Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
WD - VÝZKUM PRO ŘEŠENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT - BYDLENÍ
CENY A NÁJEMNÉ RODINNÝCH DOMŮ ZÁVISLOST CENY A NÁJEMNÉHO m2 BYTU NA JEHO VELIKOSTI
RNDr. MILAN POLEDNIK
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
VÝZKUM ZÁVISLOSTI CENY A NÁJEMNÉHO m2 BYTU NA JEHO VELIKOSTI setříděné soubory podle časového hlediska, jednotlivých krajů očištěny od extrémně malých bytů (pod 1/4 velikosti standardu,tj.17 m2 podlažní plochy), velkých bytů (dvojnásobek standardu,tj. 136 m2) pro všechny byty stanoven poměr jejich velikosti k velikostnímu standardu IRI, tj. 68 m2 soubory setříděny podle ceny bytů a údaji o čistých nájmech v Kč/m2/měsíc užitkové plochy bytu očištěny od extrémních hodnot, zjevných omylů, chybových hodnot (všechny hodnoty se nachází v rozmezí = průměr +-trojnásobek směrodatné odchylky) rovnice regrese lineární a mocninné s hodnotami spolehlivosti R výsledný výstup - přepočet pro velikosti bytů v bytových domech – se zvolenou užitkovou plochou 38, 57, 73 a 88 m2 (100% = standard 68m2) pro obě funkce
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
ZÁVISLOST CENY A NÁJEMNÉHO M2 BYTU NA JEHO VELIKOSTI Relativní cenová úroveň starších bytů v ČR (vzhledem ke standardu IRI), v letech 2004-2007 (r.2004-2007 vypočteno ze skutečných dat, r.2007 předběžná data, odvozené údaje pro rok 2000-2003) byt velikost [m2] rok
38
57
68
73
88
2007
1,1842
1,0450
1,0000
0,9840
0,9470
2006
1,1901
1,0465
1,0000
0,9835
0,9453
2005
1,2159
1,0528
1,0000
0,9813
0,9379
2004
1,2306
1,0564
1,0000
0,9800
0,9336
2003
1,2327
1,0568
1,0000
0,9798
0,9330
2002
1,2390
1,0583
1,0000
0,9792
0,9313
2001
1,2444
1,0596
1,0000
0,9788
0,9298
2000
1,2490
1,0607
1,0000
0,9784
0,9285
rozdíly ceny m2 staršího bytu podle velikosti se v letech 2000 -2007 snižovaly, u nájmů je tomu naopak u cen starších bytů zřejmě postupně pominula poptávka po malých bytech z období před cca 10 lety
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
ZÁVISLOST CENY A NÁJEMNÉHO M2 BYTU NA JEHO VELIKOSTI Relativní cenová úroveň nájemného starších bytů v ČR (vzhledem ke standardu IRI), v letech 2004-2007 (r.2004-2007 vypočteno ze skutečných dat, r.2007 předběžná data, odvozené údaje pro rok 2000-2003) byt velikost [m2] rok
38
57
68
73
88
2007
1,3303
1,0808
1,0000
0,9713
0,9049
2006
1,2621
1,0641
1,0000
0,9773
0,9245
2005
1,2606
1,0637
1,0000
0,9774
0,9250
2004
1,1677
1,0410
1,0000
0,9854
0,9517
2003
1,1735
1,0421
1,0000
0,9850
0,9507
2002
1,1563
1,0377
1,0000
0,9866
0,9562
2001
1,1419
1,0339
1,0000
0,9880
0,9609
2000
1,1295
1,0307
1,0000
0,9891
0,9650
u nájmů se do ceny promítá stále relativně vyšší nákladová položka při realizaci nájemního vztahu na celkovém hrubém výnosu, spojená především s nájmem malých bytů (které zřejmě vyhledávají stále více mladé rodiny a rodiny s nižšími příjmy) dostupná data v dalších letech výzkumu umožní zpřesnit tyto vstupní výsledky
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
CENY A NÁJEMNÉ RODINNÝCH DOMŮ Obvyklé ceny bytů a koeficienty prodejnosti bytů ve vybraných 335 městech v ČR, získané z monitoringu Prodejnost bytů definována jako poměr obvyklé ceny a reprodukční ceny bytů*) Z hlediska cen rodinných domů přitom vycházíme z předpokladu, že hodnoty prodejnosti všech forem bydlení jsou na místních trzích dlouhodobě velmi podobné Z krátkodobého hlediska s cenami může dojít odchylkám – např. vlivem privatizace bytového fondu pod obvyklými cenami, rychle je však obnovována dynamická rovnováha v celém propojeném systému bydlení *)
Reprodukční cena vychází z nákladových položek oceňovacích vyhlášek MF ČR, diferenciace stavebních prací za okresy ČR je stanovena odborným odhadem
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
CENY A NÁJEMNÉ RODINNÝCH DOMŮ 4 města (Praha, Brno, Ostrava, Plzeň), polovina roku 2007 vyhodnoceny nabídkové ceny a nájmy rodinných domů Plzeň, Ostrava reálný nedostatek dat Nabídkové nájmy rodinných domů – vybrané části Prahy (r. 2007) územní jednotka
Praha 4
Praha 5
Praha 6
Praha 8
Praha 9
Praha 10
8 107 891
4 901 800
12 327 923
2 017 700
1 983 800
1 701 099
průměrné nájemné Kč/měs/RD
41 579
46 684
56 036
34 198
29 609
39 560
medián
33 000
35 000
50 900
30 000
25 000
30 000
nájemné Kč/měs. max
200 000
150 000
180 000
95 000
85 000
100 000
nájemné Kč/měs. min
16 000
13 000
7 000
14 000
12 000
17 000
směrodatná odchylka
25 383
29 744
33 047
15 191
15 480
23 599
počet údajů
195
105
220
59
67
43
smodch/průměr
0,61
0,64
0,59
0,44
0,52
0,60
objem nabídky v Kč
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Nabídkové nájmy rodinných domů – vybraná města (r.2007) územní jednotka
Praha
Brno
objem nabídky v Kč
31 040 213
666 500
530 000
211 000
45 051
27 771
31 176
21 100
25 000
30 000
23 000
průměrné nájemné Kč/měs/RD medián
Ostrava
Plzeň
průměrná plocha RD-m2
221
160
191
129
nájemné Kč/měs/m2
204
174
163
164
max.
58 000
55 000
30 000
min.
7 500
10 000
12 000
14 083
11 618
5 629
24
17
10
0,51
0,37
0,27
směrodatná odchylka počet
689
směrodatná odchylka/průměr
Nabídkové ceny starších rodinných domů – vybrané části Prahy (r. 2007) územní jednotka
Praha 4
Praha 5
Praha 6
Praha 8
Praha 9
průměrná cena RD v Kč
10 672 626
10 856 863
15 599 405
10 437 845
7 408 804
8 418 118
93
95
42
18
119
57
4,68
5,16
4,31
3,93
4,80
5,64
počet cen RD hrubý roční výnos v %
Praha 10
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Nabídkové ceny starších rodinných domů – vybraná města (r. 2007) územní jednotka
Praha
prům cena RD v Kč
Brno
Ostrava
Plzeň
11 795 651
4 575 087
3 573 938
4 725 333
počet cen RD
424
104
80
24
hrubý roční výnos v %
4,58
7,28
10,47
5,36
byty 2006 IRI v tis. Kč
2047
1329
535
1205
134
115
55
80
5,34%
7,06%
8,39%
5,42%
2568
1692
854
1446
nájmy 2007 IRI Kč/m2/měsíc
139
121
95
92
byty hrubý výnos 2007 IRI
4,43%
5,84%
9,07%
5,18%
nájmy 2006 IRI Kč/m2/měsíc byty hrubý výnos 2006 IRI byty 2007 IRI v tis. Kč
Srovnání relativní úrovně cen rodinných domů Praha
Brno
Ostrava
Plzeň
100%
39%
30%
40%
rok 2003
100%
52%
24%
53%
rok 2004
100%
54%
31%
54%
rok 2005
100%
48%
29%
41%
úroveň cen RD(Pha100%), IRI 2007 úroveň cen RD(Pha100%), ČSÚ
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Ostrava - porovnání nabídky prodeje rodinných domů sledovaná charakteristika
pokoje
zastavěná plocha
jednotka
počet
m2
celkem
534,50
11 783,00
95 230,00
193,00
5 166,00
průměr
6,77
210,41
1 253,03
2,38
191,33
medián
7,00
161,00
1 000,00
2,00
200,00
max
16,00
695,00
4 800,00
5,00
360,00
min
3,00
80,00
138,00
1,00
80,00
směrodatná odchylka
2,52
143,29
956,58
1,05
77,34
79,00
56,00
76,00
81,00
27,00
0,37
0,68
0,76
0,44
0,40
počet údajů směrodatná odchylka/průměr
pozemek
kvalita
užit.plocha
m2
stav 1-5
m2
průměrná cena RD-Kč
3 573 938
Kč/m2 užitkové plochy
18 679
odvoz už. plocha m2
217,79
Kč/m2 odv.užit. plochy
16 410
Kč/m2 - oprava kvality
21 826
1,33
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Brno - porovnání nabídky prodeje rodinných domů Sledovaná charakteristika
pokoje
zastavěná plocha
jednotka
počet
m2
celkem
579,00
13 216,00
52 860,00
235,00
3 208,00
průměr
5,85
132,16
523,37
2,30
213,87
medián
6,00
113,00
397,00
2,00
200,00
max
17,00
354,00
3 000,00
5,00
420,00
min
2,00
24,00
70,00
1,00
80,00
směrodatná odchylka
2,34
76,08
495,18
1,00
103,05
99,00
100,00
101,00
102,00
15,00
0,40
0,58
0,95
0,43
0,48
počet údajů směrodatná odchylka/průměr
pozemek
kvalita
užit.plocha
m2
stav 1-5
m2
průměrná cena RD-Kč
4 575 087
Kč/m2 užitkové plochy
21 392
odvoz už. plocha m2
188,26
Kč/m2 odv.užit. plochy
24 302
Kč/m2 - oprava kvality
31 253
1,29
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Praha - porovnání nabídky prodeje rodinných domů sledovaná charakteristika
pokoje
zastavěná plocha
pozemek
kvalita
užit.plocha
jednotka
počet
m2
m2
stav 1-5
m2
celkem
2 724,00
36 252,00
294 012,00
756,00
56 113,00
průměr
6,81
154,26
695,06
1,79
220,92
medián
6,00
120,00
579,00
2,00
200,00
max
20,00
646,00
4 800,00
4,00
720,00
min
1,00
12,00
70,00
1,00
25,00
směrodatná odchylka
2,53
102,46
560,32
0,84
121,14
400,00
235,00
423,00
422,00
254,00
0,37
0,66
0,81
0,47
0,55
počet údajů směrodatná odchylka/průměr průměrná cena RD-Kč
9 972 860
Kč/m2 užitkové plochy
45 143
odvoz už. plocha m2
219,21
Kč/m2 odv.užit. plochy
45 494
Kč/m2 - oprava kvality
45 494
1,00
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Porovnání výsledků šetření cen rodinných domů a odvozených cen KISEB cena Kč/m2 užitkové plochy zdroj
šetření
šetření
šetření
KISEB
vybrané město
výchozí
oprava plochy
oprava kvality
IRI 2007
Ostrava
18679
16410
21826
19611
1,1129
Plzeň
24710
24044
27402
25412
1,0783
Brno
21392
24302
31253
28993
1,0780
Praha
45143
45494
45494
42066
1,0815
koef. korelace
0,9415
0,9851
0,9996
% podíl šetření/KISEB
Výsledky šetření potvrzují možnost použití odvozených cen rodinných domů pro přiměřeně přesné zjištění obvyklých cen rodinných domů v ČR Odvozené ceny rodinných domů jsou uváděny pro zvolený standard 136 m2 užitkové plochy, plochu parcely cca 900 m2, u starších domů je uvažováno opotřebení cca 40%.
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Ceny starších rodinných domů v krajích vážené průměry za 335 vybraných měst v ČR (standard IRI) rok
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Praha
2794
2986
3373
4214
4249
4172
4663
5721
Středočeský
1815
1890
1980
2220
2497
2566
2780
3357
Jihočeský
1767
1830
1903
2059
2162
2202
2287
2441
Plzeňský
1787
1846
1929
2178
2321
2365
2538
2843
Karlovarský
1753
1814
1934
2146
2266
2243
2297
2450
Ústecký
1539
1585
1639
1758
1836
1905
1972
2048
Liberecký
1674
1742
1834
1983
2057
2104
2274
2669
Královéhradecký
1741
1821
1929
2110
2205
2227
2339
2669
Pardubický
1686
1762
1833
2016
2193
2197
2296
2542
Vysočina
1713
1774
1839
2002
2106
2157
2251
2489
Jihomoravský
1851
1925
2069
2399
2429
2446
2670
3169
Olomoucký
1660
1710
1796
2012
2088
2173
2325
2650
Zlínský
1714
1793
1886
2077
2219
2266
2443
2908
Moravskoslezský
1530
1585
1649
1778
1863
1898
2026
2322
ČR
1933
2016
2141
2417
2535
2567
2758
3195
Údaje v tabulce – ceny RD v tis. Kč
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Ceny starších rodinných domů v krajích vážené průměry za 335 vybraných měst v ČR (standard IRI)
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Ceny starších rodinných domů v jednotlivých krajích ČR (standard IRI) rok
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Praha
2794
2986
3373
4214
4249
4172
4663
5721
Středočeský
1562
1626
1704
1910
2148
2207
2392
2888
Jihočeský
1396
1446
1504
1627
1709
1740
1807
1929
Plzeňský
1280
1323
1382
1561
1663
1695
1819
2037
Karlovarský
1332
1378
1469
1631
1722
1704
1745
1862
Ústecký
1282
1321
1366
1465
1530
1587
1643
1707
Liberecký
1393
1449
1526
1650
1712
1750
1892
2220
Královéhradecký
1294
1353
1433
1568
1638
1655
1738
1983
Pardubický
1300
1359
1413
1555
1691
1694
1771
1960
Vysočina
1258
1302
1350
1470
1547
1584
1653
1827
Jihomoravský
1365
1419
1525
1768
1791
1803
1968
2336
Olomoucký
1105
1138
1195
1339
1390
1446
1548
1764
Zlínský
1233
1290
1357
1494
1597
1631
1758
2093
Moravskoslezský
1362
1411
1468
1583
1659
1690
1803
2067
ČR
1486
1551
1647
1859
1949
1974
2121
2457
Údaje v tabulce – ceny RD v tis. Kč
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
CENY A NÁJEMNÉ RODINNÝCH DOMŮ
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Ceny starších rodinných domů v krajských městech ČR (standard IRI) rok
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Praha
2794
2986
3373
4214
4249
4172
4663
5721
České Budějovice
1845
1910
2011
2225
2387
2351
2460
2705
Plzeň
1885
1932
2042
2479
2719
2689
2959
3456
Karlovy Vary
1901
1940
2182
2633
2985
2723
2752
3075
Ústí nad Labem
1538
1587
1651
1775
1853
1925
1978
2013
Liberec
1747
1838
1937
2123
2190
2259
2606
3461
Hradec Králové
1956
2094
2343
2722
2942
2848
3089
3934
Pardubice
1808
1890
1967
2335
2763
2647
2878
3459
Jihlava
1817
1863
1960
2336
2578
2527
2696
3310
Brno
2001
2088
2341
2888
2848
2812
3202
3943
Olomouc
1773
1808
1937
2355
2418
2574
2957
3513
Zlín
1836
1963
2113
2433
2652
2624
2983
3679
Ostrava
1578
1629
1704
1843
1936
1964
2107
2667
Údaje v tabulce – ceny RD v tis. Kč
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
Ceny starších rodinných domů v krajských městech ČR (standard IRI)
INSTITUT REGIONÁLNÍCH INFORMACÍ
Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit
DĚKUJI ZA POZORNOST DALŠÍ INFORMACE
WWW.IRI.CZ, WWW.KISEB.CZ http://cenybytu.idnes.cz
Institut regionálních informací, s.r.o. Beethovenova 4, 602 00 Brno TEL: 542 523 213 FAX: 542 523 209
