“
“
Bouwen of verbouwen met een stedenbouwkundige vergunning Een handig stappenplan
Als u wilt bouwen of verbouwen, moet u met heel wat aspecten rekening houden. Eén daarvan is de administratieve kant van (ver)bouwen. Deze brochure illustreert met een eenvoudig stappenplan hoe u uw aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning moet voorbereiden en indienen.
Beste kandidaat-bouwer of -verbouwer,
Het is belangrijk om goed voorbereid aan uw (ver)bouwproject te beginnen. Moet u met een architect werken? Voldoen uw plannen aan de stedenbouwkundige voorschriften? Voor een antwoord op de meeste vragen kunt u terecht bij het Loket Stedenbouw en Openbaar Domein in uw buurt. Ook als architect of ontwikkelaar kunt u er terecht. Sommige, complexere, dossiers bespreekt u het best vooraf met de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning – Afdeling Vergunningen. Deze brochure leert u meer over de procedure bij bouwen en verbouwen met een stedenbouwkundige vergunning. Voor bepaalde kleinere werkzaamheden moet u geen vergunning aanvragen, maar hebt u wel meldingsplicht. Daarover vindt u meer informatie in een aparte folder, ‘Bouwen of verbouwen met een melding’. Die kunt u verkrijgen bij het Loket Stedenbouw en Openbaar Domein of downloaden op www.gent.be/wonen-verbouwen/bouwen-enverbouwen/vergunningen/stedenbouwkundige-meldingen Ik wens u alvast veel succes met uw (ver)bouwproject.
Tom Balthazar Schepen van Stadsontwikkeling, Wonen en Openbaar Groen Juni 2014
1. U vraagt informatie bij het Loket Stedenbouw en Openbaar Domein
Voor u aan een belangrijk project zoals bouwen of verbouwen begint, informeert u zich beter goed. In Gent kunt u dat bij een Loket Stedenbouw en Openbaar Domein in uw buurt. U vindt de contactgegevens achteraan in deze brochure of op www.gent.be/openingsuren-adressen/loketten-stedenbouw-en-openbaardomein Bij het Loket krijgt u meteen een antwoord op de volgende vragen: •
Wat is de bestemming van het perceel waarop u wilt (ver)bouwen: wonen, economie, landbouw … ?
•
Hebt u een stedenbouwkundige vergunning nodig voor de werkzaamheden die u wilt uitvoeren? Volstaat een melding of zijn de werkzaamheden vrijgesteld?
•
Moet u een architect aanspreken voor uw (ver)bouwplannen?
•
Hoe moet u uw dossier samenstellen en welke formulieren hebt u nodig?
•
In hoeveel exemplaren moet u het dossier indienen?
•
Welke regelgeving is voor u van belang? Aan welke voorschriften moet u voldoen volgens het Algemeen Bouwreglement, bij een verkaveling, volgens het Gewestplan, volgens een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) … ?
Ook op de website van de Stad Gent www.gent.be/wonen-verbouwen/ bouwen-en-verbouwen/vergunningen/bouwvoorschriften en op de website van Ruimte Vlaanderen www.ruimtelijkeordening.be vindt u heel wat informatie. Hebt u vragen over (eventuele) bestaande vergunningen voor het pand dat u wilt verbouwen? Of wilt u weten of er stedenbouwkundige misdrijven bekend zijn? Neem dan contact op met de Afdeling Bouw- en Woontoezicht. U vindt de contactgegevens achteraan in deze brochure of op www.gent. be/ openingsuren-adressen/dienst-administratie-afdeling-bouw-en-woontoezicht.
2.
U maakt een plan
•
Als u een architect moet inschakelen voor uw (ver)bouwplannen, neemt u contact op met een architect. Hij of zij maakt een plan op volgens de geldende voorschriften.
•
Als u geen architect nodig hebt, mag uzelf (of iemand anders) de plannen tekenen.
3.
U kunt uw project vooraf bespreken
In bepaalde gevallen kan het Loket u doorverwijzen naar de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning – Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen voor een voorbespreking. Dat gebeurt vooral bij complexere projecten. Een voorbespreking gebeurt enkel op afspraak, op vaste weekdagen per deelgebied van Gent. U kunt die afspraak telefonisch of via mail vastleggen bij de Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen. U vindt de contactgegevens achter in deze brochure of op www.gent.be/openingsuren-adressen/dienst-stedenbouw-en-ruimtelijkeplanning-afdeling-stedenbouwkundige-vergunningen.
Wat kunt u verwachten van een voorbespreking?
“
“
Een voorbespreking helpt u om in te schatten of het ontwerp kans maakt op een stedenbouwkundige vergunning. De sectorverantwoordelijke zal de bouwvoorschriften en de stedenbouwkundige randvoorwaarden verder toelichten. Hiervoor baseert hij of zij zich op de informatie die u als bouwheer, architect of promotor hebt meegebracht. Het is niet mogelijk de plannen tot in detail te bespreken of na te meten. Houd er dus rekening mee dat u hier geen definitief standpunt krijgt. Dat volgt pas tijdens de officiële vergunningsprocedure. Het is ook mogelijk dat u nog wordt doorverwezen naar andere diensten, zoals de brandweer of de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen.
Wat verwachten wij van u?
“
“
Om een vlotte eerste screening mogelijk te maken vragen we u om de voorbespreking goed voor te bereiden en het volgende mee te brengen: • een schetsmatig uitgewerkt voorstel met een duidelijke weergave van de bestaande en nieuwe toestand. Duid daarop de belangrijkste afmetingen aan: de bouwdiepte, -breedte en –hoogte, de afstand van de perceelsgrenzen, de bruto- en netto-oppervlakte van het pand, eventuele geplande wijzigingen ter hoogte van de perceelsgrenzen … •
foto’s van de straat- en tuinzijde
Mocht uw voorstel om bepaalde redenen toch afwijken van de geldende voorschriften, geef dat dan duidelijk aan. Bent u architect of ontwikkelaar? Stuur of mail uw plannen dan minstens één week voor de afspraakdatum naar de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning – Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen. Op die manier kunnen wij de voorbespreking voorbereiden en inschatten of er advies nodig is van andere stadsdiensten. Uit uw plannen kan ook blijken dat een voorbespreking toch niet nodig is. In dat geval zal de sectorverantwoordelijke u telefonisch antwoord geven op uw vragen.
Stedenbouwkundig attest De voorbespreking maakt geen deel uit van de officiële vergunningsprocedure en heeft dus geen juridische waarde. Een stedenbouwkundig attest heeft dat wel. U kunt zo’n attest aanvragen als u zekerheid wilt over: • •
de bouwmogelijkheid van een bepaald project de verkaveling van een stuk grond
Een stedenbouwkundig attest geeft aan of uw project voor vergunning in aanmerking komt. Het blijft twee jaar geldig en biedt u de zekerheid dat het college binnen die twee jaar over hetzelfde project op dezelfde manier zal beslissen, tenzij intussen de regelgeving wijzigt of er een ruimtelijk uitvoeringsplan voor de omgeving van het perceel komt. Het stadsbestuur zal het attest binnen 75 kalenderdagen afleveren. Hoe u zo’n attest aanvraagt, kunt u navragen bij het Loket Stedenbouw en Openbaar Domein of lezen op www.gent.be/wonen-verbouwen/bouwen-en-verbouwen/ vergunningen/stedenbouwkundige-attesten.
4. U stelt uw dossier samen
Bij uw bezoek aan het Loket Stedenbouw en Openbaar Domein kreeg u een aanstiplijst bij de aanvraagformulieren. Dat is een handig hulpmiddel bij het samenstellen van uw dossier: de lijst bevat alle documenten die u nodig hebt voor een volledig dossier. U vindt deze documenten ook op www.gent.be/wonen-verbouwen/bouwen-enverbouwen/vergunningen/stedenbouwkundigevergunning.
5. U dient uw dossier in
U kunt uw dossier op twee manieren indienen: •
U stuurt het dossier aangetekend op naar: het college van burgemeester en schepenen Botermarkt 1, 9000 Gent OF
•
U overhandigt het dossier aan een medewerker van het Loket Stedenbouw en Openbaar Domein. Die controleert eerst uw dossier en geeft u dan een ontvangstbewijs.
6.
De Stad Gent bepaalt of uw dossier volledig en ontvankelijk is
De gemeentelijke stedenbouwkundig ambtenaar kijkt na of uw aanvraagdossier volledig en ontvankelijk is. Er zijn twee mogelijkheden: •
Uw aanvraagdossier is volledig en ontvankelijk: u krijgt een volledigheidsbewijs toegestuurd binnen veertien kalenderdagen nadat u het dossier hebt ingediend. Dat bewijs vermeldt ook of er een openbaar onderzoek komt. Op de datum die op het volledigheidsbewijs staat, begint de beslissingstermijn van het college van burgemeester en schepenen. Als u geen volledigheidsbewijs krijgt, gaat de beslissingstermijn in dertig kalenderdagen nadat u het dossier hebt ingediend.
•
Uw aanvraagdossier is niet volledig en/of niet ontvankelijk: u krijgt uiterlijk dertig kalenderdagen nadat u het dossier hebt ingediend een brief. Daarmee wordt de vergunningsprocedure stopgezet.
g i d e l l vo niet
volle
dig
7.
De Stad Gent onderzoekt uw dossier
De gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar zal uw dossier grondig onderzoeken om het te kunnen beoordelen. Deze ambtenaar •
vraagt de noodzakelijke adviezen
•
zorgt ervoor dat het openbaar onderzoek - als dat nodig is tijdens de procedure - correct verloopt
•
geeft een stedenbouwkundig advies aan het college
•
vraagt aan het college om een beslissing te nemen in uw dossier
8.
Eventueel komt er een openbaar onderzoek
Bij sommige projecten die een impact hebben op de omgeving, is een openbaar onderzoek nodig. Om extra kosten te vermijden laat u best de aanpalende eigenaars de plannen mee ondertekenen. Als er voor uw project een openbaar onderzoek nodig is, zal de gemeentelijke stedenbouwkundig ambtenaar u dat laten weten. In sommige gevallen moet u een gele affiche ophangen aan de straatkant van het bouwterrein om uw aanvraag bekend te maken. Tijdens de periode van het openbaar onderzoek kan iedereen opmerkingen en bezwaren tegen uw project indienen.
9.
Het college van burgemeester en schepenen beslist over uw dossier
Nadat uw volledigheidsbewijs is afgeleverd, moet het college van burgemeester en schepenen binnen wettelijk vastgelegde termijnen over uw aanvraag beslissen: •
Een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning moet binnen 75 kalenderdagen afgerond zijn. Komt er een openbaar onderzoek, dan bedraagt de termijn 105 kalenderdagen.
•
Over een verkavelingsaanvraag moet het college binnen 150 kalenderdagen beslissen.
Binnen die beslissingstermijnen verleent of weigert het college een vergunning. Neemt het binnen de vervaltermijn geen beslissing, dan is dat een ‘stilzwijgende beslissing’. In dat geval wordt de aanvraag beschouwd als afgewezen. Zo’n stilzwijgende beslissing komt maar zelden voor. Binnen tien kalenderdagen nadat het college beslist heeft, ontvangt u aangetekend ofwel het afschrift van de vergunning of weigering ofwel de melding van de stilzwijgende weigering.
10. Wat als u niet akkoord gaat met de beslissing?
Als u een (stilzwijgende) weigering krijgt of als u het niet eens bent met de voorwaarden van de vergunning, kunt u daartegen beroep aantekenen. Hoe u beroep aantekent staat uitgebreid beschreven in de beslissing. •
Meer informatie vindt u ook op de website van de provincie Oost-Vlaanderen: www.oost-vlaanderen.be/public/wonen_milieu/ ruimtelijke_ordening/vergunningen/bouwvergunningen
11. U hangt de mededeling van de vergunning op (aanplakking)
Als het college van burgemeester en schepenen een positieve beslissing heeft genomen en u een vergunning heeft verleend, dan moet u de mededeling van uw vergunning ophangen (‘aanplakken’) op het bouwterrein. •
De mededeling vindt u als bijlage bij uw vergunning.
•
U moet de mededeling uithangen aan de straatkant van het bouwterrein, op een goed zichtbare plaats.
•
U moet de Stad Gent op de hoogte brengen dat u de mededeling hebt opgehangen. Hoe u dat doet, vindt u bij de vergunning.
•
De aanplakking moet dertig kalenderdagen blijven hangen.
•
Een ambtenaar controleert de aanplakking.
Iedereen kan tijdens deze periode beroep aantekenen tegen uw vergunning bij de deputatie van de Provincie Oost-Vlaanderen. U mag dus nog niet beginnen met de werkzaamheden.
12. Wanneer mag u met de werkzaamheden beginnen?
Hebt u binnen 35 kalenderdagen na de eerste dag van de aanplakking geen melding gekregen dat iemand een beroep heeft ingediend, dan is de vergunning ‘uitvoerbaar’ en mag u met de werkzaamheden beginnen. We vragen wel om de startdatum van de werkzaamheden vooraf mee te delen aan het stadsbestuur. Tijdens de werkzaamheden moeten de vergunning en de goedgekeurde plannen op het bouwterrein aanwezig zijn. Als u twee jaar nadat u met de werken mocht beginnen, nog geen werken hebt uitgevoerd, vervalt de vergunning.
13. Meer informatie
•
i
Loket Stedenbouw en Openbaar Domein Gent-Centrum Administratief Centrum Zuid Woodrow Wilsonplein 1 9000 Gent Tel. 09 266 79 50 Fax 09 266 79 69 E-mail:
[email protected] Openingsuren: maandag tot en met vrijdag van 8 tot 13 uur en op woensdag ook van 14 tot 18 uur. Voor een loket in uw buurt, kijk op www.gent.be/openingsuren-adressen/ loketten-stedenbouw-en-openbaar-domein.
• Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning – Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen Administratief Centrum Zuid Woodrow Wilsonplein 1 9000 Gent Tel. 09 266 78 90 (maandag tot vrijdag van 8.30 tot 12.30 uur en van 13.30 tot 17 uur) E-mail:
[email protected] Openingsuren: enkel na afspraak •
Dienst Administratie – Afdeling Bouw- en Woontoezicht Administratief Centrum Zuid Woodrow Wilsonplein 1 9000 Gent Tel. 09 266 79 53 Fax 09 266 76 69 E-mail:
[email protected] Openingsuren: enkel na afspraak
www.gent.be/wonen-verbouwen/bouwen-en-verbouwen
•
COLOFON Dit is een uitgave van de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning – Afdeling Stedenbouwkundige Vergunningen en van de Dienst Administratie Departement Ruimtelijke Planning, Mobiliteit en Openbaar Domein Verantwoordelijke uitgever: Paul Teerlinck – stadssecretaris - Stadhuis, Botermarkt 1, 9000 Gent Redactie: Debbie De Spiegeleire en Els Depuydt Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Eindredactie: Annelies de hertogh Vormgeving: Kathy De Man Dienst Communicatie Stad Gent Wettelijk depotnummer: D/2014/0341/7 Datum van uitgave: 2014- 40548
september 2014
