HOOFDPUNTEN ONTWERP BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 2015 (BTIV) Ontwerp AMvB bij de herziene Woningwet
DAEB portefeuille
Niet-DAEB portefeuille
HOOFDPUNTEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING (I)
Marktwaarde in verhuurde staat − Activa dient in de jaarrekening tegen marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd te worden − Er komt conform het advies van het CFV een wettelijk verankerd waarderingshandboek, waarbij de DCF-methode centraal staat − De marktwaarde dient periodiek extern gevalideerd te worden Passend toewijzen - Toegelaten instellingen dienen aan ten minste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag woningen te verhuren met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens - Deze bepaling geldt niet voor dochtermaatschappijen - In 2015 dient reeds begonnen te worden met passend toewijzen, zodat in vier jaar tijd de norm van 95% gehaald wordt Extra toewijzingsruimte middeninkomens - Er komt met ingang van 1 juli 2015 (voor een periode van 5,5 jaar) 10% extra ruimte voor toewijzing van DAEB-woningen aan middeninkomens met een inkomen tot € 38.950
Overcompensatie − Voor de toetsing van overcompensatie (de door de coropratie ontvangen staatssteun) wordt het directe rendement van de DAEB tak vergeleken met het directe rendement van de IPD-index (4,5% in 2013) − Bij overschrijding van de norm dient de te veel ontvangen compensatie terugbetaald te worden − Het staatssteun voordeel van WSW-borging wordt gelijkgesteld aan 0,7% van de geborgde leningportefeuille Vrijstelling kleine corporaties − Kleine corporaties worden vrijgesteld van de vermogensscheiding − Deze corporaties dienen echter wel op marktwaarde in verhuurde staat te waarderen en een baten en lasten scheiding (o.b.v. kostenverdeelstaat) op te stellen − De voorwaarden zijn: − Netto jaaromzet gedurende twee achtereenvolgende jaren lager dan € 30 miljoen − Inkomen uit niet-DAEB maximaal 5% van de jaaromzet − Jaarlijks maximaal 10% niet-DAEB investeringen
1
HOOFDPUNTEN BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING (II)
Markttoets bij niet-DAEB investeringen − Bij investeringen in niet-DAEB in de toegelaten instelling dient de investering te voldoen aan een rendementseis die is gebaseerd op het Bruto Aanvangsrendement (BAR). Het ministerie gaat hier nog normen voor opstellen − De markttoets is niet van toepassing bij herstructurering op eigen grond. Bij herstructurering op erfpacht geldt de markttoets wel Voorstel tot scheiding of splitsing − Het voorstel voor de scheiding of splitsing dient tezamen met de uitwerking van de startbalans (o.b.v. marktwaarde) uiterlijk 31 december 2016 bij de minister ingediend te worden
Investeringen in maatschappelijk vastgoed - Bij maatschappelijk vastgoed is het toegestaan om commerciële activiteiten uit te voeren zolang niet meer dan 10% van het bruto vloeroppervlak commercieel verhuurd wordt. Het gehele complex wordt dan geclassificeerd als DAEB en komt daarmee in aanmerking voor borging - Voor zorgvastgoed wordt het toegestaan om maximaal 25% van het bruto vloeroppervlak aan te houden voor commerciële ruimten, mede met het oog op het kunnen herontwikkelen van bejaarden- en verzorgingshuizen Investeringen in BOG − Investering in bedrijfsmatig vastgoed (winkels, kantoren en BOG) mag maximaal 25% van de totale investering uitmaken en bedraagt niet meer dan € 10 miljoen per jaar − Deze beperking geldt niet voor dochtersmaatschappijen
2
TIENTALLEN CORPORATIES MAKEN BIJ DE IMPLEMENTATIE GEBRUIK VAN DE KENNIS, EXPERTISE EN ERVARINGEN VAN ONS TEAM Het team van Finance Ideas kenmerkt zich door haar brede kennis van en ervaring in de corporatiesector. De advieswerkzaamheden bestaan uit strategische en bestuurlijke vraagstukken, projectmanagement, het opstellen en beoordelen van marktwaarde waarderingen en meerjarenbegrotingen en het structureren en arrangeren van commerciële financiering.
Strategisch Opstellen draaiboek, plan van aanpak en planning
Proces
Rol Finance Ideas
Tactisch Monitoren planning en bijsturen voortgang plan van aanpak
a) Opstellen en toetsen draaiboek a) Projectmanagement en en plan van aanpak (planning) projectbegeleiding eerste fase implementatie b) Beoordelen en analyseren b) Begeleiden strategische taxaties, meerjarenbegroting, bijeenkomst scenarioanalyse c) Second opinion (klankborden) c) Beoordelen en analyseren plan van aanpak implementatie definitieve voorstellen • •
Ervaring •
Opsteller draaiboek implementatie Woningwet Opstellen en toetsen plan van aanpak eerste fase implementatie Woningwet Knelpuntenanalyse concept Woningwet en AMvB
Operationeel
•
• •
Uitvoeren werkzaamheden plan van aanpak a) b) c) d) e)
• Projectmanagement implementatie administratieve scheiding / juridische splitsing Analyse financiële effecten • uitwerking Woningwet Finance Ideas Academy • opleiding Kennisdag Wongingwet (> 600 cursisten)
Marktwaarde waardering Opstellen meerjarenbegroting Uitvoeren scenarioanalyse Consultatie stakeholders Opstellen splitsingsvoorstel
Impact analyse scheiding en selectie over te hevelen DAEB woningen Ondersteuning gemeente bij beoordeling splitsingsvoorstel corporatie Expert in gebruik Wals en FMP
3
TIJDPAD IMPLEMENTATIE WONINGWET Beoordeling scheidingsvoorstel door BZK/CFV
Verwachte invoerdatum Woningwet
Q1 en Q2
1 juli
2015
Scheiding definitief
2016 31 december
Scheidingsvoorstel inclusief over te hevelen DAEB bezit indienen
2017
2018
31 december
Nevenstructuur in lijn met de woningwet
Governance in lijn met de woningwet
4
Finance Ideas Finance Ideas B.V. Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht
Telefoon: 030 - 232 0480
[email protected] Jaring Hylkema
[email protected]
Victor Burger
[email protected]
www.finance-ideas.nl www.fi-academy.nl www.herzienewoningwet.nl www.inkomensregistratieformulier.nl
