Znalecký posudek číslo 1956 - 42/2010
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Stavba rodinného domu č.p. 26 kraj: Středočeský, obec: Kosova Hora, 26291
Katastrální údaje:
020B okres Příbram, 540498 obec Kosova Hora, 670014 k.ú. Kosova Hora, LV 832
VLASTNÍK:
1. Potůček Lumír, Kosova Hora 26, 262 91 Kosova Hora, r.č. 760208/0167, podíl ½ 2. Potůčková Věra, Kosova Hora 26, 262 91 Kosova Hora, r.č. 675211/0772, podíl ½
ÚČEL OCENĚNÍ:
Podkle pro exekuční řízení
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex9013/04-56 ze dne 17.5.2010 Brno, Veveří 125, 61645
DIČ
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Adresa zhotovitele:
telefon 544508311
DIČ
telefon
43214983
CZ5806031220
608735580
Počet stran:
15
e-mail
[email protected]
Ing. Ivan Rut Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, 250 82
IČ
Datum místního šetření:
Fax 544508312
30.6.2010
Počet příloh:
4
Fax
e-mail
[email protected]
Datum zpracování : Počet vyhotovení:
3
7.7.2010 Vyhotovení číslo:
–2– STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI:
stavba dokončena v r.
Stavebně technický stav stavby
novostavba
Počet podlaží celkem:
změna stavby rekonstrukce v r.
1885
2/0
z toho podzemní:
1985
0
udržovaná
z toho nadzemní:
2
neudržovaná Počet bytů:
1
Rodinný dům, domek Typ
PP RD m
2+1
Konstrukce: Využití: Poloha: Přípojky: Dostupnost: Negat vlivy:
2
Garáž
Zahrada
počet
135
m
0
Obestavěný prostor m3
2
0
Zastavěná plocha m2
629
zděné betonové montované bydlení pronájem podnikání centrum kraj obce bytová zóna voda kanalizace plyn MHD železnice autobus dál./I.tř. železn. tr. podnik/trafo
90
Podkroví
NE
kovové dřevěné jiné bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec elektro telefon zpev. příjezd dálnice/I. tř. silnice II./III. tř. letiště zápl. oblast jiné
Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
PRODEJNOST NEMOVITOSTI:
velmi dobrá do 6 měsíců
průměrná od 6 – 12 měs.
obtížná nad 1 rok
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena – z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
945 000 569 772 945 000 5 400
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný rodinný dům, byt 2 + 1, zděná konstrukce, 2 NP, sklonitá střecha, půda, nepodsklepený, standardní vybavení, nepravidelná údržba. Objekt není delší dobu užíván. Dům situovaný na východním okraji širšího centra obce, u hlavní komunikace, v obytné zóně smíšené zástavby. Pozemek st.p.č. 54/2 pod domem je jiného vlastníka - neoceňuje se ! Pozemek je mírně svažitý k jihu, přístup od jihu a západu z veřejné zpevněné komunikace. Inž. sítě - elektro, voda, kanalizace, plyn v místě. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. V Úvalech dne 7.7.2010
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing. Ivan Rut
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - spoluvlastnický podíl ideální 1/2 - stavba rodinného dům č.p. 26 s příslušenstvím a pozemek p.p.č. 1114/9 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře 9 m2, k.ú. Kosova Hora, obec Kosova Hora, okres Příbram - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Příbram na listu vlastnictví LV č. 832. Pozemek st.p.č. 54/2 pod domem č.p. 26 je jiného vlastníka (LV č. 200) - neoceňuje se! Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti
2. Informace o nemovitosti Nemovitost - stavba rodinného domu (dále jen RD), je přistavěný k sousednímu domu, nepodsklepený, se dvěmi NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví, s půdou. Konstrukce zděná ze smíšeného zdiva. Stáří stavby se nepodařilo zjistit. Podle stavebně konstrukčního uspořádání (klenby v přízemí, kamenné zdivo) je stáří původní stavby odhadováno na min. 125 roků. Jedná se o původní vesnický obytný dům. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. Předchozí vlastník pořídil nemovitost v havarijním stavu v roce 1984. Následně dle ohlášení stavebních úprav ze dne 30.4.1985 provedl izolace přízemí, úpravy největší místnosti v přízemí na dílnu s vraty, žumpu, ve 2. NP koupelnu a nové podlahy s cem. potěrem a PVC, přeložení a opravu střešní taškové krytiny, střechy, komínu, omítek a venkovní fasádu. V roce 2003 nová okna v půdním prostoru. V domě je jeden byt 2 + 1 a žádné nebytové prostory. Budova se nachází na východním okraji širšího centra obce, v zastavěném území obce, ve vesnické smíšené zástavbě rodinných domů, u hlavní průjezdní komunikace, asi 100 m východně od náměstí, k.ú. a obec Kosova Hora, na cizím pozemku, přístup ze zpevněné komunikace. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem centra obce, nedalekých Sedlčan i okresního města Příbrami. Ke dni ocenění není nemovitost běžně užívána. Pozemky -
st.p.č. 54/2 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 26, o výměře 95 m2. Pozemek obdélníkového tvaru zastavěný RD. Jiného vlastníka, LV č. 200, neoceňuje se! P.p.č. 1114/9 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře........ 9 m2. Pozemek obdélníkového tvaru, severně za domem, tvoří funkční celek se stavbou a je ve vlastnictví stejného subjektu, na pozemku stavba žumpy. Celková výměra hodnocených pozemků = 9 m2.
–4–
Pozemek p.p.č. 1114/9 je mírně svažitý k jihu, neoplocený, terénně upravený, situovaný ve veřejném prostranství u domu, přístupný od západu ze zpevněné veřejné komunikace. Tvoří plochu se stavbou žumpy. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie, vody, kanalizace i plynu. Klidná obytná vesnická lokalita smíšené zástavby rodinnými domky nedaleko centra obce, zastavěné území, k.ú. a obec Kosova Hora, okres Příbram. Pro obec není zpracována cenová mapy pozemků. Obec -
Obec Kosova Hora má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 1171 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá u okresní silnice č. 18 mezi Olbramovicemi a Sedlčany, asi 5 km východně od Sedlčan a cca 35 km východně od Příbrami, ve zvlněné středočeské krajině, jižně od Prahy. V místě rozvinutá občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, pošta, škola, školka, zdravotnické zařízení, hasiči, restaurace, sportoviště, pensiony, obchody, kino, drobní živnostníci a podnikatelé. Další úřady, instituce a občanská vybavenost v Sedlčanech a Příbrami. Inženýrské sítě - vodovod, elektro, kanalizace, plynofikace. Doprava : veřejný autobus, železnice,okresní silnice. Dostupnost Prahy cca 45 minut autem. Nabídka pracovních možnost v místě omezená, hlavně ve větších obcích v okolí, a v Příbrami, Benešově a Praze. Příznivé životní prostředí, klidná oblast, rekreační oblast, lesy, Vltavské přehrady nedaleko, agroturistika. V obci zámek, kostel, židovský hřbitov.
Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán nemovitost je situována nedaleko centra u hlavní komunikace, ve smíšené zóně bydlení. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení, rekreaci nebo i podnikání – v přízemí je prostor pro dílnu nebo obchod. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Věcné břemeno nezjištěno Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne 30.6.2010 za přítomnosti znalce, asistentky znalce.
–5–
4. Podklady pro vypracování posudku a) b) c) d) e) f) g) h)
i)
Výpis z katastru nemovitostí KP Příbram LV č.832 ze dne 17.5.2010 a informace z KN. Kopie kat. mapy k.ú. Kosova Hora, ze dne 30.6.2010. Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, 61645 Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 9013/04-56 ze dne 17.5.2010. Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. Informace získané z realitního trhu, obecního úřadu v Kosově Hoře. Fotodokumentace. Ohlášení stavebních úprav - okna v půdním prostoru - povolení obecního úřadu v Kosově Hoře dne 13.6.2003. Ohlášení stavebních úprav RD č.p. 26 Kosova Hora a vybudování žumpy, povolil obecní úřad Kosova Hora dne 30.4.1985. Stavební povolení č.j. 1159/89 vydáno dne 13.11.1989. Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.
5. Vlastnické a evidenční údaje -pozemky: P.p.č. 1114/9 - ostatní plocha, jiná plocha, o výměře ............... - stavby: Kosova Hora, č.p.26, objekt bydlení
9 m2
(na parcele st.p.č. 54/2, LV č. 200, jiný vlastník)
- v k.ú. Kosova Hora, obec Kosova Hora, je vedena u KP Příbram na LV č. 832. Vlastníkem je : 1. Potůček Lumír, Kosova Hora 26, 262 91 Kosova Hora, r.č. 760208/0167.. podíl 1/2 2. Potůčková Věra, Kosova Hora 26, 262 91 Kosova Hora, r.č. 675211/0772 .. podíl1/2
6. Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.p. 26 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace skutečného stavu domu č.p. 26 nebyla předložena k dispozici. V archivu obecního úřadu v Kosově Hoře byla k dispozici projektová dokumentace stavebních úprav domu z roku 1985. Při ocenění se vychází ze skutečných výměr zjištěných při místním šetření. Skutečný stav prakticky odpovídá projektu stavebních úprav z roku 1985. Stáří stavby ke dni ocenění je odhadováno na 125 roků. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. Celkově je nemovitost v podprůměrném technickém stavu.
–6–
7. Celkový popis nemovitosti RD č.p. 26 je přistavěný k sousednímu objektu bydlení, nepodsklepený, se 2 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. RD je situován na terénně upraveném pozemku, ve východním okraji širšího centra obce, ve vesnické smíšené zástavbě RD, v zastavěném území obce, na severní straně hlavní veřejné průjezdní místní zpevněné komunikace, k.ú. a obec Kosova Hora, okres Příbram. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví. Příslušenství nemovitosti - venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace do jímky, jímka) - je zahrnuto v ocenění obvyklé ceny. Ke dni ocenění není nemovitost běžně užívána, a dle dostupných údajů není pronajata.
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba RD č.p. 26 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
–7–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba RD č.p. 26 Stavba RD č.p. 26 je přistavěná k sousedovi, nepodsklepený objekt, se dvěmi NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří základové pasy s izolacemi. Svislé konstrukce jsou zděné z kamenů a cihel. Stropy klenbové, hurdiskové do I. nosníků a dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sklonitá, sedlový krov dřevěný s valbou. Krytina je tašková, pálená na latě. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda dvouvrstvá. Vnitřní obklady keramické. Schody do patra se zábradlím. Dveře dřevěné rámové, ocel. zárubně. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy betonové, PVC, keramické apod. Vytápění ústřední teplovodní, kotel na tuhá paliva. El. instalace světelná i motorová. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV el. boiler. V kuchyni sporák, linka. Hygienické vybavení vana, umyvadlo. Záchod splachovací. Dispoziční uspořádání : RD řešen jako nepodsklepený, 2 NP, sklonitá střecha podkroví s půdou. Půdorys obdélníkový. Byt 2 + 1 s hyg. příslušenstvím.
bez
Soupis místností : 1. NP = schody, chodba, sklep, sklad, místnost (dílna), komora 2. NP = chodba, schody, WC, ložnice, komora, koupelna, obytná kuchyně V domě jsou obytné prostory a žádné nebytové prostory. V domě je jeden byt s hyg. příslušenstvím. Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení : je to rodinný dům. Technický stav: odpovídá stáří a průměrné, nepravidelné stavební údržbě. Rozsáhlé stavební úpravy v roce 1985. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, krov, schody) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení standardní. Objekt není delší dobu běžně užíván.
–8–
Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) Stavba RD č.p. 26 – § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,173 Podlaží: Název 1.NP 2. NP Součet:
Výška 2,80 m 2,60 m 5,40 m
Zastavěná plocha 8,65 × 10,39 8,65 × 10,39
Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,80 × 8,65 × 10,39 2. NP 2,60 × 8,65 × 10,39 Střecha 3,20/2 × 8,65 × 10,39 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – základové pasy izolované 2. Zdivo – smíšené zdivo v tl. nad 45 cm 3. Stropy – hurdiskové do I nosníků, rovný podhled – klenby 4. Střecha – dřev. krov sedlový 5. Krytina – pálené tašky 6. Klempířské konstrukce – nejsou 7. Vnitřní omítky – vápenné štukové 8. Fasádní omítky – dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady – není 10. Vnitřní obklady – keramické 11. Schody – do patra 12. Dveře – dřevěné 13. Okna – dřevěná zdvojená 14. Podlahy obytných místností – textilní, PVC apod.
Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 % 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 %
= =
89,87 m2 89,87 m2 179,74 m2
= = = =
251,65 m3 233,67 m3 143,80 m3 629,12 m3
Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní 50 % Podstandardní 50 % Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
–9–
15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Podlahy ostatních místností – keramické dlažby, beton Vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva, radiátory Elektroinstalace – světelná i motorová Bleskosvod – není Rozvod vody – teplé i studené Zdroj teplé vody – el. boiler Instalace plynu – není Kanalizace – od všech hyg. zařízení do jímky Vybavení kuchyně – sporák, linka Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo Záchod – standardní splachovací Ostatní – dílna, vrata
Obj. podíl 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 8,40 % × 50 % 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,80 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,40 % 15. Podlahy ostatních místností –0,54 × 1,10 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Podíl Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní
1,0000 – – – – – – – =
0,0227 0,0080 0,0040 0,0059 0,0060 0,0050 0,0194 0,9290
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9290 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1730 3 388,92 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 629,12 m3 × 3 388,92 Kč/m3
=
2 132 037,35 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 125 roků Předpokládaná další životnost: 45 roků Opotřebení: 100 × 125 / (125 + 45) = 73,529 % Odpočet opotřebení: 2 132 037,35 Kč × 73,529 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 567 665,74 Kč 564 371,61 Kč
Stavba RD č.p. 26 – zjištěná cena:
564 371,61 Kč
– 10 –
b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek www.seznamreality.cz. Pro lokalitu obce Kosova Hora byla nalezena ke dni ocenění jedna nabídka k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů bydlení či komerci s cenou 749,-Kč/m2.. V okolí do 5 km od hodnocené lokality bylo nalezeno cca 24 nabídek, s nabídkovými cenami od cca 575,-- až 750,-- Kč/m2 . Nižší ceny u pozemků v okrajových lokalitách a menších obcích s neúplným zainvestováním inž. sítěmi, vyšší ceny u zainvestovaných pozemků s přístup. komunikacemi blíže k lukrativním lokalitám. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený pozemek - ostatní plocha, o výměře 9 m2 , IS - voda, elektro, kanalizace, plyn, zpevněné komunikace, situování nedaleko centra obce, části zastavěného území obce. Klidná lokalita, rychlý dosah centra a spádových měst, Praha cca 70 km. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků.
Porovnávací pozemky: Kosova Hora - stavební pozemek o výměře 1110 m2, k pozemku je k dispozici projekt atypického rodinného domu 5+1/G s platným stavebním povolením. Asfaltová příjezdová komunikace vede až k hranici pozemku, k jeho kratší straně. IS: elektřina, zemní plyn, obecní kanalizace a obecní vodovod. Lokalita: Kosova Hora se nachází cca 2 km od Sedlčan, a asi 50 km jižně od Prahy. Nabídková cena. Nabídková cena: 831 390,– Kč Výměra: 1 110,00 m2 Jednotková cena: 749,– Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 674,10 Kč/m2 Váha: 1,00 2 Příčovy - stavební pozemek o výměře 865 m , na okraji obce Příčovy. Pozemek je zasíťován,připraven pro stavbu RD. V blízkosti pozemku je les. Obec Příčovy je v dojezdnosti 3Km od Sedlčan,je zde obchod,bus. Nabídková cena. Nabídková cena: 630 000,– Kč Výměra: 865,00 m2 Jednotková cena: 728,32 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 655,49 Kč/m2 Váha: 1,00 Jesenice u Sedlčan, Doublovičky - stavební pozemek o výměře 1121 m2, jedná se o jednu ze 13 nových stavebních parcel na východním okraji Doubloviček, přímo navazující na stávající zástavbu, určených územním rozhodnutím k výstavbě rodinných domů. Cena za m2 zahrnuje
– 11 – dotažení veškerých inženýrských sítí (vodovod, kanalizace) i vybudování průjezdní komunikace na náklady obce do příštího roku. Jesenice je vzdálena 6 km od města Sedlčany. Nabídková cena. Nabídková cena: 599 000,– Kč Výměra: 1 121,00 m2 Jednotková cena: 534,34 Kč/m2 Koeficient prodejnosti Kp: 0,900 Upravená jednotková cena: 480,91 Kč/m2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC):
480,91 603,50 674,10 600,–
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Oceňovaný pozemek: Název: Ostatní plocha, jiná plocha Parcelní číslo: 1114/9 Výměra (V): 9,00 m2 Cena pozemku (V × SJC): 9,00 m2 × 600,– Kč/m2 Pozemky – zjištěná cena:
=
5 400,– Kč 5 400,– Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru reality.cz a seznamreality.cz v současné době. V obci Kosova Hora a nejbližším bylo nalezeno několik nabídek k prodeji rodinných domů s nabídkovými cenami od 1.900.000,-- Kč do 2.500.000,--Kč. Tyto nemovitosti jsou zahrnuty a popsány v níže uvedené porovnávací metodě. Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 30 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - Kosova Hora, okr. Příbram. Stavba RD č.p. 26, přistavěný k sousednímu domu, 2 NP, nepodsklepeno, sklonitá střecha, půda, smíšené zdivo. Průměrná nepravidelná údržba, byt 2+1, dílna, účelné standardní vybavení, standardní materiály. Pozemek pod domem je jiného vlastníka !! Užitná plocha stavby domu cca 135 m2 (75 % ze zast. plochy podlaží), situování u hlavní průjezdní komunikace, nedaleko centra, možnost komerčního využití - provozovna nebo obchod v přízemí. IS voda, elektro, kanalizace, plyn, žumpa. Celkově průměrný technický stav. Objekt není v současnosti běžně užíván.
– 12 – Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: Kosova Hora - RD 5+1, samostatný, 2 NP, nepodsklepený, sklonitá střecha, půda, po rekonstrukci. Dům má v přízemí kotelnu, sklad, spíž, kuchyň, obývací pokoj, sociální zař., v patře 4x pokoj, sociální zařízení, dům má velikou snadno přístupnou půdu, u domu je malý pozemek na parkování, zahrada s protékajícím potůčkem je za cestou, terén - rovina, trávník ov. stromy, dřevník. V obci je částečná vybavenost, celková v Sedlčanech 5km. Praha po příbramské silnici cca 70 km, Slapy 10 km. Pozemek 1000 m2, zast. plocha 172 m2. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 1 900 000,– Kč Množství (M): 240,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 0,80 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 1,00 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 4 845,– Kč Váha (V): 1,0
Kosova Hora – RD 4+1, samostatný,1. NP, sklonitá střecha, podkroví, podsklepeno, udržovaný, s garáží o celkové podlahové ploše 160 m2 a pozemku 935 m2 , v klidné části obce s nádherným výhledem na okolí. Dům je kompletně zařízený,vnitřně velmi dobře řešený. Kuchyňská linka včetně vestavěných spotřebičů. El. instalace 220/380V,voda je odebírána z obecního vodovodu, vlastní studna, septik, přípojka plynu,vytápění je etážové na tuhá paliva.Dům má novou střechu.V obci kompletní občanská vybavenost.Dopravní spojení do Prahy i jiných měst zajišťuje autobus a vlak.Rodinný dům je volný. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 2 500 000,– Kč Množství (M): 160,00 m2 už. plochy Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 0,80 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 0,95 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 9 084,38 Kč Váha (V): 1,0
– 13 – Sedlčany - RD 5 + 1, samostatný, 2 NP, plochá střecha, podsklepeno, vestavěná garáž. Okraj obce s krásným výhledem na Sedlčany.V přízemí se nachází kuchyň,obývací pokoj,který je spojen s jídelním koutem,koupelna a WC.V prvním patře tři pokoje,koupelna a WC. Dům má dva balkony a jednu terasu.Občanská vybavenost ve městě. Pozemek 763 m2, zast. plocha 69 m2, už. plocha 180 m2. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): 2 390 000,– Kč Množství (M): 180,00 m2 už. plochy Kmísta: 0,95 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,90 Kpozemek: 0,80 Kzdroj info: 0,85 Kgaráž: 0,95 Kprodejnost: 1,00 Jednotková cena (JC): 7 333,71 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kpozemek × Kzdroj info × Kgaráž × Kprodejnost) Minimální jednotková cena za m2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m2 už. plochy (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2 už. plochy:
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2 už. plochy: Množství: Porovnávací hodnota:
4 845,– Kč 7 087,70 Kč 9 084,38 Kč
7 000,– Kč × 135,00 m2 už. plochy = 945 000,– Kč
– 14 –
C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši blížící se porovnávací hodnotě nemovitosti, která se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
564 370,– 5 400,– 569 770,– 945 000,–
Kč Kč Kč Kč
Obvyklá cena nemovitosti – stavby RD č.p. 26 s přísl., k.ú. a obec Kosova Hora, okr. Příbram – podle odborného odhadu ke dni ocenění činí
945 000,– Kč Cena slovy: devětsetčtyřicetpěttisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Potůček Lumír Potůčková Věra
V Úvalech dne 7.7.2010
V Úvalech dne 7.7.2010 Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí + info z KN 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 4. Fotodokumentace
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 472 500,– Kč 472 500,– Kč
Ing. Ivan Rut Atlasová 1462 250 82 Úvaly
– 15 – Fotodokumentace: Stavba RD č.p. 26, k.ú. a obec Kosova Hora, okres Příbram
