Collectieve verwarming versus Individuele (centrale) verwarming Dit document is geschreven door een Technische VvE commissie. In dit document wordt een vergelijking gemaakt tussen een collectief verwarmingssysteem en een individueel verwarmingssysteem. Deze informatie kan door andere VvE’s gebruikt worden die overwegen om over te gaan naar een individueel verwarmingssysteem. WWW.VVEPLAATS.NL
1 2 3
4
Inleiding ................................................................................................................................. 2 1.1 Planning uitvoering .................................................................................................... 2 1.2 Disclaimer .................................................................................................................. 2 Huidig verwarmingssysteem met bijbehorende kosten ......................................................... 3 Verwarmingsvarianten ........................................................................................................... 4 3.1 Variant 1, collectief verwarmingssysteem ................................................................. 4 3.2 Variant 2, individueel verwarmingsysteem ................................................................ 5 Kosten ................................................................................................................................... 6 4.1 Investeringskosten..................................................................................................... 6 4.2 Overige werkzaamheden........................................................................................... 6 4.3 Berekening maandlasten ........................................................................................... 7 Bijlage 1
Pagina 1 van 7
1 Inleiding Appartementencomplexen 1, 2 en 3 maken gebruik van blokverwarming (eveneens bekend als collectieve verwarming). De 3 diesel gestookte cv-ketels zijn verantwoordelijk voor de verwarming van de complexen. De stookruimte (waarin de centrale ketels staan opgesteld) is in appartementencomplex 2 ondergebracht. Vanaf deze stookruimte wordt de warmte naar alle complexen getransporteerd. De cv-ketels en radiatoren dateren uit 1981 en zijn aan vervanging toe , evenals de radiatorknoppen, pompen, kranen en afsluiters (in de bergingen). Er is geen (groot) onderhoud meer gepleegd aan het leidingnetwerk (inclusief afsluiters, kranen e.d.) sinds de oplevering van de appartementencomplexen (±1965). Sinds 2003 zijn de VVE’s bezig met onderzoeken of er alternatieven zijn voor het huidige verwarmingssysteem. Tot op heden zijn er (helaas) nooit knopen doorgehakt om het huidige verwarmingssysteem te moderniseren. Bewoners hebben geluk dat de cv-ketels nog functioneren aangezien de gemiddelde levensduur zo’n 25 jaar bedraagt. Ook nu kan niet uitgesloten worden dat de cv-ketels blijven functioneren. In dit document wordt onderzocht wat de alternatieven zijn voor het huidige verwarmingssysteem. Er is onderzoek gedaan naar een tweetal varianten: • Variant 1, collectieve verwarming (gas gestookt); • Variant 2, individuele verwarming waarbij ieder appartement wordt voorzien van een cv-ketel, radiatoren, thermostaat en leidingen.
1.1
Planning uitvoering
Aan de bewoners wordt gevraagd of zij hun ‘variantkeuze’ willen aangeven tijdens de volgende ledenvergadering. Op basis van voldoende stemmen/meerderheid wordt er een definitieve keuze gemaakt. Ongeacht de gekozen variant, is het streven om voor of vlak na de bouwvak aan te vangen met de ‘verwarmingswerkzaamheden.’
1.2
Disclaimer
De technische commissie heeft veel zorg en aandacht besteed aan dit document. Er is gebruik gemaakt van advies van verschillende installateurs, de VvE beheerder en onze eigen (bouwkundige en technische) kennis. Desondanks kan er niet gegarandeerd worden dat dit document gevrijwaard is van onjuistheden en/of onvolledigheden. De technische commissie is daarom niet aansprakelijk voor (eventuele) (gevolg) schades.
Pagina 2 van 7
2 Huidig verwarmingssysteem met bijbehorende kosten De huidige cv-ketels stoken op diesel. Nadelen van diesel gestookte ketels zijn: • Laag rendement; • dieselprijs is aan de olieprijs gekoppeld, dus is prijzig; • transportkosten om de tank bij te vullen; • dieselgestookte ketels zijn milieu onvriendelijker (dan gas gestookte ketels). Het huidige verwarmingssysteem is in volledig beheer/bezit van de huiseigenaars. Om die reden betalen bewoners alleen voor de verstookte diesel en het onderhoud van het verwarmingssysteem. De cv-ketels leveren alleen warmte om het appartement te verwarmen. Dit betekent dat er voor het warme tapwater een geiser of boiler in het appartement aanwezig moet zijn. De meeste appartementen zijn momenteel voorzien van een open geiser (is eigenlijk niet meer toegestaan). Financieel technisch heeft dit verwarmingssysteem haar voor- en nadelen, een voordeel is dat het onderhoud door veel bewoners wordt betaald. Een nadeel is dat de stookkosten niet eerlijk verdeeld worden. Bewoners die weinig stoken betalen voor bewoners die veel stoken. Dit komt doordat het deel vaste energiekosten voor elke bewoner gelijk is. Er zijn situaties bekend waar bewoners extra radiatoren hebben laten aanbrengen waar geen (elektronische) warmtemeters op aan zijn gebracht, er wordt hier dus in feite ‘gratis’ gestookt. De huidige stookkosten zijn onder te verdelen in: Kosten per: • Dieselverbruik collectieve ketels;* • digitale warmtemeters op radiatoren; • administratiekosten Ista; • administratiekosten VvE-beheerder;
Maand € 63,50 € 3,50 € 3,00 € 2,00
Jaar € 762,€ 42,€ 36,€ 24,-
De kosten zijn gebaseerd op een appartement van ±75m2, waarvan de voorschotkosten € 72,-/maand bedragen. *Eventuele bijbetaling voor de stookkosten is buiten beschouwing gelaten
Pagina 3 van 7
3 Verwarmingsvarianten In dit hoofdstuk komen de verwarmingsvarianten aan bod. Er wordt omschreven welke werkzaamheden er per variant verricht moeten worden.
3.1
Variant 1, collectief verwarmingssysteem
Momenteel wordt gebruik gemaakt van een collectief verwarmingssysteem, waarbij de cv-ketels op diesel gestookt worden. In deze variant wordt uitgegaan van cv-ketels die gasgestookt zijn. Het uitgangspunt is dat de huidige stookruimte gebruikt mag worden voor 6 gasgestookte cvketels. Hiervoor dienen er bouwkundige aanpassingen gedaan te worden en is er een vergunning van de gemeente benodigd. Gezien de leeftijd van de huidige radiatoren, hebben diverse installateurs geadviseerd deze radiatoren en radiatorknoppen te vervangen.Tevens dienen slechte kranen en afsluiters (t.p.v. de bergingen) vervangen te worden. Te verrichten werkzaamheden: • Adviesbureaus inschakelen voor tekeningen/berekeningen t.b.v. vergunning; • vergunningsaanvraag indienen bij gemeente; • slopen gevel (stookruimte); • verwijderen huidige installatie (ketels, pompen e.d.); • verwijderen dieseltank; • asbestverwijdering stookruimte e.d.; • aanleggen gasleiding (tot stookruimte); • aanleggen gasleidingen (naar ketels); • aanleggen elektra-/watervoorziening; • aanleggen riolering (t.b.v. afwatering ketels); • plaatsen en aansluiten ketels/pompen; • plofwand plaatsen door aannemer; • kranen en afsluiters vervangen in berging; • vervangen radiatoren en radiatorkranen in appartementen; Voor- en nadelen + Installateurs zijn korter aanwezig in de appartementen dan bij variant 2; + verwarmingstechnisch gezien de goedkoopste variant (geiser-/boilerhuur niet meegenomen); + onderhoud wordt door alle bewoners betaald. - Veel warmteverlies door leidingen (grond en bergingen) - stookkosten zijn oneerlijk verdeeld; - extra administratie- en huurkosten warmtemeters; - verbruik is niet te controleren (alleen aan de hand van warmtemeters); - warmtecomfort laat te wensen over; - technische staat van de huidige leidingen zijn onbekend; - te allen tijde is een boiler of geiser benodigd; - aantal radiatoren zijn beperkt; - onderhoudscontract zit niet bij de leaseprijs in; - indien de huidige stookruimte niet hergebruikt mag worden leidt dit tot extra kosten.
Pagina 4 van 7
3.2
Variant 2, individueel verwarmingsysteem
Bij deze variant wordt elk appartement voorzien van een combiketel, (nieuwe) radiatoren, thermostaat en leidingen. Voor meer informatie zie bijlage 1. Deze combiketel levert ook warm tapwater waardoor de (extra) geiser/boiler niet meer nodig is. Voor deze variant zijn echter wel schoorstenen benodigd. Het uitgangspunt is dat de schoorstenen aan de galerijzijde gemonteerd worden. Te verrichten werkzaamheden: • Verwijderen huidige collectieve installatie (ketels, pompen e.d.); • verwijderen dieseltank; • asbestverwijdering stookruimte e.d.; • verwijderen radiatoren-, (stand)leidingen, boilers/geiser per appartement; • plaatsen afvoer (t.b.v. afvoer condenswater cv-ketel); • plaatsen wandcontactdoos (indien deze niet aanwezig is); • plaatsen gasleiding (indien deze niet aanwezig is); • plaatsen en aansluiten, radiatoren, expansievat, cv-ketel en thermostaat; • plaatsen en aansluiten schoorstenen; • Dichtzetten gaten ter plaatse van de verwijderde standleidingen. Voor- en nadelen + Geen warmteverlies in grond- en in bergingen; + bewoners bepalen zelf hun stookkosten door het stookgedrag; + bewoners hebben meerdere opties ( type cv-ketel, (aantal) radiatoren, leidingverloop, positie thermostaten (al dan niet tegen meerprijzen); + boiler-/geiserhuur komt te vervallen; + voorschot stookkosten komen te vervalen in de servicekosten; + huur elektronische warmtemeters en administratiekosten komen te vervallen; + warmtecomfort is beter te regelen; + temperatuur van warm tapwater is hoger dan bij de huidige geisers; + individueel warmtesysteem leidt tot een (financiële) meerwaarde van het appartement; - installateurs zijn in totaal zo’n 15 dagen in uw appartement aanwezig (niet fulltime) om de om de installatie te monteren en de huidige leidingen, radiatoren te verwijderen; - er moeten gaten geboord worden in binnenwanden om leidingen en rookafvoeren door te voeren; - de gasrekening wordt aanzienlijk hoger; - mogelijk is afkoping van de huidige huurcontracten (van geiser, boiler, warmtemeters vereist).
Pagina 5 van 7
4 Kosten 4.1
Investeringskosten
Ongeacht de gekozen variant zal het verwarmen van een appartement sowieso duurder worden. Dit omdat er geïnvesteerd moet worden, de investeringskosten voor alle 3 complexen bedragen circa € 750.000,- De VvE’s hebben dit bedrag niet in kas om deze eenmalig te voldoen. Om die reden is uitgegaan van een leaseconstructie- /leasefinanciering. De maandlasten (op pagina 7) zijn gebaseerd op het feit dat alle (126) appartementen straks gebruik maken dezelfde variant. De leaseperiode bedraagt 15 jaar. Een andere optie is dat iedere appartementseigenaar circa € 6000,- ophoest, hetgeen voor de meeste appartementseigenaars te kostbaar is.
4.2
Overige werkzaamheden
De maandlasten (op de volgende pagina) zijn inclusief onderstaande algemene werkzaamheden die bij beide varianten verricht moeten worden : • Saneren olietank; • ketelsanering in stookruimte; • dichtzetten bestaande rookafvoer; • sloopkosten/containerhuur/projectkosten.
Pagina 6 van 7
4.3
Berekening maandlasten
Uitgangspunten: • Appartementoppervlakte circa 75 m2 (tussenappartement); • gasprijs € 0,65,- /m3; • geiser of boilerhuur voor een nieuw toestel bedraagt € 20,- /maand (inclusief bouwkundige werkzaamheden); • gasverbruik individuele cv-ketel bedraagt 1100 m3 / jaar; • elektriciteit- en waterverbruik van collectieve- /individuele ketel en geiser zijn buiten beschouwing gelaten; • de gemiddelde bijbetaling stookkosten is gebaseerd op input van de VvE-beheerder; • stookkosten en het gasverbruik variëren door het aantal gebruikers, stookgedrag en of het appartement geïsoleerd is. Middels de onderstaande kosten worden de consequenties en verhoudingen inzichtelijk. Huidige stookkosten Leasekosten: Voorschot stookkosten collectieve ketel: Bijbetaling stookkosten (gemiddeld): Geiser-/boilerhuur: Voorschot gas-/stroomverbruik geiser/ boiler: Totale maandlasten:
€ 0,- / maand € 72,- / maand € 12,- / maand € 10,- / maand € 25,- / maand € 119,- / maand
Huidige situatie servicekosten:
€ 189,- / maand
Variant 1, collectief verwarmingsysteem Leasekosten: Voorschot gasverbruik collectieve ketel: Bijbetaling stookkosten (gemiddeld): Geiser-/boilerhuur: Voorschot gas- / stroomverbruik geiser/boiler: All-in onderhoudscontract: Totale maandlasten:
€ 54,- / maand € 60,- / maand* € 5,- / maand* € 26,- / maand € 20,- / maand € 5,- / maand € 170,- / maand
Nieuwe situatie servicekosten:
€ 177,- / maand
Variant 2, individueel verwarmingsysteem Leasekosten: Voorschot gasverbruik cv-ketel: Totale maandlasten:
€ 85,- / maand € 60,- / maand € 145,- /maand
Nieuwe situatie servicekosten:
€ 117,- /maand
*Dit verschilt ten opzichte van de huidige stookkosten in verband met energiezuinigere ketels en de gasprijs. Deze prijzen zijn tot stand gekomen aan de hand van referentieprojecten van de VvE-beheerder.
Pagina 7 van 7
BIJLAGE 1 – Toegepaste materialisatie – variant 2
