BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah Bisnis
waralaba
belakangan
ini
telah
menjamur
di
Indonesia.
Perkembangannya yang pesat, mengindikasikan bahwa usaha waralaba sebagai salah satu bentuk investasi yang menarik, sekaligus membantu pelaku usaha dalam memulai suatu usaha sendiri dengan tingkat kegagalan yang rendah. Salah satu bisnis waralaba yang mengalami perkembangan cukup pesat adalah bisnis ritel Indomaret yang merupakan ritel dari PT. Indomarco Prismatama yang berkantor pusat di Jl. Terusan Angkasa B2 Kemayoran Jakarta 1. Indomaret sebagai salah satu pemain dalam bisnis waralaba merupakan bidang usaha yang stabil, berprospek dengan track record perawaralaba (franchisor) yang baik dan berpengalaman. Bisnis ritel ini terus berkembang seiring dengan kebutuhan penduduk yang jumlahnya terus meningkat. Gerai Indomaret menyebar di seluruh Indonesia termasuk di pelosok-pelosok atau desa. Indomaret sebagai salah satu bisnis ritel yang melayani kebutuhan pokok dan kebutuhan sehari-hari yang menyediakan lebih dari 4.800 produk food, nonfood, general merchandise, dan fresh product, tetap konsisten berkecimpung di bidang minimarket (lokal) dan dikelola secara professional serta dipersiapkan memasuki era globalisasi. Bisnis ritel ini berkembang karena adanya transparan dan konsep yang saling menguntungkan serta saling percaya di antara pewaralaba dengan terawalaba (franchisee). Selama 5 (lima) tahun
1
Andar Suwanto. “Tentang waralaba”, www.indomaret.co.id, diakses tanggal 19 Oktober
2014. 1
2
ritel Indomaret minimal mampu membuktikan sebagai perusahaan sehat yang didukung oleh sistem dan format bisnis yang teruji. 2 Sejak tahun 1997, Indomaret melakukan pola kemitraan (waralaba) dengan membuka peluang bagi masyarakat luas untuk ikut serta memiliki dan mengelola sendiri gerai Indomaret. Pola waralaba ini ditawarkan setelah Indomaret terbukti sehat dengan memiliki lebih dari 700 gerai, yang didukung oleh sistem dan format bisnis yang baik. Penawaran waralaba ini ternyata mendapat sambutan positif dari masyarakat. Hal tersebut ditunjukkan dengan adanya peningkatan yang tajam jumlah gerai, dari 2 gerai pada tahun 1997 menjadi lebih dari 10.600 gerai pada tahun 2014. Jumlah gerai yang tersebar di Jawa, Bali, Madura, Jakarta, Kalimantan, Sulawesi, dan Sumatera tersebut sebanyak 60 persen milik sendiri dan 40 persen milik masyarakat. Program waralaba Indomaret yang tidak rumit terbukti dapat diterima masyarakat. Sinergi pewaralaba (Indomaret) dan masyarakat (terwaralaba) merupakan salah satu keunggulan domestik dari bisnis ritel tersebut. Sesuai moto, “mudah dan Hemat”, gerai Indomaret ditempatkan di lokasi-lokasi strategis sehingga mudah dijangkau, mudah ditemukan di berbagai kawasan perumahan, perkantoran, niaga, wisata, apartemen, dan fasilitas umum yang terdapat di masing-masing daerah. 3 Waralaba ini ternyata sukses menarik minat masyarakat untuk berbelanja di gerai-gerai Indomaret yang tersebar di wilayah Yogyakarta. Seiring dengan sambutan positif dari masyarakat, gerai Indomaret berkembang dengan pesat yang tersebar di berbagai tempat di wilayah Yogyakarta khususnya di lokasi-lokasi strategis seperti kawasan perumahan, perkantoran, niaga, wisata. Meningkatnya gerai Indomaret tersebut, maka kebutuhan tempat semakin meningkat. Untuk itu, dibutuhkan adanya
2 3
Ibid. Ibid.
3
suatu perjanjian.
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
terdapat berbagai perjanjian 4 salah satu contoh dari perjanjian yang sering ditemui dalam kegiatan sehari-hari adalah sewa-menyewa. Perjanjian sewa menyewa dalam kajian ini adalah antara pemilik gerai Indomaret dengan pemilik rumah atau tanah yang diinginkan sebagai tempat pendirian gerai yang dibuat di hadapan seorang notaris. 5 Sewa menyewa adalah merupakan perjanjian timbal balik yang bagi masingmasing pihak menimbulkan perikatan terhadap yang lain. Perjanjian timbal balik seringkali juga disebut perjanjian bilateral atau perjanjian dua pihak. 6 Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang menimbulkan kewajiban-kewajiban kepada kedua belah pihak, dan hak serta kewajiban itu mempunyai hubungan satu dengan lainnya. Hubungan antara yang satu dengan yang lain dimaksudkan bahwa bilamana dalam perikatan yang muncul dari perjanjian tersebut, yang satu mempunyai hak, maka pihak yang lain disana berkedudukan sebagai pihak yang memikul kewajiban. 7 Dalam hal ini terjadi adanya keseimbangan antara pihak penyewa dan yang menyewakan. Kedudukan pihak penyewa dan yang menyewakan diperkuat dengan adanya dasar hukum yang terdapat di dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. 8 4
Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2008, hlm. 66. Ada 14 jenis perjanjian antara lain: a. Perjanjian timbal balik; b. Perjanjian CumaCuma; c. Perjanjian atas beban; d. Perjanjian bernama; f. Perjanjian obligatoir; g. Perjanjian Kebendaan; h. Perjanjian Konsensual; i. Perjanjian riil; j. Perjanjian Liberatori; k. Perjanjian Pembuktian; m. Perjanjian Untung-Untungan; n. Perjanjian Publik; o. Perjanjian Campuran. 5 Undang-undang Nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, 2004, hlm. 2. Notaris adalah pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang ini. 6 J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2005, hlm. 43. 7 Kartini Muljadi Gunawan Widjaja, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2005, hlm. 1. 8 R. Subekti, dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-undang Hukum Perdata, PT. Pradnya Paramita, Jakarta, 1999, hlm. 381.
4
Penjanjian sewa menyewa antara PT. Indomarco Prismatama dengan pemilik rumah atau tanah terjadi berawal dari suatu perbedaan atau ketidaksamaan kepentingan diantara para pihak. Pihak PT. Indomarco Prismatama menginginkan rumah atau tanah untuk mendirikan gerai Indomaret miliknya, sementara pemilik rumah atau tanah dapat menyewakannya dengan imbalan berupa uang sewa yang akan diberikan oleh pemilik gerai. Adanya kepentingan yang berbeda tersebut, mendorong kedua belah pihak untuk merumuskan hubungan perjanjian yang pada umumnya selalu diawali dengan proses negosiasi diantara para pihak. Melalui negosiasi para pihak berupaya menciptakan bentuk-bentuk kesepakatan untuk saling mempertemukan sesuatu yang diinginkan (kepentingan) melalui proses tawar menawar. 9 Berdasarkan data yang diperoleh di lapangan dalam hal ini berupa dokumen perjanjian sewa menyewa yang dilakukan pihak PT. Indomarco Prismatama dengan pihak-pihak lain (pemilik tanah/rumah), terdapat satu pasal yang selalu ada pada perjanjian tersebut, yakni adanya hak opsi yang diberikan kepada pihak kedua untuk memperpanjang sewa-menyewa dengan waktu lima tahun seperti dikutip berikut. 10
Pihak Kesatu memberikan hak opsi kepada Pihak Kedua untuk memperpanjang sewa-menyewa selama 5 (lima) tahun________, berikutnya apabila usaha Pihak kedua berjalan dengan baik dan lancar dengan harga dan ketentuan yang sama. ____________. Apabila hak opsi tersebut tidak dipergunakan oleh Pihak Kedua dalam waktu 2 (dua) tahun sejak ditandatanganinya perjanjian sewa-menyewa ini, maka jangka waktu perjanjian tetap berlaku sebagaimana ternyata dalam Pasal 1 tersebut di atas___________________________________________________
9
Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Azas Proporsionalitas Dalam Kontrak Komersial, Laksbang Mediatama, Yogyakarta, 2008, hlm. 1. 10 Akta Perjanjian Sewa Menyewa antara Ny. KRNS (pihak yang menyewakan) dengan Ny. THJN (penyewa), Diambil dari Kantor Notaris Iriyanto, di Kabupaten Sleman, 7 Agustus 2012., hlm. 7.
5
Apabila hak opsi dipergunakan oleh pihak kedua, maka__________sewamenyewa ini akan berakhir pada tanggal duapuluh satu November tahun duaribu duapuluhdua (21-11-2022)._______ Apabila hak opsi dipergunakan oleh pihak kedua, maka pihak kedua harus melunasi pembayaran untuk jangka waktu 5 (lima) tahun berikutnya selambatlambatnya pada tanggal tujuah Agustus tahun duaribu empatbelas (07-082014)_______________________ Hal menarik dari perjanjian sewa-menyewa tersebut, yakni: (1) jumlah sewa yang ditetapkan adalah dengan harga dan ketentuan yang sama, padahal dengan waktu lima tahun pertama dan lima tahun ke depan mestinya sudah banyak terjadi perubahan misalnya dalam hal nilai uang yang ditunjukkan dengan nilai tukar rupiah, sehingga seharusnya dilakukan penyesuaian harga dan ketentuan yang berlaku, (2) pertimbangan bagi pihak kedua untuk menggunakan hak opsi adalah “bila usaha pihak kedua berjalan dengan baik dan lancar, yang semestinya bila ini terjadi (usaha lancar), maka seharusnya ada perubahan harga sewa-menyewa dan ketentuan yang berlaku, dan (3) bila pihak kedua menggunakan hak opsi, maka pihak kedua harus melunasi pembayaran pada waktu dua tahun berjalan sewa-menyewa lima tahun pertama. Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan PT. Indomarco Prismatama dengan pemilik rumah atau tanah dengan adanya hak opsi ini bagi pihak kedua, biasanya jarang ditemukan pada perjanjian sewa menyewa pada umumnya. Bila dicermati perjanjian sewa-menyewa yang ada pada Indomaret dengan pihak pemilik tanah atau rumah, terkesan bahwa dengan adanya hak opsi ini pihak kedua (sebagai pihak penyewa) berada sebagai pihak yang lebih diuntungkan. Hal itu dapat dilihat dari isi butir perjanjian bahwa bila pihak kedua menggunakan hak opsi, maka akan berlaku harga sewa dan ketentuan yang sama. Selain itu, penggunaan hak opsi oleh pihak
6
kedua dilakukan bila usahanya berjalan lancar dan baik. Tampak bahwa pihak kedua (pihak penyewa) seakan-akan lebih diuntungkan dengan pelaksanaan sewa-menyewa tersebut. Adanya hak opsi bagi pihak kedua dalam perjanjian sewa menyewa membutuhkan suatu kajian, misalnya perihal dasar atau landasan hukumnya yang digunakan. Pemberian hak opsi bagi pihak kedua semestinya tidak hanya akan melindungi hak-hak dari pihak penyewa dalam hal terjadi pelanggaran terhadap perjanjian sewa menyewa tersebut, tetapi juga hak-hak dari pihak yang menyewakan. Hal ini penting karena peluang terjadinya pelanggaran terhadap hak opsi yang diberikan kepada pihak kedua menjadi sangat mungkin, misalnya bila dalam pendirian gerai Indomaret yang dimaksud mengalami suatu masalah, misalnya masalah perizinan dan usahanya tidak memiliki prospek yang baik. Terkait dengan masalah perizinan, misalnya, tidak jarang pemilik gerai Indomaret sudah mendirikan bangunannya padahal belum mengantongi izin, sehingga akan berdampak pada perjanjian sewa menyewa yang telah dilakukan pihak Indomaret dengan pemilik rumah atau tanah. 11 Usaha yang semula diharapkan bisa berkembang dengan pesat, namun justru sebaliknya tidak berkembang atau bahkan sampai bangkrut. Adanya gangguan perizinan atau kurang prospeknya gerai Indomaret, tentu akan dapat merugikan salah satu pihak dalam hal ini PT. Indomarco Prismatama termasuk mengenai hak opsi yang dimilikinya. Pelanggaran terhadap perjanjian sewa menyewa ini tentu akan memiliki dampak hukum atas perjanjian yang sudah dibuat bersama. Hal itu dikarenakan 11
Undang Suhendar. “Indomaret Ciputri Diduga Tak Berizin”, www.kabarbanten.com, Diakses tanggal 10 Oktober 2014. Waralaba jenis indomaret di Kampung Ciputri, Desa Purwaraja, Kecamatan Menes, Kabupaten yang baru selesai dibangun, diduga belum berizin. Selain di Menes, waralaba di Kampung Ciekek Babakan Karaton, Kecamatan/Kabupaten Pandeglang yang sedang dibangun belum ada izin dari Badan Pelayanan Perizinan Terpadu (BPPT).
7
bahwa perjanjian sewa menyewa seperti yang dilakukan oleh PT. Indomarco Prismatama dengan pemilik rumah atau tanah memiliki landasan hukum yang kuat. Secara yuridis, perjanjian sewa menyewa ini merupakan suatu peristiwa dimana seorang berjanji (pemilik Indomaret) kepada seorang lain (pemilik rumah atau tanah) saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu. 12 Dalam Pasal 1313 Kitab UndangUndang Hukum Perdata dijelaskan bahwa: “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain atau lebih.” Perikatan adalah suatu hubungan hukum, yang artinya hubungan yang diatur dan diakui oleh hukum.
13
Dengan membuat perjanjian, pihak yang mengadakan
perjanjian secara sukarela mengikatkan diri untuk menyerahkan sesuatu, berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu guna kepentingan dan keuntungan dari pihak terhadap siapa ia telah berjanji atau mengikatkan diri. Dengan sifat sukarela, perjanjian harus lahir dari kehendak dan harus dilaksanakan sesuai dengan maksud dari pihak yang membuat perjanjian. 14 Perjanjian mengenai sewa menyewa seperti yang dilakukan PT. Indomarco Prismatama dengan pihak pemilik rumah atau tanah tersebut dijelaskan dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi: “Sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak yang tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya.” 15 Mengacu pada isi Pasal 1548 tersebut dapat dijelaskan bahwa: (1) perjanjian sewa menyewa merupakan suatu persetujuan timbal balik 12
Wirjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perjanjian, Mandar Maju, Bandung, 2005, hlm.
4. 13
Muhamad, Abdulkadir Hukum Perikatan, PT. Aditya Citra Bakti, Bandung, 2008, Hal. 86. Kartini Muljadi Gunawan Widjaja, Op.cit. Hal. 1 15 R. Subekti, & R. Tjitrosudibio. Op.cit, hlm. 381. 14
8
antara pihak yang menyewa dengan pihak penyewa, di mana pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu kepada penyewa yang berkewajiban membayar sejumlah harga sewa, (2) pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu barang kepada si penyewa untuk sepenuhnya dinikmati atau dipakai dan bukan dimiliki, dan (3) penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran sejumlah harga yang tertentu pula. Perjanjian sewa menyewa yang dilakukan PT. Indomarco Prismatama dengan pihak pemilik rumah atau tanah yang didasarkan pada syarat-syarat seperti pada Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, yakni: “sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal” adalah perjanjian yang sah. Sepakat mereka yang mengikatkan diri adalah asas esensial dari hukum perjanjian. Asas ini dinamakan juga asas otonomi “konsensualisme”, yang menentukan “ada” nya (raison d’etre, het bestaanwaarde)
perjanjian.
Asas
konsensualisme
dalam
KUHPerdata
ini
mengandung arti “kemauan” (will) para pihak untuk saling mengikatkan diri. Perjanjian ini mempunyai kekuatan hukum mengikat. 16 Hal ini juga dikuatkan dengan isi Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi: “Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang oleh UndangUndang dinyatakan cukup untuk itu.” Persetujuan-persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Oleh karena itu, dalam hal terjadi pelanggaran terhadap perjanjian yang telah dibuat bersama, maka akan ada sanksi hukum yang berlaku.
16
Mariam Darus Badrulzaman, Op.cit. Hal. 83.
9
Terkait dengan sanksi hukum yang berlaku atas pelanggaran perjanjian sewa menyewa tersebut, tentunya tergantung pada landasan yuridis atau landasan hukum yang digunakan dalam membuat suatu perjanjian sewa menyewa tersebut seperti yang dilakukan PT. Indomarco Prismatama dengan pemilik rumah atau tanah. Seperti diketahui bahwa secara umum, landasan yuridis perjanjian sewa menyewa pada umumnya bersumber pada perjanjian seperti yang terdapat dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Tentang Perikatan khususnya Bab Ke-tujuh tentang Sewa Menyewa. 17 Peraturan tentang sewa menyewa yang termuat dalam bab ke tujuh dari Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata umumnya berlaku untuk segala macam sewa menyewa mengenai semua jenis barang baik bergerak maupun tidak bergerak, baik yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu Meskipun demikian, peraturan tentang sewa menyewa yang termuat dalam bab ke tujuh dari Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa. Berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghuni Rumah oleh Bukan Pemilik bisa juga menjadi salah satu rujukan dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa. Untuk sewa menyewa terhadap benda tidak bergerak seperti rumah juga dijelaskan pada Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994 Tentang Penghuni Rumah Oleh Bukan Pemilik, khusus mengenai perjanjian sewa menyewa rumah. Dimungkinkan diperbuat dengan suatu batas waktu tertentu dan segala bentuk perjanjian sewa menyewa rumah yang telah diperbuat tanpa batas waktu dan itu akan batal demi hukum.18
17
R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Binacipta, Bandung, 2004, hlm. 3. Ryan Kamello, Hukum Jaminan Fidusia Suatu Kebutuhan Yang Didambakan, Alumni, Bandung, 2006, hlm. 8. 18
10
Di dalam perjanjian sewa menyewa, si pemilik objek hanya menyerahkan hak pemakaian dan pemungutan hasil dari benda tersebut, sedangkan hak milik atas benda tersebut tetap berada di tangan yang menyewakan sebaliknya pihak penyewa wajib memberikan uang sewa kepada pemilik benda tersebut.19 Hubungan hukum yang ada diantara pihak penyewa dalam hal ini pihak PT. Indomarco Prismatama dengan pihak yang menyewakan telah timbul sejak adanya kesepakatan yang dituangkan dalam bentuk perjanjian tertulis secara notariil yang disebut dengan perjanjian sewa menyewa. Pada Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 1994, sewa menyewa rumah adalah keadaan dimana rumah dihuni oleh bukan pemilik berdasarkan perjanjian sewa menyewa. 20 Berdasarkan uraian tersebut dapat dijelaskan bahwa perjanjian sewa menyewa merupakan suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga oleh pihak tertentu yang disanggupi pembayarannya. 21 Dalam perjanjian sewa menyewa tersebut, terdapat kesekapatan bersama yang mengatur hak-hak dan kewajiban kedua belah pihak, yakni penyewa dan pihak yang menyewakan. Dalam pelaksanaan perjanjian sewa menyewa tersebut, umumnya dilakukan melalui negosiasi diantara para pihak. Melalui negosiasi para pihak berupaya menciptakan bentuk-bentuk kesepakatan untuk saling mempertemukan sesuatu yang diinginkan (kepentingan) melalui proses tawar menawar termasuk seperti adanya hak opsi yang diberikan kepada pihak kedua dalam
19
Wirjono Prodjodikoro. Op.cit. hlm. 4. Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik. Pradnya Paramitha, Bandung, 2000. hlm. 12. 21 R. Subekti, Aneka Perjanjian Buku II, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2005, Hal. 41. 20
11
perjanjian sewa menyewa antara PT. Indomarco Prismatama dengan pihak pemilik rumah atau tanah. Mengacu pada hal tersebut, peneliti ingin mengetahui lebih jauh mengenai pelaksanaan perjanjian sewa menyewa yang terjadi pada wiralaba dalam hal ini PT. Indomarco Prismatama dengan pihak pemilik rumah atau tanah dengan mengambil judul “Tinjauan yuridis mengenai hak opsi dalam pelaksanaan sewa menyewa pada PT. Indomarco Prismatama di wilayah Yogyakarta.”
B. Rumusan Masalah 1. Apakah landasan yuridis perjanjian sewa menyewa dengan adanya hak opsi bagi pihak kedua pada perjanjian sewa-menyewa antara pada PT. Indomarco Prismatama dengan pihak pemilik rumah atau tanah di wilayah Yogyakarta? 2. Bagaimanakah penyelesaian dalam hal terjadi hak opsi dalam pelaksanaan sewamenyewa pada PT. Indomarco Prismatama di wilayah Yogyakarta tidak dilaksanakan seperti yang diperjanjikan ?
C. Keaslian Penelitian Penelitian mengenai tinjauan yuridis tentang tinjauan yuridis mengenai hak opsi dalam pelaksanaan sewa menyewa pada PT. Indomarco Prismatama di wilayah Yogyakarta belum pernah dilakukan sebelumnya. Namun beberapa penelitian relevan yang sudah pernah dilakukan oleh peneliti sebelumnya diantaranya:
12
Sri Widiarti22 melalukan penelitian dengan judul “Tinjauan Yuridis Tentang Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Di Kecamatan Kesesi Kabupaten Pekalongan.” Masalah yang diteliti dalam penelitian tersebut adalah mengenai: (1) Bagaimanakah prosedur perjanjian sewa menyewa rumah di Kecamatan kesesi Kabupaten Pekalongan? (2) Hukum apa yang digunakan dalam perjanjian sewa menyewa rumah di Kecamatan Kesesi Kabupaten Pekalongan? dan (3) Bagaimana hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewa menyewa rumah di Kecamatan Kesesi Kabupaten Pekalongan? Hasil penelitian menunjukan bahwa prosedur perjanjian sewa menyewa rumah yang biasanya dilakukan oleh masyarakat di Kecamatan Kesesi Kabupaten Pekalongan adalah dengan diadakannya perundingan terlebih dahulu antara pihak penyewa dengan pihak pemilik rumah untuk membuat suatu kesepakatan, yaitu tentang kesepakatan apakah si penyewa itu jadi menyewa rumah atau tidak. Hak dari pihak yang menyewakan rumah adalah menerima pembayaran uang sewa rumah tepat pada waktunya sesuai dengan yang dijanjikannya pada pemilik rumah. Menerima kembali rumah yang disewakan itu dalam keadaan rumah pada waktu seperti rumah itu diserahkan pemilik rumah kepada penyewa rumah. Kewajiban dari pihak yang menyewakan rumah adalah bahwa ia berkewajiban untuk menyerahkan rumah yang disewakan tersebut pada penyewa rumah. Pemilik rumah juga berkewajiban untuk melakukan perbaikan - perbaikan pada rumah yang disewakan itu. Bahwa pelaksanaan sewa menyewa rumah di Kecamatan Kesesi Kabupaten Pekalongan pada umumnya yaitu dalam bentuk akta dibawah tangan dan dilakukan dengan lisan dan tidak dibuat dalam akta notaris. Masyarakat di Kecamatan Kesesi Kabupaten Pekalongan memilih cara seperti 22
Sri Widiarti, “Tinjauan Yuridis Tentang Pelaksanaan Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Di Kecamatan Kesesi Kabupaten Pekalongan”, Tesis (Versi Elektronik). Program Pasca Sarjana Universitas Negeri Semarang, Semarang, 2005, hlm. 8.
13
tersebut di atas karena lebih mudah alam pembuatannya dan tidak memerlukan waktu yang lama serta biaya menjadi murah. Untuk lebih menjamin kepastian hukum perjanjian sewa menyewa rumah harus dibuat secara tertulis dan kalau perlu selain ditandatangani oleh dua orang saksi dan sebaiknya disahkan atau setidaknya diketahui oleh Kepala Desa atau Kelurahan setempat. Kelvina Selfialora 23 melakukan penelitian dengan judul “Aspek Yuridis Dari Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Yang Objeknya Dijaminkan Di Bank.” Masalah yang
diteliti dalam penelitian ini adalah mengenai: (1) apakah sewa menyewa rumah dapat dilakukan jika objek sewa dijaminkan ke Bank? (2) bagaimana akibat hukum yang akan timbul terhadap penyewa rumah dalam masa sewa jika debitur wanprestasi terhadap kreditur (Bank)? dan (3) bagaimana upaya penyelesaian dari akibat wanprestasi debitur terhadap kreditur (Bank)? Hasil penelitiannya memperlihatkan bahwa perjanjian kredit
antara Bank (Kreditur) dengan Debitur dibuat terlebih dahulu baru setelah itu dilakukan perjanjian sewa menyewa dengan pihak ketiga. Perjanjian kredit ini dengan perjanjian sewa menyewa dibuat secara terpisah yang dibuat di hadapan Notaris. Pihak ketiga dalam hal ini telah mengetahui dan memahami segala konsekwensi yang timbul di kemudian hari sehubungan dengan perjanjian sewa menyewa yang objek sewanya masih terikat sebagai jaminan kredit di Bank. Kreditur (Bank) memberikan waktu 1 (satu) tahun untuk sewa menyewa. Pihak ketiga dapat menempati objek sewa hingga masa sewa berakhir jika Debitur wanprestasi karena itu masa sewa yang diberikan Kreditur (Bank) hanya 1 tahun untuk memperkecil kemungkinan terjadinya suatu perselisihan antara Kreditur (Bank) dengan Debitur yang dapat menimbulkan dampak kerugian kepada pihak 23
Kelvina Selfialora, “Aspek Yuridis Dari Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Yang Objeknya Dijaminkan Di Bank”, Tesis (Versi Elektronik). Program Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, Medan, 2010, hlm. 1.
14
ketiga di kemudian hari nanti. Wanprestasi yang dilakukan Debitur karena telah lalai memenuhi angsuran kreditnya sesuai dengan jangka waktu yang telah disepakati dengan pihak Kreditur (Bank). Perselisihan yang terjadi antara Kreditur (Bank) dengan Debitur dapat ditempuh melalui jalur pengadilan maupun di luar pengadilan. Kreditur (Bank) lebih memilih penyelesaian melalui jalur di luar pengadilan secara damai dengan pihak Debitur dikarenakan Kreditur (Bank) dalam hal ini tidak ingin memperpanjang permasalahan hingga ke pengadilan guna menghindari proses hukum yang berbelit-belit yang memakan waktu dan biaya yang tidak sedikit. Berdasarkan permasalahan yang diteliti dalam beberapa peneliti terdahulu, dapat dikatakan bahwa fokus dari penelitian-penelitian tersebut berbeda dengan penelitian ini. Perbedaan tersebut dilihat dari lokasi, objek permasalahan, dan metode pendekatan yang digunakan. Penelitian ini, difokuskan pada tinjauan yuridis mengenai hak opsi dalam pelaksanaan sewa menyewa pada PT. Indomarco Prismatama di wilayah Yogyakarta. Dengan demikian dapat dikatakan penelitian ini memenuhi kaedah keaslian penelitian.
D. Manfaat Penelitian Adapun manfaat yang diharapkan dari hasil penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Manfaat Praktis a. Bagi PT. Indomarco Prismatama, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi masukan mengenai pelaksanaan perjanjian sewa menyewa sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku. b. Bagi para pemilik rumah/tanah di wilayah Yogyakarta, hasil penelitian ini dapat memberi masukan untuk pelaksanaan perjanjian sewa menyewa
15
mengenai tempat usaha bisnis waralaba sesuai dengan ketentuan perundangundangan yang berlaku. 2. Manfaat Teoritis Bagi perkembangan ilmu hukum, hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi bagi perkembangan ilmu hukum, khususnya hukum perjanjian sewa menyewa dalam bisnis waralaba sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
E. Tujuan Penelitian Tujuan yang diharapkan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui dan mengkaji landasan yuridis perjanjian sewa menyewa dengan adanya hak opsi bagi pihak kedua pada perjanjian sewa-menyewa antara PT. Indomarco Prismatama dengan pihak pemilik rumah atau tanah di wilayah Yogyakarta. 2. Untuk mengetahui dan mengkaji penyelesaian dalam hal terjadi hak opsi dalam pelaksanaan sewa-menyewa antara PT. Indomarco Prismatama dengan pihak pemilik rumah atau tanah di wilayah Yogyakarta tidak dilaksanakan sesuai dengan yang diperjanjikan.
