Český Krumlov

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1140 - 05/13 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id ½ na nemovitostech na LV č. 517, zemědělské stavby č.p.153, s příslušenstvím, v k.ú. Zlatá Koruna

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV soudní exekutor JUDr. Marek Frank Radniční 28/17 381 01 Český Krumlov

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 125 EX 427/12 – 102

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň V Plzni

18.01.2013

Znalecký posudek č. 1140- 05/13 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Milan Kraus) - zemědělské stavbě Zlatá Koruna č.p.153, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.3, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č.48/18, vedeného v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ. Příslušenstvím jsou ostatní objekty a součásti v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré oceňované nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Zlatá Koruna, obec Zlatá Koruna, okres Český Krumlov, vedené na LV č. 517. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem smluvním. Na nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatná smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Českém Krumlově, č.j. 19 EXE 799/2012-35 o nařízení exekuce, Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j.125 EX 04781/11-102 a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÝ KRUMLOV JUDr.Marek Frank, soudní exekutor Radniční 28/17 381 01 Č e s k ý K r u m l o v IČ: 662 54 132 DIČ: CZ7412231882 č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 125 EX 427/12-102 ze dne: 04.01.2013, převzato 14.01.2013 vystavil: JUDr. Marek Frank, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví (povinný z exekuce Milan Kraus), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni vydání Usnesení o ustanovení znalce. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 04.01.2013 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň Posudek obsahuje 27 stran textu (vč.titulního listu) a 19 stran příloh. Objednateli se předává v 1 originálním vyhotovení elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 18.01.2013

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob (povinný Milan Kraus) - zemědělské stavbě Zlatá Koruna č.p.153, s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.3, vedeného v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č.48/18, vedeného v KN jako trvalý travní porost, ZPF s BPEJ. Příslušenstvím jsou ostatní objekty a součásti v členění a ocenění dle specifikace v posudku. Veškeré oceňované nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Zlatá Koruna, obec Zlatá Koruna, okres Český Krumlov, vedené na LV č. 517. Dislokace nemovitostí je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci a zástavním právem smluvním. Na nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a od podkladů vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatná smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Českém Krumlově, č.j. 19 EXE 799/2012-35 ze dne 24.07.2012 o nařízení exekuce, Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j.125 EX 04781/11-102 ze dne 04.01.2013 a na základě požadavků objednávky : znaleckým úkolem je obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 16.01.2013 při konečné prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního a okolního prostoru, s informacemi od povinného, bez přímé přítomnosti povinného, povinný neumožnil přístup do vnitřního prostoru nemovitostí pro potřebu jejich zaměření. Povinný nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu z 14.01.2013, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem. Provedení posudku dostupným způsobem.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Český Krumlov, LV č.517 ze 14.01.2013 - kopie katastrální mapy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Český Krumlov, ze 14.01.2013

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1140 - 05/13, 18.01.2013

–4– - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM ČESKÝ KRUMLOV ze dne 04.01.2013, č.j.125 EX 427/12-102 - USNESENÍ OS v Č.Krumlově, č.j. 19 EXE 799/2012-35 ze dne 24.07.2012 o nařízení exekuce - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2012 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a povinným, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním a vnitřním zaměření nemovitostí.

4. Vlastnické a evidenční údaje Spoluvlastnické právo k nemovitostem LV č.517 1/2 Eva

Krausová

1/2 Milan K r a u s povinný z exekuce

(000000/0000), 382 01 Prostřední Svince 8 (560410/0920), 382 01 Prostřední Svince 8

5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem posudku dle skutečnosti a možností na místě dne 16.01.2013 bez přítomnosti povinného, dostupným způsobem. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné ze zaslaných a zjištěných podkladů, na OÚ, KN, z výpisů z KN, z kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí,


–5– technického vybavení, rozsah opotřebení domu a objektů, dle možností zpřístupněných venkovních a vnitřních prostorů a dle ústních informací povinného. Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 18.01.2013, což je den zpracování podudku.

6. Celkový popis nemovitostí Nemovitosti na LV č.517 Zemědělská stavba čp.153 s příslušenstvím Hlavní stavba je zděný samostatný zemědělská stavba-stodola, klasického historického dispozičního řešení, zprava s torzem vedlejšího objektu - bývalého hospodářského objektu, se vstupem a příjezdem z nezpevněné polní cesty s návazností na panelovou komunikaci a štěrkem zpevněnou, s návazností na páteřní komunikaci obce silnice III tř. směr Holubov-Křemže-Rájov s návazností na I/39 směr Český Krumlov-Černá v Pošumaví a na I/3 směr České Budějovice-D.Dvořiště-Rakousko. Objekt je přístupný volně do částečně oploceného návazného pozemku louky s trvalými porosty. Je osazený v údolí řeky Vltavy, nedaleko komplexu kláštera Zlatá Koruna, vedle místní vodoteče potoka (propojuje meandry Vltavy), leží v CHKO Blanský les, Objekt stojí solitérně v nivě řeky, s okolními pozemky trvalých travních porostů, mimo souvislou zástavbu obce, ve svažitém terénu v nm.v. cca 450 m. Objekt byl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami řeky Vltavy. Ve vzdálenosti cca 400 m od objektu je centrum obce s přiměřenou místní infrastrukturou (OÚ, zastávka autobusu, obchod, pošta, školka, zdravotní zařízení, vodácký kemp a středisko, restaurace atd. Ostatní infrastruktura v dojezdové vzdálenosti (Český Krumlov 4 km). Možnost celoročního sportovního vyžití, přilehlé rekreační, vodácké a turistické oblasti řeky Vltavy, CHKO, nedaleká CHKO Šumava a Lipenská přehrada, cyklostezky, atd. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a kamenné zdivo, pilíře s výplňovým zdivem, valbová střecha na klasickém dřevěném vaznicovém krovu, bez stropu a podhledu, bez klempířských prvků, hromosvodu a uzemnění, je bez podsklepení, má jedno 1.NP, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví - není provedena. Střešní konstrukce domu jsou v opotřebovaném stavu s poškozeným dřevěným m krovem, krytina dvojitě keramické hladké tašky, s dřevěným podbitím říms prkny. Vnější omítky zčásti chybí, vesměs opadané a zvětralé, vnitřní omítky vápenné hrubé. Jsou osazená svlaková prkenná vjezdová vrata a svlakové dveře-atypické, bez okenních výplní, podlahy zčásti betonová mazanina. Vedlejší objekt je odbouraný, se zbytky kamenného obvodového zdiva, viz. foto. Je osazený pod úrovní místní komunikace. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky budovy, není příslušenstvím žádné stavby, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy, vedlejší objekt, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenstvím hlavního objektu a jsou oceněny zvlášť a zohledněny v konečné obvyklé ceně. Objekt bývalé stodoly je v neudržovaném stavu, podmíněně využitelný jako sklad, je ve stavu před rekonstrukcí, některé hlavní stavební konstrukce jsou nadměrně opotřebované (zdivo, omítky fasády, části krovu), jsou viditelné statické poruchy, jsou osazená podélná zpevňující ocelová táhla. V místech zatéká pod římsy a do krovu ze střechy (chybějící klempířské prvky).


–6– Objekt a jeho ostatní příslušenství bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Pozemek zanedbané a nesekané přilehlé louky pozemku p.č.48/18 s listnatými neošetřovanými trvalými porosty je volně přístupný, neoplocený, ohraničený zleva na svých hranicích zbytky oplocení s volným vstupem a vjezdem do zadního dvora, ke vchodu a vjezdu do objektu a k torzu vedlejšího objektu zprava. Stavba je osazena na okraji obytné části obce mimo souvislou zastavěnou část obce s možností napojení na silnoproudý kabelový elektrorozvod v místě, rozvod pitné vody, splaškové kanalizace a rozvod zemní plynu od přípojek ve dvoře kláštera (cca 200 m). Stodola je napojená pouze na veřejný kabelový rozvod silnoproudé elektroinstalace s RS na objektu a s vnitřními rozvody Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží vedlejší objekt (torzo vedlejšího objektu zprava přistavěné), venkovní úpravy (zbytky oplocení pozemků - kovové pletivo na ocelové sloupky), stavební pozemky a smíšené trvalé porosty. Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, ostatní technické vybavení není osazené, objekt je využitelný podmíněně jako sklad (do střechy ve hřebeni zatéká-chybí zčásti hřebenáče), případně k pronájmu jako sklad, je užívaný dle místních informací cca 100 let. Spoluvlastnická práva na nemovitostech jsou omezena exekucí a zástavními právy, nebyly zjištěny závady na nemovitostech, právoplatné nájemní smlouvy nebyly předané ani nebyly prokazatelně zjištěny. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatná smlouva o pronájmu nebyla předložena.

7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Stodola-sklad

Oddíl 2 a) Objekty 1) Torzo vedlejšího objektu 2) Trvalé porosty - okrasné listnaté dřeviny b) Pozemky 1) Pozemky p.č.3 a 48/18 na LV č.517


–7–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Český Krumlov Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

Oddíl 1 Nemovitosti na LV č.517 Hlavní stavební objekt budovy č.p.153

Popisy objektů a) Objekty 1) Stodola-sklad Hlavní stavba je zděný samostatný zemědělská stavba-stodola, klasického historického dispozičního řešení, zprava s torzem vedlejšího objektu - bývalého hospodářského objektu, se vstupem a příjezdem z nezpevněné polní cesty s návazností na panelovou komunikaci a štěrkem zpevněnou, s návazností na páteřní komunikaci obce silnice III tř. směr Holubov-Křemže-Rájov s návazností na I/39 směr Český Krumlov-Černá v Pošumaví a na I/3 směr České Budějovice-D.Dvořiště-Rakousko. Objekt je přístupný volně do částečně oploceného návazného pozemku louky s trvalými porosty. Je osazený v údolí řeky Vltavy, nedaleko komplexu kláštera Zlatá Koruna, vedle místní vodoteče potoka (propojuje meandry Vltavy), leží v CHKO Blanský les, Objekt stojí solitérně v nivě řeky, s okolními pozemky trvalých travních porostů, mimo souvislou zástavbu obce, ve svažitém terénu v nm.v. cca 450 m. Objekt byl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami řeky Vltavy. Ve vzdálenosti cca 400 m od objektu je centrum obce s přiměřenou místní infrastrukturou (OÚ, zastávka autobusu, obchod, pošta, školka, zdravotní zařízení, vodácký kemp a středisko, restaurace atd. Ostatní infrastruktura v dojezdové vzdálenosti (Český Krumlov 4 km). Možnost celoročního sportovního vyžití, přilehlé rekreační, vodácké a turistické oblasti řeky Vltavy, CHKO, nedaleká CHKO Šumava a Lipenská přeZNALECKÝ POSUDEK Č.1140 - 05/13, 18.01.2013

–8– hrada, cyklostezky, atd. Objekt je provedený tradičně, zděný, smíšené a kamenné zdivo, pilíře s výplňovým zdivem, valbová střecha na klasickém dřevěném vaznicovém krovu, bez stropu a podhledu, bez klempířských prvků, hromosvodu a uzemnění, je bez podsklepení, má jedno 1.NP, umožňuje v celé ploše úpravu podkroví - není provedena. Střešní konstrukce domu jsou v opotřebovaném stavu s poškozeným dřevěným m krovem, krytina dvojitě keramické hladké tašky, s dřevěným podbitím říms prkny. Vnější omítky zčásti chybí, vesměs opadané a zvětralé, vnitřní omítky vápenné hrubé. Jsou osazená svlaková prkenná vjezdová vrata a svlakové dveře-atypické, bez okenních výplní, podlahy zčásti betonová mazanina. Vedlejší objekt je odbouraný, se zbytky kamenného obvodového zdiva, viz. foto. Je osazený pod úrovní místní komunikace. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky budovy, není příslušenstvím žádné stavby, ocení se nákladovým způsobem, podle § 3 oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy, vedlejší objekt, trvalé porosty a pozemky jsou příslušenstvím hlavního objektu a jsou oceněny zvlášť a zohledněny v konečné obvyklé ceně. Objekt a jeho ostatní příslušenství bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Pozemek zanedbané a nesekané přilehlé louky pozemku p.č.48/18 s listnatými neošetřovanými trvalými porosty je volně přístupný, neoplocený, ohraničený zleva na svých hranicích zbytky oplocení s volným vstupem a vjezdem do zadního dvora, ke vchodu a vjezdu do objektu a k torzu vedlejšího objektu zprava. Stavba je osazena na okraji obytné části obce mimo souvislou zastavěnou část obce s možností napojení na silnoproudý kabelový elektrorozvod v místě, rozvod pitné vody, splaškové kanalizace a rozvod zemní plynu od přípojek ve dvoře kláštera (cca 200 m). Stodola je napojená pouze na veřejný kabelový rozvod silnoproudé elektroinstalace s RS na objektu a s vnitřními rozvody Ke hlavnímu stavebnímu objektu domu náleží vedlejší objekt (torzo vedlejšího objektu zprava přistavěné), venkovní úpravy (zbytky oplocení pozemků - kovové pletivo na ocelové sloupky), stavební pozemky a smíšené trvalé porosty. Průběžně po dobu užívání byla prováděna minimální údržba, ostatní technické vybavení není osazené, objekt je využitelný podmíněně jako sklad (do střechy ve hřebeni zatéká-chybí zčásti hřebenáče), případně k pronájmu jako sklad, je užívaný dle místních informací cca 100 let, není příslušenstvím žádné hlavní stavby. Objekt bývalé stodoly je v neudržovaném stavu, podmíněně využitelný jako sklad, je ve stavu před rekonstrukcí, některé hlavní stavební konstrukce a konstrukce dlouhodobé životnosti jsou nadměrně opotřebované (zdivo, omítky fasády, části krovu), jsou viditelné statické poruchy, jsou osazená podélná zpevňující ocelová táhla. V místech zatéká pod římsy a do krovu ze střechy (chybějící klempířské prvky). Stav nemovitosti a konstrukcí - zanedbané, silně opotřebované, s potřebou rekonstrukce a opravy hlavních stavebních konstrukcí Spoluvlastnická práva na nemovitostech jsou omezena exekucí a zástavními právy, nebyly zjištěny závady na nemovitostech, právoplatné nájemní smlouvy nebyly předané ani nebyly prokazatelně zjištěny. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, právoplatná smlouva o pronájmu nebyla předložena.


–9–

Oddíl 2 Nemovitosti na LV č.517 Vedlejší objekt, venkovní úpravy, pozemky p.č. 3 a p.č. 48/18 a trvalé porosty

Popisy objektů a) Objekty 1) Torzo vedlejšího objektu Zprava hlavního skladového objektu je torzo vedlejšího objektu, je jeho příslušenstvím. Objektem jsou pouze obvodové kamenné zdi ve tvaru L, v hodnotě stavebního matriálu vzniklého dokončením demolice. Materiál je možné využít na místě k rekonstrukci. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. (porovnávací administrativní cena) podmínky stavby určené k odstranění, ocení se nákladovým způsobem, odhadem podle § 16 oceňovací vyhlášky. Objekt a jeho ostatní příslušenství bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.

2) Trvalé porosty - okrasné listnaté dřeviny Vesměs okrasné listnaté stromy na nezastavěných částech pozemku p.č.48/18, roztroušené na neudržovaném pozemku, neošetřované detailně nezjištěno, ocení se dle § 24, podílem z ceny pozemku, pro určení obvyklé ceny pozemku jsou nepodstatné.

b) Pozemky 1) Pozemky p.č.3 a 48/18 na LV č.517 Předmětem zjištění obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví fyzických - pozemků v k.ú. Zlatá Koruna, obec Zlatá Koruna, okres Český Krumlov, vedené na LV č. 517. Jedná se o stavební pozemek p.č.3, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří (ve funkčním celku se skladem) a zemědělský pozemek p.č.48/18, vedený v KN jako trvalý travní porost. Pozemky jsou ve funkčním celku se skladem a jsou jeho příslušenstvím Pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, na okraji nezastavěné části obce u místní příjezdové komunikace, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou a nezpevněnou místní komunikací, mají obslužnost inž. sítěmi, jsou svažité, u řeky Vltavy, nedaleko smíšeného lesa, jsou v záplavovém území, příslušenstvím pozemků jsou neošetřované trvalé porosty na jejich nezastavěných částech. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosté, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.


– 10 –

Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Stodola-sklad – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Koeficient prodejnosti: 0,673 (Sklady) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 26,21× 9,22

=

5,25 m 241,66 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

5,25 m 241,66 m2

Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 5,25 × 26,21× 9,22 stavba a zastřešení

=

1 268,70 m3

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se Podstandardní

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace


– 11 –

17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,20 % 2. Svislé konstrukce –0,54 × 30,40 % 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 13,80 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,70 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 2,40 % 12. Vrata –0,54 × 3,00 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 2,90 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – – – – – – – – – =

0,0713 0,1642 0,1380 0,0070 0,0180 0,0130 0,0162 0,0340 0,0157 0,0313 0,0040 0,0520 0,4353

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9473 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,7000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,4353 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0950 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,6730 724,70 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 268,70 m3 × 724,70 Kč/m3

=

919 426,89 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 113 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 919 426,89 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

735 541,51 Kč 183 885,38 Kč

Stodola-sklad – zjištěná cena:

183 885,38 Kč


– 12 –

a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Stodola-sklad Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:

+ =

1 268,70 jedn. 25,00 jedn. 1 293,70 jedn.

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 1 754,– Kč 812.89 budovy pro skladování a úpravu zeměd. produktů ostatní svislá nosná konstrukce zděná z cihel, tvárnic, bloků 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 1 754,– Kč Jednotková cena: 1 293,70 jedn. × 1 100,– Kč/jedn. Cena stavby:

1 100,– Kč/jedn. =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 113 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 1 423 070,– Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =


1 423 070,– Kč 1 423 070,– Kč

1 138 456,– Kč 284 614,– Kč 284 614,– Kč

a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.3.1) Stodola-sklad – § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,095 Průměrná výška podlaží (PVP): 5,25 m


– 13 – Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 241,66 m2 Obestavěný prostor: 1 268,70 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,4353

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9473 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,7000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,4353 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0950 1 076,82 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 268,70 m × 1 076,82 Kč/m3

=

1 366 161,53 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 113 roků Opotřebení: 80,000 % Odpočet opotřebení: 1 366 161,53 Kč × 80,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

1 092 929,22 Kč 273 232,31 Kč


273 232,31 Kč

a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Stodola-sklad Univerzální sklad (smlouva o pronájmu nepředložena) s možností trvalého pronájmu. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Skladovací plochy: m2 241,66 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Skladovací plochy skladový prostor 351,73 Kč × 241,66 m2 Kč/rok 85 000,– c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Uvedení do pronajíma20 000,– NJ Kč telného stavu d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč 284 614,– Náklady na provoz Kč/rok 15 000,– Náklady na údržbu Kč/rok 20 000,– Pojištění Kč/rok 1 000,– Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA 0,0300 amortizaci Další předpokládaná T roků 15 životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou 15 302,72 Kč/rok (1+ iA)T – 1 životnost


– 14 – Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

500,– 5 000,– 56 802,72 28 197,28

Kč

0,0700 382 820,–

Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Torzo vedlejšího objektu – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba určená k odstranění: Cena materiálu: 20 000,– Kč Náklady na demolici: 5 000,– Kč

Ocenění: 20 000,– Kč – 5 000,– Kč Cena stavby:

=

Torzo vedlejšího objektu – zjištěná cena:

15 000,– Kč 15 000,– Kč 15 000,– Kč

a.1.2) Trvalé porosty - okrasné listnaté dřeviny – § 35 - § 42 Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Plocha Název 2 350 m okrasné st. 3 0,085 96,7215 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:

Celková cena 2 877,46 Kč 2 877,46 Kč

Trvalé porosty - okrasné listnaté dřeviny – zjištěná cena:

2 877,46 Kč

Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Torzo vedlejšího objektu 2) Trvalé porosty - okrasné listnaté dřeviny Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Torzo vedlejšího objektu 2) Trvalé porosty - okrasné listnaté dřeviny Cena objektů včetně opotřebení činí celkem:

15 000,– Kč 2 877,46 Kč 17 877,46 Kč 17 880,– Kč

15 000,– Kč 2 877,46 Kč 17 877,46 Kč


– 15 – Cena po zaokrouhlení:

17 880,– Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky p.č.3 a 48/18 na LV č.517 – § 28, 29

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 729 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 100 % ×

2,000

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci Není možnost napojení na veřejný vodovod Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Chráněná krajinná oblast Možnost napojení na rozvod plynu Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Sklady)

0,980 2,095 0,673

Název Parc. č. zastavěná plocha a st. 3 nádvoří

– – – – – + –

2% 2% 2% 3% 3% 10 % 2% × × ×

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 350 35,– 96,7215 2

Cena [Kč] 33 852,53

§ 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Zemědělské využití sníženo potřebou odvodnění – 10 % Úprava celkem: – 10 % × Koeficient prodejnosti Kp: ×

0,900 1,000

Jedn. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená BPEJ 347 4,61 4,1490 75800

Cena [Kč] 1 439,70

Název Parc. č. trvalý travní porost 48/18

Součet cen všech typů pozemků:

=

Pozemky p.č.3 a 48/18 na LV č.517 – zjištěná cena:

35 292,23 Kč 35 292,23 Kč


– 16 –

b.2) Indexová metoda b.2.1) Pozemky p.č.3 a 48/18 na LV č.517 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Vhodná lokalita pro skladový objekt, i pro případnou rekonstrukci na rekreační bydlení, s dobrou infrastrukturou a technickou vybaveností v místě. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 3 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 35,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,168 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 5,88 2 Výměra pozemku: m 350,00 Cena pozemku 2 058,– Kč trvalý travní porost p.č.: 48/18 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 4,61 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura okrajová poloha v obci 0,60 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce pod 2 000 obyvatel 0,40 D Obchodní, resp. průmyslová poloha venkovská oblast 0,70 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,168 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 0,77 2 Výměra pozemku: m 347,00 Cena pozemku Kč 267,19 Výsledná cena pozemků:

=

2 325,19 Kč

Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu místní části obce. dobrá technická vybavenost Cena po úpravě:

×

1,500 =

Pozemky p.č.3 a 48/18 na LV č.517 – zjištěná cena:

3 487,79 Kč 3 487,79 Kč


– 17 –

C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků indexovou metodou Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

201 760,– Kč 35 290,– Kč 237 050,– Kč 284 610,– 273 230,– 277 000,– 3 490,– 280 490,– 382 820,– 331 660,– 331 660,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí, pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Zlatá Koruna na LV č. 517, podle odborného odhadu znalce činí : 331.650,– Kč Cena slovy:třistatřicetjedentisícšestsetpadesát Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Zlatá Koruna na LV č. 517 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. V této souvislosti je odkazováno na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 3924/2007, ve kterém stanovil Nejvyšší soud, jak se určuje obvyklá cena spoluvlastnického podílu při vypořádání podílového spoluvlastnictví. V tomto rozhodnutí uvedl, že základem pro stanovení přiměřené náhrady je obecná cena nemovitostí obvyklá v daném místě v době rozhodování, která představuje příslušný podíl z ceny, za niž by bylo reálně možné celou věc prodat. Při určení ceny pro účely dražby stejným způsobem bylo postupováno i při stanovení ceny spoluvlastnického podílu v exekuci, kde obvyklá cena je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě, které činí 2/3, resp. dokonce 1/2 výše výsledné ceny v případě dalších dražeb. Zákon o ocenění nemovitostí tzv. obvyklou cenou výslovně předpokládá jako podklad pro rozhodnutí o ceně, což je dáno požadavkem, aby ocenění co nejvíce odpovídalo ceně, za kterou lze předpokládat prodej konkrétní oceňované nemovitostí. To však nic nemění na tom, že určení ceny v exekučním řízení představuje jen východisko pro určení výše nejnižšího podání (§ 336e odst. 1 o.s.ř.) a částka, za kterou bude nemovitost v dražbě skutečně prodána (nejvyšší podání), resp. zda bude prodána, se ukáže až v samotné dražbě. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1140 - 05/13, 18.01.2013

– 18 –

Oceněním byla stanovena tzv. obvyklá cena podle zvláštního předpisu (§ 66 odst.6 zák.č. 120/2001 Sb.). Tímto zvláštním předpisem je ust. § 2 odst.1 zák.č. 151/1997 Sb., podle kterého se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku (kdy se zvažují všechny okolnosti mající na cenu vliv, aniž by se do její výše promítly vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo zvláštní obliby, které jsou příkladem uvedeny). Podle § 336a o.s.ř. pak podle výsledku ocenění a ohledání určí exekutor a) cenu nemovitosti a jejího příslušenství, b) cenu jednotlivých práv a pokračování 2 20Co 281/2012 závad s nemovitostí spojených, c) závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, d) výslednou cenu.

Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení


– 19 – - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí (rodinných domů a stavebních pozemků) v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje). S použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2012 a ze zjištěných údajů kupních cen koncem roku 2012, zveřejněných statistických údajů v 12.2012, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena v místě je cca o 7 % nižší, než je nabídka RK, prodejce vždy požaduje co nejvyšší cenu a cena nabízená zahrnuje i provisi pro RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou (mísní informace) obdobného objektu v lokalitě - 310 tis. Kč. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, pokles stále trvá. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná - prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě


– 20 – více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 zastavil a klesá. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost domu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 80 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je vybavena veškerými inženýrskými sítěmi-kabelový elektrorozvod a TLF, veřejným rozvodem pitné vody, splaškové kanalizace a zemního plynu, příjezdové cesty jsou zpevněné a nezpevněné, nemovitost je situovaná vedle místní komunikace obce a státní komunikace, v extravilánu obce, mimo její obytnou zónu, dobrý přístup k nemovitosti, příjezd do dvora-s možností podmíněného parkování na vlastním pozemku. - VEL F = obec je podle velikosti zařazena do obcí s počtem obyvatel do 800, obec s dobrou dopravní dostupností a blízkou dostupností místní přiměřené infrastruktury obce (obecní úřad, zastávka autobusu, hotel, školka, obchod, zdravotní zařízení, pošta, nádraží ČD, nákupní střediska atd. v Českém Krumlově (4 km). - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční síť, zastávka autobusu a centrum obce cca 250 m od domu, železniční stanice ČD v dopravní dostupnosti - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce Rájov, Kamenný Újezd, České Budějovice, Český Krumlov, Černá v Poš., Lipno. - nedaleká návaznost na cyklostezky a turistické trasy, vodáckého střediska a kempu, s možností rekreačního a turistického vyžití v CHKO Blanský les a CHKO Šumava ZNALECKÝ POSUDEK Č.1140 - 05/13, 18.01.2013

– 21 – - stavby v zóně travních porostů u řeky Vltavy - dobrá dopravní dostupnost centra obce a okolních měst - dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy - stavba s možností většího rozšíření - velký příslušný pozemek louky = slabé stránky - nemožnost parkování OA na komunikaci před domem - jednosměrná nezpevněná komunikace - podílové spoluvlastnictví - právní vztahy ve vlastnictví - nemovitost v podmíněně uživatelném stavu s potřebou celkové rekonstrukce Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při posledních záplavách v roce 2002 byla nemovitost zasažena záplavovou vlnou řeky Vltavy pod Lipnem, která měla předvídatelný průběh, na případné vyklizení skladu bylo dost času. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Jihočeský kraj a přímo lokalitu poblíž obce, je stanovena 1. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Objekt skladu : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty.


– 22 – Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemků zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 450/2012 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná a účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů, není vypovídající. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. V současném stavu není vypovídající-nelze pronajmout. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Vychází z vlastní databáze znalce obchodovaných cen srovnatelných objektů a pozemků, případně z upravených nabídkových cen realitních kanceláří v regiónu na prodejní. Za tohoto předpokladu lze stanovit výši obvyklé ceny na trhu.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.


– 23 –

Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 10 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v lepším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5-8 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobného předmětného objektu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména špatného stavebně-technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu, neumožnil plnou místní prohlídku exteriérů a interiérů), byl umožněný přístup do exteriéru objektů z volného okolního prostoru, s doplňujícími ústními informacemi povinného o stavebním a technickém provedením objektů. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního objektu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem.


– 24 – V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou maximálně opotřebované, v předpokládaném a zjištěném špatném technickém stavu, mají podprůměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, v současné době bez možností využití ke standardnímu skladování nebo komerčnímu využití (pronájmu), s potřebou celkové rekonstrukce nebo přestavby, obnovy stavebních konstrukcí a technického vybavení, s potřebou nákladů na demolice a bourání. Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost místní infrastruktury a dopravy, lokalita je dobře technicky vybavená, s pěší dostupností autobusové a železniční dopravy a místní infrastruktury v obci, s kompletní infrastrukturou v okolních městech. V současném stavu podmíněně využitelná a pronajímatelná nemovitost, hlavní část zjištěné obecné ceny tvoří hlavně obecná cena velkého stavebního pozemku. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních a realizovaných cen v místě (viz.přílohy), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, výše uvedeného komentáře a právního stavu, odhaduji obvyklou cenu podílu na nemovitostech pro potřebu exekučního řízení takto :

Celková obvyklá cena nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Zlatá Koruna na LV č. 517, podle odborného odhadu znalce činí :

330.000,– Kč Cena slovy:třistatřicettisíc Kč

Rozpočet celkové ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název spoluvlastníka Eva Krausová Milan Kraus (povinný z exekuce)

Spoluvlastnický podíl 1/2 1/2

Podíl ceny 165.000,– Kč 165.000,– Kč

1. Obvyklá cena podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Zlatá Koruna na LV č. 517, podle odborného odhadu znalce činí :

165.000,– Kč Cena slovy:stošedesátpěttisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Zlatá Koruna na LV č. 517, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč


– 25 –

3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Zlatá Koruna na LV č. 517, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

4. Existence kulturní památky u nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Zlatá Koruna na LV č. 517 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Českých Budějovicích, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 18.01.2013 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň


– 26 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1140 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 06/13 podle připojené likvidace.


– 27 –

E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.

3 2 1 1 1 1 7 3

x x x x x x x x

A4 výpis z KN A4 kopie přehledné mapy A4 kopie katastrální mapy A4 kopie ortomapy A4 kopie fotomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 přibližně srovnatelné nemovitosti


Český Krumlov

Recommend Documents