Bestemmingsplan Hooglanderveen Toelichting Voorschriften Plankaart

Bestemmingsplan “Hooglanderveen 2005”

Toelichting Voorschriften Plankaart

Vastgesteld, 10 mei 2005

Bestemmingsplan “Hooglanderveen 2005”

Toelichting -Vastgesteld10 mei 2005 docsnr: 1287904

Inhoudsopgave 1 INLEIDING ................................................................................................................... 3 1.1 DE CONTEXT VAN HET BESTEMMINGSPLAN ................................................................... 3 1.1.1 Het ontwikkelingsplan Vathorst ..................................................................... 3 1.1.2 De ontwikkelingsvisie Hooglanderveen......................................................... 3 1.2 BEGRENZING VAN HET PLANGEBIED ............................................................................. 6 1.3 LEESWIJZER ............................................................................................................... 6 2 INVENTARISATIE ....................................................................................................... 9 2.1 VIGERENDE BESTEMMINGSPLANNEN ............................................................................ 9 2.2 IDENTITEIT EN KARAKTER HOOGLANDERVEEN............................................................. 10 2.3 W ONINGBOUW .......................................................................................................... 10 2.4 BESTAANDE VOORZIENINGENSTRUCTUUR .................................................................. 11 2.4.1 Commerciële voorzieningen en bedrijven ................................................... 11 2.4.2 Niet commerciële voorzieningen ................................................................. 11 2.5 BESTAANDE VERKEERSSTRUCTUUR ........................................................................... 13 2.5.1 Autoverkeer ................................................................................................. 13 2.5.2 Openbaar vervoer........................................................................................ 13 2.5.3 Langzaam verkeer ....................................................................................... 13 2.6 BESTAANDE GROENSTRUCTUUR ................................................................................ 13 2.6.1 Waardevolle landschappelijke aspecten ..................................................... 13 2.6.2 Bestaande groenstructuren in Hooglanderveen.......................................... 15 2.7 HISTORISCHE ELEMENTEN ......................................................................................... 15 2.7.1 Archeologie.................................................................................................. 15 2.7.2 Waardevolle gebouwen ............................................................................... 15 3 UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN .................................................. 19 3.1 RUIMTELIJKE IDENTITEIT EN THEMATIEK...................................................................... 19 3.2 W ONINGBOUW .......................................................................................................... 19 3.3 VOORZIENINGEN ....................................................................................................... 21 3.3.1 Commerciële Voorzieningen ....................................................................... 21 3.3.2 Niet-commerciële voorzieningen ................................................................. 22 3.3.3 Dorpshuis de Dissel..................................................................................... 23 3.3.4 Sport ............................................................................................................ 23 3.4 VERKEER ................................................................................................................. 23 3.4.1 Autoverkeer ................................................................................................. 23 3.4.2 Openbaar Vervoer ....................................................................................... 23 3.4.3 Langzaam Verkeer ...................................................................................... 23 3.4.4 Parkeren ...................................................................................................... 24 3.5 GROENVOORZIENINGEN ............................................................................................ 24 3.6 W ATER..................................................................................................................... 24 3.7 ECOLOGIE ................................................................................................................ 24 4 PLANBESCHRIJVING .............................................................................................. 27 4.1 W ONINGBOUW .......................................................................................................... 27 4.1.1 Buurtschap aan de Landweg....................................................................... 27 4.1.2 Hoog en Wellerlaan ..................................................................................... 27 4.1.3 Locatie tussen Holleweg en bosplantsoen (nabij begraafplaats) ................ 27 4.2 VOORZIENINGEN ....................................................................................................... 28 4.2.1 Van Tuyllstraat/De Brink.............................................................................. 28 4.2.2 De Dissel en omgeving................................................................................ 28 4.2.3 Stationslocatie ............................................................................................. 28 4.3 VERKEER ................................................................................................................. 29 4.3.1 Autoverkeer ................................................................................................. 29 4.3.2 Openbaar Vervoer ....................................................................................... 29 4.3.3 Langzaam Verkeer ...................................................................................... 29

4.4 4.5

GROENVOORZIENINGEN ............................................................................................ 30 W ATER..................................................................................................................... 30

5 MILIEUASPECTEN ................................................................................................... 31 5.1 BODEMKWALITEIT ..................................................................................................... 31 5.2 SPOORBAAN AMERSFOORT ZWOLLE V.V. ................................................................... 31 5.2.1 Externe veiligheid en het transport van gevaarlijke stoffen......................... 31 5.2.2 Geluid .......................................................................................................... 32 5.2.3 Trillingshinder .............................................................................................. 33 5.2.4 Ecologische en/of natuurinrichting .............................................................. 33 5.3 W EGVERKEER .......................................................................................................... 33 5.3.1 Geluid .......................................................................................................... 33 5.3.2 Luchtkwaliteit ............................................................................................... 34 5.4 BEDRIJVEN ............................................................................................................... 34 5.5 DUURZAAM BOUWEN EN INRICHTEN ........................................................................... 34 5.6 W ATERHUISHOUDING ................................................................................................ 35 6 JURIDISCHE OPZET ................................................................................................ 37 6.1 INLEIDING ................................................................................................................. 37 6.1.1 Opzet juridische regeling ............................................................................. 37 6.1.2 Wijzigen zonder goedkeuring van GS ......................................................... 37 6.1.3 Procedurebepalingen bij vrijstelling en wijziging ......................................... 37 6.2 BESTEMMING UIT TE WERKEN WOONDOELEINDEN ....................................................... 38 6.3 BESTEMMING WOONDOELEINDEN ............................................................................... 38 6.3.1 Bouwblok ..................................................................................................... 39 6.3.2 Bouwen buiten het bouwblok ...................................................................... 39 6.3.3 Bijgebouwen ................................................................................................ 39 6.3.4 Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis......................................... 40 6.4 BESTEMMING MAATSCHAPPELIJKE DOELEINDEN.......................................................... 40 6.5 BESTEMMING DETAILHANDELSDOELEINDEN ................................................................ 40 6.6 BESTEMMING HORECADOELEINDEN ............................................................................ 41 6.7 BESTEMMING BEDRIJFSDOELEINDEN .......................................................................... 41 6.7.1 Zonering van bedrijfsactiviteiten: Staat van Bedrijfsactiviteiten .................. 41 6.7.2 Planologische beperking van de bedrijvenlijst............................................. 42 6.7.3 Overige beperkingen van de bedrijvenlijst .................................................. 42 6.7.4 Bebouwingsvoorschriften ............................................................................ 43 6.8 BESTEMMING AGRARISCHE DOELEINDEN.................................................................... 43 6.9 BESTEMMING AGRARISCHE DOELEINDEN MET LANDSCHAPPELIJKE WAARDE ................. 43 6.10 BESTEMMINGEN VERBLIJFSDOELEINDEN EN SPOORWEGDOELEINDEN ....................... 43 6.11 BESTEMMING GROENVOORZIENINGEN EN WATERSTAATSDOELEINDEN ...................... 44 6.12 SEKSINRICHTINGEN ............................................................................................... 44 6.13 ALGEMENE BEPALINGEN ........................................................................................ 44 7

FINANCIEEL ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ............................................. 45

8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID......................................................... 47 8.1 INSPRAAK EN OVERLEG EX ARTIKEL 10 BRO 1985 ...................................................... 47 8.2 OPGELOPEN VERTRAGING ......................................................................................... 47 8.3 INSPRAAKREACTIES EN OVERLEGRESULTATEN............................................................ 48 8.4 ADVIES PROVINCIALE PLANOLOGISCHE COMMISSIE .................................................... 48 8.5 W IJZIGINGEN ............................................................................................................ 48 BIJLAGE 1: INSPRAAKNOTA INSPRAAK EN VOOROVERLEG BIJLAGE 2: ADVIES PROVINCIALE PLANOLOGISCHE COMMISSIE

3

1 INLEIDING 1.1

De context van het bestemmingsplan

1.1.1 Het ontwikkelingsplan Vathorst In de toekomst zal het dorp Hooglanderveen omringd worden door de nieuwe woonwijk Vathorst. Het uitgangspunt van Vathorst is: "een wereld van verschil". Dit houdt in dat de woonwijk is opgedeeld in een aantal gebieden, die elk een eigen ruimtelijk karakteristiek hebben. Er zijn een tweetal plandelen met een hoge dichtheid en een stedelijke karakteristiek. Dat zijn "Wonen aan de Bron" en "Wonen aan de Laak". Plandelen met een lagere dichtheid en informele opzet zijn "Wonen aan het Lint"; de verdichting van de bestaande bebouwing langs de Heideweg en Duisterweg, en het plandeel "De Velden". De bebouwing van "De Velden" omringt het dorp Hooglanderveen. Hooglanderveen vormt het cultuurhistorische centrum binnen de totale nieuwbouwontwikkeling. Dat de positie, het functioneren en het beeld van het dorp in de toekomst zal veranderen door de omringende ontwikkelingen is helder. Een bestemmingsplan voor de bestaande kom van Hooglanderveen moet handvatten bieden om de bestaande en toekomstige kwaliteiten van het dorp te onderkennen en vast te leggen. Daarnaast speelde de discussie over de realisatie van een groene overgangszone, een buffer tussen Hooglanderveen en de overige bebouwing van Vathorst. De bestaande groene, open ruimte om het dorp heen wordt zeer gewaardeerd. Deze waardering (die leeft bij zowel bevolking als politiek) heeft zich vertaald in een aangenomen motie. Deze motie luidde: "De raad der gemeente Amersfoort in vergadering bijeen op 27 januari 1999, ter bespreking van het bestemmingsplan Vathorst (raadsvoorstel nr. B99053225, agendapunt 10); overwegende dat het beleid gericht is op het behouden en versterken van het karakter van het dorp Hooglanderveen; dat het bestemmingsplan Vathorst onvoldoende een groene inpassing van Hooglanderveen waarborgt; draagt het college op in overleg te treden met het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst en consortium teneinde een groene overgangszone rond Hooglanderveen trachten te bereiken met een omvang van 40 hectare, bestaande uit geplande en reeds aanwezige voorzieningen waarvan 10 hectare bestemd is voor dorpse bebouwing en de resultaten van dit overleg aan de raad voor te leggen." 1.1.2 De ontwikkelingsvisie Hooglanderveen De bestaande kwaliteiten van het dorp Hooglanderveen worden in de ontwikkelingsvisie Hooglanderveen beschreven. Deze ontwikkelingsvisie is in februari 2001 vastgesteld door de raad. In de visie wordt gesteld dat Hooglanderveen een bijzondere betekenis heeft voor het stadsdeel Vathorst. Het dorp vormt een belangrijk cultuurhistorisch anker van het nieuwe Vathorst. Daarom is het versterken van de identiteit van het dorp Hooglanderveen het uitgangspunt. Enerzijds door Hooglanderveen in ruimtelijk opzicht los te maken van de geplande nieuwbouw, anderzijds door de bestaande dorpse structuren en karakteristieken te versterken. Hooglanderveen wordt in ruimtelijk opzicht losgemaakt van de geplande nieuwbouw in Vathorst (De Velden 3). Het dorp wordt verbijzonderd door er een groene zoom omheen te leggen. Deze wordt ingekaderd door een lanenstructuur die de overgang vormt naar het woongebied “De Velden”. In de groene zoom en in De Velden 3 vormen de huidige landschappelijke kwaliteiten de

Bestemmingsplan Hooglanderveen 2005

Toelichting VASTGESTELD, 10 mei 2005

4 aanleiding voor het maken van een houtwallenstructuur. Deze groenstructuur vormt de drager voor zowel het woon- als het groengebied. Omdat de inrichting van de Groene Zoom rond Hooglanderveen een belangrijk uitgangspunt is voor de ontwikkelingen in en om Hooglanderveen is het van belang dit bredere kader nader toe te lichten (zie afbeelding 1). Door een zoom rond Hooglanderveen te leggen blijft de karakteristiek van het dorp bewaard. De zoom kenmerkt zich door de kleinschalige en enigszins rafelige rand van het dorp. De zoom krijgt een aaneenschakeling van groene functies die zowel door de Hooglanderveners als de bewoners van de nieuwe wijk gebruikt kunnen worden. De zoom krijgt meerdere gezichten die afgestemd zijn op de verschillende kanten van het dorp. Binnen de grenzen van de Groene Zoom kan een aantal landgoederen worden gesitueerd. Eén op de locatie van de bestaande voetbalvelden en één nabij de huidige Dissel. Deze landgoederen refereren aan de grandeur van de vroegere buitenhuizen die in de omgeving te vinden zijn. Het realiseren van exclusieve woningbouw binnen een dergelijk concept biedt de mogelijkheid om door middel van collectieve groenvoorzieningen en ondergronds parkeren een hoge ruimtelijke kwaliteit te realiseren. Binnen de kaders van de groene zoom kunnen verder een aantal locaties voor individuele kavels worden gerealiseerd in aansluiting op het dorpse karakter van het bestaande Hooglanderveen. Ten noorden van het dorp (omgeving Landweg) wordt de achtergrond van de zoom gevormd door een buurtschap van voornamelijk voormalige boerderijen. De omliggende weilanden kunnen beweid blijven worden. Ten oosten van het dorp sluit de zoom aan op de meest dorpse rand van Hooglanderveen (omgeving Eindweg) Dwarsstraten geven hier direct zicht vanaf de Van Tuyllstraat op de zoom. De kleinschaligheid van het aanwezige landschap wordt gerespecteerd. De uitbreiding van de begraafplaats maakt onderdeel uit van de groene zone. Ten zuiden van het dorp (omgeving Hoog en Wellerlaan) grenst de zoom aan de nieuwe buurten van het dorp. De zoom krijgt hier binnen de kaders van de houtwallen een recreatief karakter. Er is ruimte voor trapveldjes, speelplekken en ruige stukken natuur. Tevens wordt gedacht aan de positionering van een kinderboerderij in dit gebied. Ten zuiden van het spoor tegen het dorp aan wordt de zoom begrensd door de Malewetering. De wetering geeft hier de mogelijkheid om een natuurparkje aan te leggen. Verbreding van de wetering voor o.a. een schaatsvijver moeraszones en ruigte zorgen voor een bijzonder stukje zoom tegen het dorp. Ten noorden van het spoor (omgeving Heideweg) wordt de zoom bepaald door de sportvelden van Fithorst. De aanwezige beplanting schermt een kamer af waarin diverse sporten al dan niet in clubverband mogelijk zijn. Tevens zal in dit gebied mogelijk een skateboardbaan worden gerealiseerd. Tot slot bepaalt een zichtlijn op een karakteristieke boerderij die in het plangebied van de Bron staat het laatste onderdeel van de dorpszoom.



5



6

Uit de ontwikkelingsvisie volgt dat het grootste deel van deze groene overgangszone van 40 ha niet kan worden gevonden binnen de bestemmingsplangrens van Hooglanderveen. Dit betekent dat voor de realisatie van deze overgangszone afstemming heeft plaatsgevonden met de nieuw te ontwikkelen ruimte rond Hooglanderveen, te weten De Velden 2 (ten noorden van de spoorlijn) en De Velden 3, het gebied tussen het dorp en de A 28/knooppunt Hoevelaken. In de uitwerkingsplannen voor De Velden 2 en 3 is deze groene zone vastgelegd. Naast de Groene Zoom worden in de ontwikkelingsvisie onder andere de ontwikkelingen van de Van Tuyllstraat, het parkje naast de Pastorie, de locatie “Eemstroom (naast de spoorwegovergang), de locatie “De Dissel”, de buurtschap aan de Landweg, de Hoog en Wellerlaan en de Van Beeklaan beschreven. In het vervolg van deze plantoelichting worden deze ontwikkelingen nader toegelicht. De ontwikkelingsvisie “Hooglanderveen” waarin de meest wenselijke toekomstige ontwikkelingen in het dorp zijn vastgelegd vormt de basis voor het voorliggende bestemmingsplan.

1.2

Begrenzing van het plangebied

Hoewel de realisatie van een groene zone rond het dorp (de zogenoemde Groene Zoom, zoals beschreven in de voorgaande paragraaf 1.1.2.) van belang is voor de inwoners van Hooglanderveen, zal deze voor het grootste deel juridisch worden vastgelegd binnen de diverse uitwerkingsplannen van De Velden 3. Het voorliggende bestemmingsplan zal zich beperken tot de bestaande bebouwing van Hooglanderveen en een deel van de Groene Zoom. De plangrens van het onderhavige plan sluit aan op de bestaande plangrens van het bestemmingsplan “Vathorst”. Bijgaande afbeelding (afbeelding 2) laat de begrenzing van het plangebied zien.

1.3

Leeswijzer

Na de inleiding volgt in hoofdstuk 2 een inventarisatie van de huidige situatie van het dorp en het ommeland. In hoofdstuk 3 worden de programmatische uitgangspunten en de sectorale randvoorwaarden toegelicht. De inhoudelijke ingrediënten van het bestemmingsplan worden in al hun facetten toegelicht in hoofdstuk 4. De diverse milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 staat de juridische opzet centraal. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de financieel economische uitvoerbaarheid. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid; er wordt ingegaan op de reacties in het kader van de inspraak en het art. 10 (Bro 1985) overleg.



7



8



9

2 INVENTARISATIE In het navolgende zijn de hoofdlijnen van de inventarisatie weergegeven. Dit is aangevuld met een analyse van de waardevolle elementen in de ruimtelijke structuur van het dorp en van het omliggende landelijke gebied. Vanaf het begin van de planontwikkeling van Vathorst is het de wens van de bewoners de dorpse identiteit te behouden. Het bepalen en in kaart brengen van de huidige waarden van het dorp vormt dan ook het vertrekpunt van dit bestemmingsplan.

2.1

Vigerende bestemmingsplannen

Totdat het bestemmingsplan Hooglanderveen 2005 van kracht wordt, gelden er 7 regelingen in het plangebied. De onderstaande tabel geeft daarvan een overzicht. Nr. 1

Archief 30

2

36

3

39

4

39A

5

39B

6

39C

7

42

Naam plan Plan regelende de bestemming in hoofdzaak voor het landelijk gebied gemeente Hoogland Bestemmingsplan Buitengebied I en II Uitbreidingsplan Kom Hooglanderveen Herziening uitbreidingsplan in onderdelen kom Hooglanderveen Bestemmingsplan Hooglanderveen Van Beeklaan Uitwerkingsplan Hooglanderveen Van Beeklaan I Bestemmingsplan Vathorst

Raad 17-04-1951

GS 29-01-1952

Kroon / RvS -

29-09-1987

17-05-1988

27-05-91

29-06-1960

23-01-1961

-

25-06-1963

10-09-1963

30-07-1964

24-09-1985

17-06-1986

-

30-06-1987

04-08-1987

-

26-01-99

31-08-99

08-06-2001

Op afbeelding 3 staat aangegeven welke delen door de diverse regelingen worden bestreken. Vermeld dient nog te worden, dat in de loop van de jaren veel bouwvergunningen zijn verleend met vrijstellingen ex artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Een groot deel daarvan wordt in het voorliggende plan positief bestemd.



10

2.2

Identiteit en karakter Hooglanderveen

De identiteit van Hooglanderveen wordt bepaald door de volgende kenmerken: 1. De cultuur van het dorp. Onder deze term worden begrepen alle typerende sociale en culturele uitingen die een antwoord geven op: “zo doen wij dat of zo vinden wij dat in Hooglanderveen”, veelal anders dan in de omliggende plaatsen. Het sociale en maatschappelijk ‘functioneren’ van de gemeenschap in Hooglanderveen zoals onder meer blijkt uit de diverse manifestaties in het dorp en het uitgebreide verenigingsleven, met allerlei bijbehorende voorzieningen, zowel commercieel als niet-commercieel. 2. De architectuur, historie en uitstraling van de gebouwen, de openbare ruimtes en in het bijzonder de ruimte rond het dorp. De woonomgeving wordt in Hooglanderveen in 1997 als positief beoordeeld (een 7,5). De ruimtelijke eenheden met een bijzondere karakteristiek zijn de Van Tuyllstraat/Heideweg, de Hoog en Wellerlaan en het Buurtschap aan de Landweg. De Van Tuyllstraat en Heideweg vormen het centrale lint door Hooglanderveen. De bebouwingsstructuur wordt gekenmerkt door losstaande bebouwing met overwegend kapvormige daken en toegepaste natuurlijke kleuren en materialen zoals baksteen, hout en pannendaken. Het centrale gedeelte van de Van Tuyllstraat wordt gedomineerd door de hoge bebouwing van de kerk en het zorgcentrum, die beeldbepalend zijn voor het dorp. De Hoog en Wellerlaan worden gekenmerkt door de brede houtwal aan de westzijde van de weg. Langs de oostzijde liggen op ruime onderlinge afstand gebouwen met een landschappelijk karakter in natuurlijke kleuren en materialen. Het Buurtschap aan de Landweg bestaat uit een groep gebouwen met een landschappelijk/agrarisch karakter. De tussenliggende ruimten zijn gedeeltelijk bebouwd met (voormalige agrarische) bijgebouwen en bestaan voor het overige uit groene open weidegronden afgewisseld met houtwallen die de richting van het landschap vorm geven. 3. Naast de bijzondere onder 2. genoemde karakteristieke elementen kent het dorp woonbuurten die worden gekenmerkt door woonstraten met rijenhuizen en twee-onder-één-kapwoningen en enkele gestapelde woningen in drie lagen. Met uitzondering van de gestapelde woningen zijn de woningen over het algemeen afgedekt met een kap. Aan de westrand van het dorp is een complex woningen voor ouderen gelegen (aan de Hofstede) die een lage goothoogte hebben van 3 m. Bij het realiseren van het wensbeeld om de dorpse identiteit van Hooglanderveen te behouden zullen de hiervoor aangehaalde kenmerken een rol spelen.

2.3

Woningbouw

Van de ruim 650 woningen is de helft gebouwd in rijtjes. Ruim 30% is vrijstaand of 2/1 kap en slechts een zeer beperkt aantal gestapeld. 70% van de woningen in Hooglanderveen is in bezit van de bewoner. Voor heel Amersfoort ligt dat percentage op 48%. Het bevolkingsaantal is in 1998 van 1690 gedaald naar 1674; verwacht wordt echter tot 2009 een toename met 11 % (1.866 inwoners). Hoewel in Hooglanderveen veel gezinnen wonen met jonge kinderen, neemt ook hier de vergrijzing toe. De woningbezetting is gedaald van 3,14 in 1987 tot 2,47 in 1998. Het gemiddelde aantal woningzoekenden voor huurwoningen ( (Woonkompas 1999) is lager dan in Amersfoort, namelijk 2,5 respectievelijk 3,25.



11 Het woningbouwprogramma volgens de woonbehoefte enquête van 27-10-’94 (100 woningen) is bijna volledig gerealiseerd: ten opzichte van dat programma zijn drie premiekoop- en negen vrije sectorwoningen alsook een vrij uit te geven kavel niet opgeleverd. De niet gerealiseerde woningen zijn thans bedoeld voor bewoners die als gevolg van Vathorst willen vertrekken en binnen het bestemmingsplangebied Hooglanderveen willen wonen. Voor senioren zijn bij St. Jozef 68 seniorenwoningen gerealiseerd. Bouw van woningen binnen het bestemmingsplangebied zal slechts in beperkte mate mogelijk zijn. Daar waar nog woningbouw gerealiseerd wordt, zal sprake zijn van kleinschaligheid en aansluiting bij de omgeving, het dorpse karakter van Hooglanderveen. Verdere uitwerking van het aspect wonen in dit bestemmingsplan volgt in de paragrafen 3.2 en 4.1.

2.4

Bestaande voorzieningenstructuur

Onderstaand is aangegeven welke functies zich er op dit moment in Hooglanderveen, naast de woonfunctie, bevinden. Op afbeelding 4 zijn de functies in beeld gebracht. 2.4.1 Commerciële voorzieningen en bedrijven Op dit moment zijn er in Hooglanderveen verspreid over het dorp zeven detaillisten, namelijk een bakker, een slager, een schoenwinkel, een rijwielzaak, een kleine supermarkt, een drogisterij/kapsalon en een zaak voor groente, fruit, bloemen en planten. De winkels zijn veelal gesitueerd langs de van Tuyllstraat. Daarnaast zijn er diverse kantoren, kleine bedrijven aan huis en een tweetal grote horecavoorzieningen in het dorp gevestigd. In het dorp zijn tevens andere bedrijven gevestigd zoals een bouwonderneming, een installatiebedrijf, een schildersbedrijf, een drukkerij, een reclamebureau, een aardappelhandel, hovenier, een garage en uiteraard een aantal agrarische bedrijven. 2.4.2 Niet commerciële voorzieningen Belangrijke niet commerciële voorzieningen in het dorp zijn het dorpshuis de Dissel, de st. Josephschool, de tennisvereniging Hooglanderveen, de voetbalvereniging Hooglanderveen, scouting St. Jozef, de R.K. kerk en het complex voor ouderenhuisvesting en diensten van het St. Joseph. Er zal door de realisatie van Vathorst en de aansluiting van Hooglanderveen op deze omgeving een nieuw beroep worden gedaan op de voorzieningenstructuur in het dorp. Om deze reden wordt ernaar gestreefd om die voorzieningen een extra impuls te geven. Onderdeel hiervan is het clusteren van een aantal van deze voorzieningen wat betreft de organisatie en door toevoeging van nieuwe wijkgerichte functies, dit ook ter vergroting van het financiële draagvlak. Bij voldoende draagvlak kunnen de volgende voorzieningen worden toegevoegd danwel worden uitgebreid: • het verzorgingshuis St. Jozef met een ouderensteunpunt (2.100 m² bvo); • een filiaal van het gemeentehuis en/of bibliotheek in een ICO-cluster; • een mogelijke vestiging van een zorgsteunpunt, wellicht samengevoegd in een eventueel vernieuwde Dissel; • sportzaal de Dissel in plaats van het gymnastieklokaal.



12



13 Overigens gaat het bij de laatste 2 punten om ontwikkelingen die buiten de plangrenzen van het voorliggende bestemmingsplan vallen en zijn opgenomen in uitwerkingsplan “De Velden 3C”

2.5

Bestaande verkeersstructuur

2.5.1 Autoverkeer In de huidige situatie wordt Hooglanderveen vanuit oostelijke richting ontsloten vanaf de Nijkerkerstraat, via het viaduct onder de A28 door sluit deze aan op de Van Tuyllstraat. De ontsluiting vanaf de A1 vindt plaats via de Rondweg Oost, die aansluit op de Heideweg. 2.5.2 Openbaar vervoer De Heideweg en de Van Tuyllstraat maken deel uit van de regionale busverbinding AmersfoortNijkerk. 2.5.3 Langzaam verkeer De belangrijkste langzaam verkeersverbindingen met Amersfoort lopen in de huidige situatie via de Heideweg en de Brenninkmeijerlaan.

2.6 2.6.1

Bestaande groenstructuur Waardevolle landschappelijke aspecten

Waardevolle ondergrond De bestaande karakteristieken van de ondergrond vormen de basis van de ontwikkeling van het gebied. Het plangebied is een dekzandgebied, bestaande uit dekzandruggen en dekzandlaagtes. De dekzandruggen worden gekenmerkt door een relatief hoge terreinligging. De boerderij Vathorst, het oorspronkelijke dorp en veel van de huidige bebouwing liggen in deze eenheid. Het grondwaterpeil ligt hier veelal gedurende het gehele jaar op meer dan anderhalve meter beneden het maaiveld en kan in droge periodes diep wegzakken. Het land is in gebruik als maïsakker of grasland, begrensd door houtwallen en droogvallende sloten. De dekzandlaagtes worden gekenmerkt door het verkavelingpatroon met langgerekte percelen en de ondieper gelegen grondwaterstand, zoals bijvoorbeeld ten noorden van Hooglanderveen. Het veen dat hier oorspronkelijk aanwezig was is geheel verdwenen door oxidatie als gevolg van uitdroging, zodat de bodem bestaat uit zand met een humusrijke bovengrond. Op de perceelsgrenzen zijn bijna overal houtwallen- en singels aanwezig. Waardevolle landschappelijke elementen Hooglanderveen is een kleinschalig dorp, dat wordt omgeven door een fijnmazig landelijk gebied van graslanden en houtwallen. De omliggende graslanden versterken de eigenheid (en het karakter) van het dorp. Elementen in de groenstructuur die van betekenis zijn voor de verdere ontwikkeling van het gebied zijn het oorspronkelijke kavelpatroon, de richtingen in het landschap en de bomenstructuur. De bomenstructuur bestaat uit zowel brede houtwallen, bijvoorbeeld langs de Hoog en Wellerlaan, als uit groepen en rijen bomen. Uitgangspunt is deze te handhaven en waar nodig te versterken.



14



15 De Malewetering is van oorsprong waarschijnlijk een natuurlijke afwatering, een beek waarvan men de loop in de loop der tijd heeft vergraven en uitgediept. De vegetatie van Slanke Waterkers, Brede waterpest en Kleine watereppe in combinatie met plaatselijk op het water een vlies van ijzerbacteriën duidt op minimaal enige mate van kwel. Door de kwelsituatie zijn er mogelijkheden voor vochtige schraalgraslanden langs de loop van de Malewetering. De Malewetering is de enige primaire watergang binnen het plangebied. 2.6.2 Bestaande groenstructuren in Hooglanderveen Hooglanderveen is opgebouwd uit een fijnmazig weefsel van straten en paden en kent slechts een beperkt aantal bijzondere groenstructuren van enige omvang (zie afbeelding 5). Door de ruimtelijke relatie met het agrarisch buitengebied en door de grote kavels oogt het dorp wel groen. Gelegen rond de kerk liggen respectievelijk de Brink, de pastorietuin en de begraafplaats. De brink is de centrale ruimte in het dorp, die is ingericht als plantsoen en als verkeersruimte voor auto’s. Naast het scoutinggebouw nabij de spoorbaan is een speelveld aanwezig. Aansluitend aan de kerk en de pastorie is de besloten pastorietuin gelegen. De tuin heeft het karakter van een klein ‘romantisch’ park, maar is niet openbaar toegankelijk. Achter de kerk is de lommerrijke begraafplaats gelegen. Op termijn dient er ruimte gezocht te worden voor uitbreiding van deze begraafplaats. Deze mogelijkheid tot uitbreiding zal worden opgenomen in uitwerkingsplan “De Velden 3A”.

2.7

Historische elementen

2.7.1 Archeologie Historische bewoning in deze omgeving zal aanvankelijk slechts op hoger gelegen plaatsten mogelijk zijn geweest, zoals op dekzandruggen en huisterpen. In de omgeving van de Van Beeklaan (ABP 38) is een dekzandrug aanwezig met een - naar verwachting nog ongestoorde humuspodzel bodem. De Indicatieve Kaart voor Archeologische Waarden (IKAW) geeft voor deze locatie een middelhoge trefkans. Inmiddels is de locatie aan de Van Beeklaan, tussen de Brenninkmeijerlaan en de Postloperlaan, op archeologische waarden onderzocht. Voor het overige wordt op de plankaart aangegeven waar mogelijke archeologische waarden te verwachten zijn. 2.7.2 Waardevolle gebouwen Hooglanderveen kent een aantal monumenten/beeldbepalende gebouwen. Op de plankaart zijn deze gebouwen van een aanduiding voorzien en is in de voorschriften opgenomen welke bescherming de bewuste panden op basis van het bestemmingsplan krijgen. In onderstaande tabel zijn de monumenten/beeldbepalende gebouwen beschreven en is aangegeven welke waarde de betreffende panden hebben. Daarbij zijn de volgende aanduidingen gebruikt: XIX = XX = A= B= a= b= c= d= *= ** = *** =

19de eeuw 20ste eeuw eerste helft tweede helft eerste kwart tweede kwart derde kwart vierde kwart cultuurhistorisch van betekenis cultuurhistorisch van grote betekenis cultuurhistorisch van bijzondere betekenis



16

Nr. Adres

Omschrijving

Status

1

Type: eenvoudige plattelandswoning Datering: XXa Waardering: **

waardevol pand

Van Beeklaan 19

Op de hoek van de Brennickmyerlaan gelegen landarbeidershuisje in eenvoudige harmonische vormen. Glegen temidden van een nieuwbouwwijk is dit huis kenmerkend voor het begin van de twintigste eeuw. Topgevels met eenvoudige windveren voorzien van makelaars. Het dak is gedekt met gesmoorde muldenpannen. Gevels met T-vensters, voorzien van luiken in karakteristieke kleurstelling en hanekamstrekken. Ramen, deuren en luiken zijn groen, kozijnen en velden van de luiken lichtoker. De bescheiden moderne dakvensters en nieuwe aanbouw linksachter zijn geenszins storend. De linker belendig, Van Beeklaan 17, is van hetzelfde type doch zeer verbouwd. Enkele fruitbomen en een niet streekeigen naalboom vormen de aankleding van dit gave geheel. Motivering: Een voor dit gebied kenmerkend type gebouw van aangename verhoudingen en goede detaillering van metselwerk en vensters. Het boject vormt een zinvol herkenningspunt tussen de overigens nieuwe woningen. De omringede tuin heeft zijn karakteristieke waarde grotendeels behouden. D. Zweers, Waardestelling objecten van landelijke bouwkunst t.b.v. uitbreidingsplan Vathorst, november 1996. (volgnummer 1)

2

Landweg 1-1a

Type: kleine boerderij Datering: XIXB Waardering: *

waardevol pand

Aardig voorbeeld van een kleine boerderij met zeldzaam voorkomende topgevel aan de voorzijde. Getoogde vensters waaruit de roedeverdeling deels is verdwenen. De aanbouw aan de achterzijde is niet zeer storend. De ligging is aantrekkelijk. Motivering: Van enige betenis vanwege de ligging en tamelijk uitzonderlijk vanwege de topgevel. Niet van groot belang. D. Zweers, Waardestelling objecten van landelijke bouwkunst t.b.v. uitbreidingsplan Vathorst, november 1996. (volgnummer 13).

3

Landweg 8

waardevol pand

Type: kleine boerderij Datering: XIX Waardering: * Gepleisterd en gewit boerderijtje met geringe dakhelling en topgevels zonder wolfseinden. Aardige hoofdvorm en redelijk goede achtergevel. Minder geslaagde nieuwe voorgevel en grootschalige aanbouw. Mooie geoliede bijschuur, bekleed met brede delen. Motivering: Vooral de visueel-landschappelijke samenhang met het zeer gave nr. 9 is van betekenis, mede als karakteristiek voorbeeld van de twee-eenheid boerderij-arbeidershuis die kenmerkend



17 mag worden geacht voor dit gebied. Hoewel de wel erg royale aanvullingen geen eeuwigheidswaarde bezitten, blijft de zelfstandige waarde van dit object zonder grote betekenis. D. Zweers, Waardestelling objecten van landelijke bouwkunst t.b.v. uitbreidingsplan Vathorst, november 1996. (volgnummer 15)

4

Landweg 9

Type: landarbeiderswoning Datering: Xxa Waardering: **

waardevol pand

Gaaf voorbeeld van arbeidershuisje in het buitengebied. Mede van waarde omdat de naastgelegen boerderij nog aanwezig is. Huisje in eenvoudige harmonische vormen voorzien van passende erfbeplanting. De bouwwijze is kenmerkend voor het begin van de twintiste eeuw. Topgevels met eenvoudige windveren voorzien van makelaars. Het dak is gedekt met gesmoorde tuiles-du-nord. Gevels met T-vensters, voorzien van luiken in karakteristieke kleurstelling en rollagen erboven. De ramen, deuren en luiken zijn zachtgroen, de kozijnen in een stevige oker wat een fraai beeld oplevert. Enkele fruitbomen en een zeer passende tuinaanleg vormen de aankleding van dit gave geheel. Motivering: Een voor dit gebied kenmerkend type gebouw van aangename verhoudingen en goede detaillering van metselwerk en vensters. Het object munt uit door goede vormen en details, de kleurgeving is aantrekkelijk, terwijl de omringede tuin zijn kaakteristieke waarde grotendeels heeft behouden. Van wezenlijke betekenis is de samenhang tussen dit boject en het naastgelegen boerderijtje waarmee stellig vanouds een relatie bestond. D. Zweers, Waardestelling objecten van landelijke bouwkunst t.b.v. uitbreidingsplan Vathorst, november 1996. (volgnummer 14).

5

gemeentelijk monument

Van Tuyllstraat 27 Type: RK kerkgebouw, Sint Josephkerk Architect: W. te Riele Datering: 1916-1918 Toen in 1916 de plannen voor de bouw van een kerk in Hooglanderveen vaste vorm begonnen te krijgen, werd de Hilversumse kapelaan S.J. Brenninckmayer tot pastoor van deze parochie benoemd. Het is dan ook geen toeval, dat – hoewel ook hier architect H. Kroes nog even in beeld was – architect W. te Riele werd gevraagd een ontwerp te maken, aangezien deze in 1910 voor de Hilversumse parochie een nieuwe kerk had gerealiseerd. Met de bouw werd in 1917 begonnen. Een jaar later was het neogotische kerkgebouw gereed. De kerk ligt vrijwel in de as van de toelopende weg. Het gebouw is georienteerd, d.w.z. met het koor naar het oosten. De vertikale bouwmassa is gelegen op een min of meer rechthoekige plattegrond met drie beuken. Het zadeldak bestaat is met leien gedekt. De westgevel wordt gedomineerd door een ingangsvolume onder een zadeldak. De ingang is centraal gesitueerd met daarboven een spitsboog, waaronder drie smalle glas-in-loodramen. Hierachter bevindt zich een forse toren met uurwerk, spits en torenkruis. Het torenvolume wordt geflankeerd door een lagere bouwmassa met zadeldaken



18 evenwijdig aan de weg. Spitsbogen geleden de muurvlakken. Motivering: Het kerkgebouw is bepaalt het silhouet van Hooglanderveen. Het pand bezit een opmerkelijke bouwmassa en is ontworpen door een landelijk bekend architect. Dit kerktype is zeldzaam in Amersfoort. M.A. Cramer, Amersfoort architectuur en stedenbouw 1850-1940, Zwolle 1996, pag. 63.



19

3 UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN 3.1

Ruimtelijke identiteit en thematiek

Zoals reeds in paragraaf 1.1. is aangegeven, is het behoud en de versterking van de identiteit van het dorp Hooglanderveen uitgangspunt voor de ontwikkeling van Hooglanderveen in de context van Vathorst. De versterking van de eigen identiteit van Hooglanderveen betekent ook een versterking van de cultuurhistorische waarden van het dorp. Hooglanderveen is te beschouwen als de drager van de cultuurhistorie van Vathorst. Dit is de plek waar het contrast tussen historische gegroeide structuren en de geplande VINEX-locatie het grootst is. De recreatieve potentie van het “historische” Hooglanderveen voor de totale wijk Vathorst is aanzienlijk. Het “versterken van het dorpse karakter” staat in deze ontwikkelingsvisie centraal. De sociaal-culturele en de ruimtelijke kenmerken van het dorp (zie paragraaf 2.2.) zijn daarvoor de basis. Centraal element in het dorp is de Van Tuyllstraat en in het verlengde daarvan de Heideweg. Het uitgangspunt is de levendigheid en ruimtelijke kwaliteit hiervan te versterken door van deze straat een dorpslaan te maken met een reeks hoogwaardig ingerichte openbare ruimtes waaraan zich bijzondere functies bevinden. Het versterken van het dorpse karakter dient tot uitdrukking te komen in de toepassing van bouwstijlen en -materialen die passen in het beeld van losstaande bebouwing met veelal kapvormige daken en natuurlijke kleuren en materialen. De toe te passen inrichtingsmaterialen en het straatmeubilair zullen in overeenstemming moeten zijn met het nagestreefde beeld van een dorpslaan met een versmalde rijbaan en bomen. De Van Tuyllstraat is in dit bestemmingsplan zodanig geprofileerd dat een laanbeplanting met bijvoorbeeld Lindes mogelijk is. Deze maatregelen worden niet in dit bestemmingsplan geregeld, doch het biedt het ruimtelijk kader waarbinnen deze inrichtingsmaatregelen op termijn kunnen worden gerealiseerd. De herontwikkeling van de locaties Eemstroom en van de Dissel zijn ingezet om dit uitgangspunt te versterken. Oók voor deze locaties is het maken van een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte met daaraan een openbare functie het uitgangspunt geweest. Zoals eerder gesteld (paragraaf 1.1.) zijn de uitgangspunten voor Hooglanderveen reeds weergegeven in het Ontwikkelingsvisie Hooglanderveen. Dat zijn de volgende punten: • aan de Van Tuyllstraat wordt een laanbeplanting mogelijk; • langs de Van Tuyllstraat worden de belangrijkste openbare ruimtes en gebouwen gesitueerd; • er worden dorpsuitbreidingen en inbreidingen mogelijk gemaakt; • de uitbreidingen aan de randen van het dorp vormen samen met de Groene Zoom de dorpsgronden, deze zijn gesitueerd zowel bij de entrees van het dorp als rondom het gehele dorp; • de zichtlijnen op de kerk worden gehandhaafd bij het ontwikkelen van de uitbreiding. Deze uitgangspunten worden in het vervolg van dit hoofdstuk per aspect nader uitgewerkt.

3.2

Woningbouw

Bij de ruimtelijke inpassing van Hooglanderveen moet ook rekening gehouden worden met uitbreidings- en inbreidingsmogelijkheden, vooral voor bewoners uit de directe omgeving van de



20 dorpskern Hooglanderveen die moeten of willen vertrekken vanwege Vathorst. Het gaat daarbij met name om bouwkavels voor vrijstaande woningen. Gestreefd wordt naar gefaseerde uitbreiding van de woningvoorraad naar “dorpsmodel”, met bijzondere aandacht voor grote vrije kavels, om: • het draagvlak voor de voorzieningen tenminste op peil te kunnen houden; • een te grote vergrijzing van de bevolking tegen te gaan; • het vertrek van bewoners uit het buitengebied te compenseren. Uitbreidingen van het dorp vinden plaats aan de Eindweg, de Heideweg, Hoog en Wellerlaan, Van Tuyllstraat 31 en langs de Van Beeklaan. De bebouwing aan de Van Beeklaan, Van Tuyllstraat en Hoog en Wellerlaan valt binnen de begrenzing van dit bestemmingsplan. De dorpse bebouwing vormt gezamenlijk met de Groene Zoom de dorpsgronden, zowel aan de entrees van het dorp als rondom het gehele dorp. Vanzelfsprekend wordt in de uitwerking van de verschillende locaties het creëren van zichtlijnen op de kerk als uitgangspunt meegenomen. De bebouwing aan de Van Beeklaan, Hoog en Wellerlaan en de Van Tuyllstraat is inmiddels dusdanig concreet dat hier is gekozen voor een concrete positieve bestemming. In een aantal gevallen is middels een vrijstellingsprocedure (art. 19.2 WRO) vooruitlopend op het onderhavige plan, bouwvergunning verleend. Zoals beschreven in paragraaf 2.2. ligt in de Groene Zoom een tweetal gebieden, die een karakteristiek met bijzondere kwaliteiten bezitten. Hierbij gaat het om het buurtschap aan de Landweg en de bebouwing en beplanting langs de Hoog en Wellerlaan. Voor deze gebieden gelden in principe beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Uitgangspunt hierbij is het verbijzonderen van deze gebieden ten opzichte van het dorp en de omringende bebouwing met als ontwerp-aanleiding de huidige ruimtelijke karakteristiek. Nadere uitwerkingen kunnen plaatsvinden op basis van private initiatieven. Voor het gebied Hoog en Wellerlaan geldt het uitgangspunt dat deze nieuwe bebouwing de bijzondere karakteristiek van dit gebiedsdeel ondersteunt door middel van een architectonische uitstraling met een landelijk karakter. De nieuwe bebouwing wordt grotendeels achter de huidige bebouwing op de kavel gesitueerd, zodat de huidige ruimtelijke opbouw van de laan niet verstoord wordt. Aan de oostzijde van de kavels kan, parallel aan de bestaande houtwal, een nieuwe wal worden aangelegd. Deze wal kan als erfscheiding en begrenzing dienen van de bijzondere verkavelingstructuur van de Hoog en Wellerlaan. Voor Het Buurtschap aan de Landweg geldt als uitgangspunt dat voor het westelijk deel van de locatie de bestaande bebouwing gehandhaafd blijft. Nieuwe bebouwing is op dit moment niet mogelijk, omdat de hindercontour van een bestaand agrarisch bedrijf dat verhindert. Voor het oostelijk gedeelte is uitgangspunt dat hier een intensievere woonbebouwing zal worden gerealiseerd in maximaal 3 en soms 4 bouwlagen. De ontsluiting zal vanuit het noorden plaatsvinden (De Velden 2). Er zullen maximaal 100 woningen worden gebouwd, zowel in gestapelde als grondgebonden vorm. Naast uitbreidingen van het dorp zijn er ook binnen de dorpskern nog enkele gebieden waar ontwikkeling van woningbouw, mogelijk in combinatie met voorzieningen kan plaatsvinden. Dit zijn de locaties De Dissel en een terreintje naast het bosplantsoen aan de Van Tuyllstraat.



21 Voor de locatie “De Dissel” is bij een herbouw of verplaatsing van De Dissel en eventuele verplaatsing van de tennisvereniging, woningbouw in combinatie met voorzieningen mogelijk. De voorzieningen zullen aan de Van Tuyllstraat worden gesitueerd met eventueel woningen daarboven. De maat en de schaal van de bebouwing aan de Van Tuyllstraat dient bij de uitwerking te worden gerespecteerd evenals de voorgevelbouwgrenzen van de bebouwing langs deze weg. Op een terreintje ten oosten van het bosparkje naast de kerk is kleinschalige ontwikkeling van eengezinshuizen mogelijk. Als uitgangspunt geldt dat de ontsluiting vanaf de Van Tuyllstraat plaatsvindt en dat de eerste woning met de voorzijde georiënteerd zal zijn op de Van Tuyllstraat. Op de plankaart zijn de bouwkavels concreet aangegeven. Een nadere beschrijving van de hiervoor aangegeven uitbreidings- en inbreidingslocaties is opgenomen in hoofdstuk 4 (Planbeschrijving). Voor de bestaande woonbebouwing zal voor grote delen van het dorp een hoogte van 6 m + kap worden aangehouden. Vanwege de karakteristieke lintbebouwingsstructuur is de bestaande bouwmassa van de woningen langs de Van Tuyllstraat en voor enkele beeldbepalende panden in en aan de rand van het dorp uitgangspunt.

3.3

Voorzieningen

3.3.1 Commerciële Voorzieningen Het is wenselijk dat het dorp een aantal voorzieningen behoudt, die gesitueerd zijn aan de belangrijkste structuur van het dorp (het lint). Het behouden van de mogelijkheid om de dagelijkse boodschappen te doen, met name langs de van Tuyllstraat, is essentieel voor de identiteit van het dorp. Wel is uit onderzoek (EIM, 1999 en Kolpron, 2000) gebleken dat de kleinere, zelfstandige detaillist het op termijn niet makkelijk zal krijgen, wanneer het hoofdwinkelcentrum voor Vathorst in de buurt van de kern Hooglanderveen gerealiseerd zal worden. Slechts met bijzondere aandacht voor aspecten als specialisatie, cliëntgerichtheid zal hij of zij het kunnen redden. Overigens hebben de huidige winkeliers een voorkeurspositie gevraagd en gekregen bij de toewijzing van nieuwe winkelruimte, onder de conditie dat ze een goed ondernemingsplan hebben. Het meest belangrijk is het trachten vast te houden aan de bestaansmogelijkheden van een 2 buurtsupermarkt van ca. 800 m b.v.o. Een goede locatie daarvoor lijkt aan de Van Tuyllstraat te liggen in de zuidoost hoek van Hooglanderveen. Enerzijds om de afstand tot het hoofdwinkelcentrum zo groot mogelijk te maken. Anderzijds om via de passanten over de Boulevard ook nog een stukje omzet te genereren. Om de relaties met de bestaande voorzieningen en de koopkracht van de Hooglanderveners te kunnen binden, moet de plek van die buurtsupermarkt echter weer niet té excentrisch liggen. Daarom is een andere goede locatie gelegen in het centrale deel van de Van Tuyllstraat, ter plaatse van de St. Jozefschool indien deze zou worden verplaatst. Op die plaats zou sprake zijn van een concentratie van winkelvoorzieningen in het hart van het dorp. Uitgangspunt is dat slechts één supermarkt kan worden gevestigd. Het ontbreekt aan voldoende draagvlak om meer dan één supermarkt op te nemen (zie ook het advies van Kolpron).



22 Er moet geconstateerd worden dat binnen de grenzen van het bestemmingsplangebied geen fysieke ruimte aanwezig is voor de door Kolpron geadviseerde tijdelijke nood-winkels. Indien er in de directe omgeving wel een geschikte locatie gevonden wordt, kan met een artikel 17 (tijdelijke bouwvergunning) worden gewerkt. Gezien vanuit een dergelijk perspectief is het wenselijk dat in het centrale deel van het lint door Hooglanderveen, de Van Tuyllstraat, de mogelijkheid wordt gecreëerd om bijzondere winkeltjes, horeca en kleinschalige bedrijvigheid te realiseren. Er valt hierbij te denken aan bijvoorbeeld boetieks, een edelsmid, een ijssalon; kortom een voorzieningen-aanbod dat past bij het kleinschalige dorp en dat inspeelt op de recreatieve potenties van het dorp in de totale Vathorstontwikkeling. 3.3.2 Niet-commerciële voorzieningen De versterking van de eigen identiteit van Hooglanderveen betekent ook een versterking van de cultuurhistorische waarden van het dorp. Dit is immers de plek waar het contrast tussen historisch gegroeide structuren en de geplande VINEX-locatie het grootst is. De mogelijkheden voor het “historische” Hooglanderveen voor de wijk Vathorst zijn groot. In combinatie met de ten westen gelegen concentratie van sportvoorzieningen (Fithorst) en een groen uitloopgebied rond het dorp, kan het dorp Hooglanderveen een belangrijke rol spelen in het voorzien van de recreatieve behoeftes van Vathorst. In en rond Hooglanderveen kan een pakket aan voorzieningen worden aangeboden, dat met name in het weekend zal worden gebruikt. Het is daarnaast van belang dat het ouderen-centrum, de Dissel (zie onder 3.3.3) en de basisschool behouden blijven en waar nodig ook uitgebreid en versterkt. Daardoor zou een beweging vanuit Vathorst richting Hooglanderveen kunnen gaan ontstaan met een positief effect op alle voorzieningen. Om te kunnen bepalen in welke mate de basisschool kan uitgroeien naar tenminste een 12-klassige school (thans 9) is het van belang duidelijkheid te verkrijgen hoe het programma voor de omgeving eruit komt te zien (soort en aantal woningen, de voorzieningen) maar vooral ook de ontsluiting respectievelijk aansluiting van het dorp op de omgeving. Het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst is met de gemeente en het schoolbestuur van de KPOA in overleg om de uitbreidingsmogelijkheden van de basisschool te onderzoeken. De wens is om bij de beide locaties voor het basisonderwijs (zowel de St. Jozefschool, als de vier lokalen naast de tennisbanen) ruimte te houden voor uitbreiding. Een eventuele uitbreiding van de schoolgebouwen of het bouwen van één nieuw schoolgebouw, waarbij één locatie wordt opgeheven, dient dan ook mogelijk gemaakt te worden binnen dit bestemmingsplan. De beide huidige schoollocaties moeten dus ook van bestemming kunnen veranderen naar bijvoorbeeld voorzieningen en/of woningbouw. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid om beide schoolocaties op te heffen en een nieuwe locatie te realiseren in De Velden 3C, aan de rand van Hooglanderveen. De huidige schoollocaties kunnen dan worden gebruikt voor de bouw van woningen en o.a. een supermarkt. Ook deze mogelijkheid biedt het bestemmingsplan. Ook de accommodaties voor de bestaande veldsporten moeten worden uitgebreid (tennisvereniging Hooglanderveen en voetbalvereniging Hooglanderveen) evenals de begraafplaats. Daarnaast zijn voorzieningen voor de jeugd nodig zoals een hangplek en een skateboardbaan op plaatsen waar dit niet leidt tot geluidsoverlast voor de woonomgeving. Voor deze laatste functies zal vooral ruimte gevonden worden in de Groene Zoom, die grotendeels buiten het plangebied is gelegen.



23 3.3.3 Dorpshuis de Dissel Het dorpshuis De Dissel (in principe een niet-commerciële voorziening) vervult in Hooglanderveen een centrale rol. In het dorpshuis is o.a. plaats voor peuterwerk, er is een gymzaal met tribune. De accommodatie biedt plek aan tal van verenigingen en sportclubs. Zeer veel dorpsbewoners zijn daar actief, al dan niet in verenigingsverband. Bouwtechnisch voldoet het dorpshuis niet meer aan de huidige eisen. Dit is de reden voor het bestuur van De Dissel om te onderzoeken op welke manier het dorpshuis kan worden voortgezet. Door het bestuur van De Dissel is gewerkt aan een Programma van Eisen dat door een extern bureau ruimtelijk wordt vertaald. Op basis van deze ruimtelijke vertaling bestaat het voornemen op een andere plek nieuwbouw te plegen. Hierbij wordt gedacht aan een locatie naast de huidige Dissel of De Velden 3C.

3.3.4 Sport Met de ruimtebehoefte van de zaalsporten wordt rekening gehouden door het bestuur van De Dissel bij de aanpassing van het dorpshuis. Met betrekking tot de veldsporten hebben twee verenigingen aangegeven behoefte te hebben aan meer ruimte. De voetbalvereniging denkt aan verplaatsing van de accommodatie naar de westzijde van het spoor (gesitueerd buiten het bestemmingsplangebied, De Velden 3G), zodat de vereniging een centrale functie voor de totale wijk Vathorst zou kunnen hebben. De tennisvereniging heeft behoefte aan uitbreiding van het tennispark met 2 velden. Bij de uitbreiding van het tennispark spelen de ontwikkelingen van De Dissel een grote rol gezien het feit dat de kantine vast zit aan De Dissel. Indien de Dissel wordt verplaatst zal worden nagegaan of de tennisvereniging kan meeverhuizen. Indien dit niet mogelijk is zal de tennisvereniging willen uitbreiding op de huidige locatie. De uitbreiding omvat in dat geval twee tennisbanen (ruim 1.200 m²) en een clubgebouw.

3.4

Verkeer

3.4.1 Autoverkeer Uitgangspunt voor de ontsluitingsstructuur van Vathorst is een ringstructuur die fungeert als gebiedsontsluitingsweg (50 km/h), de overige wegen binnen deze ring vormen een groot verblijfsgebied waar een maximum snelheid van 30 km/h geldt. Binnen deze filosofie is ook Hooglanderveen als verkeersluw verblijfsgebied (30 km/h) ingericht. Deze verblijfsgebieden worden zo ingericht dat het onaantrekkelijk is om lang door deze gebieden heen te rijden, voor deze verplaatsingen dient men gebruik te maken van de Boulevard. Op deze manier wordt ook voorkomen dat men de route Heideweg – Van Tuyllstraat als sluiproute gaat gebruiken. Naast verkeersveiligheid dient ook de bereikbaarheid van de Van Tuyllstraat te worden gegarandeerd. 3.4.2 Openbaar Vervoer Hooglanderveen dient ook in de toekomst bereikbaar te zijn met openbaar vervoer. Een belangrijk uitgangspunt is de handhaving van de route van de streekbus door het dorp. Er is een reservering opgenomen voor een OV-verbinding tussen de Heideweg en station Vathorst. 3.4.3 Langzaam Verkeer De Veenweg maakt onderdeel uit van Het Lint als doorgaande langzaamverkeers-verbinding en verandert van autoroute in fietsroute.



24 In Hooglanderveen komen de hoofdfietsroutes over de Van Tuyllstraat (oost-west) en over de Brenninkmeijerlaan via de Andries van Altenalaan over de Eemstroomlocatie (De Maalderij) (noord-zuid), aangevuld met enkele secundaire fietsroutes. De hoofdfietsroutes maken deel uit van het totale fietsnetwerk voor Amersfoort. Hooglanderveen wordt met het centrum van Amersfoort verbonden door een snelfietsroute, die ter hoogte van Hooglanderveen over de Brenninkmeijerlaan loopt. Uitgangspunt is dat de ontsluitende routes vanuit Hooglanderveen goed aansluiten op de hoofdfietsroutes. 3.4.4 Parkeren Als uitgangspunt voor de parkeernormen wordt de gemeentelijke bouwverordening gehanteerd.

3.5

Groenvoorzieningen

In de gemeentelijke groenbeheervisie van 1994 wordt aangegeven dat in het dorp nauwelijks openbaar groen aanwezig is. Door de ruimtelijke relatie met het agrarisch buitengebied en door de grote kavels oogt het dorp wel groen. De niet-openbare groenelementen rond de RK-kerk en St. Jozef met de monumentale bomen zijn karakteristiek voor het dorp en moeten daarom behouden blijven. In het centrum van het dorp ligt een grotere groenplek (de Brink). De gemeente zal in samenspraak met de Belangenvereniging Hooglanderveen plannen hiervoor maken. Naast de pastorie bevindt zich aan de Van Tuyllstraat een bosgebied dat slechts via de achterkant langs de begraafplaats bereikbaar is. Het streven is erop gericht om van deze plek een openbaar toegankelijk dorpspark voor Hooglanderveen te maken.

3.6

Water

Het plangebied is een dekzandgebied, bestaande uit dekzandruggen en dekzandlaagtes. De dekzandruggen worden gekenmerkt door een relatief hoge terreinligging. De boerderij Vathorst, het oorspronkelijke dorp en veel van de huidige bebouwing liggen in deze eenheid. Het grondwaterpeil ligt hier veelal gedurende het gehele jaar op meer dan anderhalve meter beneden het maaiveld en kan in droge periodes diep wegzakken. De basis voor de toekomstige waterstructuur van Hooglanderveen en De Velden 3 is beschreven in het waterstructuurplan Vathorst. In de Groene Zoom worden een aantal bergbezinkbassins opgenomen. De belangrijkste waterloop binnen het plangebied is De Malewetering. Het is een primaire watergang die als zodanig in het bestemmingsplan is opgenomen.

3.7

Ecologie

Binnen Vathorst zijn mogelijkheden voor het realiseren van een ecologische verbinding. Het Lint (zie paragraaf 1.1.1.) speelt hier een belangrijke rol in. Het Lint met de begeleidende houtwallen en bomenrijen aan de westzijde sluit aan op de in de toekomst te ontwikkelen groengebieden van de stort van Smink en het eventuele baggerspeciedepot. Aan de oostzijde zijn er via de groenzone rondom Hooglanderveen en de onderdoorgangen in de A28 aansluitingen mogelijk met het Hoevelakense Bos. Aan de zuidzijde loopt een groene verbinding langs de Duisterweg richting de groene geluidswallen. Het groen-droge lint kan van



25 betekenis worden voor dieren als Eekhoorn, Bosmuis, Rosse woelmuis, spitsmuissoorten, kleine roofdiersoorten (wezel en bunzing) en verder voor allerlei lopende en kruipende kleine dieren, alsmede insecten. Aan de zuidrand van het dorp bevindt zich de waterloop Malewetering. Het uitgangpunt is deze op te nemen en op te waarderen in de planvorming en als natuurlijk element verder uit te werken. Door de kwelsituatie zijn er mogelijkheden voor vochtige schraalgraslanden langs de loop van de Malewetering. Verschraling of deels verwijderen van de voedselrijke teeltlaag is dan noodzakelijk. Door aanleg van flauwe oevers aansluitend op de graslanden krijgt de natuurlijke begroeiing in en langs de watergang dan de kans zich te herstellen. Daar waar de Malewetering onder het maaiveld verdwijnt kan zij weer aan de oppervlakte worden gebracht. Onderdoorgangen bij bruggen en duikers moeten passeerbaar zijn voor diersoorten die zich langs de oever begeven. Door het creëren van doorgaande oeververbindingen kan de barrièrewerking van wegen verminderd worden.



27

4 PLANBESCHRIJVING 4.1

Woningbouw

De verschillende locaties waarin woningbouwontwikkelingen zijn voorzien worden in het navolgende beschreven. 4.1.1 Buurtschap aan de Landweg De bestaande buurtschap kenmerkt zich door een ontspannen verkaveling in een kleinschalig landschap van weides en houtwallen. Het westelijk gelegen deel is het meest karakteristiek. De nadruk zal hier liggen op behoud van de bestaande bebouwing en landschap. Eventuele particuliere initiatieven voor aanvullende woningbouw zijn op dit moment niet mogelijk in verband met een aanwezige hindercontour van een agrarisch bedrijf. Indien deze hindercontour in de toekomst verdwijnt of wordt verkleind, dan kunnen tussen de bestaande bebouwing enkele vrijstaande woningen worden gebouwd op plaatsen waar het landschappelijke beeld niet wordt aangetast. De bebouwing dient een landschappelijk karakter te hebben. Het oostelijk deel kan op een intensievere manier worden bebouwd. De woningen worden zodanig gesitueerd dat de schuilkerk "Bethel", gehandhaafd kan worden en dat er een open zijde van het hof in noordelijke richting is gericht op de bestaande woningen aan de Veenweg. Er zullen 80-100 woningen worden gebouwd in een hoogte van 3 en 4 bouwlagen. De woningen zullen voor het autoverkeer worden ontsloten vanaf de noordzijde en niet vanaf de Veenweg, die een langzaam-verkeersfunctie krijgt. 4.1.2 Hoog en Wellerlaan Zeer karakteristiek aan de Hoog en Wellerlaan is de brede houtwal aan de westzijde van de weg in combinatie met de afwisseling tussen boerderijen en open landschap met rijen knotwilgen aan de oostzijde. Dit gebied maakt onderdeel uit van de groene zoom. Het profiel van de Hoog en Wellerlaan is tamelijk smal en slechts geschikt voor bestemmings- en langzaam verkeer. Uitgangspunt is dit profiel te handhaven en de verkeersfunctie niet uit te breiden. De nadruk zal hier liggen op het handhaven van het bestaande. Wel zijn er enige bouwmogelijkheden geboden ten behoeve van vrijstaande woonbebouwing achter de bestaande woningen c.q. bedrijven aan de laan. Voorwaarde is dat er dan wel een vermindering van de hoeveelheid bestaande erfbebouwing moeten plaatsvinden. De nieuwe woningen worden ontsloten vanaf de Hoog en Wellerlaan. Aan de oostzijde van de kavels kan, parallel aan de bestaande houtwal, een nieuwe wal worden aangelegd. Deze wal kan als erfscheiding en begrenzing dienen van de bijzondere verkavelingsstructuur van de Hoog en Wellerlaan. 4.1.3 Locatie tussen Holleweg en bosplantsoen (nabij begraafplaats) In deze zone tussen de achterzijde van de woningen aan de Holleweg en het bosplantsoen biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid 5 woningen te bouwen. De ontsluiting zal vanaf de Van Tuyllstraat plaatsvinden. De woningen op het achterterrein worden zodanig gesitueerd dat er geen uitzicht op de begraafplaats ontstaat en tussen de grens van de begraafplaats en de ontsluitingsweg / tuinen wordt een strook afschermende beplanting opgenomen.



28

4.2

Voorzieningen

4.2.1 Van Tuyllstraat/De Brink Voor het handhaven en ontwikkelen van het gemengde karakter van de Van Tuyllstraat biedt het bestemmingsplan "Hooglanderveen" de nodige ruimte en flexibiliteit. Voor een deel van de Van Tuyllstraat is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen naar een bestemming voor detailhandel, horeca, dienstverlening en kleine bedrijfjes. De genoemde functies zijn binnen zekere grenzen, in beginsel uitsluitend op de begane grond, toegelaten. De begrenzing bestaat eruit dat het aantal detailhandels- en horecavestigingen wordt beperkt maar de exacte situering binnen de bestemmingsstrook daarentegen wordt vrijgelaten. Tevens zal de maximaal toelaatbare gezamenlijke bedrijfsvloeroppervlakte van deze functies worden vastgelegd. Als bedrijvigheid worden alleen lichte categorieën bedrijven toegestaan (categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten). Bij eventuele uitbreiding van voorzieningen dienen voldoende parkeerplaatsen (volgens de parkeernorm) aangelegd te worden, die op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Vanwege het karakteristieke beeld van de lintbebouwing langs de Van Tuyllstraat, zal de bestaande verscheidenheid van bebouwing niet worden gewijzigd. Ter plaatse van de St. Jozephschool is, indien de school zal verplaatsen, een wijzigingsmogelijkheid aanwezig naar een bestemming voor woningen en voorzieningen, zoals een supermarkt, mits deze niet op de Dissellocatie zal worden gerealiseerd. Eventuele nieuwbouw op deze locatie zal eveneens moeten passen in het karakteristieke beeld van de lintbebouwing met het behoud van een open ruimte aan de zijde van de Van Tuyllstraat. 4.2.2 De Dissel en omgeving De Dissel en het aangrenzende tenniscomplex worden gehandhaafd op de huidige locatie of er zal nieuwbouw in de directe nabijheid van de huidige locatie plaatsvinden. Hierbij wordt gedacht aan de locatie ten zuidoosten van het huidige gebouw van de Dissel, gelegen buiten de plangrens (De Velden 3C). Bij nieuwbouw komt er op de locatie van de Dissel ruimte vrij voor de ontwikkeling van woningbouw en wellicht commerciële voorzieningen, dienstverlening en/of schoolruimte. Bij eventuele verplaatsing van het tenniscomplex zal dit terrein bij deze ontwikkeling worden betrokken. Ook hier is het maken van een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte het uitgangspunt. Teneinde aansluiting te vinden bij het dorpse beeld wordt voorgesteld eventuele nieuwbouw binnen de maat en schaal van de bestaande kleinschalige bebouwing te realiseren. Dit betekent een duidelijke parcelering van het complex, onderscheid van de verschillende onderdelen en de toepassing van zadeldaken of mansardekappen. Deze bebouwing zet de wijkende rooilijn van de bestaande bebouwing langs de Van Tuyllstraat voort. Ter plaatse van het terrein van de dependance van de St. Jozefschool dat grenst aan het tenniscomplex is een wijzigingsmogelijkheid aanwezig naar een bestemming voor woningen, voorzieningen en sportieve recreatie. Eventuele nieuwe woningbouw zal georiënteerd zijn op de Van Beeklaan. 4.2.3 Stationslocatie Het station wordt niet rechtstreeks voor autoverkeer ontsloten vanuit Hooglanderveen, wel is er in een verbinding voor langzaam verkeer en openbaar vervoer (bus) voorzien naar het station vanaf de Heideweg. De zuidzijde van het station zal wel via De Velden 3 met de auto bereikbaar zijn. De sociale veiligheid is een belangrijk aandachtspunt bij het uitwerken van deze route. In het



29 verlengde van de Heideweg naast de spoorbaan is een gebied gelegen is bestemd voor de vestiging van maatschappelijke functies, een horecabedrijf en/of kleinschalige kantoren.

4.3

Verkeer

4.3.1 Autoverkeer Hooglanderveen ligt binnen de Boulevard. Zoals in paragraaf 3.4.1 is aangegeven, betekent dat dat alle overige gebieden binnen deze ring verblijfsgebieden zijn waar een maximumsnelheid van 30 km/h geldt. Hooglanderveen wordt als geheel ingericht als verblijfsgebied. Het is wenselijk om de inrichting van de Van Tuyllstraat en de Heideweg aan te laten sluiten bij een 30 km/h-regime. Wel zal bij de inrichting rekening moeten worden gehouden met het feit dat er een bus van deze route gebruik maakt. De Van Tuyllstraat zal ter hoogte van de Holleweg worden afgebogen om zo aan te kunnen sluiten op de Boulevard. De bestaande onderdoorgang onder de A28 (aansluiting Nijkerkerstraat) is dan alleen nog toegankelijk voor (brom)fietsers en openbaar vervoer en zonodig ook voor landbouw verkeer. De belangrijkste filosofie van deze wegenstructuur is dat het zo onaantrekkelijk mogelijk moet zijn om door de verblijfsgebieden te rijden, en dat men zo snel mogelijk naar de Boulevard rijdt. Hooglanderveen wordt ten oosten van het spoor op twee rotondes aangesloten, ook de nieuw te ontwikkelen woonvlekken worden via deze wegen ontsloten. Ten westen van het spoor zorgt de Heideweg voor de aansluiting op de Boulevard. Voor alle bestaande wegen binnen Hooglanderveen geldt dat deze wegen inmiddels tot een 30 km/h gebied behoren. 4.3.2 Openbaar Vervoer Naast het handhaven van de bestaande busverbinding geeft station Vathorst Hooglanderveen straks een goede snelle verbinding met het centrum van Amersfoort. Vanaf de Van Tuyllstraat is het station via een rechtstreekse fietsroute te bereiken. Er is een reservering opgenomen om de bus vanaf de Heideweg naar het station te laten rijden. De Heideweg-Van Tuyllstraat blijft onderdeel uitmaken van de streekbusverbinding Amersfoort-Nijkerk. 4.3.3 Langzaam Verkeer Door Hooglanderveen loopt een aantal routes die deel uitmaken van het hoofdfiets-netwerk. De belangrijkste route is de snelfietsroute langs de Brenninkmeijerlaan (ten zuiden van het spoor). Deze route dient zo direct mogelijk te worden ingepast, zodat een rechtstreekse verbinding ontstaat richting het station Vathorst. Ter hoogte van de Van Tuyllstraat 1 is in het plan een reservering opgenomen om een doorgaande route naar het station Vathorst te creëren. Ter hoogte van de spoorwegovergang dient extra aandacht te worden besteed aan de oversteek over de Van Tuyllstraat. Een andere hoofdfietsroute in oost-west richting loopt ten zuiden van Hooglanderveen en vormt een verbinding tussen de Boulevard en de Van Tuyllstraat. Vanaf de Veenweg (parallel aan de Heideweg) loopt langs de rand van de Bron ook een fietspad. Deze route vormt de ‘waterscheiding’ tussen deze deelplannen. In noord-zuid richting is de fietsroute over de Van Tuyllstraat van belang. Deze route kruist het spoor gelijkvloers. Overige fietsroutes door Hooglanderveen zijn secundair en zorgen voor snelle verbindingen van en naar de hoofdfietsroutes. Deze liggen onder andere in het verlengde van: • de Daan Brouwerlaan; • de Brink;



30 • de Landweg en de Veenweg. Voor de inrichting van de fietsroutes wordt verwezen naar het Fietsstimuleringsplan van de gemeente Amersfoort.

4.4

Groenvoorzieningen

Brink en Kerkplein Op deze plek kruisen twee belangrijke routes elkaar binnen het dorp. Hier liggen bovendien kansen om het hart van het dorp te versterken. Het plein wordt opgevat als een brink. Een centraal plein binnen het dorp Hooglanderveen, dat geschikt is voor tal van sociale activiteiten. Het idee is het plein te omzomen door bomen en in te richten met nostalgische elementen. De Brink wordt in de ruimtelijke inrichting gekoppeld aan het plein voor de kerk. Zo wordt het de centrale openbare ruimte voor het dorp. De gemeente zal dit plan uitwerken in samenspraak met de Belangenvereniging. De inrichting van deze groenvoorziening wordt niet in dit bestemmingsplan geregeld maar wel mogelijk gemaakt door hiervoor het ruimtelijk kader te bieden. Bosparkje Het kleine bosgebied naast de pastorie heeft de potentie om een dorpsparkje voor Hooglanderveen te worden. Het bosgebiedje zou een formele entree kunnen krijgen aan de Van Tuyllstraat met een smeedijzeren hekwerk. Door enige reconstructie is het denkbaar een romantisch parkje te creëren dat een bijdrage kan leveren aan de recreatie in Hooglanderveen. Een centraal grasveld kan een belangrijke ontmoetingsplaats worden en vormt een aanvulling op de brink. Een vijver en een prieeltje versterken het romantische beeld. De bestaande bomen vormen een grote waarde voor het park en zijn daarom uitgangspunt. Het parkje vormt een schakel tussen de van Tuyllstraat en de groene zoom waarin een dierenweide, (de uitgebreide) begraafplaats en een bosgebiedje zijn gelegen (plangebied van uitwerkingsplan De Velden 3A).

4.5

Water

Binnen het plangebied is de Malewetering tussen de Van Beeklaan en de Hoog en Wellerlaan als waterloop opgenomen, met aan weerszijden een strook met de bestemming “Groenvoorzieningen”. Daardoor ontstaat een zone van 15 m waarin de waterloop met flauwe oevers als natuurlijk element verder kan worden uitgewerkt.



31

5 MILIEUASPECTEN 5.1

Bodemkwaliteit

Voorafgaand aan de aanvraag om bouwvergunningen zal altijd een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd, ook wanneer de bodem is gesaneerd of wanneer er nu geen belemmeringen zijn te verwachten. De mate waarin dit moet plaatsvinden is afhankelijk van het reeds beschikbare materiaal en de ouderdom daarvan, alsmede van de recent reeds uitgevoerde bodemsaneringswerkzaamheden. Om toch een indruk te geven van de huidige bodemkwaliteit zijn de gegevens van de potentiële bouwlocaties vermeld in de onderstaande tabel. Het bodemlocatienummer is te vinden in het gemeentelijke Bodeminformatiesysteem. Toekomstige

Adres

bestemming

Bodem.

Bodemkwaliteit in relatie tot

Locatie nr

toekomstige bestemming op basis van kennis juli 2001

Bedrijfsbestemming

Heideweg 60

49

Geen belemmeringen

Bedrijfsbestemming

Heideweg 60

48

Geen belemmeringen

Wonen

Van Beeklaan

999

Geen beperkingen; grond beperkte hergebruiksmogelijkheden; onttrekken ondiep grondwater voor consumptie afgeraden

Wonen

Brenninckmeijerlaan

2, 3, 4

Ernstig geval van verontreiniging aanwezig

Wonen

Van Tuyllstraat 4

568

(Eemstroom)

Er is aan bodemsaneringsplan voldaan en dus aan daarbij behorende bodemkwaliteitseisen

Wonen

Veenweg 3

138

Geen belemmeringen

Wonen

Veenweg 7 en 9

141

Geen belemmeringen

Wonen

Landweg 3

92

Wonen

Van Tuyllstraat 31-33

Onbekend

Onderwijs

Van Beeklaan 70

Onbekend

Horeca

De Dissel

Onbekend

Onderwijs

Van Tuyllstraat 20

Onbekend

5.2

Geen belemmeringen

Spoorbaan Amersfoort Zwolle v.v.

Binnen de invloedssfeer van de spoorbaan spelen bij milieugevoelige bestemmingen de volgende milieuaspecten een rol ten aanzien van de bestemmingen inrichtingsmogelijkheden 5.2.1 Externe veiligheid en het transport van gevaarlijke stoffen Over de lijn Amersfoort-Zwolle v.v. vindt transport plaats van gevaarlijke stoffen met een grotere transportsnelheid dan 40 km/uur. Voor het transport van brandbare gassen (LPG), giftige gassen (ammoniak, chloor), brandbare en giftige vloeistoffen zijn door DHV de individuele en groepsrisico’s bepaald.



32 -5

-6

Voor bestaande situaties geldt een aanvaardbaar risico van 10 en voor nieuwe situaties 10 per jaar (individueel risico). Voor het aanvaardbaar groepsrisico is een zgn. oriënterende grenswaarde: -4 10 , 100 en 1000 doden worden aanvaardbaar geacht bij een kans op een ongeval van resp. 10 , -6 -8 10 en 10 per jaar. Nieuwe woon- en werkbestemmingen (waaronder ook buitenverblijfsruimten als tuinen behorende bij de woning) moeten op grond van het aanvaardbare risico voor nieuwe situaties op een veiligheidsafstand van tenminste 18 m uit de as van de spoorbaan Amersfoort-Zwolle worden geprojecteerd (individueel risico). Uit het onderzoek blijkt dat aan de normen voor het groepsrisico wordt voldaan. Maatgevend voor de individuele risico’s op dit spoortraject is het vervoer van brandbare vloeistoffen. Dit risico wordt veroorzaakt door de warmtestraling bij een eventuele plasbrand. Met betrekking tot de inrichting is het gewenst de uitstroming van eventueel vrijkomende vloeistoffen (brandbare en ook giftige) zodanig te beperken dat deze vloeistoffen verblijfsruimten van mensen niet kunnen bereiken. Dit kan door een geluidsafscherming langs het spoor zodanig in te richten (combinatie wal/scherm) dat de uitstroming van deze vloeistoffen zo dicht mogelijk bij de spoorbaan blijft. Daarnaast verdient het ook op deze veiligheidsafstand aanbeveling de bouwkundige constructie van de eerste lijnsbebouwing langs de spoorbaan afdoende gesloten en brandwerend uit te voeren tegen de eventuele gevolgen van de warmtestraling. 5.2.2 Geluid Binnen de geluidszone van 300 m ter weerszijden van de spoorbaan is akoestisch onderzoek verplicht en dienen geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen in beginsel te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde 57 dB(A). Voor andere delen in Vathorst en Hooglanderveen was voorheen sprake van een voorkeursgrenswaarde van 60 dB(A). Sinds het jaar 2000 is de wettelijk toelaatbare beleidsruimte van 61-73 dB(A) gewijzigd in 58-70 dB(A). Van deze beleidsruimte kan slechts onder bepaalde voorwaarden gebruik gemaakt worden en tot maximaal 65 dB(A) met toestemming van de provincie Utrecht. Bouwlocaties zijn alleen toegestaan op een minimaal vereiste veiligheidsafstand van 18 m uit de as van de spoorbaan Amersfoort Zwolle v.v. Ten oosten van de spoorbaan wordt zonder extra afscherming langs de spoorbaan overal voldaan aan de voorkeursgrenswaarde 57 dB(A). Ten westen van de spoorbaan (locatie Landweg), op een grotere afstand dan 18 m uit de as van de spoorbaan, wordt zonder maatregelen langs de spoorbaan de voorkeursgrenswaarde bij de te projecteren woningen op minimaal ca. 70 m en ca. 130 m uit de as van de spoorbaan met 8 respectievelijk 5 dB(A) overschreden. Woningen ten westen en op afstand van ca. 70-130 m uit de as van de spoorbaan (locatie Landweg) Indien de situatie met instemming van de Provincie Utrecht in aanmerking komt voor ontheffing in het kader van de Wet geluidhinder dan kan zonder schermmaatregelen langs de spoorbaan worden voldaan aan het provinciale maximum van 65 dB(A). Ontheffingsgronden zijn dat de woningen in de nabijheid van een halte (Vathorst) moeten liggen of dat de woningen waarvoor ontheffing wordt verkregen een aantal woningen (aanwezig+nieuw) met



33 een hogere geluidsbelasting dan 57 dB(A) doelmatig afschermt. Dit aantal bedraagt de helft van het aantal woningen waarvoor ontheffing wordt aangevraagd. Om de geluidsbelasting terug te dringen naar 57 dB(A) zijn afhankelijk van de bouwhoogte de volgende schermmaatregelen langs de spoorbaan vereist: Hoogte scherm in meters + bovenkant spoor en op minimaal 4, 5 uit spoor Km. Paal

Bouwlaag 1

Bouwlaag 2

Bouwlaag 3

Bouwlaag 4*

Km 26.700 - Km 26.800

0

0

1,0

1,0

Km 26.800 - Km 26.900

1

1,5

1,5

2,0

Km 26.900 - Km 26.950

1,5

2,0

2,5

3,0

Km 26.950 - Km 27.000

1,0

1,0

1,5

1,5

Bouwlaag 4 *: de hoogten bij bouwlaag 4 zijn ingeschat op basis van de uitgevoerde berekeningen bij de bouwlagen 1 t/m 3

Omdat er geen overwegende stedenbouwkundige, landschappelijke, vervoerskundige en financiële bezwaren zijn tegen de aanleg van een scherm met deze hoogten wordt er vanuit gegaan dat wordt voldaan aan de grenswaarde van 57 dB(A) en dat voor deze woningen geen ontheffing zal worden verzocht in het kader van de toepassing van de Wet geluidhinder. 5.2.3 Trillingshinder Bij bebouwing op korte afstand van de spoorbaan zal moeten worden voldaan aan eisen die gelden voor het voorkomen van trillingshinder. Deze zijn verwoord in de SBR-publicatie “Hinder voor personen in gebouwen door trillingen, Meet- en beoordelingsrichtlijn“ (1993) voor de categorie “herhaald voorkomende trillingen gedurende lange tijd”. SBR staat voor Stichting Bouw Research. De eisen voor nieuwe situaties zijn van toepassing en kunnen betrekking hebben op gezondheidszorg, wonen, wonen+kantoren, bijeenkomsten en kritische werkruimte. Uit vroegtijdig uit te voeren trillingsonderzoek moet blijken of de betreffende nieuwbouw al dan niet met trillingsreducerende maatregelen ter plaatse kan worden gerealiseerd op een afstand langs de spoorbaan van tenminste 18 m uit de as van de spoorbaan. 5.2.4 Ecologische en/of natuurinrichting De beschikbare ruimte langs de spoorbaan waarbinnen uit het oogpunt van veiligheid geen milieugevoelige woon- en of werkbestemmingen mogen worden gerealiseerd en welke zodanig is ingericht dat het uitstromen van eventueel bij een calamiteit vrijkomende brandbare en giftige vloeistoffen richting woon- en werkbestemmingen zoveel mogelijk wordt voorkomen, dient zoveel mogelijk ecologisch of natuurlijk te worden ingericht.

5.3

Wegverkeer

5.3.1 Geluid Bij geluid wegverkeer spelen in principe vier geluidsbronnen in het plangebied een rol, voor zover geluidsgevoelige bestemmingen zijn gelegen binnen de geluidszone van die bronnen. Binnen die geluidszone kan onder bepaalde voorwaarden en met toestemming van de provincie gebruik gemaakt worden van de wettelijk beschikbare beleidsruimte bij noodzakelijke afwijking van de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). De rijksweg A1 (zonebreedte 600 m; beleidsruimte 51-55 dB(A).



34 De rijksweg A28 (zonebreedte 400 m; beleidsruimte 51-55 dB(A). De toekomstige Boulevard (zonebreedte 200 m; beleidsruimte 51-65 dB(A). De Wet geluidhinder stelt eisen aan de toelaatbare geluidsbelasting bij woningen en scholen, voor zover deze bestemmingen zijn gelegen binnen de vastgestelde geluidszone. Voor de Heideweg en de Van Tuyllstraat zijn geen maatregelen in het kader van de toepassing van de Wet geluidhinder nodig omdat deze wegen als 30 km/uur wegen worden ingericht. Langs de overige wegen moeten ten behoeve van de nog te realiseren woningen in Vathorst zodanige maatregelen getroffen worden dat de geluidsbelasting bij die woningen niet meer bedraagt dan door de provincie vastgestelde grenswaarde 50 dB(A). Op basis daarvan bedraagt de geluidsbelasting bij de te projecteren woningen en scholen in het bestemmingsplan Hooglanderveen niet meer dan de voorkeursgrenswaarde 50 dB(A). 5.3.2 Luchtkwaliteit In het bestemmingsplan Vathorst zijn, in verband met luchtverontreiniging veroorzaakt door wegverkeer met betrekking tot de gevolgen van NOx, woonbestemmingen binnen een zone van 110 m gerekend uit de rand van beide rijkswegen niet toegestaan. De in het plan Hooglanderveen geprojecteerde woningen liggen alle ver buiten deze zone.

5.4

Bedrijven

Op dit moment zijn er geen bedrijven bekend die met betrekking tot de hen wettelijk vergunde milieuruimte nadeel ondervinden van de te projecteren nieuwe woonbestemmingen, met uitzondering van het agrarische bedrijf aan de Landweg. In de voorschriften is opgenomen dat er binnen de milieucirkel geen woningbouw mag worden gerealiseerd zolang het bedrijf (conform de afgegeven milieuvergunningen) in werking is of indien door maatregelen aan de bron de cirkel in werkelijkheid kleiner is dan aangegeven op de plankaart. Van belang is dat er geen bedrijven worden toegestaan, waardoor de eisen die gesteld worden aan de woonkwaliteit in strijd komen met de eisen gesteld aan een gezonde bedrijfsvoering. In de praktijk gaat het daarbij meestal om de milieuaspecten geluid, trilling, geur, luchtverontreiniging en externe veiligheid. Voor de bestemming bedrijfsdoeleinden is het daarom van belang dat bepaalde categorieën nog niet gevestigde bedrijven worden uitgesloten van vestiging, sommige onder bepaalde voorwaarden zijn toegestaan en andere lichte categorieën gevestigd kunnen worden. In de Staat van Inrichtingen zijn daartoe opgenomen de van vestiging uitgesloten bedrijven categorie 4, de na verschuiving naar 2 toegestane bedrijven categorie 3 en de toegestane bedrijven categorie 1 en 2. Bestaande bedrijven die in categorie 3 vallen, worden positief bestemd.

5.5

Duurzaam bouwen en inrichten

Aandacht voor duurzaam en milieubewust bouwen is in alle stadia van het ontwerpen bouwproces belangrijk. Vanaf het vroegste begin moeten hiertoe keuzes worden gemaakt.



35 Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen moeten als randvoorwaarden worden meegenomen: het Milieubeleidsplan Gemeente Amersfoort en het Energiebeleidsplan (beide van februari 1996 of geactualiseerd en van latere datum); het Werkboek Duurzaam Bouwen en Wonen (van 1995 of geactualiseerd en van latere datum). De in deze nota’s verwoorde beleidsdoelstellingen zijn vastgelegd c.q. vertaald naar een ambitieniveau uitgedrukt in een puntenscore van de in het kader van de gehanteerde DCBAmethode toegepaste checklist. Voor bepaalde materialen geldt een toepassings-verbod. Bij duurzaam bouwen dient vroegtijdig te worden overlegd met de afdeling Milieu van de gemeente Amersfoort over de sturing van ontwerpen materiaalkeuzen. Doel van dit overleg: • het vroegtijdig bepalen van de milieu-ambities en het in beeld brengen van de kansen; • een programma van ‘dubo’-eisen opstellen, met als uitgangspunt dat tenminste aan het Cniveau uit de checklist wordt voldaan en dat locatiespecifieke omstandigheden aanleiding kunnen zijn om een hoger niveau dan het C-niveau te bereiken; • de aanpak van duurzaam bouwen in te vullen; • vast te stellen hoe het v.o. en d.o. worden getoetst op de uitgangspunten van duurzaam bouwen, alsmede het toetsen van het bestek en de uitvoering door de afdeling Gebouwen Gebruikskwaliteit. Basis voor het energiebewust bouwen is het energiebeleidsplan. Als resultaatsverplichting op gebouwniveau geldt het realiseren van een energieprestatie die 10 % onder de vigerende EP ligt. Uitgangspunt is het zoeken naar kansen om te komen tot energiereductie (vraagvermindering), het benutten van duurzame bronnen van energie en het zo efficiënt mogelijk benutten van traditionele energiebronnen. Om deze kansen in beeld te krijgen kan worden aangesloten bij het beschreven ‘dubo’-proces.

5.6

Waterhuishouding

Om te voldoen aan de eisen die worden gesteld aan de waterkwaliteit heeft de gemeente een rioleringsplan opgesteld. Daarin staat aangegeven dat Hooglanderveen twee randvoorzieningen nodig heeft. Er moeten een bergbezinkbassin en een bergbezinkleiding komen, beiden met een groene 2 2 berging. De ruimtebehoefte voor de groene bergingen is respectievelijk 2000 m en 375 m . Er zal niet alleen worden gekeken naar een geschikte locatie voor deze elementen maar tevens zal worden onderzocht of zij multifunctioneel kunnen worden gebruikt. Indien aanvullende groene bergingen niet mogelijk zijn, wordt de benodigde bergingscapaciteit toegevoegd aan de ondergrondse voorzieningen. Het bergbezinkbassin en de groene bergingen zullen buiten het plangebied in de Groene Zoom worden gesitueerd. Onder andere voor bestemmingsplannen is een watertoets verplicht (Besluit op de ruimtelijke ordening 1985). De watertoets heeft tot doel om te waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundige relevante plannen en besluiten. Met het oog daarop is overleg gevoerd met de waterbeheerder. Omdat het gaat om een (voor een groot deel) conserverend plan heeft het Waterschap Vallei en Eem met het bestemmingsplan ingestemd zonder het stellen van nadere



36 eisen. Wel is als voorwaarde meegegeven dat in de bestemming “Uit te werken woondoeleinden” de volgende voorwaarde(n) worden opgenomen: 1 Er moet moet rekening worden gehouden met voldoende waterberging in het plangebied; 2 De waterhuishouding van het uit te werken gebied mag niet worden afgewenteld op de omgeving; 3 Het bovenstaande dient nader te worden ingevuld in overleg met de waterbeheerder.



37

6

JURIDISCHE OPZET

6.1

Inleiding

6.1.1 Opzet juridische regeling In de hoofdstukken 3 en 4 is naar voren gekomen op welke wijze de functies in het plangebied verder ontwikkeld zouden kunnen worden. Daarbij is het beleid zoveel mogelijk vertaald naar uitgangspunten voor de bestemmingsopzet. Voor zover de vertaling van deze uitgangspunten in de juridische regeling nog uitleg behoeft, wordt dit vermeld in dit hoofdstuk. Het is zaak om voor de toekomstige en bestaande bebouwing en functies een bestemmingsregeling te ontwerpen die zo veel mogelijk ruimte biedt voor verandering en aanpassing aan veranderende wensen. Het plan dient, met andere woorden, flexibel en doelmatig te zijn, en dient rechtszekerheid te bieden omtrent de ruimte voor verandering. Daar staat tegenover, dat het plan de nodige bescherming moet bieden tegen ontwikkelingen die schadelijk zijn voor anderen. Bescherming tegen een zodanige ontwikkeling wordt samengevat in de term rechtsbescherming. In het onderhavige plan heeft een en ander geleid tot de volgende principe-opzet: Aan de gebruiker van gronden en opstallen worden zo veel mogelijk vrijheden gegeven om zijn eigen beleid te voeren, zonder dat de overheid daarin regels stelt. Deze vrijheden worden zonder beperking als recht in het plan geformuleerd. Als in bepaalde gevallen een mogelijke beschadiging van de belangen van andere burgers wordt verwacht, geeft het plan als recht iets beperktere mogelijkheden. Voor uitzonderingssituaties biedt het plan in dat geval wel verruimde mogelijkheden, maar deze zijn voorwaardelijk in het plan opgenomen, in de vorm van een “vrijstellingsbevoegdheid” of, voor zwaardere gevallen, een “wijzigingsbevoegdheid”. In dit laatste soort situaties is het niet goed mogelijk om vooraf te bepalen onder welke voorwaarden en in welke situaties deze extra mogelijkheid zal kunnen worden toegekend dan wel de extra beperking noodzakelijk zal zijn. 6.1.2 Wijzigen zonder goedkeuring van GS Tot 1991 was aan een wijzigingsbevoegdheid altijd automatisch een goedkeuring van Gedeputeerde Staten gekoppeld. Met de wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) in 1991, is daar een einde aan gekomen. Het zevende lid van artikel 11 WRO maakt het wijzigen van het plan zonder goedkeuring van GS mogelijk, indien: GS bij goedkeuring van het bestemmingsplan ten aanzien van de betreffende wijzigingsbevoegdheid hebben aangegeven dat de resultaten daarvan –de wijzigingen- hun goedkeuring niet behoeven én tegen de ontwerp-wijziging geen zienswijzen kenbaar zijn gemaakt. In die gevallen dat aan de voorwaarden is voldaan, blijft het wijzigen een gemeentelijke aangelegenheid. 6.1.3 Procedurebepalingen bij vrijstelling en wijziging De Algemene wet bestuursrecht (Awb) bevat in afdeling 3.4 bepalingen over de openbare voorbereidingsprocedure van een groot aantal uiteenlopende besluiten van bestuursorganen. De procedure is van toepassing als dat bij wettelijk voorschrift is bepaald, of als het bestuursorgaan (in casu het gemeentebestuur) dit zelf heeft bepaald.



38 Uit praktische overwegingen is het zinvol zoveel mogelijk die uniforme openbare voorbereidingsprocedure te volgen in de gevallen dat een procedure, met o.a. publicatie van het ontwerp-besluit en bezwaarmogelijkheden, nodig wordt geacht. Het onderhavige bestemmingsplan bevat enige vrijstellingsbevoegdheden die qua “zwaarte” en reikwijdte directe gevolgen kunnen hebben voor andere belanghebbenden dan de aanvrager van de vrijstelling. Daarbij wordt het volgen van de openbare voorbereidingsprocedure nodig geacht. Gezien het voorgaande, bepalen de voorschriften ten aanzien van die vrijstellingsbevoegdheden dat de procedure dient te worden gevolgd die is vervat in Afdeling 3.4 van de Awb. Ook op besluiten tot wijziging wordt Afdeling 3.4 van toepassing verklaard. Daarmee wordt eveneens voldaan aan de bepaling in artikel 11 WRO, dat bij het plan wordt geregeld op welke wijze belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld hun zienswijzen omtrent de wijziging naar voren te brengen. De procedure van Afdeling 3.4 Awb komt samengevat op het volgende neer: terinzagelegging aanvraag/ontwerp van het besluit gedurende vier weken voor hen aan wie gelegenheid wordt geboden hun zienswijze naar voren te brengen; tenzij een wettelijk voorschrift anders bepaalt, kan het bestuursorgaan, i.c. het gemeentebestuur, bepalen dat ook anderen, m.n.: een ieder, hun zienswijze naar voren mogen brengen; belanghebbenden mogen hun zienswijze naar keuze, mondeling of schriftelijk, naar voren brengen; in geval van een besluit op aanvraag, wordt de aanvrager zo nodig in de gelegenheid gesteld op de ingebrachte zienswijzen te reageren; van hetgeen mondeling naar voren wordt gebracht, wordt een verslag gemaakt; het bestuursorgaan neemt het besluit.

6.2

Bestemming uit te werken woondoeleinden

Voor één gebied is een uit te werken bestemming voor woondoeleinden opgenomen. Deze laat naast woningen ook verkeersfuncties, groenvoorzieningen, water en nutsvoorzieningen toe. Het betreft de locatie aan de Landweg. Binnen deze locatie is de mogelijkheid voor het realiseren van maatschappelijke functies opgenomen, met name bedoeld voor een kerk. Er is in de voorschriften aangegeven hoeveel woningen gebouwd mogen worden. Aanwezige archeologisch belangrijke plaatsen worden beschermd. Te handhaven woningen zijn als zodanig op de kaart aangegeven. Voor andere bestaande woningen zal bij uitwerking blijken of handhaven mogelijk is. Verder zijn er bepalingen opgenomen, die moeten garanderen dat er een goed woon- en leefklimaat ontstaat.

6.3

Bestemming woondoeleinden

Alle woningen in het plangebied zijn bestemd tot “woondoeleinden”. Elk perceel is voorzien van een bebouwingsvlak, opgebouwd uit een bouwblok en een te bebouwen erf. De bebouwing dient binnen het bebouwingsvlak gerealiseerd te worden. De voortuinen en in de meeste gevallen ook de zijtuinen zijn buiten het bebouwingsvlak gesitueerd.



39 6.3.1 Bouwblok Het bouwblok geeft het vlak aan, waarbinnen de woning gebouwd mag worden. In elk bouwblok zijn op de plankaart twee codes aangegeven: de code (v), (hv), (a) of (g), waarin wordt bepaald of woningen vrijstaand (v), halfvrijstaand (hv), aaneengesloten (a) of gestapeld (g) mogen worden gebouwd; een maximale goothoogte en hoogte (bijv. 3/6). Als in een bepaald bouwblok geen goothoogte staat vermeld op de plankaart (bijv. -/6), dienen de woningen voorzien te worden van een plat dak. Het bouwblok wordt niet beperkt tot de bestaande woning. Wanneer daarvoor voldoende ruimte bestaat, worden in de regel de volgende dieptes voor het bouwblok gehanteerd: 9 m voor aaneengesloten woningen; 10 m voor halfvrijstaande woningen, en 12 m voor vrijstaande woningen. Voor bestaande woningen die een grotere diepte kennen dan de genoemde dieptes, is de bestaande diepte opgenomen. Uit praktische overwegingen is ervoor gekozen bij gestapelde woningen de bestaande diepte te handhaven. De afstand tussen de niet-aangebouwde zijde van een woning en de zijdelingse perceelsgrens dient ten minste 3 m te bedragen, of zoveel minder als de bestaande toestand is. Bij het tekenen van de bouwblokken is hier rekening mee gehouden. 6.3.2 Bouwen buiten het bouwblok Uitgangspunt is, dat geen bebouwing buiten het bebouwingsvlak mag worden gebouwd (zoals in de voortuin). Hierop zijn echter enkele uitzonderingen gemaakt. In de eerste plaats kent het plan de gebruikelijke vrijstelling voor de bouw van erkers en ingangspartijen aan de voorgevel (tot maximaal 12 m²). De vrijstellingsbevoegdheid geldt nadrukkelijk niet voor de woningen die zijn aangeduid als waardevol pand binnen het plangebied. Op diverse plaatsen in de wijk zijn nu al uitbouwen aan de voorgevel aanwezig. Het zonder meer opnemen van deze uitbouwen in het bouwblok is niet gewenst, omdat de uitbouw in dat geval verhoogd kan worden tot de goot-/hoogte van de woning zelf hetgeen op vele locaties tot een ongewenste visuele versmalling van het wegprofiel kan leiden. Daarom is gekozen voor de volgende regeling m.b.t. uitbouwen aan de voorzijde: Uitbouwen die nu al uit twee verdiepingen bestaan, worden in het bouwblok opgenomen. Voor lage uitbouwen (max. goothoogte van 3 m) geldt het volgende: bestaande uitbouwen met een beperkte omvang (max. 12 m²) worden buiten het bouwblok gelaten. Voor deze uitbouwen wordt de in het voorliggende plan opgenomen vrijstelling voor uitbouwen aan de voorgevel geacht te zijn verleend. Voor een eventuele renovatie en opwaardering van flatgebouwen is een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen om bijvoorbeeld de bouw van liftschachten en ingangspartijen mogelijk te maken. 6.3.3 Bijgebouwen De bijgebouwen dienen binnen het bebouwingsvlak te worden gebouwd. Voor zover de bijgebouwen binnen het bouwblok worden opgericht geldt dat de bijgebouwen op een afstand van tenminste 1 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw, dan wel achter het verlengde daarvan, dienen te worden gebouwd. Deze regel is opgenomen om een duidelijk onderscheid te maken tussen hoofdbebouwing en de bijgebouwen in het straatbeeld. Voorkomen dient te worden dat één lange straatwand ontstaat. De goothoogte van de bijgebouwen is beperkt tot 3 m. Ook aan de oppervlakte te bouwen bijgebouwen is een maximum gesteld. De gezamenlijke oppervlakte aan aanbouwen en



40 bijgebouwen bedraagt niet meer dan 15% van het kadastrale perceel met een maximum van 75 m². Bijgebouwen (of gedeelten daarvan) die binnen het bouwblok zijn gesitueerd worden niet meegerekend bij de oppervlaktebepaling voor zover zij voldoen aan de voor de woning voorgeschreven afstand ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrens. 6.3.4 Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis Het plan voorziet in de mogelijkheid tot het verlenen van vrijstelling voor het in de eigen woning uitoefenen van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten. Voorwaarde is dat de woonfunctie van het pand en de daarbij behorende bijgebouwen, in overwegende mate gehandhaafd blijft. Daarnaast zijn voorschriften opgenomen ter voorkoming van milieuhinder, visuele hinder en verkeershinder.

6.4

Bestemming maatschappelijke doeleinden

Alle bestaande maatschappelijke voorzieningen hebben de bestemming “Maatschappelijke doeleinden” gekregen. Om te voorkomen dat totaal verschillende functies onderling uitwisselbaar worden (bijv. een kerk in gebruik nemen als school), worden de huidige functies door middel van een nadere aanduiding op de kaart per maatschappelijke voorziening vastgelegd. Wel is in de voorschriften een vrijstellingsbevoegdheid opgenomen waardoor diverse typen maatschappelijke voorzieningen onderling tegen elkaar uitgewisseld mogen worden als de functiewisseling geen storend effect heeft op de woonomgeving. Een aantal maatschappelijke voorzieningen is mede bestemd voor horeca-C. Hieronder wordt verstaan een horeca-voorziening ten dienste van de hoofdfunctie. Gedacht kan worden aan sportkantines en buurthuizen. De maximale (goot)hoogte en het bebouwingspercentage zijn per maatschappelijke voorziening op de plankaart aangegeven. Als in een bepaald bouwblok geen goothoogte staat vermeld op de plankaart (bijv. -/6), dan dienen de gebouwen voorzien te worden van een plat dak. Voor voorzieningen die een uitbreidingsbehoefte hebben is dit rechtstreeks verwerkt in het bebouwingspercentage. Op de plaatsen waar momenteel een bedrijfs- of dienstwoning aanwezig is, is deze op plankaart specifiek aangeduid.

6.5

Bestemming detailhandelsdoeleinden

De detailhandelsvoorzieningen hebben de bestemming “Detailhandelsdoeleinden” gekregen. Binnen de bestemming detailhandelsdoeleinden is een nader onderscheid gemaakt in categorieën detailhandel. De bestemmingen zijn daartoe voorzien van een nadere code. De reden voor dit nadere onderscheid bestaat uit het feit dat een aantal vormen van detailhandel in het plangebied om ruimtelijke redenen als minder passend wordt beschouwd. Door het specifiek aanduiden van vormen van detailhandel wordt vestiging van andersoortige vormen van detailhandel voorkomen. Binnen de bestemming detailhandelsdoeleinden zijn eveneens aan detailhandel verwante bedrijfsactiviteiten en dienstverlening met overwegend een baliefunctie toegestaan. De detailhandelsfunctie is beperkt tot de begane grond. Door middel van een vrijstelling is het mogelijk de eerste verdieping eveneens voor detailhandelsdoeleinden in gebruik te nemen. Wel zijn voorwaarden opgenomen tot behoud van de al aanwezige bovenwoningen en ter voorkoming van een te grote groei van de verkoopvloeroppervlakte. De maximale goothoogte en hoogte zijn op de plankaart weergegeven. Als in een bepaald bouwblok geen goothoogte staat vermeld op de plankaart (bijv. -/6), dan dienen de gebouwen voorzien te worden van een plat dak.



41

6.6

Bestemming horecadoeleinden

In aansluiting op de door gemeenteraad vastgestelde “Nota horecabeleid Amersfoort 2000-2005” is in het plan een driedeling gemaakt in het type horeca-gelegenheid. Er is onderscheid gemaakt tussen horeca(A), horeca(B) en horeca(C). Het onderscheid berust op de mate waarin de horecagelegenheid door zijn aard of omvang zowel gelet op functionele als milieu-overwegingen storend kan zijn voor de woonomgeving. Horeca(C) komt slechts als medebestemming terug bij maatschappelijke voorzieningen en de bedrijfsbestemming, waar de horecagelegenheid een aan de hoofdfunctie ondergeschikte functie vervult. De maximale goothoogte en hoogte zijn op de plankaart weergegeven. Als in een bepaald bouwblok geen goothoogte staat vermeld op de plankaart (bijv. -/6), dan dienen de gebouwen voorzien te worden van een plat dak. Op plaatsen waar momenteel een bedrijfs- of dienstwoning aanwezig is, is deze door middel van een aanduiding op de plankaart specifiek aangegeven.

6.7

Bestemming bedrijfsdoeleinden

6.7.1 Zonering van bedrijfsactiviteiten: Staat van Bedrijfsactiviteiten De bestaande bedrijven in het plangebied zijn specifiek bestemd tot “Bedrijfsdoeleinden”. De bestemming bedrijven dient zodanig te worden ingericht, dat er voor nabijgelegen milieugevoelige functies een in milieuhygiënisch opzicht aanvaardbare situatie wordt gegarandeerd. Om milieuoverlast voor de nabijgelegen woningen te voorkomen, heeft een nadere zonering van 1 bedrijfsactiviteiten plaatsgevonden, door middel van het gebruik van een bedrijvenlijst . De aan de situatie aangepaste “Staat van Bedrijfsactiviteiten” is als bijlage bij de voorschriften opgenomen. Ten opzichte van de basislijst van de VNG heeft een nadere inperking plaatsgevonden, vanwege milieuhygiënische en planologische redenen. Deze redenen worden onderstaand nader toegelicht. De “Staat van Bedrijfsactiviteiten” legt een koppeling tussen de aard van de bedrijven en de ter plaatse acceptabele milieubelasting. Per milieufactor (geur, stof, geluid en/of gevaar) wordt voor de verschillende bedrijven een afstand genoemd, die tot de dichtstbijzijnde woonbebouwing in acht moet worden genomen. De basislijst van de VNG kent een indeling in milieucategorieën, in zes mogelijke klassen. De indeling is afgeleid van de voor dat bedrijf geldende “grootste afstand” tot woonbebouwing: categorie 1: grootste afstand 0 of 10 m; categorie 2: grootste afstand 30 m; categorie 3: grootste afstand 50 of 100 m; categorie 4: grootste afstand 200 of 300 m; categorie 5: grootste afstand 500, 700 of 1.000 m; categorie 6: grootste afstand 1.500 m. De milieuzonering in dit bestemmingsplan is gebaseerd op de ligging van de bedrijven te midden van woonbebouwing. De toegestane categorieën bedrijven zijn met behulp van het aangeven van een code op de plankaart nader aangeduid.

1

Ontleend aan “Bedrijven en milieuzonering”, VNG uitgeverij, Den Haag, 1999.



42 Met vrijstelling zijn bedrijven uit één hogere milieucategorie toelaatbaar, mits ze voldoen aan de afstandsmaten die behoren bij de als recht toegestane milieucategorieën. De hoogste milieucategorie die daarmee in het plan (met vrijstelling) wordt toegestaan, is de milieucategorie 3. Om die reden zijn in de bijlage de bedrijven, die vallen in de milieucategorieën 4, 5 en 6 weggelaten. In de daartoe opgenomen procedure van vrijstelling kan worden bezien of de benodigde hinderbeperkende maatregelen mogelijk zijn (bijvoorbeeld in de vorm van nieuwe technieken). Criterium voor het verlenen van vrijstelling is in dit geval dat de hinder die resulteert na het nemen van maatregelen, niet groter is dan van de ter plekke wel acceptabele bedrijven zou kunnen worden verwacht. Naast genoemde vrijstelling is nog een vrijstelling opgenomen ten behoeve van bedrijven die behoren tot dezelfde milieucategorie als het bedrijf dat bij recht is toegestaan, maar dat niet voorkomt op de in de bijlage opgenomen lijst. Door middel van een wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om de als bijlage bij de voorschriften opgenomen “Staat van Bedrijfsactiviteiten” te actualiseren. Daarmee kan de Staat worden aangevuld met nieuwe bedrijfsactiviteiten, die nu (nog) niet op de lijst voorkomen, en die qua milieuhinder redelijkerwijs zijn te vergelijken met de wel op de lijst voorkomende bedrijfsactiviteiten. Tevens kan van deze wijzigingsbevoegdheid gebruik worden gemaakt om bepaalde bedrijfsactiviteiten lager in te schalen, Als is gebleken dat door toepassing van nieuwe technieken de milieubelasting van die activiteiten structureel lager is geworden. Voor het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid moet het advies van de Inspecteur Milieuhygiëne worden ingewonnen. Uitgangspunt bij deze wijzigingsbevoegdheid is dat het in beginsel om een binnengemeentelijke wijzigingsprocedure gaat. Aan Gedeputeerde Staten zal n.l. worden gevraagd om bij de goedkeuring van dit plan te verklaren, dat deze wijzigingsbesluiten hun goedkeuring niet behoeve (tenzij bezwaren tegen het ontwerp-besluit zijn ingebracht; zie art. 11, lid 7 WRO). 6.7.2 Planologische beperking van de bedrijvenlijst Uit planologisch oogpunt is het ongewenst dat in Hooglanderveen bepaalde bedrijfsactiviteiten worden toegelaten, die ‘standaard’ wel in de basislijst van de VNG zijn opgenomen. Om deze reden is het gewenst de “Staat van Bedrijfsactiviteiten” nader in te perken. Het is in ieder geval niet gewenst om detailhandel bij recht overal ter plaatse van de bedrijfsbestemmingen in de wijk toe te staan. Detailhandel dient plaats te vinden op gronden die specifiek zijn bestemd voor “Detailhandelsdoeleinden”. De categorie detailhandelsbedrijven (SBIcode 52) is dan ook weggelaten in de bijlage “Staat van Bedrijfsactiviteiten”. De bestemmingsregeling voor “Bedrijfsdoeleinden” laat wel productiegebonden detailhandel toe. De in de VNG-lijst opgenomen milieucategorisering voor bedrijven is niet integraal overgenomen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Omdat de Staat zich toespitst op Hooglanderveen, kan het zijn dat voor die situatie de VNG-categorisering is verhoogd of verlaagd. 6.7.3 Overige beperkingen van de bedrijvenlijst De basislijst van het VNG bevat ook enkele activiteiten, die naar hun aard niet thuis horen in een bedrijfsbestemming. Gedoeld wordt op horeca, maatschappelijke dienstverlening en sport en recreatie (SBI-codes 52, 80, 85, 91,92, 93). Deze categorieën zijn daarom geschrapt uit de “Staat van Bedrijfsactiviteiten”. Overigens krijgt dit soort activiteiten over het algemeen geen bedrijfsbestemming. Om deze reden is ook de categorie Spoorwegen weggelaten. Het is planologisch ondenkbaar dat zich binnen een bedrijfsbestemming in de wijk land- en tuinbouwers



43 zouden vestigen. De categorie Land- en tuinbouw is dan ook grotendeels geschrapt. Van deze categorie zijn de meer industriële activiteiten wel gehandhaafd (agrarische hulpbedrijven, hoveniersbedrijven). Verder is een aantal bedrijfsactiviteiten weggelaten, die in dit gebied niet relevant of niet van toepassing zijn. Het gaat daarbij om zeevaart, binnenvaart, visserij, luchtvaart en delfstoffenwinning. 6.7.4 Bebouwingsvoorschriften Behalve bedrijfsbebouwing, met bijbehorende voorzieningen, is in een aantal gevallen tevens een bedrijfs- of dienstwoning toegestaan, ter plaatse van de als zodanig op de plankaart aangeduide locatie. Er is voor gekozen slechts de bestaande bedrijfs- en dienstwoningen te voorzien van een aanduiding. Bij deze bedrijfs- of dienstwoningen mogen bijgebouwen worden opgericht die dienen te voldoen aan de bijgebouwenregeling die is opgenomen bij de bestemming “woondoeleinden”. De goothoogte en hoogte van de bedrijfsbebouwing zijn op de plankaart weergegeven. Als in een bepaald bouwblok geen goothoogte staat vermeld op de plankaart (bijv. -/6), dan dienen de gebouwen voorzien te worden van een plat dak.

6.8

Bestemming Agrarische doeleinden

De in het gebied aanwezige weidegrond heeft een passende bestemming gekregen. De grond is met name bedoeld voor particulieren die enkele dieren houden. In de voorschiften zijn beperkte mogelijkheden voor het bouwen van gebouwen ten dienste van de bestemming opgenomen.

6.9

Bestemming Agrarische doeleinden met landschappelijke waarde

De in het gebied aanwezige weidegronden hebben een passende bestemming gekregen. Gebruik van de gronden door niet-agrariërs is mogelijk, gelet op de beperkte omvang en ligging in (toekomstig) woongebied. Slechts kleine gebouwtjes mogen als schuilhut worden opgericht.

6.10 Bestemmingen verblijfsdoeleinden en spoorwegdoeleinden In het kader van het VVP 1999 en het project Duurzaam Veilig zijn de wegen in het stedelijk gebied ingedeeld in twee categorieën: gebiedsontsluitingswegen en erftoegangswegen. De gebiedsontsluitingswegen hebben primair een verkeersfunctie, terwijl de erftoegangswegen primair een verblijfsfunctie vervullen. In Hooglanderveen zijn alle straten aangemerkt als erftoegangsweg en zijn ingericht of zullen worden ingericht als 30 km-gebied. In het onderhavige bestemmingsplan zijn alle wegen en paden met bijbehorende bermen, trottoirs etc. dan ook bestemd voor “Verblijfsdoeleinden”. De spoorlijn Amersfoort-Zwolle is bestemd tot “Spoorwegdoeleinden”. Behalve voor het personenen goederenvervoer, zijn de tot “Spoorwegdoeleinden” bestemde gronden mede bestemd voor groenvoorzieningen, watergangen en –partijen, geluidwerende voorzieningen en nutsvoorzieningen alsmede voor over- en onderbouwingen ten behoeve van het wegen langzaamverkeer.



44

6.11 Bestemming groenvoorzieningen en waterstaatsdoeleinden De groenelementen die structuurbepalend zijn voor Hooglanderveen zijn bestemd voor “Groenvoorzieningen”. In het plangebied bevindt zich geen tertiair water en is derhalve niet opgenomen. De primaire watergangen en –partijen inclusief (onderhouds-)strook van bepaalde breedte zijn bestemd voor “Waterstaatsdoeleinden”. Ter plaatse van kruisingen van de verkeers- en verblijfsbestemming met de bestemming waterstaatsdoeleinden is de bestemming water niet onderbroken. In de bestemming is een vergunningensysteem opgenomen voor de uitvoering van bepaalde werken of werkzaamheden (aanlegvergunning).

6.12 seksinrichtingen Door het opheffen van het algemeen bordeelverbod op 1 oktober 2000 hebben gemeenten bij het reguleren van prostitutie een grotere rol gekregen. Teneinde ongewenste situaties en ontwikkelingen te kunnen voorkomen of te kunnen tegengaan is het noodzakelijk dat gemeentelijk beleid wordt vastgelegd en dat de regelgeving wordt aangepast. De aanpassing van regelgeving bestaat uit het wijzigen van de APV door invoering van een vergunningstelsel voor seksinrichtingen en een regeling van seksinrichtingen in de bestemmingsplannen. In het facet-bestemmingsplan “Gebruiksbepalingen en seksinrichtingen” van de gemeente Amersfoort is voor de meeste vigerende bestemmingsplannen een verbod opgenomen voor het gebruik van gronden en/of bouwwerken als of ten behoeve van een seksinrichting. Uitzondering hierop waren de 5 lokaties waar bestaande seksinrichtingen worden gelegaliseerd. Op 1 september heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan aangaande het bovengenoemde facetbestemmingsplan en heeft de regeling zoals Amersfoort deze hanteert, geaccepteerd (200308704/1). Binnen het plangebied van onderhavig bestemmingsplan bevinden zich geen seksinrichtingen. Het prostitutiebeleid van de gemeente Amersfoort is vastgelegd in de Nota prostitutiebeleid gemeente Amersfoort (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2000). In deze nota is bepaald, dat er maximaal zeven seksinrichtingen in Amersfoort kunnen worden gevestigd. In verband met het stedelijke karakter, de groei van de gemeente en de centrumfunctie die Amersfoort voor de regio heeft, wordt een verruiming van het huidige aantal seksinrichtingen van 5 naar 7 verantwoord geacht. In onderhavig bestemmingsplan is een verbod opgenomen voor het vestigen van een seksinrichting. Deze keuze is gebasseerd op het bovengenoemde beleid. Seksinrichtingen hebben vanwege hun uitstraling en openingstijden immers een ruimtelijke impact op de omgeving die zich onderscheid van overige bedrijven.

6.13 Algemene bepalingen In de Algemene bepalingen zijn de bepalingen opgenomen die betrekking hebben op het plan als geheel. Dit betreft onder meer de algemene vrijstellingsregeling, een vrijstellingsregeling t.b.v. het oprichten van installaties en/of masten t.b.v. telecommunicatie, een aanlegvergunningenstelsel, gebruiksbepalingen, de afstemming op de bouwverordening, overgangsbepalingen en de strafbepaling.



45

7 FINANCIEEL ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Ter bepaling van de haalbaarheid van het bestemmingsplan Hooglanderveen is een financiële analyse uitgevoerd. De financiële analyse is gebaseerd op de in februari 2000 opgestelde ontwikkelingsvisie Hooglanderveen. Deze visie is grofweg op te delen in het dorp Hooglanderveen en de Groene Zoom eromheen. De Groene Zoom wordt grotendeels in het bestemmingsplan “Vathorst” geregeld. Voor het dorp Hooglanderveen is op basis van de ontwikkelingsvisie het huidig voorliggende bestemmingsplan opgesteld. De meest wenselijke toekomstige ontwikkelingen in het dorp (welke verwoord zijn in de ontwikkelingsvisie) zijn ook uitgangspunt voor het bepalen van de haalbaarheid van dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan dorp Hooglanderveen maakt het volgende mogelijk: • de herontwikkeling van een aantal locaties langs de Van Tuyllstraat; • de herontwikkeling van de Dissel; • de ontwikkeling van de locatie Landweg noordzijde. De te ontwikkelen locaties langs de Van Tuyllstraat zijn alle particulier eigendom en voor de gemeente zijn er derhalve geen kosten en opbrengsten te verwachten. Per locatie zullen bij daadwerkelijke aanvang van herontwikkeling wel afspraken gemaakt gaan worden over eventuele gemeentelijke advisering en de bijbehorende financiële bijdrage van de ontwikkelaars. De financiële risico’s voor de gemeente Amersfoort zijn derhalve nilhil. Daarnaast zijn de ontwikkelingen van de Van Beeklaan mogelijk gemaakt. De verwachte exploitatieresultaten zijn meegenomen in de totale exploitatie van de groenstructuur rondom Hooglanderveen. Deze exploitatie is onderdeel van de grondexploitatie Vathorst en geeft een neutraal exploitatieresultaat te zien. De voorgestane aanpassingen van het openbare gebied vormen geen onderdeel van deze exploitatie. Het bestemmingsplan biedt daarentegen wel de ruimtelijke randvoorwaarde om deze te realiseren. Conclusie Uit het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een financieel haalbaar plan. Over eventuele gemeentelijke advisering bij de genoemde ontwikkelingslocaties zullen per locatie afspraken worden gemaakt met de diverse eigenaren.



47

8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID

8.1

Inspraak en overleg ex artikel 10 Bro 1985

Via een editie van Stadsberichten Extra, die in februari 2002 huis-aan-huis in het plangebied is verspreid, is informatie vertrekt over de inhoud van het voorontwerp-bestemmingsplan en de wijze waarop de inspraakprocedure zou worden gevoerd. Bekendmaking van het voorontwerpbestemmingsplan heeft plaatsgevonden in de editie van Stadsberichten van 27 maart 2002. Vanaf 28 maart tot 25 april 2002 konden ingezetenen en in de gemeente een belang hebbende natuurlijke en rechtspersonen schriftelijk reageren. Aan de periode van tervisielegging van het voorontwerp-bestemmingsplan is een tweetal informatie-avonden vooraf gegaan en wel op 20 februari en 5 maart 2002. Op 9 april 2002 is een inloopmiddag en inspraakavond gehouden, waarbij de mogelijkheid bestond schriftelijk en mondeling te reageren. Het verslag van deze avond is in dit plan opgenomen (bijlage 1). Daarnaast is het voorontwerp van het bestemmingsplan op 20 februari 2002 toegezonden aan de verschillende instanties die betrokken zijn bij het vooroverleg ex artikel 10 Bro 1985.

8.2

Opgelopen vertraging

In de raadscommissie Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van 7 februari 2002 is het voorontwerp van het bestemmingsplan Hooglanderveen besproken. De commissie heeft daarbij ingestemd met het in procedure brengen van het bestemmingsplan (inspraak en vooroverleg) met als voorwaarde dat bij het aanbieden van het ontwerp-bestemmingsplan “Hooglanderveen” aan de gemeenteraad ook de “uitwerking en beschrijving van De Velden 2 en De Velden 3 aanwezig zullen zijn”. De belangrijkste reden voor een koppeling tussen het Bestemmingsplan Hooglanderveen en het Uitwerkingsplan van De Velden 2 en 3 is de Groene Zoom. De Groene Zoom is “ontstaan” en beschreven in het bestemmingsplan Vathorst (als overgangszone naar Hooglanderveen) en nader uitgewerkt in de Ontwikkelingsvisie Hooglanderveen. De juridische uitwerking dient plaats te vinden in uitwerkingsplannen. Tot nu toe is er van uitgegaan dat dit zou gebeuren in de uitwerkingsplannen De Velden 2 en 3. Het uitwerkingsplan “De Velden 2” is inmiddels vastgesteld maar het blijkt niet goed mogelijk te zijn om voor het gehele gebied De Velden 3 op korte termijn tot een Programma van eisen te komen. De belangrijkste reden is dat een deel van het gebied pas over 4-5 jaar ontwikkeld wordt en belangrijke ruimteclaims regelmatig van locatie wisselen. Er is dan ook besloten om voor het gebied De Velden 3 meerdere uitwerkingsplannen te maken, in samenhang met de fasering van de ontwikkelingen in dit gebied. Daarbij is afgesproken dat voor het gebied ten oosten van Hooglanderveen een uitwerkingsplan in procedure zal worden gebracht voordat het bestemmingsplan Hooglanderveen door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Op dit moment wordt



48 er gewerkt aan de uitwerking van de deelplannen Velden 3A, 3C en 3G. Hierdoor is het ook weer mogelijk om de bestemmingsplanprocedure aangaande Hooglanderveen te hervatten. Opgemerkt dient te worden dat de samenhangende structuur van de Groene Zoom is vastgelegd in de door de Raad vastgestelde Ontwikkelingsvisie Hooglanderveen. De uitwerkingsplannen dienen als stedenbouwkundige uitwerking en detailering en juridische vertaling van deze visie. Dat er sprake is van meerdere uitwerkingsplannen doet aan de samenhang van de totale Groene Zoom dus geen afbreuk.

8.3

Inspraakreacties en overlegresultaten

Voor het resultaat van de inspraak en het art. 10 Bro 1985 overleg wordt verwezen naar de inspraaknota die als bijlage 1 in dit plan is opgenomen.

8.4

Advies Provinciale Planologische Commissie

Het college van Burgemeester en Wethouders heeft per brief van 15 juni 2004 de Provinciale Planologische Commissie (PPC) gevraagd advies uit te brengen over het voorontwerp bestemmingsplan. Op 26 oktober 2004 ontving het college het concept-advies en een uitnodiging om op 28 oktober 2004 op het concept-advies te reageren. Gelet op het standpunt van Gedeputeerde Staten (GS) aangaande de bepaling over seksinrichtingen, heeft het college van de uitnodiging gebruik gemaakt. Al geruime tijd verschillen de Gemeente en de Provincie van mening over de regeling aangaande seksinrichtingen zoals deze wordt opgenomen in de bestemmingsplannen van Amersfoort. Tegen de onthouding van goedkeuring aan de regeling in het bestemmingsplan ‘Gebruiksbepalingen en seksinrichtingen’ hebben burgemeester en wethouders van Amersfoort bij de Raad van State beroep ingesteld. De Raad van State heeft hierover inmiddels uitspraak gedaan en de gemeente is hierbij in het gelijk gesteld. Uit het conceptadvies bleek echter, dat GS zich wilde beraden op de uitspraak van de Raad van State en derhalve niet met de regeling kon instemmen. Tijdens de PPC-vergadering op 28 oktober 2004 heeft het college de Provincie verzocht zich bij de uitspraak van de Raad van State neer te leggen en het advies van de PPC te wijzigen. De PPC heeft de tekst van het advies daarop enigszins aangepast (zie bijlage 2). In het PPC-advies wordt tevens verzocht om in de toelichting een overzicht op te nemen van de monumenten binnen het plangebied met daaraan gekoppeld een nadere toelichting. In de toelichting is dit overzicht inmiddels opgenomen.

8.5

Wijzigingen

Naar aanleiding van de inspraakreacties aangaande het nieuw te bouwen Grand Café op locatie Mulder heeft de projectontwikkelaar zich beraden op het bouwplan. Uiteindelijk is er voor gekozen om het gebouw kleinschaliger van opzet te maken om zodoende tegemoet te komen aan de inspraakreacties. Deze wijziging is verwerkt in het ontwerp-bestemmingsplan. Het bouwblok is verkleind, er is “groen” toegevoegd, het Kerkepad is geconcretiseerd en er is een agrarische bestemming toegevoegd. Deze bestemming maakt het mogelijk om kleinvee te laten grazen nabij 2 het Grand Café. Ook is het mogelijk een stal te bouwen met een maximum oppervlakte van 13 m .



49 Zodoende wordt aansluiting gezocht bij het concept van het Grand Café dat het dorpse karakter wil benadrukken. Ook de naam van het bestemmingsplan is aangepast aan het vaststellingsjaar, te weten Hooglanderveen 2005.



Bijlage 1: Inspraaknota inspraak en vooroverleg



Bijlage 2: Advies Provinciale Planologische Commissie



Bestemmingsplan Hooglanderveen Toelichting Voorschriften Plankaart

Recommend Documents