ANALISIS HIGHEST and BEST USE (HBU) GAMA BOOK PLAZA
Dosen
:
Drs. Djasmanuddin, M. Ec. Dev., MAPPI (cert).
Anggota Kelompok
:
Arlidika Novasari Liu Wei Wei Marhayati M. Hidayatullah Norman Luther Aruan
BAB I PENDAHULUAN 1.1.
LATAR BELAKANG Tanah merupakan properti yang unik dan mempunyai karakter khusus, terutama pada sifat kelangkaan dan kegunaannya. Hal ini dikarenakan terbatasnya jumlah tanah atau persediaan tanah yang relative tetap tetapi kebutuhan manusia akan tanah cenderung bertambah sehingga membuat tanah mempunyai nilai ekonomi, sedangkan penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan fasilitas. Menurut Hidayati dan Hadjanto (2003:82-85) karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan. Pengaruh lokasi suatu tanah terhadap nilainya merupakan hal yang penting, karena setiap bagian tanah memiliki keunikan tersendiri berdasarkan lokasinya, dalam penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi tertentu, faktor lokasi merupakan bahan pertimbangan yang utama, untuk itu diperlukan peraturan sebagai alat pengendali, dan dalam lingkup kota diimplementasikan dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) yang kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK). RUTRK ini digunakan sebagai pedoman dalam ruang, rencana ini juga memuat tentang arahan dalam pemanfaatan tanah. Sejak Universitas Gadjah Mada menjadi Badan Hukum Milik Negara sesuai dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 153 Tahun 2000 tentang Universitas Gadjah Mada sebagai Badan Hukum Milik Negara, maka UGM berusaha mencari sumber pendanaan baru untuk menaikkan kondisi keuangannya. Salah satu upaya UGM adalah mendirikan pusat perbelanjaan bagi kebutuhan civitas akademika. Pada tahun 2006, PT. Gama Book Store yang merupakan anak perusahaan dari PT. Gama Multi Usaha Mandiri menjalin kerja sama dengan PT. Neocelindo Intibeton selaku investor untuk membangun Gama Book Plaza yang berlokasi di jalan Kaliurang KM. 4 Yogyakarta, tepatnya sebelah utara BNI Cabang UGM. Gama Book Plaza adalah sebuah pusat perbelanjaan yang didirikan dengan tujuan sebagai wujud
perhatian dan kepedulian UGM untuk dapat memenuhi kebutuhan fasilitas penunjang pendidikan bagi mahasiswa UGM khususnya dan mahasiswa di luar UGM umumnya. Kontrak antara PT. Gama Book Store dan PT. Neocelindo Intibeton merupakan kontrak BOT (Build, Operate, Transfer) yang dituangkan dalam Perjanjian Kerja Sama Nomor 4312/P/KS/2003 dan Nomor 057/MOU-NI/2003 tanggal 22 Agustus 2003 jo. Surat Perjanjian Kontrak Nomor 5069/P/KS/2003 tanggal 26 September 2003. Yang pada intinya PT. Neocelindo Intibeton berkewajiban membangun gedung enam lantai dan basement dengan luas 8.631 m² di atas tanah seluas 2.911 m² dengan nilai kontrak sebesar 43,6 Miliar Rupiah termasuk pajak-pajak yang menyertainya. PT. Gama Book Store terdiri dari tiga divisi usaha yaitu Gama Book Store, Gama Office Supply, dan Square Store. Dengan adanya pembangunan Gama Book Plaza, maka PT. Gama Book Store akan menjadi anchor tenant dengan mengusung konsep “The Inteligent Pleasure Style” dengan mottonya Smart Location, Smart Choice dan Smart Shopping. Gama Book Plaza terdiri atas enam lantai dan satu basement, dimana lantai satu dan dua direncanakan akan digunakan oleh PT. Gama Book Store untuk menjual berbagai kebutuhan civitas akademika, dan sisanya akan disewakan, sementara basement akan dipergunakan sebagai lahan parkir. Namun hingga bangunan tersebut secara fisik telah selesai dibangun, tetapi sampai dengan saat ini bangunan tersebut belum dapat difungsikan dikarenakan berbagai kendala perizinan dan persoalan hukum yang menyelimutinya. Izin yang sudah dimiliki PT. Gama Book Store adalah Izin Pemanfaatan Tanah dari Bupati Sleman Nomor : 02-IPT/Kep.KDH/A/2008 tanggal 14 Januari 2008 tentang Izin Pemanfaatan Tanah UGM untuk pusat perdagangan dan jasa GAMA Plaza, sedangkan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan AMDAL atas bangunan Gama Book Plaza belum didapatkan. Bangunan Gama Book Store tidak bisa mendapat IMB dari pemerintah daerah Yogyakarta dikarenakan tidak memenuhi persyaratan adminstratif dan teknis, yang di antaranya terkait dengan jarak bangunan dari sempadan jalan Kaliurang. Pernah ada informasi menyebutkan bahwa proses pengurusan IMB menjadi bagian dari tanggung jawab investor, sementara investor mengatakan bahwa tanggung jawab pengurusan
IMB juga menjadi tanggung jawab UGM dan perjanjian pembangunan disepakati untuk dimulai meskipun IMB belum terbit. Hal inilah yang mengakibatkan sengketa antara PT. Gama Book Store dan PT. Neocelindo Intibeton sehingga mengakibatkan tidak optimalnya keberadaan dan fungsi ekonomisnya bangunan tersebut. Secara nyata telah terjadi kerugian dari semua pihak, dalam hal ini adalah investor dan UGM karena bangunan yang secara fisik sudah berdiri namun tidak bisa memberikan manfaat. UGM merugi karena tidak bisa memanfaatkan asetnya, sementara investor merugi karena sudah mengeluarkan biaya untuk pembangunan gedung dan tidak mendapatkan penggantian biaya. Oleh karena itu, perlu dilakukan kajian mendalam untuk menghasilkan solusi terbaik bagi peruntukan penggunaan bangunan tersebut agar dapat dipergunakan secara layak dan dapat menghasilkan nilai ekonomis tertinggi.
1.2.
PERUMUSAN MASALAH Perumusan masalah yang berkaitan dengan tulisan ini adalah kajian Highest and Best Use (HBU) menyangkut tujuan terbaik dari penggunaan bangunan Gama Book Plaza agar memberikan profit yang tertinggi dan kompetitif atas penggunaannya tersebut (maximum profitability which result in highest property value).
1.3.
BATASAN MASALAH Pembahasan masalah dari tulisan ini adalah untuk mendapatkan solusi terbaik dari penggunaan bangunan Gama Book Plaza yang dibatasi pada 2 (dua) kriteria, yaitu : 1.
Kriteria memungkinkan secara fisik (physical possibility) yang meliputi bentuk tanah dan ukuran tanah, topografi tanah, lokasi tanah, sarana dan prasarana.
2.
Kriteria memungkinkan secara hukum (legal permissibility), yang meliputi zoning dan peraturan bangunan (building codes), dan peraturan lingkungan.
Penggunaan terbaik dan tertinggi (Highest and Best Use) sebagai dasar pengembangan dapat diartikan kemungkinan terbesar dari penggunaan bangunan
Gama Book Plaza yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan, dan akan memberikan nilai tertinggi atas bangunan tersebut.
1.4.
TUJUAN Tujuan dari tulisan ini adalah untuk : 1.
Memenuhi tugas mata kuliah Elemen Penilaian Properti dengan dosen pengampu Bapak Drs. Djasmanuddin, M. Ec. Dev., MAPPI (cert).
2.
Memberikan pemahaman dasar kepada mahasiswa tentang daya guna dasar dari analisa High and Best Use (HBU) berdasarkan kajian kriteria fisik dan kajian kriteria hukum pada bangunan bersangkutan.
BAB II LANDASAN TEORI
Tapak (Site) dapat didefinisikan sebagai tanah yang sudah dikembangkan dan telah siap untuk digunakan bagi tujuan penggunaan tanah tertentu. Sebuah tapak dapat mempunyai dua buah pengembangan, yaitu onsite dan offsite improvement untuk menjadikan tanah siap untuk dibangun. Pengembangan tapak ini meliputi antara lain: penyediaan sistem drainase, saluran air kotor, saluran utilitas (listrik, telepon, air dan gas), pemetaan dan pembuatan jalan masuk/keluar ke jalan utama. Deskripsi tanah atau tapak adalah sebuah sebuah daftar data faktual yang meliputi deskripsi kepemilikan (legal description, other title and record data) dan informasi yang berkaitan dengan karakteristik fisik. Analisis tanah/tapak adalah sebuah studi yang saksama terhadap data-data faktual yang berkaitan dengan karakteristikkarakteristik persekitaran (neighborhood characteristic) yang menciptakan, mempertinggi atau justru mengurangi kegunaan dan daya jual (marketability) dari tanah/tapak sebagaimana tanah/tapak pembandingnya (Hidayati dan Harjanto, 2013). Bangunan gedung adalah wujud fisik pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiataan usaha, kegiatan social, budaya, maupun kegiatan khusus (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor 29/PRT/M/2006). Aset adalah barang atau benda yang terdiri dari benda tidak bergerak dan benda bergerak baik yang berwujud (tangible) dan tidak berwujud (intangible) yang tercakup dalam
aktiva/kekayaan perusahaan. Keberadaan aset sangat membantu perusahaan
dalam menjalankan kegiatannya. Akan tetapi jika dalam pelaksanaannya aset tidak dirawat dan dikelola dengan baik akan dapat menghambat kegiatan perusahan itu sendiri. Maka perlu adanya sebuah manajemen aset yang dapat mengelola seluruh aset yang dimiliki. Highest and Best Use artinya dayaguna yang maksimal dari lahan yang secara fisik dimungkinkan dan paling mungkin digunakan, secara hukum diizinkan dan secara keuangan layak. Kesimpulannya menghasilkan daya guna yang maksimal dari Lahan.
Daya guna maksimal ialah penggunaan yang secara hukum diizinkan dan memiliki kemungkinan cukup besar untuk digunakan, terhadap suatu lahan kosong atau sebidang lahan yang sudah berdiri bangunan, yang secara fisik bisa dilaksanakan mendapat dukungan yang cukup layak secara financial dan menghasilkan daya guna yang maksimal. Kekuatan-kekuatan pasar juga membentuk harga pasar. Data yang dikumpulkan dan dianalisa untuk menghitung manfaat suatu lahan, juga digunakan untuk memberikan opini oleh para pelaku jasa usaha properti terhadap Highest and Best Use pada suatu saat. Highest and Best Use properti yang dianalisa memberikan landasan dalam analisa daya saing dalam pasaran, jadi Highest and Best Use juga mencerminkan Nilai Pasar dari suatu Lahan. Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Tanah dan Bangunan: 1.
Fisik, antara lain: - Bentuk tanah dan ukuran tanah - Topografi tanah - Lokasi tanah / Letak tanah - Sarana dan Prasarana
2.
Peraturan Pemerintah, antara lain: - Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota - KDB (Koefisien Dasar Bangunan) - KLB (Koefisien Lantai Bangunan) - KDH (Koefisien Dasar Hijau) - GSB (Garis Sempadan Bangunan) - Tinggi Maksimum Bangunan
3.
Supply and Demand, antara lain: - Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar - Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan - Harga sewa dari Properti sejenis - Harga jual dari Properti Sejenis.
4.
Dari alternatif - alternatif pengembangan yang sesuai peraturan pemerintah, kemudian dipilih alternatif yang memberikan hasil tertinggi.
Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Pabrik: 1.
Tanah dan Bangunan, antara lain: - Waktu Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan, terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi terhambat - Lokasi Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting, apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan - Permintaan Pasar Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus mendekati Pasar - Keadaan Topografi Tanah Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi - Teknologi Membangun Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit, akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun) - Kelengkapan Utilitas Misalnya suplai air, pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik
2.
Mesin - Mesin dan Peralatan Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery), secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan nilai yang tertinggi.
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
3.1. JENIS PENELITIAN Penelitian ini didasarkan pada analisa Highest and Best Use (HBU) dari Gama Book Plaza berdasarkan kajian memungkinkan secara fisik dan kajian memungkinkan secara hukum yang melekat pada properti tersebut. 3.2. DATA PENELITIAN Ada dua sumber data dan metode pengumpulan data, yaitu : 1) Data Primer, yaitu data penelitian yang diperoleh sendiri melalui observasi langsung pada objek bangunan Gama Book Plaza. 2) Data Sekunder, yaitu data penelitian yang diperoleh sendiri melalui berbagai sumber yang dapat dipercaya. 3.3. METODE PENGUMPULAN DATA Pengamatan dengan melakukan pengukuran pada objek bangunan Gama Book Plaza. Selain itu pencatatan hasil dapat dilakukan dengan bantuan alat rekam elektronik berupa kamera. 3.4. ANALISA DATA Dari data observasi yang diperoleh pada bangunan Gama Book Plaza dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU), berdasarkan kriteria memungkinkan secara fisik (physically possible) dan kriteria memungkinkan secara hukum (legally permissible). 3.4.1. Kriteria memungkinkan secara fisik (physically possible), meliputi : 1) Bentuk tanah dan ukuran tanah 2) Topografi tanah 3) Lokasi tanah / Letak tanah 4) Sarana dan Prasarana / Aksesibilitas
3.4.2. Kriteria memungkinkan secara legalitas (legally permissible), meliputi : Dalam aspek legal ini terdapat dua hal yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan building code. Untuk zoning meliputi analisa penggunaan properti apakah properti tersebut sesuai dibangun dengan rencana tata kota atau tidak. Sedangkan building code sendiri, meliputi : a. Garis Sempadan Bangunan (GSB) b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
BAB IV PEMBAHASAN MASALAH Berdasarkan The Uniform Standards of Profesional Appraisal Practise, pengertian HBU Analysis adalah the reasonable probable and legal use of property that is physically possible. Appropriately supported and financially feasible and the result is the highest value. Berdasarkan pengertian tersebut, maka HBU dapat diartikan sebagai alat yang membantu untuk menentukan penggunaan aset yang memungkinkan secara legal, fisik, finansial dan dapat memberikan nilai yang paling tinggi. Highest and Best Uses Analysis adalah penggunaan yang paling memungkinkan dan diizinkan dari suatu tanah atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung, atau dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan niai tertinggi. Analisis Highest and Best Use (HBU) terhadap Gama Book Plaza yang dilakukan hanya meliputi analisis terhadap dua kriteria, yaitu kriteria memungkinkan secara fisik (physically possible) dan kriteria memungkinkan secara peraturan (legally permissible). 4.1. Kriteria memungkinkan secara fisik (physically possible) Keiteria memungkinkan secara fisik ini meliputi lokasi, ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian, dan kontur tanah berpengaruh terhadap kegunaan aset yang dibangun diatasnya. 1) Lokasi Lahan Gama Book Plaza terletak di Jalan Kaliurang KM. 4, Kecamatan Depok, Kabupaten Sleman, Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta.
Sumber Google Earth 2014
2) Ukuran dan Bentuk Lahan Gama Book Plaza merupakan bangunan enam lantai dan basement dengan luas 8.631 m². Bentuk tanah dari obyek properti adalah persegi panjang, dengan panjang (frontage) 72,77 m dan lebar 40 m dengan luas 2.911m². 3) Tofografi Topografi tapak berada pada ± 130 Meter dari permukaan laut (sumber google earth) dengan kontur tanah datar, dan elevasi tanah kurang lebih 60 cm dari permukaan jalan existing. 4) Aksesibilitas / Sarana dan Prasarana Status jalan yang melintasi depan bangunan Gama Book Plaza menurut Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 12 Tahun 2012 pasal 13 ayat (5) huruf a tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sleman Tahun 2011-2031 adalah jalan lokal. Beberapa alternatif sarana transportasi yang melintasi lokasi antara lain adalah bus kota, minibus, taksi dan kendaraan pribadi.
5) Fasilitas Umum Fasilitas umum yang berada di sekitar obyek properti antara lain rumah sakit, klinik, sarana pendidikan diantaranya adalah Sekolah Menengah Pertama, Madrasah Aliyah Negeri, Sekolah Menengah Atas dan Universitas Gadjah Mada. Sedangkan sarana umum yang tersedia di sekitar Gama Book Plaza antara lain adalah perumahan, rumah makan, tempat ibadah, jasa perbankan dan ATM, pos polisi, pusat perbelanjaan, sarana komunikasi, kantor pos, halte Trans Jogja, gedung pertemuan, penginapan dan hotel dan sarana olahraga. Di samping itu terdapat fasilitas seperti instalasi listrik, air bersih, telepon dan penerangan jalan 4.2. Kriteria memungkinkan secara hukum (legally permissible) 1.
Zoning Tanah a. Peruntukan Tanah Berdasarkan Peraturan Daerah Propinsi Daerah Istimewa Yogyakara Nomor 2 Tahun 2010 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi Daerah IstimewaYogyakarta tahun 2010 – 2029 jo. Peraturan Daerah Wilayah Kabupaten Sleman Nomor 12 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sleman Tahun 2011-2031, lokasi Gama Book Plaza berada dalam kawasan perkotaan. Sehingga dapat disimpulkan bahwa peruntukkan dan penggunaan lahan sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta dan Kabupaten Sleman. Berdasarkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan klaster Sekip-Bulaksumur-Boulevard, obyek identifikasi properti termasuk zona layanan masyarakat (komersial). b. Hak Atas Tanah Tanah Gama Book Plaza merupakan tanah dari Universitas Gadjah Mada dengan status Hak Pakai atas nama Pemerintah Republik Indonesia cq. Kementerian Pendidikan Nasional Republik Indonesia (dh. Departemen Pendidikan dan Kebudayaan Republik Indonesia). Status Hak Pakai ini memberikan hak kepada Universitas Gadjah Mada hanya untuk tujuan dan kegunaan pokok
pemberi kewenangan, yaitu di bidang pendidikan.
Berdasarkan pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau
tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 61 Tahun 1999 tentang Kekayaan Perguruan Tinggi jo. Peraturan Pemerintah Nomor 53 Tahun 2000 tentang Universitas Gadjah Mada sebagai Badan Hukum Milik Negara, dimungkinkan bagi Universitas Gadjah Mada untuk melakukan kerjasama dengan pihak ketiga, dengan catatan bahwa Universitas Gadjah Mada harus mengajukan
permohonan
pengalihan
Hak
Pengelolaan
Tanah
kepada
Depdikbud dengan rekomendasi dari Departemen Keuangan. Pada tahun 2004, Universitas Gadjah Mada pernah mengajukan permohonan tersebut kepada Depdikbud dengan tembusan kepada Departemen Keuangan, namun hingga saat ini tidak ada kejelasan, sehingga menghambat penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). Dikutip dari Putusan Mahkamah Agung Nomor : 1946-K/Pdt/2010 tanggal 29 November 2010, bahwa “atas penggunaan tanah tersebut (untuk pembangunan GBP) tidak perlu ada izin tertulis dari Departemen Pendidikan dan Kebudayaan Republik Indonesia, melainkan cukup hanya dengan melaporkannya saja. Karena UGM dan dan Depdikbud selaku departemen induk merupakan satu Satuan Kerja.” Berdasarkan hal tersebut di atas gedung Gama Book Plaza dibangun atas dasar izin lisan yang selanjutnya menghambat penerbitan Izin Mendirikan Bangunan (IMB). 2.
Building Code 2.1. Kesesuaian Bangunan Dengan Peraturan Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 1 Tahun 1990 tentang Peraturan Bangunan dan Peraturan Daerah Propinsi DIY Nomor 7 Tahun 1997 tentang Garis Sempadan Jalan Nasional dan Jalan Propinsi, dan berdasarkan RTBL (Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan) Bulak sumur persyaratan yang harus dipenuhi antara lain: a.
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimal 40%.
b.
Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan Jalan Raya Kaliurang 17.5 m
c.
Garis Sempadan Jalan (GSJ) samping jalan lingkungan 9 m
d.
GarisSempadanBangunan (GSB) samping dan belakang 2m
e.
Tinggi bangunan maksimal 40 m. Mengacu pada persyaratan tersebut di atas, maka dilakukan
perbandingan pada data hasil observasi dengan persratan di atas. Sehingga di dapatkan data sebagai berikut.
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Mengacu pada ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang mensyaratkan maksimal 40%, maka tapak Gama Book Plaza yang memiliki luas ±2.911 m2 hanya dapat dibangun bangunan dengan luas lantai dasar maksimum seluas 1.164,4 m². Namun di lapangan Book Plaza yang memiliki 6 lantai memiliki luas total ± 8.631 m². Dengan menggunakan asumsi tiap lantai bangunan adalah simetris, maka luas lantai dasar bangunan adalah ± 1.438,5 m². Dengan demikian
Gama Book Plaza telah melanggar koefisien dasar
bangunan yang diizinkan. B. Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan Mengacu pada ketentuan Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan yang mensyaratkan 17.5 meter dari depan jalan raya kaliurang Gama Book Plaza tidak memenuhi syarat karena berjarak 14,13 meter dari as jalan. C. Garis Sempadan Jalan (GSJ) samping Mengacu pada ketentuan Garis Sempadan Jalan (GSJ) samping yang mensyaratkan berjarak 9 meter dari jalan lingkungan maka Gama Book Plaza tidak memenuhi syarat karena hanya berjarak 6,8 meter dari samping jalan lingkungan. D. Garis Sempadan Bangunan (GSB) samping dan belakang Mengacu pada ketentuan GarisSempa dan Bangunan (GSB) samping dan belakang yang mensyaratkan berjarak 2 meter, Gama Book Plaza tidak memenuhi syarat karena bangunan belakang menyatu dengan bangunan KOKELGAM dan tidak memiliki pembatas yang jelas. E. Tinggi Bangunan Berdasarkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Bulaksumur, batasan maksimal tinggi bangunan adalah 40 meter, maka dengan asumsi jarak per lantai adalah 4 meter maka Gama Book Plaza memiliki tinggi bangunan ± 24 meter. Maka dengan demikian bangunan Gama Book Plaza tidak melanggar peraturan.
2.2. Lahan Parkir Dalam Peraturan Bupati Sleman Nomor : 18 Tahun 2005 tanggal 11 November 2005 tentang Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan, yaitu pada Paragraf 6 Pasal 70, Pasal 71, dan Pasal 72 diatur mengenai lahan parkir, yaitu sebagai berikut : Pasal 70 disebutkan : A. Perencanaan tempat parkir disusun agar sirkulasi kendaraan tidak mengganggu kelancaran lalu lintas. B. Pada perencanaan bangunan tipe tunggal, kewajiban penyediaan fasilitas parkir diterapkan pada : 1) Bagian halaman/pelataran di dalam daerah perencanaan 2) Bangunan (sebagai bangunan utama, bangunan khusus parkir, dan/atau basement).
Pasal 71 mengatur mengenai rasio luas bangunan dengan standar parkir satu mobil, yaitu untuk bangunan jasa perdagangan, standar parkir satu mobil untuk setiap 60 m² luas lantai bruto. Artinya, untuk GBP dengan luas bangunan 8.631 m² haruslah memiliki lahan parkir yang cukup untuk 143,85 (144) unit mobil. Pasal 72 mengatur mengenai luasan Satuan Ruang Parkir (SRP), yaitu 3 m x 5 m (15 m²) untuk bangunan jasa perdagangan. Jika ditarik ke ketentuan Pasal 71, maka GBP harus menyediakan lahan parkir seluas 2.160
m². ini berarti luas lahan parkir yang harus disediakan hampir seluas tapak tanah GBP itu sendiri. Berdasarkan survei lapangan yang dilakukan kelompok kami bahwa bangunan Gama Book Plaza tidak melangggar Peraturan Bupati Sleman Nomor : 18 Tahun 2005 tanggal 11 November 2005 tentang Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan pasal 70, pasal 71 dan pasal 72. Sedangkan pada kesimpulan yang dikehendaki dalam kedua pasal setelahnya, yaitu keharusan untuk menyediakan lahan parkir seluas 2.160 m², dimana berdasarkan data yang ada diperoleh, area timur GBP yang telah disiapkan memiliki luas ± 810 m², sementara yang tersisa (1.350 m²) dirasa tidak mampu dicukupi oleh lahan lainnya yang ada di timur BNI, karena luasnya dirasa tidak sebesar itu.
2.3. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) Bangunan Gama Book Plaza belum memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB) karena belum memenuhi beberapa syarat, terutama batas ROI jalan atau jarak sempadan yang tidak terpenuhi oleh bangunan tersebut dan untuk Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) belum diperlukan karena persyaratan untuk itu adalah memiliki luas bangunan harus di atas 10.000 m2, sedangkan bangunan yang di bawah 10.000 m2 hanya memerlukan Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan Hidup (UPL).
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN Berdasarkan analisis kelompok kami bangunan Gama Book Plaza memenuhi kriteria secara fisik namun tidak memenuhi kriteria secara legal, karena tidak sesuai dengan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Garis Sempadan Jalan (GSJ) depan Jalan Raya Kaliurang. Garis Sempadan Jalan (GSJ) samping jalan lingkungan dan Garis SempadanBangunan (GSB) samping dan belakang sehingga dapat dikatakan tidak memenuhi kriteria Highest and Best Use (HBU). Jadi menurut kami, solusi terbaik adalah membongkar bangunan tersebut dan mendirikan bangunan baru yang sesuai dengan peraturan yang berlaku. Pelajaran yang bisa diambil dari permaasalah Gedung Gama Book Store antara lain adalah : 1.
Dalam proses perencanaan, tidak hanya aspek teknis saja yang diutamakan, namun aspek-aspek non teknis juga harus diperhatikan karena bisa jadi aspek non teknis juga menentukan keberhasilan pembangunan.
2.
Membangunan komunikasi yang efektif antara berbagai pihak dalam proses perencanaan adalah ketrampilan dasar yang harus dipunyai oleh semua orang yang terlibat dalam proses perencanaan.
3.
Pengambilan keputusan yang didasarkan pada asumsi yang tidak valid bisa menimbulkan kekeliruan dan kerugian yang fatal.
DAFTAR PUSTAKA Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2013, “Konsep Dasar Penilaian Properti”, BPFE, Fakultas Ekonomi dan Bisnis UGM, Yogyakarta; Prastowo, A, 2003, “Teori dan Pratik Penilaian Properti”, BPFE, Fakultas Ekonomi dan Bisnis UGM, Yogyakarta; Peraturan Daerah Kabupaten Sleman Nomor 1 Tahun 1990 tentang Peraturan Bangunan Peraturan Daerah Propinsi DIY Nomor 7 Tahun 1997 tentang Garis Sempadan Jalan Nasional dan Jalan Propinsi Peraturan Bupati Sleman Nomor : 18 Tahun 2005 tanggal 11 November 2005 tentang Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung Putusan Mahkamah Agung Nomor : 1946-K/Pdt/2010 tanggal 29 November 2010
