2008

Znalecký posudek číslo 1728/218/2008 o ob vyk l é , o be cné , t rž n í h od no tě n em o vit o st í – ro d in néh o d o mu č .p . 278 n ac háze j í cí h o se na p oz e mk u p ar c .č . St . 3 4 2 a p oz e m ku pa rc. č . S t .34 2 vš e s e vš e m i s o uč ást mi a př ís lu šen stvím v k .ú . L už e , o bec L uže , okr es Ch ru dim, vš e zapsáno na listu vlastnictví č . 2 00 .

Objednatel :

Exekutorský úřad Brno – venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 – sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno

Účel posudku :

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 037Ex 4191/06-8

Oceněno ke dni :

16.10.2008

Posudek vypracoval :

Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: [email protected] www.cenyodhady.cz

Tento posudek obsahuje 1 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 3.11.2008

Rodinný dům č. p. 278, k. ú. Luže

Znalecký posudek č. 1728/218/2008

OBSAH :

Zadání

strana

1.

Nález

3

2.

Posudek – ocenění nemovitostí

4

2.1.

Věcná hodnota nemovitostí

7

2.2.

Výnosová hodnota nemovitostí

10

2.3.

Srovnávací metoda ocenění nemovitostí

11

2.4.

Závěrečná rekapitulace

13

3.

Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik

14

Přílohy Příloha 1 – Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 2 – Letecký snímek Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 200) Příloha 5 – Informace o parcele (LV č. 10001) Příloha 6 – Kopie katastrální mapy Příloha 7 – Srovnatelné objekty

Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.:

Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 200, k.ú. Luže, vyhotovený dne 15.10.2008 Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, KP Chrudim, řízení PÚ : 8460/08.

1.a.:

Informace o parcele, LV č. 10001, k.ú. Luže, vyhotovené ke dni 3.11.2008 Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, KP Chrudim.

1.c.:

Kopie katastrální mapy pro k.ú. Luže v měřítku 1 : 2880 ze dne 15.10.2008, mapový list XVIII18-16, řízení PÚ : 8460/08.

1.d.:

Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců.

1.e.:

Částečná výkresová dokumentace pro přestavbu rodinného domu č.p. 278 na parc.č. St. 342 a přístavbu garáže na parc.č. St. 831 .

1.f.:

Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 16.10.2008 za účasti p. Jitky Jílkové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: 776 362 644).

1.g.:

Mapa obce a okolí.

1.h.:

Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška).

1.ch.:

Informace a sdělení získaná od objednatele posudku, p. Jitky Jílkové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: 776 362 644) a p. Blahoslava Hyksy (vedoucí stavebního úřadu v Luži, tel : 469 671 126).

1.i.:

Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 16.10.2008.

1.j.:

Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.zapadoceskereality.cz).

1.k.:

Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 037 Ex 4191/06-8 ze dne 2.7.2008.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 278 nacházející se na pozemku parc.č. St. 342 a pozemek parc.č. St. 342 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Luže, obec Luže, okres Chrudim, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 200. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. zapsaných na LV č. 200 pro k.ú. Luže ze dne 15.10.2008 a to k datu místního šetření, tj. k 16.10.2008. Informace o nemovitosti

Vlastník LV č. Katastrální území Obec, okres Vlastnictví stavby

SJM Jílek Karel a Jílková Jitka, Hvězdecká 278, 538 54 Luže, (810403/3124) a (735615/3717) 200 Luže (kód 689254) Luže (571776), Chrudim (CZ0531) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh Luže, 278, rod. dům, St. 342, 143 m2, zastavěná plocha a nádvoří Luže, bez čp/če, garáž, St. 831, LV 10001

Vlastnictví pozemku

Ochrana

Parc.číslo, výměra, druh St. 342, 143 m2, zastavěná plocha a nádvoří –

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 16.10.2008 za účasti znalce a p. Jitky Jílkové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: 776 362 644) . Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku a p. Jitky Jílkové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: 776 362 644) není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá p. Jílková s rodinou.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 278 ze dne 15.10.2008 pro k.ú. Luže v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 200). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 200 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Luže. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 200 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Luže bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. Celkový popis nemovitostí Město Luže, ve kterém se nachází oceňovaná nemovitost, leží cca 20 km jihovýchodně od města Chrudim a 6 km severně od města Skuteč. Oceňovaná nemovitost – rodinný dům č.p. 278 je umístěn nedaleko centra města Luže na ulici Hvězdecká vlevo při výjezdu od centra ve směru na obec Doly. Jedná se o řadový koncový rodinný dům, nepodsklepený, jednopodlažní, s půdou pod sedlovou střechou. Vlevo při pohledu na uliční průčelí domu navazuje na malý dvorek u domu zděná garáž, která byla přistavěna dodatečně. Pozemek pod stavbou garáže parc.č. St. 831 je ve vlastnictví města Luže (viz. příloha č. 5 – Informace o parcele, LV č. 10001). Oceňovaná nemovitost je postavena v patě příkré skály, v lokalitě zástavby rodinných domů. Přístup k objektu je umožněn po místní asfaltové komunikaci ulicí Hvězdecká. Na pozemku parc.č. St. 342 je situován rodinný dům s malým dvorkem, na pozemku parc.č. St. 831, který je jiného vlastníka, je postavena garáž. Nemovitost je tedy tvořena rodinným domem č.p. 278, zděnou garáží, venkovními úpravami (oplocení, vstupní vrátka, zpevněné plochy, venkovní schody, a přípojky inženýrských sítí) a pozemkem parc.č. St. 372. Objekt je napojen na tyto IS – elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci, dále je vybudována plynová přípojka.


strana 5



Rozdělení oceňovaných objektů 1. 2. 3. 4.

Rodinný dům č.p. 278 Garáž Venkovní úpravy Pozemek parc.č. St. 342


strana 6



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Rodinný dům č.p. 278 2.1.1.1. Popis Jedná se o řadový koncový objekt obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, s 1.NP a sedlovou střechou. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové a smíšené s částečnou izolací, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová krytá taškami s pozinkovanými klempířskými konstrukcemi. Konstrukce krovu je dřevěná, stropy objektu mají rovný podhled. Fasádní omítky jsou vápenné bez vnějšího obkladu, vnitřní omítky jsou vápenné, vnitřní keramický obklad je proveden v kuchyni, koupelně a na WC. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové s koberci v ostatních prostorách je položena keramická dlažba. Okna jsou dřevěná Euro, dveře jsou dřevěné, dveřní křídla nejsou instalována. Dům je napojen na elektrickou energii, elektroinstalace je 220/380 V, vytápění je řešeno krbem na tuhá paliva. Zdrojem vody je veřejný vodovod, ohřev vody je prováděn elektrickým boilerem. WC je splachovací s keramickým obkladem stěn. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a sprchový kout, v kuchyni je umístěna sklokeramická deska. Na objektu není bleskosvod. Objekt je napojen na tyto IS – elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci, u domu je realizována plynová přípojka. Dispoziční řešení : - 1.NP – vstupní prostor, šatna, obývaný pokoj, dětský pokoj, kuchyně, koupelna, samostatné WC - půdní prostor. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy: 1.NP: zastřešení:

10,95*7,55 10,95*7,55

= =

82,67 m2 82,67 m2

Obestavěný prostor: 1.NP: (10,95*7,55)*(2,95) zastřešení: (10,95*7,55)*(3,10)/2

= =

243,88 m3 128,15 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

372,03 m3

2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří objektu je dle informací získaných při místním šetření více jak 80 let. V roce 1962 byla provedena rekonstrukce a přístavba domu, v roce 1997 byla přistavěna garáž, v roce 2008 byla osazena nová okna. Současný stavebně technický stav domu je hodnocen jako dobrý, opotřebení je určeno odborným odhadem na 45 %. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce

strana 7



2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Jednotková cena byla stanovena dle ukazatele průměrné orientační ceny na měrnou a účelovou jednotku podle ÚRS PRAHA, a.s. (2008/I.). 4 622,- Kč/m3 obestavěného prostoru 372,03 m3

Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

4 622,- Kč × 372,03 m3 45 %

= = =

Časová cena, CČ

-

1 719 523,- Kč 773 785,- Kč 945 738,- Kč 945 738,- Kč

2.1.2. Garáž 2.1.2.1. Popis Jedná se o přízemní objekt obdélníkového půdorysu s 1.NP a sedlovou střechou, který navazuje vlevo na dvorek u rodinného domu. V sedlovém krovu je vestavěna podkrovní místnost užívaná ke skladování domácích potřeb. Stavebně konstrukční charakteristika: Svislé nosné konstrukce jsou zděné s fasádními omítkami vápennými hladkými s nátěrem, střecha je sedlová, krytá vlnitými azbestocementovými deskami a s pozinkovanými klempířskými konstrukcemi. Vnitřní omítky jsou provedeny jako vápenné hladké s malbou, podlaha je betonová, vrata jsou plechová výklopná, okno ve štítě je dřevěné zdvojené, do ulice s výplní z luxfer. Objekt je napojen na elektřinu. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěná plocha:

4,60*6,50

Obestavěný prostor: (4,60*6,50)*(3,70)+(4,60*6,50)*(2,55)/2

= =

29,90 m2 148,75 m3

2.1.2.3. Stáří a opotřebení Jedná se o objekt, který byl postaven a od té doby i užíván v roce 1997, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 20 %. 2.1.2.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.


strana 8



Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. 2 500,- Kč/m3 obestavěného prostoru 148,75 m3

Objektu byla přiřazena jednotková cena Obestavěný prostor činí

2 500,- Kč × 148,75 m3 20 %

Výchozí reprodukční cena Odpočet opotřebení Součet

= = =

-

Časová cena, CČ

371 875,- Kč 74 375,- Kč 297 500,- Kč 297 500,- Kč

2.1.3. – Venkovní úpravy Jedná se zejména oplocení, vstupní vrátka, zpevněné plochy, venkovní schody a přípojky inženýrských sítí. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu.

2.1.4. Pozemek parc.č.St.342 2.1.4.1. Popis Jedná se o mírně svažitý pozemek v patě skály zapsaný v katastru nemovitostí na LV č. 200. Rodinný dům je umístněn na pozemku parc.č.St. 342, garáž je postavena na pozemku parc.č. St. 831, který je jiného vlastníka a není tedy předmětem ocenění. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek. 2.1.4.2. Výměra Parc. č. St. 342

Výměra (m2) 143 143

Celková plocha pozemků dle výpisu LV č. 200 z Katastru nemovitostí činí celkem 143 m2. 2.1.4.3. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 200,- až 500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu při spodní hranici intervalu, tj. na 200,- Kč/m2. Jednotková cena stavebních pozemků Celková výměra stavebních pozemků zapsaných na LV č. 200


200,- Kč/m2 143 m2

strana 9


Obecná cena stavebních pozemků


200,- Kč/m2 × 143 m2

Celková obecná hodnota pozemků

=

28 600,- Kč 28 600,- Kč

2.1.5. Věcná hodnota celkem Rodinný dům č.p.278 Garáž Pozemky

945 738,- Kč 297 500,- Kč 28 600,- Kč

Celkem HV

1 271 838,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 1 271 840,- Kč (slovy : jedenmiliondvěstěsedmdesátjedentisícosmsetčtyřicet korun českých).


strana 10



2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a p. Jitky Jílkové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: 776 362 644) na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá p. Jílková s rodinou. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost.


strana 11



2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. Na trhu nemovitostí v Chrudimi a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Oceň. Luže u Chrudimi objekt

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Jiné

2+1

Ano

koncový, řadový RD, nepodsklepený, přízemní s půdou, pouze s malým dvorkem, IS - elektřina, voda,kanalizace,plyn na hranici pozemku

1

Chotěnice

4+1

Ano

koncový, řadový RD, přízemní, nepodsklepený s vestavěným podkrovím, s garáží a zahradou, IS elektřina, obecní voda, studna, septik, plyn v ulici

2

Luže-Zdislav

3+kk

Ne

samostatně stojící RD s 1.NP, nepodsklepený v klidné části obce, IS - elektřina, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva

3

ChoceňPodskalí

2+1

Ne

samostatně stojící RD blízko centra, s 1.NP vestavbou podkroví a půdou v sedlovém krovu, IS elektřina, obecní voda a kanalizace, možnost napojení na plyn

4

Hluboké

2+1

Ano

samostatně stojící RD, s 1.NP, nepodsklepený s možností rozšíření do podkroví, IS - elektřina, obecní vodovod, vlastní studna,

5

Luže u Chrudimi

2+1, 1+1

Ne

samostatně stojící, přízemní RD, nepodsklepený, s 1.NP s půdou a malou zahrádkou, IS - elektřina, kanalizace, vodovod, plyn na hranici pozemku

Ne

řadový koncový RD nedaleko centra obce, s 1.NP a půdou vhodnou k vestavbě, vhodné k rekonstrukci, IS-elektřina, obecní vodovod a kanalizace, plyn zaveden

Ne

řadový vnitřní RD, s 1.NP a možností vestavby podkroví v sedlovém půdním prostoru, IS - elektřina, veřejný vodovod, kanalizace do jímky, plyn před domem

6

7

Hrochův Týnec

Luže u Chrudimi

3+1

2+1


strana 12



Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.

Cena Koef. požadovaná Reresp. dukce zaplacená na

Cena po redukci na pramen ceny

K5

K6

KC (1-6)

Cena oceň objektu

stav polo- velia garáž ha kost vybavení

jiné

úvaha znalce

.

Kč

K1

K2

K3

K4

Kč

Pramen ceny

Kč

1

790 000

0,95

750 500

1,01 0,98

1,00

0,97

1,01

1,03

1,00

750 500

2

795 000

0,95

755 250

0,97 1,00

0,95

0,99

1,01

0,99

0,91

829 945

3

790 000

0,95

750 500

0,95 0,98

0,95

0,99

1,00

0,97

0,85

882 941

4

800 000

0,95

760 000

0,97 1,03

1,00

0,98

1,01

0,95

0,94

808 511

5

890 000

0,95

845 500

1,00 1,03

1,00

0,99

0,99

0,95

0,96

880 729

6

980 000

0,95

931 000

1,01 1,01

0,90

0,98

1,02

1,00

0,92

1 011 957

7

1 000 000

0,95

950 000

1,00 1,00

0,90

0,99

0,98

0,98

0,86

1 104 651

Celkem průměr

Kč

895 605

Minimum

Kč

750 500

Maximum

Kč

1 104 651

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší)

K5

Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší)

K6

Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

KC

Koeficient celkový

KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,80 (navrženo 0,95). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 750 500,- až 1 104 651,- Kč, průměrnou hodnotou je 895 605,- Kč. Uvedená nemovitost má tyto silné stránky : - klidná lokalita vhodná k bydlení - nedaleko centra obce Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : - dům je postavený v patě strmé skály - u domu není žádná zahrada, pouze malý dvorek - pozemek pod garáží je jiného vlastníka


strana 13



2.3.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost, stavebně technický stav a poptávku realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středu výše uvedeného rozpětí, po zaokrouhlení na 900 000,- Kč. Obecná hodnota

900 000,- Kč

Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemkem. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 900 000,- Kč (slovy : devětsettisíc korun českých).

2.4. ZÁVĚREČNÁ REKAPITULACE Cena po zaokrouhlení stanovená : 1. Věcnou hodnotou 2. Výnosovou metodou 3. Srovnávací metodou


1 271 840,- Kč není stanovena 900 000,- Kč

strana 14



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 200 ze dne 15.10.2008 pro k.ú. Luže v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 278 ze dne 15.10.2008 pro k.ú. Luže v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsány zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (viz příloha č. 4 – LV č. 200). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku a p. Jitky Jílkové (vlastník oceňovaných nemovitostí, tel.: 776 362 644), není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Objekt užívá p. Jílková s rodinou. Objekt je postaven jako řadový koncový v patě strmého skalního masivu. U domu není žádná zahrada, pouze malý dvorek. Pozemek parc.č. St. 831, na kterém je postavena garáž, je jiného vlastníka. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu.


strana 15



Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí – rodinného domu č.p. 278 nacházejícího se na pozemku parc.č. St. 342 a pozemku parc.č. St. 342 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Luže, obec Luže, okres Chrudim, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 200 vedeném u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Chrudim podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 16.10.2008, po zaokrouhlení na :

900 000,- Kč (slovy : devětsettisíc korun českých).

V Brně, dne 3. listopadu 2008



strana 16



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1728/218/2008 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury.

V Brně, dne 3. listopadu 2008



strana 17

2008

Recommend Documents