Analýza produktů k financování bydlení

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů

Analýza produktů k financování bydlení Diplomová práce

Autor:

Bc. Vlasta Kataržuková Finance

Vedoucí práce:

Klášterec nad Ohří

Ing. Denis Biedermann, Ph.D.

Duben, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Klášterci nad Ohří, dne 27. dubna 2010

Bc. Vlasta Kataržuková

Poděkování Ráda bych poděkovala vedoucímu práce Ing. Denisi Biedermannovi, Ph.D. za jeho trpělivost a obětavý přístup, dále děkuji své rodině a hlavně svým rodičům za pomoc a podporu při mém studiu.

Anotace Ve své práci se zabývám financováním bydlení dle různých možností z hlediska bankovních produktů na tuzemském trhu. V analýze se zaměřuji především na vzájemné porovnání aktuální nabídky produktů vybraných finančních institucí, týkající se současných možností financování bydlení.

Annotation

At work, I deal with real estate financing and mortgages in accordance to various choices from the banking product view on the market. In my analysis, I focused on analysing and comparing products following the actual products or choices how to finance real estate.

Obsah Úvod.......................................................................................................................................6 1

Stavební spoření ........................................................................................................ 7 1.1

Stavební spoření – spořící část .............................................................................. 7

1.2

Standardní úvěry .................................................................................................. 12

1.3

Překlenovací úvěry .............................................................................................. 17

1.4

Analýza aktuální nabídky .................................................................................... 19

2

Hypotéky ................................................................................................................. 27 2.1

Účelovost ............................................................................................................. 29

2.2

Zajištění ............................................................................................................... 30

2.3

Úroková sazba a změna sazby ............................................................................. 30

2.4

Splátka, splatnost a možnosti splácení úvěru ...................................................... 33

2.5


3

Účelový úvěr na bydlení .......................................................................................... 45 3.1

Nabídka produktů vybraných bank ..................................................................... 45

3.2

Prokazování účelovosti ........................................................................................ 53

3.3


4

Vlastní zdroje........................................................................................................... 56 4.1

Financování z vlastních zdrojů – výhody, nevýhody .......................................... 56

4.2

Nutnost pojištění – ŽP, pojištění majetku a příjmu ............................................. 58

Závěr ……………………………………………………………………………………..62 Seznam použité literatury: ................................................................................................... 66 Seznam internetových adres: ............................................................................................... 67 Seznam tabulek a grafů........................................................................................................ 68 Seznam příloh ...................................................................................................................... 68

5

Úvod Bydlení tvoří nejen hlavní složku základních životních podmínek lidí, ale napomáhá kultivaci lidského kapitálu a sociální integraci společnosti. Proto by bytová politika státu měla být odpovědí moderní české společnosti na podporu řešení bytové problematiky především prostřednictvím motivace občanů k zabezpečení vlastního bydlení s využitím soukromých zdrojů, ale i vytvořením stabilizovaného, účinného bytového systému, v jehož rámci by bylo bydlení dostupné pro každou domácnost s ohledem na její ekonomickou a sociální situaci. Právo na bydlení je formulováno v řadě mezinárodních dokumentů a v některých zemích je dokonce zahrnuto přímo do ústavy. Nelze ho však chápat jako právo jednotlivce vůči společnosti nárokovat poskytnutí bydlení formou přidělení bytu. Toto právo má charakter především odpovědnosti veřejných institucí směrem k občanovi a jeho rodině. Současně ale existují v bydlení prvky, které mají charakter zákonných práv, jejichž naplnění je zajišťováno právními normami, jako jsou ochrana před násilným vystěhováním a respektování bytu jako soukromého prostředí nebo například absence rasových či jiných diskriminačních postupů při vzniku vlastnických nebo nájemních vztahů v bydlení. V diplomové práci se zabývám financováním bydlení z hlediska kontextu osobních financí a úvěrů v souvislosti s pojišťováním a investováním. Řešit pouze úvěry bez ohledu na pojištění a na splnění jejích cílů je cesta k nesnázím.

6

1 Stavební spoření Bydlení má v lidském životě a jeho konání specifické postavení. Obydlí je totiž pro většinu lidí domovem, místem, kde prožívají většinu svého života. Je zpravidla spojováno s pocity osobní svobody a seberealizace. Je základním předpokladem životní jistoty a bezpečnosti člověka. Bydlení také patří k základním potřebám člověka, které nelze nahradit. 1 S pořízením bydlení je již po mnoho desetiletí spojeno stavební spoření. V této kapitole se zabývám jeho spořící částí, standardními a překlenovacími úvěry a aktuální nabídkou na tuzemském trhu.

1.1 Stavební spoření – spořící část Stavební spoření je v České republice v současné době již velmi známý produkt. Popularita spořící části stavebního spoření stojí především na státní podpoře, kterou každý účastník stavebního spoření od státu jednou za rok dostává. Její výše je 15% p.a. z vložené částky, maximálně však z 20.000,- Kč ročně (tj. roční státní podpora může činit max. 3.000,- Kč). Právě státní podpora dělá ze stavebního spoření tak zajímavý produkt.

2

Jeho neméně

důležitou výhodou je i stoprocentní pojištění vkladů až do částky odpovídající 50.000,EUR. 3 V současné době existují dva typy smluv o stavebním spoření, které se liší podmínkami, a to zejména v oblasti státní dotace. Starší smlouvy uzavřené do 31. 12. 2003 mají vyšší státní podporu (25 % z vkladu účastníka při maximální dotaci 4.500,- Kč ročně) a kratší vázací dobu (5 let). Druhým typem smluv jsou smlouvy sepsané od 1. 1. 2004, tedy dle podmínek platných dodnes.

Pro čerpání státní podpory je důležité rodné číslo. Díky systému přidělování státní podpory lze čerpat na jedno rodné číslo pouze jednu dotaci. Účastník stavebního spoření může mít 1

Baková L. aj., Bydlení, 1997 Syrový P. , Financování vlastního bydlení, 2009 3 PRÁVO - inzerce, 21.listopadu 2009 2

7

nekonečně mnoho smluv, ale podporu může čerpat vždy pouze do limitu 3.000,- Kč pro všechny smlouvy dohromady. Výjimku tvoří pouze případ, kdy účastník stavebního spoření zemře, pak jeho smlouva s veškerými právy a povinnostmi přechází na dědice, který může v tomto případě pokračovat ve spoření a čerpat tak 2 dotace (1. na své rodné číslo, 2. na zděděnou smlouvu). Smlouvu lze také uzavřít na nezletilé dítě a na osoby nezpůsobilé k právním úkonům, za které spoří jejich zákonní zástupci. Smlouva musí mít určité náležitosti, mezi jinými si klient volí, zda chce využívat státní dotaci nebo ne. Dále je ve smlouvě stanovena cílová částka (součet vkladů, připsané státní podpory a úroků), což je v podstatě jakýsi rámec, do jehož výšky lze spořit prostředky skrze jednu smlouvu o stavebním spoření. Ve smlouvě se uvádí úroková sazba z vkladů a úroková sazba z úvěru. Tyto sazby jsou platné a neměnné po celou dobu trvání smlouvy a nijak nezávisí na vývoji na finančních trzích. Rozdíl mezi úroky z vkladu a z úvěru může být maximálně 3 procentní body (toto rozpětí stanovuje zákon). Další omezení vyplývající ze zákona se týká minimální doby trvání smlouvy. Pokud klient nevyužije možnosti vzít si překlenovací úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření, pak má po 6 letech nárok na výplatu naspořené částky. Pokud stav účtu nedovršil stanovené cílové částky, může klient dále pokračovat ve spoření, než dosáhne výše cílové částky (CČ). Konec stavebního spoření je vázán na „naplnění“ CČ. Běžná smlouva o stavebním spoření se rozděluje na dvě fáze. První je spoření a dosažení potřebných podmínek pro přidělení úvěru a následná fáze splácení úvěru. Součásti smluv o stavebním spoření jsou také poplatky, které hradí klient. Prvním a velmi zásadním poplatkem, který může výrazně ovlivnit výnosnost stavebního spoření, je platba za založení cílové částky. Poplatek je ve výši 1 % z CČ (platí pro standardní smlouvy). Dále jsou to poplatky za vedení účtu o stavebním spoření. Ty se pohybují ve výši od 250,Kč do 360,- Kč. Pro ukončení stavebního spoření, je nutno zaslat výpověď stavební spořitelně. Od prvního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi začíná běžet 3měsíční výpovědní lhůta. V případě ukončení smlouvy o stavebním spoření před splněním potřebných podmínek pro vznik nároku na výplatu, je ze strany stavební spořitelny účtována sankce za předčasné

8

zrušení smlouvy. Většinou 0,5% z cílové částky a klientovi zaniká nárok na výplatu státní podpory. Založíme-li např. stavební spoření u Českomoravské stavební spořitelny, varianta Invest Standard, při jednorázovém poplatku 1% z cílové částky za uzavření smlouvy + 310,- Kč ročně za vedení účtu, činí poplatky celkem 4.860,- Kč s cílovou částkou 300.000,- Kč. Budeme-li pravidelně měsíčně vkládat 1.600,- Kč po dobu 6-ti let, tak naspořená částka při úrokové sazbě 2 % p.a. bude složena z následujících položek: Vklady Úroky Státní podpora Poplatky CELKEM

115.200,- Kč 7.500,- Kč 18.000,- Kč - 4.860,- Kč 135.840,- Kč

Tabulka č. 1 – Složení naspořené částky u stavebního spoření

4

Činnost stavebních spořitelen je obvykle imunní vůči výkyvům, způsobeným hospodářským cyklem. Potvrdil to i dosavadní vývoj během nedávné hospodářské krize, kdy účastníci oceňují bezpečnost a stabilitu stavebního spoření. V uplynulých měsících se situace vlivem růstu nezaměstnanosti pro některé rodiny zkomplikovala. Přesto lze tvrdit, že stavební spoření je produkt pro každého. V současné době na našem trhu své služby nabízí pět stavebních spořitelen a/ Českomoravská stavební spořitelna b/ Modrá pyramida stavební spořitelna c/ Wüstenrot d/ Stavební spořitelna České spořitelny e/ Raiffeisen stavební spořitelna

4

Zdroj: Syrový P., Financování vlastního bydlení, 2009

9

Zdroj: http://www.cmss.cz/ Zdroj: http: //www.modrapyramida.cz/ Zdroj: http://www.wuestenrot.cz/ Zdroj: http: //www.burinka.cz/ Zdroj: http: //www.rsts.cz/

O snížení podpory stavebního spoření uvažoval při tvorbě úsporného balíčku v rámci státního rozpočtu 2010 ministr financí Eduard Janota. Podle původního návrhu se měl příspěvek snížit i klientům s již uzavřenou smlouvou. Prohlásil, že státní příspěvek na stavební spoření je pro veřejné finance už neudržitelný. Nakonec toto opatření bylo z navrhovaných úspor vyškrtnuto. Zatímco v roce 1999 činil podíl výdajů na příspěvek ke stavebnímu spoření na celkových výdajích rozpočtu 1,19 procenta, v roce 2009 to bylo 1,13 procenta. Nejvyšší byl tento podíl v roce 2004, a to 1,93 procenta. Celkový objem vkladů u stavebních spořitelen činí necelých 400 miliard korun, z toho u smluv uzavřených do konce roku 2003 je to 314 miliard korun. Celkem 244 miliard korun spořitelny klientům půjčily, 100 miliard mají investovaných ve státních dluhopisech a 40 miliard v hypotečních zástavních listech.

10

Stavební spořitelny poskytly od ledna 2009 do konce října 2009 úvěry za 55,7 miliardy korun, vyplývá to z údajů všech tuzemských stavebních spořitelen. Podle Asociace českých stavebních spořitelen za celý rok 2009 poskytly spořitelny úvěry za zhruba 65 miliard korun. To je ve srovnání s loňským rokem pokles o zhruba 12 procent. Za poklesem trhu podle odborníků stojí částečně opatrnost klientů, částečně spekulace na budoucí pokles cen bydlení, ale i rostoucí nezaměstnanost. Úvěry od stavebních spořitelen navíc využívají často i lidé ze skupin obyvatelstva, které se kvůli krizi potýkají s propouštěním. Objem nově poskytnutých úvěrů od ledna 2009 do října 2009 dokázala navýšit Raiffeisen stavební spořitelna, a to o šest procent, a mírně, o 1,3 procenta, i Wüstenrot stavební spořitelna. Naopak největší propad vykázala v meziročním srovnání Stavební spořitelna České spořitelny, a to o polovinu. Již delší dobu klesá také zájem o nové smlouvy o stavebním spoření včetně navýšení cílových částek. V meziročním srovnání jich spořitelny uzavřely o zhruba 120.000 méně. Cílová částka u nových smluv meziročně klesla přibližně o 35 miliard korun na 204 miliard. Cílová částka vyjadřuje záměry zákazníka do budoucna, tedy kolik si hodlá naspořit nebo půjčit na bydlení. Její výši není možné překročit, ale lze ji navýšit. Za celý loňský rok (2009) stavební spořitelny půjčily na bydlení téměř 75 miliard korun, což je v meziročním srovnání o 1,5 procenta více. Celkový počet nově uzavřených smluv včetně navýšení cílových částek loni stoupl na více než jeden milion.

11

Přehled variant stavebního spoření k 1.1.2010 varianta spoření

spořitelna

úrok z vkladu v % p.a.

Poplatek za vedení účtu v Kč ročně

standardní

2.0%

285.-

rychlá

2.0%

285.-

Kredit - rychlý

2.0%

300.-

Kredit - standardní

2.0%

300.-

Kredit - pomalý

2.0%

300.-

Spořící varianta

2.0%

288.-

Úvěrová varianta

1.0%

288.-

Invest

2.0%

310.-

Atraktiv

2.0%

310.-

Perspektiv

2.0%

310.-

Optimální finanční

2.1%

250.-

Optimální normální

2.1%

250.-

Optimální kreditní

2.1%

250.-

Kamarád

2.1%

250.-

Optimální speciální

2.1%

250.-

Tabulka č. 2 – Varianty stavebního spoření

5

1.2 Standardní úvěry Úvěr od stavební spořitelny se od hypoték zásadně liší. Hlavní rozdíl je v ceně zdrojů. Stavební spořitelny přijímají vklady od účastníků a z nich poskytují úvěry na bydlení. Stavební spořitelny tedy disponují relativně levnými dlouhodobými zdroji. Úvěr ze stavebního spoření si musí účastník tzv. „zasloužit“ tím, že na předem stanovenou dobu nejdříve svěří své peníze stavební spořitelně, která je dále poskytuje formou úvěrů dalším účastníkům. Stavební spoření typicky obsluhuje klienty, kteří nějakou dobu spoří, ukládají

5

Zdroj: http://www.sporit.cz/varianty-sporeni/

12

peníze a následně jim vzniká nárok na úvěr. Abychom mohli o úvěr zažádat, je potřeba splnit následující podmínky: a/ naspořit alespoň 40 % z cílové částky, b/ spořit minimálně 2 roky či složit 40 % cílové částky najednou a c/ splnit tzv. hodnotící číslo (bodové hodnocení). Po splnění těchto tří podmínek obvykle vzniká nárok na úvěr. V tomto případě nám stavební spořitelna vyplatí celou tzv. cílovou částku. Ta se skládá z našich úspor a z úvěru. Vyřízení žádosti o řádný úvěr je většinou bezplatné (zpoplatněn bývá pouze překlenovací úvěr). Velkou výhodou je úroková sazba, která je neměnná po celou dobu trvání daného typu úvěru. Klient získá jednu sazbu pro překlenovací úvěr a pak další sazbu pro řádný úvěr (sazby však mohou být stejné). Minimální úrokové sazby se u řádných i překlenovacích úvěrů na tuzemském trhu pohybují od 3 % p.a. výše. Mimořádné splátky jsou u všech stavebních spořitelen bez jakéhokoliv omezení. Úvěry ze stavebního spoření jsou ve srovnání s hypotečními úvěry poměrně snadno dostupné, mohou být poskytovány i v malých částkách, mohou být kdykoliv před dobou splatnosti splaceny bez sankčních poplatků, nemusí být nutně zajištěny zástavním právem k nemovitosti a lze je použít i např. na investice do družstevního bydlení. Klient musí nejprve splnit výše zmíněné podmínky určené spořitelnou. Teprve poté může o úvěr požádat. Může to udělat prostřednictvím agenta, u kterého stavební spoření zakládal nebo na pobočce spořitelny či ve spřízněné bance, případně, pokud to daná spořitelna umožňuje, prostřednictvím jejích internetových stránek. Následně je jeho žádost projednána na úvěrovém oddělení, a pokud bude klient vyhovovat i po stránce dostatečných příjmů a dostatečného zajištění úvěru, bude mu přidělena celá požadovaná částka. Ta se neskládá jenom z úvěru, ale také z jím dříve naspořených prostředků, úroků a státní podpory. To znamená, že má člověk k dispozici sumu peněz, z nichž jen poměrná část tvoří úvěr. Pouze tuto část musí člověk v budoucnu splácet a platit z ní úroky.

13

Nejčastěji klienti žádají o přidělení celé cílové částky, pokud ji však žadatel celou nepotřebuje, může požádat pouze o její část - poměr úvěru bude menší a klient tak bude platit menší splátky. Částka může být čerpána jednorázově, postupně i zálohově. Úvěr ze stavebního spoření (potažmo cílová částka) může být v podstatě jakkoliv vysoký, v praxi se však pro získání vyšší částky (např. na koupi bytu) běžně používá sloučení několika smluv o stavebním spoření, např. členů jedné rodiny, a všechny úvěry jsou použity k jednomu účelu. Dochází tak k optimalizaci výnosů ze státní podpory, protože místo jednoho příspěvku na jednu smlouvu klienti od státu dostanou více příspěvků na více smluv. Například čtyřčlenná rodina při maximální státní podpoře (tj. při spoření nejméně 20.000,- Kč na osobu a rok) může od státu ročně získat až 12.000,- Kč, zatímco kdyby spořila jen na jednou smlouvu s čtyřnásobnou cílovou částkou, dostala by od státu pouze 3.000,- Kč ročně. Klient začíná úvěr splácet zpravidla hned po zahájení jeho čerpání. Splácí ho v pravidelných měsíčních splátkách, které obsahují splátku jistiny úvěru a úroky z úvěru. V závislosti na zvolené variantě spoření je určena minimální měsíční splátka (jako procentní podíl z cílové částky) a klient splácí tak dlouho, dokud není celý dluh umořen (nejčastěji 10 let). Velkou výhodou stavebního spoření je možnost splatit kdykoliv část úvěru (příp. celý úvěr) prostřednictvím mimořádné splátky a to bez jakýchkoliv sankčních poplatků. V tomto případě může klient požádat o poměrné snížení splátek při současném zachování doby splatnosti nebo může jednoduše úvěr splatit dříve. Doba splatnosti tak více méně záleží na klientovi. Hodnotící číslo je specifický ukazatel, který spořitelny používají k určení "výkonnosti" a spolehlivosti klienta z hlediska nároku na úvěr, příp. nároku na úrokové bonusy apod. Každá spořitelna si konstruuje svůj vlastní výpočet pro získání hodnotícího čísla (a uvádí ho ve Všeobecných obchodních podmínkách), ale v principu vždy nějakým způsobem zohledňuje celkovou výši cílové částky, aktuální výši zůstatku na účtu a rychlost varianty spoření.

14

Růst hodnotícího čísla jde tedy cíleně urychlit i zpomalit. Pokud klient potřebuje úvěr rychle (a nechce využít úvěru překlenovacího) bude pro něj nejvýhodnější zvolit některou z rychlých variant spoření (u nichž je zajištěn rychlejší růst hodnotícího čísla, kompenzovaný pozdějšími vyššími splátkami z úvěru). Také se mu vyplatí spořit co nejrychleji (vkládat na účet co nejvyšší částky, případně vložit celou částku potřebnou pro přidělení úvěru najednou hned v začátku spoření). V tom nejlepším případě mu hodnotící číslo vzroste na požadovanou úroveň přibližně po dvou letech, kdy získává nárok na úvěr ze stavebního spoření i ze zákona. Jestliže bude klient spořit klasickými a spořitelnou doporučovanými měsíčními úložkami, dosáhne výše hodnotícího čísla potřebného pro získání úvěru přibližně za pět let. Pokud rychlost spoření přesto nestačí, může klient také snížit cílovou částku (a s ní ovšem také možnou výši úvěru), hodnotící číslo rychle vzroste a finanční prostředky (snížené) mu budou moci být vyplaceny dříve. Také by se nemělo zapomenout na to, že hodnotící číslo se vypočítává k tzv. ohodnocovacímu dni, který může spořitelna vyhlašovat jednou měsíčně nebo také pouze jednou za čtvrt roku. Pro klienta to znamená, že i kdyby konečně na účet vložil částku potřebnou pro dosažení vytoužené hranice hodnotícího čísla, může být zohledněna až za čtvrt roku, při následujícím ohodnocovacím dni. 6 V následujících tabulkách je uveden vývoj spoření ve všech tuzemských stavebních spořitelnách, celkový počet existujících smluv a uzavřené nové smlouvy, v období od ledna roku 2003 do června 2009.

6

Zdroj: http://www.sporit.cz/novinky/

15

ROK 2003 2004 2005 2006 2007 2008 30.6.2009

ÚSPORY (v mld. Kč) 236,82 287,07 328,99 359,85 384,88 401,06 394,24

Tabulka č. 3 – Celkové úspory ve stavebním spoření – vývoj od roku 2003 (graf č. 1 v příloze)

ROK 2003 2004 2005 2006 2007 2008 30.6.2009

7

POČET SMLUV (v kusech) 6.300.831 5.899.300 5.573.874 5.297.522 5.132.595 5.070.510 4.908.765

Tabulka č. 4 – Vývoj počtu aktivních spořících smluv – vývoj od roku 2003 (graf č. 2 v příloze)

ROK 2003 2004 2005 2006 2007 2008 30.6.2009

8

NOVÉ SMLOUVY (v kusech) 2.097.338 314.650 430.233 516.385 579.730 705.463 280.548

Tabulka č. 5 – Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření – výchozí rok 2003 (graf č. 3 v příloze)

7

Zdroj: AČSS – Asociace českých stavebních spořitelen Zdroj: AČSS – Asociace českých stavebních spořitelen 9 Zdroj: AČSS – Asociace českých stavebních spořitelen 8

16

9

1.3 Překlenovací úvěry Pro některé klienty by bylo nepřijatelné čekat na úvěr ze stavebního spoření 6 let, a proto stavební spořitelny přišly s nabídkou „překlenovacího úvěru“. Ten umožňuje klientům stavebních spořitelen dostat se k penězům za jistých podmínek ihned. Z překlenovacího úvěru se hradí pouze úroky, nikoliv jistina. Překlenovací úvěr se splatí později jednorázově, z výnosu klasického úvěru ze stavebního spoření. U překlenovacích úvěrů je důležité podívat se na výši měsíčního zatížení. V době splácení překlenovacího úvěru totiž splácíme úroky z překlenovacího úvěru a zároveň spoříme, až po přidělení klasického úvěru splácíme úvěr ze stavebního spoření. Splátky v obou fázích nemusí být stejné. Může se stát, že v době překlenovacího úvěru můžeme splácet více nebo méně než po jeho splacení (každá stavební spořitelna má několik různých variant produktu). Další důležitý parametr, který není moc vidět, je termín přidělení úvěru ze stavebního spoření. V okamžiku splacení překlenovacího úvěru máme dva účty: účet stavebního spoření a překlenovací úvěr. Překlenovací úvěr je stále ve stejné výši, proto platíme úroky pořád ve stejné výši jako na počátku. Splátka úroků neklesá. Zároveň spoříme na účet stavebního spoření, kde úroky naopak dostáváme. Samozřejmě platí, že úrok z překlenovacího úvěru je vyšší než úrok z vkladu. Úrok z překlenovacího úvěru je např.5% p.a., kdežto úrok z vkladu je např. 2% p.a.. Samozřejmě, že bude výhodnější splácet překlenovací úvěr co nejkratší dobu, abychom platili pokud možno co nejméně na úrocích. Úvěr ze stavebního spoření je výhodnější pro ty, kdož nemají dostatek peněz. Ale jeho získání rozhodně není snadné. Jako nový klient stavební spořitelny můžete nejprve využít překlenovací úvěr. Jestliže jste pro stavební spořitelnu úplně nový klient a přesto potřebujete peníze hned, nabídne vám překlenovací úvěr (tzv. meziúvěr). Peníze z něho můžete čerpat obvykle pár dní po tom, kdy u spořitelny podepíšete smlouvu o stavebním spoření. Úroky se pohybují od 2,5 do 6,6 % p.a. podle spořitelny a produktu, který vám poskytne.

17

Zajdete-li přímo na pobočku spořitelny, budou se vás ptát, na co si chcete peníze půjčit, kolik potřebujete, jak vysokou máte finanční rezervu, měsíční příjem a čím jste schopni ručit. Pak propočítají, na jak vysokou půjčku dosáhnete, jaké částky a jak dlouho je budete splácet. Nabídnou vám několik tarifů a rychlostních variant budoucího splácení, ve kterých se liší úroky z vkladů, úroky z úvěru a doba, po kterou budete moci úvěr umořovat. Nejprve vyplníte formulář - žádost o překlenovací úvěr, některé spořitelny jej nazývají meziúvěr. V případě manželů ji musí podepsat oba dva. Když budete kupovat nemovitost, musíte doložit kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí, výpis z katastru (ze kterého je patrné, že ten, kdo nemovitost prodává, ji skutečně vlastní) a znalecký odhad ceny nemovitosti. Při rekonstrukci není vždy nutný projekt, u menších akcí stačí, když sami sepíšete, do čeho budete v bytě investovat. Třeba do malířských a lakýrnických prací, výměny topení, nové vany nebo přestavby koupelny, zkrátka do úprav, které jsou v rámci stavebního spoření povolené zákonem. Nemusíte mít podrobný položkový rozpočet a pomůže vám s ním i pracovník společnosti, když si nebudete sami vědět rady. Pokud už jste domluveni s nějakou firmou, vezměte s sebou dohodu o díle, případně stavební povolení nebo ohlášení stavebních prací. Také budete potřebovat výpis z katastru nebo nájemní smlouvu objektu, který chcete rekonstruovat. Půjčkou můžete uhradit třeba převod členských práv k družstevnímu bytu, pak budete potřebovat dokumenty, na základě kterých máte peníze zaplatit, třeba dohodu o převodu členských práv a povinností k bytu a nájemní smlouvu původního nájemníka. Spořitelna bude požadovat, abyste si nemovitost, pokud ji dáváte do zástavy, pojistili. Pojistku je třeba ji vinkulovat ve prospěch stavební spořitelny. Znamená to, že případné plnění dostane spořitelna a ta se s vámi vyrovná. Za zpracování překlenovacího úvěru zaplatíte další poplatek jedno procento z úvěru, zpravidla však maximálně 10.000,- Kč. Spořitelna pošle vaše dokumenty na schválení na svou centrálu. U Wüstenrotu to bude trvat jeden týden, u Modré pyramidy maximálně osm pracovních dnů, v praxi však tři až

18

čtyři dny, u Raiffeisen spořitelny do pěti pracovních dnů, u Buřinky maximálně do pěti pracovních dnů, standardně však do dvou dnů a u Lišky do tří dnů, maximálně do týdne. Peníze získáte dvojím způsobem, spořitelna buď přímo firmě, která rekonstruuje, proplatí faktury, nebo dostanete zálohu, když budete rekonstruovat svépomocí. Například ze 100.000,- Kč úvěru dostanete 70.000,- Kč, za které nakoupíte materiál, a nejdéle do půl roku přinesete účty a pak vám spořitelna vyplatí zbytek, který také následně vyúčtujete. Při koupi nemovitosti převede spořitelna peníze na účet prodávajícímu. Následující měsíc od prvního čerpání peněz začínáte hradit měsíční splátky. Jak dlouho budete úvěr splácet, záleží na vás, maximálně však 28 let. Spořitelna vám sestaví přibližný splátkový kalendář, ale pokud budete mít volné peníze navíc, můžete půjčku umořit částečně nebo úplně kdykoli bez sankcí. Měsíční částku si také můžete navýšit. Kdybyste se však dostali do finančních potíží, snížit splátky vám spořitelna nepovolí. Ale třeba Modrá pyramida vám splácení pozastaví na tři měsíce, Buřinka situaci řeší individuálně. Úroky z překlenovacích úvěrů: Modrá pyramida od 4,89 % p.a., Liška 4,30 až 6,40% p.a., Buřinka 5,15 až 6,35% p.a., Raiffeisen 3,90 až 6,5% p.a. a Wüstenrot 2,5 až 6,6% p.a. Úrok je podle typu smlouvy, podle akontace a podle délky splácení. 10

1.4 Analýza aktuální nabídky V následující kapitole budu porovnávat nabídky jednotlivých stavebních spořitelen, jejich výhody, nevýhody.

Českomoravská stavební spořitelna Úvěry ze stavebního spoření nabízí Českomoravská stavební spořitelna od 1.1.2010 s pevnou úrokovou sazbou již od 3,7 % ročně. Z toho, jakou si zvolíte variantu při uzavření smlouvy o stavebním spoření, vyplývají podmínky následného úvěru.

10

Zdroj: http://finance.idnes.cz/meziuver-ze-stavebniho-sporeni/

19

Tarif Atraktiv Atraktiv Invest Invest Perspektiv Klasik Klasik

Varianta Rychlá Standardní Rychlá Standardní Rychlá Standardní

Úroková sazba vkladů 1% 1% 2% 2% 2% 2% 2%

Minimální naspořená Minimální výše Úrok z částka z cílové měsíční splátky úvěru p.a. částky z cílové částky 3,70% 38% 0,80% 3,70% 38% 0,60% 4,80% 40% 0,80% 4,80% 40% 0,60% 4,80% 35% 0,53% 5,50% 40% 0,80% 5,50% 40% 0,60%

Minimální doba spoření nutná pro získání řádného úvěru ze stavebního spoření je 2 roky. Tabulka č. 6 – Přehled tarifních variant stavebního spoření

11

Modrá pyramida stavební spořitelna Úroková sazba z úvěru je závislá na variantě stavebního spoření a výši splátky přiděleného úvěru.

Varianta úroková sazba při rychlé, standardní a pomalé variantě úroková sazba při standardní a pomalé variantě úroková sazba při pomalé variantě Tabulka č. 7 – Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření

Sazba 5 % p.a. 4 % p.a. 3 % p.a. 12

Kromě zde uvedených produktů, resp. jejich úrokových sazeb, může Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., vyhlašovat akce s individuálně stanovenými úrokovými sazbami.

11 12

Zdroj:http://www.cmss.cz/cs/produkty/financovani-bydleni/uvery-sporeni/prehled-tarifu.html Zdroj:http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/urokove-sazby/

20

Varianty úvěrů Rychloúvěr Překlenovací úvěr Překlenovací úvěr Překlenovací úvěr Hypoúvěr Hypoúvěr 100 Hypoúvěr Garant Hypoúvěr Garant 100 VIP úvěr

Zajištění bez zajištění bez zajištění ručitelé nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost bez zajištění

Akontace do 20% cílové částky 6,59% 6,59% 6,59% 5,70% -

Tabulka č. 8 – Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření

Akontace od 20% cílové částky 6,29% 6,29% 6,29% 6,20% 5,09% 5,79% 5,34% 6,04% 5,89%

13

Výše úrokové sazby je podmíněna současným uzavřením Modrého konta nebo Modrého konta Plus, které můžete uzavřít u všech poradců Modré pyramidy. Pokud tato podmínka není splněna, je uvedená úroková sazba vyšší o 0,1% ročně.

Wüstenrot

Varianta OS ON OF OK

Maximální výše úvěru 50% cílové částky 50% cílové částky 60% cílové částky 70% cílové částky

Úročení úvěru 3,7% nebo 4,9% 3,7% nebo 4,9% 3,7% nebo 4,9% 3,7% nebo 4,9%

Minimální splátka úvěru 0,6% cílové částky 0,5% cílové částky 0,7% cílové částky 0,7% cílové částky

Orientační doba splácení (úrok 3,7% p.a.) 8 let a 6 měsíců 10 let a 8 měsíců 8 let a 9 měsíců 10 let a 7 měsíců

Orientační doba splácení (úrok 4,9% p.a.) 8 let a 11 měsíců 11 let a 4 měsíce 9 let a 2 měsíce 11 let a 3 měsíce

Tabulka č. 9 – Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření 14

Varianta OS: vám zajistí nejrychlejší přidělení cílové částky, a tím i nárok na úvěr ze stavebního spoření. 13 14

Zdroj:http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/urokove-sazby/ Zdroj: http://www.wustenrot.cz/sazebniky urokove-sazby/

21

Varianta OF: je určena těm, kteří potřebují vysoký úvěr za výhodných úvěrových podmínek (nejvhodnější pro překlenovací úvěry). Varianta ON: nabízí nejnižší zatížení rodinného rozpočtu při splácení úvěru. Varianta OK: je varianta spoření s nejnižší měsíční úložkou. Je vhodná především pro ty, kteří chtějí dlouho spořit a potřebují vysoký úvěr, případně dlouhodobý překlenovací úvěr. Během spoření můžete původní variantu kdykoliv změnit a podmínky Vaší smlouvy se přizpůsobí tak, jako byste se takto rozhodli již na začátku. Mimořádné splátky úvěru jsou povolené a zkracují dobu splácení. Splatí-li dlužník jednou částkou jako mimořádnou splátkou desetinu nebo více z počátečního úvěru, může požádat o snížení splátek v poměru nového a dosavadního zůstatku úvěru.

Stavební spořitelna České spořitelny

Druh úvěru Úvěr Překlenovací úvěr Hypo trend Překlenovací úvěr Hypo trend Překlenovací úvěr Trend Překlenovací úvěr Trend

Minimální měsíční platba 0,55% cílové částky 0,61% cílové částky 0,67% cílové částky 0,82% cílové částky 0,85% cílové částky

Úroková sazba p.a. 4,75% 5,15% 5,95% 5,95% 6,35%

Typ úrokové sazby pevná po celou dobu variabilní (pevná na 3 roky) pevná po celou dobu variabilní (pevná na 3 roky) pevná po celou dobu


Splatnost úvěru až 20 let až 28 let až 28 let až 18 let až 18 let

15

Platí pro klienty - fyzické osoby, kteří sepsali Návrh na uzavření smlouvy o stavebním spoření (dále jen "návrh") 1. 12. 2002 a později, a pro klienty - právnické osoby, kteří sepsali návrh od 1. 12. 2002. Pro klienty, kteří sepsali návrh do 30. 11. 2002 včetně, jsou platné úrokové sazby sjednané ve smlouvě o stavebním spoření nebo Všeobecných obchodních podmínkách stavebního spoření Stavební spořitelny České spořitelny, a. s. 15

Zdroj: http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml

22

Platba u překlenovacího úvěru je pevná na 3 roky a zahrnuje úroky a vklad na účet stavebního spoření, u úvěru ze stavebního spoření úroky a splátku jistiny. Platba zahrnuje u překlenovacího úvěru úroky a vklad na účet stavebního spoření, u úvěru ze stavebního spoření úroky a splátku jistiny.

Raiffeisen stavební spořitelna

Varianta překlenovacího úvěru Nízká hyposplátka Horizont Bez čekání (smlouva starší 24 měsíců) Bez čekání (smlouva starší 48 měsíců) Spektrum Vzájemná důvěra Dobrý známý Helios se zástavou nemovitosti Helios bez zástavy nemovitosti

Úroková sazba p.a. 5,10% 4,90% 4,90% 3,90% 5,90% 6,50% 5,30% 4,90% 5,10%


16

Úroková sazba se dále snižuje o 0,1% p.a., pokud bude úvěr zajištěn pojištěním pro případ smrti a trvalých následků úrazu. Překlenovací úvěr se úročí sazbou vyhlašovanou v Oznámení Raiffeisen stavební spořitelny o úrokových sazbách pro překlenovací úvěry fyzických osob platnou v den podání žádosti o úvěr. Změny úrokových sazeb budou vyhlášeny novým oznámením, které bude zveřejněno na všech pracovištích a obchodních místech RSTS a na www.rsts.cz.

Porovnáme-li výše uvedené nabídky, dojdeme k závěru, že stavební spořitelny dnes nabízejí širokou škálu variant produktů.

16

Zdroj: http://www.rsts.cz/dokumenty-a-formulare/dokumenty-a-sazebniky/

23

Každá stavební spořitelna je dnes schopná klientovi tzv. „ušít úvěr na míru“. Konečnou nabídku ovlivňuje řada faktorů, počínaje úrokovou sazbou, která má široké rozpětí, přes výši naspořené částky a volby překlenovacího či standardního úvěru. Např. smlouva uzavřená na cílovou částku 300tis. Kč a s měsíčním spořením 1.600,- Kč: Pokud uzavřeme smlouvu o stavebním spoření například s cílovou částkou 300 tis. Kč a budeme spořit 1.600,- Kč měsíčně, pak dosáhneme možnosti požádat o standardní úvěr za necelých 6 let (přesně za 5 let a 9 měsíců). V tuto dobu budeme mít splněné všechny tři nezbytné podmínky pro jeho poskytnutí. V tuto dobu nám stavební spořitelna nabídne vyplacení celé cílové částky, tedy 300 tis. Kč. Z toho bude zhruba 130 tis. Kč našich vlastních prostředků a 170 tis. Kč bude tvořit úvěr od stavební spořitelny.

Cílová částka v Kč 1.380.000,1.190.000,1.000.000,800.000,600.000,500.000,400.000,340.000,300.000,200.000,100.000,-

Měsíční vklad v Kč 7.000,6.000,5.000,4.000,3.000,2.500,2.000,1.700,1.500,1.000,500,-

Výnos za 6 Naspořeno za 6 let *v Kč let v Kč 49.564,553.564,45.172,477.172,40.780,400.780,36.388,324.388,31.996,247.996,29.800,209.800,27.604,171.604,26.287,148.687,24.605,132.605,16.436,88.436,8.216,44.216,-

Úvěr v Kč 826.436,712.828,599.220,475.612,352.004,290.200,228.396,191.313,167.395,111.564,55.784,-

* včetně státní podpory a úroků Tabulka č. 12 – Tabulkové příklady stavebního spoření

17

Výši úrokové sazby máme jistou už při podpisu smlouvy o stavebním spoření. V tomto případě to bylo téměř 6 let před vznikem možnosti zahájení čerpání standardního úvěru. Úroková sazba je tedy známa dopředu a celou dobu splácení se nebude měnit. Úroková sazba závisí nejen na konkrétní stavební spořitelně, ale i na tarifu spoření. Máme často na výběr mezi několika možnostmi. Úroková sazba z vkladu souvisí s dalšími

17

Zdroj: Leták Stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny

24

parametry smlouvy. Zejména s úrokovou sazbou úvěru. Tak se můžeme setkat s tím, že spořitelna nabídne: -

nižší sazbu v době spoření a zároveň nižší sazbu z úvěru

-

vyšší sazbu v době spoření a zároveň vyšší sazbu z úvěru.

Efektivní úrok měří, jak drahý je úvěr, pokud započteme i poplatky s úvěrem spojené. Už v okamžiku podpisu smlouvy o stavebním spoření je určena výše splátky případného úvěru. Výše splátky se určí jako procento z cílové částky. Podle vybraného tarifu je např. úrok již od 3,7% u ČMSS 18, pak nabízí stavební spořitelna splátku úvěru v minimální výši 0,55 % z cílové částky, proto splátka úvěru bude 1.650,- Kč měsíčně. Např. výhod úvěru ze stavebního spoření u Českomoravské stavební spořitelny je hned několik: až do 500.000,- Kč můžeme získat úvěr bez zajištění, zpracování žádosti o poskytnutí úvěru je zcela zdarma, další výhody jsou i u ostatních stavebních spořitelen, jako např. možnost jednorázového splacení je bez sankcí, měsíční splátky platit inkasem, nebo možnost uplatnění odpisu zaplacených úroků z daňového základu pro výpočet daně z příjmu. Doba splatnosti úvěru souvisí s dobou, kdy nám bude úvěr ze stavebního spoření poskytnut. Pokud budeme chtít splácet úvěr delší dobu, budeme si muset na úvěr také počkat o něco déle. Tento princip vychází z logiky stavebního spoření: stavební spořitelna půjčuje peníze klientů, proto se musíme déle podílet na vytváření zdrojů, abychom sami mohli čerpat úvěr delší dobu. Mluvíme-li o splácení úvěru ze stavebního spoření, je vhodné se zmínit o možnosti předčasného splacení. Úvěr ze stavebního spoření je možné jednorázově splatit i předčasně a to bez jakýchkoli sankcí. Také můžeme splácet úvěr rychleji, než jsme si sjednali ve smlouvě. Kromě úroků budeme platit ještě poplatky za vedení účtu, případně poplatek za vyřízení úvěru. Po započítání poplatků se dostáváme s efektivním úrokem na 5,05% p.a.

18

ČMSS – Českomoravská stavební spořitelna

25

Dá se tedy říci, že úvěry od stavebních spořitelen jsou nákladově výhodné. Poplatky, které jsou s úvěry spojené, nijak výrazně úvěr ze stavebního spoření neprodraží. Výhod u překlenovacích úvěrů je také několik. Mezi nejzajímavější patří např.: možnost čerpat finanční prostředky ještě před splněním podmínek pro získání úvěru ze stavebního spoření, možnost zvolení výše úrokové sazby překlenovacího úvěru podle doby, za kterou bude splacen. Tato úroková sazba překlenovacího úvěru je stanovena podle počtu měsíců, které zbývají do splacení překlenovacího úvěru přidělením řádného úvěru ze stavebního spoření. Další výhodou u překlenovacího úvěru je stejně jako u řádného úvěru možnost uplatnění odpisu zaplacených úroků z daňového základu pro výpočet daně z příjmu. Velkou výhodou je i možnost získat nové bydlení bez vlastních úspor. U Českomoravské stavební spořitelny je dále možnost sjednat si skupinové životní pojištění rizika úmrtí, způsobené jakoukoliv nenadálou událostí včetně smrti následkem úrazu. V úvěrové fázi pojištění kryje nesplacenou částku úvěru nebo překlenovacího úvěru. A navíc, sjednání pojištění je zdarma. 19

19

Zdroj: www.cmss

26

2 Hypotéky Hypoteční úvěry jsou v poslední době velice populární produkt financování bydlení nejenom ve světě, ale už i u nás. Banky si pro poskytování hypoték mohou zajistit finanční prostředky i na finančním trhu. Vydávají např. 5leté dluhopisy a z nich poskytují hypotéky s pětiletou fixací. Podmínky hypoték se dnes odvíjejí od aktuální situace na finančním trhu a od ceny zdrojů. V ČR je tento bankovní produkt ze strany státu podporován. Tzv. podporu hypoték poskytuje Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), je určena na starší bydlení pro osoby do 36 let a upravuje ji nařízení vlády č. 249/2002 Sb., (novelizováno nařízením vlády č. 32/2004 Sb.). Podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru a její výše se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová. Výše úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena. Úroková dotace bude poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Úroková dotace je poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800.000,- Kč, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 mil. Kč. Nárok mají také vyšší úvěry, ale podporována zůstává jen jejich část do uvedené maximální částky. Žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manželů ani jeho partner), nesmí v roce podání žádosti dovršit věk 36 let. Žadatel, který o příspěvek požádá (v případě manželů ani jeho partner), nesmí v době podání žádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový dům nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je podpora žádána. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem,

27

na jehož koupi je žádána podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR a po dobu poskytování podpory musí tato nemovitost sloužit k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manželství ve společném jmění). Písemnou žádost o poskytnutí podpory předá uchazeč bance (formulář získá od zaměstnanců banky, kteří s vyplněním jistě ochotně pomohou), u které čerpá hypoteční úvěr a která je ministerstvem zmocněna k přijímání žádostí a uzavírání smluv o poskytování podpory nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí jeho čerpání. Pokud žádost v tomto termínu nepředáme, ztrácíme neodvolatelně možnost tuto podporu získat. Samotný proces získání podpory je poměrně administrativně náročný, zejména z hlediska obstarání příloh žádosti, které jsou Ministerstvem pro místní rozvoj, a tedy i bankami vyžadovány. K úvěrům, kde již bylo započato čerpání, nebude možno podporu poskytnout. Výpočet výše státní podpory se vždy provádí na základě "ideálního" průběhu splácení úvěru formou anuitní splátky. Vypočte-li se anuitní splátka s úrokovou sazbou banky platnou ke dni ukončení čerpání úvěru a anuitní splátka s úrokovou sazbou banky sníženou o podporu státu platnou ke dni 1. čerpání úvěru, jejich rozdíl zaokrouhlený na celé koruny nahoru je výše státní podpory. Nová výše % bodů podpory se vyhlašuje vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. K aktualizaci státní podpory dochází vždy při změně úrokové sazby hypotečního úvěru, nejpozději však po pěti letech. Novou výši podpory oznamuje příjemci banka, zpravidla poté, kdy proběhne na Ministerstvu pro místní rozvoj kontrola správnosti změny výše podpory. Předání všech povinných příloh žádosti je podmínkou uzavření smlouvy o poskytování podpory, a tudíž se mu žadatel nevyhne. Na druhou stranu některé z podkladů stejně žadatel předkládá v rámci vyřizování svého hypotečního úvěru a na předložení zbývajících podkladů má relativně dost času, protože je stanoveno, že smlouvu je nutné uzavřít nejpozději až k datu zahájení čerpání.

28

2.1 Účelovost V minulosti sloužily hypoteční úvěry pouze na financování nákupu či výstavby nemovitostí. Nyní už jsou hypoteční úvěry v zásadě na cokoli. Pravidlem však zůstává zajištění úvěru formou zástavního práva k nemovitosti. Hypotéku lze čerpat i tzv. bezúčelně, tj. že nemusíme bance účel úvěru již vůbec sdělovat. Přesto valnou většinu všech poskytovaných hypoték tvoří hypotéky na pořízení či rekonstrukci vlastního bydlení.20 Hypoteční banky nabízí i možnost kombinace účelového hypotečního úvěru a neúčelové části. Tato kombinace je výhodná, neboť získáme peníze tzv. „na cokoliv“ za nízkou úrokovou sazbu účelového hypotečního úvěru a tuto část můžeme kdykoliv bez sankcí bance splatit. Hypotéku můžeme použít na: a/ koupi nemovitosti (i spoluvlastnického podílu) b/ převod členských práv a povinností nebo splacení členského podílu (družstevní podíl) c/ získání práv a povinností včetně práva nájmu bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehož podmínkou bylo zejména užívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví d/ vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s družstevním podílem e/ výstavbu nemovitostí f/ rekonstrukce, modernizace a opravy nemovitostí g/ vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých půjček (úvěrů) použitých na investice do nemovitostí nebo družstevního podílu h/ profinancování dříve zaplacených vlastních prostředků až do 100% úvěru ch/ kombinace 21

20 21

Syrový P., Financování vlastního bydlení, 2009 Zdroj:http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/informace-o-hypotekach/

29

2.2 Zajištění U každého hypotečního úvěru je nezbytná zástava formou zástavního práva k nemovitosti, která se nachází na území České republiky a je řádně zanesena v katastru nemovitostí. Není možné, aby se za hypotéku ručilo např. ručitelským prohlášením, jako je tomu u stavebního spoření. Proto často vzniká problém při financování koupě družstevního bytu pomocí hypotečního úvěru. Z hlediska účelu to ale za určitých podmínek možné je. Není nutné používat hypotéky pouze na koupi bytu, ale je možné ji použít i na koupi družstevního podílu, což je právně vzato něco jiného. Problém vzniká při zajištění takového úvěru, protože družstevním bytem se za hypoteční úvěr ručit nedá. Proto je nutné dát do zástavy jinou nemovitost, která je v osobním vlastnictví, nebo situaci řešit předhypotečním úvěrem, kde není potřeba žádná zástava. 22 Hypotéku lze zajistit formou zástavního práva ke kupované nebo jiné nemovitosti, popř. nemovitostí, která vznikne výstavbou. Nemovitost, která je předmětem zajištění hypotéky, nesmí být k datu čerpání zatížena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou, SFRB (Státní fond rozvoje bydlení) a úvěr poskytnutý podle vyhlášky č. 136/1985 Sb. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být nejpozději před čerpáním hypotéky pojištěna a pojistné plnění musí být vinklováno ve prospěch Hypoteční banky.

2.3 Úroková sazba a změna sazby Úroková sazba hypotečního úvěru závisí na několika faktorech , zejména na: a/ účelu úvěru b/ době fixace c/ na výši zajištění úvěru d/ na bonitě (kvalitě) dlužníka 22


30

ad a/ Nejnižší úrokové sazby jsou pro úvěry, které jsou na vlastní bydlení. Tyto úvěry jsou pro banky nejméně rizikové, proto je mohou poskytovat levněji. Dražší jsou úvěry, které se poskytují na nemovitosti určené k pronájmu. Zde je pro banku vyšší riziko. Záleží totiž na tom, jak se bude dařit tyto nemovitosti v budoucnosti pronajímat a jaký z nich bude mít majitel zisk. Navíc majitel neručí svou „střechou nad hlavou“. Kdyby se dostal do potíží, bude jeho motivace splácet úvěr nižší. Stejně tak dražší jsou neúčelové hypoteční úvěry poskytované jako tzv. americké hypotéky, např. na vybavení nemovitosti. ad b/ Výše úrokové sazby závisí na době fixace. Sazba se liší podle toho, jestli chceme mít jistotu neměnné sazby na 1 rok, 3 roky, 5 nebo více let. Čím delší chceme jistotu, tím více musíme zaplatit. Proto sazby pro delší fixace jsou dražší. 23 Pokud končí období fixace u stávající banky, můžeme se porozhlédnout po zajímavé konkurenční nabídce. Refinancování úvěru znamená splacení předchozího úvěrového závazku, tedy úvěru či půjčky od právnické nebo fyzické osoby, jejímž účelem byla investice do nemovitosti. Výhodou tohoto kroku je, že si splácení hypotéky můžeme rozložit do delšího časového období, popřípadě získat úvěr s nižší úrokovou sazbou, než měl ten, který jsme uzavřeli dříve, a snížit tak současné finanční zatížení svého rozpočtu. Při běžném refinancování úvěrů je nutné doložit veškeré dokumenty dle podmínek stanovených bankou. Zjednodušené refinancování úvěru umožňuje za určitých podmínek zjednodušené dokládání ocenění nemovitosti a příjmů. Klient pak nemusí opět dokládat všechny dokumenty jako u nového úvěru, ale banka využije podkladů již předložených klientem pro původní úvěr a informací týkajících se platební morálky klienta.

23


31

ad c/ Výše úrokové sazby také závisí na výši zajištění úvěru. Z hlediska banky je rozdíl, jestli na nemovitost poskytne 100% tržní ceny či méně. Poskytne-li banka např. úvěr 2 mil. Kč zajištěný nemovitostí s tržní cenou 2 mil. Kč je to pro banku rizikovější a toto riziko si musí banka nechat zaplatit, a to formou vyšší úrokové sazby. Pokud by banka půjčila celé 2 mil. Kč, nesla by riziko případného poklesu cen nemovitostí. Pokud by totiž přišla krize na realitním trhu a ceny nemovitostí začaly klesat, neměla by banka hypotéku dostatečně zajištěnou a v případě jiné než standardní klasifikace pohledávky by musela na vzniklý rozdíl vytvářet opravné položky. Pokud banka půjčuje na nemovitost v hodnotě 2 mil. Kč jenom 50%, tak klient se na riziku financování podílí i svými vlastními penězi. To dává bance vyšší jistotu, že bude ochoten splácet. Navíc má banka jistotu, že v případě nutnosti prodeje na ni zbyde dost peněz a celá pohledávka bude uhrazena. V nabídce úrokových sazeb bank můžeme např. najít: -

uvedené sazby platí pro hypoteční úvěry do 70% hodnoty zastavené nemovitosti

-

pro úvěr ve výši 70% - 85% zastavené nemovitosti je sazba navýšena o 0,2% p.a.

-

pro úvěr nad 85% ceny nemovitosti je sazba navýšená o 0,4% p.a.

ad d/ Banky vyžadují prokázání příjmů klientů, kteří splácí hypoteční úvěr. Buď chtějí znát příjmy nebo platební morálku u jiného peněžního ústavu (např. při refinancování úvěru u jiné banky). Někdy např. pokud dlužník ručí termínovaným vkladem převyšujícím objem poskytnutých prostředků, nevyžadují prokazování příjmů dlužníka, ale chtějí za to lepší zajištění (vyšší hodnotu zástavy) nebo vyšší úrokovou sazbu úvěru. V některých případech banky nabízejí nižší úrokové sazby, pokud je z jejich hlediska dlužník vysoce bonitní. Vinkulované životní pojištění však banky vyžadují vždy.

32

Změna sazby Úroková sazba, kterou si s bankou sjednáme, platí jen po určitou, předem stanovenou, pevnou dobu. Tato doba se nazývá „období fixace úrokové sazby“. Úrokové sazby, které banka nabízí, opět souvisí s logikou poskytování hypotečních úvěrů a se zdroji, které banka používá. Banka si na trhu půjčuje peníze např. s pětiletou splatností. Jaká bude jejich budoucí cena, banka neví. Proto nám bude schopna sdělit cenu peněz až těsně před tím, než si peníze na trhu půjčí. A tak se klient dostává do situace, kdy má po určité období jistou cenu peněz a po jeho uplynutí je v podobné pozici, jako by si peníze znovu půjčoval.

2.4 Splátka, splatnost a možnosti splácení úvěru Hypoteční úvěr se splácí tzv. anuitní splátkou, která v sobě zahrnuje úrok i jistinu. Splátka se určí na základě výše úvěru, úrokové sazby a doby splatnosti. Pro výpočet splátky úvěru je možné použít kalkulačky hypotečních bank, které jsou běžně dostupné na jejich webech. Příklad z Hypoteční banky: V případě účelové hypotéky, kdy cena nemovitosti je 2 mil. Kč a výše úvěru je 100%, při době fixace 5 let, s úrokovou sazbou 6,49 % p.a. a se splatností 20 let, je vypočítaná měsíční splátka 14.900,- Kč. Pro srovnání v případě účelové hypotéky, kdy cena nemovitosti zůstává 2 mil. Kč, ale výše úvěru je jen 50%, při době fixace 5 let, s úrokovou sazbou 5,19 % p.a. a se splatností 20 let, je vypočítaná měsíční splátka 6.705,- Kč. 24 Postup splácení Splátka úvěru je po celou dobu stejná (pokud se po uplynutí fixace nezmění úroková sazba). Obsahuje v sobě jistinu a úroky. Jejich poměry se v průběhu splácení mění. Na počátku je největší podíl úroků, později podíl úroků klesá na úkor splátky jistiny. 24

Zdroj: http://www.hypotecnibanka.cz/hypotecni-kalkulacka/krok-2/

33

Tento princip má několik praktických dopadů: -

když uplatňujeme daňové odpočty, tak na počátku platíme na úrocích největší částku. Proto i na daních odečteme nejvíce.

-

na počátku je splátka jistiny velice malá, proto i výše úvěru klesá pomalu.

Výše zaplaceného úroku souvisí s aktuální výší úvěru. Úplně stejně, jak klesá výše úvěru, klesá i výše aktuálně placeného úroku. Při splácení tedy platíme úroky z toho, co aktuálně dlužíme. Protože výše anuitní splátky je stále stejně vysoká, zbývá na splácení jistiny stále více prostředků. Proto se splácení úvěru stále zrychluje. Výše úvěru klesá čím dál tím rychleji. Občas bývá dlužník z neznalosti věci překvapen tím, že v polovině doby splatnosti dluží daleko více než polovinu jistiny úvěru. Splatnost úvěru v letech 10 20 30

5 57% 85% 93%

Výše úvěru po ………letech 10 15 20 25 0% 65% 37% 0% 84% 71% 54% 31%

30 0%

Tabulka č. 13 – Aktuální výše zůstatku hypotéky po určité době splácení při různé počáteční splatnosti

25

Z tabulky č. 13 plyne, že výše úvěru se splatností 30 let bude po 15 letech ještě 71%. Dokonce ani za 20 let (ve 2/3 doby splatnosti) nebude splacena ani polovina úvěru. Bude zbývat ještě 54% a v posledních 5 letech se splatí ještě 31% úvěru. Je zajímavé podívat se, kolik z úvěru splatíme po prvních pěti letech. Často se používá právě pětiletá doba fixace. U úvěru s kratší dobou splatnosti bude po 5 letech splacena celkem podstatná část úvěru. Při splatnosti 10 let bude splaceno 43% z úvěru (zbývá splatit ještě 57%). Při splatnosti 20 let, bude splaceno 15% z úvěru, ale při splatnosti 30 let bude splaceno pouhých 7% úvěru. Tento princip je důležitý, když budeme přemýšlet o riziku změny úrokové sazby. Zatímco u kratší splatnosti už je velká část úvěru splacena, u delší splatnosti jsme pořád ještě na začátku. 25

Výše úvěru je počítána pro úrokovou sazbu 6% p.a. Při nižší sazbě by docházelo k rychlejšímu poklesu úvěru. Např. při úrokové sazbě 5% p.a. bude u 30leté splatnosti po 20 letech zbývat splatit „jenom“ 51% úvěru.

34

Při splácení úvěru si představme situaci, kdy si banka půjčí peníze na trhu např. za 4% a nám poskytne hypotéku za 5% s dobou fixace 5 let. Tržní sazby za rok mohou klesnout na pouhá 2% a nám by se zdál úvěr drahý a chtěli bychom ho splatit. Banka se zavázala, že někomu zaplatí za 5 let úrok 4%. Od nás dostala za první rok požadovaný úrok, ale další 4 roky nebude banka schopná své peníze dostatečně zhodnotit. Další možností, kdy banka může nabídnout splatit úvěr kdykoli, je variabilní úroková sazba. Banka může nabídnout hypotéku se sazbou, která je vázána např. na měsíční PRIBOR (mezibankovní sazbu). Banka si na trhu půjčuje měsíční peníze a klientům je půjčuje s přirážkou. Pokud klient půjčku kdykoliv splatí, bance to nebude vadit. Měla jenom měsíční zdroje, a tak nebude řešit problém, že jí naše peníze zbývají a nic nevydělávají. Možnosti splácení úvěru: Pravidla pro předčasné splácení hypotečního úvěru opět plynou z toho, jaké banka používá zdroje a jak je konstruována úvěrová smlouva. Banka si půjčila peníze např. na 5 let a za tyto peníze někomu zaplatí úrok. Ty samé peníze půjčila nám a potřebuje, aby během pěti let dostala úroky od nás. Potřebuje pokrýt náklady na půjčení peněz plus další náklady. Proto nám nemůže dovolit, abychom jí peníze jen tak bez oznámení kdykoli vrátili zpět a dále z nich neplatili úroky. To bývá nejčastějším důvodem, proč se banky předčasnému splacení brání a proto ho obvykle „trestají“ vysokými sankčními poplatky. Zpravidla banka nedovoluje splatit úvěr předčasně mimo dohodnuté období fixace. Resp. banka to dovolí, ale nechá si zaplatit ušlý zisk nebo jeho část. Další možností, kterou můžou banky udělat, je zahrnout právo předčasného splacení do úrokové sazby. Mohou tedy nabídnout možnost splatit část úvěru, ale tuto službu neposkytnou zadarmo. Navýší o něco nabízenou úrokovou sazbu. Česko se přiblížilo vyspělým hypotečním trhům, průměrná měsíční splátka úvěru podle analýzy serveru honzovahypoteka.cz činí 35 procent čistých příjmů žadatele. Na předních hypotečních trzích, jako je Velká Británie, Irsko nebo Nizozemsko, je poměr splátky vůči

35

příjmům třicetiprocentní. Umírněnější zadlužování Čechů je pozitivním důsledkem ekonomické krize. Žadatelé o hypoteční úvěr jsou „rozumnější“ než dříve. V předešlých dvou letech, kdy v Česku vrcholil hypoteční boom, byli někteří lidé ochotní zadlužit se až na hranici svých finančních možností. V loňském roce (2009) byli klienti při vypůjčování peněz na bydlení obezřetnější. Vyplývá to z analýzy transakcí zrealizovaných prostřednictvím internetového tržiště s hypotékami honzovahypoteka.cz. Více než polovina žadatelů o hypotéku má navíc stavební spoření a chce tyto úspory využít k financování bydlení. „Průměrná výše vlastních úspor se pohybuje těsně pod hranicí půl milionu korun, přesně jde o 480.000,- Kč“ dodává Jiří Paták. Zajímavým zjištěním je i poměr

hypotečního

úvěru

k

ceně

nemovitosti

(LTV),

který

se

na

serveru

honzovahypoteka.cz pohybuje pod 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Podle analytiků je umírněnější zadlužování Čechů i opatrnější přístup bank pozitivním důsledkem ekonomické krize. „Český hypoteční trh je zdravý. Ekonomická krize přišla dříve, než české banky začaly pod tlakem konkurenčního boje nabízet rizikovější hypotéky, které v USA a západní Evropě problémy odstartovaly,“ vysvětluje Jiří Paták. Zájem klientů, poradců i bank o novou službu honzovahypoteka.cz předčil očekávání vedení firmy. Za měsíc provozu (dne 1.11.2009) dosáhl počet poptávek o hypotéku téměř 700 v celkovém objemu 1,544 miliardy korun. Průměrný objem poptávaného úvěru činí 2,25 milionu korun. Počet aktivních poradců je 183, zastupují celkem 15 bank. Na jednu poptávku uživatel obdrží v průměru 3,5 nabídky, 90 % z nich přichází do 12 hodin od zadání poptávky. Návštěvnost serveru přesáhla za první měsíc provozu 15.000 unikátních uživatelů. Hypoteční trh se za první pololetí roku 2009 meziročně propadl o třetinu. Podle odborníků celkový objem hypoték za rok 2009 nepřesáhne hranici 80 miliard, přitom v roce 2008 banky poskytly hypotéky za 114 miliard korun a v roce 2007 za rekordních 142 miliard. Propad trhu se snaží banky rozhýbat snižováním úrokových sazeb, v září 2009 vyhlásila snížení úroků například Modrá pyramida, Raiffeisenbank a GE Money Bank.

36

Kromě snižování úrokových sazeb tvoří další prostor ke zlevňování také poplatky za poskytnutí hypotečního úvěru. „Aby banky nebo jejich poradci klienta získali, jsou ochotní jít až na doraz. Zatímco průměrný poplatek za zpracování úvěru činí 0,8 procenta z objemu hypotéky, je poplatek o 62 % nižší,“ vypočítává Jiří Paták. „Průměrná výše nabízené hypotéky je 2,44 milionu korun – tomu odpovídá poplatek 19.520,- Kč (100 %), přitom průměrný poplatek na serveru honzovahypoteka.cz činí jen 7.503,- Kč (38 %, což je o 62 % nižší),“ dodává Paták. 26

26

Zdroj: http://www.sporit.cz/

37

Poplatek za vedení úvěrového účtu Poznámka/zvýhodnění

Poplatek za vyřízení úvěru

Banka

Produkt

Česká spořitelna

Ideální hypotéka

0 Kč

200,- Kč -

ČSOB

ČSOB hypotéka

0,8 % z objemu, min.8.000,- Kč, max.25.000,- Kč

150,- Kč -

GE Money Bank

Hypotéka GE Money Bank


GE nabízí možnost rozpuštění 150,- Kč poplatku do úrokové sazby

Hypoteční banka

Hypotéka HB


Komerční banka

Hypotéka Klasik, Plus, Flexibilní

LBBW Bank mBank

Hypotéka LBBW mHypotéka

Vyřízení hypotéky zdarma do 28. 150,- Kč 2. 2010 150,- Kč (250,- Kč Flexibilní 2.900,- Kč hypotéka) -

0,4 % z objemu, min.9.000,- Kč, max.25.000,- Kč 0 Kč

0,8 % z objemu, Účelový min.8.000,- Kč, Poštovní spořitelna hypoteční úvěr max.25.000,- Kč Hypotéka Raiffeisenbank Raiffeisenbank 0 Kč 0,8 % z objemu, Hypotéka min.8.000,- Kč, UniCredit Bank Individual max.30.000,-Kč UniCredit Bank

Hypotéka Plus

150,- Kč 0 Kč -

Vyřízení hypotéky zdarma do 28. 150,- Kč 2. 2010 150.- Kč Vyřízení hypotéky zdarma do 28. 150,- Kč 2. 2010 Podmínkou nulového poplatku je 0 Kč fixace na 3< let, závazek na 5 let

0 Kč

Volksbank

Hypotéka Volksbank

0,9 % z výše úvěru, min. 8.000,- Kč max. 30.000,- Kč

Wüstenrot hypoteční banka

Wüstenrot hypotéka


Tabulka č. 14 – Poplatky za vyřízení a správu úvěru

150,- Kč Do částky 5 mio Kč Nulový poplatek u hypotéky do 150,- Kč 85 % LTV a 5letou fixací

27

Jak je z tabulky patrné, poplatky za vyřízení úvěru se výrazně liší. V čem se však banky až zázračně shodují, je výše poplatku za vedení úvěrového účtu. Ten s výjimkou mBank (0,Kč) a České spořitelny (200,- Kč) činí u všech bank 150,- Kč.

27

Zdroj: sazebníky bank, tiskové informace, webové stránky bank

38

Obrovský potenciál pro tuzemské hypoteční banky představují klienti, kteří již splácí hypotéku, skončilo jim fixační období a stávající banka jim nabízí z jejich pohledu nevýhodné podmínky. Z pohledu konkurence je takový klient, který bez problémů splácel svou původní hypotéku, velice atraktivní a snaží se jej původní bance „přetáhnout“. Za tímto účelem nabízí téměř každá z tuzemských bank poplatkově či jinak zvýhodněnou „hypotéku na refinancování“. Vedle poplatku za vyřízení banky klientům také zpravidla uznávají původní odhad nemovitosti. Přehled zpracovatelských poplatků u refinančních hypoték přináší následující tabulka.

Banka Česká spořitelna ČSOB GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka LBBW Bank mBank Poštovní spořitelna Raiffeisenbank

Volksbank Wüstenrot hypoteční banka UniCredit Bank Tabulka č. 15 – Podmínky refinancování hypoték

28

Poplatek za refinancování bez poplatku bez poplatku bez poplatku bez poplatku 2.900,- Kč bez poplatku bez poplatku bez poplatku bez poplatku

vyřízení

hypotéky

na

0,35 % z objemu, min.3.000,- Kč max.17.500,Kč (do 28. 2. 2010 – 999,- Kč) bez poplatku 0 Kč (hypo PLUS)/0,8 % z objemu, min.8.000,Kč, max.30.000,- Kč 28

Zdroj: sazebníky bank, tiskové informace, webové stránky bank

39

2.5 Analýza aktuální nabídky Nabídky významných tuzemských bank - ČSOB, Komerční banky, České spořitelny, GE Money Banky a Raiffeisen Banky se liší. Nyní porovnám fiktivní požadavek na hypoteční úvěr u výše zmíněných bank, kdy výše investice na nákup nemovitosti je 1.000.000,- Kč, výše úvěru činí 800.000,- Kč, fixace úrokové sazby je 5 let. Zatímco minimální úroková sazba v současné době v ČSOB je v tomto případě 5,19 % p.a., v Komerční bance je úroková sazba 4,65 % p.a., v České spořitelně 4,49 % p.a., v GE Money bank je úroková sazba stejná jako v ČSOB, tedy 5,19 % p.a. a v Raiffeisenbank je úroková sazba nejvyšší ze zmiňovaných bank, a to 5,69 % p.a. Banky své klienty „lákají“ na časově omezené akce, kdy nabízejí slevy z úrokové sazby, např. sleva za současné pojištění hypotéky, nebo pojištění nemovitosti, či domácnosti apod. 29 Další poplatky, které je třeba na tomto místě zmínit, jsou poplatky za zpracování odhadu k nemovitosti. Rozdíl ve výši poplatku je mezi odhadem za byt v panelové zástavbě a odhadem za rodinný dům. Zatímco v ČSOB je poplatek za odhad bytové jednotky 3.900,Kč a za odhad rodinného domu 4.600,- Kč, tak v Komerční bance je to 3.500,- Kč za byt a 4.500,- Kč za rodinný dům. V České spořitelně pokud je odhad vytvořen jen pro potřeby banky, tak stojí stejně tak za byt, jako za rodinný dům 2.000,- Kč. V Raiffeisen Bank je interní odhad jak na byt, tak na rodinný dům zdarma. Každá banka má své vlastní interní a též externí odhadce, kteří mají od bank stanovené konkrétní instrukce, jak mají odhady zpracovat a co přesně banky v odhadu potřebují vyčíslit. Rozdíl mezi interním a externím odhadem bývá někdy značný. Poplatky za vyřízení úvěru (zpracování žádosti) v jednotlivých bankách se také liší. V ČSOB je to 0,8 % z objemu, min.8.000,- Kč, max.25.000,- Kč, kdežto v Komerční bance je tento poplatek pouze 2.900,- Kč. V GE Money Bank je poplatek za vyřízení úvěru 0,8 % z objemu, min.4.000,- Kč, max.12.000,- Kč. Nejlepší nabídku tohoto poplatku mají Česká spořitelna a Raiffesen Bank, kde tento poplatek je nulový.

29

Zdroj: webové stránky jednotlivých bank

40

Další poplatek, který je nutné zahrnout do celkových nákladů je poplatek za vedení úvěrového účtu. Zde se vybrané banky ČSOB, GE Money Bank, Raiffeisen Bank shodují na 150,- Kč měsíčně, též Komerční banka má u 2 typů hypoték poplatek za vedení úvěrového účtu 150,- Kč (hypotéka Klasik a Plus), u Flexibilní hypotéky, si účtuje 250,Kč. Jediná Česká spořitelna má poplatek za vedení úvěrového účtu ve výši 200,- Kč měsíčně. Specifické poplatky, které platíme za mimořádné situace spojené s hypotéčním úvěrem, jakou např. poplatky za změnu smluvních podmínek na žádost klienta provedenou dodatkem ke smlouvě, nebo za potvrzení vystavené na základě individuální žádosti klienta nebo poplatek za vystavení potvrzení o podmínkách vzdání se zástavního práva nebo vzdání se zástavního práva formou písemného prohlášení apod. Porovnání zmíněných nákladů u vybraných bank na hypoteční úvěr ve výši 800.000,- Kč na nemovitost, při úrokové sazbě fixované na 5 let nejlépe vystihuje následující tabulka:

Náklady úroková sazba popl za odhad popl za vyřízení úvěru popl za vedení účtu měs.

ČSOB 5,19% 4.600,min. 8.000,-

Komerční banka 4,65% 4.500,-

150,-

Česká spořitelna 4,49% 2.000,-

2.900,-

0

150,-/250,-

200,-

GE Money 5,19% 0 min. 4.000,150,-

Raiffeisen Bank 5,69% 0 0 150,-

Tabulka č. 16 – Náklady na pořízení hypotečního úvěru ve vybraných bankách 30

Z uvedené tabulky jednoznačně vyplývá, že nejvyšší náklady spojené s poskytnutím hypotečního úvěru při výši 800.000,- Kč jsou v ČSOB, kde tuto cenu ovlivňuje nejen druhá nejvyšší úroková sazba, ale též poměrně vysoké poplatky za odhad a poplatek za vyřízení úvěru, kde je stanovena minimální částka 8.000,- Kč, která je v porovnání s ostatními bankami nesrovnatelně vysoká. Naopak nejlevněji hypotéku pořídíme v České spořitelně, kde je nejnižší úroková sazba a poměrně nízký poplatek za interní odhad, který činí jen 2.000,- Kč a navíc poplatek za vyřízení úvěru je nulový.

30

Zdroj: webové stránky jednotlivých bank

41

Porovnáme-li ještě Raiffeisen Banku, tak zde se sice ani za odhad, ani za zpracování úvěru nic neplatí, ale je zde nejvyšší úroková sazba z uvedených bank, což prodražuje náklady třeba oproti již zmiňované České spořitelně, která „jednoznačně vede“. U refinancování hypoték jsou poplatky za zpracování refinancované hypotéky téměř u všech bank nulové, jen s výjimkou Komerční banky, která má stanoven pevný poplatek 2.900,- Kč. Období refixace hypoték je pro banky velkou výzvou, aby udělali maximum pro to, aby své klienty udržely ve své bance a neodcházeli ke konkurenčním bankám. V této době právě banky nabízejí časově omezené nabídky na slevy z poplatků nebo úrokových sazeb, aby byly lépe konkurenceschopné. Banky rozesílají nabídky úrokových podmínek na další úrokové období relativně pozdě. Hlavním důvodem je, že do poslední chvíle čekají, jaká bude jejich konečná cena zdrojů. Nikoliv nepodstatným důvodem však je i to, že banky nechtějí dát klientovi přílišný časový prostor pro otestování jejich nabídky u jiných bank, případně dokonce pro refinancování úvěru u jiné banky. Občas jsou však na vině sami klienti, zejména v případech, kdy hypotékou pořizovali své nové bydlení – v žádosti o úvěr mají uvedenu původní adresu trvalého bydliště a na tu jim banka zasílá nabídku refixace. Praxe ukazuje, že banky se spíše snaží chovat obchodně, to znamená, že nabízejí stávajícím klientům o málo horší podmínky, než jaké jsou pro ně dostupné na trhu, a předpokládají, že tyto horší podmínky nebudou pro klienta důvodem pro refinancování úvěru. Stejně jako klient si i banky umí velmi dobře spočítat (s využitím obecně dostupných informací), kdy se klientovi refinancování už vyplatí, a volí takovou nabídku, která ještě není za touto hranicí. V případě, že klient s nabídkou nesouhlasí (klient si získal dostupné informace z veřejných zdrojů či od hypotečního makléře, popřípadě má již konkurenční nabídku na případné refinancování od jiné banky), původní banka je často ochotna svou nabídku ještě „vylepšit“. Na rozdíl od doby před zhruba dvěma roky, kdy banky využívaly dostatku zdrojů a získávaly nové klienty podbízením se u krátkodobých úrokových sazeb (u hypoték typicky jednoletých fixů), se v dnešní době banky velmi usilovně snaží převést co možná nejvíce klientů na dlouhodobější fixy (ideálně pětileté). Nástrojem je relativní zdražení jednoletých fixů ve srovnání s fixy dlouhodobějšími – jednoletý fix často vychází hůře. Cílem je snížit počet možností, kdy klient může refinancovat hypotéku úvěrem od jiné banky bez poplatku

42

za předčasné splacení (které všechny banky umožňují právě v okamžiku, kdy se refixuje úroková sazba). Z výše uvedeného vyplývá, že při refixaci dochází ke stanovení úrokové sazby na další úrokové období. Poskytuje-li banka úvěr klientovi, musí na něj získat zdroje. Zdrojem pro poskytování úvěrů jsou zejména vklady klientů, půjčky od bank na mezibankovním trhu či emise cenných papírů, včetně hypotečních zástavních listů. Obecně platí, že dlouhodobých zdrojů je mnohem méně než zdrojů krátkodobých. Proto je potřeba dlouhodobý úvěr, jehož nejlepším příkladem je úvěr hypoteční, „poslepovat“ z krátkodobějších zdrojů. Při poskytnutí hypotečního úvěru banka získává/vyčleňuje zdroje nikoliv na celou délku úvěru, nýbrž pouze na dobu fixního úrokového období – odtud tedy převládající roční, tříleté nebo pětileté fixace. Při skončení tohoto období banka v podstatě tyto zdroje „vrací“ a na další úrokové období získává zdroje „nové.“ Jejich cena se přitom řídí aktuálními podmínkami na trhu. Pokud cena zdrojů roste, rostou i úrokové sazby nabízené bankami klientům – této situace jsme byli svědky v poslední době – a naopak, při zlevňování zdrojů dochází ke snižování sazeb. Zde je třeba zdůraznit, že cena dlouhodobých zdrojů má jen velmi malou a nepřímou vazbu na krátkodobé sazby vyhlašované ČNB

31

– snižování

centrálních sazeb proto ještě nemusí vést ke snižování sazeb úvěrů – i to jsme mohli nedávno pozorovat. Samozřejmě cenu úvěru (tedy úrokovou sazbu) neurčuje pouze cena zdrojů, ale i další faktory, jako například riziková přirážka (lze si ji představit jako určitou „daň“, kterou musí každý klient přispět bance na ty klienty, kteří jí úvěr nesplatí) a zisk banky (takzvaná „marže“). Výchozí parametry, tedy cenu zdrojů na další období dle splatnosti (respektive v případě hypoték období fixace), rizikovou přirážku a ziskovou marži stanoví centrální útvary banky, jako je treasury (odbor, který pro banku – mimo jiné – získává zdroje, viz výše), útvar řízení rizik, finanční útvar a tak podobně. Výslednou nabídku klientovi však ovlivňují dále zejména aktuální zůstatek jistiny úvěru vzhledem k hodnotě zástavy a aktuální obchodní politika a taktika banky. 32 Jak se dle odborníků budou vyvíjet úrokové sazby hypotečních úvěrů v roce 2010?

31 32

ČNB – Česká národní banka Zdroj: http://www.ahmcr.cz/exkurz-do-zakulisi-refixace-hypotek/

43

To záleží na mnoha faktorech. Jakákoliv krize na finančních trzích (problémy Řecka atd.) zvedne sazby, ale i kdyby k žádné krizi nedošlo, většina faktorů nesvědčí pro pokles. Prvním z nich je očekávaná inflace. ČNB se netají tím, že udržení inflace na uzdě je jejím hlavním cílem a že bude pravděpodobně mezi prvními bankami, které zvýší své sazby při náznaku jejího růstu. Ať již tedy oživením a tedy vyšší inflací či jako důsledek boje proti ní, bude zde tlak na růst sazeb hypotečních úvěrů, který by však již mohl být eliminován snížením marží, pokud banky dostanou odvahu dojít si pro větší tržní podíl. Druhým podstatným faktorem je delikvence úvěrů. I v případě ekonomického oživení v tomto roce bude výše nezaměstnanosti okolo 10 %, což bude mít samozřejmě vliv na rostoucí delikvenci při splácení úvěrů a není tedy příliš pravděpodobné, že by banky snížily své rizikové přirážky. Dalším faktorem, avšak velmi významným je růst státního dluhu. Tyto souvislosti často nejsou zmiňovány, ale je třeba si uvědomit, že je zde zcela jednoznačná vazba. Zadlužení českého státu nepřetržitě roste, přičemž značnou část dluhopisů drží právě banky. Pro banky se vlastně jedná o subjekty soupeřící o kapitál, který mají k dispozici. V případě neustále rostoucího státního dluhu dochází k růstu požadovaných výnosů ze strany investorů, což nepřímo tlačí na růst úrokových sazeb z hypotečních úvěrů. Protože státní dluhopisy jsou považovány za nejméně rizikové aktivum, budou je banky logicky preferovat před jinými aktivy, čímž dochází k vytlačování soukromých investičních příležitostí státním dluhem a sazby z hypotečních úvěrů logicky nemohou být nižší než výnosy státního dluhu (protože banky alokují omezený kapitál). Pokud všechny tyto efekty shrneme, nemůžeme bohužel v tomto roce očekávat významný pokles úrokových sazeb. Průměrné sazby klesnout mohou, avšak především z důvodu vrácení se do normálu extrémních sazeb některých bank. Pro klienta s pětiletou fixací bude nadále výborná sazba okolo 5 %, kde se v současnosti pohybují minimální úrokové sazby bank. Spekulace na vhodný okamžik, kdy si vzít úvěr tak nejsou opodstatněné, nadále platí, že bytová potřeba by měla být řešena v době, kdy nastane. 33

33

Zdroj: http://www.hypoindex.cz

44

3 Účelový úvěr na bydlení Účelový úvěr na bydlení dnes již poskytují všechny banky. Jedná se o účelový úvěr spojený s nákupem nemovitosti, nebo její rekonstrukcí, případně výstavbou. Máme-li srovnat tento úvěr s hypotečním úvěrem, nebo úvěrem od stavebné spořitelny, dojdeme k závěru, že tento úvěr má nejkratší dobu splatnosti, tedy maximálně 10 let. Naopak nejdelší dobu splatnosti nabízejí Hypoteční úvěry, obvykle až 30 let. Úvěry od stavební spořitelny se svojí dobou splatnosti pohybují mezi účelovým úvěrem na bydlení a hypotečním úvěrem, tedy zhruba kolem 10 - 15 let splatnosti, záleží na tarifní variantě stavebního spoření a typu úvěru.

3.1 Nabídka produktů vybraných bank ČSOB Půjčka na lepší bydlení Půjčka je určená občanům, kteří chtějí provést rekonstrukci nebo modernizaci svého bydlení a nemají dostatek finančních prostředků. S ČSOB Půjčkou na lepší bydlení nejdříve renovujete a až poté dokládáte potřebné dokumenty (faktury, smlouvy atd.). Výhody: -

získáte až 600.000,- Kč bez ručitele a zajištění nemovitostí,

-

výhodné roční úrokové sazby již od 7,7%

-

zvýhodněné podmínky pro ekologické úpravy bydlení,

-

s penězi můžete disponovat již v den podpisu smlouvy,

-

výši splátek si určíte sami, a můžete je rozložit až na 10 let,

-

neúčelově můžete využít až 20 % poskytnuté půjčky (maximálně 25.000,- Kč),

-

účelová půjčka vhodná k rekonstrukci nebo pořízení bydlení,

-

doba splatnosti 1 rok až 10 let,

-

doklady účelu (faktury, smlouvy atd.) stačí předložit do 6 měsíců od získání půjčky,

-

minimální výše půjčky je 100.000,- Kč, maximální není omezena,

45

-

půjčku splácíte pravidelnými měsíčními splátkami,

-

půjčku si můžete pojistit i pro případ ztráty zaměstnání a pracovní neschopnosti.

Při modernizaci bydlení lze využít půjčku na: -

rekonstrukci koupelny a kuchyně,

-

nákup volně stojícího nábytku,

-

opravy oken, dveří a podlah,

-

modernizaci rozvodů v bytě nebo domě,

-

rekonstrukci fasád a střech,

-

modernizaci chaty nebo chalupy,

-

pořízení bazénu,

-

úpravu zahrady a opravu plotu

Při pořízení bydlení lze využít půjčku na: -

koupi bytu nebo domu,

-

privatizaci bytového fondu měst a obcí

-

odkoupení družstevního podílu,

-

předplacení nájmu u obecních bytů,

-

koupi stavebního pozemku

-

koupi garáže nebo rekreační nemovitosti.

KB34 Úvěr na nemovitost Úvěr na nemovitost je určen občanům České republiky, cizincům s trvalým pobytem v ČR a občanům členských zemí EU s povolením k přechodnému nebo trvalému pobytu v ČR. Úvěr na nemovitost je určen výhradně pro osobní, nepodnikatelské investice do nemovitostí. Charakteristika úvěru na nemovitost: Jde o bezhotovostní úvěr ve výši od 100.000,- Kč, jehož účelem je libovolná investice do nemovitosti, například koupě družstevního podílu, předplacení nájemného, koupě nebo výstavba nemovitosti, rekonstrukce nemovitosti či kombinace těchto účelů s nákupem vybavení domácnosti (investice do vybavení nesmí přesáhnout 50 % z celkové výše 34

KB – Komerční banka

46

úvěru). Maximální doba splatnosti je 10 let a splácí se vždy z běžného účtu u Komerční banky. Úvěr musí být zajištěn (ručením, vkladem u KB, stavebním spořením u Modré pyramidy stavební spořitelny či zastavením nemovitosti). Výhody Úvěru na nemovitost: -

financování investice do nemovitosti i bez hypotečního úvěru,

-

výhodnější úroky než u ostatních spotřebitelských úvěrů,

-

delší splatnost než u ostatních spotřebitelských úvěrů,

-

úvěr lze kdykoli bez sankcí předčasně splatit, a to zcela nebo částečně (například když získáte neočekávané finanční prostředky),

-

možnost získat zdarma pojištění proti nesplácení úvěru (dlouhodobá nemoc, ztráta zaměstnání, invalidita, úmrtí).

Úvěr na nemovitost umožní: -

hned investovat do nemovitosti i v případě, kdy nemůžete využít hypotéku,

-

částečně financovat zařízení domácnosti za zvýhodněných úrokových podmínek,

-

rozložit si splácení úvěru na dobu, která Vám vyhovuje,

-

splácet v den, který Vám vyhovuje (například po výplatě),

-

splatit předčasně bez jakýchkoli sankcí.

Jak získat úvěr na nemovitost? K vyřízení úvěru potřebujete tyto základní doklady: -

2 doklady totožnosti (OP a např. cestovní pas)

-

podklady prokazující Váš příjem (potvrzení o výši příjmu nebo daňové přiznání za poslední zdaňovací období včetně dokladu o zaplacení daně) 35

35

Zdroj: http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/real_estate_loan.shtml

47

ČS36 Spotřebitelský úvěr Charakteristika a popis produktu: Účelový úvěr je poskytovaný bezhotovostně (úhradou faktur na účet dodavatele či obchodníka, úhradou na účet prodávajícího) na soukromé účely např. -

na nákup spotřebních předmětů (úhrady nákladů za dodávku zboží a jeho instalaci), včetně nových i ojetých automobilů,

-

nákup nemovitosti (rodinné domy, byty, chaty, chalupy, garáže, pozemky apod.) do vlastnictví klienta,

-

zaplacení služeb

-

úhradu nákladů spojených s modernizací bytu či domu

-

úhradu dalších nákladů osobní spotřeby (dovolená, léčebný nebo lázeňský pobyt, studium v zahraničí apod.)

-

úhradu jiných závazků (např. vypořádání zaniklého společného jmění manželů, dědiců, úhrada soudních a notářských poplatků, finanční vyrovnání mezi občany při převodu užívacího práva k bytu, koupě předmětů osobní spotřeby mezi občany)

-

úhradu členského podílu v bytovém družstvu nebo družstvu nájemníků bytových a nebytových jednotek (garáže)

-

úhradu závazků vůči obci v souvislosti s výstavbou nových obecních bytů či modernizací a rekonstrukcí bytového fondu obce (např. předplacení nájemného se závazkem obce o uzavření budoucí nájemní či kupní smlouvy na byt)

Výhody: -

operativní a časově nenáročné řešení pro úhradu širokého spektra nákladů osobní spotřeby, a to i formou postupného čerpání úvěru

-

úvěrem lze vhodně doplnit hypoteční úvěry a úvěrové produkty stavebního spoření

-

úvěr může být splácen z účtu u jiné banky

-

výpis z úvěrového účtu zdarma

Podmínky založení: Klient, který splní podmínky banky pro poskytnutí úvěru a prokáže, že je schopen úvěr v dohodnutém termínu ze svých příjmů splatit. V případě, že klientovi není zasílán příjem na účet u České spořitelny, je třeba doložit příjmy.

36

ČS – Česká spořitelna

48

Prokázání příjmu: Klient s příjmy ze závislé činnosti: -

potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu

Klient s příjmy z podnikání a z jiné samostatně výdělečné činnosti: -

daňové přiznání za poslední ukončené zdaňovací období (včetně přílohy) potvrzené razítkem daňového úřadu na každé straně

-

doklad o zaplacené daně

-

doklady prokazující oprávnění podnikat

Doložení účelu úvěru. 37

GE Money38 Expres půjčka Po předběžném schválení žádosti, což lze snadno zažádat přes internet, následuje ověření uvedených údajů a v případě schválení je nutné navštívit pobočku banky a podepsat smlouvu, připravenou k podpisu, na základě internetové žádosti. Peníze banka převede na běžný účet po podpisu smlouvy. Lze si vypůjčit částku od 30.000,- Kč až do 600.000,- Kč. Doba splácení, úroky a poplatky: -

dobu splácení si určíte sami,

-

v závislosti na finanční situaci a preferencích lze Expres půjčku splácet 24, 30, 40, 50, 60 nebo 72 měsíců, u částek nad 200.000,- Kč i 96 měsíců,

-

úroková sazba od 5,7% p.a.

Způsob splácení: -

nejjednodušší způsob je pravidelné inkaso z běžného účtu u GE Money Bank,

-

trvalým příkazem z jiného peněžního ústavu,

-

půjčku lze kdykoliv splatit. 39

37

Zdroj: http://www.csas.cz/banka/menu/cs/lide/ GE Money – GE Money Bank 39 Zdroj: http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/pujcky/expres-pujcka/detaily 38

49

Raiffeisen bank Osobní půjčka Banka nabízí široké spektrum produktů spotřebitelského financování na cokoliv, účelové i neúčelové půjčky nebo konsolidaci současných závazků žadatele. Na základě vyplněné online žádosti na internetu je možné zjistit, bez návštěvy pobočky, jakou částku si můžete půjčit, jak dlouho budete splácet a jak vysoká bude RPSN. 40 Možnosti úvěrů: -

až do 300.000,- Kč nepotřebujete ručitele,

-

prostřednictvím Účelové půjčky Vám bez zajištění půjčí až 1 mil. Kč,

-

nemusíte být klientem RB,

-

výši splátky si můžete stanovit sami s ohledem na svoji finanční situaci,

-

vyřízení půjčky proběhne do 24 hodin od dodání potřebných dokumentů na pobočce; následně lze okamžitě uvolnit peníze k čerpání půjčky.

-

pokud čerpáte půjčku minimálně 50.000,- Kč a součet Vašich měsíčních příchozích plateb na účet dosahuje alespoň 15.000,- Kč, získáváte zdarma vedení osobního účtu eKonto. 41

Dne 1.12.2004 vláda schválila nařízení, na základě kterého Státní fond rozvoje bydlení poskytuje mladým lidem nízko úročené úvěry na pořízení bydlení. Schválením tohoto nařízení vlády byl splněn jeden z cílů vytyčených v Programovém prohlášení vlády. Státní fond rozvoje bydlení poskytne úvěr mladým lidem: -

žijícím v manželství, jestliže alespoň jeden z manželů v roce podání žádosti nedosáhne ještě 36 roku věku, přitom není rozhodující, který z manželů podá žádost o úvěr

-

samostatným osobám, které v roce podání žádosti nedosáhnou 36 roku věku, pokud trvale pečují nejméně o jedno nezletilé dítě. Může jít i o dítě osvojené.

Úvěr může být poskytnut do výše 300 tisíc Kč, je splatný nejdéle do 20 let a úročí se dvěma procenty ročně. 40

41

RPSN – roční procentní sazba nákladů Zdroj:http://www.rb.cz/osobni-finance/uverove-produkty/osobni-pujcky/vyhody-osobnich-pujcek/

50

Na žádost příjemce úvěru může být počátek splácení jistiny úvěru odložen nejdéle na dobu deseti let ode dne, kdy bylo s čerpáním úvěru započato. Po dobu tohoto odkladu příjemce splácí pouze úrok. Celková doba splatnosti však nesmí překročit 20 let. Ze sociálních, rodinných a jiných závažných důvodů může Fond povolit přerušení splácení jistiny úvěru, nejdéle však na dobu dvou let. V takovém případě se doba splatnosti úvěru prodlouží o dobu, na kterou bylo povoleno přerušení splácení. Úvěr je možno využít k financování: -

výstavby bytu podle zákona o vlastnictví bytů

-

výstavby bytu v rodinném domě

-

výstavby bytu formou změny stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům než k bydlení

-

koupě bytu

-

koupě rodinného domu s jedním bytem úhrady za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu, stane-li se příjemce úvěru nájemcem družstevního bytu.

Velikost bytu nebo rodinného domu není limitována. V případě, že byt je pořizován výstavbou, bude v případě narození dítěte v době po uzavření úvěrové smlouvy nesplacená část jistiny úvěru snížena o 30 tis. Kč za každé narozené dítě (nebo osvojené). Úvěr nelze poskytnout: -

je-li žadatel, jeho manžel nebo manželka vlastníkem bytu, bytového domu, rodinného domu nebo nájemcem družstevního bytu,

-

téže osobě opakovaně

-

na výstavbu nebo pořízení bytu, na který byl úvěr Státním fondem rozvoje bydlení již poskytnut.

Od dubna 2009 je možné v rámci programu Zelená úsporám žádat o dotace na zateplení domů nebo na náhradu dosavadního vytápění za ekologickou alternativu. Zelená úsporám

51

je nastavena tak, aby prostředky programu mohly být čerpány v průběhu celého trvání programu, tedy v období od 1. dubna 2009 do 31.12.2012, bez zásadních změn podmínek. Podpora bude zastavena pouze v případě, že budou vyčerpány prostředky programu. Předpokládaná suma, která se rozdělí na dotacích, činí 25 miliard Kč, přičemž za letošní rok by se mělo rozdělit 10 miliard. Maximální výše podpory pro jednoho žadatele je ve výši 30 mil. Kč a to za celé období trvání programu. Během trvání programu je totiž také možné žádat víckrát po sobě – postupně na různá opatření. Například nejprve na dílčí zateplení a následně na komplexní. A navíc např. na záměnu stávajícího zdroje vytápění na tuhá či kapalná fosilní paliva za nízko emisní kotel na biomasu či tepelné čerpadlo. Při současném podání žádostí vzniká dokonce nárok na dotační bonus. Výše dotace se odvíjí podle metrů čtverečních podlahové plochy domku či bytu, do kterého chce žadatel investovat. Většinou pokryje SFŽP až polovinu nákladů. V případě komplexního řešení, tedy zateplení a zároveň investice do nového zdroje tepla, se dá získat bonus až ve výši 20 tisíc korun. Na průměrný rodinný domek se tak může vztahovat dotace v případě komplexního zateplení a s přechodem na nový energeticky úsporný zdroj vytápění a ohřev vody 180 až 300 tisíc korun. Ve výsledku bude rozhodovat pouze úspora. Na dotace dosáhnou i žadatelé kteří realizovali nějaký projekt (např. zateplení stěn) už před léty a nyní chtějí realizovat další (např. plastová okna v kombinaci se zateplením střechy) a zateplit tak zbytek domu. Dostanou dotaci nejen na aktuálně realizovaný projekt, ale zpětně získají dotaci na ten původní několik let starý. Časová lhůta není omezená, je třeba jen doložit provedení projektu fakturami. Přitom nároky na kvalitu provedených úprav nejsou stanoveny. Další změnou je tedy to, že rozhodovat se bude jen pouze podle toho, jak je stavba energeticky úsporná – rozhodující je celková roční spotřeba tepla. Žádat o podporu z programu Zelená úsporám mohou vlastníci a stavebníci rodinných a bytových domů, které podléhají daňové povinnosti podle zákona o dani z nemovitostí (zákon č. 338/1992 Sb.). Žadateli mohou tedy být: -

fyzické osoby (podporované opatření je určeno pouze pro domácnosti),

-

společenství vlastníků bytových jednotek,

-

bytová družstva,

52

-

města a obce (včetně městských částí),

-

podnikatelské subjekty,

-

případně další právnické osoby.

Státní fond životního prostředí má v každém kraji své pracoviště. Právě zde na krajských pracovištích probíhá příjem žádostí o dotace z programu Zelená úsporám. Příjem žádostí byl odstartován 22. dubna 2009 a potrvá až do 30. června 2012. Poté co je žádost potvrzena krajským pracovištěm SFŽP, kam je osobně doručena, obdržíme vyrozumění o poskytnutí podpory. Po dokončení projektu je nutné zajít do banky a prokázat se vyrozuměním a doložíme, že stavba byla dokončena. Spolu s vyrozuměním předložíme také faktury s tzv. položkovým rozpočtem. Je možné žádat u těchto bank: -

Česká spořitelna, a. s.

-

Českomoravská stavební spořitelna

-

ČSOB

-

Hypoteční banka

-

Komerční banka, a. s.

-

LBBW Bank CZ, a. s.

-

Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s.

-

Poštovní spořitelna

-

UniCredit Bank ČR, a. s.

3.2 Prokazování účelovosti V minulosti banky požadovaly dokládání účelovosti, ve formě např. Kupní smlouvy, faktur apod. již při schvalování úvěru, nejpozději před jeho čerpáním. V současné době jsou v tomto ohledu banky benevolentnější a doklady účelu požadují ve většině případů předložit až do 6 měsíců od získání půjčky.

Účelový úvěr na bydlení lze např. použít na:

53

rekonstrukci kuchyně či koupelny, zateplení domu, pořízení a instalace topných a energetických zdrojů (kotel na biomasu, solární kolektor), výměna oken, zasíťování pozemku, oprava střechy, modernizace rozvodů, změna stavby, kterou vznikne byt z nebytových prostor, aj. Koupi domu, bytu, pořízení bytu od obce v rámci privatizace, předplacení nájmu u obecních bytů, koupi chaty zapsané v katastru nemovitostí (s číslem popisným nebo evidenčním), koupi samostatné garáže, koupi stavebního pozemku, koupi nemovitosti ve Slovenské republice. Koupi družstevního bytu do osobního vlastnictví/převod členského podílu v bytovém družstvu. Koupi vybavení bytu – samostatné pořízení vestavěných skříní, pevně zabudovaných částí bytu (vana, kuchyňská linka, apod.) či volně stojícího nábytku a sedačky. Výstavbu domu/bytu - vhodné i pro rozestavění nebo dofinancování stavby nemovitosti, výstavba garáže, rekreačního zařízení či domu v pasivním energetickém standardu. Vypořádání dědictví/společného jmění manželů v souvislosti s rozvodem vztahující se k nemovitosti, či pozemku, na kterém nemovitost stojí nebo družstevního podílu. Co financovat z půjčky na lepší bydlení nelze: Nářadí a nástroje, zahradní domky, zahradní technika – přístroje, rostliny a květiny, obaly a kontejnery pro zasazení rostlin, spotřeba energií, chemické a čistící prostředky, bazénová chemie, úklidová služba atd., výpočetní technika (PC, skenery, telefony, monitory, atd.), černá elektronika - audiovizuální technika, dekorace, umělecká díla, textil, nádobí, drobné spotřebiče, "drátěný program" a police na dovybavení kuchyňské linky, samostatně stojící spotřebiče. 42

3.3 Analýza aktuální nabídky Nabídky vybraných bank jsou dosti podobné, přestože konkurenční boj nutí banky ke stále pro klienty zajímavějším nabídkám, v konečném efektu jsou nabídky téměř stejné. Některé banky sice nabízejí některou službu bez poplatků oproti konkurenci, ale zase na jiné službě

42

Zdroj: http://www.csob.cz/Pujcky-na-lepsi-bydleni/

54

mají poplatky vyšší, než jiné banky, takže výsledek je hodně podobný. Zorientovat se v nabídkách bank bývá velmi obtížné. Z výše uvedených nabídek vyplývá, že u třech bank (ČSOB, České spořitelny a GE Money Bank) je možné získat účelový úvěr na bydlení maximálně do výše 600.000,- Kč bez ručitele a bez zajištění nemovitostí. Na rozdíl od Raiffeisenbank, kde výše účelové půjčky bez ručitele je jen 300.000,- Kč a na vyšší půjčku již banka vyžaduje ručitele. V případě Komerční banky je zajištění úvěru vyžadováno vždy např. formou ručení, vkladem u KB, stavebním spořením u Modré pyramidy stavební spořitelny, či zastavením nemovitosti. Na základě tohoto ručení je výše investice do nemovitosti neomezená. Vybrané banky se shodují v tom, že účelové půjčky mají maximální dobu splatnosti 10 let.

55

4 Vlastní zdroje V této kapitole hodnotím výhody a nevýhody financování z vlastních zdrojů.

4.1 Financování z vlastních zdrojů – výhody, nevýhody V předchozích kapitolách uvádím, že hypotéka je relativně levný způsob financování. Za předpokladu, že má však klient dostatek vlastních zdrojů, můžou nastat následující situace. Buď můžeme vlastní zdroje investovat, zhodnotit tak vlastní prostředky a na bydlení si vzít hypotéku, úvěr na lepší bydlení, nebo úvěr ze stavebního spoření, nebo vlastní zdroje použít na pořízení vlastního bydlení přímo. Nyní se podíváme na investování vlastních prostředků do bydlení: Při investování do bydlení máme v zásadě 3 možnosti: 1. Použijeme pouze vlastní prostředky:

Máme dostatek prostředků. Hotově zaplatíme 100% požadované částky na pořízení bydlení.

56

2. Vlastní prostředky použijeme jen na část celkové úhrady:

Vlastní hotovost máme jen částečně (např. 10% - 50%) a na zbytek si musíme vzít úvěr. Ve spolupráci s finančním poradcem si vybereme výhodný úvěr (např. hypoteční úvěr) a využijeme státní dotace a daňové úlevy. 3. Využijeme kombinace hypotéky s jiným finančním produktem:

Toto je nejvýhodnější varianta pro dlouhodobý rozpočet. Při níž volíme možnost kombinace hypotéky s některým z vhodných finančních produktů. Klienti často volí životní investiční pojištění. Optimální jsou podílové finanční fondy. Možností je celá řada. 43

43

Zdroj: http://www.revoar.cz/financni poradenstvi/financni produkty

57

Pokud chtějí klienti využít vlastní zdroje, tak je musí nejprve naspořit. Podle výzkumu, který v červnu 2009 provedla společnost TNS AISA mezi lidmi, kteří mají zkušenost se spořicími účty, patří k nejoblíbenějším typům spoření v České republice spořicí účty. Zákazníky lákají především atraktivním úrokem a disponibilitou. Klienti je navíc spojují s psychologickými hodnotami, jako jsou pocit bezpečí, jistoty, sebevědomí a finanční nezávislosti. Potřeba spořit je jedním z nejcharakterističtějších projevů ekonomického chování Čechů. To je jeden ze závěrů, které vyplynuly z kvalitativního výzkumu, který provedla nezávislá výzkumná agentura TNS AISA. Přestože zadluženost českých domácností roste, v porovnání s ostatními státy střední Evropy se stále drží na relativně nízké úrovni. Poměr půjček a depozit činní v Česku jen 70% což v praxi znamená, že pokud průměrný Čech dluží 100.000,- Kč, tak má zároveň naspořeno přes 140.000,- Kč. Zatímco například průměrný Maďar s dluhem 100.000,- Kč má naspořeno jen zhruba 52.000,- Kč. Kombinace vlastních zdrojů a některého úvěrového produktu urychlí pořízení vlastního bydlení, protože naspořit na celou nemovitost je někdy velmi finančně i časově náročné. Zvolit kombinaci s vhodným úvěrovým produktem je dobrá volba pro pořízení vlastní nemovitosti.

4.2 Nutnost pojištění – ŽP, pojištění majetku a příjmu V životě může přijít mnoho změn a mnoho nečekaných událostí. Proti některým je možné se pojistit, některým je lepší čelit s pomocí vlastního majetku. Splácení hypotečního úvěru je běh na dlouhou trať. Zatěžujeme svůj rozpočet o splátku úvěru a zavazujeme se, že tuto splátku budeme platit pravidelně po řadu let. Oblast zajištění nesouvisí jenom s financováním vlastního bydlení. Zajištění majetku a příjmů je obecnější problém a týká se každého. Pojištění je potřeba v případě, že potřebujeme pokrýt jakékoli závazky, které nyní kryjeme z vlastního příjmu. Pokud příjem nebudeme mít dostatečně vysoký, potřebujeme mít jiný zdroj (zpravidla pojistku).

58

Úvěr je obvykle jenom jeden z mnoha závazků, které máme. Je ale pravdou, že právě čerpání úvěru je signálem pro mnohé rodiny, aby o pojištění uvažovali. Dokud neměli hypotéku, nepřišlo jim důležité se dostatečně pojišťovat. Životní pojištění nejčastěji volíme pro případ smrti, trvalých následků a invalidity. Přenesení rizika na pojišťovnu je pohodlnější, ale zároveň dražší variantou. V případě pojištění majetku nejčastěji pojišťujeme nemovitost a domácnost. Měli bychom si pojistit ten majetek, jehož ztráta by byla pro nás katastrofální a měla by pro nás velmi negativní finanční dopady. Pokud např. vlastníme rodinný dům v hodnotě několika milionů korun, což pro nás představuje příjem za několik desítek let, měli bychom ho mít nepochybně pojištěný. Pokud bychom o něj přišli, nemáme šanci si obratem koupit jiný, ani si na něj v dohledné době vydělat. U pojištění nemovitosti i domácnosti volíme takovou pojistnou částku, abychom v případě škody mohli nemovitost nebo domácnost nahradit. Volíme tedy tržní hodnotu nemovitosti. U domácnosti volíme takovou pojistnou částku, která by nám umožnila koupit veškeré vybavení domácnosti v případě, že bychom o něj přišli. U pojištění nemovitosti i domácnosti můžeme zvolit i spoluúčast. V případě starší smlouvy, kterou jsme uzavírali před lety, bychom se měli ujistit, že máme dostačující pojistnou částku pro případ totální škody tak, abychom dostali dostatek peněz na to, abychom si mohli pořídit náhradní odpovídající bydlení. U pojištění nemovitosti a domácnosti volíme spoluúčast. Pojištění se uzavírá zejména proto, abychom byli kryti proti velké finanční ztrátě. Pojištění nutně nepotřebujeme v případě, že nám vznikne škoda za 5.000,- Kč. Pokud chceme, aby pojišťovna plnila i škody za 5.000,- Kč, můžeme si to sjednat, ale budeme za to muset zaplatit. A to bude celkem drahé, protože pojišťovně musíme zaplatit nejen náklady na pojistné riziko, ale také náklady na případnou likvidaci pojistné události. Pojištění příjmů úzce souvisí s pojištěním na smrt, invaliditu, dlouhodobou nemoc a ztrátu zaměstnání. Ve spojení s hypotékami se často používá varianta, kdy se pojišťuje na aktuální výši dluhu. Tento postup ale znamená, že v případě smrti dlužníka pojišťovna 59

splatí hypotéku a rodina nebude mít žádné další peníze. Toto pojištění přesně splňuje požadavky, které na něj máme: v případě smrti je úvěr splacen. Pokud rodina potřebuje zajistit více, pak doporučujeme pojistnou částku navýšit. Invalidita je riziko, které má největší finanční dopady. Nejen, že přicházíme o příjmy, ale také často rostou náklady. Ztráta příjmů je až do konce produktivního věku. Riziko invalidity je zároveň rizikem, které je nejvíce podceňované. Pojištění smrti si uzavírá více lidí než pojištění invalidity nebo trvalých následků úrazu. Invalidita se dá pojistit dvěma druhy produktů: -

invalidita z jakéhokoli důvodu (úrazem nebo nemocí),

-

trvalé následky úrazu.

Z hlediska jistoty je nejlepší mít pojištěnou invaliditu z jakéhokoli důvodu. Tedy jak úrazem, tak nemocí. Problém je v tom, že nabídka produktů na pojištění plné invalidity je omezená. Proto se typicky doporučuje pojištění trvalých následků úrazu. Toto pojištění kryje pro případ, že člověk utrpí úraz, jehož následkem má trvalé poškození. V tom případě pojišťovna vyplácí pojistné plnění. Jestli tedy někdo následkem úrazu bude invalidní (např. oslepne), nebude moci vykonávat svoji práci a dostane od pojišťovny pojistné plnění. Při uzavírání pojištění trvalých následků úrazu se doporučuje sjednávat pojištění s progresivním plněním. Progresivní plnění znamená, že pokud nastane „velký průšvih“ (velké tělesné poškození), plní pojišťovna z několikanásobku pojistné částky (např. pokud sjednáme pojistnou částku 1 mil. Kč s progresivním plněním, můžeme dostat až např. 4 mil. Kč, pokud by došlo k poškození 100% - u některých pojišťoven dokonce 5 mil. Kč). Progresivní plnění je způsob, jak za relativně malé peníze dosáhnout velké pojistné ochrany.

Další tip, jak ušetřit peníze, je sjednání plnění až od určitého procenta. Když sjednáme plnění již od 0,1%, budeme mít pojištění dražší, než v případě sjednání plnění až od 10%. Uvědomme si ale, proč se pojištění trvalých následků úrazu sjednává: sjednává se pro případ, že utrpíme úraz a nebudeme moci vykonávat práci a splácet úvěr. Proto pojištění s plněním od 10% úplně stačí.

60

Dlouhodobá nemoc nám způsobí výpadek příjmů nejčastěji na několik týdnů, výjimečně na několik měsíců a v úplně nejhorším případě je to na 1 rok. Ztráta, kterou můžeme utrpět nemocí a ztrátou příjmu se pohybuje nejčastěji v řádu desítek tisíc, maximálně několika stovek tisíc. Proto máme na výběr, jak se zajistíme proti tomuto riziku: -

vytvoříme si majetkovou rezervu, nebo

-

si sjednáme pojistku.

Vytváření rezervy vyjde levněji. Nebudeme potřebovat pojišťovnu a nebudeme tak muset platit náklady, které přímo nesouvisí s krytím našeho rizika, ale souvisejí s pojistkou a pojišťovnou. Ztráta zaměstnání se nedá smysluplně pojistit. Z finančního hlediska se však dá doporučit: -

nebrat si hypoteční úvěr úplně na doraz svých příjmů. Pokud vypadnou, může to způsobit vážný problém.

-

vytvářet si finanční rezervy, aby se v případě změny zaměstnání dalo překlenout krátké období, kdy se bude hledat. Obecně se doporučuje rezerva ve výši 36násobku měsíčních výdajů. 44

Kdykoli se může stát, že náš majetek utrpí škodu a jeho hodnota klesne. Podle zákona ručíme také za škodu, kterou jsme svým chováním způsobili jiným. Za tyto škody neseme dle zákona odpovědnost v plném rozsahu. Často jdou takové škody do stovek tisíc korun, pokud jde o škody na zdraví, mohou dosáhnout i milionových hodnot. Případné výdaje spojené s jejich vyrovnáním mohou ohrozit celkovou ekonomickou situaci celé naší rodiny. Náš majetek je tedy nutné řádně pojistit, stejně tak jako i odpovědnost za případné škody, které můžeme způsobit.

44


61

Závěr Ve své práci jsem se zabývala financováním bydlení a pokoušela se najít odpovědi na několik klíčových otázek, souvisejících s bydlením a jejím financováním. Klíčové otázky jsou, jestli vůbec máme pořizovat vlastní nemovitost a v jaké ceně? Jestli to bude pro náš rozpočet únosné a jestli to nebude na úkor přílišného utahování opasků v jiných oblastech? Další klíčovou otázkou je, jak úvěry používat? Jaké jejich parametry volit? Jestli je vhodné brát si úvěr jenom na co nejkratší dobu, abychom moc nepřeplatili, nebo jestli je lepší brát si úvěr na delší dobu splatnosti? Dále jestli použít vlastní peníze na investice do nemovitosti a brát si co nejmenší hypotéku, nebo jestli je lepší vzít si vyšší hypotéku a nechat si vlastní peníze jako rezervu? Nebo jakou volit fixaci hypotečního úvěru? A v neposlední řadě jak je to s pojištěním k hypotéce? Nemáme využít kombinované produkty, kde zároveň splácíme hypotéku, jsme pojištěni a ještě spoříme? Analýzou různých úvěrových produktů na financování bydlení ve vybraných bankách jsem došla k závěru, že z hlediska nejnižších nákladů na jednotlivé produkty mezi nabídkami stavebních spořitelen jednoznačně vede Českomoravská stavební spořitelna. U financování hypotečním úvěrem je nejlevnější Česká spořitelna a u účelových půjček na bydlení má nejlepší podmínky GE Money Banka. Při uvažování o vlastním bydlení převládá pocit, že budeme dávat peníze do svého. Budeme platit za něco, co bude jednou naše. V případě nájmu máme pocit, že „vyhazujeme peníze z okna“. Z ekonomického pohledu si v obou případech půjčujeme a za vypůjčení platíme peníze. V případě pronájmu bytu si půjčujeme byt a platíme za to nájem, v případě koupě bydlení na úvěr si půjčujeme peníze a platíme za ně úroky. Pro vlastní bydlení u mnoha lidí hovoří pocit větší jistoty. Při koupi vlastního bydlení máme problém vyřešen a bydlíme ve svém. V případě nájmu máme pocit nejistoty, jak to bude vypadat za rok, za dva, pět nebo deset let. Výhodou vlastního bydlení na úvěr je, že splácení hypotéky jednoho dne skončí.

62

Pokud to bude pro rodinný rozpočet finančně únosné, rozhodně doporučuji pořídit si na úvěr bydlení vlastní. Ceny nemovitostí výrazně neklesají a hodnota nemovitého majetku v osobním vlastnictví je velmi dobrá investice. Díky tomu, že si koupíme byt, přestáváme platit nájem (oproti pronajatému bytu) a platíme jen služby s bydlením spojené (elektřinu, spotřebu vody, plynu apod.). Pokud si místo bytu koupíme rodinný dům, zvyšujeme svůj životní standard. Je to podobné, jako když si koupíme kvalitnější nábytek, dražší auto, lepší dovolenou apod. V rodinném domě budeme žít celý život a jeho hodnota bude zajímavá i pro naše dědice. Nesmíme zapomenout na to, že i když budeme bydlet ve vlastním, stále budeme platit náklady s bydlením spojené, ať už budeme bydlet ve vlastním bytě, nebo ve vlastním rodinném domě. V případě rozhodování o způsobu financování vlastního bydlení doporučuji navštívit některé z bank (a to alespoň 3 pro lepší představu o podmínkách) a poradit se o možnostech. Vyškolení bankovní odborníci jsou schopni nejlépe klientovi poradit, co je pro něho nejlepší, jaký úvěr vybrat, jakou dobu splatnosti zvolit a doporučí úvěr i nemovitost pojistit pro případ řešení nenadálé události, ať už v podobě pracovní neschopnosti, úrazu s trvalými následky či smrti. Každá banka je dnes už schopná „úvěr ušít přímo na míru klienta“ a poradí, jaký úvěr (účelový na bydlení, hypotéční apod.) a v jaké výši je klient schopen finančně zvládnout. Koupě vlastní nemovitosti je finančně nejvýhodnějším způsobem řešení problematiky bydlení. Rozdíl mezi celkovými náklady na bydlení při platbě nájemného a při pořízení vlastního bydlení je obrovský. Většina klientů používá k financování bydlení hypoteční úvěr, případně úvěr ze stavebního spoření. Současný trh však nabízí i jiné možnosti. Za nájemné dáváme stále vyšší část svého příjmu. Když nám odchodem do důchodu zmizí navíc i část dosavadních příjmů, je celá situace ještě hrozivější. Relativně nedotčeni jsou ale vlastníci domů a bytů. Všechny důchodové příjmy nezatížené placením nájemného tak mohou sloužit k zachování životního standardu. Ať už se rozhodneme pro jakoukoli kombinaci financování bydlení, měli bychom mít na paměti, že je potřeba zvážit výši splátek tak, abychom byli pravidelné splácení schopni

63

zvládnout a zároveň mít finanční rezervu (doporučuje se 6 měsíčních splátek) pro případ, že se něco nenadálého přihodí, jako např. zdravotní problémy, které nás dočasně vyřadí z pracovního procesu a tudíž se nám sníží měsíční příjmy, nebo i ztráta zaměstnání, kdy bychom měli mít dostatek peněz na překlenutí období, než si najdeme jinou práci, tedy jiný zdroj pravidelných měsíčních příjmů. Právě v těchto případech je nanejvýš vhodné dostatečné pojištění jak vlastního života a zdraví, tak svých příjmů, splátek úvěru či hypotéky jako celku. Analýzou nabídky trhu ve financování bydlení jsem došla k závěru a doporučuji klientům, pokud na pořízení bydlení potřebují nižší finanční částku (do 1 mil. Kč), aby využili úvěry ze stavebního spoření, protože je zde poměrně nízká úroková sazba (od 3% p.a.), ale doba splatnosti jen do 15 let, proto pouze nižší částky. U vyšších částek (nad 1 mil. Kč), při splatnosti 10 let by byla splátka poměrně vysoká a finančně náročná. Při vyšších částkách (nad 1 mil. Kč), ať už na koupi, rekonstrukci, nebo výstavbu nemovitosti doporučuji zvolit hypoteční úvěr, kde se úroková sazba v současnosti pohybuje od 4,69 % p.a., ale doba splatnosti se dá zvolit až na 30 let, což činí měsíční splátku úvěru zvládnutelnou. Z uvedených nabídek mají nejvyšší úrokovou sazbu účelové půjčky na bydlení a maximální doba splatnosti u uvedených bank je 10 let. Tyto půjčky doporučuji na nižší částky úvěru (banky poskytují max. 600 tis. Kč) a spíše na zařízení bytu či nemovitosti, než na jejich pořízení. Došla jsem k závěru, že když je úvěr z našeho pohledu levný a vlastní prostředky dokážeme dobře zhodnotit, pak je vhodné úvěr použít. Pak se dostaneme do situace, kdy necháme naše peníze vydělávat a místo toho si půjčíme peníze cizí. Díky tomu nám vlastní prostředky zůstanou. Jestli je hypoteční úvěr levný, pak ho jistě rádi upřednostníme před dražšími formami úvěru. Hypoteční úvěr nám může pomoci vytvořit si vlastní finanční rezervy tak, že nebudeme potřebovat dodatečné spotřebitelské úvěry. Díky levnému úvěru máme možnost ušetřit vlastní peníze, které se dají volně použít třeba na zařízení bytu, nebo na splnění jiných našich finančních cílů. Není podmínkou, že musíme hypotéku splácet 30 let. Můžeme si sjednat hypotéku např. na 30 let, ale pak ji můžeme předčasně splatit třeba po 20 letech, nejlépe v období změny fixace.

64

Financování bydlení bývá závazkem na dlouhou dobu. Během doby splácení může nastat řada situací. Proto se mnozí lidé hypotečního úvěru obávají. Nedokážou si dost dobře přestavit, co všechno bude pro ně splácení úvěru do budoucna znamenat. Banka a trh při stanovení sazeb počítá i s budoucí inflací. Sice ji nezná, ale snaží se jí co nejlépe odhadnout. Inflace, jak známo, snižuje hodnotu peněz, tedy snižuje i „hodnotu“ úvěru. Reálná hodnota dlužné částky i splátek klesá. Lidé často chtějí hypoteční úvěr splatit co možná nejdříve, aby se zbavili se dlouhodobého závazku a nemuseli bance platit úroky. Chtějí se též zbavit zástavního práva na nemovitosti a mít možnost s ní volně nakládat. Předčasné splacení úvěru bývá automatickou volbou většiny z nás. Pokud dlužíme peníze a máme možnost je předčasně splatit, většinu lidí napadne, že by tak měli učinit. Málokdo se však zamyslí nad alternativou, že hypotéka může být velice levný úvěr a vlastní peníze můžeme zhodnotit s vyšším výnosem, než kolik zaplatíme za peníze vypůjčené. Proto může být pro nás výhodnější úvěr předčasně nesplácet. Pokud budeme za těchto okolností chtít s nemovitostí volně nakládat, můžeme hypotéku kdykoliv splatit (v době končící fixace bez sankcí). Naše rozhodování by mělo být vždy o rozumném, tj. pro nás přijatelném poměru nákladů, výnosu a rizik, tak jako všude ve světě financí. Věřím, že má práce pomůže čtenářům k získání potřebných informací, které jim pomohou v orientaci, týkající se problematiky financování bydlení ať už se rozhodnou pro financování ze stavebního spoření, účelového úvěru na bydlení či úvěru hypotečního.

65

Seznam použité literatury: [1] OLGA POLÁKOVÁ a kolektiv, Bydlení a bytová politika, 2006 [2] BAKOVÁ L. aj., Bydlení, 1997 [3] PETR SYROVÝ, Financování vlastního bydlení, 2009 [4] PRÁVO-inzerce, 21. listopadu 2009

66

Seznam internetových adres: [1] http://www.cmss.cz/ [2] http://www.modrapyramida.cz/ [3] http://www.wuestenrot.cz/ [4] http: //www.burinka.cz/ [5] http: //www.rsts.cz/ [6] http://www.sporit.cz/novinky/ [7] http://www.sporit.cz/varianty-sporeni/ [8]http://www.sporit.cz/novinky/obecne/zelenou-dotaci-lze-spojit-se-stavebnimspoenim.php [9]http://www.cmss.cz/cs/produkty/financovani-bydleni/uvery-sporeni/prehled-tarifu.html [10] http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/urokove-sazby/ [11] http://www.burinka.cz/cs/obchodni_podminky/sdeleni/index.shtml [12] http://www.rsts.cz/dokumenty-a-formulare/dokumenty-a-sazebniky/ [13] http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/informace-o-hypotekach/ [14]http://www.hypoindex.cz/clanky/hypotecni-banky-lakaji-klienty-na-nulove-poplatky/ [15] http://www.hypotecnibanka.cz/hypotecni-kalkulacka/krok-2/ [16]http://www.sporit.cz/novinky/obecne/cesi-se-splaceni-hypotek-bat-nemusi-jsou-totizsporivi.php [17]http://www.sporit.cz/novinky/obecne/kombinace-hypoteky-s-uverem-ze-stavebnihosporeni-proc-ne.php [18]http://www.hypoindex.cz/clanky/jan-lener-zadost-o-hypoteku-dobre-nacasujte/ [19]http://www.csob.cz/cz/Lide/Pujcky-a-uvery/Stranky/CSOB-Pujcka-na-lepsibydleni.aspx [20] http://www.kb.cz/cs/seg/seg1/products/real_estate_loan.shtml [21] http://www.csas.cz/banka/menu/cs/lide/ [22] http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/pujcky/expres-pujcka/detaily [23]http://www.rb.cz/osobni-finance/uverove-produkty/osobni-pujcky/vyhody-osobnichpujcek/ [24]http://www.revoar.cz/financni-poradenstvi/financni-produkty/clanek-hypoteky--uveryci-vlastni-zdroje-na-financovani-bydleni--/ [25]http://www.revoar.cz/financni-poradenstvi/vase-moznosti/clanek-kouzla-s-penezi/ [26] http://www.finance.cz/kapitalovy-trh/jak-zacit/moznosti-investovani/ [27] webové stránky jednotlivých bank [28] http://www.ahmcr.cz/exkurz-do-zakulisi-refixace-hypotek/ [29] http://www.hypoindex.cz

67

Seznam tabulek a grafů Tabulka č. 1 - Složení naspořené částky u stavebního spoření Tabulka č. 2 - Varianty stavebního spoření Tabulka č. 3 - Celkové úspory ve stavebním spoření-vývoj od roku 2003 Tabulka č. 4 - Vývoj počtu aktivních spořících smluv-vývoj od roku 2003 Tabulka č. 5 - Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření-výchozí rok 2003 Tabulka č. 6 - Přehled tarifních variant stavebního spoření Tabulka č. 7 - Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření Tabulka č. 8 - Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření Tabulka č. 9 - Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření Tabulka č. 10 - Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření Tabulka č. 11 - Přehled úrokových sazeb tarifních variant stavebního spoření Tabulka č. 12 - Tabulkové příklady stavebního spoření Tabulka č. 13 - Aktuální výše zůstatku hypotéky po určité době splácení při různé počáteční splatnosti Tabulka č. 14 - Poplatky za vyřízení a správu úvěru Tabulka č. 15 - Podmínky refinancování hypoték Tabulka č. 16 - Náklady na pořízení hypotečního úvěru ve vybraných bankách

Graf č. 1 - Celkové úspory ve stavebním spoření - vývoj od roku 2003 Graf č. 2 - Vývoj počtu aktivních spořících smluv - vývoj od roku 2003 Graf č. 3 - Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření v jednotlivých letech od roku 2003

Seznam příloh Příloha č. 1 - Graf č. 1 Příloha č. 2 - Graf č. 2 Příloha č. 3 - Graf č. 3

68

Příloha č.1 (graf č.1)

Celkové úspory ve stavebním spoření – vývoj od roku 2003 (v miliardách Kč)

ÚSPORY 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

ÚSPORY

2003

2006

30.6.2009

¨

69


Vývoj počtu aktivních spořících smluv – vývoj od roku 2003 (v kusech)

POČET SMLUV

7000000 6000000 5000000 4000000 POČET SMLUV

3000000 2000000 1000000 0

2003

2007

70


Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření v jednotlivých letech od roku 2003 (v kusech)

NOVÉ SMLOUVY 2500000 2000000 1500000

NOVÉ SMLOUVY

1000000 500000 0

2003

2006

30.6.2009

71

72

73

Analýza produktů k financování bydlení

Recommend Documents