Beste netwerkpartner, Vorig jaar, op 17 november tijdens onze belanghoudersbijeenkomst, spraken wij met u over de koers van Woningstichting Bergh. Centraal stonden de vragen of wij de juiste dingen doen en of wij de dingen goed doen. U gaf open, eerlijk, enthousiast en gewogen uw oordeel over onze prestaties. Wij waren vooral ook blij met de adviezen die u ons gaf. Tijdens de bijeenkomst zegden wij u een aantal zaken toe. Deze toezeggingen legden wij vast in het verslag dat u na de bijeenkomst ontving. Nu we een jaar verder zijn, stellen wij u graag op de hoogte van de resultaten van onze acties gedurende het afgelopen jaar op de diverse door u tijdens de belanghoudersbijeenkomst genoemde resultaatgebieden. Maar eerst willen we stil staan bij de huidige politieke ontwikkelingen... Ontwikkelingen Het zal u niet zijn ontgaan dat door het huidige regeerakkoord onze bedrijfsvoering en de gehele bedrijfstak voor enorme veranderingen komt te staan. Kort weergegeven zijn de plannen op dit moment de volgende: Extra huurverhoging De huren werden tot nu toe elk jaar verhoogd met het inflatiepercentage. Vorig jaar was dit 2,3%. De regering wil ruimte bieden om de huren extra te verhogen. Dat ziet er als volgt uit: • + 1,5% voor huishoudens met een inkomen tot € 33.000 • + 2,5% voor huishoudens met een inkomen van € 33.000 tot € 43.000 • + 6,5% voor huishoudens met een inkomen vanaf € 43.000 Verhuurdersheffing Woningcorporaties krijgen een verhuurdersheffing opgelegd. Deze moeten ze jaarlijks betalen aan de overheid. Deze heffing loopt op tot € 1.190 miljoen in 2017. Dit komt bovenop de € 800 miljoen uit het Kunduzakkoord, dat in april 2012 werd gesloten nadat het kabinet was gevallen. We worden dus gedwongen om gebruik te maken van de extra huurverhoging. De opbrengsten uit een extra huurverhoging gaan rechtstreeks de schatkist in, maar dekken in ons geval niet het totale bedrag aan heffingen. Huurprijzen Het woningwaarderingsstelsel gaat op de schop: • De huidige woningwaardering wordt afgeschaft. • De huurprijzen worden gekoppeld aan de WOZ-waarde en mogen maximaal 4,5% van de WOZ-waarde bedragen. • Huishoudens met een inkomen boven de € 43.000 behoren tot de vrije markt. Hier wordt de koppeling met de WOZ-waarde losgelaten. Dit voorjaar zal de door de minister toegezegde uitwerking hier mogelijk nog nuancering in aanbrengen. In ieder geval betekenen deze maatregelen dat er enorme wijzigingen in ons stelsel aankomen. Zodra de uitwerking duidelijk is, zullen we onze plannen en onze bedrijfsvoering tegen het licht houden. Welke wijzigingen er ook aankomen, wij zijn er in basis voor onze huurders en belanghouders. U kunt er op rekenen dat wij blijven luisteren en met u in gesprek blijven over de volkshuisvestelijke opgaven binnen onze gemeente. 1
Resultaten 2012 Toekomstbestendige woningvoorraad/vastgoed voor Zorg en Welzijn Toezegging Door middel van grootonderhoud en renovatie zetten wij jaarlijks in op het aanpassen van onze woningvoorraad. De herontwikkeling van de woningen aan Plantsoensingels te ’s-Heerenberg en Delweg te Zeddam is een goed voorbeeld van het toekomstbestendig maken van onze woningvoorraad. Resultaat Eind 2011 en begin 2012 leverden wij acht levensloopbestendige woningen op in Zeddam en Beek. Medio 2012 wezen wij acht woningen aan de Delweg in Zeddam toe. In oktober startten wij de verhuur van Plantsoensingel Midden, vier levensloopbestendige woningen en tien eengezinswoningen. Dit zijn de eerste opleveringen van de woningen in het project Energiesprong Montferland. Een inspirerende en ambitieuze samenwerking tussen Woningstichting Bergh, overheden, bedrijven, onderwijs en (toekomstige) bewoners om zeer energiezuinige woningen te realiseren, te innoveren in de bouwketen en om kennis en ervaring breed te delen. Voor meer informatie over dit project verwijzen wij u naar www.EnergieSprongMontferland.nl. In onze bestaande voorraad besteedden wij in 2012 € 2.500.000 aan het planmatig onderhoud van onze woningen. We investeerden onder andere in energiebesparende maatregelen, zoals het plaatsen van isolatieglas, het aanbrengen van spouw- en dakisolatie en het vervangen van de cv-ketels door HR cv-ketels. Ons woningbezit behoort inmiddels tot de meest energiezuinige van Nederland. Het gemiddelde energielabel is een C-label.
Specifieke doelgroepen Toezegging Wij maken de positie van starters op de woningmarkt inzichtelijk en gaan hierover in gesprek met de gemeente en dorpsraden. Resultaat Tot nu toe wezen we in 2012 35% van onze woningen toe aan starters. Daarnaast verkochten wij twee van de drie in 2012 verkochte bestaande woningen aan starters. De acht nieuwbouw koopwoningen aan Ten Renske in Beek verkochten wij met Koopgarantkorting, waardoor ze ook aantrekkelijk waren voor starters. Eind 2012 besloten we onze nieuwe koopwoningen aan Plantsoensingel Midden in ’s-Heerenberg en Delweg in Zeddam ook met Koopgarantkorting aan te bieden. In 2013 starten wij met de actieve verkoop van ongeveer vijftig bestaande woningen in ons bezit. Met de gemeente, makelaars en collega-corporatie Laris vond overleg plaats met als doel de woningmarkt vlot te trekken. 14 november vond een wooninformatieavond plaats, waarbij de mogelijkheden voor vooral starters werden gepresenteerd. In navolging van andere gemeenten in de regio, besloot de gemeente om de startersle2
ning te introduceren. Gezien het forse percentage aan woningen dat we aan starters verhuurden en verkochten, gingen we over dit onderwerp niet actief met de wijk- en dorpsraden in gesprek. De overleggen die met wijk- en dorpsraden plaatsvonden hadden vooral betrekking op te realiseren nieuwbouw (zie verder onder het kopje Leefbaarheid). Wanneer wijk- of dorpsraden hieraan toch nog behoefte hebben, dan nodigen we hen van harte uit een afspraak met ons te maken.
Lage huren Toezegging Wij zorgen in samenspraak met de gemeente en Laris dat er voldoende betaalbare woningen (onder de huurtoeslaggrens) voor de primaire doelgroep beschikbaar blijven. Resultaat Het afgelopen jaar stelden wij ons nieuwe huurbeleid vast. Hierin legden wij vast dat wij de huren optrekken naar gemiddeld 65% van de maximaal redelijke huurprijs. Daarmee blijft 90% van onze woningvoorraad beneden de huurtoeslaggrens. Met de vaststelling van dit beleid blijven wij de corporatie met gemiddeld de laagste huurprijs in de regio. Hiermee investeren wij jaarlijks fors in het betaalbaar houden van de woningvoorraad. Echter, gezien de ontwikkelingen naar aanleiding van het regeerakkoord, staat ook dit huurbeleid onder druk.
Duurzaamheid Toezegging Het inzichtelijk maken van de totale woonlasten voor nieuwe huurders. Op die manier brengen we de positieve gevolgen van onze activiteiten in het kader van duurzaamheid onder de aandacht van woningzoekenden. Eind 2012 bieden wij onze woningen aan met een indicatie van de totale woonlasten. Resultaat Wij onderzochten de mogelijkheid om de woonlasten inzichtelijk te maken bij het aanbieden van de woningen. Dit blijkt erg lastig te zijn. Omdat veel corporaties deze stap graag willen zetten, vindt veel onderzoek plaats naar de mogelijkheden. Voor zover wij weten zijn er nog geen woningcorporaties die vrijkomende woningen aanbieden met een indicatie van de woonlasten. De reden hierachter is dat het bijna onmogelijk is om het individuele verbruik in te schatten. Gebleken is dat in een gelijke woning, met een gelijke huishoudensamenstelling het energieverbruik sterk kan verschillen. Wij geven bij het aanbieden van de woningen inzicht in het gemiddelde gebouwgebonden energieverbruik, door middel van het Energiecertificaat van de woning. Het feit dat de hoogte van het energieverbruik vooral afhankelijk is van bewonersgedrag was uitgangspunt voor de uitwerking van de volgende werkwijze: We besloten de huurders bij aanvang van de huur een energieadvies mee te geven en een inzicht in de kosten van het geschatte woninggebonden verbruik. Vanaf januari 2013 gaan wij: • de woning adverteren met een tekst die aangeeft dat wij de kandidaat-huurder bij het aanbieden van de woning een energieadvies geven; 3
• tijdens het intakegesprek, geven we aan de hand van het energiecertificaat een indicatie van het woninggebonden energieverbruik. Wij wijzen daarbij uitdrukkelijk op de individuele verschillen in verbruik; • gebruik maken van een energieverbruikcalculator. Hiermee kunnen we samen met de toekomstige huurder de te verwachten energiekosten op basis van hun energieverbruik berekenen; • een folder presenteren met tips, die zowel in een persoonlijk gesprek als bij de oplevering van de woning wordt toegelicht; Om goed uitvoering te kunnen geven aan deze werkwijze geven wij al onze medewerkers met klantcontacten voor 1 januari een gerichte opleiding.
Participatie bewoners Toezegging In 2012 geven wij ons participatiebeleid vorm en toetsen de kwaliteit van onze dienstverlening. Resultaat Het opstellen van het participatiebeleid is vooruitgeschoven naar 2013, onder druk van de werkzaamheden die nodig zijn voor de start met een nieuw primair automatiseringssysteem per 1 januari 2013. Wel startten wij dit jaar actief met de deelname aan een doorlopende meting van onze dienstverlening via KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Hierdoor kunnen we dagelijks via een Klantmonitor digitaal onze resultaten zien. Door het continue inzicht in de resultaten kunnen wij ook onmiddellijk bijsturen als dat nodig is. In navolging van de in 2011 opgerichte bewonerscommissie aan het Bergherveld, besloten de bewoners van de Maria van Nassaulaan eveneens een bewonerscommissie op te richten
Leefbaarheid Toezegging We verbeteren de contacten met wijk- en dorpsraden. Daarnaast brengt de huurdersvereniging het Leefbaarheidsfonds nader onder de aandacht. Resultaat Met alle dorps- en wijkraden hadden wij in 2012 contact, vooral om hun mening of advies te horen ten aanzien van het ontwikkelen van nieuwbouw. De contacten verliepen prettig en constructief. Leefbaarheid was geen onderwerp van gesprek. Dit schrijven wij toe aan het feit dat de leefbaarheid in ons werkgebied niet onder druk staat. Wij gaan ervan uit dat dorps- en wijkraden ons weten te vinden als onze inzet wenselijk is. Met Huurdersvereniging Bergh evalueerden wij het gebruik van het Leefbaarheidsfonds. We onderschrijven de constatering dat het beschikbaar stellen van geld uit het Leefbaarheidsfonds goed is. Het is belangrijk dat het meer onder de aandacht van onze huurders wordt gebracht. Dit doen we door middel van een lokale media-actie in het voorjaar van 2013.
4
Zelfredzaamheid Toezegging Wij zetten ons in, in samenwerking met gemeente, Laris Wonen en Diensten en partners uit Welzijn en Zorg, voor projecten op het gebied van domotica en het aanpassen van onze woningen. Resultaat In dit samenwerkingsverband nemen wij deel aan het project Thuis in Montferland dat onlangs officieel van start ging. Huurders van onze woningen kunnen, net zoals andere inwoners van de gemeente Montferland gebruik maken van de subsidieregeling ‘Mijn Thuis’ van de gemeente. De subsidie wordt toegekend voor aanpassingen in de woningen die het mogelijk maken om langer zelfstandig te blijven wonen. Wij wijzen hen hier actief op en linken onze website aan die van Thuis in Montferland. We doen meer Behalve de activiteiten, die we in deze brief benoemen doen wij meer. De in deze brief genoemde resultaten beperken zich tot de beloftes die wij op 17 november 2011 aan u deden. Wat wij nog meer doen leest u in onze Jaarkrant, die begin 2013 verschijnt. Folder met energiebesparende tips Graag brengen we de folder die we per 1 januari aan nieuwe huurders meegeven onder de aandacht. Deze treft u daarom bijgaand aan. In de folder staat een zevental eenvoudige tips, waarmee direct tientallen euro’s per jaar kunnen worden bespaard. In de folder verwijzen we voor meer en nog uitgebreidere tips naar onze website. Vanaf 1 januari beschikt onze website over een pagina met handige tips om thuis eenvoudig energie te besparen. Onder andere hiermee geven we invulling aan onze ambitie om het wonen betaalbaar te houden en het milieu zoveel mogelijk te sparen. Tot slot Tenslotte nodigen wij u van harte uit om te reageren op deze brief of naar aanleiding hiervan vragen te stellen. Uw suggesties en adviezen horen wij graag. U kunt daarvoor contact met ons opnemen via telefoonnummer (0314) 66 29 68. Met vriendelijke groet, Arjan ter Bogt directeur-bestuurder
5
