BAB I PENDAHULUAN I.1 Latar Belakang Penelitian Pada saat ini begitu banyak pembangunan di wilayah perkotaan atau di pinggiran kota seiring berkembangnya zaman dan sejalan dengan bertambahnya jumlah penduduk. Seperti yang kita ketahui bahwa tanah telah menjadi kebutuhan manusia sejak dulu untuk memenuhi kebutuhan sehari-harinya sekaligus sebagai tempat untuk menetap serta membangun sebuah rumah atau bangunan, dan biasanya untuk memperoleh sebidang tanah serta bangunan tersebut manusia melakukannya dengan transaksi jual beli atau membangunnya sendiri. Dari transaksi jual beli tersebut akan menunjukan bahwa pentingnya bangunan dan mempunyai nilai tersendiri untuk manusia. Bangunan merupakan salah satu unit produksi yang berdiri diatas tanah. Sebagai salah satu unit produksi, bangunan dapat dimiliki oleh setiap individu untuk memperoleh pendapatan atau memproduksi barang dan jasa dengan tetap memperhatikan tanggung jawabnya atas kepemilikan bangunan tersebut. Kemampuan ekonomis serta kepemilikan individu atas suatu objek bangunan mendorong interaksi antara pemilik bangunan dan produsen dalam pasar properti sehingga bangunan ditentukan melalui mekanisme pasar. Bangunan merupakan salah satu
properti
berwujud
(Tangible
Property)
yang
sangat
peka
terhadap
perkembangan. Perkembangan yang cukup pesat pada suatu daerah akan menyebabkan kenaikan permintaan properti pada pasar properti. Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 yang berlaku sejak 1 Juni 1986 yang telah disempurnakan dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), menyatakan serta memberikan landasan hukum dalam pelaksanaan 1
pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan yang menjadi wewenang Direktorat Jenderal Pajak (DJP) serta Pemerintah Daerah melalui UU No. 28 Tahun 2009 mengenai empat jenis pajak baru yang diberikan wewenang sepenuhnya kepada daerah yaitu PBB, BPHTB, Pajak Sarang Burung Walet dan Pajak Rokok. Pajak Bumi dan Bangunan adalah salah satu penerimaan negara yang dikenakan pada mereka yang mendapat manfaat dari bumi dan bangunan serta kekayaan alami yang terkandung didalamnya. Berdasarkan
Undang-undang
Nomor
12
Tahun
1985
yang
telah
disempurnakan dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang menjadi objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah bumi dan bangunan, sedangkan dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan menggunakan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis atau nilai perolehan atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti. Dalam kegiatan administrasi Pajak Bumi dan Bangunan ada 2 teknik penilaian untuk menentukan NJOP. Pertama Penilaian Masal, yaitu NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) yang sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor yang ada disekelilingnya, sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya dan Komponen Bangunan (DBKB). Kedua Penilaian Individual, yaitu dilakukan secara individual masing-masing objek pajak yang bernilai tinggi baik objek pajak khusus atau umum dengan memperhitungkan seluruh karakteristik objek pajak yang bersangkutan. Sampai saat ini hampir seluruh penilaian untuk pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan dilakukan secara massal sedangkan penilaian yang dilaksanakan secara individual masih sedikit. Penyebabnya adalah kurangnya tenaga dan biaya serta wilayah objek pajak yang luas dan besarnya 2
jumlah objek pajak. Dari penilaian massal ini, maka timbul kelemahan dalam pendekatannya yaitu kurang akuratnya data dan kurang seragamnya tingkat penilaian dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Dua teknik penilaian yang digunakan Direktorat Jendral Pajak (DJP) dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak seperti yang disebutkan diatas sudah dapat dikatakan berhasil sampai saat ini untuk memenuhi kebutuhan kuantitas dengan indikator keberhasilan melakukan pengenaan seluruh objek Pajak Bumi dan Bangunan setiap tahun, dari segi penilaian kualitas terutama teknik penilaian massal, walaupun bisa diterima sebagai implikasi penilaian terhadap undang-undang akan tetapi seperti yang disebutkan diatas bahwa belum sepenuhnya memenuhi standar penilaian properti yang digunakan dalam ruang lingkup swasta maupun persepsi publik, dengan permasalahan antara lain : 1. Masih banyaknya keluhan dari masyarakat sebagai Wajib Pajak berkaitan dengan penetapan Pajak Bumi dan Bangunan. Sehingga muncul keberatan atas besaran pajak terutang yang diajukan Wajib Pajak disebabkan karena adanya ketidak sesuaian dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak antara penilaian petugas dengan persepsi Wajib Pajak, hal ini yang menjadi indikasi awal adanya ketidaksamaan NJOP dengan nilai yang ada dipasar. 2. Penggunaan teknik penilaian massal akan menghasilkan pengelompokan karakteristik, sehingga kurang akuratnya data dan kurang seragamnya tingkat penilaian dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Hal tersebut akan menimbulkan potensi bias antara Nilai Jual Objek Pajak dengan Nilai Pasar Wajar.
3
3. Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Pratama Serpong dianggap tidak mencerminkan keadaan yang sebenarnya, terkadang besaran pajak yang ditetapkan lebih kecil/lebih besar dari nilai pasar sehingga Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis. Penyebab ini yang sangat mempengaruhi keseragaman dan keadilan pajak properti. Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama Serpong adalah intansi vertikal dari Direktorat Jenderal Pajak (DJP) yang berada di bawah dan bertanggung jawab langsung kepada Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jendral Pajak Banten dan diharapkan dapat menghitung serta mengukur potensi pajak yang ada di wilayahnya. Maka daerah yang akan dipilih adalah Kota Tangerang Selatan dikarenakan di daerah tersebut banyak bangunan mewah serta beberapa apartemen dan daerah tersebut adalah salah satu daerah yang akan berkembang sehingga muncul faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan nilai jual bumi dan bangunan. Karena adanya ketidakadilan atau ketidaksepadanan dalam pengenaan pajak, dapat menghilangkan kepercayaan dari Wajib Pajak atas sistem perpajakan yang akan mengakibatkan berkurangnya kesadaran diri masyarakat untuk membayar pajak. Dengan adanya permasalahan seperti yang disebutkan di atas, maka diperlukan suatu analisis serta teknik penilaian sederhana, mudah dimengerti dan diterapkan serta dapat mengurangi pengaruh negatif subjektivitas dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak. Analisis serta teknik yang akan ditekankan dalam skripsi ini adalah penilaian NJOP bangunan dengan menggunakan Teknik Quality Rating yang dapat digunakan menjadi dasar dalam memperoleh nilai jual dari bangunan atau apartemen. Teknik Quality Rating adalah suatu teknik penilaian yang sederhana dengan menggunakan perhitungan rata-rata tertimbang, dan memungkinkan penilai 4
untuk menentukan faktor-faktor serta besarnya peranan untuk mempengaruhi nilai jual bangunan dari kawasan yang dimaksudkan (Richard Updegraff Ratcliff, 1972:49). Berdasarkan keterangan yang diberikan di atas, maka akan ditarik garis besar untuk menganalisa masalah dalam keadilan dan keakurasian penentuan penilaian Nilai Jual Objek Pajak dengan judul “PENENTUAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN DENGAN MENGGUNAKAN TEKNIK QUALITY RATING ATAS PERUMAHAN MEWAH ATAU APARTEMEN DI KOTA TANGERANG SELATAN”.
I.2 Ruang Lingkup Penelitian Agar penyusunan penelitian lebih terarah, maka akan diberikan batasan ruang lingkup penelitian sebagai berikut: 1. Penelitian ini tidak membahas bagaimana proses terbentuknya persentasi besar pengaruh faktor-faktor seperti lokasi, lebar jalan utama, masa manfaat bangunan, luas bangunan, dan lingkungan sekitar terhadap objek pajak bangunan. 2. Penelitian ini tidak membahas akan kebenaran perhitungan PBB terutang, tetapi hanya terbatas menentukan nilai jual objek pajak dengan teknik Quality Rating di daerah yang diamati sehingga mendapatkan nilai jual yang wajar dan tidak menyimpang jauh dengan nilai pasar wajarnya.
5
3. Penelitian ini tidak membahas perhitungan nilai jual kawasan pembanding, tetapi hanya digunakan untuk membandingkan dengan nilai jual bangunan dari kawasan yang diamati dengan menggunakan teknik Quality Rating. 4. Data nilai jual kawasan pembanding yang akan diperoleh dari Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama Serpong dibatasi hanya pada data terbaru yang diperoleh tahun 2011, hal ini dikarenakan: a. Keterbatasan tersedianya data sekunder (data yang telah tersedia atau sudah ada di KPP Pratama Serpong bukan data primer yang di dapat secara langsung dari sumber kawasan yang akan diteliti) tahun berjalan yang ada di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama Serpong. b. Akan diperkirakan hasil penelitiannya lebih akurat, karena menggunakan data terbaru yaitu 2011, serta akan mendapatkan nilai jual bangunan yang terbaru namun bukan untuk tahun berjalan melainkan untuk tahun sebelumnya yang dapat dijadikan acuan di tahun berjalan, yang berlaku di masyarakat. 5. Dalam skripsi ini hanya menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bangunan mewah dan apartemen di Kota Tangerang Selatan dengan kondisi pada saat penelitian ini akan dilakukan atau dimulai pada bulan September 2012 sampai Februari 2013 dengan menggunakan data dari Kantor Pelayanan Pajak (KPP) Pratama Serpong Tahun 2011, menggunakan teknik Quality Rating. I.3 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang diatas, maka akan terjadi perumusan masalah sebagai berikut:
6
1. Bagaimana menghitung Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) bangunan mewah atau apartemen dengan teknik Quality Rating? 2. Bagaimana cara menghitung serta menganalisa nilai tingkat kualitas pada bangunan mewah atau apartemen? 3. Bagaimana cara memberikan nilai tingkat (score) untuk faktor-faktor yang telah teridentifikasi untuk dianalisa selanjutnya? 4. Apakah Nilai Jual Objek Pajak Bangunan (perumahan mewah atau apartemen) Kota Tangerang Selatan telah sesuai dengan nilai pasar? 5. Bagaimana korelasi antara penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan Quality Score dengan nilai jual bangunan mewah atau apartemen di Kota Tangerang?
I.4 Tujuan dan Manfaat Penelitian I.4.1
Tujuan Penelitian Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah:
1. Untuk mengetahui perhitungan nilai NJOP bangunan mewah atau apartemen dengan menggunakan teknik Quality Rating. 2. Untuk mengetahui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang sesuai dengan nilai pasar. 3. Untuk memberikan nilai tingkat fakkor-faktor yang telah teridentifikasi menggunakan Quality Score.
7
4. Untuk mengetahui seberapa besar pengaruh faktor-faktor seperti lokasi, lebar jalan utama, masa manfaat bangunan, luas bangunan dan lingkungan sekitar terhadap penentuan Nilai Jual Objek Pajak. I.4.2
Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah:
1. Teknik Quality Rating dapat digunakan untuk keperluan khusus, seperti keberatan, peninjauan kembali nilai objek pajak untuk pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. 2. Dapat membantu para penilai agar memperkirakan nilai jual secara konsisten pada suatu wilayah tertentu dengan mudah. 3. Dapat menambah wawasan mengenai usaha dalam menentukan NJOP yang wajar dan sesuai dengan nilai pasarnya dengan tetap memperhatikan undangundang yang berlaku. Sehingga diharapkan dapat meningkatkan kepercayaan wajib pajak serta kesadaran wajib pajak untuk membayar pajak.
I.5 Metodologi Penelitian Dalam menulis skripsi ini, akan menggunakan metode analisis deskriptif. Dalam penulisan ini akan mengumpulkan dan menggunakan data-data dari berbagai sumber literatur serta mendeskripsikan dan menganalisisnya untuk memperoleh kesimpulan yang tepat sesuai dengan teori yang ada. Dalam menulis skripsi ini menggunakan dua metode penelitian sebagai berikut :
8
1. Metodologi Penelitian Lapangan Penulis menggunakan dua teknik pengumpulan data, yaitu : a. Observasi Observasi ialah suatu teknik pengumpulan data dimana akan mengadakan pengamatan secara langsung terhadap obyek penelitian yang merupakan sumber data, sehingga data yang diperoleh benar-benar bersifat obyektif. Observasi atau pengamatan ini dilakukan di KPP Pratama Serpong dan lokasi penilaian NJOP. b. Wawancara Untuk memperoleh informasi tambahan dalam proses penulisan skripsi ini, akan dilakukan wawancara langsung dengan pihak-pihak yang berwenang sehingga data dan informasi yang diperoleh lebih akurat.
2. Metodologi Penelitian Kepustakaan Untuk mendapatkan dasar yang kuat dalam pembahasan permasalahan, akan menggunakan metode penelitian pustaka dengan cara mengumpulkan dan membaca informasi yang diperoleh dari buku-buku, artikel-artikel, jurnal, Peraturan-Peraturan Perpajakan dan literatur yang berhubungan dengan topik bahasan. I.6 Sistematika Pembahasan Ada pun sistematika pembahasan skripsi ini adalah : BAB I
: Pendahuluan Dalam bab ini akan menjelaskan mengenai latar belakang masalah, pembatasan masalah, tujuan dan manfaat penelitian, metodologi penelitian dan sistematika penulisan skripsi. 9
BAB II
: Landasan Teori Dalam bab ini akan dibahas tentang landasan teori atau konsepkonsep yang berkaitan dengan pembahasan masalah, meliputi pengertian secara umum tentang pajak, teori tentang PBB, penjelasan dan penerapan teknik Quality Rating didalam Pajak Bumi dan Bangunan
BAB III
: Gambaran Umum Dan Metode Penelitian Dalam bab ini akan menguraikan tentang latar belakang KPP Pratama Serpong yang terdiri dari sejarah, wilayah kerja, gambaran wilayah kerja, tugas dan fungsi KPP, visi dan misi, dan Penentuan NJOP menurut KPP Pratama Serpong. Dalam bab ini juga membahas mengenai hal-hal yang berhubungan dengan kegiatan penelitian seperti model analisis, skala pengukuran, jenis dan sumber data, instrumen dan pengumpulan data, unit analisis, dan teknik analisis data.
BAB IV
: Hasil Penelitian Dan Analisis Dalam bab ini menjelaskan hasil penelitian yang berupa hasil statistik deskriptif, pengujian asuinsi klasik, pengujian hipotesis dan kemudian analisis terhadap temuan dan interpretasi serta kaitan temuan dengan teori.
BAB V
: Simpulan, Saran Dan Keterbatasan Dalam bab ini akan memberikan kesimpulan akhir dari seluruh penelitian yang telah dilakukan dan memberikan saran-saran kepada pembaca serta menjelaskan keterbatasan dari pesusunan skripsi ini. 10
