Hodnocení variant využití majetku bytového fondu

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Hodnocení variant využití majetku bytového fondu Bakalářská práce

Vedoucí práce: Mgr. Petr Strejček, MBA

Klára Moučková

Brno 2010

Děkuji svému vedoucímu práce Mgr. Petru Strejčkovi, MBA za podporu a rady při zpracovávání této práce, za podnětné připomínky a za ochotu a vstřícnost po dobu její tvorby. Ráda bych na tomto místě poděkovala rovněţ Ing. Milanu Petrovi, pracovníkovi technické správy budov, díky kterému jsem získala řadu poznatků a zkušeností z oblasti správy a údrţby bytového fondu, které jsem z velké části uplatnila a díky nimţ tato práce mohla reflektovat skutečné potřeby města Ţďár nad Sázavou.

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci vypracovala samostatně za odborného vedení Mgr. Petra Strejčka, MBA a uvedla v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje.

V Brně dne 26. května 2010

__________________

Abstract Moučková, K., Evaluation of options how to use the assets of The Housing Stock. Bachelor thesis. Brno: Mendelu, 2010. The thesis suggests and rates all optional ways how to manage the immovable city assets and their impact on the local budget in case of lump sale of the property or taking advantage of possible hire of the possession. It also evaluates profitability of the part of housing capacity under the condition of current valid terms as well as the affect of single-sided rent increase. The thesis includes the report of property estimated price in agreement with the topical legal enactment. Keywords Housing Policy, Housing Stock, Property Evaluation, One-sided Rent Rising, Rate of Return of Investment in Real Estate.

Abstrakt Moučková, K., Hodnocení variant vyuţití majetku bytového fondu. Bakalářská práce. Brno: Mendelu, 2010. Práce spočívá v hodnocení variant hospodaření s nemovitým majetkem města a jejich dopad na místní rozpočet v případě volby jednorázového odprodeje, či ponechání ve vlastnictví s vyuţitím pronájmu. Zahrnuje rentabilnost části bytového fondu za současných platných podmínek a při případném jednostranném navýšení nájemného. Práce dále zahrnuje posudek odhadní ceny nemovitosti nákladovým způsobem dle platného právního předpisu. Klíčová slova Bytová politika, bytový fond, oceňování nemovitosti, jednostranné zvyšování nájemného, návratnost investice do nemovitosti.

5

Obsah 1

Úvod a cíl práce

10

1.1

Úvod .........................................................................................................10

1.2

Cíl práce ................................................................................................... 11

2

Literární přehled

12

2.1

Transformace bytové politiky v České republice ..................................... 12

2.2

Majetek územní samosprávy ................................................................... 12

2.2.1

Dispozice s majetkem obce ............................................................... 13

2.2.2

Investice do bytového domu ............................................................. 15

2.3

Správa a péče o bytový fond .................................................................... 16

2.3.1

Negativní znaky současného bytového fondu ČR ............................. 17

2.4

Jednostranné zvyšování nájemného z bytu.............................................18

2.5

Bytová politika ve Ţďáře nad Sázavou .................................................... 19

2.5.1

Historie komplexní bytové výstavby ................................................. 19

2.5.2

Vznik a vývoj bytových druţstev ve Ţďáře nad Sázavou ................. 20

2.5.3

Domovní a bytový fond města .......................................................... 21

2.5.4

Status fondu na opravy bytového fondu .......................................... 22

2.6

Oceňování nemovitosti ........................................................................... 23

2.6.1

Metoda nákladová ............................................................................ 23

2.6.2

Cena nemovitosti .............................................................................. 23

3

Metodika

25

4

Vlastní práce

26

4.1

Kompletní rekonstrukce stavby .............................................................. 27

4.2

Oceňování nemovitosti ........................................................................... 27

4.2.1

Oceňování sklepních prostor v 1. PP ................................................ 28

4.2.2

Oceňování obchodů v 1. NP.............................................................. 29

4.2.3

Oceňování bytových jednotek v 2. NP a 3. NP .................................. 31

4.2.4

Oceňování nebytového půdního prostoru v 3. NP........................... 32

4.2.5

Oceňování zastavěného pozemku .................................................... 34

6

4.3

Stanovení návratnosti investice do nemovitosti .................................... 35

4.4

Srovnání současných a zákonem stanovených cen nájemného bytových prostor pro rok 2010 ............................................................................... 39

4.5

Výpočet kupní ceny obytných domů podle města .................................. 40

4.6

Daňové náklady ....................................................................................... 41

4.6.1

Daň z nemovitosti.............................................................................. 41

4.6.2

Daň z převodu nemovitosti ............................................................... 41

4.6.3

Daň z příjmů ..................................................................................... 42

4.7

Varianty vyuţití nemovitosti................................................................... 42

4.7.1

Prodej nemovitosti ........................................................................... 42

4.7.2

Vyhodnocení ze strany budoucího investora ................................... 43

4.7.3

Ponechání nemovitosti v majetku města ......................................... 52

5

Diskuse

56

6

Závěr

58

7

Použitá literatura

59

7.1

Prameny .................................................................................................. 59

7.2

Monografie .............................................................................................. 59

7.3

Internetové zdroje ................................................................................... 60

Přílohy

61

A

Průměrný počet osob na 1 trvale obydlený byt

62

B

Průměrná obytná plocha bytu na 1 osobu

63

C

Počet dokončených bytů na 1 000 obyvatel

64

D

Ţďár nad Sázavou

65

E

Domovní fond města Ţďár nad Sázavou

66

F

Bytový fond města Ţďár nad Sázavou

67

G

Struktura domovního a bytového fondu města Ţďár nad Sázavou

68

H

Půdorys 1. NP bytového domu

69

I

Půdorys 2. NP bytového domu

70

7

J

Půdorys 3. NP bytového domu

71

K

Příloha č. 1 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

72

L

Příloha č. 2 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

78

M Příloha č. 4 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

79

N

Příloha č. 14 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

80

O

Příloha č. 15 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

81

P

Příloha č. 16 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

82

Q

Příloha č. 21 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

83

R

Příloha č. 38 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.

87

S

Příloha č. 39 k vyhlášce č. 3 /2008 Sb.

88

8

Seznam obrázků OBR. 1 OBR. 2 OBR. 3 OBR. 4 OBR. 5 OBR. 6 OBR. 7 OBR. 8 OBR. 9 OBR. 10 OBR. 11 OBR. 12 OBR. 13 OBR. 14 OBR. 15

URČENÍ MAJETKOVÉ CENY DOMU .................................................................... 15 PODÍL SEKTORU SOUČTU DOMOVNÍHO A BYTOVÉHO FONDU VE ŽĎÁŘE NAD SÁZAVOU V R. 2001 ......................................................................................... 22 POSUZOVANÝ OBJEKT (ZLEVA NÁMĚSTÍ REPUBLIKY 61, VESELSKÁ 60) ......... 26 ČISTÉ ZISKY Z DRŽBY OBJEKTU V JEDNOTLIVÝCH LETECH ............................... 38 VÝNOSNOST Z NEMOVITOSTI ........................................................................... 38 EXPONENCIÁLNÍ APROXIMACE VÝŠE MĚSÍČNÍHO NÁJMU BYTŮ ........................ 49 POLYNOMICKÁ APROXIMACE VÝŠE MĚSÍČNÍHO NÁJMU NEBYT. PROSTOR ........ 50 BUDOUCÍ AKUMULOVANÉ ZISKY PŘI ZACHOVÁNÍ SOUČASNÉ CENY NÁJEMNÉHO NA NÁSLEDUJÍCÍCH 10 LET ............................................................................... 54 BUDOUCÍ AKUMULOVANÉ ZISKY PŘI NAVÝŠENÍ NÁJEMNÉHO NA NÁSLEDUJÍCÍCH 5 LET, POTÉ NÁJEMNÉ KONSTANTNÍ ................................................................ 55 PRŮMĚRNÝ POČET OSOB NA 1 TRVALE OBYDLENÝ BYT ................................... 62 PRŮMĚRNÁ OBYTNÁ PLOCHA BYTU NA 1 OSOBU ............................................. 63 POČET DOKONČENÝCH BYTŮ NA 1 000 OBYVATEL .......................................... 64 DOMOVNÍ FOND MĚSTA ŽĎÁR NAD SÁZAVOU ................................................. 66 BYTOVÝ FOND MĚSTA ŽĎÁR NAD SÁZAVOU ................................................... 67 STRUKTURA DOMOV. A BYTOVÉHO FONDU MĚSTA ŽĎÁR NAD SÁZAVOU ....... 68

9

Seznam tabulek TAB. 1 TAB. 2 TAB. 3 TAB. 4 TAB. 5 TAB. 6 TAB. 7 TAB. 8 TAB. 9 TAB. 10 TAB. 11

TAB. 12 TAB. 13 TAB. 14 TAB. 15 TAB. 16 TAB. 17 TAB. 18 TAB. 19

TAB. 20 TAB. 21 TAB. 22 TAB. 23 TAB. 24 TAB. 25 TAB. 26

HODNOTY ÚROVNĚ BYDLENÍ V ČR V LETECH 1981, 1991 A 2001 ................... 18 PRŮMĚRNÉ STÁŘÍ BYTOVÉHO FONDU V ČR V LETECH 1971, 1981, 1991 ......... 18 VLASTNICKÁ SKLADBA BYTOVÉHO FONDU ŽĎÁR NAD SÁZAVOU V R. 2001 .... 22 POSOUZENÍ STANDARDU BUDOVY .................................................................... 28 VÝPOČET KOEFICIENTU VYBAVENÍ STAVBY ..................................................... 30 VÝPOČET KOEFICIENTU VYBAVENÍ BYTOVÝCH JEDNOTEK ............................... 32 VÝPOČET KOEFICIENTU VYBAVENÍ PŮDNÍHO PROSTORU .................................. 33 ÚPRAVA ZÁKLADNÍCH CEN STAVEBNÍCH POZEMKŮ ......................................... 34 VYČÍSLENÍ CEN OBJEKTU ................................................................................. 35 PŘEHLED PŘÍJMŮ A VÝDAJŮ Z DRŽBY OBJEKTU ZA R. 1993-2001 .................... 37 PŘEHLED PŘÍJMŮ A VÝDAJŮ Z DRŽBY OBJEKTU ZA R. 2001-2009 .................... 37 POROVNÁNÍ SKUTEČNÝCH A ZÁKONEM STANOVENÝCH CEN PODLE ZÁKONA Č.107/2006 SB................................................................................................. 39 VÝPOČET VÝŠE NÁJEMNÉHO BYTŮ V NÁSLEDUJÍCÍCH LETECH: ....................... 49 VÝPOČET VÝŠE NÁJEMNÉHO NEBYT. PROSTOR V NÁSLEDUJÍCÍCH LETECH ...... 50 VÝPOČET ČISTÉHO ROČNÍHO NÁJEMNÉHO ....................................................... 50 VÝPOČET DISKONTOVANÝCH VÝNOSŮ ............................................................ 51 VÝNOSOVÁ HODNOTA PŘI PROMĚNLIVÝCH VÝNOSECH ................................... 52 VÝPOČET ČISTÉHO ROČNÍHO ZISKU ................................................................. 54 NĚKTERÉ ZÁKL. CENY ZA M3 OBESTAV. PROSTORU BUDOVY A JEJÍ STANDARDNÍ 2 VYBAVENÍ A ZÁKL. CENY ZA M PODLAH. PLOCHY BYTU A NEBYTOVÉHO PROSTORU ....................................................................................................... 78 KOEFICIENTY PŘEPOČTU ZÁKLAD. CENY PODLE DRUHU KONSTRUKCE – K1 .... 79 KOEFICIENT POLOHOVÝ – K5........................................................................... 80 OBJEMOVÉ PODÍLY KONSTRUKCÍ A VYBAVENÍ BUDOV TYPU J AŽ Z ................ 81 MÍRY KAPITALIZACE PRO OCEŇOVÁNÍ NEMOV. A MAJETKOVÝCH PRÁV .......... 82 ÚPRAVA ZÁKLADNÍCH CEN STAVEBNÍCH POZEMKŮ ........................................ 83 KOEFICIENTY ZMĚN CEN STAVEB – KI V ČLENĚNÍ PODLE KÓDŮ KLASIFIKACÍ CZCC................................................................................................................... 87 KOEFICIENTY PRODEJNOSTI - KP ..................................................................... 88

10

1 Úvod a cíl práce 1.1

Úvod

Snahou vedení města je zajistit maximální efektivnost a realizovat úsporná opatření, která by nevedla ke sníţení kvality správy bytového fondu, neboť stav bytového fondu je viditelným indikátorem ekonomické úrovně, daňového systému a úrovně veřejné politiky státu. Zanedbaný bytový fond svědčí o ekonomických problémech, můţe mít i nepříznivý vliv na zdravotní stav obyvatelstva a způsobuje negativní ráz prostředí. Uspokojení bytových potřeb má současně významný vliv na demografický vývoj společnosti a migraci obyvatelstva. Klíčovou otázkou v souvislosti s rozpočtem města je, který majetek město k plnění svých funkcí potřebuje a který je zbytný. Je proto nutné posoudit finanční efekt z uţívání majetku a dopad jeho případného prodeje na místní rozpočet. Otázku dispozice s veřejným nemovitým majetkem je třeba řešit vţdy komplexně ve vztahu k obyvatelstvu, místnímu majetku a územnímu plánu. Častým úkolem pracovníků veřejné správy je posouzení nákladů na údrţbu veřejného majetku, znalost problematiky kalkulace nákladů a stanovení ceny v jednotlivých fázích pořizování, správy a obnovy majetku. V práci je zahrnuta i pasáţ, pojednávající o oceňování nemovitosti, členěná na zjišťování administrativní ceny nemovitosti a odhad její trţní hodnoty. Práce zahrnuje popis bytové politiky obecně a zároveň v aplikaci na okresní město Ţďár nad Sázavou. Představuje problematiku péče o bytový fond, provádění oprav a revizi technického zařízení, faktory ovlivňující cenu nemovitosti, indikátor rentability celkového kapitálu, strategie investování do bydlení, zohledňující investiční příleţitosti aj. Tuto práci jsem sepsala v době vratké situace na trhu, kdy je stále mírně znatelná zdrţenlivost spotřebitelů a nedůvěra investorů na trzích s nemovitostmi. Z pohledu veřejného sektoru je tento faktor v dané situaci slaběji zohledňován, ovšem u investora dnešní doby obecně ani v první polovině roku 2010, nedochází k potřebné míře obnovení důvěry na potřebnou záchranu ekonomik. Jiţ přes rok tato krize přetrvává. Díky ní došlo k poklesu cen i objemu prodeje nemovitostí. Jak tvrdí odborníci, pokles cen se zatím neprojevil zvýšením objemu prodeje nemovitostí a to z důvodu spekulace kupujících na další pokles cen a stále přetrvávajícím problémem získat hypotéku. Mnoho zájemců o koupi má problém s dostatečným příjmem a často jim chybí jakákoliv hotovost. Materiál svým vyuţitím můţe poslouţit ke zvýšení efektivnosti redistribuční funkce veřejných rozpočtů a k hospodárnému vyuţití nemovitosti v okresním městě Ţďár nad Sázavou, neboť pracovníci státní správy, kteří řeší otázku pořizování, správy a obnovy veřejného majetku, se často potýkají s ekonomickými i sociálními aspekty této problematiky.

11

1.2 Cíl práce Cílem bakalářské práce je z ekonomického hlediska posoudit a vyhodnotit efektivnost drţby části majetku bytového fondu v okresním městě Ţďár nad Sázavou. Situace posouzení je specifická vlastněním nemovitosti veřejným sektorem, který kromě rentabilního hlediska posuzuje i sociální stabilitu města. Naplnění cíle práce bude dosaţeno rozborem určitých přípustných variant naloţení s konkrétním objektem, jejímţ výstupem je hodnocení efektivnosti slovy i čísly. Současně v dílčím cílu práce bude provedena komparace potřeby inkasovaného objemu peněţních prostředků z prodeje dané části bytového fondu k vyuţití investiční příleţitosti v obci, jímţ je aplikace projektu z akčního plánu města „Rekonstrukce povrchů autobusového nádraţí“. Testovaným předpokladem práce je záměr zastupitelstva města Ţďár nad Sázavou bytový fond z velké části prodat, neboť je v domnění, ţe v této oblasti není město ziskové. Práce komplexním přístupem k dané problematice hospodaření s majetkem zohledňuje vyuţití pronájmu nebytových prostor v domě a tím je objekt z hlediska rentabilnosti atraktivnější. Předpokládaný přínos autor práce spatřuje v doloţení důsledků jednotlivých moţností vyuţití obecního majetku. Zohledňuje přitom výhodnost pro individuální subjekt v souvztaţnosti na veřejný zájem obyvatelstva, neboť je zapotřebí při takovém rozhodnutí zajistit transparentnost.

12

2 Literární přehled 2.1 Transformace bytové politiky v České republice Po roce 1989 došlo k rozsáhlé transformaci bytového fondu, která se dotýkala zejména bytových domů ve vlastnictví státu a téţ bytových druţstev. Aţ do roku 1990 byla významná část bytového fondu ve vlastnictví státu a tento státní bytový fond byl spravován buď rozpočtovými organizacemi, nebo samostatnými hospodářskými organizacemi. Situace bytové politiky na počátku 90. let byla komplikovaná zejména nevyjasněnými kompetencemi v centrální úrovni (ve sféře výkonné moci) a v decentralizované úrovni, především hledáním shody nad vytvořením vyšších územně správních celků. Vlády dřívějších tzv. socialistických zemí, pokládaly bydlení spíše za veřejný statek popř. aspoň za smíšený veřejný statek. Z toho vyplývala povinnost státu a ostatních jeho sloţek zajistit pro občany bydlení na náklady státu, resp. na náklady některé společenské organizace. To však způsobovalo nepříznivý vliv na výdajovou stránku státního rozpočtu i rozpočtu vlád niţších úrovní, tj. měst a obcí. Základní změny bytového systému proběhly především v letech 1991 aţ 1995, kdy převaţoval neoliberální přístup, který vycházel z pojetí bytu jako ryze soukromého statku. Realizovaly se opatření, vedoucí ke sníţení role státu v oblasti bydlení a přesouvání zodpovědnosti na domácnosti a další subjekty, které nebyly na tuto roli po stránce operativní, ani administrativní připraveny. (Peková a kol., 2008) Převod státních bytů do majetku obcí nebyl ovšem provázán odpovídajícím posílením obecních rozpočtů o prostředky nutné k jeho údrţbě a opravám. Bytový fond byl do vlastnictví obcí převeden v mnohdy zdevastovaném stavu a hluboce ztrátový. Přitom prostředky vybrané na nájemném především na počátku 90. let nepostačovaly ani na běţný provoz obecního bytového fondu. Výše uvedené skutečnosti (zejména nedostačující výnosy z regulovaného nájemného z obecních bytů, které jsou velmi často niţší neţ skutečné náklady na údrţbu bytů) podněcovaly obce k privatizaci bytového fondu. Podstatou je převedení veškerých nákladů a péče o příslušný byt z obce na konkrétního uţivatele – vlastníka. Takto vzniklo v České republice více neţ třicet tisíc nových bytových druţstev nebo společenství vlastníků jednotek, často s minimálními zkušenostmi členů v představenstvech či výborech. Nástrojem privatizace se staly především obecní vyhlášky, které umoţňovaly prodávat celé domy do vlastnictví právnických osob, nejčastěji druţstev, tvořených nájemníky. (Nováková, 1997)

2.2 Majetek územní samosprávy Nezbytným předpokladem úspěšného fungování veřejné správy jako celku je materiálně technické zabezpečení činnosti organizací a institucí. Významné postavení má bezesporu majetek. Orgány a instituce ve státní správě vyuţívají ke své činnosti majetek ve vlastnictví státu, který spravují. V České republice je majetek svěřován organizačním sloţkám a příspěvkovým organizacím, které zřizuje stát a územní samospráva. Majetek územní samosprávy je rozsáhlý a v čase proměnný. Je nutné jej evidovat (evidence nemovitostí obce musí být v souladu s údaji v katastru nemovitostí), provádět inventarizace, účtovat o opravách, odpisech atd. Proto je

13

důleţité majetek třídit. Ve své práci se zaměřuji na budovu, která spadá do kategorie stálých hmotných aktiv, resp. hmotného dlouhodobého majetku. (Ţehrová a kol., 2008) Orgány a instituce ve veřejném sektoru mají povinnost majetek nejenom chránit před poškozením a zničením, ale i udrţovat, opravovat, často i modernizovat a rekonstruovat. Dokonalý přehled o stavu majetku města je nikdy nekončícím procesem a základní podmínkou dobrého hospodaření. Jako i v ostatních resortech veřejného sektoru, i zde je častým problémem nedostatek finančních prostředků na péči o majetek, opravy, údrţbu a jeho zhodnocování. Výdaje na tyto potřeby nepatří mezi obligatorní a často se odsouvají do budoucna. Velmi často se v praxi vyskytují problémy s efektivním vyuţíváním majetku, přestoţe resp. právě proto je vlastnictví majetku jedním z nejdůleţitějších předpokladů existence územní samosprávy. O způsobu vyuţívání majetku rozhodují především volené orgány, které za svá rozhodnutí o hospodaření s majetkem odpovídají svým občanům - voličům. Vlastnictví majetku je předpokladem:  rozvoje lokálního a regionálního veřejného sektoru,  existence a rozvoje vlastní podnikatelské činnosti územní samosprávy (významný růst vlastních rozpočtových příjmů),  získání úvěru (územní samospráva můţe ručit za úvěr svým majetkem). Územní samospráva je subjektem, který má plnou právní subjektivitu a tím můţe vstupovat do smluvních vztahů bez jakéhokoliv omezení. (Nováková, 1996) 2.2.1

Dispozice s majetkem obce

Obce mají rozsáhlé pravomoci s nakládáním se svým majetkem a to jak pro zabezpečování veřejných statků, tak pro případné doplňkové podnikání či jiné účely. Územní samospráva jako samostatný právní subjekt můţe majetek:  nakupovat, čímţ investuje do nemovitostí a pořizuje nový movitý majetek. Takto vynaloţené výdaje jsou tzv. kapitálové – investiční výdaje;  pronajímat a prodávat, čímţ hospodaří-li uváţlivě s majetkem, získává vlastní příjmy do svého rozpočtu. Takto vytvořené příjmy z podnikání mohou být z dlouhodobého hlediska poměrně stabilní, zejména z dlouhodobého pronájmu majetku;  vkládat do podniků a organizací, zakládaných i s jinými subjekty, např. s jinými obcemi nebo se soukromými subjekty, z důvodu efektivnějšího zajištění veřejných statků či zabezpečení trţních a polotrţních statků, popř. z důvodu posílení rozpočtových příjmů, coţ je spojeno s určitým rizikem podnikání. Proto by se měly příslušné orgány vţdy rozhodovat obezřetně o vkladech majetku, aby se míra rizika zmenšila na minimum a územní samospráva nepřišla o majetek.  využít k ručení. Záměr prodat, směnit nebo darovat veřejný nemovitý majetek musí město zveřejnit před projednáváním v zastupitelstvu obce po dobu nejméně 15 dnů na úřední desce obce. Velká města zřizují organizace pro správu obecního majetku,

14

nebo tuto správu mohou zajistit prostřednictvím soukromé firmy na základě uzavřené smlouvy. (Peková a kol., 2008) Zastupitelstvo rozhoduje o převodech nemovitostí, o pronájmech rozhoduje rada. Je vhodné, aby se postup při převodech nemovitostí dohodl uţ v jednacím řádu zastupitelstva a postup při pronájmech byl jasně stanoven v jednacím řádu rady. Jednací řád můţe stanovit, ţe zastupitelstvo nejdříve projedná podmínky prodeje, záměr zveřejní a na dalším svém zasedání s konečnou platností rozhodne. Rovněţ je moţné ke zveřejnění záměrů zmocnit radu. Na veřejném zasedání pak zastupitelstvo o prodeji nemovitosti rozhodne. Pronájem neznamená jen zdroj příjmů, ale také v případě nebytových prostor moţnost podpořit potřebné sluţby občanům a současně pomáhat místním podnikatelům a ţivnostníkům. (Černohorský, 2002) Prodej bytového fondu formou prodeje celé nemovitosti nebo formou prodeje jednotlivých bytů a nebytových prostorů je rozhodnutí, jehoţ důsledky jiţ nelze v budoucnu napravit a proto je nutné důkladné zváţení všech pozitiv a negativ takového kroku. Při výběru domů k odprodeji nebo naopak k ponechání v majetku obce budou mít rozhodující váhu především následující ekonomická a technická hlediska: 1. 2.

moţnost komerčního vyuţití, technický stav celého objektu po stavební stránce a stav inţenýrských sítí,

3. 4. 5.

ekologická vhodnost topného systému, závislost stávajícího topného systému na dalších subjektech, poloha objektu,

6.

urbanistická významnost či kulturní památka.

Obecně zastupitelé města uvaţují ponechat takové domy v majetku města, které: 1. slouţí k zajištění sociální stability města, 2. 3. 4. 5.

se nachází v atraktivních městských lokalitách, prošly nákladnou rekonstrukcí, jsou rekonstruované a opravené za pomoci státní dotace, nabízí rozsáhlé lukrativní nebytové prostory, jejichţ pronájem přináší městu značné příjmy do rozpočtu.

Dojde-li vlastník domu k závěru, ţe není výhodné o dům dále pečovat a pronajímat v něm byty nebo nebytové prostory, můţe se vlastnictví zbavit prodejem bez právních překáţek fyzické či právnické osobě, nebo i více osobám. Pro prodávajícího tak plynou následující výhody: 1. 2. 3. 4.

převede nutné investice na nové majitele a zbaví se tak zátěţe správy domů a bytů, nový vlastník má od města moţnost levných půjček do oprav, modernizací a rekonstrukcí domu, město získá z prodeje bytů a domů finanční prostředky do rozpočtu na nezbytně nutné investice do bytového fondu a infrastruktury, zlepší se vzhled a celková správa prodaných bytů (vlastník se zpravidla chová k majetku lépe neţ nájemce).

15

Pro kupujícího tak plynou následující výhody: 1.

levné nabytí majetku,

2. 3. 4. 5.

získání vlastní nemovitosti (investice do vlastního majetku), moţnost prodeje majetku (po třech letech), nemovitost se stane předmětem dědictví, zlepšení celkové kultury bydlení.

2.2.2

Investice do bytového domu

Domy jsou typem aktiva, který se vyznačuje svou dlouhodobostí. Z toho však také vyplývá, ţe investice do domů představují v kaţdém jednotlivém roce jen malou část existující zásoby domů. Vezmeme-li v úvahu poptávku po existující zásobě domů, je znázorněna na obr. č. 1 klesající křivkou AD0. Čím niţší je cena domů (Ph), tím větší je poptávané mnoţství. Poloha poptávkové křivky (na obr. č. 1) závisí zejména na těchto ekonomických proměnných: 1.

Bohatství investorů Čím jsou subjekty zámoţnější, tím více domů poptávají. Zvýšení bohatství posouvá poptávkovou křivku z AD0 do AD1.

2.

3.

Reálný výnos dosažitelný z jiných druhů aktiv Jestliţe výnosy z jiných forem drţby bohatství, jsou nízké, potom je vlastnictví domu přitaţlivější forma drţby bohatství. Pokles výnosu z ostatních aktiv, posouvá poptávkovou křivku z AD0 do AD1. Čistý reálný výnos, který plyne z vlastnictví domů Hrubý výnos (před započtením nákladů) se skládá buď z nájemného, pokud jsou domy pronajaty, nebo z implicitního výnosu, který vlastník domu získává tím, ţe v domě sám bydlí, a dále z kapitálových výnosů plynoucích ze zvyšování hodnoty domů. Náklady vlastnění domů se skládají z úrokových nákladů (dále úroková míra), ze všech forem daní z nemovitostí a ze znehodnocení. Po odečtení těchto nákladů od hrubého výnosu a po korekci o daně dostáváme čistý výnos. Zvýšení čistého výnosu z domů, vyvolané například sníţením hypoteční úrokové míry, vytváří z domů přitaţlivější formy drţby bohatství a posouvá poptávkovou křivku po domech nahoru z AD0 do AD1.

Obr. 1 Určení majetkové ceny domu

16

Cena domu je trţně určena interakcí této poptávky se stavovou nabídkou domu. V kaţdém okamţiku je stavová nabídka pevně dána, neboť daná zásoba domů nemůţe být rychle přizpůsobena. Nabídkovou křivku u zásoby domů znázorňuje křivka S. Rovnováţná majetková cena domu PHO je určena průsečíkem nabídkové a poptávkové křivky. V kaţdém daném okamţiku určuje trh majetkovou cenu domu, která je chápána jako cena typického domu nebo bytu. (Dornbusch a kol., 1994)

2.3 Správa a péče o bytový fond Vlastnictví bytového fondu sebou nese nutnost soustavné správy a péče o tento majetek. Má-li být tato péče řádně zajištěna, vyvolává celou řadu smluvních vztahů mezi vlastníky bytového fondu a dodavateli nejrůznějších prací, sluţeb a energií nezbytných pro plynulý a bezporuchový provoz. Správou bytového fondu rozumíme vyřizování veškeré související administrativy, zajišťování běţné i havarijní údrţby a oprav tohoto majetku, provádění rekonstrukcí, zabezpečování sluţeb spojených s uţíváním objektů, který se můţe lišit podle charakteru spravovaných nemovitostí i místních specifik. Pro správu kaţdé nemovitosti musí mít vlastník či jeho správce především řádnou evidenci a potřebné doklady. To je předpokladem operativního přehledu o majetku, zda jsou např. všechny prostory pronajaty na základě platných smluv. Základem jsou doklady a písemnosti, které obsahují především zjištění stavu obytného domu k datu předání do vlastnictví či správy. (Nováková, 1996) Řádná a soustavná péče o bytový fond předpokládá navázání kontaktů např. s dodavateli tepla, elektrické energie, plynu, vody, ale i údrţbářských prací nejrůznějších profesí, servisních firem a současně s peněţními a pojišťovacími ústavy. Vlastnictví bytového fondu přináší problémy nejen se zajištěním potřebných dodavatelských kapacit pro kvalitní zabezpečení prací a sluţeb zaručujících bezporuchový chod fondu, ale často také se zajištěním potřebného objemu finančních prostředků. Dojde-li k nedostatku těchto prostředků, řešení situace spatřují autoři publikací ve dvou moţnostech volby. Buď domy udrţovat v rozsahu, který jí umoţní z nich získané prostředky (nájemné), případně druhou moţností je pak část obytných domů prodat a vytvořit tak určitou finanční rezervu pro provoz a opravy zbývající části bytového fondu. Vhodnější alternativu je vţdy třeba volit podle konkrétních místních podmínek, neboť ideální univerzální řešení neexistuje. (Peková a kol., 2008) Nezbytností, které musí vlastník domu zajistit je celá řada a to ho vede, zejména v případě rozsáhlejšího objemu bytového fondu, k převodu svěření péče specializované firmě, která za úplatu zajišťuje správu nemovitosti. Vymezení rozsahu činnosti prováděné pro vlastníka za úplatu ujednají smluvní strany v tzv. mandátní smlouvě, spočívající v provádění činnosti s odbornou péčí, aniţ by byl výsledek této činnosti nutně ve zhmotnělé formě. Při svěřování majetku do péče jiného subjektu je třeba, aby měl vlastník na paměti, ţe veškeré podnikání s nemovitostmi je právem vlastníka (např. obce), který také odpovídá za celkový chod domovního majetku, hradí veškeré výdaje spojené se správou a provozem, ale také inkasuje veškeré příjmy plynoucí z jejich pronájmu, provozu, případně prodeje.

17

V současnosti nejčastěji vyuţívaným podnikatelským subjektem pro zabezpečení správy a provozu bytového fondu a sluţeb spojených s bydlením je podle Novákové společnost s ručením omezeným. Výběr správce bytového fondu Kvalita výkonu správy obytných domů je závislá na řadě okolností. Pokud se vlastník rozhodne, ţe svěří správu bytového fondu jinému subjektu, je třeba věnovat pozornost tomuto výběru. Za nejvhodnější způsob výběru správce bytového fondu se povaţuje vypsání výběrového řízení pro jednotlivé subjekty, které se u obce o správu a provoz fondu ucházejí. Po vyhodnocení výběrového řízení je nezbytné posoudit ekonomický efekt jednotlivých podnikatelských záměrů a teprve poté volit optimální řešení. Při výběru zájemců o zabezpečení správy bytového fondu je třeba posuzovat jejich nabízené smluvní podmínky a podnikatelské záměry zejména z pohledu rozsahu nabízených sluţeb, ceny za nabízené sluţby (v porovnání s ostatními soutěţiteli), záruky na poskytované sluţby atd. (Peková a kol., 2008) 2.3.1

Negativní znaky současného bytového fondu ČR

Mezi hlavní negativní znaky současného bytového fondu ČR patří:  vysoké průměrné stáří bytového fondu (tato situace se vlivem nové bytové výstavby, rekonstrukcí a modernizací pozvolna zlepšuje),  vysoká energetická náročnost bytových objektů (opatření spočívá v postupném pořizování plastových oken a polystyrénových desek, čímţ dochází k zamezení úniku tepla),  zanedbanost bytového fondu (vlivem nesprávné alokace zdrojů a vzhledem k nízkému, tzv. regulovanému nájemnému). (Peková a kol., 2008) Obyvatelstvo vyţaduje stále vyšší standard i v oblasti bydlení, a tím stoupají i výdaje státu na tuto oblast. Nejde však vţdy o přímou účast státu na financování bytů. Pro objektivní hodnocení výdajů na bydlení je vhodné vést přehled o počtu bytových jednotek a jejich kvalitě. Mezi základní ukazatele kvality bydlení patří:  obytná plocha v m2 / byt,  počet obytných místností / byt,  počet osob bydlících v bytě,  obytná plocha v m2 / osoba,  počet osob / obytná místnost.

18 Tab. 1

Hodnoty úrovně bydlení v ČR v letech 1981, 1991 a 20011

Ukazatel/rok Obytná plocha v m2 Počet obytných místností na byt Počet bydlících osob v bytě Obytná plocha v m2 na osobu Počet osob na obytnou místnost

Tab. 2

1981 42,70 2,41 2,92 14,60 1,21

1991 45,90 2,66 2,76 16,60 1,04

2001 47,25 2,66 2,69 17,88 1,01

Průměrné stáří bytového fondu v ČR v letech 1971, 1981, 19911

Rok 1971 1981 1991

Domy bytové

rodinné 39,9 31,8 32,2

59,9 48,1 56,9

Průměrné stáří 50,1 39,4 42,4

2.4 Jednostranné zvyšování nájemného z bytu Nájemné, jak při sjednání nové nájemné smlouvy, tak i v případě jeho změny v průběhu nájemního vztahu by mělo být sjednáváno dohodou. Z novelizovaného ustanovení § 696 Občanského zákoníku vyplývá, ţe nedojde-li v určitých případech k dohodě, stanoví zákon o jednostranném zvyšování nájemného náhradní postup, který můţe pronajímatel pouţít a nájemné zvýšit, aniţ by k tomu měl souhlas nájemce. Jednostranné zvyšování nájemného z bytu je vyloučeno v případech nájmů, kdy:  nájemné není sjednáno na základě podmínek obvyklých na trhu 2 – tento postup je nezbytný především v případech, kdy je nutné rozúčtovat skutečné náklady spojené s provozem domu,  byt je stavěn s finanční a úvěrovou pomocí státu3,  byty, jejichţ výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 2003 a byla dotována státem, a byty zvláštního určení, jejichţ výstavba byla povolena před 30. červnem 2003. U všech ostatních bytů je moţné vyuţít postup stanovený zákonem, pokud je skutečně placené nájemné (v zákoně o jednostranném zvyšování nájemného je nazváno „aktuální nájemné“) v těchto bytech niţší neţ nájemné tzv. „cílové“ a pokud z nájemní smlouvy zcela jednoznačně nevyplývá, ţe účastníci si nájemné dohodli jinak s tím, ţe nové úpravy nevyuţijí. 1

Zdroj dat: ČSÚ, SLBD 1971, 1981, 1991 (poslední provedení součtu).

Jde o byty podle § 1 odst. 2 písm. a) a c) Zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. 3 Výčet uveden v § 1 odst. 2 písm. b) zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. 2

19

Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu je nájemné, kterého můţe být dosaţeno při jednostranném zvyšování nájemného nejdříve k 1. lednu 2010. Jde tedy o úroveň nájemného, které můţe být během čtyř let dosaţeno prostřednictvím jednostranného zvyšování. Je určeno zákonem stanoveným procentem ze základních cen za 1 m2 podlahové plochy bytů, vyjadřujících střední hodnoty kupních cen nemovitostí a vycházející ze statistiky cen nemovitostí. Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně, počínaje dnem 1. ledna 2007 do 31. prosince 2010 (pokud se tedy s nájemcem nedohodne jiným způsobem). Následně je oprávněn zvýšit nájemné vţdy k 1. lednu běţného roku, popřípadě i později. Pokud tak učiní později, nesmí být nově stanovené nájemné poţadováno zpětně za období od 1. ledna toho roku, ledaţe by se pronajímatel s nájemcem dohodl jinak. Po uplynutí roku 2010 by měla platit jiţ jen nová právní úprava, kterou je třeba v občanském zákoníku zakotvit. Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít povinně písemnou formu. Jeho součástí je zdůvodnění, ze kterého vyplývá, jak byla stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Pronajímatel musí dbát i na včasné doručení oznámení nájemci, neboť to je předpokladem účinnosti uvedené změny. Nájemci se ukládá povinnost platit zvýšené nájemné zásadně ode dne uvedeného v oznámení, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce, následujícího po uplynutí tří kalendářních měsíců od jeho doručení. (Schödelbauerová, 2006)

2.5 Bytová politika ve Žďáře nad Sázavou Ţďár nad Sázavou je okresní město, leţící na pomezí Čech a Moravy v krajině Českomoravské vrchoviny. Rozloha představuje 3 706 ha a evidováno je zde 23 688 obyvatel s průměrným věkem 39,4 let. Správu majetku bytového fondu města zde vykonávají 3 bytová druţstva: SBD Zelená Hora (Brněnská 1146/30, Ţďár nad Sázavou), Investservis (Revoluční 1881/46, Ţďár nad Sázavou) a Pamex spol. s.r.o. (se sídlem Okruţní 920/21, Ţďár nad Sázavou). Hospodaření s bytovým fondem patří dle zákona 128/2000 Sb. „O obcích“ do samostatné působnosti města. Rozhodovací pravomoci v oblasti nájemního bydlení, které podle zákona č. 40/1964 Sb. „ Občanský zákoník“ ve znění všech pozdějších novel a doplňků, náleţí majiteli bytu a vykonává je dle zákona č. 128/2000 Sb. rada města. 2.5.1

Historie komplexní bytové výstavby

Bytový fond, který zanechala dřívější republika, byl nejen nedostačující, ale i ve velmi špatném stavu. Většina bytů byla s nedostatečným a špatným sociálním vybavením, mnohé byty hygienicky závadné. Ještě v roce 1961 bylo v okrese 7 004 bytů starších 100 let, tj. 24,1 % bytového fondu. Plných 35 % bytů bylo z kamenného zdiva, necelých 6 % z nepálených cihel a 4,5 % dřevěných. Velmi špatná byla i vybavenost bytů. Jen 28,4 % bytů mělo koupelnu nebo sprchový kout, 21,2 % splachovací WC, 5,4 % ústřední topení, 8 % elektrický nebo plynový sporák atp. Řada rodin bydlela v bytech o jedné obytné místnosti a těchto bytů bylo přes 14 tisíc, tj. přes 48 % ze všech bytů. Většina bytů byla v rodinných domcích – 58 % a v zemědělských usedlostech – 36,6 %.

20

Celkový počet trvale obydlených bytů na území okresu v roce 1945 byl 23 980. S výstavbou bytů se v podstatě začalo aţ po roce 1948, jednak soukromou výstavbou rodinných domků a na druhé straně výstavbou státní, která se uskutečňovala současně s výstavbou nových průmyslových závodů (Ţďárské strojírny a slévárny, Chirana Nové Město na Moravě apod.). Ve Ţďáře nad Sázavou se začínalo v roce 1949 se stavbou „Dagmarků“ a v roce 1950 se stavbou prvních velkých obytných bloků. Za období 1945–1960 byl celkový přírůstek nových bytů v okrese 5 672 a jen ve Ţďáře nad Sázavou bylo postaveno 1 558 bytů pro pracovníky Ţďárských strojíren a sléváren. V tomto období byla postavena převáţná část sídliště Stalingrad. Podstatně většího tempa rozvoje zaznamenala bytová výstavba v období 1961-1970, kdy bylo postaveno celkem 6 325 bytů. Průměrná velikost bytu v okrese činila 2,51 obytných místností. V období 1971-1980 bylo postaveno celkem 10 038 bytů, z toho 7 614 bytů v rodinných domcích a 8 424 bytů v dodavatelské bytové výstavbě státní, podnikové a druţstevní a ve svépomocné druţstevní výstavbě. Těţiště bytové výstavby je dáno do tohoto dvacetiletého období, neboť v něm bylo předáno do uţívání 66 % bytů postavených za uplynulých 40 let s komplexní občanskou a technickou vybaveností. (SBD Zelená Hora, 2008) 2.5.2

Vznik a vývoj bytových družstev ve Žďáře nad Sázavou

Po roce 1959 vzniká postupně na území tehdejšího okresu 36 bytových druţstev, z toho ve Ţďáře nad Sázavou je jich 18. Druţstva byla zakládána při podnicích, které měly moţnost získat státní příspěvek na bytovou výstavbu a současně tak řešily bytové potřeby svých zaměstnanců. První druţstevní bytová výstavba je realizována na sídlišti „Stalingrad“. Na počátku roku 1960 bylo ustanoveno šestičlenné Stavební bytové druţstvo zaměstnanců Ţďárských strojíren, které realizovalo výstavbu 4x4 b. j. v dnešní ulici V Zahrádkách. Na ně navazuje vznik SBD Mír, které bylo ustanoveno 17. 2. 1961, které pokračuje s organizováním druţstevní výstavby na dnešní ulici Okruţní. Vedle menších bytovek staví toto druţstvo první větší druţstevní bytový dům o 26 bytech Okruţní 39-41. Tak, jak jsou připravovány ve městě nové lokality pro bytovou výstavbu, vznikají další bytová druţstva. V rámci sídliště „Stalingrad“ postupně vznikla čtyři druţstva, na sídlišti „U Průmyslové školy“ vzniká v šedesátých letech celkem dalších sedm druţstev. V letech 1966-1970 dochází k intenzivní druţstevní bytové výstavbě. Přibývá počet bytů v bytových domech. Vedle této výstavby je ale i zájem členů o bydlení v menších objektech, jejichţ součástí je další vybavení jako např. garáţe a zahrádky. Je připravována a ve třech etapách realizována výstavba tzv. šestibytovek na sídlišti „Vysočany“. Zájemci o tuto výstavbu se sdruţují v první polovině 60. let v rámci vznikajícího SBD Přátelství. K zaloţení tohoto druţstva však nedochází a zájemci o výstavbu v roce 1967 zakládají SBD Zelená hora. To pak realizuje výstavbu bytovek v rámci tohoto sídliště. Zájem o druţstevní bytovou výstavbu mají i zaměstnanci zemědělství a lesní prvovýrobě. Z podmětu tehdejších jednotných zemědělských druţstev vzniká dne 25. 5. 1965 Okresní výstavbové bytové druţstvo (OVBD) Ţďár nad Sázavou. Zaměřuje se na bytovou výstavbu v rámci menších bytovek a to jak ve Ţďáře nad

21

Sázavou, tak zejména v obcích v rámci celého okresu. Toto druţstvo mělo k roku 1980 celkem 43 členů, kterými byly zemědělské organizace působící v rámci okresu. OVBD bylo zaměřeno především na výstavbu nových bytových domů. Bylo však třeba zajistit i správu těchto domů. Proto se v roce 1969 zakládá okresní bytové druţstvo uţivatelů Ţďár nad Sázavou, jehoţ hlavní činností bylo přebírat od OVBD postavené domy do správy. Je třeba zdůraznit to, ţe právě toto druţstvo se stalo předchůdcem dnešního druţstva Zelená hora. Na počátku 70-tých let je připravována nová bytová výstavba v rámci sídliště „Před nádraţím“. V říjnu roku 1971 je zaloţeno SBD Rozvoj, které zajišťuje výstavbu a později i správu bytů v rámci dnešních ulic Nádraţní, Haškova a Chelčického. V této době působí ve městě mnoţství malých bytových druţstev, jejichţ správa byla zajišťována prostřednictvím dobrovolných funkcionářů. Na základě rozhodnutí tehdejšího Svazu bytových druţstev dochází k procesu integrace druţstev do větších celků. Tento proces byl zahájen jiţ v závěru roku 1972, kdyţ bylo rozhodnuto o sloučení tehdejšího SBD Zelená hora s Okresním bytovým druţstvem uţivatelům (OBDU), jakoţto přejímacím druţstvem. Postupně se k OBDU připojila další druţstva. Vedle toho došlo v počátku roku 1974 ke sloučení druţstev v sídlišti „Stalingrad“ a „U Průmyslové školy“. (SBD Zelená Hora, 2008) 2.5.3

Domovní a bytový fond města

Ve městě došlo po roce 2001, kdy proběhlo poslední Sčítání lidu, domů a bytů, které podrobněji šetřilo strukturu domovního a bytového fondu města, k významné změně ve vlastnické struktuře bytového fondu – díky privatizaci bytového fondu města. Domovní fond Situace v oblasti bydlení je ovlivněna skutečností, ţe jde o městský prostor, kde je velký počet obyvatel koncentrovaný na relativně malé ploše. Tomuto pak odpovídá především typ zástavby, kdy v nejexponovanějších oblastech převládají bytové domy, zatímco pro okrajové partie je typická zástavba rodinnými domy. Některé okrajové partie – městské části mají, resp. získávají residenční charakter, a to díky rozšiřujícímu se procesu suburbanizace. Bytový fond Většina obydlených bytů se nachází v bytových domech, přesněji jde o 80 % obydlených bytů. Ve vlastnické struktuře bytů, resp. na základě právního uţívání bytů, je nejčastějším případem uţívání bytu nájemní forma (30,5 %). Druhým nejčastějším případem vlastnictví bytu je členství v bytovém druţstvu (26,9 %), třetím nejčastějším pak osobní vlastnictví bytu (17,5 %). V devadesátých letech mělo město ve vlastnictví 3 369 bytů, od té doby docházelo ve městě k privatizaci bytového fondu města, takţe počet bytů ve vlastnictví města se sníţil aţ na 1 344 bytů. V rámci první vlny privatizace bylo odprodáno 435 bytů, v rámci druhé vlny privatizace bytů bylo odprodáno 308 bytů. Třetí vlna privatizace odprodala největší počet bytů. V rámci této vlny město odprodalo 1 112 bytů. Jednotlivý prodej bytového fondu zahrnuje 170 městských

22

bytů. V návrhu pro čtvrtou vlnu privatizace bytového fondu města bylo počítáno s odprodejem 747 bytů. (Veselý a kol., 2007, zdarns.cz) Tab. 3

Vlastnická skladba bytového fondu Ţďár nad Sázavou v r. 20014

Druh bydlení Soukromá fyzická osoba Obec, stát Stavební bytové druţstvo Jiná právnická osoba Kombinace vlastníků Ostatní Celkem

Počet trvale obydlených domů bytů 22 525 26 708 800 6 462 461 3 801 240 402 504 3 844 153 647 24 683 41 864

Obr. 2

Podíl sektoru součtu domovního a bytového fondu ve Ţďáře nad Sázavou v r. 2001

2.5.4

Status fondu na opravy bytového fondu

Fond je zřízen za účelem zlepšení úrovně bydlení, ţivotního prostředí a vzhledu města formou poskytování půjček ke krytí části nákladů spojených s opravami a modernizacemi bytového fondu, nacházejícího se na území města, včetně nákladů spojených s vedením peněţního účtu u banky. Zdroje fondu tvoří:  úvěr ze státního fondu rozvoje bydlení,  prostředky z rozpočtu města,  příjmy ze splátek půjček včetně úroků a případných sankcí,  dary a případné výpomoci z prostředků sponzorů,  jiné příjmy. Příjemci půjček z fondu mohou být pouze fyzické nebo právnické osoby, které vlastní bytový fond na území města a které přijmou závazek poskytnutou půjčku pouţít, včetně sjednaných úroků, a zároveň splatit závazek dle stanovených pravidel a podmínek smlouvy o půjčce.

4

Zdroj dat: ČSÚ Vysočina, 13-6121-03, 2001 (poslední sčítání ČSÚ).

23

Dalšími podmínkami pro poskytnutí úvěru jsou: fyzická osoba:  starší 18 let,  nemá peněţité závazky vůči městu,  nemá záznam v rejstříku trestů,  nepodniká ve stavebnictví. právnická osoba:  má sídlo v České republice,  není v konkursním řízení,  nemá daňové nedoplatky (potvrzení od FÚ),  nemá nedoplatky na nemocenském pojištění zaměstnanců (potvrzení od zdravotní pojišťovny),  předmětem jejího podnikání není stavebnictví. Prostředky fondu mohou být pouţity výhradně k poskytnutí půjček. (zdarns.cz, 2009)

2.6 Oceňování nemovitosti Oceňování nemovitosti se řídí zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, upraveného podle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení v aktuálním znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. ze dne 23. prosince 2009. 2.6.1

Metoda nákladová

Nákladová metoda umoţňuje s dostatečnou přesností určit časovou cenu. Její způsob výpočtu umoţňuje poměrně věrohodně a kontrolovatelně zohlednit vybavení staveb, rozsah jejich dokončení (ev. odhad nákladů na dokončení) a opotřebení jejich jednotlivých částí. (Bradáč, 2009) Posudek odhadní ceny nákladovou metodou se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru nemovitosti (případně m2 uţitné plochy nemovitosti), základní cenou za m3 (resp. m2), stanovenou v závislosti na způsobu uţití a upravenou stanovenými koeficienty. (Schneiderová Heralová, 2007) 2.6.2

Cena nemovitosti

Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti je cena, zjištěná dle příslušné výše uvedené normy, vycházející z celé řady zjednodušení a průměrů. Je to cena, která s objektivní hodnotou přijímanou trhem nemá příliš společného. Indikace obvyklé ceny je někdy poněkud abstraktní teorií, která často vychází ze zkušeností posuzujícího. Praktická aplikace osvojené teorie je svým způsobem určité know how znalce. (Schneiderová Heralová, 2007)

24

Tržní cena Trţní cena nemovitostí je většinou definována jako hodnota, jíţ je s největší pravděpodobností moţno dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů (prodej v tísni, nekalá soutěţ apod.). (Dörfl L, 2009) V trţním oceňování, na rozdíl od administrativního zjišťování ceny, neexistují přesné návody a vzorce, ale pouze určité postupy, jejichţ aplikaci je třeba přizpůsobovat konkrétním podmínkám. Trţní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout.

25

3 Metodika Posuzování efektivnosti drţby nemovitého majetku z ekonomického hlediska, vyţaduje sumarizaci nákladů a výnosů z posuzované nemovitosti. Uhrazené výdaje v minulých obdobích jsou faktické, kromě výše nákladů na rekonstrukci, neboť rozpočet na tuto investici z roku 1991 není archivován. Odhad je proveden na základě porovnání s cenami rekonstrukcí podobných objektů v příslušném roce a pomocí indikátoru kupní ceny za 1 m2 podlahové plochy v dané lokalitě. Výše výnosů vychází z nájemních smluv a předpoklad pro následujících 5 let je určen aproximací té funkce, jejíţ indikátor pravděpodobnosti vypovídá nejvyšší hodnotu. Jelikoţ k bytovému domu nebyl dosud proveden znalecký posudek administrativní ceny, dle metodiky nákladového způsobu je nemovitost oceněna v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. Objekt je oceňován v dílčích částech podle druhu prostoru, včetně zastavěného pozemku. Celková cena je součtem všech dílčích poloţek odhadu. Následně pomocí rozdílové hodnoty výnosů a nákladů v jednotlivých letech získávám rok, kdy lze předpokládat tzv. bod zvratu, neboli návratnost vloţené investice do rekonstrukce. Bod zvratu tak určil zlomové období, kdy se výše trţeb střetla s náklady. Město má dle zákona č. 107/2006 Sb. ve znění vyhlášky 460/2009 Sb. nárok na jednostranné zvyšování nájemného z bytu. Moţné maximální ceny nájemného bytových prostor pro rok 2010 srovnávám s aktuální výší v další části práce. Vycházím z předpokladu, ţe město má záměr danou nemovitost prodat. Prodejní cenu vyčíslím pomocí městem stanoveného vzorce a koeficientů poslední čtvrté vlny privatizace z roku 2007. Opět zvlášť řeším bytové a nebytové prostory a výsledná cena je dána součtem těchto částí. Jako měřítko ekonomické efektivnosti poslouţí nákladové úroky z účelového úvěru poskytnuté ČSOB (poslední vyuţitá bankovní instituce pro účel sjednání úvěru), které by město muselo ze svého rozpočtu vynaloţit k financování projektu rekonstrukce povrchu autobusového nádraţí, neprodali by danou nemovitost a tudíţ nezískali finanční obnos z prodeje. Dále budu pokračovat daňovou politikou. V práci vyčíslím daň z nemovitosti podle zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitosti a daně z převodu nemovitosti podle zákona č. 357/1992 Sb. 1992 o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, jejichţ výši zakomponuji do nákladů náleţitých variant. V konečné fázi nastávají dílčí varianty naloţení s nemovitostí. V první řadě se jedná o variantu jednorázového prodeje. V druhé pak o variantu ponechání v majetku města, která bude dále řešena ve vztahu k nájemnému ve dvou pohledech. Variantu jednorázového prodeje budu řešit jiţ z vypočítané prodejní ceny. V případě ponechání nemovitosti pouţiji vzorce výnosové hodnoty nemovitosti a pro výpočet nájemného na další roky pak aproximaci funkce. Pojetí práce znázorňuje uvaţované varianty a uplatněné metodické postupy sloţí pro jejich znázornění jako koncept řešení.

26

4 Vlastní práce V praktické části vlastní práce se zaměřím na dva bytové domy ve vlastnictví města Ţďár nad Sázavou, které ve svém posudku povaţuji za jednotný celek (spojen boční stěnou). Bytový dům byl postaven za doby první republiky, přesné stáří stavby není známo. Jedná se o koncový objekt řadové zástavby náměstí, konkrétně na adrese Veselská 60 (na parcele č. 198) a náměstí Republiky 61 (na parcele č. 199). Oba domy jsou součástí historického jádra města Ţďáru nad Sázavou. Z památkového hlediska je nutné zachování vzhledu průčelí domů. Stavba je typem víceúčelové budovy, kde se v prvním nadzemním podlaţí nachází prostory k podnikatelské činnosti (prodej bytového textilu a interiérových doplňků, prodej skla a porcelánu) a zbylé dvě podlaţí slouţí k pronájmu bytových prostor. Posuzovaný objekt navazuje zadní částí stavby na objekt technických sluţeb, kde sídlí společnost ODAS (zabývající se sběrem a svozem komunálního odpadu a nakládáním s nebezpečným odpadem), Kodex (prodejna ochranných pracovních oděvů) a Sofi (montáţ, oprava, údrţba vyhrazených elektrických zařízení). V roce 1991 proběhla na stavbě kompletní rekonstrukce (provedená sanace a odvětrání podlah, nová konstrukce podlah, částečné odbourání a vytvoření nových základů, nové otvory v nosných stěnách, nové příčky, výměna okenních a dveřních otvorů, nová schodiště, nové komíny včetně jejich základů, částečně nové stropy i profily plus hurdis vloţky, oprava krovu a nové oplechování střechy, kompletní nové klempířské prvky, nové vnitřní omítky, nová fasáda, tepelné a zvukové izolace) a od počátku roku 1993 jsou prostory pronajímány a celkový objekt spravován realitní kanceláří INVESTSERVIS. V současné době zastupitelstvo města zvaţuje odkup části bytového fondu, neboť tvrdí, ţe vše, co se vybralo z nájemného se v rozpočtu města opět vracelo zpět do údrţby bytového fondu a tedy z dlouhodobé zkušenosti není město z realizovaných nájmů ziskové. Zda-li je tomu i v případě bytových domů na konci řadové zástavby náměstí posoudím v následující části práce.

Obr. 3

Posuzovaný objekt (zleva náměstí Republiky 61, Veselská 60)

27

4.1 Kompletní rekonstrukce stavby V roce 1991 byla na objektu zahájena kompletní rekonstrukce, nebo-li regenerace bytového domu (komplexní řešení rekonstrukce a modernizace). Po posouzení a vyhodnocení došlo na následující opravy:  statické - oprava a sanace základů, nosných konstrukcí a příček,  střecha - oprava krovu a nová plechová krytina,  okna - nový nátěr,  balkony – oprava,  vstupy - nový nátěr dveřních otvorů,  rekonstrukce otopné soustavy,  výměna stoupaček,  rekonstrukce elektroinstalace,  schodiště – oprava,  rekonstrukce bytových jader - nové nášlapné vrstvy podlah, omítky, příčky,  rekonstrukce nebytových prostor - nové nášlapné vrstvy podlah, omítky, příčky. Porovnání s rekonstrukcemi bytových domů podobných konstrukčních rozměrů, funkčností a vybavení z roku 1991 Bytový dům o 10 bytových jednotkách v Táboře: 4 427 160,- Kč Bytový dům o 8 bytových jednotkách v Pardubicích: 3 825 430,- Kč Bytový dům o 10 bytových jednotkách v Praze: 4 150 890,- Kč Výpočet ceny rekonstrukce pomocí ceny za 1 m2 podlahové plochy Zjištěná cena nemovitosti (ZC): 13 422 978,- Kč Cena za 1 m2 podlahové plochy v roce 1991: 2 900,- Kčs Cena za 1 m2 podlahové plochy v roce 2010: 9 630,- Kč Cena rekonstrukce byt. domu v roce 1991 = (cena v roce 1991 × ZC) / cena v roce 2010 = (2 900 × 13 422 978) / 9 630 = 4 042 226,- Kč

4.2 Oceňování nemovitosti Dle vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů vyhlášky č. 460/2009 Sb. se provádí výpočet ceny objektu. Z dispozičního řešení vyplývá, ţe objekt musí být řešen v několika dílčích částech. V první části se řeší podle § 13 (Byt a nebytový prostor) první podzemní podlaţí, kde jsou sklepní prostory pro jednotlivé byty a sklad prodejen. V druhé části se řeší podle § 3 (Budova a hala) první nadzemní podlaţí, kde se nachází dva prostory k podnikatelské činnosti. V části třetí se řeší podle § 13 (Byt a nebytový prostor) druhé a třetí nadzemní podlaţí, kde se nachází bytové jednotky. Část čtvrtá se zabývá výpočtem podle § 13 (Byt a nebytový prostor) nebytového půdního prostoru v třetím nadzemním podlaţí. V poslední části je vypoč-

28

ten zastavěný pozemek podle § 28 (Stavební pozemek, neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků). 4.2.1

Oceňování sklepních prostor v 1. PP

(§ 13 Byt a nebytový prostor) Cena nebytových prostor se počítá vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 2. Celková plocha: 143,73 m2 Jedná se o nebytové prostory stavby typu K (domy vícebytové netypové), základní cena se stanoví dle druhu budovy (sl. 5 × koef. 3,4). Cena za 1 m2: 2 150 × 3,4 = 7 310,- Kč Základní cena: 143,73 × 7 310 = 1 050 666,- Kč Základní cena nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2, 3 a 6 se násobí koeficienty K1, K4, K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC × K1 × K4 × K5 × Ki × Kp ZCU ........... K1 ............ ............ K4 ............

Tab. 4

základní cena upravená, koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 (jedná se o konstrukci zděnou, K1=0,939), koeficient vybavení stavby a oceňovaného nebytového prostoru (poloţky č. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 18 aţ 23, 25, 26 příloh č. 2 a 3 podle typu stavby; součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 15 v tabulkách č. 1 a 2, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek),

Posouzení standardu budovy

Číslo položky 1. 2. 3. 7. 10. 11. 14. 25. ×

Konstrukce a vybavení Základy včetně zem. prací Svislé konstrukce Stropy Úprava vnitřních povrchů Schody Dveře Povrch podlah Ostatní Součet

Druh S S S S S S S S ×

Objemový podíl 0,060 0,188 0,082 0,069 0,030 0,032 0,031 0,056 0,248

Koeficient

K4

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 ×

0,06 0,188 0,082 0,069 0,03 0,032 0,031 0,056 0,248

K5 ............ koeficient polohový podle přílohy č. 14 (jedná se o zařazení mezi ostatní města, K5 = 1,00), Ki ............ koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové ............ úrovni r. 1994 (jedná se o budovu tří a vícebytovou, Ki = 2,16),

29

Kp ............... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. (objekt se nachází ve Ţďáře nad Sázavou, Kp = 0,717). Výpočet základní ceny upravené: ZCU = ZC × K1 × K4 × K5 × Ki × Kp ZCU = 1 050 666 × 0,939 × 0,248 × 1,00 × 2,162 × 0,717 ZCU = 379 277,- Kč 4.2.2

Oceňování obchodů v 1. NP

(§ 3 Budova a hala) Cena budovy se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravenou podle odstavce 3. Celkový obestavěný prostor: 2 899,824 m3 Jedná se o část stavby typu H (budovy pro obchod) Cena za 1 m3: 2 669,- Kč Základní cena: 2 899,824 × 2 699 = 7 739 630,- Kč Základní cena budovy uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K1 aţ K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC × K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × Ki × Kp K1 .............. koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 (jedná se o konstrukci zděnou, K1=0,939), K2 .............. koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, K2 = 0,92 + (6,60/průměrná zastavěná plocha v m2) K2 = 0,92 + (6,60/724,956) K2 = 0,929 K3 ............... koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaţí v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce pro výpočet budovy, K3 = (2,1/výška podlaží v m) + 0,3 K3 = (2,1/4) + 0,3 K3 = 0,825

30

K4 .............. koeficient vybavení stavby se vypočte jako součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 15 v tabulkách č. 1 a 2, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek, Tab. 5

Číslo položky 2. 3. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 13. 14. 15. 16. 18. 19. 20. 21. 23. 25. ×

Výpočet koeficientu vybavení stavby

Svislé konstrukce Stropy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vnitřní hygien. zař. s WC Ostatní

S S S S S S S S S S S S S S S S S S

Objemový podíl 0,188 0,082 0,006 0,069 0,073 0,032 0,03 0,032 0,058 0,031 0,048 0,059 0,032 0,031 0,004 0,020 0,042 0,056

Součet

×

0,813

Konstrukce a vybavení

Druh

Koeficient

K4

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,188 0,082 0,006 0,069 0,073 0,032 0,03 0,032 0,058 0,031 0,048 0,059 0,032 0,031 0,004 0,020 0,042 0,056

×

0,813

K5 ............ koeficient polohový podle přílohy č. 14 (jedná se o zařazení mezi ............ ostatní města, K5 = 1,00), Ki ............ koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni r. 1994 (jedná se o budovu tří a vícebytovou, Ki = 2,162), Kp ............. koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. (objekt se nachází ve Ţďáře nad Sázavou, Kp = 0,458). Výpočet základní ceny upravené: ZCU = ZC × K1 × K4 × K5 × Ki × Kp ZCU = 7 739 630 × 0,939 × 0,929 × 0,825 × 0,813 × 1 × 2,162 × 0,458 ZCU = 4 484 016,- Kč

31

4.2.3

Oceňování bytových jednotek v 2. NP a 3. NP

(§ 13 Byt a nebytový prostor) Cena bytových prostor se počítá vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou za m2 stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 2. Celková plocha: 576,01 m2 Jedná se o bytové prostory stavby typu K (domy vícebytové netypové), Cena za 1 m2: 9 630,- Kč Základní cena: 576,01 x 9 630 = 5 546 976,- Kč Základní cena nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2, 3 a 6 se násobí koeficienty K1, K4, K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC × K1 × K4 × K5 × Ki × Kp K1 ............ koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4 (jedná se o konstrukci zděnou, K1 = 0,939), K4 ............ koeficient vybavení stavby a oceňovaného nebytového prostoru (poloţky č. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 18 aţ 23, 25, 26 příloh č. 2 a 3 podle typu stavby; součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 15 v tabulkách č. 1 a 2, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek,

32 Tab. 6

Výpočet koeficientu vybavení bytových jednotek

Č. položky 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 25. ×

Konstrukce a vybavení Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytina střechy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygien. zař. s WC Ostatní Součet

Druh S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S ×

Objem. podíl 0,188 0,082 0,053 0,024 0,006 0,069 0,073 0,032 0,03 0,032 0,058 0,031 0,048 0,059 0,004 0,032 0,031 0,004 0,020 0,018 0,042 0,056 ×

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 ×

K4 0,188 0,082 0,053 0,024 0,006 0,069 0,073 0,032 0,030 0,032 0,058 0,031 0,048 0,059 0,004 0,032 0,031 0,004 0,020 0,018 0,042 0,056 0,927

K5 .............. ............... Ki .............. ............... Kp .............. ...............

koeficient polohový podle přílohy č. 14 (jedná se o zařazení mezi ostatní města, K5 = 1,00), koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni r. 1994 (jedná se o budovu tří a vícebytovou, Ki = 2,162), koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 (objekt se nachází ve Ţďáře nad Sázavou, Kp = 0,717).

Výpočet základní ceny upravené: ZCU = ZC × K1 × K4 × K5 × Ki × Kp ZCU = 5 546 976 × 0,939 × 0,927 × 1,00 × 2,162 × 0,717 ZCU = 7 484 736,- Kč 4.2.4

Oceňování nebytového půdního prostoru v 3. NP

(§ 13 Byt a nebytový prostor) Cena budovy se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu uţití a upravenou podle odstavce 3.

33

Celkový obestavěný prostor: 295,045 m3 Jedná se o nebytové prostory stavby typu K (domy vícebytové netypové). Cena za 1 m3: 2 150,- Kč Základní cena: 295,045 × 2 150 = 634 346,- Kč Základní cena nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2, 3 a 6 se násobí koeficienty K1, K4, K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC × K1 × K4 × K5 × Ki × Kp K1 .............. koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce, uvedený v příloze č. 4 (jedná se o konstrukci zděnou, K1=0,939), K4 .............. koeficient vybavení stavby a oceňovaného nebytového prostoru (poloţky č. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 18 aţ 23, 25, 26 příloh č. 2 a 3 podle typu stavby). Součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 15 v tabulkách č. 1 a 2, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením, zjištěných z uvedených tabulek. Tab. 7

Výpočet koeficientu vybavení půdního prostoru

Č. položky 3. 4. 5. 6. 8. 25. ×

Konstrukce a vybavení Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytina střech Klempířské konstrukce Úpravy vnějších povrchů Ostatní Součet

Druh S S S S S S ×

Objem. podíl 0,082 0,053 0,024 0,007 0,069 0,056 ×

K5 .............. ............... Ki .............. ................... Kp ..............

koeficient polohový podle přílohy č. 14 (jedná se o zařazení mezi ostatní města, K5 = 1,00), koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 (jedná se o budovu tří a vícebytové, Ki = 2,162), koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. (objekt se nachází ve Ţďáře nad Sázavou, Kp = 0,717).

Výpočet základní ceny upravené: ZCU = ZC × K1 × K4 × K5 × Ki × Kp ZCU = 638 163 × 0,939 × 0,291 × 1,00 × 2,162 × 0,717 ZCU = 270 312,- Kč

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 ×

K4 0,082 0,053 0,024 0,007 0,069 0,056 0,291

34

4.2.5

Oceňování zastavěného pozemku

(§ 28 Stavební pozemek, neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků) Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí, v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu jiţ uţívaného činí: 400 Kč ve městech, v nichţ byla k 31. prosinci 2002 sídla okresních úřadů a nejsou vyjmenována pod písmeny a), c), e) a g). Základní cena se důvodnými přiráţkami a sráţkami upraví podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Tab. 8

Úprava základních cen stavebních pozemků5

Důvod úpravy ceny staveb. pozemku Ve městech podle odstavce 1 písmeno g), i) Negativní účinky okolí (škodlivé exhalace, hluk, otřesy, prach, radon aj.) Ochranné pásmo Chráněná krajinná oblast Moţnost napojení na veřej. rozvod plynu

Srážka v % -

Přirážka v % 80 a 10

10

-

3 3 -

5

Sráţka celkem: 16 % tj. 64,- Kč / m2 Přiráţka celkem: 95 % tj. 380,- Kč / m2 Upravená základní cena: 400 - 64 + 380 = 716,- Kč / m2 Zastavěná plocha: 724,956 m2 Cena celkové plochy: 724,956 × 716 = 519 069,- Kč Ki................ ................... Kp .............. ...............

koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 (jedná se o budovu tří a vícebytov., Ki = 2,162), koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 (objekt se nachází ve Ţďáře nad Sázavou, Kp = 0,717).

Výpočet základní ceny upravené: ZCU = ZC × Ki × Kp ZCU = 519 069 × 2,162 × 0,717 ZCU = 804 637,- Kč

5

Příloha č. 21, tabulka č. 1, 2, 3

35 Tab. 9

Vyčíslení cen objektu

Položka posouzení Sklepní prostory v 1. PP Obchody v 1. NP Bytové jednotky v 2. NP a 3. NP Nebytový půdní prostor v 3. NP Zastavěný pozemek Celkem

Cena v Kč 379 277 4 484 016 7 484 736 270 312 804 637 13 422 978

4.3 Stanovení návratnosti investice do nemovitosti Při výpočtu návratnosti investice je nutné mít na zřeteli, ze kterých částí se skládá celek, jenţ přináší výnos. V tomto případě se jedná pouze o výnosy z bytových jednotek a podnikatelských prostor. Pozemek, garáţe ani ostatní části nejsou ve výpočtu uvaţovány, protoţe nepatří k posuzované nemovitosti. V roce 1991 bylo do rekonstrukce bytového domu jednorázově investováno 4 042 226,- Kč (viz kapitola 4.1). Rekonstrukce postupně probíhala v letech 1991 a 1992. Bytový dům se 7 bytovými a 2 nebytovými jednotkami se začal pronajímat od 1. ledna 1993. Příjmy z nemovitosti se počítají z nájemného, které do rozpočtu města plynulo od roku 1993 do roku 2009. Za tuto dobu byly všechny bytové jednotky obsazeny a tudíţ je ve výpočtech vţdy uvaţováno s maximálními příjmy. Nebytové prostory byly pronajímány aţ od 1. ledna 1995. Odčitatelné poloţky na dosaţení příjmů:  daň z nemovitosti podle zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitosti – část druhá - § 9 Osvobození od daně - (1) Od daně ze staveb jsou osvobozeny – b) stavby ve vlastnictví té obce, na jejímţ katastrálním území se nacházejí (v tomto případě tedy daň z nemovitosti neuvaţujeme),  pojištění stavby,  průměrné roční výdaje na opravy a údrţbu,  výdaje spojené s osvětlováním, vytápěním a úklidem společných prostor – (v tomto případě nejsou ţádné společné prostory, proto tuto poloţku do výpočtu neuvaţuji),  náklady na správu nemovitosti. Výpočty pro jednotlivé roky: Rok 1991: Příjmy: v tuto dobu ještě nebyly ţádné prostory pronajaty, příjmy jsou tudíţ nulové Výdaje: jednorázová investice do rekonstrukce 4 053 224,- Kč (de facto pořizovací cena) Celkem: - 4 053 224,- Kč

36

Rok 1992: Příjmy: v tuto dobu ještě nebyly ţádné prostory pronajaty, příjmy jsou tudíţ nulové Výdaje: stále probíhala rekonstrukce Celkem: 0,- Kč

37

38

900000 815 232 800000 696 778 700000

619 410

Cena v Kč

600000

711 730 736 960

709 223

550 263 467118

500000 440404 400000

503 642 481 795

529 230

345183 287463

300000

238811 200000 100000

0

0

11497

29095

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Obr. 4

Rok Čisté zisky z drţby objektu v jednotlivých letech

Komentář: Prudký nárůst výše zisku v roce 1995 je způsoben počátkem pronájmu i nebytových prostor.

9000000 8173834 8000000 7358602

7000000

6621642

Cena v Kč

6000000

5909912 5200689

5000000

4503911 4000000 3000000 2000000 1000000 0

0 11497 40592

3884501 3334238 2805008 2301366 1819571 1352453 912049 566866 279403

4042226

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Rok Obr. 5

Výnosnost z nemovitosti

Komentář: Z grafu je patrné, ţe bodu zvratu investice do rekonstrukce z roku 1991 bylo dosaţeno v druhé polovině roku 2003. Od té doby jiţ byla nemovitost čistě zisková.

39

4.4 Srovnání současných a zákonem stanovených cen nájemného bytových prostor pro rok 2010 Jedná se o postup stanovení cílových hodnot měsíčního nájemného za m2 podlahové plochy bytu podle zákona č. 107/2006 Sb. ve znění vyhlášky 460/2009 Sb. Cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu vyjádřená v Kč/m2 se vypočítá podle vzorce: CN = 1/12 × p × ZC CN ............ .............. ZC ............ ............ P ............

cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu, základní cena za 1 m2 podlahové plochy bytu (pro Ţďár nad Sáz. je 19 441,- Kč/m2), koeficient, vyjadřující podíl ročního nájemného na základní ceně bytu (pro Ţďár nad Sázavou se jedná o poloţku h) p = 0,05 u všech ostatních bytů).

Výpočet cílové hodnoty nájemného: CN = 1/12 × 0,05 × 19 441 CN = 81,004,- Kč/m2 Tab. 12

Č.p. bytu

Porovnání skutečných a zákonem stanovených cen podle zákona č.107/2006 Sb.

Celková pronajím. plocha v m2

Skutečná současná měsíční cena nájemného v Kč za 1 m2

60-001 60-002 60-003 61-001 61-002 61-003 61-004 Celkem

96,36 111,69 104,84 91,14 53,11 56,37 62,50 576,01

51,266 51,437 51,492 51,635 53,286 52,971 52,752 ×

celkovou plochu 4 940 5 745 5 400 4 706 2 830 2 986 3 297 29 904

Vypočítaná měsíční cena nájemného v Kč za celkovou 1 m2 plochu 7 806 9 047 8 493 81,004 7 383 4 302 4 566 5 063 × 46 660

Rozdíl současné a vypočítan é ceny nájemného v Kč 2 865 3 302 3 093 2 677 1 472 1 580 1 766 16 756

Komentář: V případě, ţe by se vlastník rozhodl zvýšit cenu nájemného podle zákona č.107/2006 Sb., zvýšily by se jeho měsíční příjmy o 16 756 Kč, ročně pak o 201 072 Kč.

40

4.5 Výpočet kupní ceny obytných domů podle města Vycházím z vypočítané odhadní ceny. Podle vzorce a zvolených koeficientů, které město stanovilo pro výpočet kupní ceny, vypočítám kupní cenu bytových a nebytových prostor. PCD = ((OCT × KR) + IZC) × KCZ PCD .......... prodejní cena domu, OCT .......... pořizovací cena domu (cena z odhadu částí nemovitosti), KR .......... koeficient rozhodovací, pro bytové prostory 0,75 (sníţení kupní ceny s ohledem na prodej stávajícímu nájemníkovi), pro nebytové prostory 1,00, IZC .......... hodnota investic a oprav v zůstatkové ceně, která je vypočtena na .......... základě ţivotnosti provedené opravy nebo investice, KCZ .......... koeficient zvýhodňující kupní cenu, který činí 0,9. Výpočet pro bytové prostory: Byty v 2. NP a 3. NP: OCT = 7 484 736,- Kč PCD = ((7 484 736 × 0,75) + 0) × 0,9 = 5 052 197,- Kč Výpočet pro nebytové prostory: Sklepní prostory v 1. PP: OCT = 379 277,- Kč PCD = ((379 277 × 1,00) + 0) × 0,9 = 341 349,- Kč Obchody v 1. NP: OCT = 4 484 016,- Kč PCD = ((4 484 016 × 1,00) + 0) × 0,9 = 4 035 614,- Kč Půdní prostory v 3. NP: OCT = 270 312,-Kč PCD = ((270 312 × 1,00) + 0) × 0,9 = 243 281,- Kč Výsledná kupní cena = 9 672 441,- Kč

41

4.6 Daňové náklady 4.6.1

Daň z nemovitosti

Při výpočtu zohledňuji zákon č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitosti, ve znění zákona č. 362/2009 Sb. (účinnost od 1. ledna 2010). Výpočet je proveden zvlášť pro podnikatelské prostory v 1. NP, pro byty v 2. NP a 3. NP a nebytové prostory (sklepy a půda). § 10 Základ daně (2) Základem daně z bytu nebo ze samostatného nebytového prostoru je výměra podlahové plochy bytu v m2 nebo výměra podlahové plochy samostatného nebytového prostoru v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období, vynásobená koeficientem 1,20. 1) Podlahová plocha podnikatelských prostor: 379,4 m2 Výpočet upravené podlahové plochy podnikatelských prostor: 379,4 × 1,20 = 455,28 m2 2) Podlahová plocha bytů a nebytových prostor: 1 089,615 m2 Výpočet upravené podlahové plochy bytů a nebytových prostor: 1 089,615 × 1,20 = 1 307,538 m2 § 11 Sazba daně (1) Základní sazba daně činí d) u staveb uţívaných pro podnikatelskou činnost a u samostatných nebytových prostorů slouţících pro ostatní podnikatelskou činnost 10 Kč za 1 m2 zastavěné plochy nebo upravené podlahové plochy. Výpočet upravené podlahové plochy podnikatelských prostor: 455,28 × 10 = 4 553,- Kč f) u bytů a ostatních samostatných nebytových prostorů 2 Kč za 1 m2 upravené podlahové plochy. Výpočet upravené podlahové plochy bytů a nebytových prostor: 1 307,538 × 2 = 2 615,- Kč Daň z nemovitosti činí celkem 7 168,- Kč / rok. 4.6.2

Daň z převodu nemovitosti

Při výpočtu zohledňuji zákon č. 357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění zákona č. 215/2009 Sb. (účinnost od 20. července 2009).

42

§ 8 Poplatník (1) Poplatník daně z převodu nemovitostí a) převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem. § 10 Základ daně (1) Základ daně z převodu nemovitostí a) cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, platná v den nabytí nemovitosti a to i v případě, je-li cena nemovitosti sjednaná dohodou niţší, neţ cena zjištěná; rozdíl cen nepodléhá dani darovací. Je-li však cena sjednaná vyšší neţ cena zjištěná, je základem daně cena sjednaná. Základ daně je 9 672 441,- Kč, tj. cena zjištěná podle městem stanoveného vzorce pro výpočet trţní ceny nemovitosti (viz kapitola 4.5). § 11 Rozdělení osob do skupin pro účely výpočtu daně dědické, daně darovací a daně z převodu nemovitostí (4) Do III. skupiny patří - ostatní fyzické osoby a právnické osoby. § 15 Sazba daně z převodu nemovitostí u osob zařazených do I. skupiny, II. skupiny a III. skupiny Daň činí 3 % ze základu daně. Výpočet daně z převodu nemovitosti: 3% z 9 672 441 = 290 173,- Kč 4.6.3

Daň z příjmů

Daň z příjmů dle zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů do nákladů neuvaţuji. Důvodem je fakt, ţe město platí daň z příjmů samo sobě, tudíţ v konečném důsledku po proúčtování je daňový náklad nulové hodnoty.

4.7 Varianty využití nemovitosti 4.7.1

Prodej nemovitosti

Vyhodnocení ze strany města Příjmy: z prodeje nemovitosti za kupní cenu: 9 672 441,- Kč Výdaje: daň z převodu nemovitosti: 290 173,- Kč Čistý zisk: 9 382 268,- Kč

43

Akční plán Akční plán města Ţďár nad Sázavou je dokument, ve kterém dochází ke konkrétnímu rozpracování vhodných rozvojových záměrů města v kratším časovém horizontu. V současnosti je vypracován pro období 4 let (2010–2014) a jsou zde zakomponovány pouze záměry, které budou realizovány městem Ţďár nad Sázavou, popř. příspěvkovými organizacemi města. Obsahuje záměry, jejichţ uskutečnění přispívá k vyváţenému rozvoji hospodářského a společenského ţivota města. Jsou zde zakomponovány jak akce neinvestiční s niţšími náklady, tak i záměry investiční s náklady v částkách desítek mil. Kč. Důleţitým aspektem výběru a podrobnější specifikace jednotlivých záměrů je moţnost efektivně čerpat finanční prostředky z fondů EU. Z tohoto důvodu je v rámci akčního plánu kladen důraz na akce, které lze financovat ze stávajících i připravovaných operačních programů, či dotačních programů ČR. Posunutí termínu realizace akce můţe být způsobeno jednak nezískáním příslušné dotace, případně také řešením jiné mimořádně zařazené akce jako je havárie atd. Průběţně je tedy důleţité provádět aktualizace akčního plánu, dle úspěšnosti podaných ţádostí a realizace jednotlivých záměrů. Zvolený projekt: Rekonstrukce povrchu autobusového nádraží Fáze realizace: Stav akce: projekt stavby jiţ hotov Stav povolení: vydáno Termín akce: rok 2011 Fáze financování: Předpokládané náklady: 20 000 000,- Kč Dotační zdroje: ROP JV 1.2 doprava: odhad 10 000 000,- Kč (1/2 nákladů) Stav dotace: není výzva Předpokládaný finanční podíl města: 10 000 000,- Kč (1/2 nákladů) Investuje-li město získané finance z prodeje objektu do projektu z akčního plánu města, konkrétně do zvolené „Rekonstrukce povrchů autobusového nádraţí“, nebude zapotřebí sjednávat bankovní úvěr na účelovou investici a město tak uspoří na nákladových úrocích (viz kapitola 4.7.3). Čistý zisk by pokryl téměř celou sumu, doplatit by město muselo 617 732,- Kč. 4.7.2

Vyhodnocení ze strany budoucího investora

A) Výpočet kapitalizované výnosové hodnoty nemovitosti se zachováním letošního nájemného po celou dobu užívání stavby Výše budoucích výnosů závisí na řadě okolností, jeţ lze předvídat jen s jistou pravděpodobností. Různí autoři proto doporučují různé budoucí období, které

44

lze povaţovat za jisté, další pak za méně jisté. Podle toho lze pouţít různou řadu vzorců, jeţ mají mnohá pouţití. Vzorce lze odvodit ze vztahů finanční aritmetiky, zejména z diskontovaných výnosů. Předpokládám, ţe výnosy budou konstantní a dosahovány po neomezenou dobu. Dále předpokládám, ţe nemovitost nebude prodána a bude provozována prakticky po neomezenou dobu (jedná se tedy o věčnou rentu). Výnosovou hodnotu vyčíslím podle vztahu: Cv = N / i Cv . ............ výnosová hodnota nemovitosti ke dni odhadu, tzv. věčná renta, N ............ čistý výnos (zisk) v kaţdém roce, i . ............ setinná úroková míra kapitalizace. Úroková míra kapitalizace udává, kolik činí úroky z jistiny po určitém období. Musí být stanoveno období, za které se za pomoci této úrokové míry počítá úrok. Obvykle se počítá za rok. Vstupní hodnoty: Zastavěná (vyměřená) plocha: VP = 724,956 m2 Obestavěný prostor: OP = 6 346,7 m3 Reprodukční cena (kupní cena vypočítaná z odhadu nemov.): 9 672 441,- Kč Stáří od rekonstrukce: S = 19 roků Opotřebení: A = 20 % Časová cena stavby (reprodukč. cena sníţená o opotřebení): C = 7 737 953,- Kč Úroková míra pro amortizaci: i = 0,036 Doba dalšího trvání pro amortizaci: TA = 30 roků Úročitel pro amortizaci: q = 1 + i q = 1 + 0,036 = 1,036 Výdaje pro rok 2010: Daň z nemovitosti: 7 168,- Kč (viz. kapitola 4.6.1) Pojištění: 9 198,- Kč Opravy a údrţba: 20 000,- Kč Správa nemovitosti: 8 532,- Kč Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou ţivotnost (n=30 let)

45

Výpočet amortizace: X = ( C × i ) / ( qn – 1 ) X = (7 737 953 × 0,036 ) / ( 1,03630 – 1 ) X = 147 444,- Kč Výdaje celkem = 7 168 + 9 198 + 20 000 + 8 532 + 147 444 = 192 342,- Kč Výnosy pro rok 2010 Dosaţitelné měsíční nájemné: Nj = 82 628,- Kč Dosaţitelné roční nájemné: Nr = 991 536,- Kč Další eventuální nájemné: Ne = 0,- Kč Hrubé nájemné ročně celkem: Nh = 991 536,- Kč Výpočet čistého nájemného / rok: N = Nh - V N = 991 536 - 192 342 N = 799 194,- Kč Míra kapitalizace podle cenového předpisu Cenový předpis dle přílohy č. 16 vyhlášky č. 3/2008 Sb. postupně sleduje vývoj úrokových měr v peněţních ústavech a míru inflace v ČR. Vzhledem k tomu, ţe základním úkolem předpisu je stanovení ceny pro účely daní, je zde zohledněna i míra moţného rizika vývoje trhu. Úroková míra kapitalizace: byty: u = 5 %, nemovitosti pro obchod a administrativu: u = 7 % průměr: u = 6 % Úroková míra setinná: i = u / 100 i = 6 /100 i = 0,06 Úročitel: q=1+i q = 1 + 0,06 q = 1,06

46

Výpočet výnosové hodnoty ke dni odhadu: Cv = N / i Cv = 799 194/ 0,06 Cv = 13 319 900,- Kč Výpočet ziskovosti: Cv – RC = 13 319 900 - 9 672 441 Cv – RC = 3 647 459,- Kč Při zachování současné hodnoty nájemného je výnosová cena nemovitosti ke dni odhadu 13 319 900,- Kč. Z kladné hodnoty rozdílu Cv a RC vyplývá, ţe nemovitost je rentabilní. B) Výpočet diskontovaných budoucích výnosů nemovitosti s navýšením nájemného na příštích 5 let, poté nájemné konstantní Ze vztahu pro diskontování budoucího kapitálu, vycházejí výpočty výnosové hodnoty, kdy se výnosy z jednotlivých let, diskontované (odúročené) na současnost následně sčítají. Získaná částka, která je uloţena na sloţené úrokování by stačila v budoucnu právě na proplacení uvaţovaných budoucích výnosů. Vztah pro zjištění výše původního kapitálu K0 v případě jeho uloţení při sloţeném úrokování a nevybírání po dobu n roků na úrokovou míru (míru kapitalizace): Kn = K0 × qn Tento vztah také vyjadřuje tzv. budoucí hodnotu dnešních (současných) peněz po n-rocích. Obráceně z této rovnice současná hodnota budoucích výnosů, kterých bude dosaţeno v roce n: K0 = Kn × qn Vztah vyjadřuje částku K0, kterou bychom museli na n roků uloţit, aby byla poté rovna poţadované částce Kn. Uvedený postup se nazývá odúročení (diskontování). Namísto převrácené hodnoty úročitele pouţiji tzv. diskontní faktor: D = 1 / qt

47

Vstupní hodnoty pro výpočet: Plocha pronajímaných bytových prostor: 576,01 m2 Plocha pronajímaných nebytových prostor: 379,4 m2 Reprodukční cena (kupní cena vypočítaná z odhadu nemovit.): 9 672 441,- Kč Stáří od rekonstrukce: S = 19 roků Opotřebení: A = 20 % Časová cena stavby (reprodukč. cena sníţená o opotřebení): C = 7 737 953,- Kč Úroková míra pro amortizaci: i = 0,036 Doba dalšího trvání pro amortizaci: TA = 30 roků Úročitel pro amortizaci: q=1+i q = 1 + 0,036 = 1,036 Roční výdaje pro následujících 5 let Daň z nemovitosti: 7 168,- Kč (viz. kapitola 4.7.1) Pojištění: 9 198,- Kč Opravy a údrţba: 20 000,- Kč Správa nemovitosti: 8 532,- Kč Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou ţivotnost (n = 30 let) Výpočet amortizace: X = ( C × i ) / ( qn – 1 ), X = (7 737 953× 0,036 ) / ( 1,03630 – 1 ) X = 147 444,- Kč Výdaje celkem = 7 168 + 9 198 + 20 000 + 8532 + 147 444 = 192 342,- Kč Výnosy pro následujících 5 let Ke stanovení výše nájemného u nebytových prostor přistupuje vlastník individuálně. U bytových jednotek je navýšení nájemného počítáno podle zákona č. 107/2006 Sb. Tento zákon sice končí svoji platnost 31. prosince 2010, ale v tuto chvíli nelze říci, jak se bude nájemné vypočítávat poté. U této nemovitosti město reguluje nájemné podle smlouvy vţdy jednou ročně, řešení tedy bude vyjadřovat situaci, ţe takto bude navyšovat nájemné i budoucí investor. Pro svůj odhad pouţiji aproximaci funkce a pomocí vztahu pro výpočet přírůstku měsíčního nájemného vyjádřím jeho procentuální nárůst.

48

Vztah maximálního přírůstku měsíčního nájemného bytu v %: MP =

5−k +1

CN AN

− 1 × 100%

MP ............ maximální přírůstek měsíčního nájemného bytu v %, AN ............ aktuální hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu v Kč/m2, CN ............ cílová hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu v Kč/m2, k ............ pořadový rok, v rámci platnosti části první zákona; pro můj odhad budu tuto platnost ignorovat a pro jednotlivé roky dosazovat do vztahu následovně: k = 1 pro období od 1. 1. 2011 - 31. 12. 2011 k = 2 pro období od 1. 1. 2012 - 31. 12. 2012 k = 3 pro období od 1. 1. 2013 - 31. 12. 2013 k = 4 pro období od 1. 1. 2014 - 31. 12. 2014 k = 5 pro období od 1. 1. 2015 - 31. 12. 2015 Výpočet hodnoty měsíčního nájemného za 1 m2 podlah. plochy bytu Při výpočtu pouţiji aproximaci funkce, která pomocí křivky vygeneruje průběh růstu cen nájemného. Křivka, mající nejvyšší koeficient R2 vyjadřuje nejspolehlivější aproximaci, v tomto případě se jedná o křivku exponenciální funkce.

49 60,00

50,00

51,92

38,47

CN v Kč/m2

40,00

29,91

30,00

25,08

20,00 8,08 8,78

10,00

17,08 15,33 12,86 10,46

21,17 21,75 20,05 18,1518,87

21,82

21,77

y = 1E - 85e0,099338x R² = 0,9134

5,48

0,00 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Rok

Obr. 6

Exponenciální aproximace výše měsíčního nájmu bytů

Výpočet cílové hodnoty v roce 2015 (pomocí extrapolace, nebo-li odhadu hodnoty mimo obor hodnot): CN = 1 × 10−85 × 𝑒 0,099338 𝑥 CN = 1 × 10−85 × 𝑒 0,099338 × 2015 CN = 85,31,- Kč Tab. 13

Výpočet výše nájemného bytů v následujících letech:

Rok

Položka

2011

2012

2013

2014

2015

CN v Kč / m2

85,31

85,31

85,31

85,31

85,31

AN v Kč / m2

51,92

57,34

63,32

69,93

77,24

10,44

10,44

10,44

10,44

10,44

57,34

63,32

69,93

77,24

85,31

33 028

36 473

40 280

44 491

49 139

396 336

437 676

4 83 360

533 892

589 673

MP v % m2

Měsíční nájemné v Kč / Měsíční nájemné v Kč / celková plocha (576,01 m2) Roční nájemné v Kč / celková plocha (576,01 m2)

50

V tomto případě se jeví jako nejspolehlivější generace křivky polynomu funkce. 160,00 138,97 130,65

140,00 110,53

120,00 CN v Kč/m2

93,05

100,00

133,53

137,07

138,97

125,90

85,38 96,05

80,00 60,00 40,00

80,07 53,54

83,34

89,17

y = -0,138x2 + 558,96853x - 565854 R² = 0,9716

62,65 45,22

20,00 0,00 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Rok Obr. 7

Polynomická aproximace výše měsíčního nájmu nebytových prostor

Vztah pro výpočet výše nájemného za 1 m2 podlahové plochy nebytového prostoru: y = - 0,138x2 + 558,96853x – 565854, kde x je aktuální rok. Tab. 14

Výpočet výše nájemného nebytových prostor v následujících letech

Rok

2011

Měs. nájemné v Kč/m2 Měsíční nájemné v Kč/ celk. plocha (379,4 m2) Roční nájemné v Kč/ celk. plocha (379,4 m2)

Tab. 15

2012

2013

2014

2015

143,02

146,81

150,33

153,57

156,54

54 262,00

55 700,00

57 035,00

58 265,00

59 391,00

651 144,00

668 400,00

684 420,00

699 180,00

712 692,00

Výpočet čistého ročního nájemného

Rok

2011

2012

2013

2014

2015

Výdaje ročně celkem

192 342

192 342

192 342

192 342

192 342

Výnosy ročně celkem

1 047 480

1 106 076

1 167 780

1 233 072

1 302 365

855 138

913 734

975 438

1 040 730

1 110 023

Čisté roční nájemné zt

51 Tab. 16

Výpočet diskontovaných výnosů

Rok

2011

2012

2013

2014

2015

Pořadový rok (t)

1

2

3

4

5

Míra kapitalizace pro výpočet v %

6

6

6

6

6

1,06

1,06

1,06

1,06

1,06

0,943

0,890

0,840

0,792

0,747

806 395

813 223

819 368

824 258

829 187

Úročitel pro výpočet qn Diskontní faktor (1 / qnt) Diskontovaný výnos (zt × D)

Výnosy za další roky vypočtu z konstantních výnosů podle roku 2015 jako věčnou rentu (viz. varianta A kapitoly 4.7.2), čemuţ odpovídá vztah: CV1 = N / i N = zt v roce 2015 i = 0,06 Výpočet věčné renty: CV1 = 1 110 023/ 0,06 CV1 = 18 500 383,- Kč Výpočet diskontního faktoru: D = 1 / qnt D = 0,747 Výpočet diskontního výnosu: DV = (CV1 × D) DV = 18 500 383 × 0,747 DV = 13 819 786,- Kč

52 Tab. 17

Výnosová hodnota při proměnlivých výnosech

Rok

Diskontovaný výnos v Kč

2011

806 395

2012

813 223

2013

819 368

2014

824 258

2015

829 187

2016 a další roky

13 819 786

Cv = Σ

17 912 219

CV – RC = 17 912 219 - 9 672 441 = 8 239 778,- Kč Při navyšování nájemného po dobu pěti let a poté zachování jeho výše je výnosová cena nemovitosti k dnešnímu dni 17 912 219 Kč. Z rozdílu ceny výnosové hodnoty a reprodukční ceny vyplývá, ţe při tomto postupu je nemovitost vysoce rentabilní. 4.7.3

Ponechání nemovitosti v majetku města

Pokud město danou nemovitost neprodá, nezíská jednorázový příjem z prodeje a na financování projektu rekonstrukce povrchu autobusového nádraţí bude muset čerpat z bankovního úvěru. Bankovních sluţeb město nejčastěji vyuţívá od Československé obchodní banky, která v současnosti za daných podmínek nabízí úrokovou sazbu ve výši 3,96 % s fixací na 5 let. Rekapitulace: Výše úvěru: 10 000 000,- Kč Úroková sazba: 3,96 % p.a. Fixace: 5 let (není známá ekonomická situace po 5ti letech, uvaţuji proto úrokovou sazbu konstantní po celou dobu splácení) Doba splatnosti: 10 let (splácení měsíčně) Vztah pro výpočet měsíční anuity: r 12 a =U× r 1 - ( 1 + 12 ) – n × 12 a ................ U ................ r ................ n ................

anuitní splátka, půjčená částka, úroková míra, počet období.

53

Výpočet měsíční anuity: 0,0396 12 a = 10 000 × 0,039 – 10 × 12 1 - ( 1 + 12 ) a = 101 056,- Kč Výpočet celkové částky, kterou město za bankovní úvěr zaplatí: S = 101 056 × 120 S = 12 126 620,- Kč Výpočet částky, kterou město na úvěru přeplatí: 12 126 720 – 10 000 000 = 2 126 720,- Kč Ponechá-li si město nemovitost ve svém majetku, je třeba počítat s navýšením rozpočtových nákladů ve formě úroků v následujících 10-ti letech. Ročně tak na těchto úrocích zaplatí 212 672 Kč. A) Zisky při zachováním letošního nájemného po celou dobu užívání stavby Řešení je totoţné jako v předchozí kapitole. Město jiţ tuto nemovitost vlastní, proto počítám výnosy bez původní investice. Roční výdaje celkem: 192 342,- Kč Roční příjmy celkem: 991 536,- Kč Čistý roční zisk celkem: 799 194,- Kč

54

9000000 7991940

8000000

7192746

7000000 6393552

Zisk v Kč

6000000

5594358

5000000

4795164

4000000

3995970 3196776

3000000 2397582

2000000

1598388

1000000

799194

0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Rok

Obr. 8

Budoucí akumulované zisky při zachování současné ceny nájemného na následujících 10 let

Komentář: Z uvedeného grafu vyplývá, ţe zisky se kaţdý rok konstantně navyšují. Během následujících deseti let lze z nemovitosti získat téměř 8 mil. Kč. B) Zisky při navýšení nájemného na příštích 5 let, poté nájemné konstantní Řešení je totoţné jako v předchozí kapitole. Město jiţ tuto nemovitost vlastní, proto počítám výnosy bez původní investice. Tab. 18

Výpočet čistého ročního zisku

Rok

2011

2012

2013

2014

2015 -2020

Roční výdaj

192 342

192 342

192 342

192 342

192 342

Roční výnos

1 047 480

1 106 076

1 167 780

1 233 072

1 302 365

855 138

913 734

975 438

1 040 730

1 110 023

Čistý roční zisk

55

12000000 10 445 178 10000000 9 335 155 8 225 132

Zisk v Kč

8000000 7 115 109 6000000

6 005 086 4 895 063

4000000

3 785 040 2 744 310

2000000

1 768 872 855 138

0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Rok

Obr. 9

Budoucí akumulované zisky při navýšení nájemného na následujících 5 let, poté nájemné konstantní

Z uvedeného grafu vyplývá, ţe zisky se kaţdý rok postupně navyšují. Během následujících deseti let lze z nemovitosti získat více neţ 10 milionů Kč.

56

5 Diskuse Majetkové hospodaření je velmi obtíţně objektivizovatelná problematika. Při úvaze o nakládání s danou majetkovou poloţkou je třeba zváţit řadu faktorů. V případě nalezení majetku, který obec rozpočtově zatěţuje a ponechává si jej bez racionálního důvodu, je takový majetek z ekonomického hlediska zbytný. V případě ziskovosti zbytného majetku je třeba se vyvarovat ukvapeného prodeje a důsledně zváţit všechna patřičná hlediska. První varianta práce řeší situaci prodeje dané nemovitosti. Město by v tomto případě po odečtení souvisejících nákladů získalo jednorázový finanční obnos ve výši 9 382 268 Kč. Přistoupí-li město k tomuto odprodeji, získá finanční prostředky na úhradu projektu z akčního plánu města „rekonstrukce povrchu autobusového nádraţí“ s doplatkem 617 732 Kč a ušetří tak na úrokových nákladech z účelového úvěru. Druhá varianta hodnotí ponechání nemovitosti v majetku města. I v případě zachování cen nájemného z letošního roku na příštích 10 let bude objekt přesto rentabilní. Město by si tak přišlo na téměř 7,5 milionu Kč čistého zisku. V rozpočtu činí současný roční čistý zisk z vyuţití pronajímatelných prostor téměř 800 000 Kč. Budeme-li předpokládat zvyšování nájemného v následujících pěti letech, a poté nájemné v konstantní výši, lze získat za 10 let téměř 10,5 mil. Kč. Jako měřítko porovnání výhodnosti uvaţuji, ţe si město nemovitost ponechá a na zvolený potřebný projekt z akčního plánu sjedná účelový úvěr ve výši 10 milionů Kč, při roční úrokové míře 3,96 % a době splácení 10 let by město v konečném důsledku přeplatilo 2 126 720 Kč. Co se týče technického stavu budov, lze konstatovat, ţe odpovídá době, která uplynula od rekonstrukce v roce 1991. Vzhledem k připravované privatizaci však byly provedeny pouze částečné opravy. Je nutné uváţit, ţe provedení oprav ve větším rozsahu by se při privatizaci znatelně promítlo do ceny objektu. Z výše popsaných variant jednoznačně vyplývá, ţe daná nemovitost je díky pronajímatelným podnikatelským prostorům vysoce rentabilní. Jiná situace by nastala za předpokladu pronajímání pouze bytových prostor. V takovém případě by zisky podstatně klesly. Celkové hodnocení posuzovaných variant vyuţití části majetku bytového fondu ústí v tvrzení, ţe z ekonomického hlediska je pro město Ţďár nad Sázavou výhodné danou nemovitost v majetku města ponechat a trvalý příjem z pronájmu reinvestovat do údrţby stávajícího bytového fondu v majetku města a splátek za sjednaný úvěr. Jednání zastupitelstva města se však shodlo na názoru, ţe přestoţe daná nemovitost vykazuje nemalé zisky z pronájmu a je jednou z nejrentabilnějších ve městě, odprodá budovu současným drţitelům nájemních smluv. Ti by jednali společně pod právnickou osobou jako společenství vlastníků bytových jednotek. Důvodem takového rozhodnutí je podle vyjádření starosty města Ţďáru

57

nad Sázavou subjektivní přístup k sociálnímu aspektu bytové problematiky. Město totiţ sympatizuje s rysy pravicové politiky a nemá úmysl obohacovat svůj rozpočet z pronájmů bytů a nebytových prostor poskytnutých svým občanům. Koncepce zastupitelstva města doporučuje ponechat ve svém vlastnictví pouze byty v objektech svobodáren a byty v domech se zajištěním sociálních sluţeb, jejichţ prostory slouţí občanům se sníţenou soběstačností. Logika, ţe majitel se bude o své starat lépe, neţ-li politici a úředníci, se jiţ z dlouhodobých zkušeností potvrdila a její aplikace celkový ráz města zušlechtila. Tento fakt je dalším důvodem, proč bytový fond města odprodávají. Na základě rozhodnutí rady města je tedy jiţ v současné době připravován prodej objektů č. p. 60 a 61 ve Ţďáře nad Sázavou. Tyto objekty byly zařazeny jiţ do 4. vlny převodu bytových domů v roce 2007, následně však byly z převodu vyřazeny s tím, ţe je nutné ještě dořešit technické záleţitosti (např. oddělení budov). Jakmile se tedy uskuteční stavební oddělení objektu od objektu bývalých technických sluţeb, dojde k privatizaci. Pro připravovaný prodej bylo teprve zadáno zpracování znaleckých posudků o ceně objektů. Po zpracování těchto posudků bude radě města předloţen návrh na prodej. Rada města stanoví podmínky a navrhovanou výši kupní ceny. V případě, ţe se na vyhlášený záměr zájemci přihlásí a splní radou města a následně ve vyhlášeném záměru stanovené podmínky, bude zastupitelstvu předloţen návrh na schválení prodeje shora uvedených objektů. Prodej bytového fondu města Ţďáru nad Sázavou je koncipován tak, aby maximálně vyhovoval občanům města. Cílem je bezpečný prodej, ochrana nájemníků a jednoduchost.

58

6 Závěr Plánování v majetkové oblasti a rozhodování o majetku ne vţdy vychází z dlouhodobě nejlepšího řešení. Poznání majetku, rozhodnutí o nakládání s ním a jeho správa jsou podstatné kroky majetkového hospodaření, které se prolínají v předchozích kapitolách. Hlavním cílem bakalářské práce bylo z ekonomického hlediska posoudit efektivnost drţby nemovitého majetku ve vlastnictví města. Výstupní hodnoty výpočtů dokazují poměrně vysokou rentabilnost posuzovaného objektu, ovšem jak jsem se přesvědčila, ziskovost v této oblasti není zpravidla vţdy prioritou. Jednoznačné určení, jaký model bytové politiky zvolit a jaký druh majetkové filozofie upřednostňovat je odvislé od dopadů majetkové politiky, které jsou ve vztahu k aktivitám města spíše intuitivní. Tyto získané poznatky a především metodické postupy, které jsem při zpracovávání získala, prohloubily mé znalosti a vyjasnily klíčovou otázku účelného a účinného hospodaření s majetkem města. Zvýšenou pozornost je tedy třeba věnovat systémovému uchopení myšlenky zajištění veřejných statků na obecní úrovni, neboť vytváří základní podmínku pro obyvatele i podnikatelský sektor obce. S ohledem na výše uvedené výsledky práce a představená plnění dílčích cílů, podřazených cíli hlavnímu lze konstatovat, ţe cíle práce bylo v plném rozsahu dosaţeno. Během zpracovávání této práce jsem získala cenné poznatky z odvětví bytové politiky a správy budov. Za velký přínos rovněţ povaţuji získání praktické zkušenosti v oboru oceňování nemovitosti, které souvisí s reálným obrazem majetkové situace. Práce se můţe stát výchozím materiálem pro rozvinutí odborné diskuze nad shromáţděnými a sumarizovanými daty při chystané schůzi zastupitelstva města Ţďár nad Sázavou. Jsem přesvědčena o přínosu nejen rozšířením svých obzorů do těchto sfér, ale rovněţ uţitným přínosem pro rozhodovací orgány městského zastupitelstva, kteří se problematikou efektivní činnosti samosprávy zabývají.

59

7 Použitá literatura 7.1

Prameny

Vyhláška č. 3/2008 [online]. 2008 [cit. 2010-05-15]. Ministerstvo financí České republiky. Dostupné z WWW: . Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb. s účinností koncem března 2006. MARKOVÁ, H. Daňové zákony 2009, úplná znění platná k 1. 1. 2009. Vydání sedmnácté. Praha: GRADA Publishing, 2009. 216 s. ISBN 978-80-2472803-2.

7.2 Monografie BRADÁČ, A. A KOL. Soudní inženýrství. Vydání první. Brno: CERM, 1999. 725 s. ISBN 80-7204-133-9. BRADÁČ, A. Teorie oceňování nemovitostí. Vydání osmé přepracované a aktualizované. Brno: CERM, 2009. 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. ČERNOHORSKÝ, J. Příručka člena zastupitelstva obce. Vydání první. Praha: VCVS ČR, 2002. 180 s. ISBN 80-238-9120-0. ČERNOHORSKÝ, J. Příručka pro člena zastupitelstva obce po volbách 2006. Vydání první. Praha: SMO ČR, 2006. 180 s. ISBN 80-978-80-239-8318-0. DORNBUSCH, R.; FISCHER, S. Makroekonomie. Vydání šesté. Praha: SPN a Nadace Economics, 1994. 602 s. ISBN 80-04-25556-6. DÖRFL, L. A KOL. Soudní znalectví, aneb, Minimum znalostí znalce v oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Vydání první. Praha: ČVUT v Praze, 2009. 147 s. ISBN 978-80-01-04307-3. NOVÁKOVÁ, H. Abeceda bydlení, Díl I. Vydání první. Praha: POLYGON, 1996. 352 s. ISBN 80-85967-26-X. NOVÁKOVÁ, H. Bytový fond v majetku obcí. Vydání první. Liberec: AZ KORT, 1996. 236 s. NOVÁKOVÁ, H. Údržba a správa bytového domu. Vydání první. Praha: Bova polygon, 2009. 312 s. ISBN 978-80-7273-151-0. NOVÁKOVÁ, H. Využití obecního bytového fondu a jeho privatizace. Vydání první. Praha: Polygon, 1997. 254 s. ISBN 80-85967-59-6. PEKOVÁ, J.; PILNÝ, J.; JETMAR, M. Veřejná správa a finance veřejného sektoru. Vydání třetí aktualizované a rozšířené. Praha: ASPI, 2008. 712 s. ISBN 978-80-7357-351-5. REJNUŠ. Peněžní ekonomie (Finanční trhy). Vydání první. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2008. 352 s. ISBN 978-80-214-3703-6. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, R. Užitek, náklady a cena při pořizování, správě a obnově veřejného majetku. Vydání první. Praha: ČVUT v Praze, 2007. 148 s. ISBN 978-80-01-03890-1.

60

SCHNEIDEROVÁ, I. Majetek krajů, měst, obcí, DSO a příspěvkových organizací. Vydání první. Praha: ACHA, 2010. 258 s. ŢEHROVÁ, J.; PFEIFEROVÁ, D. Finance municipalit. Vydání první. Praha: Česká zemědělská univerzita v Praze, 2008. 122 s. ISBN 978-80-213-1418-4. ŢÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. Vydání první. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2005. 128 s. ISBN 80-210-3653-2.

7.3 Internetové zdroje Český statistický úřad [online] 2004-06-30 [cit. 2010-03-08]. Regionální rozdíly v bydlení. Dostupné z WWW: . Finance.cz : Poznejte hodnotu informace [online]. 2000-2010 [cit. 201004-28]. Regulované nájemné. Dostupné z WWW: < http://www.finance.cz/ financovani-bydleni/informace/najemnibydleni/ regulovane-najemne>. Odhad online : Nezávislé odhady nemovitostí [online]. 2008-2009 [cit. 2010-04-08]. Dostupné z WWW: . Žďár nad Sázavou : Oficiální stránky města památky Unesco [online]. 2009 [cit. 2010-03-22]. Zprávy o stavu města. Dostupné z WWW: .