ZNALECKÝ POSUDEK č. 4872/55/2014 Dodatek č.2 o ceně pozemku parc. č. 2366 jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram
Objednavatel znaleckého posudku:
JUDr. Antonín J a n á k správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčanydružstvo, Na Červeném Hrádku 763 náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected] Počet stran: 14 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Příbrami 27.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemku parc. č. 2366, jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádal JUDr. Antonín Janák, správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčany-družstvo, Sedlčany Na Červeném Hrádku 763, za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Areál prádelny Červený Hrádek 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: 7 423 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V této části obce Červený Hrádek není možnost napojení na plyn. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V II
0,80 0,85
II I
0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 719,87 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6., 29.11.2014 a 26.6.2015 za přítomnosti objednavatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne 11.6.2015 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 2398 pro kat. území Sedlčany jsou uvedeni jako vlastníci: Soběslavský Václav Ing., Petra Bezruče 423, 264 01 Sedlčany (390923/073) - 1/3, -2-
Šmídová Hana, Strojírenská 791, 264 01 Sedlčany (665412/1540) - 1/3, Zemanová Marie Ing., Žerotínova 1273/43, 130 00 Praha - Žižkov (585901/1796) - 1/3.
6. Dokumentace a skutečnost V KN je oceňovaný pozemek parc. č. 2366 veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti je tento pozemek zastavěný objekty prádelny a nádvořím. Objekt prádelny byl postaven na základě stavebního povolení vydaného Odborem výstavby a životního prostředí Městského úřadu v Sedlčanech dne 22.9.1994 pod čj. VYST-703/94/Ja. Kolaudace byla provedena dne 19.12.1997 pod čj. VYST-797/97/Ja. Objekt skladu prádelenské techniky byl postaven na základě stavebního povolení vydaného dne 10.2.1999 pod čj. VÝST-7/99/Ja. K dnešnímu dni není objekt úplně dokončený, chybí provést fasádu.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází jižně od říčky Mastník při bývalém mlýnu na Červeném Hrádku, který je součástí obce Sedlčany, ale s obcí není stavebně srostlý.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2366
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k lokální záplavě území s pozemky a stavbami prádelny. 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,752 i=1
-3-
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II II
0,00 0,00 0,00 0,80
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. I
Pi 0,40
IV
0,00
I
0,00
II II
0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,400 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,301
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2366 Pozemek parc. č. 2366 je stavební pozemek, který je zastavěný objekty prádelny. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,752 Index polohy pozemku IP = 0,400 -4-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,752 * 1,000 * 0,400 = 0,301 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 719,87 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2366
Pozemek parc. č. 2366 - zjištěná cena
Index
Koef.
0,301
Upr. cena [Kč/m2] 216,68
Výměra [m2] 1 368,00
Jedn. cena [Kč/m2] 216,68
Cena [Kč] 296 418,24
1 368,00
m2
296 418,24 =
296 418,24 Kč
Ocenění staveb na pozemcích dle § 31 vyhl. Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle § 12, pokud k datu ocenění a) je celá stavba pronajatá, b) je částečně pronajatá, jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu H podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, c) není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu H (budovy pro obchod a služby) podle přílohy č. 8 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje.
Ocenění staveb nákladovým způsobem Prádelna Jednopodlažní objekt s částečným II.NP, který je určen pro služby - prádelnu. Střecha nad nižší částí je sedlová, nad vyšší částí stanová, krytina z tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvody. Základy s izolací proti zemní vlhkosti a s protiradonnovým opatřením. Svislé konstrukce zděné, stropy s izolovanými podhledy z plechů KOB. Fasáda i vnitřní omítky štukové. Obklady stěn na sociálních zařízeních a v části provozu jsou standardní. Zařizovací předměty sanity standardní. Vytápění el. přímotopy. Teplá voda z el. bojleru. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - chodba, příjem špinavého prádla, sklad, komunální prádlo, prádelna, sklad, šatna, záchody, umývárna, II.NP - strojovna vzduchotechniky. Stáří 1997 = 18 let. Objekt je opuštěný a od roku 2012 není v provozu. V roce 2013 byl po přívalových deštích zatopen rozvodněným Mastníkem, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu jsem celkové opotřebení stanovil analytickou metodou podle stáří a opotřebení -5-
jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Okna poškozená, dveře zkroucené vlivem záplavy. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha I.NP 11,72 * 9,41 + (9,20 + 10,46)/2 * 9,30 II.NP 11,72 * 3,50
= =
[m2] 201,70 41,02
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 201,70 m2 41,02 m2 242,72 m2
Podlaží I.NP II.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,70 m 3,90 m
906,27 / 242,72 242,72 / 2
Součin 746,29 159,98 906,27 = 3,73 m = 121,36 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba (11,72 * 9,41 * 7,60 + (9,20 + 10,46)/2 * 9,30 * 4,00) zastřešení 11,72 * 9,41 * 3,95/4 + (9,20 + 10,46)/2 * 9,30 * 2,20/2
=
1 203,84 m3
=
209,47 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 1 203,84 m3 209,47 m3 1 413,31 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce
Provedení
1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha -6-
Hodnocení standardu S S S S
Část [%] 100 100 100 100
5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
S S S S S S S X S S P S S S S C P C S C S X
el. přímotopy - odcizené
bojler
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb.
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S P S S S S C P C S
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 -7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 2,21 5,90 0,30 3,20 3,10 0,00 0,92 0,00 4,20
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S X
1,30 4,40 0,00
100 100 100
0,00 1,00 1,00
0,00 4,40 0,00 92,73 0,9273
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,58 18 100 18,00 1,1844 1. Základy vč. zemních prací S 15,30 100,00 1,00 15,30 16,50 18 100 18,00 2,9700 2. Svislé konstrukce S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,74 18 100 18,00 1,5732 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,69 18 100 18,00 1,2042 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,13 18 80 22,50 0,7042 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 18 35 51,43 0,3343 6. Klempířské konstrukce S 7,30 80,00 1,00 5,84 6,30 18 60 30,00 1,8900 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 20,00 1,00 1,46 1,58 18 18 100,00 1,5800 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,30 90,00 1,00 2,97 3,20 18 50 36,00 1,1520 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 10,00 1,00 0,33 0,36 18 18 100,00 0,3600 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,45 18 40 45,00 1,5525 9. Vnitřní obklady keramické S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,91 18 80 22,50 0,6548 10. Schody S 3,70 100,00 1,00 3,70 3,99 18 18 100,00 3,9900 11. Dveře S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,25 18 40 45,00 2,8125 13. Okna S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,56 18 40 45,00 1,6020 14. Povrchy podlah P 4,80 100,00 0,46 2,21 2,38 0 0 100,00 2,3800 15. Vytápění S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,36 18 40 45,00 2,8620 16. Elektroinstalace S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 18 50 36,00 0,1152 17. Bleskosvod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,45 18 50 36,00 1,2420 18. Vnitřní vodovod S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,34 18 40 45,00 1,5030 19. Vnitřní kanalizace P 2,00 100,00 0,46 0,92 0,99 18 20 90,00 0,8910 21. Ohřev teplé vody S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,53 18 35 51,43 2,3298 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,74 18 20 90,00 4,2660 25. Ostatní Opotřebení: 39,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 1 413,31 m3 * 4 123,49 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 39,2 % /100)
= *
5 827 769,65 Kč 0,608
Prádelna - zjištěná cena
=
3 543 283,95 Kč
-8-
2 669,0,9390 0,9744 0,8630 0,9273 1,0000 2,1100 4 123,49
Sklad prádel. techniky (mandl a sušičky) Jednopodlažní objekt, který ze své východní strany navazuje na objekt prádelny a jižní stranou je přistavěný k objektu bývalého mlýnu, který se nachází na pozemku parc. č. 2367. Střecha vazníková (1/2 sedlové) s krytinou taškovou KM Beta, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, stropy s rovným izolovaným podhledem. Bez fasády, vnitřní omítky štukové. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - skladovací prostory se sušičkami a mandly. Stáří 2000 = 15 let, stavebně nedokončeno - bez fasády. Objekt je od roku 2012 uzavřen - bez provozu. V roce 2013 byl zatopen rozvodněným Mastníkem po přívalových deštích, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu jsem celkové opotřebení stanovil analytickou metodou podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Poškozená okna a zkroucené dveře v důsledku záplavy. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
H. budovy pro obchod a služby zděná 123
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha I.NP 22,00 * 9,05
=
[m2] 199,10
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 199,10 m2 199,10 m2
Podlaží I.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 4,40 m
876,04 / 199,10 199,10 / 1
Součin 876,04 876,04 = 4,40 m = 199,10 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (22,00 * 9,05 )*(4,40) zastřešení (22,00 * 9,05 )*(1,50)
= =
876,04 m3 298,65 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.NP zastřešení
NP Z -9-
Obestavěný prostor 876,04 m3 298,65 m3
1 174,69 m3
Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S C C C P X S S C S C P P C C C C C C X
6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,10 15,30 8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 0,00 0,00 0,00 1,70 0,00 5,80 3,30 0,00 5,90 0,00 1,47 1,43 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 66,10 0,6610
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 6,10 100,00 1,00 6,10 9,23 15 100 15,00 1,3845 1. Základy vč. zemních prací S 15,30 100,00 1,00 15,30 23,15 15 80 18,75 4,3406 2. Svislé konstrukce S 8,10 100,00 1,00 8,10 12,25 15 80 18,75 2,2969 3. Stropy S 6,20 100,00 1,00 6,20 9,38 15 80 18,75 1,7588 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 4,39 15 80 18,75 0,8231 5. Krytiny střech S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,91 15 35 42,86 0,3900 6. Klempířské konstrukce - 10 -
7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace Opotřebení:
S S P S S S P P
7,30 7,30 3,70 5,80 3,30 5,90 3,20 3,10
80,00 20,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46
5,84 1,46 1,70 5,80 3,30 5,90 1,47 1,43
8,84 2,21 2,57 8,77 4,99 8,93 2,22 2,16
15 15 15 15 15 15 15 15
50 30,00 15 100,00 15 100,00 30 50,00 40 37,50 35 42,86 50 30,00 40 37,50
2,6520 2,2100 2,5700 4,3850 1,8713 3,8274 0,6660 0,8100
30,0 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 1 174,69 m3 * 2 589,56 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % /100)
= *
3 041 930,24 Kč 0,700
Sklad prádel. techniky (mandl a sušičky) - zjištěná cena
=
2 129 351,17 Kč
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Prádelna Sklad prádel. techniky (mandl a sušičky)
2 669,0,9390 0,9531 0,7773 0,6610 1,0000 2,1100 2 589,56
3 543 283,95 Kč 2 129 351,17 Kč 5 672 635,12 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
5 672 635,12 Kč
Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem I.NP prádelny za sazbu 500,- Kč/m2/rok. V této navržené sazbě jsou již promítnuty nutné stavební úpravy (vybourání základů pod zničenými pračkami včetně jejich odstranění z objektu). Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Ostatní nemovitosti Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,00 % - 11 -
Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m2] I.NP - prádelna I.NP - sklad techniky mandl a sušičky Výnosy celkem
136,00 176,00
Nájemné [Kč/m2/rok] 500,500,-
Nájemné [Kč/měsíc] 5 666,67 7 333,33
Roční výnos [Kč] 68 000,88 000,156 000,-
Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 296 418,24 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 368,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 400,80 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 86 845,34 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
4 342,27 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 156 000,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 8,00 %
= /
62 400,- Kč 89 257,73 Kč 8,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
1 115 721,60 Kč
156 000,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Jedná se o stabilizovanou oblast, ve které není uvažováno ze zásadními změnami využití. Ocenění nákladovým způsobem CN = 5 672 635,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 115 721,60 Kč Rozdíl R = 4 556 913,52 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R
=
1 571 412,95 Kč
Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
1 571 412,95 Kč
Pozemek parc. č. 2366 - zjištěná cena
=
1 867 832,00 Kč
- 12 -
C. REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2366
1 867 831,10 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 867 831,10 Kč
Celkem
1 867 831,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 867 831,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 867 830,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsetšedesátsedmtisícosmsettřicet Kč
Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu – Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití nabízejí na internetu následovně: Nabídka – Dublovice – montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za 2 690 000,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka – Svatý Jan - Drážkov – na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový – kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy 4 195 m2 za 2 849 000,- Kč, což činí 679,- Kč/m2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek. Nabídka – Kosova Hora – areál bývalých Staviv – přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m2 za 2 610 000,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m2 . Prodej je včetně okolních pozemků o výměře 4 610 m2 . Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí – stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným areálem prádelny. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 199/2014 Sb. - 13 -
v celkové výši
1 867 830,- Kč
V Příbrami 27.6.2015
Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4872/55/2014 Dodatek č.2 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4872/55/2014 Dodatek č.2.
- 14 -
Severozápadní pohled na prádelnu
Západní pohled na průčelí prádelny
Severozápadní pohled na sklad prádelenské techniky
- 15 -
