Znalecký posudek č. 4300 - 11/2008 o obvyklé ceny nemovitosti - bytového domu č.p. 61 na st.p.č. 93 a pozemku - st.p.č. 93, vše v obci Přimda, k.ú. Velké Dvorce, okres Tachov
Objednatel posudku:
Ing. Jiří Krejčiřík insolvenční správce dlužníka F.I.B. s.r.o. Lipová 1225 253 01 Hostivice
Účel posudku:
Určení obvyklé ceny - tržní hodnoty bytového domu pro potřeby prodeje.
Podle stavu ke dni 14.11.2008 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Tušek Finská 601 348 02 Bor u Tachova Odhad obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Boru u Tachova, 19.11.2008
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně (tržní hodnotě) nemovitosti bytového domu č.p. 61 na st.p.č 93 a pozemku - st.p.č. 93, vše v obci Přimda, k.ú. Velké Dvorce, okres Tachov, podle stavu ke dni 14.11.2008. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 Velké Dvorce č.p. 61 348 06 Přimda Region: Plzeňský Okres: Tachov Katastrální území: Velké Dvorce 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.11.2008 za přítomnosti uživatelů části bytových jednotek. 4. Podklady pro vypracování odhadu: Od objednatele: - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem z informačního systému veřejné správy dne 16.9.2008, LV č.124 obec Přimda, k.ú. Velké Dvorce, okres Tachov, pod poř.č. 841/2008 - objednávka č.j. KSPH 38 INS 3355/2008 ze dne 22.10.2008 Zajištěné znalcem : - fyzická prohlídka nemovitosti provedená znalcem, spojená s měřením a soupisem podkladů pro ocenění. - snímek mapy katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené zástupcem původního vlastníka (St. statek Velké Dvorce) 5. Použitá literatura: - metodika oceňovaní nemovitostí pro účely úvěrového řízení vč. úvěrů hypotečních spořitelnu, a.s. - metodický pokyn pro tržní oceňování majetku České komory odhadců majetku. - publikace „ NEMOVITOSTI - oceňování a právní vztahy ”, autoři Doc. ing. Albert Bradáč, DOC. JUDr. Josef Fiala, Linda Praha a.s., 1999 - publikace „Teorie oceňování nemovitostí” autora Prof.Ing. Alberta Bradáče, DrSc a kol. vydané v roce 2004. - zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku
pro Českou
-3-
6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveného dálkovým přístupem z informačního systému veřejné správy dne 16.9.2008, LV č 124, je vlastníkem oceňované nemovitosti v obci Přimda, k.ú. Velké Dvorce, okres Tachov: F.I.B. s.r.o., Lipová 1225, 253 01 Hostivice
IČ 62955900
7. Dokumentace a skutečnost: K oceňované nemovitosti není znalci k dispozici žádná projektová dokumentace. nemovitosti je provedeno podle skutečnosti zjištěné na místě samém.
Ocenění
8. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaný bytový dům je stavebně situován ve střední části obce Velké Dvorce, vlevo od hlavní průjezdné komunikace vedoucí ve směru z Boru do Rozvadova. Předmětem ocenění je bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93. Bytový dům je samostatně stojící, z plošných železobetonových panelů provedený patrový dům s nízkou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví v podstřešním prostoru. Bytový dům pochází podle dostupných podkladů ze 70. let min. století. Bytový dům je přístupný po zpevněné komunikaci. Je napojen na veřejný rozvod elektřiny přípojkou ve vlastnictví správce sítě. Zásobování vodou je z místního vodovodního řadu v obci Odkanalizování je provedeno do místního kanalizačního systému, přípojkou, kterou nelze jednoznačně identifikovat. Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektech. 9. Obsah odhadu: a) Hlavní stavby a1) Bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 b) Ocenění výnosovým způsobem b1) Bytové jednotky v bytovém domě č.p. 60 c) Pozemky c1) Pozemek - st.p.č. 93 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 Bytový dům č.p. 61 je z plošných železobetonových panelů provedená, patrová stavba s nízkou sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví v podstřešním prostoru. Dispozice domu: I..NP - přízemí - technické podlaží dispozičně zahrnuje:
-4chodbu se schodištěm, kotelnu ÚT, společné provozní prostory a domácí sklady ve sklepních kójích II.NP - III NP - patra - obytná podlaží dispozičně zahrnují: chodbu se schodištěm a bytové jednotky Základy jsou betonové včetně izolace proti zemní vlhkosti. Nosné zdivo je provedeno ze železobetonových plošných panelů standardní tloušťky. Stropy jsou provedeny železobetonové prefabrikované, s rovným podhledem. Schodiště je provedeno železobetonové deskové s teracovým povrchem, včetně ocelového zábradlí. Vnitřní omítky jsou hladké stěrkové. Podlahy v technickém podlaží jsou z hrubé betonové mazaniny, částečně vydrolené. V obytných místnostech jsou podlahy betonové včetně standardních nášlapných vrstev z PVC. Krov nízké sedlové střechy je dřevěný. Střešní krytina je z vlnitých osinkocementových desek. Klempířské konstrukce - okapy, svody, parapety a detaily střechy jsou rovněž z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou dřevěné hladké plné nebo prosklené. Vytápění jednotlivých bytových jednotek je ústřední. V bytech jsou provedeny rozvody elektřiny vedené pod omítkou, rozvody studené vody, teplé vody a kanalizace od všech zařizovacích předmětů. Nainstalované zařizovací předměty - vany, umyvadla a splachovací záchody jsou typové výrobky instalované v klasickém bytovém jádru. V kuchyních jsou nainstalovány odpařovače. Přesné stáří objektu není možné dokladovat kolaudačním rozhodnutím, které se nedochovalo nebo není k dispozici. Stáří objektu je stanoveno odborným odhadem podle architektury, použitých materiálů, konstrukcí, podle technického stavu prvků dlouhodobé životnosti a podle dostupných podkladů - výpovědi pamětníků na cca 30 roků. Stavebně technický stav budovy je zhoršený. Objekt je v původním, celkově ve velmi zanedbaném stavu. Všechny konstrukce a prvky krátkodobé životnosti vykazují vyšší procento opotřebovanosti. Výpočet opotřebení je proto proveden analytickou metodou.
b) Pozemky b1) Pozemek - st.p.č. 93 Jedná se o pozemek vedený v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Skutečnost je v souladu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí. Pozemek - st.p.č. 93 je zastavěn bytovým domem s byty. Pozemek je umístěn v okrajové, stavebně nesrostlé části města Přimda, bez standardní občanské vybavenosti a s omezeným dopravním spojením. V místě nejsou uvažovány žádné jiné negativní vlivy . V místě je možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu. Napojení na plyn ale provedeno není. Jiné pozitivní vlivy nejsou uvažovány žádné.
-5-
B. Ocenění Stanovení obvyklé ceny: Pro určení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou (obecnou cenou, tržní hodnotou, obchodovatelnou cenou apod.) se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Obvykle se obecná - obvyklá cena zjišťuje analýzou trhu porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a daném čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou nebo nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, používá se zpravidla jiná, náhradní metoda. V daném místě nedošlo za posledních 6 (nebo i 12 měsíců) k žádným prodejům obdobných nemovitostí (celých bytových domů). Vzhledem k této skutečnosti lze konstatovat, že obvyklou cenu v místě a čase posuzované nemovitosti nelze jednoznačně stanovit, neboť v daném místě a čase se s obdobnými nemovitosti běžně neobchoduje. Z tohoto důvodu bude cílem tohoto ocenění pouze odhad obvyklé ceny, respektive odhad tržní hodnoty. Pro potřebu návrhu - odhadu tržní hodnoty bude použita metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací, ve které budou použity údaje o prodejích podobných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách za posledních 6-12 měsíců. K prodejům obdobných nemovitosti došlo v obci Benešovice, v obci Damnov a jsou k dispozici údaje o prodeji podobné nemovitosti v Lestkově. Rozdílnosti ve stavbách i v lokalitách budou v posudku zohledněny při stanovení jednotlivých koeficientů.
-6-
Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle cenového předpisu 3/2008 Sb. a) Hlavní stavby a1) Bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
J. domy vícebytové (typové) montovaná z dílců betonových plošných 1121
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: (22,29*11,38) II.NP: (22,29*11,38) III.NP: (22,29*11,38) Název podlaží I.NP: II.NP: III.NP: Součet
Zastavěná plocha 253,66 m2 253,66 m2 253,66 m2 760,98 m2
253,66 m2 253,66 m2 253,66 m2
= = = Konstrukční výška 2,80 m 2,80 m 2,80 m
Součin 710,25 m3 710,25 m3 710,25 m3 2 130,75 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 2 130,75 / 760,98 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 760,98 / 3 = 253,66 m2 Obestavěný prostor: I.NP: ((22,29*11,38))*(2,80) II.NP: ((22,29*11,38))*(2,80) III.NP: ((22,29*11,38))*(2,80) zastřešení: (11,38*22,29)*(0,38+1,46/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = = = =
710,25 m3 710,25 m3 710,25 m3 281,56 m3 2 412,31 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy včetně zemních prací:
běžné monolitické a montované betonové základy včetně izolace proti zemní vlhkosti železobetonové plošné panely s standardní tloušťky
2. Svislé konstrukce:
Hodnocení standardu S
Část [%] 100,00
S
100,00
-73. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace:
železobetonové prefabrikované s rovným podhledem dřevěný krov nízké sedlové střechy vlnité osinkocementové desky z pozinkovaného plechu . okapy, svody, parapety hladké štěrky běžná vnější úprava železobetonových panelů - stěrky, kačírek železobetonové deskové, s teracovou úpravou včetně zábradlí dřevěné hladké plné nebo prosklené dřevěná zdvojená betonová mazanina včetně PVC ústřední teplovodní na tuhá paliva běžné rozvody vedené pod omítkou . rozvody 220/380 V běžné propojení vodivých částí rozvody studené a teplé vody, pozinkované potrubí od všech zařizovacích předmětů - van, umyvadel, dřezů a splachovacích záchodů
20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní:
centrální běžné kuchyňské sporáky vany, umyvadla, záchody nejsou další běžné vybavení (např. vestavěné skříně, rozvody slaboproudu, digestoř, ventilátory apod.) 26. Instalační prefabrikovaná jádra: běžné umakartové bytové jádro
S
100,00
S S S
100,00 100,00 100,00
S S
100,00 100,00
C S
100,00 100,00
S X S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
S S
100,00 100,00
S
100,00
C S S S C S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
S
100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace:
Hodnocení standardu S S S S S S S S C S S S S S S S S S
Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 18,20 1,00 8,40 1,00 4,90 1,00 2,30 1,00 0,70 1,00 5,70 1,00 2,90 0,00 0,00 1,00 2,90 1,00 3,30 1,00 5,30 1,00 3,00 1,00 4,80 1,00 5,10 1,00 0,40 1,00 3,20 1,00 3,10
-820. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra: Součet upravených objemových podílů:
C S S S C S S
0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,00 2,20 1,90 3,90 0,00 5,70 3,70 97,00 0,9700
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část [%] [%] 1. Základy: S 5,40 100,0 2. Svislé konstrukce: S 18,20 90,0 S 18,20 10,0 3. Stropy: S 8,40 100,0 4. Krov, střecha: S 4,90 100,0 2,30 100,0 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 60,0 0,70 40,0 S 5,70 50,0 7. Úprava vnitřních povrchů: S S 5,70 50,0 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 50,0 2,90 50,0 S 9. Vnitřní obklady keramické: C 1,30 100,0 10. Schody: S 2,90 100,0 3,30 50,0 11. Dveře: S 3,30 50,0 S 12. Vrata: X 0,00 100,0 5,30 70,0 13. Okna: S S 5,30 30,0 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,0 15. Vytápění: S 4,80 100,0 5,10 100,0 16. Elektroinstalace: S 0,40 100,0 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,0 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,0 0,40 100,0 20. Vnitřní plynovod: C 21. Ohřev vody: S 2,20 100,0 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,90 100,0 24. Výtahy: C 1,30 100,0 25. Ostatní: S 5,70 100,0 26. Instalační pref. jádra: S 3,70 100,0 Součet upravených objemových podílů:
Konstrukce, vybavení
K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 5,40 5,57 30 150 20,00 1,1140 16,38 16,89 30 100 30,00 5,0670 1,82 1,88 30 100 30,00 0,5640 8,40 8,66 30 100 30,00 2,5980 4,90 5,05 30 60 50,00 2,5250 2,30 2,37 30 45 66,67 1,5801 0,42 0,43 30 45 66,67 0,2867 0,28 0,29 30 35 85,71 0,2486 2,85 2,94 30 50 60,00 1,7640 2,85 2,94 30 40 75,00 2,2050 1,45 1,49 30 60 50,00 0,7450 1,45 1,49 30 45 66,67 0,9934 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,90 2,99 30 90 33,33 0,9966 1,65 1,70 30 50 60,00 1,0200 1,65 1,70 30 40 75,00 1,2750 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,71 3,82 30 50 60,00 2,2920 1,59 1,64 30 35 85,71 1,4056 3,00 3,09 30 40 75,00 2,3175 4,80 4,95 30 40 75,00 3,7125 5,10 5,26 30 40 75,00 3,9450 0,40 0,41 30 40 75,00 0,3075 3,20 3,30 30 40 75,00 2,4750 3,10 3,20 30 40 75,00 2,4000 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,20 2,27 30 40 75,00 1,7025 1,90 1,96 30 40 75,00 1,4700 3,90 4,02 30 40 75,00 3,0150 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,70 5,88 30 40 75,00 4,4100 3,70 3,81 30 40 75,00 2,8575 97,00Opotřebení: 55,2925
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) :
= * *
1 950,- Kč/m3 1,0370 0,9460
-9Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
* * * *
1,0500 0,9700 1,0000 2,0310
Základní cena upravená
=
3 957,09 Kč/m3
Plná cena:
2 412,31 m3 * 3 957,09 Kč/m3
=
9 545 727,78 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 55,2925 % Úprava ceny za opotřebení
-
5 278 071,53 Kč
Bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 - zjištěná cena
=
4 267 656,25 Kč
=
4 267 660,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Bytový dům č.p. 61 na st.p.č. 93 Cena objektů činí celkem
4 267 660,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 3/2008 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - st.p.č. 93 - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 257,00 38,20
zastavěná plocha a nádvoří 93 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - st.p.č. 93 - zjištěná cena
Cena [Kč] 9 817,40 9 817,40
15 % 15 % + 5% 5% + * * =
1 472,61 11 290,01 564,50 11 854,51 0,3420 2,0290 8 226,06 8 226,06 Kč
- 10 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek - st.p.č. 93
=
Cena pozemků činí celkem
8 230,- Kč 8 230,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název : Bytový dům Druh nemovitosti: Obytné domy Konstrukce: montované z dílců betonových plošných Počet nadzemních podlaží: 3 Poloha: samostatně stojící Podkroví: ne Pozemky celkem: 254 m2 Zastavěná plocha hlavního objektu: 254 m2 Poměr pozemků celkem k zastavěné ploše: 1,00 Výtah: ne Přípojky: elektro, vody a kanalizace Technický stav objektu: špatný Příslušenství nemovitosti: vstupní schodiště, okapový chodník Garáž: není Stáří objektu: 30 roků Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra 2 412,00 m3 m2 m2 m2 m2
Hodnocení objektu dle kritérii Kritérium 1. Velikost obce 2. Správní funkce 3. Poptávka po koupi nemovitostí 4. Přírodní okolí 5. Obchod a služby 6. Školství 7. Zdravotnictví 8. Kultura, sport 9. Hotely ap. 10. Struktura zaměstnanosti 11. Životní prostředí 12. Poloha vzhledem k centru obce
Rozmezí koeficientu Min Max 0,85 1,25 0,97 1,03 0,90 1,10 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06 0,98 1,02 0,94 1,06 0,94 1,06 0,94 1,06
Hodnota koeficientu 1,000 0,980 0,930 0,960 0,960 0,940 0,940 0,960 0,980 0,960 1,010 0,970
- 11 13. Dopravní podmínky 14. Orientace ke světovým stranám 15. Konfigurace terénu 16. Převládající zástavba 17. Parkovací možnosti v okolí 18. Obyvatelstvo v sousedství 19. Územní plán 20. Inženýrské sítě 21. Typ stavby 22. Dostupnost jednotlivých podlaží 23. Regulace nájemného 24. Výskyt radonu 25. Další možnosti ohrožení 26. Příslušenství nemovitosti 27. Možnost dalšího rozšíření 28. Technická hodnota stavby 29. Údržba stavby 30. Pozemky k objektu celkem 31. Názor odhadce Výsledný koeficient:
0,94 0,94 0,92 0,94 0,94 0,94 0,94 0,60 0,94 0,90 0,90 0,93 0,60 0,90 0,98 0,20 0,85 0,85 0,90
1,06 1,06 1,05 1,06 1,06 1,06 1,06 1,05 1,06 1,05 1,10 1,05 1,00 1,10 1,02 1,00 1,10 1,15 1,10
0,980 1,000 1,000 1,000 1,020 1,000 1,000 1,020 1,000 1,000 0,900 1,000 1,000 1,000 1,000 0,510 0,870 1,000 0,920 0,246
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Bytový dům č.p. 84 v Damnově Adresa: Bor - část Damnov 84, 348 02 Bor Popis: Druh nemovitosti: Obytné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 46 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží: 0 2 Výměra pozemku: 242 m Zastavěná plocha: 242 m2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: elektro, vody a kanalizace Příslušenství: kanalizační jímka Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: sdělení realitní kanceláře Požadovaná cena: 1 500 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,90 Cena po úpravě: 1 350 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: 2 172,00 m3 621,55 Kč/m3 1 292,20 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 2 2 Podlahová plocha podlaží celkem m Kč/m Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby
1,00 1,00 0,94 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00
2. Správní funkce 0,97 5. Obchod a služby 0,97 8. Kultura a sport 1,01 11. Životní prostředí 1,03 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,05 22. Dostupnost podlaží 1,00
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného
0,98 0,94 0,98 0,94 1,00 1,03 1,01 0,98
- 12 24. Výskyt radonu 1,00 25. Další možnosti ohrožení 27. Možnost dalšího rozšíření 0,98 28. Technická hodnota 30. Pozemky k objektu celkem 0,85 31. Názor odhadce
1,00 26. Příslušenství nemovitosti 0,90 29. Údržba stavby 0,90 Součin dílčích koeficientů - Is
1,00 0,88 0,481
Objekt č.: 2 Název: Bytový dům č.p. 103 v Benešovicích Adresa: Benešovice 103, 349 01 Bonešovice Popis: Druh nemovitosti: Obytné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 44 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží: 0 Výměra pozemku: 242 m2 Zastavěná plocha: 242 m2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: elektro, vody a kanalizace Příslušenství: kanalizační jímka Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: smlouva o převodu nemovitosti Požadovaná cena: 1 180 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 1,00 Cena po úpravě: 1 180 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny 3 Obestavěný prostor: 2 170,00 m 543,78 Kč/m3 1 304,03 Kč/m3 2 2 Zastavěná plocha podlaží celkem: m Kč/m Kč/m2 Podlahová plocha podlaží celkem m2 Kč/m2 Kč/m2 2 2 Hrubá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 2 2 Čistá užitná plocha: m Kč/m Kč/m2 Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
0,85 1,01 0,94 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,85
2. Správní funkce 0,97 5. Obchod a služby 0,98 8. Kultura a sport 1,01 11. Životní prostředí 1,03 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,05 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,85 31. Názor odhadce 0,95
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
0,96 0,94 0,98 0,94 1,00 1,01 1,01 0,95 1,00 0,90 0,417
Objekt č.: 3 Název: Bytový dům v Lestkově Adresa: Lestkov, 349 53 Lestkov Popis: Druh nemovitosti: Obytné domy Poloha: samostatně stojící Stáří objektu: 90 roků Stav objektu: dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží: 1 Výměra pozemku: 204 m2 Zastavěná plocha: 433 m2 Garáž: není Výtah: ano Podkroví: ne Svislé konstrukce: zděné Přípojky: elektro, vody a kanalizace Příslušenství: venkovní úpravy Požadovaná nebo kupní cena Pramen zjištění ceny: realitní inzerce Požadovaná cena: 1 650 000,- Kč Koef. úpravy ceny: 0,80 Cena po úpravě: 1 320 000,- Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny Přepočtené jedn. ceny Obestavěný prostor: 1 285,00 m3 1 027,24 Kč/m3 2 951,83 Kč/m3
- 13 Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce - obyvatel 4. Přírodní okolí 7. Zdravotnictví 10. Struktura zaměstnanosti 13. Dopravní podmínky 15. Konfigurace terénu 18. Obyvatelstvo v okolí 21. Typ stavby 24. Výskyt radonu 27. Možnost dalšího rozšíření 30. Pozemky k objektu celkem
0,85 1,02 0,94 0,94 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,95
m2 m2 m2 m2
2. Správní funkce 0,98 5. Obchod a služby 0,94 8. Kultura a sport 0,94 11. Životní prostředí 1,01 14. Orientace ke světovým stranám 16. Převládající zástavba 1,00 19. Územní plán 1,05 22. Dostupnost podlaží 1,00 25. Další možnosti ohrožení 1,00 28. Technická hodnota 0,85 31. Názor odhadce 0,92
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
3. Poptávka nemovitostí 6. Školství 9. Hotely apod. 12. Poloha k centru 17. Parkovací možnosti 20. Inženýrské sítě 23. Regulace nájemného 26. Příslušenství nemovitosti 29. Údržba stavby Součin dílčích koeficientů - Is
0,90 0,94 0,98 0,98 1,00 1,03 1,01 0,90 1,00 0,92 0,348
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. Bytový dům č.p. 84 v Damnově 2. Bytový dům č.p. 103 v Benešovicích 3. Bytový dům v Lestkově SJC – minimum SJC – průměr SJC – maximum Index oceňovaného objektu JCO – minimum JCO – průměr JCO – maximum Výměry oceňované stavby CO – minimum CO – průměr CO – maximum
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1 292,20 1 304,03 2 951,83 1 292,20 1 849,00 2 951,83 0,246 318,00 455,00 726,00 2 412,00 767016 1097460 1751112
0,246
0,246
0,246
0,246
Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Minimální: Průměrná: Maximální:
767 016,- Kč 1 097 460,- Kč 1 751 112,- Kč
Cp = COprůměrná - [0,15 * (COmaximální - COminimální)] = = 1097460 - [0,15 * (1751112 - 767016)] = 949 845,60 Kč Bytový dům - výsledná cena
=
949 845,60 Kč
- 14 -
C. Rekapitulace
Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
8 230,- Kč 8 230,- Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů:
4 267 660,- Kč
Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota pozemků:
8 230,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
4 275 890,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
949 850,- Kč
Po konzultaci s realitními kancelářemi, na základě informací od spolupracujících kolegů odhadců a znalců a na základě vlastních zkušeností navrhuji tržní hodnotu - obvyklou cenu bytového domu na částku přibližující se hodnotě stanovené porovnávací metodou, která nejlépe vystihuje poptávku po podobných nemovitostech, t.j. na částku 950 000,- Kč
Obvyklá cena: 950 000,- Kč
slovy: devětsetpadesáttisíc Kč
V Boru u Tachova, 19.11.2008 Zdeněk Tušek Finská 601 348 02 Bor u Tachova
- 15 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 26. září 1990, Spr. 2478/90, pro základní obor EKONOMIKA – odvětví ceny a odhady, specializace pro odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4300 – 11/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4300 – 11/2008.
E. Seznam příloh: 1/ fotokopie výpisu z katastru nemovitostí - LV č. 124 2/ fotokopie snímku mapy katastru nemovitostí
5 listů A4 1 list A4
