Bouwsparen Hervorming van de woningmarkt door gedragsverandering n Om de woningmarkt echt te kunnen hervormen is een gedragsverandering nodig van alle betrokkenen bij de woningmarkt. n Sparen voor (aanschaf, verbetering of verduurzaming van) een woning moet een belangrijk spaarmotief van de consument worden. n Bouwsparen, volgens het model dat zich in andere Europese landen heeft bewezen, is bij uitstek geschikt om de benodigde attitudewijziging te realiseren. n Deze wijze van Bouwsparen creëert door een hefboomwerking (sparen geeft het recht op een lening tegen een, vooraf bekende, lage rente) de mogelijkheid om een relatief beperkte hypothecaire schuld aan te gaan en biedt starters toegang tot de woningmarkt. n Wetgeving is noodzakelijk om een afgescheiden, beschermde omgeving voor Bouwsparen te creëren. n Krachtige ondersteuning van deze gedragsverandering door alle betrokken partijen is noodzakelijk. Voor meer informatie: Robbert Loos, Manager Public Affairs SNS REAAL E
[email protected] T 06 - 22 95 96 20
212703_SNS_Position_Paper_Bouwsparen.indd 1
13-08-12 11:08
1 Woningmarkt heeft behoefte aan hervorming Het unieke systeem van hypotheekrente aftrek is in de afgelopen tientallen jaren een enorme stimulans gebleken voor het eigen woningbezit in Nederland. Tussen 1950 en 2010 steeg het percentage eigen woningbezit van 26 tot 60%. De keerzijde van de grote vraag naar koopwoningen is een enorme stijging van het prijsniveau dat, ondanks de huidige prijsdaling, nog steeds hoog te noemen is. Lange tijd werden de hoge prijzen van koopwoningen niet als probleem gezien. Immers, de banken waren bereid tot volledige financiering. De lasten waren op te brengen omdat er geen aflossingsverplichting bestond (aflossingsvrij) en de rente was fiscaal aftrekbaar. De huidige conjunctuur, de lage beurskoersen en het daarmee samenhangende lage consumentenvertrouwen beïnvloeden de vraag naar koopwoningen negatief. Het vertrouwen van de consument in de woningmarkt wordt bovendien beïnvloed door de onduidelijkheid met betrekking tot de fiscale renteaftrek in de toekomst. Mede onder druk van de noodzakelijke bezuinigingen zullen de verstrekkingsnormen (loan to value maatregel) en de fiscale aftrekbaarheid voor nieuwe huizenbezitters verder worden beperkt. Van deze maatregelen mag echter niet de noodzakelijke integrale hervorming van de woningmarkt verwacht worden die noodzakelijk is.
2 Bouwsparen: werkelijke hervorming van de woningmarkt De echte hervorming van de woningmarkt vereist naar onze mening een gedragsverandering van alle betrokkenen bij de woningmarkt. Net als in andere Europese landen moet in Nederland het sparen voor een woning (inclusief verbouwing, verbetering, verduurzaming en versnelde aflossing van de schuld) een belangrijk spaarmotief worden. De tijd van het kopen van een huis, zonder een cent gespaard te hebben, is naar onze mening voorgoed voorbij. In Bouwsparen zien wij de oplossing bij uitstek om deze attitudeverandering te realiseren.
3 Bouwsparen: wat bedoelen wij dan? SNS Bank is van mening dat Bouwsparen in een bewezen vorm, zoals die in bijvoorbeeld Duitsland wordt gehanteerd, ook voor de Nederlandse woningmarkt grote voordelen biedt. In dit gesloten en afgescheiden systeem kan de woonconsument zowel vermogen opbouwen, als tegen een, vooraf bekende, lage rente lenen.
Hoe werkt dit? Op de wijze zoals wij die voor ons zien is Bouwsparen een gesloten gemeenschap van spaarders en leners. Als consument ben je hierdoor zeker van de rente waarmee kan worden gespaard en waartegen kan worden geleend. De bank is slechts uitvoerder namens de deelnemers in deze bouwspaaromgeving. Deze bouwspaaromgeving is een (juridisch van de bank) gescheiden omgeving die door speciale wetten gereguleerd alleen het financieren van woningbezit tot doel heeft. Dit geeft deelnemers de zekerheid die nodig is voor hun woningfinanciering. Door het onderlinge karakter (voor en door de deelnemers) is deze wijze van financiering beperkt gevoelig voor de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. Dit systeem heeft zich bewezen in een reeks andere Europese landen. We onderscheiden een spaar- en een leenfase. Bij het aangaan van een bouwspaarcontract start de spaarfase. De consument begint te sparen tegen een vooraf vastgestelde rente. Zodra deze bouwspaarder een woning heeft aangeschaft, heeft deze de mogelijkheid een gelijk bedrag als zijn opgebouwde vermogen te lenen van de gesloten bouwspaargemeenschap. De rente die hiervoor betaald moet worden is al bij het aangaan van het bouwspaarcontract bekend. Bovendien kan deze rente beperkt blijven, omdat de lening versneld wordt afgelost en de financiering in het gesloten systeem van spaarders en leners plaatsvindt. De bouwspaaromgeving werkt voor de consument als een ‘hefboom’. De consument creëert hiermee voor zichzelf de mogelijkheid een aanzienlijk bedrag ‘eigen vermogen’ in te brengen bij de aanschaf van de eigen woning, zodat de hypothecaire lening ten opzichte van de woningwaarde (loan to value) beperkt kan blijven. Dit beperkt het risico van de geldverstrekker, waardoor de consument in veel gevallen ook nog eens een lagere hypotheekrente betaalt.
212703_SNS_Position_Paper_Bouwsparen.indd 2
13-08-12 11:08
De werking van Bouwsparen
Bijlage 4)
Maandelijks spaarbedrag
subsidie
sparen
Maandelijks aflossingsbedrag
lenen Spaarfase
toewijzing
aflossingsfase
4 Bouwsparen: wat is er voor nodig?
2
Deze vorm van financiering is nieuw voor Nederland. Het vereist een zorgvuldige set van wet- en regelgeving om een solide afgescheiden omgeving te creëren waarin bouwspaarders een lange termijn zekerheid hebben over hun tegoeden, maar bovendien ook over de rentes waartegen kan worden gespaard en later geleend. Bouwsparen is naar de mening van SNS Bank de oplossing bij uitstek om een werkelijke hervorming van de woningmarkt te realiseren. Maar onze bank kan dat niet alleen. De rijksoverheid (en wellicht ook gemeenten, woningcorporaties en projectontwikkelaars) zal de consument moeten sturen. Dat kan door een stimulans te creëren waarmee de gewenste gedragsverandering wordt ondersteund. Naarmate dit signaal daadkrachtiger is, kan naar onze mening de budgettaire last van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente sneller worden teruggedrongen.
Wetgeving Het belangrijkste element van een juridisch raamwerk dat noodzakelijk is voor Bouwsparen is de waarborg van een afgescheiden omgeving. Bouwsparen vindt niet plaats binnen een bank of andere financiële instelling, maar kent een gescheiden juridische omgeving. In deze omgeving staat alles in het teken van de financiering van woningen van de deelnemers. Hiervoor zijn zekerheidswaarborgen noodzakelijk. Daarnaast dient deze financiering een plaats te krijgen in het fiscaaljuridische regime voor de eigen woning. SNS Bank is graag bereid te ondersteunen bij de totstandkoming van het noodzakelijke juridische regime.
5 Bouwsparen: waarom niet een simpele spaarrekening? Een eenvoudige spaarrekening met als doel te sparen voor de eigen woning zou weliswaar voor velen aantrekkelijk kunnen zijn, maar zal niet wezenlijk bijdragen tot een attitudeverandering van de consument. Dit laatste verwachten wij juist wel van Bouwsparen. Bouwsparen is namelijk een ideale mix van sparen en lenen, die precies de juiste impulsen geeft: n n n
De bouwspaarder spaart vooraf. Het gespaarde bedrag, inclusief opgebouwde rente gebruikt hij voor de aankoop of verbetering van de woning waardoor hij een minder hoge hypotheek behoeft aan te gaan. In veel gevallen betaalt hij daardoor ook een lagere hypotheekrente.
212703_SNS_Position_Paper_Bouwsparen.indd 3
13-08-12 11:08
n Door vooraf te sparen heeft hij het recht opgebouwd op een bouwspaarlening tegen een lage rente. n Deze lost hij verplicht versneld af. n Daardoor neemt zijn schuld opnieuw af en daarmee ook zijn lasten. n Zijn schuldpositie is gedurende de gehele looptijd aanmerkelijk lager. n Hierdoor is hij bovendien in staat veel sneller door te stromen naar een volgende woning. Aan de ene kant wordt dus de spaarzin gestimuleerd en tegelijkertijd wordt aan de andere kant versnelde verlaging van de schuld gerealiseerd. Daarbij komt dat Bouwsparen de consument veel zekerheid geeft. Bij het afsluiten van de bouwspaarovereenkomst is zowel de hoogte van de spaarrente als de leenrente voor de gehele duur van het contract bekend. Door de samenhang van sparen en lenen is het bouwspaarsysteem ook uiterst flexibel. Tussentijdse beëindiging in de spaarfase, aanpassing van de termijnbedragen, verlenging of verkorting van looptijden etc. kunnen simpelweg worden gerealiseerd. Extra aflossing op de bouwspaarlening kan altijd zonder boete. Sneller aflossen kan zelfs rentevoordeel opleveren! In dit verband mag ook de extra zekerheid van de afgescheiden omgeving, beschermd door extra wettelijke regelgeving niet onvermeld blijven. Het risico van vermenging van de belangen van de bouwspaarder met andere belangen binnen een financiële instelling is daardoor uitgesloten.
6 Bouwsparen: voordelen voor de consument Bouwsparen kan eenvoudig worden ingezet voor de koop van een woning, maar ook voor woningverbetering, verduurzaming en aflossing van de hypotheek. De bouwspaarder kan na afloop van een contract weer een nieuw contract sluiten, maar ook meerdere contracten tegelijkertijd. Hij kan tussentijds de hoogte van het spaardoel aanpassen, de maandelijkse inleg en ook de looptijd van het contract. Hij kan zelfs zijn rechten op een voordelige lening doorgeven aan een ander. De rente waartegen in een bouwspaaromgeving wordt geleend is over het algemeen lager dan op bijvoorbeeld de hypotheekmarkt door de afgescheiden omgeving waarin de financiering plaatsvindt. Gevolg hiervan is wel dat ook de rente die op het gespaard vermogen wordt verkregen lager is dan in de commerciële spaarmarkt.
Vuistregel
Bouwspaarlening
Hypotheek
In de landen waar Bouwsparen zich al heeft bewezen, wordt de hier getoonde financieringsmix als optimaal beschouwd.
Bouwsparen
De bouwspaarder behoeft minder hoge hypothecaire leningen aan te gaan. Zijn schuld is daardoor lager. Dit maakt hem minder kwetsbaar voor renteverhoging in de toekomst of in geval de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente wordt beperkt of afgeschaft. Ook is hij minder kwetsbaar voor een eventuele toekomstige daling van de waarde van de woning. Maar een lagere hypotheekschuld heeft voor de klant nog veel meer voordelen. Omdat de loan to value lager is kan in veel gevallen tegen een lagere rente worden geleend. En als hij later wil doorstromen naar een nieuwe, ruimere woning, is het prettig als hij niet te veel schuld behoeft mee te nemen van zijn oude woning. Denk in dit verband ook aan de dubbele lasten die over het algemeen gepaard gaan met een verhuizing.
212703_SNS_Position_Paper_Bouwsparen.indd 4
13-08-12 11:08
Vanzelfsprekend zijn bij Bouwsparen de financieringslasten meer gespreid over de levensloop van de woningbezitter. Naar onze mening past deze beweging van nazorg naar voorzorg in een tijd waarin het niet meer vanzelfsprekend is dat de waarde van woningen stijgt en pensioen voor veel mensen minder zeker is dan ooit werd gedacht. Bouwsparen is ook het instrument bij uitstek om de bestaande woning te verbouwen of te verduurzamen, energie vriendelijker te maken, of simpelweg de bestaande hypotheekschuld versneld af te lossen, waardoor bijvoorbeeld bij pensionering een behapbare hypotheeklast overblijft.
7 Bouwsparen: voordelen voor de overheid Bouwsparen is een instrument dat een beproefde bijdrage kan leveren aan de transitie van de huidige Nederlandse situatie naar een duurzame en stabiele ontwikkeling van de woningmarkt. Bouwsparen geeft de consument een middel in handen om de door de overheid gewenste overgang van volledige financiering (inclusief kosten koper) naar een lagere loan tot value geleidelijk in te voeren. Door Bouwsparen wordt de koopwoningmarkt structureel toegankelijk. De startersproblematiek kan worden geadresseerd met dit instrument. Zeker wanneer ook ouders en/of grootouders vermogen mogen opbouwen voor (klein-)kinderen. En ook de overgang vanuit huursector naar de koopsector kan worden gestimuleerd. In dit verband valt bijvoorbeeld te denken aan de problematiek van het zogenaamde scheefwonen. Ook op dit punt kan Bouwsparen een nieuwe stimulans geven voor het eigen woningbezit. Bouwsparen is ook het instrument bij uitstek voor bestaande huizenbezitters om hun woning te verduurzamen, waardoor de bestaande woningvoorraad kwalitatief op peil blijft en energie zuiniger wordt, of om een bestaande hypotheek versneld af te lossen. Op macro niveau zal daardoor de hypotheekschuld van gezinnen afnemen. Dit maakt de Nederlandse economie minder kwetsbaar en fiscale hypotheekrenteaftrek beter betaalbaar. Bovendien wordt met een succesvolle introductie van Bouwsparen de markt voor financiering van eigen woningen verbeterd.
De hefboomwerking van Bouwsparen in Duitsland In Duitsland is het Bouwsparen zodanig ingeburgerd dat met een relatief beperkte financiële bijdrage een groot financieringspotentieel is te realiseren.
56,0
in Mrd. EUR
28,0
28,0
24,0
24,0 Ingelegdspaargeld spaargeldin in 2010 waarover subsidie werd verleend Ingelegd 2010 waarover subsidie werd verleend Ingelegdspaargeld spaargeldin in 2010 waarover geen subsidie werd verleend Ingelegd 2010 waarover geen subsidie wordt verleend
4,0
4,0
4,0
Verstrekkingspotentieel aanaan leningen Verstrekkingspotentieel leningen
Subsidie (in 2010): 402 Mio. EUR
Quelle: Interne Statistiken der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
212703_SNS_Position_Paper_Bouwsparen.indd 5
13-08-12 11:08
Voorbeelden: De onderstaande voorbeelden die wij hier gebruiken zijn vanzelfsprekend fictief. Wij hebben daarbij aannames gedaan ten aanzien van de hoogte van de spaar- en leenrente en zijn uitgegaan van een ‘rentebonus’ van 10 procent over de inleg. In de voorbeelden zijn spaartermijn en termijn van aflossen gelijk en worden spaarbedragen gelijkmatig ingelegd. In de praktijk is er de mogelijkheid om hier flexibel mee om te gaan door bijvoorbeeld tijdelijk meer of minder te sparen of met andere aflossingstermijnen te werken.
Patrick is 18 jaar, woont nog thuis en verdient € 23.000. Hij wil over een jaar of 10 een huis kopen. Hij sluit een bouwspaarcontract en spaart 10 jaar lang maandelijks € 271. De rente is 2%. De overheid helpt een handje mee. Patrick ontvangt een rentebonus van 10% over de ingelegde spaarbedragen. Als Patrick 28 is koopt hij een appartement voor € 225.000; zijn inkomen is gestegen naar € 38.500. In zijn bouwspaarpot zit al ruim € 40.000. Bovendien heeft hij nu recht op een lening van € 40.000 tegen een lage rente van 3,9% die hij aflost in 10 jaar. Hij heeft daardoor maar een hypotheek nodig van € 145.000 (loan-to-value 64%).
Marc en Ilona betalen € 700 aan huur. Deze stijgt elk jaar weer. Marc heeft een baan en verdient € 37.000. Ilona doet vrijwilligerswerk en is thuis bij de kinderen. Marc zou graag zijn woning kopen, maar vraagt zich af dat wel voor hem is weggelegd. Hij sluit een bouwspaarovereenkomst en spaart 7 jaar lang maandelijks € 179. De rente is 2%. Van de Woningcorporatie ontvangen Marc en Ilona een rentebonus van 10% over het ingelegde spaargeld. Na 7 jaar heeft Marc € 18.000 gespaard, zijn inkomen is inmiddels gestegen naar € 42.750. Hij koopt zijn woning van de woningcorporatie voor € 165.000. Omdat hij al € 18.000 heeft gespaard heeft hij nu het recht op een lening van € 18.000 tegen 3,9% die hij in 7 jaar aflost. Hij heeft daardoor maar een hypotheek nodig van € 129.000 (loan-to-value 78%).
Richard en Emy willen over een paar jaar een nieuwbouw woning kopen. Een huis met een tuin; ze willen graag kinderen. Beide werken en samen hebben ze een inkomen van € 63.000. Daar houden ze van over. Ze wonen officieel nog bij hun ouders. Ze vragen zich af of ze straks wel voldoende hypotheek kunnen krijgen. Ze sluiten een bouwspaarcontract en sparen 5 jaar lang maandelijks € 392. De rente is 2%. De projectontwikkelaar is bereid een rentebonus van 10% over het ingelegde spaargeld te verstrekken. Na 5 jaar kopen Richard en Emy een fraaie eengezinswoning voor € 290.000. Hun gezamenlijk inkomen is inmiddels gestegen naar € 72.000. Zij hebben dan al € 27.500 gespaard. En hebben daarom het recht op een lening van € 27.500 die zij tegen 3,9% in 5 jaar aflossen. Zij hebben daardoor maar een hypotheek nodig van € 235.000 (loan-to-value 81%).
Richard en Emy wonen al weer een jaar in hun nieuwbouwwoning. Ze hebben plannen gemaakt. Over een jaar of 6 willen ze kinderen. Emy is dan 30 jaar. Ze denken dat er een verbouwing van € 25.000 nodig is. Dat hebben ze niet zo maar bij elkaar. Ze sluiten een bouwspaarcontract en sparen 6 jaar lang maandelijks € 147. De rente is 2%. In 6 jaar hebben ze op deze manier € 12.500 bijeen gespaard. En hebben het recht opgebouwd nog eens € 12.500 te lenen tegen 3,9%. Deze lening wordt afgelost in 6 jaar. Zij kunnen de verbouwing laten uitvoeren. De woning stijgt met € 10.000 in waarde (de loan-to-value van de hypothecaire lening daalt door de verbouwing met 3%).
212703_SNS_Position_Paper_Bouwsparen.indd 6
13-08-12 11:08
Jeroen heeft een wat ouder pand aangeschaft. De energierekening is hem flink tegen gevallen. Hij wil zonnepanelen laten plaatsen, verder dubbele beglazing en nog wat andere energiebesparende maatregelen. De investering schat hij op € 15.000. Helaas heeft hij het geld niet beschikbaar. Hij sluit een bouwspaarcontract, spaart de komende 3 jaar maandelijks € 182. De rente is 2%. Na 3 jaar heeft hij € 7.500 gespaard en heeft hij het recht de resterende € 7.500 te lenen. Deze lening lost hij in 3 jaar tijd af tegen een rente van 3,9 %. Jeroen kan nu zijn plannen ten uitvoer brengen. De waarde van zijn woning neemt toe met ca € 10.000. Hij verwacht maandelijks minstens € 150 te besparen op zijn energierekening.
Bert en Elly hebben 10 jaar geleden hun huis gekocht en gefinancierd met een aflossingsvrije hypotheek van € 250.000. Ze hebben wel veel overwaarde, maar nog niets afgelost. Ze verdienen goed, maar over 16 jaar zijn zij 67 jaar en zal hun gezamenlijk inkomen vermoedelijk ca 40% lager zijn. Ze willen de schuld verlagen en niet meer dan € 100.000 overhouden. Ze sluiten een bouwspaarcontract en sparen 8 jaar lang maandelijks € 648. De rente is 2%. In 8 jaar hebben ze € 75.000 bijeen gespaard. En hebben het recht opgebouwd nog eens € 75.000 te lenen tegen 3,9%. Deze lening wordt in 8 jaar afgelost. Als zij 66 jaar oud zijn zullen ze nog maar een schuld over hebben van € 100.000. Zij overwegen later eventueel nog een tweede bouwspaarcontract af te sluiten zodat ze de gehele hypotheek na 30 jaar te kunnen aflossen.
Birgit (18) gaat diergeneeskunde studeren. Ze hoopt deze studie af te ronden als ze 25 is en dan een eigen praktijk te beginnen. Oma heeft aardig wat vermogen opgebouwd. Birgit is haar enige kleinkind Ze weet hoe moeilijk het voor jongeren is om een huis te kopen en wil Birgit graag een handje helpen. Ze sluit een bouwspaarcontract voor haar kleindochter. Ze stort 7 jaar lang € 7.500 en ontvangt 2% rente. Na 7 jaar is er al € 58.000 opgebouwd. Birgit heeft nu het recht om dit zelfde bedrag te lenen tegen 3,9%. Deze lening wordt in 7 jaar afgelost. Als Birgit een woning koopt heeft ze € 116.000 minder hypotheek nodig.
212703_SNS_Position_Paper_Bouwsparen.indd 7
13-08-12 11:08
SNS Bank: logische ‘fit’ met Bouwsparen ‘Al 200 jaar helpt SNS Bank klanten hun financiële zelfstandigheid te vergroten, dat doen we dicht bij mensen en op een verantwoorde en duurzame wijze.’ Een goede en betrouwbare financiële dienstverlener word je niet zomaar. Wij zijn daar met de rechtsvoorgangers van SNS Bank tweehonderd jaar geleden al mee begonnen. Door te starten met een toen baanbrekend particulier initiatief van de Maatschappij tot Nut van ’t Algemeen: een spaarbank om mensen voor de armoede te behoeden. In 1817 werd hiermee in Haarlem en Workum gestart. Gemeenschappelijk uitgangspunt was dat mensen individuele verantwoordelijkheid in de samenleving (hebben te) dragen en dat zij voor die ‘zelfverheffing’ die daar bij komt kijken soms ondersteuning nodig hebben: scholing en solidariteit (S&S) waren de kernbegrippen bij onze rechtsvoorgangers. Begrippen die we nu in een nieuwe tijd, die zich laat kenmerken door herbezinning op onze rol in de samenleving, opnieuw inhoud geven. Dit vullen wij in door het aanbieden van eenvoudige en eenvoudig te begrijpen financiële producten en diensten. Daarnaast helpen wij mensen buiten de sfeer van producten en diensten met het bestrijden van laaggeletterdheid, het geven van financieel getint onderwijs en het helpen met allerlei ander vrijwilligerswerk. Vooral met oplossingen in de spaarsfeer willen wij, gegeven onze herkomst, excelleren. De Zilvervloot is een goed voorbeeld om de spaarzin van de jeugd te vergroten. Bouwsparen is onze oplossing voor een gezonde, duurzame woningmarkt. Hoe fraai Bouwsparen in deze context past is verbluffend. Juist de zelfredzaamheid die ons zo na aan het hart ligt is, is één van de pijlers waarop Bouwsparen gebaseerd is. Door te gaan Bouwsparen, bouwt de klant aan zijn vermogen, financiële toekomst en zelfstandigheid. Een andere pijler van Bouwsparen is de gemeenschapszin. Ook op dit punt is er een opmerkelijke overeenkomst met onze roots, die vooral van sociaal maatschappelijke oorsprong zijn. Bouwspaarders vormen een bouwspaargemeenschap, waarin ieder gelijke rechten en plichten heeft. Bouwsparen kent bovendien bijna ultieme zekerheid. De klant weet van te voren precies tegen welke rente hij spaart en straks kan lenen. Onverwachte opslagen of andere prijsaanpassingen zijn niet aan de orde. Bovendien staat Bouwsparen zo vast als een huis. Het bouwspaarproduct zal door wetgeving beschermd zijn en mag daarom uitsluitend worden gevoerd in de speciale bouwspaaromgeving.
212703_SNS_Position_Paper_Bouwsparen.indd 8
13-08-12 11:08
