MEI 2013 KOOPOVEREENKOMST Van Slichtenhorststraat 43/ 45 / 47
De ondergetekenden: 1.
Gemeente Arnhem, ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door mevrouw drs. Y. van der Graaf, daartoe bevoegd op grond van het door de burgemeester respectievelijk het college van burgemeester en wethouders op 26 juni 2012 genomen Algemeen mandaatbesluit gemeente Arnhem 2012, documentnr. 2012.0.076.288, zoals nadien gewijzigd, hierna te noemen: “de Gemeente en/of Verkoper”;
en 2.
@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@ @@hierna te noemen: "Koper"
De Verkoper en de Koper gezamenlijk hierna te noemen: "Partijen" In aanmerking nemende dat: a. b. c. d.
e. f.
De Verkoper heeft in juli 2009 besloten om de panden in Sint Marten te Arnhem, die haar eigendom zijn, niet zelf te renoveren en te herontwikkelen; De Verkoper heeft besloten de renovatie van de panden over te laten aan de toekomstige eigenaren/bewoners die zelf de woning moeten opknappen. De woningen worden verkocht in de huidige staat met zichtbare en onzichtbare gebreken en met de verplichting voor de Koper om de woningen te renoveren. De Koper wordt verplicht het pand te renoveren conform het Programma van Eisen (PvE). Het PvE is bij Koper bekend en is bijgevoegd bij deze overeenkomst (bijlage 1). Koper zich committeert aan de bij openbare inschrijving reeds bekend gemaakte eisen zoals het gebruik, de financieringseis en renovatieverplichting. Partijen hun verplichtingen over en weer wensen vast te leggen in deze overeenkomst.
-2-
zijn overeengekomen: Artikel 1 Koop De Verkoper verkoopt aan de Koper, die van de Verkoper koopt: a.
b.
c.
de woningen met ondergrond en toebehoren, gelegen aan de Van Slichtenhorststraat 43, 45 en 47 te Arnhem, ongeveer groot tweehonderdachtendertig centiare (238 ca), een en ander zoals (nader schetsmatig) is aangegeven op bijgevoegde tekening met nummer 2013-GEO00107 de dato 19 maart 2013 (bijlage 2) alsmede een 2/4e onverdeeld aandeel (mandelig) in het bergingencomplex met toegangspaden, in totaal ongeveer groot zevenentachtig centiare (73 ca), een en ander zoals schetsmatig met arcering is aangegeven op bijgevoegde tekening met nummer 2010-GEO-00432 d.d. 11 november 2010, laatst gewijzigd 19 maart 2013 (bijlage 3) alsmede een recht van overpad om te komen en te gaan naar het bergingencomplex welk recht wordt gevestigd ten laste van het perceel Van Slichtenhorststraat 39, een en ander zoals schetsmatig met arcering is aangegeven op bijgevoegde tekening met nummer 2011-GEO-00069 d.d. 23 februari 2011 (bijlage 4),
hierna te noemen: “het Verkochte”; Verkoop woningen De Verkoper zal voor juridische levering voor haar rekening zorgen voor opheffing van eventuele splitsingen in appartementsrechten die nog gelden binnen het Project. Artikel 2 Koopsom 1. De koopsom voor het Verkochte bedraagt @@@@@@@ euro (€ @@@@@@@,--), hierna te noemen: “de Koopsom”. 2. De Koopsom zal worden voldaan bij de juridische levering als bedoeld in artikel 7.
-3-
Artikel 3 Gebruik 1. Het Verkochte mag uitsluitend worden gebruikt ten behoeve van wonen en wonen-werken, met bijbehorende voorzieningen, een en ander conform het vigerende bestemmingsplan. 2. Koper mag in het Verkochte maximaal drie zelfstandige woningen realiseren. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan de panden te gebruiken voor kamerverhuur. Artikel 4 Waarborgsom, Bankgarantie 1. Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is de Koper verplicht uiterlijk ten tijde van de ondertekening van deze overeenkomst bij de hierna in artikel 7 lid 1 vermelde notaris als waarborgsom een bedrag te storten van vijfduizend euro (€ 5.000,-). 2. In plaats van deze waarborgsom kan de Koper desgewenst binnen de hiervoor genoemde termijn, bij en ten genoegen van bedoelde notaris, een bankgarantie tot laatstgemeld bedrag deponeren, afgegeven aan de notaris, door een bank of verzekeraar als bedoeld in artikel 1:1 van de Wet op het financieel toezicht. Deze bankgarantie dient onvoorwaardelijk te zijn en gedurende ten minste één maand na de in artikel 7 genoemde datum haar geldigheid te behouden en voorts de bepaling te bevatten, dat de bank op eerste verzoek van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren. 3. De waarborgsom zal, behoudens ontbinding van deze overeenkomst op grond van een overeengekomen ontbindende voorwaarde en behoudens het in artikel 17 bepaalde, met de Koopsom worden verrekend voor zover de Koopsom en de kosten en belastingen niet uit een financiering van de Koper worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan de Koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze overeenkomst heeft voldaan. 4. Bij niet-nakoming van de bij dit artikel aan Koper opgelegde verplichting is artikel 17 van overeenkomstige toepassing. 5. Eventueel door de notaris ontvangen rente over de waarborgsom wordt aan de Koper vergoed.
-4-
Artikel 5 Belasting en Kosten van overdracht De over de Koopsom verschuldigde overdrachtsbelasting en de kosten voor het opmaken van de notariële akte van levering en de inschrijving hiervan in de openbare registers komen voor rekening van de Koper. Artikel 6 Betaling 1. De betaling van de Koopsom, de overdrachtsbelasting en van de overige kosten, rechten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris die hierna wordt vermeld in artikel 7 lid 1. 2. De Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen voor het ondertekenen van de akte van levering op de bankrekening van de hierna vermelde notaris en wel zodanig dat het verschuldigde op de dag van levering is bijgeschreven op deze bankrekening. Artikel 7 Juridische levering 1. a. De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris mr. J.M. Ockhuysen dan wel haar waarnemer (hierna te noemen: “notaris”) uiterlijk 2 december 2013. b. Het Verkochte dient te worden gerenoveerd als bepaald in artikel 15. De eventueel hiervoor benodigde omgevingsvergunning(en) moet door de Koper worden aangevraagd. 2. Het Verkochte wordt geleverd: a. vrij van hypotheken, beslagen of inschrijvingen daarvan; en b. vrij van erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen, bijzondere lasten en/of andere beperkte rechten, een en ander voor zover daarvan niet blijkt uit deze overeenkomst en/of de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 Burgerlijk Wetboek. 3. Koper verklaart akkoord te gaan met het vestigen van de gebruikelijke erfdienstbaarheden om de bestaande en toekomstige situatie te handhaven. 4. Zijn in deze overeenkomst lasten en/of beperkingen opgenomen, dan aanvaardt de Koper deze uitdrukkelijk.
-5-
Artikel 8 Staat van het Verkochte 1. De feitelijke levering van het Verkochte aan de Koper zal geschieden in de staat, waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. De Koper is bekend met de achterstallige staat van onderhoud en gebreken. De Verkoper verplicht zich voor het Verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering. 2. Het Verkochte wordt feitelijk geleverd: vrij van huur-, pacht of andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming, onbewoond en leeg en ontruimd. 3. De Verkoper verklaart eventuele gebreken, die het beoogde gebruik (een te renoveren woning) zouden kunnen belemmeren, tevoren aan de Koper kenbaar te hebben gemaakt. Artikel 9 Feitelijke levering 1. De feitelijke levering van het Verkochte zal geschieden bij de ondertekening van de akte van levering. 2. De Koper heeft het recht om in de periode tussen het tekenen van deze koopovereenkomst en de feitelijke levering via Verkoper of door hem aan te wijzen persoon het Verkochte twee maal te bezoeken ten behoeve van een eventuele bouwkundige opname. Indien noodzakelijk voor de renovatie, kan Koper, in onderling overleg af te stemmen met Verkoper, het Verkochte vaker bezoeken. 3. Koper heeft daarnaast het recht het Verkochte kort voor de levering in- en uitwendig te (doen) inspecteren. Artikel 10 Overgang, overdracht aanspraken Alle aanspraken die de Verkoper ten aanzien van het Verkochte kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s), gaan over op de Koper op het tijdstip van juridische levering. Ingeval de feitelijke levering eerder plaatsvindt, vindt de overgang van aanspraken op dat eerdere tijdstip plaats. Voor zover bepaalde aanspraken niet kunnen gelden als kwalitatieve rechten als bedoeld in artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek, is de Verkoper verplicht op het eerste verzoek van de Koper mee te werken aan een overdracht van die aanspraken. De Verkoper is tevens verplicht garantiebewijzen betreffende het Verkochte aan de Koper te overhandigen en alles te doen wat nodig is
-6-
om deze ten name van de Koper te doen stellen. Artikel 11 Onder- en overmaat Onder- of overmaat van het Verkochte levert aan geen van Partijen enig recht. Artikel 12 Baten en lasten 1. De Verkoper verklaart dat de zakelijke lasten en belastingen (onroerende zaakbelasting, waterschapslasten) over de voorafgaande kalenderjaren zijn voldaan en dat de zakelijke lasten en belastingen over het gehele lopende kalenderjaar door de Verkoper zullen worden voldaan. 2. De lopende zakelijke lasten en belastingen over het jaar van juridische levering worden verrekend. Artikel 13 Garanties Verkoper De Verkoper verklaart: 1. 2.
3. 4.
Bevoegd te zijn tot verkoop en levering van het Verkochte. Krachtens de Woningwet zijn tot op heden van overheidswege geen voorzieningen voorgeschreven of schriftelijk aangekondigd welke nog niet zijn uitgevoerd dan wel betaald. Geen verplichtingen uit huurkoopovereenkomsten, opties en/of voorkeursrechten met betrekking tot het Verkochte te zijn aangegaan ten opzichte van derden. Al die inlichtingen te hebben verschaft, die naar de huidige opvattingen aan de Koper bekend gemaakt moeten worden.
Artikel 14 Milieubepaling 1. Partijen zijn bekend met het verkennend bodemonderzoek, rapport met kenmerk P09-06207-53 de dato 8 juli 2010 opgemaakt door Boot organiserend ingenieursburo en het bodemonderzoek Van Slichtenhorststraat 43, brief de dato 11 november 2011 opgemaakt door UDM midden B.V. In de bodemrapporten wordt verontreiniging geconstateerd. De conclusies en aanbevelingen zijn als bijlagen (bijlage 5 en bijlage 6) aan deze overeenkomst gehecht. Partijen zijn het erover eens dat uit de rapportages blijkt dat de grond en het grondwater niet zodanig verontreinigd zijn dat deze verontreiniging voor de Koper, gezien het door hem voorgenomen toekomstig gebruik van het Verkochte als wonen en tuin,
-7-
2.
3.
4. 5.
redelijkerwijs niet aanvaardbaar is te achten. Partijen zijn bekend met het funderingsrapport met kenmerk 9252-01 de dato 1902-2010 opgemaakt door PVL bouwadvies. De conclusies en aanbevelingen zijn als bijlage gehecht aan deze overeenkomst (bijlage 7). Partijen zijn bekend met de asbestrapportages type A met documentnummers P09-0620-25, P09-0620-26 en P09-0620-27, allen de dato 25 februari 2010, opgemaakt door Bootorganiserend ingenieursburo. De conclusies en aanbevelingen zijn als bijlage aan deze overeenkomst gehecht (bijlage 8, bijlage 9 en bijlage 10). Bij een eventuele verwijdering van asbesthoudende materialen dienen, op grond van milieuwetten, speciale maatregelen te worden genomen. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart Verkoper voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest in het Verkochte kan voortvloeien. Uit het historisch onderzoek blijkt dat in het Verkochte geen ondergrondse tanks, zoals olie- en septictanks, voor het opslaan van vloeistoffen aanwezig zijn. Koper verklaart uitdrukkelijk het Verkochte in de huidige staat te aanvaarden.
Artikel 15 Renovatieverplichting Koper De Koper is verplicht het Verkochte zodanig te renoveren dat de kwaliteit van de woning voldoet aan het “Programma van Eisen, Kluswoningen Sint Marten”; welke als bijlage 1 is gehecht aan deze overeenkomst. De Koper is verplicht zo spoedig mogelijk na de juridische levering te beginnen met de renovatiewerkzaamheden en deze met bekwame spoed voort te zetten. Uiterlijk achttien maanden na de juridische levering dient de renovatie klaar te zijn. Zodra de renovatie klaar is, is de Koper verplicht dit te melden bij de bouwinspecteur van de gemeente Arnhem, die zal controleren of de renovatie goed is uitgevoerd. Bij het niet nakomen van deze renovatieverplichting kan de Verkoper onverwijld en zonder tussenkomst van de rechterlijke macht een boete opeisen ter hoogte van vijftigduizend euro (€ 50.000,--), onverminderd de verplichting van koper om het verkochte conform het "Programma van Eisen" te renoveren. Artikel 16 Risico-overgang, tenietgaan en beschadiging 1. Het Verkochte komt eerst voor risico van de Koper, zodra de akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van dat moment overgaat op de Koper. 2. Indien het Verkochte voor ondertekening van de akte van levering geheel of
-8-
3.
4.
gedeeltelijk door een niet aan Partijen toe te rekenen oorzaak tenietgaat, is de Verkoper verplicht daarvan terstond mededeling te doen aan de Koper. De Koper heeft gedurende een tijdvak van veertien dagen na ontvangst van de in het vorige lid bedoelde mededeling van de Verkoper het recht deze overeenkomst te ontbinden, door middel van een schriftelijke mededeling daartoe aan de Verkoper. Wordt deze overeenkomst niet ontbonden doordat de Koper de betreffende schriftelijke mededeling niet of niet tijdig heeft gedaan, dan zal de Verkoper het Verkochte afleveren overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst onverminderd de wettelijke regeling inzake schadevergoeding.
Artikel 17 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete 1. Bij niet of niet tijdige nakoming van deze overeenkomst anders dan door overmacht, is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is 2.
in de zin van het volgende lid. Indien één van de partijen, na bij aangetekende brief in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de keus tussen: a.
3.
uitvoering van deze overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke
daarna ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van vijfhonderd euro (€ 500,00) per dag; of b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen ter hoogte van vijftigduizend euro (€ 50.000,--). Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.
Artikel 18 Twee of meer Kopers Ingeval twee of meer personen de Koper zijn, geldt het volgende: a. Kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat Kopers elkaar bij deze
b.
onherroepelijk volmacht verlenen om namens elkaar mee te werken aan de juridische levering. Alle Kopers zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst
-9-
voortvloeiende verplichtingen. Artikel 19 Ontbindende voorwaarden Particuliere Koper 1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden als de Koper niet uiterlijk binnen acht weken na het tot stand komen van de overeenkomst een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van één of meer geldlening(en) ter financiering van het Verkochte en de aan de Koper opgelegde afbouwverplichting van en onder de bij de grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen terzake van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend. De Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten. De Koper kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan de Verkoper ten minste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen, waaronder die van één van de drie instellingen die door de Verkoper op de hoogte is gebracht van het project in het kader waarvan deze koopovereenkomst is gesloten en waarnaar de 2.
Verkoper de Koper daarom heeft verwezen. Op vervulling van de in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts de Koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn.
Artikel 20 Bedenktijd Particuliere Koper 1. De Koper heeft het recht de onderhavige koopovereenkomst te ontbinden gedurende drie werkdagen nadat de Koper een door Partijen ondertekend 2.
exemplaar van de koopovereenkomst heeft ontvangen. In het geval de Koper gebruik maakt van zijn recht ontbinding van de koopovereenkomst te vorderen gedurende de bedenktijd maakt hij dit kenbaar door middel van een aangetekende brief of brief met ontvangstbevestiging gericht aan de Verkoper, te verzenden uiterlijk op de eerste werkdag na het verstrijken van de bedenktijd.
Artikel 21 Woonplaats Deze overeenkomst zal berusten op het kantoor van de Notaris, waar partijen ter zake
- 10 -
van deze overeenkomst woonplaats kiezen. Daarnaast kiest de Verkoper voor de uitvoering van deze overeenkomst woonplaats op het kantoor van de Gemeente Arnhem, dienst Stadsontwikkeling, Eusebiusbuitensingel 53 te Arnhem.
Getekend te: op:
Getekend te: op:
Verkoper voor deze:
Koper
bijlagen: 1. Programma van Eisen; 2. kadastrale tekening met nummer 2013-GEO-00107 de dato 19 maart 2013; 3. kadastrale tekening met nummer 2010-GEO-00432 de dato 11 november 2010, laatst gewijzigd 19 maart 2013; 4. situatietekening recht van overpad 2011-GEO-00069 d.d. 23 februari 2011; 5. conclusies en aanbevelingen bodemrapport met kenmerk P09-06207-53 de dato 8 juli 2010 opgemaakt door Boot organiserend ingenieursburo 6. brief met bevindingen bodemonderzoek Van Slichtenhorststraat 43 de dato 11 november 2011 opgemaakt door UDM midden B.V. 7. conclusies en aanbevelingen funderingsrapport met kenmerk 9252-01 de dato 19-02-2010 opgemaakt door PVL bouwadvies 8. rapport volledige asbestrapportage type A Van Slichtenhorststraat 41-43 met documentnummer P09-0620-25, de dato 25 februari 2010 opgemaakt door Boot organiserend ingenieursburo 9. rapport volledige asbestrapportage type A Van Slichtenhorststraat 45-47 met documentnummer P09-0620-26, de dato 25 februari 2010 opgemaakt door Boot organiserend ingenieursburo 10. rapport volledige asbestrapportage type A Van Slichtenhorststraat 49 met documentnummer P09-0620-27, de dato 25 februari 2010 opgemaakt door Boot organiserend ingenieursburo
