Fiscale Studie Onroerend Goed België versus 10 andere Europese landen

Fiscale Studie – Onroerend Goed België versus 10 andere Europese landen

Januari 2015

Inhoud

Fiscaliteit van onroerend goed in België

3

Onroerend goed in België (schematisch voorgesteld)

4

Case study: België vergeleken met 10 Europese landen

14

Conclusie

38

© 2015 Deloitte Belgium

2

1. Fiscaliteit van onroerend goed in België


3

1. Fiscaliteit van onroerend goed in België Update n.a.v. de 6de staatshervorming Doel Het doel van deze studie is om na te gaan hoe de Belgische onroerend goed fiscaliteit zich positioneert t.o.v. een aantal Europese landen en dit op verscheidene tijdstippen tijdens de looptijd van het goed (m.n. aankoop, jaren van eigendom en verkoop).11 landen zijn opgenomen in de studie nl België, Duitsland, Frankrijk, Ierland, Italië, Luxemburg, Nederland, Portugal, Spanje, het Verenigd Koninkrijk en Zweden. Waarom deze update? Ingevolge de 6de staatshervorming werden de belastingvoordelen die gerelateerd zijn aan het verwerven of behouden van de eigen woning een exclusieve bevoegdheid van de gewesten. Bij de vorige uitgave was de concrete invulling van de gewestelijke maatregelen nog niet gekend. Nu deze concreet zijn, worden de wijzigingen van de Belgische woonfiscaliteit bekeken. Tevens werden de wijzigingen in de omringende Europese landen geanalyseerd en werden er 3 extra landen aan de vergelijking toegevoegd.


4

1. Belasting op onroerende inkomsten De eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van onroerende goederen is belastbaar ten belope van de inkomsten die deze voortbrengen. Aan elk onroerend goed dat in België gelegen is, zoals bijvoorbeeld gronden, woningen, fabrieken, kantoorgebouwen, enz., wordt door de Algemene Administratie der Patrimoniumdocumentatie (AAPD) een "kadastraal inkomen" toegekend. Het kadastraal inkomen dient als basis voor de belastingheffing. Dat kadastraal inkomen is echter geen reëel inkomen, maar een fictief inkomen dat wordt geacht overeen te stemmen met het gemiddeld jaarlijks netto-inkomen dat onder normale omstandigheden van een onroerend goed kan worden bekomen en wordt ieder jaar geïndexeerd. Voor inkomstenjaar 2014 bedraagt de indexatiecoëfficient 1,70. Vanaf aanslagjaar 2015 wordt het kadastraal inkomen op dagbasis bepaald (en niet langer op maandbasis op basis van de 16de dag van de maand). Het netto onroerend inkomen, i.e. na aftrek van interesten (cfr. hypothecaire leningen), wordt bij het overige inkomen (roerend, beroeps- en divers inkomen) gevoegd om het totale inkomen te bepalen, dat vervolgens belastbaar is aan de progressieve tarieven (i.e. 25 tot 50%, te vermeerderen met 0 tot 9% gemeentelijke opcentiemen).


5

1.1. Eigen woning Het onroerend inkomen dat wordt geacht te worden verkregen uit de eigen woning is het geïndexeerd kadastraal inkomen. Dit onroerend inkomen wordt vrijgesteld, weliswaar slechts voor één enkele woning. Wanneer de belastingplichtige meer dan één woning betrekt, wordt de vrijstelling toegekend aan de woning waar de belastingplichtige zijn fiscale woonplaats heeft. Het keuzerecht is aldus verdwenen. 1.2. Overige niet-verhuurde onroerende goederen Het onroerend inkomen van een andere woning dan de eigen woning, die niet verhuurd wordt, wordt bepaald als zijnde het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. 1.3. Overige verhuurde onroerende goederen Het onroerend inkomen van een woning die verhuurd wordt, wordt bepaald als zijnde het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40% indien de huurder de woning niet gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid. Wanneer de huurder het onroerend goed gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid wordt het onroerend inkomen bepaald als zijnde het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen (dat niet lager mag zijn dan het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%). Op dit onroerend inkomen wordt een forfaitaire verminderding van 40% toegepast met een maximum van 2/3 van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen .


6

2. Belasting op meerwaarden Meerwaarden op onroerende goederen worden in principe niet belast, tenzij anders bepaald door de wet. Een specifieke bepaling voorziet dat de meerwaarde belastbaar is wanneer het onroerend goed wordt vervreemd binnen de 5 jaar na verkrijging voor bebouwde onroerende goederen of binnen de 8 jaar na verkrijging voor ongebouwde onroerende goederen. Een uitzondering hierop betreft de eigen woning. De meerwaarde op de vervreemding van de eigen woning is niet belastbaar wanneer de belastingplichtige de woning heeft betrokken gedurende een ononderbroken periode van minstens 12 maanden én de vervreemding plaatsvindt binnen de 6 maanden na verhuis. Indien de meerwaarde belastbaar is, wordt de belasting berekend op het verschil tussen enerzijds de verkoopprijs, verminderd met de verkoopkosten, en anderzijds de aankoopprijs, vermeerderd met de aankoopkosten (of een kostenforfait van 25%) en 5% per verstreken jaar tussen de datum van aankoop en de datum van verkoop. Tenzij de progressieve tarieven voordeliger zijn, bedraagt het tarief toepasselijk op het hierboven berekend verschil 33% voor de vervreemding binnen de 5 jaar na de verkrijging van ongebouwde onroerende goederen en 16,5% voor de vervreemding gedaan in de daaropvolgende 3 jaar en bij de vervreemding van gebouwde onroerende goederen binnen de 5 jaar na de verkrijging. De afzonderlijke tarieven dienen nog te worden verhoogd met de gemeentelijke opcentiemen © 2015 Deloitte Belgium

7

3. Belastingvoordelen met betrekking tot hypothecaire leningen 3.1. Leningen aangegaan voor de eigen woning 3.1.1. Pro memorie: definitie van de eigen woning De eigen woning is de woning waarvan de belastingplichtige eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter is én die hij ofwel zelf betrekt, ofwel zelf niet betrekt omwille van beroepsredenen, sociale redenen, wettelijke of contractuele belemmeringen of de stand van de (ver)bouwwerkzaamheden. 3.1.2. Hypothecaire leningen aangegaan voor 1 januari 2005 Kapitaalaflossingen en premies van een verzekering gesloten tot waarborg of wedersamenstelling van hypothecaire leningen aangegaan voor de verwerving van de enige woning geven onder bepaalde voorwaarden recht op een belastingvermindering voor het bouwsparen. Deze belastingvermindering wordt berekend aan het marginaal tarief met een minimum van 30%. De in aanmerking komende kapitaalaflossingen zijn gelimiteerd in functie van het grensbedrag van de lening, het bedrag van de lening zelf, het beroepsinkomen en het aantal kinderen ten laste. De interesten kunnen onder bepaalde voorwaarden dan weer recht geven op een belastingvermindering voor bijkomende interesten gedurende 12 jaar en is gelimiteerd in functie van het grensbedrag van de lening, het bedrag van de lening zelf en het aantal kinderen ten laste. © 2015 Deloitte Belgium

8

3.1.3 Hypothecaire leningen aangegaan vanaf 1 januari 2005 De interesten en kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening die werd aangegaan vanaf 1 januari 2005 voor het verwerven of het behouden van een enige en eigen woning alsook de premies van een verzekering gesloten tot waarborg of wedersamenstelling van voornoemde lening kunnen onder bepaalde voorwaarden recht geven op een belastingvermindering, de zogenaamde woonbonus. Indien de lening werd aangegaan voor 1 januari 2015 wordt deze belastingvermindering berekend aan het marginaal tarief met een minimum van 30%. Indien de lening wordt aangegaan vanaf 1 januari 2015, geldt een belastingvermindering van 40% in het Vlaamse en het Waalse Gewest en een belastingvermindering van 45% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Het totaal bedrag dat in aanmerking komt voor een belastingvermindering voor inkomstenjaar 2014 is in het Vlaamse Gewest per belastingplichtige beperkt tot 2.280 EUR (basisbedrag), te verhogen met 760 EUR en 80 EUR indien de belastingplichtige minstens 3 kinderen ten laste heeft op 1 januari van het jaar na dat waarin de lening is afgesloten. Deze bedragen worden verminderd tot 1.520 EUR (basisbedrag), te verhogen met 760 EUR en 80 EUR indien de lening wordt aangegaan vanaf 1 januari 2015.


9

het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd tot op heden nog geen specifieke regeling uitgewerkt, waardoor men zal teruggevallen op de federale woonbonus. Enkel het tarief waartegen de belastingvermindering wordt toegekend, werd reeds vastgelegd op 45%. Ten slotte heeft het Waals gewest er ook voor geopteerd om de federale basisbedragen aan te houden, waarop dan weliswaar een belastingvermindering van 40% wordt toegepast. Deze bedragen worden niet geïndexeerd in de komende jaren. De toeslagen kunnen enkel worden genoten gedurende de eerste 10 belastbare tijdperken. Indien de woning voor dewelke de lening is aangegaan in volgende belastbare tijdperken niet langer de enige en eigen woning van de belastingplichtige is, heeft men enkel nog recht op het basisbedrag van de vermindering.


10

3.1.4. Andere leningen voor de eigen woning Wanneer de lening niet in aanmerking komen voor het bouwsparen of de woonbonus, kunnen de kapitaalaflossingen en premies van een verzekering gesloten tot waarborg of wedersamenstelling van een hypothecaire lening in aanmerking komen voor de belastingvermindering voor het lange termijnsparen. Deze vermindering bedraagt 30% van de in aanmerking komende aflossingen. De kapitaalaflossingen worden beperkt in functie van het grensbedrag van de lening en het geleende bedrag. Het bedrag van de vermindering zelf is eveneens gelimiteerd in functie van het beroepsinkomen. De interesten die niet in aanmerking komen voor het bouwsparen of de woonbonus kunnen eveneens in aanmerking worden genomen voor een belastingvermindering van 30% voor gewone interesten.


11

3.2. Leningen aangegaan voor de niet-eigen woning 3.2.1.Hypothecaire leningen aangegaan voor 1 januari 2005 De regeling in dit federale systeem is analoog aan de gewestelijke regeling. 3.2.2. Hypothecaire leningen aangegaan tussen 1 januari 2005 en 1 januari 2014 Analoog aan de gewestelijke woonbonus kunnen de interesten en kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening die werd aangegaan vanaf 1 januari 2005, maar voor 1 januari 2014 voor het verwerven of het behouden van een enige en eigen woning alsook de premies van een verzekering gesloten tot waarborg of wedersamenstelling van voorgenoemde lening recht geven op de federale woonbonus. Deze belastingvermindering wordt berekend aan het marginaal tarief met een minimum van 30%. Het totaal bedrag dat in aanmerking komt voor een belastingvermindering voor inkomstenjaar 2014 is per belastingplichtige beperkt tot 2.280 EUR (basisbedrag), te verhogen met 760 EUR en 80 EUR indien de belastingplichtige minstens 3 kinderen ten laste heeft op 1 januari van het jaar na dat waarin de lening is afgesloten. De toeslagen kunnen enkel worden genoten gedurende de eerste 10 belastbare tijdperken.


12

de woning voor dewelke de lening is aangegaan in volgende belastbare tijdperken niet langer de enige en eigen woning van de belastingplichtige is, heeft men enkel nog recht op het basisbedrag van de vermindering. 3.2.3. Andere leningen Kapitaalaflossingen en premies van een verzekering gesloten tot waarborg of wedersamenstelling van een hypothecaire lening aangegaan vanaf 1 januari 2015 kunnen op federaal niveau enkel nog in aanmerking komen voor de belastingvermindering voor het lange termijnsparen. Deze regeling is analoog aan het gewestelijk regime van het lange termijnsparen. De interesten kunnen in aanmerking worden genomen voor de gewone interestaftrek die evenwel beperkt is tot het onroerend inkomen.

4. Regionalisering van de personenbelasting Naast de belastingvoordelen die gerelateerd zijn aan het verwerven of behouden van de eigen woning, zijn de belastingvermindering voor energiebesparende maatregelen en uitgaven ter preventie van inbraak of brand een exclusieve bevoegdheid geworden van de gewesten, evenals de belastingvermindering voor uitgaven ter vernieuwing van een woning gelegen in een zone voor positief grootstedelijk beleid en ter vernieuwing van een tegen een redelijke huurprijs verhuurde woning. © 2015 Deloitte Belgium

13

2. Onroerend goed in België


14

Belastingvoordelen in België Federaal (Andere woningen)

Regionaal (Eigen woning)

• Niet-eigen woning

• Eigen woning

• Interesten van groene leningen

• Energiebesparende uitgaven Betalingen gedaan vanaf 2014: Dakisolatie, indien uitgevoerd door een aannemer – belastingvermindering van 30%, met een max. van in aanmerking te nemen betalingen van 3.040 € per OG)

• Uitgaven voor de beveiliging van een woning tegen inbraak of brand (belastingvermindering van 30%, met een max. van in aanmerking te nemen betalingen van 760 € per OG) Verdwijnt in het Vlaamse en Waalse Gewest per 1 januari 2015!

• Uitgaven ter vernieuwing van een woning gelegen in een zone voor positief grootstedelijk beleid © 2015 Deloitte Belgium

• Uitgaven ter vernieuwing van een tegen een redelijke huurprijs verhuurde woning

15

Huidig Belgisch belastingregime Belastingprincipes Eigen woning

Verhuurd Niet gebruikt voor professionele doeleinden: Geïndexeerd KI x 1,40 Gebruikt voor professionele doeleinden: Totale bedrag van de huurprijs en huurvoordelen (verminderd met 40%, met een max. vermindering van 2/3 van het gerevaloriseerd KI) Min.: Geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,40

Niet verhuurd

Geïndexeerd kadastraal inkomen x 1,40

Belastbare basis

Geïndexeerd kadastraal inkomen

Belastingtarieven

Progressieve belastingtarieven (Doch: vrijgesteld van belasting)

Progressieve belastingtarieven

Progressieve belastingtarieven

Kosten

/

Interest aftrekbaar van onroerend inkomen

Interest aftrekbaar van onroerend inkomen


16

Huidig Belgisch belastingregime – Meer- en minderwaarden Eigen woning

Verhuurd

Niet verhuurd

Meerwaarden

Niet van toepassing indien de woning minstens 12 m werd betrokken en de vervreemding plaatsvindt binnen de 6 m na verhuis

Niet belast, tenzij verkocht binnen de 5 jaar (gebouwde OG) of 8 jaar (ongebouwde OG)

Niet belast, tenzij verkocht binnen de 5 jaar (gebouwde OG) of 8 jaar (ongebouwde OG)

Minderwaarden

/

/

/

Gebouwd OG:

Gebouwd OG:

16,5% indien verkocht binnen de 5 jaar na verkrijging

16,5% indien verkocht binnen de 5 jaar na verkrijging

Belastingtarief

16,5%

Ongebouwd OG:

Ongebouwd OG:

33% indien verkocht binnen de 5 jaar na verkrijging, 16,5% indien verkocht in de daaropvolgende 3 jaren

33% indien verkocht binnen de 5 jaar na verkrijging, 16,5% indien verkocht in de daaropvolgende 3 jaren

Belastbare basis

Verschil tussen verkoopprijs (verminderd met verkoopkosten) en aankoopprijs, vermeerderd met aankoopkosten (of forfait van 25%) en 5% per volledig verstreken jaar tussen datum aankoop en verkoop




17

Huidig Belgisch belastingregime – Hypothecaire leningen (1) Begrip “EIGEN woning” = Woning waarvan de belastingplichtige eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter is EN die hij - OF zelf betrekt - OF zelf niet betrekt omwille van - Beroepsredenen - Sociale redenen - Wettelijke of contractuele belemmeringen - De stand van de (ver)bouwwerkzaamheden


18

Huidig Belgisch belastingregime – Hypothecaire leningen (2) Begrip “ENIGE woning” in functie van belastingvermindering Woonbonus (start)

Woonbonus (behoud toeslag)

Bouwsparen

Belastingvermindering voor bijkomende interesten

Op 31/12 van het jaar van het aangaan van de lening: Geen volle (mede)eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder, bezitter of naakte eigenaar van een andere woning

Op 31/12 van elk jaar waarin de toeslagen kunnen worden genoten: Geen volle (mede)eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter van een andere woning

Op datum aangaan van de lening: Geen volle (mede)eigenaar van een andere woning

Op 31/12 van elk jaar waarin de belastingverminding kan worden genoten: Geen volle (mede)eigenaar, vruchtgebruiker, erfpachter, opstalhouder of bezitter van een andere woning

Uitzondering: - Een andere woning die op 31/12 van het jaar van het aangaan van de lening te koop wordt aangeboden en het jaar daarop wordt verkocht; - Een andere eigendom verworven in mede-eigendom, in vruchtgebruik of in naakte eigendom via erfenis

Uitzondering: - Woning in naakte eigendom; - Een andere eigendom verworven in mede-eigendom, in vruchtgebruik of in naakte eigendom via erfenis

Geen uitzonderingen

Uitzondering: Een andere woning verworven in onverdeeldheid in volle eigendom of vruchtgebruik via erfenis of via schenking


19

Huidig Belgisch belastingregime – Hypothecaire leningen (3)

Belastingregime


Eigen woning

Verhuurd

Niet verhuurd

Regionale bevoegdheid:

Federale bevoegdheid:

Federale bevoegdheid:

Lening aangegaan voor 1/1/2005: - Gewestelijk bouwsparen - Gewestelijke belastingvermindering voor bijkomende interesten

Leningen aangegaan voor 1/1/2005: - Federaal bouwsparen - Federale belastingvermindering voor bijkomende interesten

Leningen aangegaan voor 1/1/2005: - Federaal bouwsparen - Federale belastingvermindering voor bijkomende interesten

Leningen aangegaan tussen 1/1/2005 en 1/1/2014: - Federale woonbonus - Federaal lange termijnsparen - Gewone interestaftrek

Leningen aangegaan tussen 1/1/2005 en 1/1/2014: - Federale woonbonus - Federaal lange termijnsparen - Gewone interestaftrek

Leningen aangegaan vanaf 1/1/2014: - Federaal lange termijnsparen - Gewone interestaftrek

Leningen aangegaan vanaf 1/1/2014: - Federaal lange termijnsparen - Gewone interestaftrek

Lening aangegaan vanaf 1/1/2005: - Gewestelijke woonbonus - Gewestelijk lange termijnsparen - Belastingvermindering voor gewone interesten

20


Voorwaarden

Eigen woning

Verhuurd

Niet verhuurd

Algemene voorwaarden: - Hypothecaire lening - Min. 10 jaar - Woning gelegen in de EER Gewestelijk bouwsparen: - Enige woning - Lening afgesloten in de EER - Om woning te bouwen, te verwerven of te verbouwen Gewestelijke belastingvermindering voor bijkomende interestaftrek: - Enige woning - Om te bouwen, met BTW te verwerven of het verbouwen van een woning ouder dan 15 jaar Gewestelijke woonbonus: - Enige woning - Lening afgesloten in de EER - Voorwaarden vervuld op 31.12 leningsjaar Gewestelijk lange termijnsparen: - Lening afgesloten vanaf 1/1/2014 - Woonbonusvw niet vervuld op 31.12 leningsjaar - Volle (mede)eigenaar Belastingvermindering voor gewone interesten: (Hypothecaire inschrijving niet vereist) - Woonbonusvw niet vervuld op 31.12 leningsjaar - OG is begrepen in onroerende inkomsten

Algemene voorwaarden: - Niet de eigen woning op het ogenblik van de betaling Federaal bouwsparen: Zie gewestelijk bouwsparen Federale belastingvermindering voor bijkomende interestaftrek: - Enige woning - Hypothecaire lening - Min. 10 jaar - Om te bouwen, met BTW te verwerven of het verbouwen van een woning ouder dan 15 jaar Federale woonbonus: Zie gewestelijke woonbonus Federaal lange termijnsparen: - Hypothecaire lening - Min. 10 jaar - Lening afgesloten in de EER - Woning gelegen in de EER - Om woning te bouwen, te verwerven of te verbouwen - Volle (mede)eigenaar Gewone interestaftrek: - Om OG te verwerven of te behouden - OG waarvan het inkomen is begrepen in de belastbare onroerende inkomsten

Algemene voorwaarden: - Niet de eigen woning op het ogenblik van de betaling Federaal bouwsparen: Zie gewestelijk bouwsparen Federale belastingvermindering voor bijkomende interestaftrek: - Enige woning - Hypothecaire lening - Min. 10 jaar - Om te bouwen, met BTW te verwerven of het verbouwen van een woning ouder dan 15 jaar Federale woonbonus: Zie gewestelijke woonbonus Federaal lange termijnsparen: - Hypothecaire lening - Min. 10 jaar - Lening afgesloten in de EER - Woning gelegen in de EER - Om woning te bouwen, te verwerven of te verbouwen - Volle (mede)eigenaar Gewone interestaftrek: - Om OG te verwerven of te behouden - OG waarvan het inkomen is begrepen in de belastbare onroerende inkomsten


21


Belastingvoordeel


Eigen woning

Verhuurd

Niet verhuurd

Gewestelijk bouwsparen: Kapitaalaflossingen en individuele levensverzekeringspremie: Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%) Gewestelijke belastingvermindering voor bijkomende interesten: Interest betalingen: Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%) Gewestelijke woonbonus: Kapitaalaflossingen, interest en individuele levensverzekeringspremie: Lening aangegaan voor 1/1/2015: Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%) Lening aangegaan vanaf 1/1/2015: Belastingvermindering aan - 40% (Vlaams en Waals Gewest) - 45% (Brussels Hoofdstedelijk Gewest) Gewestelijk langetermijnsparen: Kapitaalaflossingen en individuele levensverzekeringspremie: Belastingvermindering van 30% Belastingvermindering voor gewone interesten: Interest betalingen Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%)

Federaal bouwsparen: Kapitaalaflossingen en individuele levensverzekeringspremie: Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%) Federale belastingvermindering voor bijkomende interesten: Interest betalingen: Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%) Federale woonbonus: Kapitaalaflossingen, interest en individuele levensverzekeringspremie: Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%) Federaal langetermijnsparen: Kapitaalaflossingen en individuele levensverzekeringspremie: Belastingvermindering aan 30% Gewone interestaftrek: Interest betalingen: Interestaftrek

Federaal bouwsparen: Kapitaalaflossingen en individuele levensverzekeringspremie: Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%) Federale belastingvermindering voor bijkomende interesten: Interest betalingen: Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%) Federale woonbonus: Kapitaalaflossingen, interest en individuele levensverzekeringspremie: Belastingvermindering aan marginaal tarief (min. 30%) Federaal langetermijnsparen: Kapitaalaflossingen en individuele levensverzekeringspremie: Belastingvermindering aan 30% Gewone interestaftrek: Interest betalingen: Interestaftrek

22


Limieten

Eigen woning

Verhuurd

Niet verhuurd

Gewestelijk bouwsparen: Gelimiteerd i.f.v. beroepsinkomsten, grensbedrag lening, bedrag van de lening zelf en aantal kinderen ten laste Gewestelijke belastingvermindering voor bijkomende interesten: Gelimiteerd i.f.v. grensbedrag lening, bedrag van de lening zelf en aantal kinderen ten laste Gewestelijke woonbonus: Vlaams Gewest: Lening aangegaan voor 1/1/2015 In aanmerking komende bedragen: 2.280 € (basis) + toeslag 760 € + toeslag 80 € (min. 3 kinderen ten laste op 1/1 leningsjaar + 1) Toeslagen enkel eerste 10 jaar en verlies indien niet langer enige woning - elk jaar te beoordelen op 31/12 Lening aangegaan vanaf 1/1/2015: In aanmerking komende bedragen: 1.520 € (basis) + toeslag 760 € + toeslag 80 € (min. 3 kinderen ten laste op 1/1 leningsjaar + 1) Toeslagen enkel eerste 10 jaar en verlies indien niet langer enige woning - elk jaar te beoordelen op 31/12 Waals en Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Lening aangegaan voor en na 1/1/2015 Zie federale woonbonus. Gewestelijk langetermijnsparen: Gelimiteerd i.f.v. beroepsinkomsten, grensbedrag lening en bedrag van de lening zelf Belastingvermindering voor gewone interesten: Enkel aftrekbaar van onroerend inkomen

Federaal bouwsparen: Gelimiteerd i.f.v. beroepsinkomsten, grensbedrag lening, bedrag van de lening zelf en aantal kinderen ten laste Federale belastingvermindering voor bijkomende interesten: Gelimiteerd i.f.v. grensbedrag lening, bedrag van de lening zelf en aantal kinderen ten laste Federale woonbonus: In aanmerking komende bedragen: 2.280 € (basis) + toeslag 760 € + toeslag 80 € (min. 3 kinderen ten laste op 1/1 leningsjaar + 1) Toeslagen enkel eerste 10 jaar en verlies indien niet langer enige woning - elk jaar te beoordelen op 31/12 Federaal langetermijnsparen: Gelimiteerd i.f.v. beroepsinkomsten, grensbedrag lening en bedrag van de lening zelf Gewone interestaftrek: Enkel aftrekbaar van onroerend inkomen

Federaal bouwsparen: Gelimiteerd i.f.v. beroepsinkomsten, grensbedrag lening, bedrag van de lening zelf en aantal kinderen ten laste Federale belastingvermindering voor bijkomende interesten: Gelimiteerd i.f.v. grensbedrag lening, bedrag van de lening zelf en aantal kinderen ten laste Federale woonbonus: In aanmerking komende bedragen: 2.280 € (basis) + toeslag 760 € + toeslag 80 € (min. 3 kinderen ten laste op 1/1 leningsjaar + 1) Toeslagen enkel eerste 10 jaar en verlies indien niet langer enige woning - elk jaar te beoordelen op 31/12 Federaal langetermijnsparen: Gelimiteerd i.f.v. beroepsinkomsten, grensbedrag lening en bedrag van de lening zelf Gewone interestaftrek: Enkel aftrekbaar van onroerend inkomen


23

3. Case study: België vergeleken met 10 andere Europese landen (3 scenario’s) Eigen woning

Verhuurde woning Tweede woning (geen verhuur)


24

3. Case study: België vergeleken met 10 andere Europese landen (3 scenario’s) Eigen woning het onroerend goed dat de belastingplichtige in eigendom heeft en dat hij/zij gebruikt om er zelf (met gezin) in te wonen

Verhuurde woning een onroerend goed dat de belastingplichtige in eigendom heeft en dat ten bezwarende titel wordt verhuurd aan een derde

Tweede verblijf (geen verhuur) ieder bijkomend onroerend goed dat de belastingplichtige bezit, maar dat niet wordt aangewend als hoofdverblijfplaats en evenmin wordt verhuurd © 2015 Deloitte Belgium

25

Criteria case study • Aankoop van een onroerend goed voor € 300.000 dat in gebruik wordt genomen op 1/7/2012. Het huis is 10 jaar oud. Het kadastraal inkomen bedraagt € 1.500 en indien verhuurd, bedraagt de huur € 1.200 per maand. • De koper is een gehuwd koppel (geen kinderen ten laste). Beiden genieten een professioneel belastbaar inkomen van € 40.000 per jaar. • Lening aangegaan voor € 200.000 met vaste interestvoet van 4%. Aflossing in 2014: € 7.000 kapitaalsaflossing + € 7.000 interesten. • De vermelde bedragen steunen steeds op de veronderstelling dat het koppel kwalificeert als inwoner-belastingplichtige van het betrokken land (voor België: 8,5% gemeentebelastingen) • Het huis wordt verkocht op 1/7/2020 voor € 400.000 en dit bedrag wordt volledig geherinvesteerd in een nieuwe woning. Er werden geen renovatiewerken uitgevoerd.


26

Eenmalige kosten aankoop onroerend goed


27

Overzicht totale transactiekosten bij aankoop Registratierechten, notariskosten en andere administratieve kosten, BTW Totale transactiekosten bij aankoop LU

ES

BE

DE

FR

PT

NL

UK

IT

SE

IE

100 90

80 70 60

50 40 30

20 10 0

Eigen woning

Verhuurde woning

Tweede verblijf (geen verhuur)

Conclusie: De éénmalige transactiekosten die verschuldigd zijn bij de aankoop van een onroerend goed zijn respectievelijk het hoogste in Luxemburg, Spanje en België. Indien het onroerend goed in Brussel of Wallonië zou gelegen zijn, komt België evenwel duurder uit dan Spanje. © 2015 Deloitte Belgium

28

Detail registratierechten Eigen woning

Verhuurde woning


BE

€ 27.500,00

€ 30.000,00

€ 30.000,00

DE

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

ES

€ 18.000,00

€ 18.000,00

€ 18.000,00

FR

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

IE

€ 3.000,00

€ 3.000,00

€ 3.000,00

IT

€ 1.100,00

€ 1.100,00

€ 1.100,00

LU

€ 21.000,00

€ 21.000,00

€ 21.000,00

NL

€ 6.000,00

€ 6.000,00

€ 6.000,00

PT

+/- € 700,00

+/- € 700,00

+/- € 700,00

SE

€ 4.500,00

€ 4.500,00

€ 4.500,00

UK

€ 3.000,00

€ 3.000,00

€ 3.000,00

Conclusie: België, in casu Vlaanderen, scoort het hoogst inzake registratierechten. Indien het gaat om een onroerend goed gelegen in Brussel of Wallonië, liggen deze registratiekosten zelfs nog iets hoger (nl.12,5% i.e. € 37.500). © 2015 Deloitte Belgium

29

Detail notariskosten en andere administratieve kosten Eigen woning

Verhuurde woning


BE

€ 3.966,00

€ 3.966,00

€ 3.966,00

DE

€ 21.000,00

€ 21.000,00

€ 21.000,00

ES

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

FR

€ 19.940,00

€ 19.940,00

€ 19.940,00

IE

€ 700,00

€ 700,00

€ 700,00

IT

+/- € 4.000,00

+/- € 4.288,00

+/- € 4.000,00

LU

€ 15.030,00

€ 15.030,00

€ 15.030,00

NL

€ 1.815,00

€ 0,00

€ 0,00

PT

+/- € 14.441,00

+/- € 15.365,00

+/- € 15.365,00

SE

€ 91,00

€ 91,00

€ 91,00

UK

€ 2.400,00

€ 2.400,00

€ 2.400,00


30

Detail BTW-kosten Eigen woning

Verhuurde woning


BE

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

DE

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

ES

€ 18.000,00

€ 18.000,00

€ 18.000,00

FR

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

IE

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

IT

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

LU

€ 51.000,00

€ 51.000,00

€ 51.000,00

NL

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

PT

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

SE

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

UK

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Conclusie: Merkwaardig genoeg is er BTW verschuldigd bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje en Luxemburg bovenop de registratierechten. Dit maakt beide landen tot de duurste in Europa inzake transactiekosten op een onroerend goed. © 2015 Deloitte Belgium

31

Terugkerende (jaarlijkse) kosten op onroerend goed


32

Personenbelasting op onroerend goed (jaarlijks) Eigen woning

Verhuurde woning


€ 0,00

€ 1.936,73

€ 1.936,73

€ 0,00

€ 5.517,23 (professionele verhuur)

€ 0,00

DE

€ 0,00

€ 570,00

€ 570,00

ES

€ 0,00

€ 0,00

€ 577,50

FR

€ 0,00

€ 3.208,00

€ 0,00

IE

€ 0,00

€ 3.751,50

€ 0,00

IT

€ 0,00

€ 3.146,40

€ 0,00

LU

€ 26,16

€ 6.278,14

€ 26,16

NL

€ 882,00

€ 692,00

€ 692,00

PT

€ 0,00

€ 4.032,00

€ 0,00

SE

€ 785,40

€ 2.131,00

€ 785,40

UK

€ 0,00

€ 1.480,00

€ 0,00

BE

De eigen woning ondergaat enkel personenbelasting in Nederland, Luxemburg en Zweden. © 2015 Deloitte Belgium

In geval van privé-verhuring van onroerende goederen ondergaat de Belg een gemiddelde belasting. In geval van professionele verhuur zijn we koploper.

Een tweede privéverblijf wordt in België het zwaarste belast. 33

Personenbelasting op onroerend goed (jaarlijks) (1) Eigen woning NL

SE

LU

BE

DE

ES

FR

IE

IT

PT

UK

26.16

0

0

0

0

0

0

0

0

882 785.4

Personenbelasting op onroerend goed (jaarlijks) (2) Verhuurde woning LU

BE

PT

IE

FR

IT

SE

BE

UK

NL

DE

692

570

ES

Privé

Prof

6278 5517 4032 3751.5 3208 3146.4 2131 1936

1480 0

Personenbelasting op onroerend goed (jaarlijks) (3) Tweede verblijf (geen verhuur) BE

SE

NL

ES

DE

LU

IE

PT

FR

IT

UK

26.16

0

0

0

0

0

1936.73

785.4

692

577.5

570

Lokale belasting op onroerend goed (jaarlijks) Eigen woning

Verhuurde woning


BE

€ 1.136,00

€ 1.136,00

€ 1.136,00

DE

€ 500,00

€ 500,00

€ 500,00

ES

€ 16,50

€ 16,50

€ 16,50

FR

€ 1.161,00

€ 613,00

€ 1.489,00

IE

€ 247,00

€ 247,00

€ 247,00

IT

€ 0,00

€ 1.247,00

€ 1.247,00

LU

€ 75,00

€ 75,00

€ 75,00

NL

€ 189,00

€ 666,00

€ 189,00

PT

€ 900,00

€ 900,00

€ 900,00

SE

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

UK

€ 2.536,00

€ 2.536,00

€ 2.536,00

In het VK wordt jaarlijks de hoogste lokale belasting op de eigen woning betaald. © 2015 Deloitte Belgium

De lokale belasting op De lokale belasting op onroerend verhuurd onroerend goed is goed is het hoogste in VK bij een het hoogste in het VK bij tweede privé-verblijf. 37 verhuur.

Lokale belasting op onroerend goed (jaarlijks) (1) Eigen woning UK

FR

BE

1161

1136

PT

DE

IE

NL

247

189

LU

ES

IT

SE

75

16.5

0

0

2536

900

500

Lokale belasting op onroerend goed (jaarlijks) (2) Verhuurde woning UK

IT

BE

BE

Privé

Prof

PT

NL

FR

666

613

DE

IE

LU

ES

SE

75

16.5

0

2536

1247 1136 1136 900 500 247

Lokale belasting op onroerend goed (jaarlijks) (3) Tweede verblijf (geen verhuur) UK

FR

IT

BE

PT

DE

IE

NL

247

189

LU

ES

SE

75

16.5

0

2536

1489 1247

1136 900 500

Terugkerende jaarlijkse kosten op onroerend goed Personenbelasting en lokale belasting

BE

BE

Prof

Privé

ES

LU

IE

IT

DE

SE

PT

NL

FR

UK

7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

Eigen woning

Verhuurde woning


Conclusie: In geval van professionele verhuur is België de Europese koploper. Ook in de andere gevallen (eigen woning, verhuurd privé en niet verhuurd) scoort België hoog op het vlak van jaarlijkse terugkerende kosten. In geval van de eigen woning is België opnieuw bij de hoogste van Europa. Bij de verhuur scoren vooral Luxemburg, Portugal en Italië hoog. België behoort daar tot de middenmoot. Bij de tweede verblijven (geen © 2015 Deloitte Belgium is België opnieuw de koploper. verhuur)

41

Eénmalige kosten verkoop onroerend goed


42

Meerwaardebelasting bij verkoop Eigen woning

Verhuurde woning


BE

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

DE

€ 0,00

+/- € 20.000,00

+/- € 20.000,00

ES

€ 0,00

€ 26.280,00

€ 26.280,00

FR

€ 0,00

€ 32.313,00

€ 32.313,00

IE

€ 0,00

€ 5.823,53

€ 5.823,53

IT

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

LU

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

NL

€ 1.200,00

€ 0,00

€ 0,00

PT

€ 0,00 of € 24.000,00

€ 24.000,00

€ 24.000,00

SE

€ 20.990,00

€ 20.990,00

€ 20.990,00

UK

€ 0,00

€ 18.686,02

€ 18.686,02

Meerwaarden gerealiseerd op een eigen woning: in principe onbelast. Uitzonderingen zijn Nederland, Zweden en in bepaalde gevallen ook Portugal. © 2015 Deloitte Belgium

Meerwaarden gerealiseerd op andere onroerende goederen dan de eigen woning, worden in de regel wel belast, ook in Luxemburg (maar echter na toepassing van een vrijstelling van € 50.000 per persoon). Uitzonderingen zijn BE, NL en Italië. België zal de meerwaarde wel belasten indien het onroerend 43 goed minder dan 5 jaar wordt aangehouden.

Eigen woning Fiscaal kostenplaatje bij verkoop na 8 en 20 jaar


44

Totale belastingkost eigen woning (na 8 jaar) €

Totale belastingkost

LU

ES

79109.2

W

FR

2015

31792.8 29653 29228

UK

DE

VL 2015

25688 25000 24722

PT

BXL

SE

BE

IE

IT

NL

2015

Gemiddelde

21464.8 19540 15063.8 14427.2 5429

2761.02

-5937 © 2015 Deloitte Belgium

35

Totale belastingkost eigen woning (na 20 jaar) € LU

Totale belastingkost UK

FR

DE

PT

ES

70063.2

VL

W

IE

2015 2015

BXL

SE

IT

BE

NL

2015

56120 43160

31000 30950.6 25482 21202 18442

Gemiddelde 8393

5224

-711.93 -747.44

-2993.5

-28365 © 2015 Deloitte Belgium

36

Toelichting grafiek

Ruwe en puur hypothetische situatie: totale belastingkost betreffende enige en eigen woning (geen professioneel gebruik), gedurende 8 jaar aangehouden door gehuwd koppel (geen kinderen ten laste) in de 11 onderzochte landen. Totale belastingkost: • De registratiekosten, • De notaris- en andere administratieve kosten • Mogelijke BTW verschuldigd bij aankoop • Personenbelasting • Onroerende voorheffing/lokale onroerende belasting • Meerwaardebelasting waar van toepassing • Aftrekmogelijkheden hypothecaire lening

Belangrijkste veronderstellingen (zie ook slide 16): Aankoop = 1/7/2012 twv. 300.000€ (hypothecaire lening tbv. 200.000€) Verkoop = 1/7/2020 twv. 400.000€ © 2015 Deloitte Belgium

47

4. Conclusie


48

België scoort heel hoog inzake transactiekosten

Indien we de transactiekosten gerelateerd aan de aankoop van een onroerend goed in Europa bekijken, bekleedt België bijna altijd één van de topposities. Inzake registratierechten hebben we zelfs de hoogste tarieven in Europa (respectievelijk 10% in Vlaanderen en 12,5% in Brussel en Wallonië). Twee onderzochte landen blijken nog duurder te zijn dan België, met name Spanje en Luxemburg en dit heeft alles te maken met het onderwerpen van een aankoop van een onroerend goed aan de lokale BTW. We kunnen ons afvragen of deze hoge transactiekosten een invloed hebben op de flexibiliteit van de onroerendgoedmarkt in België.


49

Verhuurde onroerende goederen of tweede eigendommen relatief zwaar belast in België In onze analyse komen we tot de conclusie dat de taxatie van verhuurde of onverhuurde onroerende goederen in België verrassend genoeg, relatief zwaar is ten opzichte van andere Europese landen. Waarom verrassend? Verhuurde of onverhuurde onroerende goederen worden immers belast op een relatief laag kadastraal inkomen waardoor de effectieve belasting normaal gezien zeer laag zou moeten uitvallen. De resultaten spreken dit echter tegen omdat onroerende goederen gezamenlijk en progressief worden belast, samen met andere inkomsten, waardoor men zeer vlug in de schaal van het toptarief van 50% terecht komt. Als we het hebben over een puur professionele verhuur dan zijn we steevast Europese koploper in de personenbelasting. Ook inzake lokale belastingen voor verhuurde of tweede eigendommen scoort België niet goed. Bij de tweede eigendommen doen enkel het Verenigd Koninkrijk, Italië en Frankrijk het nog slechter dan België.


50

Eigen woning wordt in België sterk gesubsidieerd(1) Ondanks de hoge transactiekosten en de recurrente belastingen op onroerende goederen, stellen we vast dat België (en vanaf 2014 de regio’s) de aankoop van een eigen woning sterk heeft ondersteund. In onze analyse (op 8 jaar) komt België op een vierde plaats (na Nederland, Italië en Ierland) te staan, als één van de meest gunstige landen om een woning aan te kopen. Wanneer we de analyse over 20 jaar bekijken, komt België zelfs op een tweede plaats (na Nederland), voor leningen afgesloten vóór 2015.


51

Eigen woning wordt in België sterk gesubsidieerd(2) Wanneer we de studie op 8 jaar bekijken en voor aankopen gedaan vanaf 1 januari 2015, merken we dat volgens de Gewestelijke regimes die op dit ogenblik bekend zijn, Wallonië de derde duurste is in de rangschikking van totale belastingkost. Vlaanderen is 7° en Brussel is het best af met een 9° plaats. Dit is merkwaardig gezien Wallonië en Brussel hogere belastingvoordelen toekennen. Inderdaad, wanneer we de totale belastingkost bekijken, merken we op dat de hogere registratierechten in Brussel en Wallonië er voor zorgen dat Vlaanderen zelfs met de verminderde fiscale voordelen toch een lagere totale belastingkost heeft op 8 jaar tijd. Op 20 jaar vlakken deze regionale verschillen zich meer uit en bevinden Brussel, Wallonië en Vlaanderen zich in de middenmoot van het peloton, waarbij Brussel de laagste totale belastingkost heeft binnen België en Vlaanderen de hoogste (op basis van de ons momenteel bekende regimes). De vraag die iedereen zich stelt is of de regio’s dergelijke substantiële subsidiëring nog langer kunnen financieren. Veranderingen zullen zich hoogstwaarschijnlijk opdringen in Brussel en Wallonië. Wat de impact op de onroerendgoedmarkt in België zal zijn indien dergelijke financiering wordt teruggeschroefd, valt te bezien.


52

Meerwaarden op onroerende goederen

Meerwaarden die worden gerealiseerd op de eigen woning blijven nagenoeg in alle landen onbelast. Als het echter gaat om meerwaarden op andere onroerende goederen dan de eigen woning, dan worden die in België in de regel niet belast, tenzij de verkoop zou plaatsvinden binnen de 5 jaar na verwerving van het onroerend goed. In Italië en Duitsland geldt ook een dergelijke vrijstelling (tenzij meerwaarden worden gerealiseerd binnen 5 jaar respectievelijk 10 jaar na verwerving). Andere Europese landen belasten in de regel wel de meerwaarde gerealiseerd op onroerende goederen (andere dan de eigen woning). De vrijstelling die we in België genieten kan misschien gezien worden als een compensatie voor de hoge transactiekosten die de Belg verschuldigd is bij aankoop.


53

Contactgegevens

Patrick Derthoo Partner +32 9 393 75 05 [email protected]


54

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.com/about for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte’s more than 200,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication. © 2015. For information, contact Deloitte Belgium

Fiscale Studie Onroerend Goed België versus 10 andere Europese landen

Recommend Documents