OPTIMALISASI ASET LAHAN PEGADAIAN
DI KOTABARU SERANG DENGAN MENGGUNAKAN
HIGHEST AND BEST USE ANALYSIS
Land Asset Optimization Pegadaian in Kotabaru Serang
Used Highest and Best Use Analysis
TUGAS AKHIR
Disusun Untuk Memenuhi Syarat Dalam Penyusunan Tugas Akhir
Pendidikan Diploma IV Program Studi Manajemen Aset di Jurusan Administrasi Niaga
Disusun Oleh : RIKI KOSASIH 08754025
PROGRAM STUDI MANAJEMEN ASET JURUSAN ADMINISTRASI NIAGA POLITEKNIK NEGERI BANDUNG 2012
ABSTRAK
Penelitian dilakukan pada objek lahan idle capacity seluas 2.892 m2 di Kecamatan Serang, Kota Serang milik PT Pegadaian. Lahan tersebut berlokasi strategis dan mempunyai harga yang tinggi. lahan ini belum menghasilkan keuntungan bagi Pegadaian, melainkan menimbulkan biaya pajak dan perawatan.Oleh karena itu keberadaan lahan tersebut harus dimanfaatkan secara optimal agar menghasilkan keuntungan bagi Pegadaian. Tujuan dari penelitian ini adalah adalah untuk memperoleh solusi pengembangan yang tepat untuk pemanfaatan lahan PT. Pegadaian tersebut dengan melakukan analisis highest ande best use, yaitu suatu analisis untuk mengetahui pengembangan terbaik dari suatu lahan dari beberapa pilihan alternative pengembangan. Metode yang digunakan dalam mengumpulkan dan menganalisis data adalah metode deskriptif studi kasus. Teknik pengumpulan data menggunakan observasi ilmiah, wawancara untuk data primer dan studi dokumentasi untuk data sekunder Berdasarkan penelitian analisis penggunaan tertinggi dan terbaik di lahan PT. Pegadaian di Kota Serang yang mengikuti peraturan RTRW Kota Serang dan Kebijakan Perusahaan berupa bangunan lapangan futsal dan rumah toko. Berdasarkan HBU Analisis terhadap lahan tersebut yang dilihat dari aspek fisik, aspek legal, aspek keuangan dan aspek produktivitas maksimal. Pengembangan lapangan futsal merupakan alternative yang mempunyai aspek produktivitas maksimal dengan menghasilkan Net Operating Income Rp.634.438.949 Net Present value Rp. 1.783.793.670 Payback Period 2 tahun 5 bulan, Internal Rate Of Return 37% dan Return On Investment 40% Kata Kunci: Analisis Highest and Best Use
ABSTRACT
The study was conducted an object land area of 2892 m2 idle capacity in Pegadaian land in District of Serang,Serang City. The land is strategically located and has a high price. This lands has not been generating profits for Pegadaian, but raises taxes and maintenance costs. Therefore the existence of such lands should be used optimally to generate profits. The purpose of this study was to obtain the appropriate development solutions for the utilization of land asset PT. Pegadain using highest and best use analysis, highest and best use analysis is an analysis to determine the best development of an area of several alternative developments options. The research method used in collecting and analyzing data are descriptive case study method. Data collection techniques using sciencific observation and interview to obtain primary data and study the documentations for secondary data. Based on studies highest and best use analysis of asset land PT, Pegadaian in Serang city based follow a rule RTRW Serang and Pegadaian policy is the development of building field futsal and store house. Based on HBU looking for physical aspect, legelly aspect, financial aspect and maksimun productivity. The development have a maximum productivity is bulding field futsal.to generate Net Operating Income Rp.634.438.949 Net Present Value RP. 1.783.793.670 Payback Period 2 years 5 months, Internal Rate Of Return 37% and Return On Investment 40% Key word : Highest And Best Use Analysis
KATA PENGANTAR
Alhamdulillahirobbil’alamin Puji dan syukur penulis panjatkan kepada
Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Tugas Akhir ini yang berjudul “Optimalisasi Aset Lahan Pegadaian di
Kotabaru Serang dengan Menggunakan Highest and Best Use Analysis” disusun sebagai salah satu syarat untuk memenuhi kelulusan mata kuliah Tugas
Akhir Program Studi Manajemen Aset Jurusan Administrasi Niaga Politeknik
Negeri Bandung. Laporan ini ditujukan kepada dosen pembimbing, dosen penguji,
Divisi afiliasi dan investasi Aset PT. Pegadaian Kegiatan Tugas Akhir
ini
dilaksanakan pada bulan Maret 2012 sampai dengan bulan Mei 2012. Penelitian ini mengkaji Analisis Highest and Best use terhadap lahan PT. Pegadaian di Kota Serang. Peneliti melakukan analisis terhadap aspek fisik, aspek legal,
aspek
keuangan
serta
aspek
produktivitas
maksimal
terhadap
pengembangan bisnis di lahan tersebut Dengan penuh kesadaran, peneliti mengakui bahwa selueruh isi laporan Tugas Akhir ini Sepenuhnya menjadi tanggung jawab peneliti. Semoga hasil penelitian ini dapat berguna dan dapat digunakan sebagaimana mestinya. Peneliti sangat terbuka terhadap segala bentuk masukan baik berupa saran maupun kritik demi kesempurnaan laporan ini ke depannya. Atas Perhatiannya peneliti mengucapkan terima kasih.
Bandung, Juli 2012
Peneliti
UCAPAN TERIMAKASIH
Peneliti menyadari sepenuhnya bahwa banyak pihak – pihak yang
berkontribusi terhadap pelaksanaan penelitian ini, untuk itu peneliti memberikan penghargaan yang setinggi – tingginya serta menghaturkan terimakasih yang
sangat tulus kepada : 1. Ayah dan Ibu yang selalu memberikan doa dan dukungan untuk dapat menyelesaikan penulisan laporan ini.
2. Kedua adik saya Wulan dan Cyntiana yang yang sangat saya sayangi dan selalu menjadi motivasi saya untuk segera menyelesaikan Tugas Akhir ini.
3. Dra. Try Setyowati, M.Si selaku pembimbing Laporan Tugas Akhir yang selama ini sudah meluangkan waktu di sela – sela kesibukannya mengajar dan melakukan desertasi, semoga segala ilmu yang diberikan kepada peneliti, dapat berguna bagi peneliti 4. Dra. Hennidah Karnawati, M.Si selaku pembimbing Laporan Studi Kasus saya, semoga semua ilmu yang diberikan oleh ibu, dapat bermanfaat bagi peneliti untuk ke depannya 5. Bapak Hari Yuwono yang membantu dalam pencarian data di Perum Pegadaian. 6. Drs. H.M. Raharso MT, selaku wali kelas Manajemen Aset 2008 7. Dra. Koernia Purwihatuti, M.Si selaku ketua program studi D-IV Manajemen aset 8. Dr.A. Gima Sugiama, SE., MP selaku Ketua Satgas Manajemen Aset yang selalu memberikan nasehat dan motivasi yang sangat bermanfaat. 9. Bapak Subhan dan Ibu Yuni yang telah membantu membuatkan surat untuk penelitian ini 10. Seluruh teman-teman Manajemen Aset 2008 (Mansion) yang selalu kompak. Penulis berharap semoga kebaikan mereka disertai dengan keridhoan dan keikhlasannya. Akhir kata penulis mengucapkan mohon maaf apabila dalam penyajian Laporan Tugas Akhir ini memiliki banyak kesalahan dan kekurangan.
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK...........................................................................
Iii
ABTRACT.........................................................................................
Iv
KATA PENGANTAR.........................................................................
V
UCAPAN TERIMAKASIH...................................................................
Vi
DAFTAR ISI…………………………………………………………
Vii
DAFTAR LAMPIRAN……………………………………………
X
DAFTAR GAMBAR……………………………………………….
Xi
DAFTAR TABEL…………………………………………………..
Xii
BAB I PENDAHULUAN.....................................................................
1
1.1 Latar Belakang Masalah..................................................
1
1.2 Identifikasi Masalah…………………………………..
4
1.3 Pembatasan Masalah……………………………………
5
1.4 Perumusan Masalah…………………………………..
5
1.5 Tujuan Penelitian……………………………………..
6
1.6 Manfaat Penelitian……………………………………..
6
1.7 Lokasi dan Waktu Penelitian……………………………
7
1.7.1 Lokasi Penelitian…………………………………
7
1.7.2 Jadwal Penelitian…………………………………
8
BAB II TINJAUAN PUSTAKA........................................................
10
2.1 Manajemen Aset...............................................................
10
2.1.1 Pengertian Manajemen Aset....................................
10
2.1.2 Tujuan Manajemen Aset..........................................
11
2.1.3 Tahapan Kerja Manajemen Aset.........................
13
2.1.4 Siklus Manajemen Aset.............................
17
2.1.5 Prinsip dan Teknik Manajemen Aset……………
18
2.2 Optimalisasi Aset……………........................................
19
2.2.1 Pengertian Optimalisasi Aset………………….
19
2.2.2 Tujuan Optimalisasi Aset………………………
20
2.2.3 Prosedur Optimalisasi Aset……………………
21
2.2.4 Oprimalisasi Aset Badan Usaha Milik Negara…
23
2.3 Highest and Best Use Analysis (HBU Analysis)
35
2.3.1 Pengertian Analisis HBU……………………
35
2.3.2 Konsep Dasar Analisis HBU…………………
36
2.3.3 Tujuan Analisis HBU…………………………
38
2.3.4 Kriteria Analisis HBU…………………………
40
2.3.5 Situasi Khusus dalam Analisis HBU………......
46
2.4 Analisis HBU dalam Standar Penilaian Indonesia 2007…..
48
2.5 Landasan Normatif………………………………………
51
2.6 Penelitian Pendahulu……………………………………
51
2.7 Perencanaan Bangunan…………………………………
54
2.7.1 Perencanaan Bangunan Futsal…………………….
54
2.7.2 Ruang – Ruang Dalam Aula Olahraga…………….
55
2.7.3 Perencanaan Bangunan Ruko………………………
55
2.8 Batasan dan Ketentuan Peruntukan Bangunan…………..
56
2.9 Biaya Bangunan………………………………………….
56
2.9.1 Biaya Investasi……………………………………..
57
2.9.2 Biaya Operasional………………………………….
57
2.10 Kerangka Berpikir………………………………………
59
BAB III METODOLOGI PENELITIAN.............................................
59
3.1 Metode Penelitian..........................................................
59
3.2 Objek dan Subjek Penelitian……………………………
59
3.3 Prosedur Penelitian……………………………………
60
3.4 Jenis dan Teknik Pengumpulan Data……………………
63
3.4.1 Jenis Data…………………………………………
63
3.4.2 Teknik Pengumpulan Data……………………….
63
3.5 Instrumen Penelitian…………………………………......
65
3.6 Operasional Variabel……………………………………..
65
3.7 Metode Analisis Data……………………………………
71
BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN…………………………….. 4.1 Gambaran Umum Kota Serang……………………………
72
4.2 Gambaran Umum Perusahaan…………………………….
75
4.3 Analisis Highest and Best Use……………………………
76
4.3.1 Aspek Fisik…………………………………………
77
4.3.2 Aspek Legal………………………………………..
84
4.3.3 Aspek Keuangan……………………………………
89
4.4.4 Aspek Produktivitas Maksimal……………………..
105
V KESIMPULAN DAN SARAN……………………………… BAB
108
72
5.1 Kesimpulan…………………………………………….
108
5.2 Saran……………………………………………………
109
DAFTAR PUSTAKA……………………………………………….
110
LAMPIRAN……………………………………………………….
112
DAFTAR LAMPIRAN
LAMPIRAN A
Formulir Bimbingan Studi Kasus
LAMPIRAN B
Surat Ijin Penelitian dari Perum Pegadaian
LAMPIRAN C
Surat Rekomendasi HBU
LAMPIRAN D
Butir Pertanyaan Operasional Variable
LAMPIRAN E
Kebutuhan Sarana Perdagangan Kecamatan Serang Tahun 2011 – 2015
LAMPIRAN F
Kebutuhan Sarana Kesehatan Kecamatan Serang Tahun 2011 – 2015
LAMPIRAN G
Kebutuhan Sarana Perumahan Kecamatan Serang Tahun 2011 – 2015
LAMPIRAN H
Biaya Air
LAMPIRAN I
Biaya Listrik
LAMPIRAN J
Aliran Kas Lapangan Futsal
LAMPIRAN K
Pembandingg Harga Ruko
LAMPIRAN L
Aliran Kas Ruko
LAMPIRAN M
Daftar Hadir Sidang
DAFTAR GAMBAR
Halaman Gambar 1.1
Lahan Pegadaian
2
Gambar 1.2
Peta Lokasi Penelitian
7
Gambar 1.3
Foto Satelit Objek Penelitian
8
Gambar 2.1
Alur Manajemen Aset
15
Gambar 2.2
Siklus Hidup Aset
18
Gambar 2.3
Diagram Alir Tahapan Restrukturisasi Aset BUMN
28
Gambar 2.4
Restrukturisasi Aset Tetap BUMN/BUMD
34
Gambar 2.5
Kerangka Berpikir
60
Gambar 3.1
Diagram Alur Penelitian
59
Gambar 4.1
Bentuk Lahan
81
Gambar 4.2
Lahan Pegadaian di Kota Serang
82
Gambar 4.3
Lahan Pegadaian dari Sebrang Jalan
82
DAFTAR TABEL Halaman
Tabel 1.1
Jadwal Penelitian
9
Tabel 2.1
Penelitian Pendahulu
52
Tabel 2.2
Standar Lapangan Futsal
55
Tabel 2.3
Standarisasi Ruang Dalam Gedung Olahraga
55
Tabel 2.4
Biaya Investasi
57
Tabel 3.1
Operasional Variable
66
Tabel 4.1
Serang Tahun 2011
73
Tabel 4.2
Aspek Fisik
78
Tabel 4.3
Jarak Lahan Ke Tempat Lain
84
Tabel 4.4
Aspek Legal
85
Tabel 4.5
Hasil Analisis Aspek Legal
88
Tabel 4.6
Biaya Pembangunan
91
Tabel 4.7
Biaya Peralatan Tetap
92
Tabel 4.8
Biaya Investasi Lapangan Futsal
93
Tabel 4.9
Banyaknya Sarana Olahraga Di Kecamatan
Harga Sewa Lapang Futsal Rumput Sintetis di Kota Serang
94
Tabel 4.10
Penentuan Harga Sewa Lapangan Futsal
95
Tabel 4.11
Penyewaan Lapangan Futsal di Kota Serang
96
Tabel 4.12
Pendapata Kotor Sewa Lapangan
97
Tabel 4.13
Faktor Kelayakan Keuangan Futsal
100
Tabel 4.14
Perencanaan Rumah Toko
101
Tabel 4.15
Rincian Investasi Awal Ruko
102
Tabel 4.16
Harga Pembanding
103
Tabel 4.17
Faktor Kelayakan Keuangan Ruko
105
Tabel 4.18
Analisis Aspek Produktivitas Maksimal
106
Tabel 4.19
Pemilihan Altenatif Berdasarkan Analisis HBU
107
DAFTAR PUSTAKA
Hariyono, Arik. (2007). Prinsip & Teknik Manajemen Kekayaan Negara. Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan
Pelatihan Keuangan Umum.
Arikunto, Suharsimi. (2010). Prosedur Penelitian. Jakarta: Rineka Cipta Hermanto, Agus. (2009). Pengelolaan Barang Milik Negara. Jakarta:
Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan
Keuangan Umum.
MAPPI.(2007). StandarPenilaian Indonesia. Jakarta: MAPPI Mardiyanto, Handono. (2009). Inti Sari Manajemen Keuangan. Jakarta: PT GramediaWidiasarana Indonesia Hidayati, M.Si., Dra Wahyu dan Budi Harjanto, Adv., DEM., M.Si. (2003). Konsep Dasar Penilaian Properti. Yogyakarta: BPFE-Yogyakarta. Juwana, Ir. Jimmy S. (2005). Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Jakarta : Erlangga Materi Kuliah tentang Sistem Operasi Salah Satu Fungsi/Alur Manajemen Aset (2010). Satiti, Retno. (2011). Analisis Highest And Best Use Pada Lahan Trillium Office And Residence Surabaya. Surabaya: Institut Teknologi Sepuluh November. Neufert, Ernst, (2002), Data Arsitek Jilid II Edisi 33, Terjemahan Sumarto Tjahjadi, Jakarta : PT. Erlangga Peraturan Menteri Keuangan 96/2007. (2008). Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindah Tanganan Barang Milik Negara (Cetakan Pertama). Bandung: CV Fokus Media. Peraturan Pemerintah Nomor 6 tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2000 tentang Perusahaan Umum (PERUM) Pegadaian.
Prijatno. Robby. (2010). Highest and Best Use Analysis. Yogyakarta: Universitas Gajah Mada.
Sekaran, Uma. (2006). Research Methods For Business. Jakarta: Salemba
Empat.
Siregar. Dolly D. (2004). Manajemen Aset. Jakarta: Gramedia Pustaka Utama. Sugiama. Gima A. (2008). Metode Riset Bisnis dan Manajemen. Bandung: Guardaya Intimarta.
Sugiyono. (2008). Metode Penelitian Kuantitatif. Kualitatif dan R&D. Bandung: Alfabeta.
Suparjanto. (2008). Konsep Dasar Penilaian. Jakarta: Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan Pendidikan dan Pelatihan PUSDIKLAT Keuangan Umum. Negara, Puspa Kartika, Indryani Retno dan Rianto B. Adiharjo. Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang. Surabaya : Institut Teknologi Sepuluh November Wijaya, Agus dan Putu Rudi Setiawan. Analisis Penentuan Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar Sentral di Bulukumba Propinsi Sulawesi Selatan. Surabaya : Institut Teknologi Sepuluh Nopember
