ZNALECKÝ POSUDEK č. 1754/4/2014 lesních pozemků s porosty na LV 307 k.ú. Žernov a 297 k.ú.Žlábek
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Pardubice, JUDr. Ladislav Navrátil Sladkovského 592 53002 Pardubice
Účel znaleckého posudku: pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 10.1.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 506 01 Jičín telefon: 731108350 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních.
V Jičíně 12.1.2014
12
stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obecné ceny níže uvedených nemovitostí, zapsaných na LV 307 k.ú. Žernov a LV 297 k.ú. Žlábek dle stavu ke dni obhlídky a zaměření pro účely exekutorské řízení.
2. Základní informace 1.LV 307 k.ú. Žernov Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 2.LV 297 k.ú. Žlábek Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
lesní pozemek s porostem Žernov 512 63 Žernov Liberecký Semily Žernov Žernov 230
lesní pozemek s porostem Tatobity 512 53 Tatobity Liberecký Semily Tatobity Žlábek 560
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.1.2014 za přítomnosti odhadce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis LV 307 k.ú. Žernov a LV 297 k.ú. Žlábek , vydaných dálkovým přístupem Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, dne 25.11.2013 č.j. 052EX 2351/13 - snímek katastrální mapy dotčeného - taxační údaje poskytnuté odborem životního prostředí MěÚ Turnov ( Ing.Čihák). - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis LV 307 k.ú.Žernov Vlastník: Kamila Drahoňovská Masarykovo nám. 1 295 01 Mnichovo Hradiště
podíl 1/3
Výpis LV 297 k.ú.Žlábek Vlastník: Kamila Drahoňovská
podíl 1/9 -2-
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o lesní pozemky s lesními porosty, ležícími mimo zastavěnou část obce. p.p.č. 159/2 na LV 307 k.ú. Žernov se nachází východně od obce Žernov. Pozemek trojúhelníkového tvaru na hranici s polem a sadem. Porost z 95% smrk, stáří 71 let, z 5% borovice, stáří 71 let. p.p.č. 379 a 382 na LV 297 k.ú. Žlábek se nacházejí SV od Žlábku, mezi Žlábkem a Hořenskem, v souvislém lesním porostu. Porosty převážně smrkové, stáří 15 - 112 let.
7. Obsah znaleckého posudku
LV 307 k.ú. Žernov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost
LV 297 k.ú. Žlábek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., a č. 340/2013 Sb a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
LV 307 k.ú. Žernov 1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky Ocenění Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výměra [m2] lesní pozemek 159/2 2H1 2 629,00 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem Název
Parcelní číslo SLT
JC [Kč/m2] 4,81
Pozemky - zjištěná cena
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 4,81
=
Cena [Kč] 12 645,49 12 645,49 12 645,49 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost Lesní porosty: § 40 - § 43 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 71 30 0,800 90 2 629 95 75,10 14,29 0,830 0,960 Ha=[(75,10-14,29)*0,830*1/0,960+14,29]*0,80*95 % = 50,8176 Kč/mS 133 599,47 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,905 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem 120 907,52 Název Cena mýtní výtěže
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor -4-
Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 71 24 1,000 90 2 629 5 37,25 19,43 1,090 1,110 Ha=[(37,25-19,43)*1,090*1/1,110+19,43]*1,00*5 % = 1,8464 Kč/mS 4 854,19 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,000] * 1,000 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 borovice lesní - celkem 4 854,19 Celkem - lesní porosty
=
125 761,71 Kč
Lesní porost - zjištěná cena
=
125 761,71 Kč
LV 297 k.ú. Žlábek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Lesní pozemky oceněné dle § 7 Název
Parcelní číslo SLT
lesní pozemek
Výměra [m2] 7 900,00
379 a 382 4S6 část lesní pozemek 379 a 382 4O1 5 100,00 část lesní pozemek 379 a 382 4O1 3 800,00 část lesní pozemek 379 a 382 4O1 2 400,00 část lesní pozemek 379 a 382 4S6 35 600,00 část lesní pozemek 379 a 382 4O1 24 000,00 část Lesní pozemky oceněné dle § 7 - celkem
JC [Kč/m2] 6,37
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 6,37
Cena [Kč] 50 323,00
5,43
5,43
27 693,00
5,43
5,43
20 634,00
5,43
5,43
13 032,00
6,37
6,37
226 772,00
5,43
5,43
130 320,00 468 774,-
Pozemky - zjištěná cena
=
-5-
468 774,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost Lesní porosty: § 40 - § 43 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 6 28 1,000 100 7 900 75 73,18 14,29 0,080 Ha=[(73,18-14,29)*0,080+14,29]*1,00*75 % = 14,2509 Kč/m2 112 582,11 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,530 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem 59 668,52 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 6 26 1,000 100 7 900 25 41,93 19,43 0,220 Ha=[(41,93-19,43)*0,220+19,43]*1,00*25 % = 6,0950 Kč/m2 48 150,50 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,530 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 borovice lesní - celkem 25 519,77 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 15 28 1,000 110 5 100 100 78,56 14,29 0,110 1,020 Ha=[(78,56-14,29)*0,110*1/1,020+14,29]*1,00*100 % = 21,2211 Kč/mS 108 227,61 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,525 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem 56 819,50 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 21 28 1,000 110 3 800 100 78,56 14,29 0,190 1,020 Ha=[(78,56-14,29)*0,190*1/1,020+14,29]*1,00*100 % = 26,2619 Kč/mS 99 795,22 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,555 -6-
Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): smrk ztepilý - celkem
*
1,000 55 386,35
Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 27 28 1,000 110 2 400 100 78,56 14,29 0,190 1,020 Ha=[(78,56-14,29)*0,190*1/1,020+14,29]*1,00*100 % = 26,2619 Kč/mS 63 028,56 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,585 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem 36 871,71 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 96 30 0,800 100 35 600 98 82,46 14,29 1,090 Ha=[(82,46-14,29)*1,090+14,29]*0,80*98 % = 69,4587 Kč/m2 2 472 729,72 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,000] * 1,000 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý - celkem 2 472 729,72 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní 96 26 0,800 100 35 600 1 37,59 19,43 1,140 Ha=[(37,59-19,43)*1,140+19,43]*0,80*1 % = 0,3211 Kč/m2 11 431,16 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,000] * 1,000 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 borovice lesní - celkem 11 431,16 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena buk lesní 96 28 0,800 100 35 600 1 80,25 26,83 1,090 Ha=[(80,25-26,83)*1,090+26,83]*0,80*1 % = 0,6805 Kč/m2 24 225,80 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,000] * 1,000 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 buk lesní - celkem 24 225,80 -7-
Celkem - lesní porosty
=
2 742 652,53 Kč
Lesní porost - zjištěná cena
=
2 742 652,53 Kč
-8-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen LV 307 k.ú. Žernov 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
12 645,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
12 645,50 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost
125 761,70 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
125 761,70 Kč
LV 307 k.ú. Žernov celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
138 407,20 Kč 1/3
*
Výsledná cena
46 135,70 Kč
LV 297 k.ú. Žlábek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
468 774,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
468 774,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost
2 742 652,50 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
2 742 652,50 Kč
LV 297 k.ú. Žlábek celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
3 211 426,50 Kč 1/9
*
Výsledná cena
356 825,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
402 960,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřistadvatisícdevětsetsedmdesát Kč -9-
402 970,- Kč
Cena obvyklá, neboli obecná, tržní hodnota nemovitosti je cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu ( např. stav tísně kupujícího nebo prodávajícího, důsledky přírodních kalamit..., osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ( vztahy majetkové, rodinné, jiné vzájemné vazby) ani vliv zvláštní obliby. Ocenění je provedeno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu
Metody zjištění hodnoty Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je možno použít několik metodických postupů. - metoda technického ohodnocení ( nákladová, věcná) Jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu ( časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) Podle zákona 151/1997 Sb. je jedním ze způsobů oceňování majetku porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji.
Popis a tržní zhodnocení nemovitostí Jedná se o lesní pozemky s lesními porosty, ležícími mimo zastavěnou část obce. p.p.č. 159/2 na LV 307 k.ú. Žernov se nachází východně od obce Žernov. Pozemek trojúhelníkového tvaru na hranici s polem a sadem. Porost z 95% smrk, stáří 71 let, z 5% borovice, stáří 71 let. p.p.č. 379 a 382 na LV 297 k.ú. Žlábek se nacházejí SV od Žlábku, mezi Žlábkem a Hořenskem, v souvislém lesním porostu. Porosty převážně smrkové, stáří 15 - 112 let. Podobné lesní pozemky s porosty se prodávají. Poptávka v současné době nepřevyšuje nabídku, proto tržní ceny podobných nemovitostí jsou poměrně nízké.
Metoda technického ohodnocení Cena administrativní je cena zjištěná podle cenového předpisu, platného ke dni ocenění. Lesní pozemek má cenu v závislosti na patřičném lesním typu, daném vyhláškou. Cena lesních porostů se stanoví na základě doložených taxačních údajů k lesním porostům, které jsou k dispozici na příslušných odborech životního prostředí ( lesního hospodářství) v desetiletém těžebním plánu. Výpočet je proveden dle § 40 - 43 v závislosti na stáří porostu, obmýtí, zakmenění, bonity. Výsledná administrativní cena pos. lesních pozemků s lesními porosty je : 3 350 060,-Kč t.j. při celkové ploše pozemků 59 872 m2 cena 55,95 Kč/m2. podílů ve vlastnictví Kamily Drahoňovské: 402 970,- Kč - 10 -
Metoda srovnávací Jedná se o vyhodnocení a porovnání nemovitostí podobného charakteru z realizovaných prodejů RK, nabídky nemovitostí na www.sreality.cz a zkušeností znalce s trhem nemovitostí. Při porovnání podobných nemovitostí je též nutno vzít v úvahu všechny aspekty, mající vliv na tržní cenu posuzovaných nemovitostí, např. stáří a druh porostů, atraktivnost polohy nemovitosti, širší vztahy k okolí, dopravní dostupnost, velikost a využitelnost pozemku atd. Ceny dosud neprodaných nemovitostí v nabídce RK bývají cca o 10 - 20% vyšší, než skutečně realizované tržní ceny. Při stanovení obvyklé ceny je nutno též vzít na zřetel stávající situaci na trhu nemovitostí, kdy ceny stále klesají nebo stagnují. Porovnání s nabídkou nemovitostí na www.sreality.cz - lesní pozemek ve Slatinách .................24,-Kč/m2 - lesní pozemek v Jívce ......................... 17,-Kč/m2 - lesní pozemek v Lamperticích ........... 38,-Kč/m2 - lesní pozemek v Újezdu pod Troskami 15,-Kč/m2 - lesní pozemek v Klokočí ...................... 7,-Kč/m2 Ceny porovnávaných lesních pozemků s porosty se pohybují v rozmezí 7,0 – 38,-Kč/m2
Závěr
- stanovení obvyklé ceny
Závěr činím na základě vyhodnocení všech výše uvedených vypočtených cen, zjištěných skutečností a svých zkušeností s trhem nemovitostí. Lze obecně konstatovat, že obvyklé ceny lesních pozemků dosahují 40 - 60% cen, zjištěných dle cenového předpisu. 40% z administrativní ceny 55,95,-Kč/m2 = 22,38 Kč/m2. Vlivem, negativně ovlivňujícím obvyklou cenu je skutečnost, že se jedná o stanovení podílu na vlastnictví. Obvyklá cena podílu bývá nižší, než aritmeticky stanovený podíl.
Obvyklá cena spoluvlastnických podílů lesních pozemků s lesními porosty ve vlastnictví Kamily Drahoňovské je : 140 000,-Kč
Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 506 01 Jičín telefon: 731108350 e-mail:
[email protected] V Jičíně 12.1.2014
- 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.2001, č.j. Spr. 616/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1754/4/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4/2014.
E. SEZNAM PŘÍLOH - celková situace - situace Žernov - informace KN k.ú. Žernov - snímek kat. mapy k.ú. Žernov - snímek ortofoto - situace Žlábek - informace KN p.p.č. 379 k.ú. Žlábek - snímek kat. mapy p.p.č. 379 k.ú. Žlábek - snímek ortofoto - informace KN p.p.č. 382 k.ú. Žlábek - snímek kat. mapy p.p.č. 382 k.ú. Žlábek - snímek ortofoto - taxační údaje - porovnávané nemovitosti
- 12 -
