ZNALECKÝ POSUDEK č. 02/845/2013 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 191 včetně součástí, příslušenství, garáže, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 272, pozemkových parcel č. 247/4, č. 248, č. 1946/99 v obci a katastrálním území Třebechovice pod Orebem
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov
Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny 1/2 nemovitostí k 12.1.2013
Spis:
Č.j. 158 EX 357/12-82
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.1.2013
Znalecký posudek vypracoval:
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce.
Ve Dvoře Králové n. L. 14.1.2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 191 včetně součástí, příslušenství, garáže, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěné plochy č. 272, pozemkových parcel č. 247/4, č. 248, č. 1946/99 v obci a katastrálním území Třebechovice pod Orebem
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Pardubická 191 503 46 Třebechovice pod Orebem Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Třebechovice pod Orebem Katastrální území: Třebechovice pod Orebem Počet obyvatel: 5 876 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 71,1507 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 71,15 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.1.2013 za přítomnosti vlastníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 357/12-82 ze dne 20.11.2012 na majetek na povinného pana Jiřího Brože výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.11.2012, LV 1569 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 1569 SJM Brož Jiří a Brožová Ivana, Pardubická 191, 503 46 Třebechovice pod Orebem, Dukelská třída 1/1, Pražské Předměstí, 500 02 Hradec Králové, podíl 1/2 Brož Zbyněk, Jiráskova 1029, 516 01 Rychnov nad Kněžnou, podíl 1/2
6. Dokumentace a skutečnost Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 191 se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Třebechovice pod Orebem v ulici Pardubická. Nemovitost postavena okolo roku 1927, obsahuje dvě bytové jednotky. V roce 1971 provedena rekonstrukce, v roce 2007-2008 provedena výměna oken a rekonstrukce bytové jednotky 2+kk. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo, ani dohledáno. Dále bylo provedeno 2
ocenění garáže a kolny s dílnou.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové zastavěné části obce a katastrálního území Třebechovice pod Orebem. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna s dílnou 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
3
B. Znalecký posudek Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 12.1.2013, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu.
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: lokalita vhodná pro bydlení klidná část obce možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod) Záporné stránky oceňovaných nemovitostí Zástavní právo smluvní – Českomoravská stavební spořitelna Vlastnictví pouze ½ nemovitosti nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (LV 1569)
4
Popisy objektů, výměra, hodnocení
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Rodinný dům č.p. 191 postavený na stp. č. 272. Nemovitost postavena okolo roku 1927, obsahuje dvě bytové jednotky 3+kk a 2+kk. V roce 1971 provedena rekonstrukce, v roce 2007-2008 provedena výměna oken a rekonstrukce bytové jednotky 2+kk. Nemovitost s částečným podsklepením má jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Základy - základové pasy s izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30 - 0,45m. Stropní konstrukce klasický dřevěný strop trámový se záklopem a podhledem. Střecha sedlová s pálenou krytinou a pultová s živičnou krytinou, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce kompletní z pozink. plechu, bleskosvod chybí. Vnitřní omítky štukové, vnější omítky břizolitové. Povrchy podlah bet. mazanina, PVC, ker. dlažby a plovoucí podlahy. Obklady vnitřní v soc. zařízeních a kuchyních, vnější - kabřincové pásky. Okna plastová jednoduchá s izolačním dvojsklem, dveře náplňové hladké. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty. Vytápění ústřední s kotli na ZP, instalace plynu je. Rozvod teplé a studené vody standardní, zdroje pro přípravu TUV el. bojler a kombi kotel na ZP. Domovní kanalizace zřejmě svedena do veřejné. Hygienické vybavení a vybavení kuchyní standardní. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Venkovní úpravy: přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, přípojka plynu, vrata a vrátka ocelová, oplocení z ocelových plotových rámů s výplní z drátěného pletiva, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, zahradní jezírko. Celkový stav venkovních úprav odpovídá jejich stáří. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda 2 001 – 10 000 86 let 3 338,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.PP: I.NP: (3,80*7,10)+(10,40*6,70)+(11,50*7,9 0) Podkroví-terasa: 4,40*7,90 Podkroví: 7,10*7,90 Podkroví: 10,40*6,70 Název podlaží I.PP: I.NP: Podkroví-terasa: Podkroví: Podkroví:
Zastavěná plocha 41,10 m2 187,51 m2 34,76 m2 56,09 m2 69,68 m2
Obestavěný prostor: 5
= =
41,10 m2 187,51 m2
= = =
34,76 m2 56,09 m2 69,68 m2
Konstrukční výška 2,00 m 3,40 m 1,00 m 3,20 m 3,20 m
I.PP: I.NP:
(41,1)*(2,00) ((3,80*7,10)+(10,40*6,70)+(11,50*7,90))*(3,4 0) Podkroví-terasa: (4,40*7,90)*(1,00) Podkroví: (7,10*7,90)*(3,20)/2 Podkroví: (10,40*6,70)*(3,20)/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,08
= =
82,20 m3 637,53 m3
= = = =
34,76 m3 89,74 m3 111,49 m3 955,72 m3 187,51 m2 389,14 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 86 let: 0,60
č. I
Vi typ A
III III II I V
0,00 0,00 0,00 0,00 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III II
0,01 0,00 1,05
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,60 = 0,687 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro 6
č. I II
Pi 0,00 0,02
II III
-0,01 0,00
bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III
0,05
III
0,04
III
0,05
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,180 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,687 * 1,180 * 1,000 = 0,811 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 338,- Kč/m3 * 0,811 = 2 707,12 Kč/m3 CP = CU * OP = 2 707,12 Kč/m3 * 955,72 m3 = 2 587 248,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= =
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Rodinný dům - zjištěná cena
=
2 587 248,73 Kč 2 587 248,73 Kč
1/2 1 293 624,37 Kč
1.1.2. Garáž Popis: Stavba garáže navazuje na kolnu s dílnou. Tato byla postavena dle informace sdělené při místním šetření v roce 1927. Stavba o jednom NP bez podsklepení. Základy běžného provedení s izolací proti vlhkosti, svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel. Střecha pultová s krytinou z IPA na dřevěné bednění, klempířské konstrukce z pozink. plechu kompletní. Úpravy povrchů 7
vápenocementové omítky hladké. Okna jednoduchá, vrata ocelová, povrchy podlah bet. mazanina, elektroinstalace světelná. Celkový stav odpovídá stáří stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):
Garáž § 24 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 86 let 1 869,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.NP: 10,66*6,40 Název podlaží I.NP:
=
Zastavěná plocha 68,22 m2
68,22 m2
Konstrukční výška 2,58 m
Obestavěný prostor: I.NP: (10,66*6,40)*(2,58) Obestavěný prostor - celkem:
= =
176,02 m3 176,02 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 86 let: 0,60
č. II
Vi typ B
II III II III III III
0,00 0,10 -0,02 0,00 0,00 0,85
č. II I
Pi -0,05 -0,03
II III II
0,00 0,00 0,00
5
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V6 * 0,60 = 0,551 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 5
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,920 8
i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. III
Ti 0,00
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,551 * 0,920 * 1,000 = 0,507 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 869,- Kč/m3 * 0,507 = 947,58 Kč/m3 CP = CU * OP = 947,58 Kč/m3 * 176,02 m3 = 166 793,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= =
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Garáž - zjištěná cena
=
166 793,03 Kč 166 793,03 Kč
1/2 83 396,52 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna s dílnou Popis: Stavba kolny s dílnou navazuje na stavbu garáže. Tato byla postavena dle informace sdělené při místním šetření v roce 1927. Stavba o jednom NP bez podsklepení s volným půdním prostorem. Základy běžného provedení s izolací proti vlhkosti, svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel. Střecha pultová s krytinou z pozinkovaných vlnitých desek, klempířské konstrukce z pozink. plechu kompletní. Stropní konstrukce dřevěný strop trámový se záklopem a podhledem. Úpravy povrchů vápenocementové omítky hladké, Okna jednoduchá, dveře dřevěné svlakové, vrata ocelová, povrchy podlah bet. mazanina, schodiště chybí, elektroinstalace světelná. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 34 let. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 9
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název (4,90*7,79)+(3,90*7,25) I.NP Zastřešení 4,90*7,79
= =
[m2] 66,45 38,17
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,70 m 66,45 m2 2 2,15 m 38,17 m
Název I.NP Zastřešení Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP ((4,90*7,79)+(3,90*7,25))*(2,70) Zastřešení (4,90*7,79)*(2,15)
= =
[m3] 179,40 m3 82,07 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy P 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště C 9. Dveře S 10. Okna C 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8):
Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90
[Kč/m3] 10
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00
=
Obestavěný prostor 179,40 m3 82,07 m3 261,47 m3
Upravený obj. podíl 2,85 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 0,00 3,10 0,00 6,80 4,90 91,85
1 250,-
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 261,47 m3 * 3 164,78 Kč/m3
= =
3 164,78 827 495,03 Kč
=
593 040,86 Kč 234 454,17 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 34 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 120 = 71,667 % Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Kolna s dílnou - zjištěná cena
=
0,9185 1,0000 2,0930 1,3170
1/2 117 227,09 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v zastavěné okrajové části obce a katastrálního území Třebechovice pod Orebem v ulici Pardubická. Zastavěna plocha č. 272 je zastavěna rodinným domem, garáží a kolnou s dílnou. Dále bylo provedeno ocenění pozemkových parcel č. 247/4, č. 248, č. 1946/99 - zahrady. Tyto tvoří funkční celek se zastavěnou plochou, proto bylo ocenění provedeno dle §28 odst.5. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovitosti je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.9.1. Ochranné pásmo: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 5% Zdůvodnění použití přirážek a srážek: xxx Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3170 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: 11
Zatřídění
Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 71,15 1,00 2,1500 1,3170 5,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 71,15 0,40 2,1500 1,3170 5,00
Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 272
Výměra [m2] 606,00
Jedn. cena [Kč/m2] 211,54
247/4 248 1946/99
29,00 100,00 117,00
84,62 84,62 84,62 =
Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Pozemky - zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 211,54 84,62
Cena [Kč] 128 193,24 2 453,98 8 462,9 900,54 149 009,76 149 009,76 Kč
1/2 74 504,88 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin:
Kč m2 m2 Kč * =
Porosty - celkem: = Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Porosty - zjištěná cena
149 009,76 852 55 9 619,17 0,085 817,63 817,63 Kč 817,63 Kč
1/2 408,82 Kč
12
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna s dílnou
1 293 624,40 Kč 83 396,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 790 768,40 Kč
413 747,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
74 504,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
74 504,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
408,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
408,80 Kč
Celkem
1 865 682,10 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 865 682,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna s dílnou
1 293 624,40 Kč 83 396,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 494 248,- Kč
117 227,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
74 504,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
74 504,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
408,80 Kč 13
3. Ocenění trvalých porostů celkem
408,80 Kč
Celkem
1 569 161,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 569 161,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
1 569 160,- Kč
slovy: Jedenmilionpětsetšedesátdevěttisícjednostošedesát Kč
Srovnávací hodnota Obvyklé rodinných domů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy: •
Třebechovice pod Orebem – rodinný dům, nabídková cena 2.500.000,- Kč. Vybavení podstandardní, po částečné rekonstrukci.
•
Třebechovice pod Orebem – rodinný dům, nabídková cena 3.900.000,- Kč. Vybavení standardní, novostavba.
•
Třebechovice pod Orebem – rodinný dům, nabídková cena 2.690.000,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci.
Typ
Prodejní cena
Koef. vybavení
Koef. polohy
I.
2.780.000,- Kč
1,00
1,00
2.880.000,- Kč
II.
3.900.000,- Kč
1,00
1,00
3.900.000,- Kč
III.
2.690.000,- Kč
1,00
1,00
2.690.000,- Kč
CELKEM Srovnávací hodnota : 9.470.000,- Kč/ 3
Srovnatelná
9.470.000,- Kč =
3.156.666,- Kč
Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena nemovitosti zapsané na LV 1569 včetně součástí, příslušenství činí: 3.160.000,- Kč
14
Výsledná cena ½ nemovitosti zapsané na LV 1569 činí
1.580.000,- Kč
Obvyklá cena ½ nemovitostí zapsaných na LV 1569 podle odborného odhadu činí 1.580.000,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetosmdesáttisíc Kč Ve Dvoře Králové n. L. 14.1.2013
Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.Spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 02/845/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2/2013.
15
E. Seznam příloh fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.11.2012, LV 1569 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí
16
