ZNALECKÝ POSUDEK č. 3554-109/2015
o obvyklé ceně nemovitosti – pozemku p.č.449/2 v k.ú. Hořice na Šumavě včetně příslušenství
Objednavatel znaleckého posudku:
Ladislav Ryba Dukelská 239 436 03 Litvínov – Chudeřín
Účel znaleckého posudku:
Podklad pro prodej nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.11.2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Petr Bicenc Koldům 1581 43601 Litvínově telefon: 603748486 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 5 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Litvínově 30.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti – pozemku p.č.449/2 v k.ú. Hořice na Šumavě včetně příslušenství
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
pozemek p.č.449/2 Hořice na Šumavě 382 22 Hořice na Šumavě Jihočeský Český Krumlov Hořice na Šumavě Hořice na Šumavě 843
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.11.2015.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpisy z katastru nemovitostí ze dne 22.11.2015 Snímky z katastrální mapy ze dne 27.6.2015 Informace o z územního plánu obce Hořice na Šumavě Zjištění na místě samém
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku:
Ladislav Ryba, Dukelská 239, 436 03 Litvínov - Chudeřín, vlastnictví: výhradní
Nemovitost – pozemek p.č.449/2 v obci Hořice na Šumavě, k.ú. Hořice na Šumavě je vedený v listě vlastnictví č.502 vlastníkem je: Ladislav Ryba, Dukelská 239, Litvínov-Chudeřín 436 03
6. Dokumentace a skutečnost Znalec vychází z porovnání podkladů a skutečnosti zjištěné na místě samém při místním šetření a přepokládá, že stav v rozhodném období byl totožný se stavem ke dni místního šetření.
7. Celkový popis nemovité věci Pozemek p.č. 449/2 v k.ú. Hořice na Šumavě se nachází v západní okrajové nezastavěné části obce. Pozemek se nachází přímo u hl. komunikace Český Krumlov - Černá v Pošumoví ( vodní nádrž Lipno) a je k němu asfaltová odbočka(sjezd) z hl. komunikace, se kterou rovněž sousedí z druhé strany. Pozemek je zahrnutý v ÚP ke stavbě (motorest, penzion, ČS PHM...). Pozemek je rovinatý a oplocený. Na pozemku se nevykytují trvalé porosty ani venkovní úpravy.
8. Obsah znaleckého posudku Hořice na Šumavě/ LV 502 2
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.449/2
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.449/2 Pozemek p.č. 449/2 v k.ú. Hořice na Šumavě byl oddělený z původního pozemku p.č.5/2 se nachází v západní okrajové nezastavěné části obce. Pozemek se nachází přímo u hl. komunikace Český Krumlov - Černá v Pošumaví ( vodní nádrž Lipno) a je k němu asfaltová odbočka( sjezd) z hl. komunikace. Pozemek je zahrnutý v ÚP do zóny smíšené obytné - území malých celků určených ke stavbě (motorest, penzion, čerpací stanice PHM...). Pozemek je rovinatý a oplocený. Na pozemku se nevykytují trvalé porosty ani venkovní úpravy. K hranici sousedního pozemku vede přípojka elektrické energie a veřejného vodovodu.
C.
Obvyklá cena - porovnávací přístup
2.1.
Přímé metody
Používají se pouze tehdy, lze-li k posuzovanému subjektu najít pozemek podobný či obdobný, jehož prodejní, nabízená či jinak avizovaná cena je známa a zároveň jsou známy podmínky, za nichž transakce proběhla, případně, za nichž se měla odehrávat. Při výběru vzorků je důležité, aby podobné vzorky zejména co do širších geografických vztahů ( umístění pokud možno ve shodné lokalitě), aby se jednalo o shodný segment trhu ( podobný účel využití), velikost a kvalita. K dispozici nejsou prodejní smlouvy na samostatné pozemky v dané obci, a proto k této metodě nepřihlížíme.
2.2.
Nepřímé metody
Spočívají ve srovnání oceňovaného subjektu s referenčním vzorkem, reprezentujícím jednotlivé vzorky vybrané množiny, která představuje výběrový soubor. Pomocí cenových úprav se reaguje na odlišnosti, jimiž se ostatní pozemky od referenčního liší.
2.2.1. Sekundární data 2.2.1.1.
Pozemek p.č.449/2 v k.ú. Hořice na Šumavě
Pro výběr referenčního vzorku bylo vybráno několik lokalit se stejným segmentem trhu (zóny smíšené obytné - území malých celků určených ke stavbě motorestu, penzionu, čerpací stanice PHM...) 1. Lokalita Velikost pozemku (m2) Vybavenost pozemku Doplňk. informace Nabídková cena ( Kč)
Černá v Pošumaví, oblast Pernek - Hory, na břehu lipenské přehrady 50 727 přípojka vody, kanalizace, plynu a elektro přístup po zpevněné komunikaci, vhodné pro developerský projekt ( bydlení, rekreace), rovinatý, 530Kč/m2 3
Poznámka Datum: 2. Lokalita Velikost pozemku (m2) Vybavenost pozemku Doplňk. Informace Nabídková cena ( Kč) Poznámka Datum: 3. Lokalita
www.sreality.cz , ID:034 N036088 22.10.2015
Kájov 2 500 přípojka vody a elektro přístup po zpevněné komunikaci, komerční pozemek v průmyslové zóně 185Kč/m2 zdroj: ww.sreality.cz, číslo zakázky: 143-N03547 20.11.2015
Nabídková cena ( Kč) Poznámka Datum:
Horní Planá - Hůrka u hlavního tahu Horní Planá - Český Krumlov 3 303 neuvedeno zpevněná komunikace, stavební pozemek - využití bydlení, rekreace 1000Kč/m2 zdroj: www.sreality.cz, číslo zakázky: ID282690 22.11.2015
4. Lokalita Velikost pozemku (m2) Vybavenost pozemku Doplňk. Informace Nabídková cena ( Kč) Poznámka Datum:
Horní Planá 10 442 přípojka vody, kanalizace a elektro zpevněná komunikace, rekreační zóna - pension 480Kč/m2 zdroj: ww.sreality.cz, číslo zakázky: 02053 26.11.2015
Velikost pozemku (m2) Vybavenost pozemku Doplňk. informace
Hodnota referenčního vzorku se pohybuje mezi 185 - 1000Kč/m2. V daném případě je nutné přihlédnout k tomu, že dané vzorky se nacházejí v sousedních více atraktivních lokalitách a že se jedná i o pozemky poblíž lipenské přehrady určené k částečně k bydlení nebo rekreačním účelů. Dále přihlížíme k tomu, že při posouzení se vychází převážně z nabídkových cen, pozemek se nachází v nezastavěné okrajové části obce a ve skutečnosti může být využíván pro stavby povolené ve smíšené obytné zóně - území malých celků, a proto hodnota našeho referenčního vzorku je nižší než cena nabídkových cen pozemků určených k zastavění a je stanovena na spodní hranici intervalu 250,- Kč/m2 Silné stránky nemovitostí - umístění poblíž frekventované hlavní silnice - předpokládané využití komerční( pension, motorest...) Slabé stránky nemovitostí - nutnost přivést k pozemku inženýrské sítě
4
2.2.1.2.
Rekapitulace ceny pozemku p.č.449/2 v k.ú. Hořice na Šumavě
Protože v daném případě, se pozemky tohoto typu obchodují a na trhu je k dispozici vhodný porovnatelný ekvivalent s dostatečnou vypovídací schopností pro porovnání na základě nabídkových cen, obvyklá cena se blíží ceně zjištěné v nepřímé porovnávací metodě a činí: 250 × 6 392 = 1 598 000,- Kč slovy: jedenmilionpětsetdevadesátosmtisíc Kč V Litvínově 30.11.2015
Ing. Petr Bicenc Koldům 1581 43601 Litvínově telefon: 603748486 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr.4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č.3554-109/2015 znal. deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
E. SEZNAM PŘÍLOH Snímek z katastrální mapy - k.ú. Hořice na Šumavě Územní plán - k.ú. Hořice na Šumavě Fotodokumentace - k.ú. Hořice na Šumavě
5
počet stran A4 v příloze: 2 3 1
Snímek z katastrální mapy
Snímek z katastrální mapy - ortomapa 6
Územní plán – k.ú. Hořice na Šumavě
7
Územní plán – k.ú. Hořice na Šumavě
8
Územní plán - k.ú. Hořice na Šumavě
Fotodokumentace - Hořice na Šumavě
9
Fotodokumentace - Hořice na Šumavě
10
