Znalecký posudek č. 2010/357 O ceně nemovitosti:
Bytová jednotka č. 384/11 v bytovém domě č.p. 384 na parcele č. 551 v katastrálním území Město Albrechtice, obec Město Albrechtice, okres Bruntál, kraj Moravskoslezský, včetně podílu na společných částech domu ve výši 470/10000. Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Dlouhá ulice 3 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 25. 11. 2010 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Ostrava, 25. 11. 2010
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 Ex 00660/09-016 ze dne 4.10.2010 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti bylo provedeno dne 25. 11. 2010. Při místním šetření mohlo být provedeno pouze vnější ohledání objektu, zpracovateli posudku o ceně nemovitosti nebyl umožněn vstup do oceňované jednotky a nebyly mu sděleny žádné skutečnosti týkající se předmětu ocenění, k čemuž byl povinný vyzván doporučeným dopisem, který si však v době uložení zásilky nepřevzal.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Dlouhá ul.3, sp.zn. 102 Ex 00660/09-014 ze dne 4.10.2010. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1196 pro katastrální území Město Albrechtice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 878 pro katastrální území Město Albrechtice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov. Prohlášení vlastníků a smlouva o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví dle § 4 zákona č. 72/1994 Sb. ze dne 3.1.2006, jejíž právní účinky vznikly dnem 4.1.2006. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem oceňované nemovitosti je mimo jiné dle LV č. 1196 a dle LV č. 878 pro katastrální území Město Albrechtice, vedených Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov, Petr Guth, bytem Nádražní 384/3, 793 95 Město Albrechtice.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 384/11 nacházející se ve 4. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 384 na parcele č. 551 v katastrálním území Město Albrechtice, obec Město Albrechtice, v okrese Bruntál, kraj Moravskoslezský, včetně podílu na společných částech domu ve výši 470/10000. Nemovitost se nachází v okrajové části zastavěného území obce, v lokalitě zastavěné především objekty užívanými pro potřeby hromadného bydlení, objekty pro individuální bydlení a objekty občanské vybavenosti - sportovní zařízení, na ulici Nádražní, v budově označené číslem orientačním 3. Pozemek, parcela č. 551, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, je pozemkem zapsaným ve prospěch vlastníka, České republiky, Pozemkového fondu ČR, na LV č. 10002 pro katastrální území Město Albrechtice a k vlastnictví jednotky k ní nenáleží žádný spoluvlastnický podíl.
6. Obsah posudku Byt a) Byt 1) Byt, jednotka č. 384/11, v k.ú. Město Albrechtice včetně podílu na společných částech domu b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Bruntál Obec: Město Albrechtice
Popisy objektů a) Byt 1) Byt, jednotka č. 384/11, v k.ú. Město Albrechtice včetně podílu na společných částech domu
Předmětem ocenění je bytová jednotka velikosti 1+1 o podlahové ploše 34,90 m2 nacházející se ve 4.nadzemním podlaží bytového domu č.p. 384 v katastrálním území Město Albrechtice, na ulici Nádražní 3, Město Albrechtice. Bytový dům č.p. 384 v katastrálním území Město Albrechtice je objektem montované panelové konstrukce. Objekt je podsklepený, o čtyřech nadzemních podlažích, s plochou střechou. 1.PP je tvořeno sklepy a nacházejí se zde rovněž tři nebytové jednotky - garáže. V 1.NP až 4.NP je vždy po třech bytových jednotkách. Budova je bet výtahu, je proveden rozvod elektrické energie, ústředního vytápění, rozvod studené i teplé vody z centrálního zdroje, rozvod zemního plynu a vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení. Objekt není zateplen vnějším tepelně izolačním obkladem, okna jsou převážně, včetně oceňované jednotky, dřevěná zdvojená. Jednotka č. 384/11 je tvořena kuchyní, pokojem, předsíní, koupelnou a WC. Sociální zařízení je tvořeno bytovým jádrem vybudovaným z dílců vyrobených na bázi dřevní hmoty s umakartovým povrchem. Je uvažováno, že kuchyně je vybavena plynovým sporákem bez digestoře, záchod je standardní splachovací, koupelna je vybavena umývadlem a sprchovým koutem. Nemovitost je užívána asi 25 let a její stavebně technický stav je z důvodu dlouhodobě zanedbané údržby špatný.
–5–
Ocenění
nemovitosti povinného
a) Byt a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Byt, jednotka č. 384/11, v k.ú. Město Albrechtice včetně podílu na společných částech domu – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Kuchyně Pokoj Předsíň Koupelna WC Podlahové plochy bytu – celkem:
+ + + + =
8,16 m2 18,00 m2 5,80 m2 1,98 m2 0,96 m2 34,90 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Město Albrechtice Počet obyvatel: 3 606 Základní cena (ZC): 14 047,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti –0,10 –0,05 0,00
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,850
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 4 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení nemovitosti
Pi 0,00 0,02 –0,01 0,00 0,05 0,04
–6– 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 10 11 12
III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče
III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
0,05 0,00 0,00 –0,04 0,00 0,00
12
Index polohy (IP = 1 + Pi):
1,110
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytua) II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,9
Vi –0,05 –0,01 0,00 0,00 0,03 –0,10 –0,01 0,00 0,00 0,65*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,503
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Základní cena upravená (ZCU = ZC × I):
0,850 × 1,110 × 0,503 = 14 047,– × 0,475 =
Určení porovnávací hodnoty (PP × ZCU):
34,90 × 6 672,33 =
Byt, jednotka č. 384/11, v k.ú. Město Albrechtice včetně podílu na společných částech domu – zjištěná cena:
0,475 6 672,33 Kč/m2 232 864,32 Kč 232 864,32 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s
–7– realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu se srovnatelnými nemovitostmi ke dni ocenění. Vzhledem ke skutečnosti, že v období k němuž je ocenění prováděno nebyla v dané, ani srovnatelné lokalitě zaznamenána žádná nabídka, nebo zjištěn převod vlastnických práv ke srovnatelné nemovitosti, je pro potřebu stanovení porovnávací ceny uvažováno, že tato cena by s ohledem na celkovou situaci na trhu s nemovitostmi, a byty zvláště, byla nižší než cena zjištěná dle cenovách předpisů. Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
5 420,– Kč 35,00 m2 189 700,– Kč
–8–
C. Rekapitulace Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
232 860,– Kč 189 700,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 189 000,– Kč Cena slovy: jednostoosmdesátdevěttisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Guth Petr Nádražní 384/3 Město Albrechtice Guth Petr Nádražní 384/3 Město Albrechtice Guth Petr Nádražní 384/3 Město Albrechtice Jednotka č. 384/11 Jednotka č. 384/11
Nařízení exekuce na základě listiny: Okresní soud v Bruntále, pobočka v Krnově 2E-Nc-1073/2003-4 Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Bruntále, pobočka Krnov 19 Nc-2514/2009-13 ze dne 19.10.2009. Právní moc ke dni 4.3.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr.Milan Vlha 102 EX 0660/2009-N ze dne 12.2.2010. Právní moc ke dni 4.3.2010. Zástavní právo smluvní pro pohledávku ve výši 206 300,- Kč pro První Moravská finanční a.s., Čechova 1184/2, Přerov. Smlouva u zřízení zástavního práva podle občanského zákoníku ze dne 11.12.2006. Právní účinky ke dni 11.12.2006.
Guth Petr Nádražní 384/3 Město Albrechtice Guth Petr Nádražní 384/3 Město Albrechtice Guth Petr Nádražní 384/3 Město Albrechtice Jednotka č. 384/11 Guth Petr Nádražní 384/3 Město Albrechtice Jednotka č. 384/11
Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 18.11.2008. Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 26.5.2010. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Bruntále, pobočka Krnov 19EXE-1624/2010-15 ze dne 2.8.2010. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Bruntále, pobočka Krnov 19EXE-1678/2010-10 ze dne 4.8.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Přerov, JUDr. Tomáš Vrána 103 EX-24246/2010-14 ze dne 18.8.2010. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Vlastimil Porostlý 069 EX-2300/2010-1 ze dne 16.8.2010. Usnesení o změně exekučního příkazu 069 EX-2300/2010-3 ze dne 6.9.2010.
–9– Zástavní právo exekutorské pro pohledávku 51 622,- Kč pro CETELEM ČR, a.s., Karla Engliše 5, Praha, Smíchov. Exekuční příkaz o zřízení zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Přerov JUDr.Tomáš Vrána 103 EX-24246/2010-16 ze dne 18.8.2010. Právní moc ke dni 1.9.2010. Nařízení exekuce Usnesení Okresního soudu v Bruntále, pobočka Krnov 19 EXE-1888/2010-10 ze dne 15.9.2010.
Jednotka č. 384/11
Guth Petr Nádražní 384/3 Město Albrechtice Guth Petr Nádražní 384/3 Město Albrechtice Jednotka č. 384/11
Ocenění
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Šumperk, Mgr. Marcel Kubis 139 EX-01285/2010-012 ze dne 23.9.2010.
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 25. 11. 2010 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2010/357 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 346/10 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Fotodokumentace. Nepřevzatá zásilka. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1196 pro katastrální území Město Albrechtice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 878 pro katastrální území Město Albrechtice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Krnov.
