9.2015 a opakovaně dne 10.9.2015 na místě samém. * Tento znalecký posudek byl vypracován znalcem na základě všech dostupných informací a sdělení otce povinného, které měl k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování tak z nich přímo vycházel. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění nebo by bylo shledáno, ţe údaje a tvrzení poskytnutá povinným a otcem povinného byla neúplná, nepravdivá či jinak účelová.
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Objekt rodinného domu, číslo popisné 54 -6-
2) Stavební a pozemková parcela 3) Součásti a příslušenství
-7-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Objekt rodinného domu, číslo popisné 54 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je objekt rodinného domu, číslo popisné 54. Stavba je s jedním částečným podzemním podlaţím zapuštěným v hloubce 2,14 m pod úrovní okolního terénu, s jedním nadzemním podlaţím a se stavebně nedokončeným obytným prostorem pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1886 na stavební parcele číslo 11. Všechny konstrukce dlouhodobé ţivotnosti i část konstrukcí krátkodobé ţivotnosti je v objektu z roku výstavby. Část konstrukcí krátkodobé ţivotnosti byla v objektu osazena v roce 2012, kdy byla započata rekonstrukce objektu s nově budovaným obytným podkrovním prostorem, který však zůstal pouze ve stádiu hrubé stavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. PP: sklepní prostor - 1. NP: zádveří se vstupem do podkrovního prostoru, předsíň, kuchyň, obývací pokoj, loţnice, koupelna, WC, spíţ, sklad tuhých paliv, stodola - dvě garáţová stání pro osobní automobily, - podkroví: stavebně nedokončeno; obývací pokoj s kuchyňským koutem, dva pokoje, koupelna, WC, šatna Základové konstrukce stavby jsou běţného zakládání, zhotovené jako betonové pasy proloţené kamenem, bez provedených vodorovných i svislých izolací proti zemní vlhkosti, pouze v prostoru přístavby verandy je zhotovena vodorovná izolace. Podezdívka je kamenná a cihelná. Svislé nosné konstrukce stavby jsou smíšené zděné, z pálených cihel a z kamene. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem a klenbové. Krov je dřevěný trámový. Zastřešení je tvořeno sedlovou střechou. Střešní krytina je z pálených tašek a z nových betonových tašek nad obytnou částí objektu. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu s vnější úpravou Lindab. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné štukové hladké, z části poškozené. Fasádní omítka je provedena dvouvrstvá hladká ze stříkaného břízolitu a jednovrstvá hrubá. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady jsou provedeny z běţných bělninových obkladaček v prostoru kuchyně, koupelny včetně obloţení vany a na WC. Schodiště je osazeno původní kamenné do sklepního prostoru a cihelné, téměř doţilé do podkrovního prostoru. Dveře jsou osazeny dřevěné plné. Vrata jsou osazena dvoukřídlová plná z ocelových rámů s dřevěnou výplní a dále dřevěná svlaková. Okna jsou osazena dřevěná jednoduchá, ven a dovnitř otevíravá, plastová, dřevěná zdvojená a střešní. Podlahy v místnostech jsou betonové s PVC, betonové s laminátovými plovoucími nášlapnými vrstvami a betonové s keramickou dlaţbou. Vytápění bylo zajištěno etáţové, radiátory jsou osazeny ocelové deskové, kotel objektu chybí. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V s pojistkovými automaty, odpojená. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod studené vody i teplé vody je proveden v ocelovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém potrubí. Sporák není osazen. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo a litinová vana. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah není osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. -8-
Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, započaté avšak nedokončené rekonstrukci a neprováděné jiţ několikaleté ani nejzákladnější údrţbě. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - částečně podsklepený,s 1 nadzem.podlaţím Druh konstrukce: Zděná 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 3,88*1,87*2,14 Vrchní stavba (14,81*6,06*3,94)+(12,67*6,52* 3,94)+(5,56*2,24*2,92)+(3,78* 2,03*2,27)+(3,78*3,17*1,49) Zastřešení (14,81*6,06*3,02/2)+(12,67*6,52* 2,33/2)+(5,56*2,24*1,02/2)+(3,78* 2,03*1,67/2)+(3,78*3,17*2,46/2)
=
15.53 m3
=
750.73 m3
=
259.26 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
1025.51 m
2.1.4 Opotřebení stavby Při stáří 129 let a ţivotnosti 180 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 71.6667%.
-9-
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě trţní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdruţením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, ţe trţní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráţí charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěţe, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení trţní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí, je nutno konstatovat skutečnost, ţe se jedná o prodej majetku v exekučním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu trţní hodnoty se stala metoda porovnávací a metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na moţné dosaţitelné výnosy po dobu, po kterou bude povinný nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě obtíţně reálné. Oceňovaný soubor majetku povinných není ke dni stanovení trţního ocenění ani z části pronajat. Účelem stanovení trţní hodnoty nemovitých věcí je potřeba zjištění celkové obvyklé ceny nemovitých věcí, tedy ceny dosaţitelné na trhu nemovitostí v čase vypracování tohoto znaleckého posudku. Je však třeba podotknout, ţe obvyklá cena vzniká v prostředí, ve kterém probíhá proces aktivního trhu s obdobnými nemovitými věcmi, který tuto obvyklou cenu věci vytváří. Pokud však trh v mnoţství obchodů vytvářejících prostředí umoţňující objektivní stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací neprobíhá, pouţívá se zpravidla řešení ke stanovení obvyklé ceny pomocí obecně uznávaných metod a jejich analýzou. Soubor nemovitých věcí je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem stavby, stavebních konstrukcí, velikostí objektu, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven ţádným zvláštním předpisem. U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovité věci uvalena.
- 10 -
Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovité věci zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. Nemovitý majetek v exekučním řízení povinných je spoluvlastnictvím fyzických osob. Definice jednotlivých pojmů: ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a mnoţství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. - Trţní ekonomika: Hospodářství, v němţ alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo moţno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za pouţití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo moţno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) sníţená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity pouţívání, ve výsledku pak sníţená o náklady nutné na opravu váţných závad, které znemoţňují okamţité uţívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvaţovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uloţit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je moţné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Trţní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Trţní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němţ účastníci jednají informovaně, rozváţně a bez nátlaku. - Čistý roční stabilizovaný výnos:
- 11 -
Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - Trţní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu, za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Likvidační hodnota: Peněţní částka, kterou je vlastník likvidovaného majetku nucen přijmout v případě, kdy se nemovitý majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. - Obvyklá cena: Tato cena představuje v podstatě aktuální trţní hodnotu pouţitého předmětného zařízení negociační cenovou bázi pro jednání vedoucí k uzavření obchodu mezi jednajícím prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá dále zohledňuje skutečné stáří vzhledem k odhadnuté celkové ţivotnosti nemovitosti včetně korekce na zjištění stavebně technického stavu věci (nemovitosti) na straně jedné a trţní interakci na straně druhé, tzn. stav nabídky a poptávky na trhu předmětných staveb ve vztahu k výchozím cenám nových staveb, avšak vţdy za normálních trţních podmínek, tj. ne pod nátlakem kterékoli z obchodujících stran. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to poţadovaná míra návratnosti, která je měřítkem poţadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zváţení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněţ dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby neboli poţadované míry návratnosti. S ohledem na skutečnost, ţe vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitých věcí se nachází k datu ocenění v zatíţení zástavními právy, je nutno povaţovat obchodní vztahy související s jeho majetkem za vztahy v jisté tísni, coţ je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i moţným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě, neboť vlastník nemovitých věcí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat ani jej pronajímat a nelze tak vyuţít výnosový způsob ocenění nemovitých věcí. To ovlivňuje i výši trţního ocenění s ohledem na moţný prodej majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitých věcí, jejich situování a stav současného vlastníka. Trţní hodnota nemovitých věcí je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací a metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitých věcí. Dále je nutno vzít v úvahu, ţe nemovité věci jsou zatíţeny zástavními právy, coţ signalizuje ekonomické potíţe vlastníka nemovitých věcí a v současných podmínkách v naší republice to okolí vnímá jako moţnost relativně výhodného nákupu. Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o soubor nemovitých věcí, které nejsou v současné době provozovány ani částečně k podnikatelské činnosti, je nutno pohlíţet na kupujícího i s tím, ţe nebude kupovat nemovité věci s cílem pouhého uloţení - 12 -
finančních prostředků. Daný soubor nemovitých věcí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem, a proto je jiné vyuţití nemovitostí sice moţné, vţdy však za předpokladu nutnosti velkého mnoţství finančních investic do daného souboru nemovitých věcí, a to s ohledem na stávající podstandardní konstrukční i stavební stav objektu rodinného domu. Pro trţní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí exekutor neručí za vady na nemovitých věcech - technický, konstrukční a stavební stav objektu - stavební nedokončenost souboru nemovitých věcí - místní poloha - velikost pozemků - vyuţitelnost stavby - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektu nejlepší vyuţití nemovitých věcí - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitých věcí - závazková práva
4.2 Věcná hodnota nemovitých věcí - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitých věcí pro trţní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protoţe nemovitá věc je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitých věcí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitých věcí je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, sníţených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitých věcí. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit jiţ existující nemovitou věc, nebo vybudovat nemovitou věc novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve spoluvlastnictví povinných. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a moţností jejich vyuţití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná trţní hodnota za 1 m2 pozemku. Takto stanovená trţní hodnota je v zemích Evropské unie povaţována za adekvátní přístup pro zjištění ceny obvyklé. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro trţní cenu u oceňovaných nemovitých věcí také pouţitelné, neboť se jedná o stavební objekt rodinného domu s podstandardní konstrukční vybaveností a věcná hodnota je tak reálná pro zjištění ceny obvyklé.
- 13 -
4.3 Věcná hodnota nemovitostí - objekt rodinného domu 4.3.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 15,53 Vrchní stavba 750,73 Zastřešení 259,26
= = =
15.53 m3 750.73 m3 259.26 m3
______________________________ ---------------3
celkem =
1025.52 m
4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 129 let a ţivotnosti 180 let činí celkové opotřebení stavby při pouţití lineární metody výpočtu 71.6667%. 4.3.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň
= Kč
3.609,x 0.7000
____________________________ -------------------
Cena za celý obestavěný prostor 1025.52 m3 Sníţení ceny za opotřebení 71.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč - Kč = Kč
2.590.771,18 1.856.720,21 734.050,97
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - objekt rodinného domu Cena celkem Kč
734.051,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.4 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 11 4.4.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Přepočet základní ceny na současnou úroveň
= Kč
300,x 0.8000
____________________________ -------------------
Cena za 291.00 m2
= Kč
69.840,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 11
Cena celkem Kč
69.840,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.5 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 12 4.5.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Základní cena za m2 Přepočet základní ceny na současnou úroveň
= Kč
250,x 0.9000
____________________________ -------------------
Cena za 256.00 m2
= Kč
57.600,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 12 Cena celkem Kč
57.600,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.6 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 4.6.1 Popis Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku *************************************************** - 14 -
Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitých věcí, lokalita, celková vyuţitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inţenýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza pouţitých metod dochází k závěru, ţe s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitých věcí, polohu v místě, účel moţného současného i budoucího vyuţití jednotlivých částí nemovitých věcí, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty" a "metoda porovnávací." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitých věcí a jejich moţnými dosaţitelnými prodejními cenami. Tato metoda je zaloţena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými nemovitými věcmi, jejichţ úplatný převod vlastnictví co nejblíţe odpovídá oceňovaným věcem a jsou srovnatelné s nabídkami na trhu nemovitostí. Ocenění je prováděno z hlediska substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, uţitná plocha, počet podlaţí, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitých věcí, sklonitost terénu, velikost pozemků, tvar parcel, vyuţitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné pozemky v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené pozemky v blízkém okolí oceňovaného nemovitého majetku katastrálního území Šestajovice u Jaroměře: A) v ploše 1.489 m2 za 280,- Kč / 1m2 , Velká Jesenice, B) v ploše 1.639 m2 za 300,- Kč / 1m2 , Velká Jesenice. Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné rodinné domy v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené rodinné domy v blízkém okolí oceňovaného nemovitého majetku katastrálního území Šestajovice u Jaroměře: A) rodinný dům za 990.000,- Kč; 170m2 , Slavětín nad Metují, B) rodinný dům za 1.200.000,- Kč; 200m2 , Jasenná. Dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, ţe ceny nabídkové byly v roce 2012 v průměru u bytů o 23 % vyšší neţ ceny skutečné realizované, v průměru u rodinných domů, rekreačních objektů a garáţí o 15 % vyšší neţ ceny skutečné realizované a v průměru u pozemků minimálně o 3 aţ 5 % vyšší neţ ceny skutečně realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 a 2014 a přetrvává i v roce 2015. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektu, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou vyuţitelnost a stav oceňovaných nemovitých věcí.
- 15 -
Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení trţního ocenění. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.6.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Věcná hodnota (časová cena)
= Kč
861.491,-
Obvyklá cena odvozená z výše uvedených hodnot
= Kč
860.000,-
____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá
Cena celkem Kč
860.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 16 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------
Obvyklá cena podle odborného odhadu
Kč
860.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Osmsetšedesáttisíc Kč V Hradci Králové, dne 12.září 2015 .................... vypracoval
- 17 -
- 18 -
