Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid 4 maart 2013
Aanleiding
• Het woonakkoord verminderd de investeringscapaciteit van woningcorporaties
• Het WSW wil dat de schuld per woning niet teveel oploopt • Duurzaamheidsingrepen worden vaak gecombineerd met renovatie/groot onderhoud
1
Door samen te werken met bouwers/beleggers kunnen projecten toch gerealiseerd worden Mogelijke samenwerking renovatie
Toelichting
Woningcorporatie
Inbreng waarde
Bancaire financiering
Belegger
Eigen vermogen
Een mogelijkheid is om gezamenlijk te participeren in de renovatie van woningen Hierbij brengt de woningcorporatie woningen onder in een entiteit en verkrijgt hiervoor een vooraf vast te stellen inbrengwaarde
Entiteit
Renoveren van woningen Bouwer
Om de inbrengwaarde en de renovatie-investering te financieren, brengt de belegger een deel eigen vermogen in en wordt vreemd vermogen aangetrokken bij een bank
2
Nadat de woningen zijn gerenoveerd kunnen deze in verhuurde staat worden verkocht aan een derde belegger Mogelijke samenwerking renovatie
Toelichting
Woningcorporatie
Belegger
Dividend en eigen vermogen
Dividend en eigen vermogen
Aflossing
Entiteit
Verkoopopbrengsten
Vanuit de exploitatiekasstroom na renovatie wordt de rente op de financiering betaalt en kan dividend worden uitgekeerd Na het afronden van de renovatie worden de woningen in verhuurde staat verkocht aan een belegger De opbrengsten uit de verkoop worden vervolgens gebruikt om een nieuw complex woningen te renoveren (revolving fund gedachte)
Eindbelegger
3
De haalbaarheid van een dergelijke samenwerking is op basis van drie voorbeeldprojecten inzichtelijk gemaakt
Renovatie type I
Energieverbetering van label E naar label B - Investering van € 51.000 per woning (incl. BTW) - Huurstijging van € 450 naar € 500 per maand door lagere energiekosten
Renovatie type II
Energieverbetering van label E naar label A++ / energieneutraal - Investering van € 71.400 per woning (incl. BTW) - Huurstijging van € 450 naar € 550 per maand door lagere energiekosten
Nieuwbouw
30 eengezinswoningen - Huurniveau van € 750 per maand - Stichtingskosten van € 169.884 per woning (inclusief grond en BTW)
NB: Bedragen zijn prijspeil 2014
4
De woningcorporatie brengt de woning in tegen de bedrijfswaarde en ontvangt hiervoor de gemiddelde WSW lening in liquide middelen Kasstromen
Renovatietype I Renovatietype II
• Inbrengwaarde (bedrijfswaarde) • Betaling in liquide middelen (WSW lening) • Inbreng eigen vermogen woningcorporatie*
€ 51.946 € 36.000
€ 51.946 € 36.000
€ 15.946
€ 15.946
• Renovatie • Betaling in liquide middelen aan corporatie • Aantrekken vreemd vermogen
€ 51.000
€ 71.400
€ 36.000 € 55.857
€ 36.000 € 64.728
• Inbreng eigen vermogen belegger
€ 31.143
€ 42.672
* De vermogensverhouding kan naar wens van beide partijen worden ingevuld
5
De woningcorporatie brengt de woning in tegen de grondwaarde en ontvangt hiervoor de gemiddelde WSW lening in liquide middelen
Kasstromen
Nieuwbouw
• Stichtingskosten • Aantrekken vreemd vermogen • Inbreng eigen vermogen woningcorporatie* • Inbreng eigen vermogen Belegger*
€ 169.884 € 110.425 € 29.730 € 29.730
* De vermogensverhouding kan naar wens van beide partijen worden ingevuld
6
Het rendement op eigen vermogen bedraagt bij renovatietype I naar schatting 5,8% Verloop operationele kasstroom renovatietype I
Toelichting In jaar 15 wordt de woning verkocht tegen de dan geldende marktwaarde in verhuurde staat van € 135.835 (op basis van een BAR van 5,9%)
€ 5.000 € 4.500 € 4.000 € 3.500
De internal rate of return op de investering (IRR) bedraagt 5,82%
€ 3.000 € 2.500 € 2.000
Indien de huurstijging niet inflatievolgend is, maar inflatie plus 1,4% bedraagt, resulteert een IRR van 8,71%
€ 1.500
€ 1.000 € 500 €2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
2029
7
Het rendement op eigen vermogen bedraagt bij renovatietype II naar schatting 5,6% Verloop operationele kasstroom renovatietype II
Toelichting In jaar 15 wordt de woning verkocht tegen de dan geldende marktwaarde in verhuurde staat van € 162.752 (op basis van een BAR van 5,5%)
€ 5.000
€ 4.500 € 4.000 € 3.500
De internal rate of return op de investering (IRR) bedraagt 5,64%
€ 3.000 € 2.500 € 2.000
Indien de huurstijging niet inflatievolgend is, maar inflatie plus 1,4% bedraagt, resulteert een IRR van 8,38%
€ 1.500 € 1.000 € 500 €2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
2029
8
Het rendement op eigen vermogen bedraagt bij de nieuwbouwinvestering naar schatting 8,5% Verloop operationele kasstroom nieuwbouw
Toelichting In jaar 15 wordt de woning verkocht tegen de dan geldende marktwaarde in verhuurde staat van € 224.159 (op basis van een BAR van 5,4%)
€ 5.000
€ 4.500 € 4.000 € 3.500
De internal rate of return op de investering (IRR) bedraagt 8,49 %
€ 3.000 € 2.500 € 2.000
Indien de huurstijging niet inflatievolgend is, maar inflatie plus 1,4% bedraagt, resulteert een IRR van 11,39%
€ 1.500 € 1.000 € 500 €2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
2029
9
Contactgegevens
Finance Ideas B.V. Maliebaan 11 3581 CA Utrecht Tel: 030 – 232 04 80 Fax: 030 – 236 48 52 www.finance-ideas.nl www.fi-academy.nl www.startersrenteregeling.nl www.eu-proof.nl
[email protected] 10
