Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Jednotkové ceny za m 2 podlahové plochy bytu a jejich meziroční změna 1 ÚVOD
Nový kalendářní rok je oblíbenou příležitostí k zahájení účinnosti nových či novelizovaných právních předpisů. Znalecká obec zabývající se oceňováním nemovitostí vždy na přelomu roku netrpělivě očekává změny v tzv. cenovém předpisu. Tento příspěvek se zabývá změnami v prováděcí vyhlášce k zákonu o oceňování majetku. Vzhledem k tomu, že platná oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb. má celkem 205 stran textu o velikosti písma 8 pt (počítáno v dokumentu exportovaném z ASPI) je nezbytné její rozbor rozdělit na více oddílu. V dnešním článku se autor věnuje vývoji základních jednotkových cen používaných pro ocenění bytů. Cílem článku je zachytit vývoj tzv. indexovaných průměrných jednotkových cen za m 2 podlahové plochy bytu. Tyto ceny jsou používány v rámci porovnávacího způsobu oceňování bytů. Autor se rozhodl upozornit na meziroční změny v cenách publikovaných v novele oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. V obou případech došlo k nabytí účinnosti vyhlášky k 1. lednu následujícího roku. 2 POROVNÁNÍ CEN Autor článku považuje za nezbytné uvést zde několik poznámek o porovnávacím způsobu oceňování bytů. Cílem je seznámit případné neobeznámené čtenáře se základními principy tohoto oceňování podle oceňovací vyhlášky. Porovnávací způsob oceňování je jedním z legitimních způsobů oceňování používaným nejen pro účely úředního (administrativního) ocenění, ale též pro účely tržního oceňování. Porovnávací ocenění je založeno zejména na sběru informací z realitního trhu. Cílem je získat srovnatelnou hodnotu daného předmětu ocenění a následně ji aplikovat na podmínky konkrétní nemovitosti. Za tímto účelem jsou oceňovací vyhláškou vydávány tzv. indexované průměrné jednotkové ceny. Tyto údaje představují výchozí bod pro zjištění ceny porovnávacím způsobem. Tato cena je dále upravována na základě široké škály kritérií agregovaných do třech koeficientů (indexů). Podstatou článku jsou ovšem pouze základní jednotkové ceny. Na možnosti jejich následné úpravy není brán zřetel. Vyjdeme-li z předpokladu, že indexované průměrné jednotkové ceny používané oceňovací vyhláškou jsou stanoveny s využitím údajů z realitního trhu, případně předchůdci těchto cen před indexací pochází z realitního trhu, nevyhneme se srovnání s údaji z jiných zdrojů.
1 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Je obecně známým faktem, že vývoj cen nemovitostí se v posledních letech vyznačuje poklesem. Tento doposud neměnný trend se týká zejména bytů, kde je evidován největší pokles cen. Méně pak klesaly ceny rodinných domů a nejméně ceny pozemků pro residenční výstavbu. Obecně přijatou skutečností je též negativní cenový vývoj napříč celým realitním trhem. Případný nárůst cen se týká naprostých výjimek, jako jsou byty s ojedinělou dispozicí ve výjimečných lokalitách, pozemky na extrémně preferovaných místech, apod. Nejvěrohodnějším zdrojem použitelným pro srovnání vývoje cen jsou údaje z Českého statistického úřadu. Ovšem nejen tyto údaje, ale i další data např. od poradenských společností zabývajících se studiem realitního trhu, od realitních kanceláří či od samotných znalců potvrzují pokles cen nemovitostí. Mohlo by se zdát, že negativní vývoj realitního trhu lze potvrdit ze všech dostupných zdrojů. Toto tvrzení je platné až do chvíle, než se čitatel seznámí s oceňovací vyhláškou a jejími novelami z let 2010 a 2011. Vývoj jednotkových cen v uvedených letech podle oceňovací vyhlášky hovoří o naprostém opaku než všechny ostatní relevantní zdroje. Indexované průměrné jednotkové ceny za m 2 podlahové plochy bytů podle oceňovací vyhlášky meziročně vzrostly. Tento vývoj je dokumentován na níže uvedených grafech a v přiložených tabulkách. Při porovnávaní cen zanedbáváme fakt, že vyhláška platná pro rok 2011 pracuje s údaji, a to ještě neúplnými, z roku 2010 a vyhláška platná pro rok 2010 zase s údaji platnými v roce 2009. Cílem je zachytit cenový rozdíl v jednotkových letech. Nejpodrobnější údaje z realitního trhu jsou dostupné zejména pro naše hlavní město, proto se autor rozhodnul provést porovnání cen platných pro území Prahy. V následujících tabulkách jsou uvedeny jednotkové ceny (JC) Prahy, Brna a Ostravy převzaté z novely oceňovací vyhlášky č. 364/2010 Sb. (JC 10) a z novely oc. vyhl. č. 387/2011 Sb. (JC 11). V pravém sloupci je stanoven meziroční nárůst cen.
2 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Tabulka č.- 1Indexované průměrné jednotkové ceny pro Prahu
3 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Tabulka č. 2 - Indexované průměrné jednotkové ceny pro Brno
Tabulka č.že 3pro -podle Indexované průměrné jednotkové ceny pro Ostravu bytů Z uvedených v letech roku tabulek 2011 je apatrné, 2010. oceňovací vyhlášky došlo k nárůstu jednotkových cen formě. jednotkové Následující Na vodorovné ceny. grafické Modře zpracování ose jsou jsouceny jednotlivé porovnává rokoblasti 2010, výšePrahy, červeně uvedené Brna pro výsledky arok Ostravy, 2011. v poněkud na svislé přehlednější ose
4 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 1 - Indexové průměrné jednotkové ceny pro oblasti Prahy
5 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 2 - Indexové průměrné jednotkové ceny pro oblasti Brna
6 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. cen 3avývoje -grafických Indexové průměrné jednotkové pro oblasti Ostravy patrné, údaji Z uvedených z Českého že setrvalý vejevětšině tabulkových statistického případů úřadu došlo ke anibytů zvýšení výstupů s dalšími jednotkové založených dostupnými ceny. naceny informacemi údajích Toto zjištění z oceňovací z realitního nekoresponduje vyhlášky trhu. dokladuje Namátkově vybrán pokles graf přibližně cen od 3.v Praze kvartálu podle rokuČeského 2008. statistického úřadu, který jes
7 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 4 -květen Ceny bytů Praha internetovým - Dále město je azde Ostrava uvedena portálem - město statistika www.centrum.cz (Graf. z realitního 5). za serveru období realitymix.cz, 2011- až který květen je provozován 2012 pro Prahu, Brno
Tabulka č. 4- Přehled jednotkových město a cen dle statistik realitymix.cz pro Prahu, Brno Ostrava - města
8 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Prahu, město aBrno Ostravu město jednotkových Grafické Ostrava znázornění - město za období jednotkových květen 2010 dle ažstatistiky květen 2012, realitymix.cz kde jeBrno patrný pro- jednotkové Prahu, pokles Naprůměr vodorovné ose jsoucen jednotlivá období, (Graf č.a 6, 7č.a5cen. 8). na svislé ose ceny
9 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 6 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Prahu
10 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 7 - Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Brno - město
11 / 12
Problematika ocenění bytů podle oceňovací vyhlášky Napsal uživatel Ing. Jaroslav Chovanec, Ph.D., Ing. Petr Škoch Pondělí, 21 Květen 2012 16:57
Graf č. 8Český -vývoji Jednotkové ceny dle statistik realitymix.cz pro Ostravu - trhu město 3 ZÁVĚR Informace poradenských pravidelně sleduje o informuje realizované poklesu společností cen ceny nemovitostí, zabývajících bytů statistický v Praze, zejména se úřad. výzkumem od 3.oceňovací bytů, Od čtvrtletí prvního lze realitního nalézt 2009 čtvrtletí sleduje napříč trhu. O všemi údaje poklesu 2008 za zprávami tento celou cen úřad nemovitostí republiku. navzdory Ostravy. diskutován nemovitostí. zapříčiňují oceňovací Otázkou Opačný zůstává, skutečnému vyhlášky. na Ceny konferencích trend proč odchýlení vývoji ve jednotkové ana od cenovým oborových trhu. cen cen ceny se Tento tržních, předpisem stává podle setkáních problém což natolik jebez znalců v protikladu se závažným ohledu netýká vyhlášky se specializací na pouze tématem, se vývoj základním aroku navazujících Prahy, na že na realitním Brna je oceňování účelem často nebo novel rostou Zdroje: 1) www.czso.cz 2) http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti/ Tabulky: Tabulky byly vytvořeny autory článku. Grafy: 1, 3 astanovené 5též byl vytvořen autory článku 2) 4 http://www.czso.cz/csu/csu.nsf/i/graf_4_ceny_bytu_praha/$File/ceby11q4g4.xls 3) 6 1m2-bytu&praha=0&mesto=19 4) Graf č. 7výrazné -1m2-bytu&praha=0&mesto=132 1m2-bytu&praha=0&mesto=116 http://realitymix.centrum.cz/statistika-nemovitosti-graf.php?s=byty-prodej-prumerna-cena-za5) Graftéž č. 8 -2,
12 / 12
