ZNALECKÝ POSUDEK č. 4873/56/2014 - Dodatek č.2 o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram
Objednavatel znaleckého posudku:
JUDr. Antonín J a n á k správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčanydružstvo, Na Červeném Hrádku 763 náměstí T.G.Masaryka 142 26101 Příbram I
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny pro dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 18 včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Příbrami 28.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemků parc. č. 2365 jehož součástí je stavba bez čp., technické vybavení, parc. č. 2367 jehož součástí je stavba Sedlčany, čp. 763, bydlení (bývalý mlýn), parc. č. 2368/2 a 2369/2 v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádal JUDr. Antonín Janák, správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčany-družstvo, Sedlčany Na Červeném Hrádku 763, za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Mlýn Červený Hrádek 763 264 01 Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany 7 423 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V části obce Sedlčany - Červený Hrádek není rozvod plynu. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V II
0,80 0,85
II I
0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 719,87 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6., 29.11.2014 a 26.6.2015 za přítomnosti objednavatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne 1.4.2014 - kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č. 1779 pro kat. území Sedlčany je uveden jako vlastník Prádelna -2-
Sedlčany - družstvo, Na Červeném Hrádku 763, 264 01 Sedlčany (27087379).
6. Dokumentace a skutečnost V KN jsou oceňované pozemek vedeny takto: parc. č. 2365 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2367 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2368/2 - ostatní plocha - ostatní komunikace, parc. č. 2369/2 - trvalý travní porost. Ve skutečnosti je na pozemku parc. č. 2365 objekt ČOV, na parc. č. 2367 objekt bývalého mlýna čp. 763 s nádvořím, na parc. č. 2368/2 je ostatní plocha - bývalé komunikace zarostlé travním porostem, na parc. č. 2369/2 je trvalý travní porost (louka). Objekt bývalého mlýna pochází z roku 1854. V letech 1997 až 1998 byla část původního bytu ve II.NP upravena na kanceláře. Čistírna odpadních vod (ČOV) byla postavena v roce 2000.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný bývalý mlýn čp. 763 společně s příslušenstvím a pozemky se nachází jižně od říčky Mastník a je stavebně propojen s objektem prádelny na sousedním pozemku parc. č. 2366. Jedná se o část obce Sedlčany - Červený Hrádek, která není s obcí stavebně srostlá.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367 1.3. Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka - Poptávka po tomto druhu pozemků s obdobnou nemovitou věcí je výrazně nižší než nabídka. 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k zaplavení objektu mlýna.
-3-
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II II
0,00 0,00 0,00 0,80
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,752 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II napojit pouze na některé sítě v obci - Bez možnosti napojení na plyn. 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti II Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 0,40 0,00 -0,05
0,00 0,00 0,00 0,00
7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,380 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,286
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 Pozemek parc. č. 2365 je stavební pozemek, který je zastavěný objektem ČOV. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
-4-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,752 Index polohy pozemku IP = 0,380 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,752 * 1,000 * 0,380 = 0,286 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 719,87 0,286 205,88 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2365
Výměra [m2] 72,00 72,00
Jedn. cena [Kč/m2] 205,88
Cena [Kč] 14 823,36
m2
14 823,36
Ocenění staveb na pozemcích Čistírna odpadních vod Přízemní objekt s pultovou střechou krytou taškami. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, strop s rovným podhledem. Podlahy z hrubého betonu. Vnitřní i vnější omítky vápenné. Dveře dřevěné hladké. Elektroinstalace. Stáří 2000 = 15 let, předpokládaná další životnost 65 let při celkové životnosti 80 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
N. vodní hospodářství zděná 1251
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha I.NP 6,30 * 11,40
=
[m2] 71,82
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 71,82 m2 71,82 m2
Podlaží I.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
-5-
Konstr. výška 5,00 m
359,10 / 71,82 71,82 / 1
Součin 359,10 359,10 = 5,00 m = 71,82 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (6,30 * 11,40)*(5,00) zastřešení (6,30 * 11,40)*(1,20/2)
= =
359,10 m3 43,09 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 359,10 m3 43,09 m3 402,19 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S X C S C C S X S C C C X C X C X C X
10,30 23,90 13,10 6,10 2,20 0,60 5,30 3,20 0,00 2,30 3,20 0,30 4,20 3,10 0,00 7,10 0,30 3,30 3,10 0,00 0,40 0,00 2,70 0,00 5,30 0,00
-6-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 10,30 23,90 13,10 6,10 2,20 0,60 5,30 3,20 0,00 0,00 3,20 0,00 0,00 3,10 0,00 7,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 78,10 0,7810
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
= * * * * * * =
402,19 m3 * 3 618,96 Kč/m3
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 80 = 18,8 % Koeficient opotřebení: (1- 18,8 % / 100) Výpočet ceny technologického zařízení Technologie ČOV 100 000,00Kč 50,00 % Hodnota technologického zařízení celkem Upravená cena technologického zařízení (vybavení) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ =
*
3 247,0,9390 1,0119 0,7200 0,7810 1,0000 2,0860 3 618,96 1 455 509,52 Kč
0,812
50 000,- Kč 50 000,- Kč + = * =
50 000,- Kč 1 231 873,73 Kč 0,286 352 315,89 Kč
Čistírna odpadních vod - zjištěná cena
=
352 315,89 Kč
Cena staveb celkem
=
352 315,89 Kč
Pozemky - celkem
+
14 823,36 Kč
Pozemek parc. č. 2365 - zjištěná cena
=
367 139,25 Kč
1.2. Pozemek parc. č. 2367 Pozemek parc. č. 2367 je zastavěn mlýnem čp. 763 a nádvořím. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo -7-
č. I I
Pi 0,00 0,00
I I
0,00 0,00
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,752 Index polohy pozemku IP = 0,380 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,752 * 1,000 * 0,380 = 0,286 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 719,87 0,286 205,88 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2367
Výměra [m2] 940,00 940,00
Jedn. cena [Kč/m2] 205,88
Cena [Kč] 193 527,20
m2
193 527,20
Ocenění staveb na pozemcích dle § 31 vyhl. Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle § 12, pokud k datu ocenění a) je celá stavba pronajatá, b) je částečně pronajatá, jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu H podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, c) není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu H (budovy pro obchod a služby) podle přílohy č. 8 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje.
Ocenění staveb nákladovým způsobem Ocenění staveb na pozemcích Mlýn čp. 763 Jedná se o čtyřpodlažní budovu, která byla původně rozdělena na část skladovací (sýpky) a mlýnice (výroba mouky), část vodního hospodářství (bývalá vodní elektrárna) a část obytnou ve II. a III.NP byly byty mlynáře. Byt ve II.NP byl zrekonstruován na kanceláře. Základy bez izolací, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva. Stropy nad I. a II.NP v obytné části klenuté, ostatní dřevěné trámové masivní. Schodiště v obytné části kamenné, ostatní dřevěné. Střecha sedlová s původní taškovou krytinou. Okna dřevěná. Dveře dřevěné. Vnitřní omítky vápenné, fasáda již bez omítek. -8-
Elektroinstalace světelná i motorová pouze v části. Pro zatřídění stavby se přikláním ke stavbám pro zemědělství a úpravu zemědělských produktů (mlýn - výroba mouky). Dispoziční řešení: I.NP - sklady, vodní elektrárna (volný neudržovaný prostor), mlýnice (bývalá technologie mlýna), II.NP - kanceláře, sýpka, III.NP - byt bez oken a dveří, sýpka - dezolátní stav podlah i stropů - nepřístupný prostor, IV.NP - sýpka - nepřístupný prostor hrozící propadnutí. Stáří 1854 = 161 let, částečné úpravy pouze v prostorách bytu ve II.NP - modernizace na kanceláře - 17 let. Celkové opotřebení je stanoveno analyticky podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Statický posudek č. 20/2014 ze dne 10.2.2014 vypracovaný Ing. Jaroslavem Cikánem, CSc. hodnotí celý objekt jako staticky nestabilní a nevyhovující, kromě části kde jsou kanceláře. V celém objektu jsou trhliny ve zdivu, stropy a krovy jsou napadené dřevomorkou. Střešní krytina se rozpadá. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha I.NP 32,40 * 13,40 II.NP 32,40 * 13,40 II.NP 32,40 * 13,40 IV.NP 32,40 * 13,40
= = = =
[m2] 434,16 434,16 434,16 434,16
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 434,16 m2 434,16 m2 434,16 m2 434,16 m2 1 736,64 m2
Podlaží I.NP II.NP II.NP IV.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,95 m 3,40 m 4,05 m 3,25 m
6 360,44 / 1 736,64 1 736,64 / 4
Součin 1 714,93 1 476,14 1 758,35 1 411,02 6 360,44 = 3,66 m = 434,16 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (32,40 * 13,40)*(3,95) II.NP (32,40 * 13,40)*(3,40) II.NP (32,40 * 13,40)*(4,05)
= = = -9-
1 714,93 m3 1 476,14 m3 1 758,35 m3
IV.NP zastřešení
(32,40 * 13,40)*(3,25) (32,40 * 13,40)*(4,25/2)
= =
1 411,02 m3 922,59 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
I.NP II.NP II.NP IV.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP NP NP NP Z
Obestavěný prostor 1 714,93 m3 1 476,14 m3 1 758,35 m3 1 411,02 m3 922,59 m3 7 283,03 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb.
Obj. podíl [%] P P P S S C P S P X S P P S C P S P S X P S C C X X X X X X
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 3,90 3,90 2,70 0,00 1,80 1,80 2,40 2,40 3,00 3,40 3,40 3,00 3,00 0,00 6,10 6,10 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 92 8 100 100 50 50 92 8 100 92 8 92 8 100 20 10 70 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,03 13,98 6,35 7,00 2,90 0,00 1,65 0,31 1,24 0,00 0,90 0,41 1,02 0,19 0,00 1,44 0,27 1,27 0,24 0,00 0,56 0,61 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
X C X
0,00 5,40 0,00
100 100 100
1,00 0,00 1,00
0,00 0,00 0,00 46,37 0,4637
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 13,10 100,00 0,46 6,03 13,00 161 200 80,50 1. Základy vč. zemních prací P 30,40 100,00 0,46 13,98 30,14 161 180 89,44 2. Svislé konstrukce P 13,80 85,00 0,46 5,40 11,65 161 161 100,00 3. Stropy P 13,80 15,00 0,46 0,95 2,05 161 180 89,44 3. Stropy S 7,00 100,00 1,00 7,00 15,10 161 161 100,00 4. Krov, střecha S 2,90 100,00 1,00 2,90 6,25 81 81 100,00 5. Krytiny střech P 3,90 92,00 0,46 1,65 3,56 161 161 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 8,00 1,00 0,31 0,67 17 56 30,36 7. Úprava vnitřních povrchů P 2,70 100,00 0,46 1,24 2,67 161 161 100,00 8. Úprava vnějších povrchů S 1,80 50,00 1,00 0,90 1,94 161 200 80,50 10. Schody P 1,80 50,00 0,46 0,41 0,88 161 161 100,00 10. Schody P 2,40 92,00 0,46 1,02 2,20 161 161 100,00 11. Dveře S 2,40 8,00 1,00 0,19 0,41 17 40 42,50 11. Dveře P 3,40 92,00 0,46 1,44 3,11 161 161 100,00 13. Okna S 3,40 8,00 1,00 0,27 0,58 17 50 34,00 13. Okna P 3,00 92,00 0,46 1,27 2,74 161 161 100,00 14. Povrchy podlah S 3,00 8,00 1,00 0,24 0,52 17 30 56,67 14. Povrchy podlah P 6,10 20,00 0,46 0,56 1,21 161 161 100,00 16. Elektroinstalace S 6,10 10,00 1,00 0,61 1,32 17 40 42,50 16. Elektroinstalace Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 7 283,03 m3 * 1 595,38 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 91,6 % /100)
= * * * * * * = = * =
Opot. z celku 10,4650 26,9572 11,6500 1,8335 15,1000 6,2500 3,5600 0,2034 2,6700 1,5617 0,8800 2,2000 0,1742 3,1100 0,1972 2,7400 0,2947 1,2100 0,5610
91,6 %
2 115,0,9390 0,9352 0,8738 0,4637 1,0000 2,1200 1 595,38 11 619 200,40 Kč 0,084 976 012,83 Kč
Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Podle statika je objekt určen k úplné rekonstrukci, ale zůstává otázka pro jaký účel využití.V žádném případě tento objekt nemůže sloužit účelu, pro který byl původně postaven. - 11 -
Srážka za morální opotřebení: 976 012,83 * 10 % =
-
97 601,28 Kč
Mlýn čp. 763 - zjištěná cena
=
878 411,55 Kč
+ = * * =
71 400,- Kč 71 400,- Kč 1,0000 2,2930 163 720,20 Kč
* =
0,660 108 055,33Kč
Studna vrtaná Vrtaná studna o průměru 250 mm a hloubce 30 m s el. čerpadlem. Stáří 17 let, předpokládaná další životnost 33 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Profil studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
vrtaná 30,00 m 250 mm 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 30,00 m * 2 380,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 50 = 34,0 % Koeficient opotřebení: (1- 34,0 % / 100)
Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 840,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
+ = * * = * =
56,7 %
12 840,- Kč 12 840,- Kč 1,0000 2,2930 29 442,12 Kč 0,433 12 748,44 Kč
Upravená cena čerpadel
+
12 748,44 Kč
Studna vrtaná - zjištěná cena
=
120 803,77 Kč
Přípojka vody Vodovodní přípojka z PE v délce 98 m DN 40 mm. Stáří 17 let, předpokládaná další životnost 33 let.
- 12 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm 2222
Délka:
98,00 m
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]
= * * =
Plná cena:
98,00 m * 825,48 Kč/m
=
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 50 = 34,0 % Koeficient opotřebení: (1- 34,0 % / 100)
*
Přípojka vody - zjištěná cena
=
360,1,0000 2,2930 825,48 80 897,04 Kč
0,660 53 392,05 Kč
Přípojka kanalizace Kanalizační přípojka z plastových trub v délce 22 m DN 150 mm. Stáří 17 let, předpokládaná další životnost 43 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm 2223
Délka:
22,00 m
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]
= * * =
1 240,1,0000 2,2840 2 832,16
Plná cena:
=
62 307,52 Kč
22,00 m * 2 832,16 Kč/m
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 17 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 43 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 17 / 60 = 28,3 % Koeficient opotřebení: (1- 28,3 % / 100)
*
Přípojka kanalizace - zjištěná cena
=
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Mlýn čp. 763
0,717 44 674,49 Kč
878 411,55 Kč - 13 -
Studna vrtaná Přípojka vody Přípojka kanalizace
120 803,77 Kč 53 392,05 Kč 44 674,49 Kč 1 097 281,86 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
1 097 281,86 Kč
Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Nájemné za nepronajaté plochy se určí ve výši obvyklého nájemného a to pouze u prostor, které by bylo možné pronajmout (v celém objektu pouze II.NP, ostatní prostory v I.NP jsou po záplavě zanesené bahnem a vyšší podlaží od III.NP – včetně jsou staticky narušené a hrozí jejich propadnutí. Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem pouze II.NP mlýna - kanceláří za sazbu 250,- Kč/m2/rok a sýpky za sazbu 100,- Kč/m2/rok. Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy kanceláří a skladovacích prostor v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitní kanceláří v Sedlčanech. Cena za pronájem byla snížena z důvodu umístění budovy stavebně odtržené od Sedlčan a dále s ohledem na velice špatný technický stav z důvodu dlouhodobého neužívání objekt. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro zemědělství Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,00 % Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,5 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,50 % Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m2] II.NP - kanceláře II.NP - sýpka - sklad Výnosy celkem
84,20 156,40
Nájemné [Kč/m2/rok] 250,100,-
Nájemné [Kč/měsíc] 1 754,17 1 303,33
Roční výnos [Kč] 21 050,15 640,36 690,-
Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 193 527,20 Kč - výměra stavebního pozemku: 940,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 434,16 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 89 384,86 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
- 14 -
36 690,- Kč
4 469,24 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 36 690,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Minimální upravené nájemné dle § 32 odst. 5: 36 690,- * 50% Míra kapitalizace 6,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem
=
14 676,- Kč 17 544,76 Kč
=
18 345,- Kč
/ =
6,50 % 282 230,80 Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 1 097 281,86 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 282 230,80 Kč Rozdíl R = 815 051,06 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R
=
445 241,01 Kč
Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
445 241,01 Kč
Cena staveb celkem
=
445 241,01 Kč
Pozemky - celkem
+
193 527,20 Kč
Pozemek parc. č. 2367 - zjištěná cena
=
638 768,21 Kč
1.3. Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2 Pozemek parc. č. 2368/2 je v KN veden jako ostatní plocha - ostatní komunikací, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem v mírném svahu. Pozemek parc. č. 2369/2 je v KN veden jako trvalý travní porost, ale ve skutečnosti se jedná o veřejné prostranství s travním porostem v mírném svahu. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené - 15 -
Pi
-0,55
-0,10 -0,10
II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
-0,10 0,60 4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,090
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 719,87 0,090 1,000 Typ § 4 odst. 3
Název
ostatní plocha ostatní komunikace § 4 odst. 3 trvalý travní porost Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 2368/2 2369/2
Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2 - zjištěná cena
- 16 -
Výměra [m2] 468,00
Jedn. cena [Kč/m2] 64,79
17,00 64,79 2 485,00 m =
Upr. cena [Kč/m2] 64,79 Cena [Kč] 30 321,72 1 101,43 31 423,15 31 423,15 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367 1.3. Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2
531 099,10 Kč 638 768,20 Kč 31 423,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 201 290,50 Kč
Celkem
1 201 290,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 201 290,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č. 2365 1.2. Pozemek parc. č. 2367 1.3. Pozemky parc. č. 2368/2 a 2369/2
367 139,30 Kč 638 768,20 Kč 31 423,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 037 330,70 Kč
Celkem
1 037 330,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 037 330,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 037 330,- Kč
slovy: Jedenmiliontřicetsedmtisíctřistatřicet Kč
Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu – Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití nabízejí na internetu následovně: Nabídka – Dublovice – montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za 2 690 000,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka – Svatý Jan - Drážkov – na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový – kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy 4 195 m2 za 2 849 000,- Kč, což činí 679,- Kč/m2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek.
- 17 -
Nabídka – Kosova Hora – areál bývalých Staviv – přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m2 za 2 610 000,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m2 . Prodej je včetně okolních pozemků o výměře 4 610 m2 . Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí – stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným a značně zchátralým objektem mlýna. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 199/2014 Sb. v celkové výši
1 037 330,- Kč V Příbrami 28.6.2015 Petr Lázinka Klaudova 73 261 01 Příbram IV telefon: 603419780 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 11.3.1985 číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4873/56/2014 - Dodatek č.2 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4873/56/2014 - Dodatek č.2.
- 18 -
Pohled na mlýn čp. 763
Mlýn II.NP - bývalá sýpka
Mlýn - II.NP kanceláře
Mlýn - III.NP bývalý byt
Mlýn - III.NP bývalý byt
- 19 -
