Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/097/2015/3 6
Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 350/2 Jižní 350, Stráž pod Ralskem Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Stráž pod Ralskem, k.ú. Stráž pod Ralskem, kód k.ú. 756466, LV 1108
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
564/1 SJM Jindřich Šindelář, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Petra Šindelářová, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jindřich Šindelář, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Petra Šindelářová, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBA.CZ 4imická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: DIČ:
telefon: fax:
e-mail:
Č.j. 840/2014-D Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Současný stav 450 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
8 stran
České Lípě, dne 13.7.2015
změna stavby
13.7.2015
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav
Datum zpracování :
13.7.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1980 rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV
změna stavby v r.
okna, dveře
okna
dveře
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné kovové dřevěné jiné kovové Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna ostatní nákupní zóna ostatní Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda elektro telefon zp. příjezd elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 4 021 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Počet podlaží celkem:
6
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
350/2
1.NP
7
Typ
3+1
z toho podzemní:
1
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
ks
m2
m2
0,00
0,00
0
73,89
71,83
Současný stav 452 744 Kč 0 Kč 867 213 Kč 450 000 Kč 6 145 Kč
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
24/0
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
73,89
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Počet bytů/nebytů
Kč/m2
1/1
6 265 Kč/m2
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 1 324 720 Kč
x
0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1108 Kopie katastrální mapy Stráž pod Ralskem je město s 4021 obyvateli a odpovídající infrastrukturou v okrese Česká Lípa. Stavba bytového domu je v ulici Jižní v zastavěné části obce mezi bytovými domy. Přístup je z veřejné komunikace.
-2-
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. Praha, insolvence RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Jedná se o panelový bytový dům s plochou střechou s bleskosvodem s lepenkovou krytinou. Svislé i vodorovné nosné konstrukce jsou panelové železobetonové. Bytový dům obsahuje 24 bytových jednotek. Jedná se o bytovou jednotku 3+1 umístěnou v 1. nadzemním podlaží bytového domu v č.p. 350 3+1 Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní obklady běžné, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, UT a TUV dálkové. Dům je udržovaný - nová plastová okna. Fasáda je zateplená. Byt je v dobrém stavu. Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky zateplená běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC ústřední třífázová bleskosvod studená i teplá standardní chybí centrální ohřev vody sklokeramický sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah domácí telefon instalační šachty
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
2
Pozemek p.č. st. 564/1 o velikosti 332m evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Cena pozemků v obci v současné době pohybuje od 300,-Kč do 1000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 400,-Kč/m2.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
564/1
Výměra m2 332
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 400 703 / 15 192 332 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 6 145 6 145
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) áklady jsou betonové, svislé konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní obklady běžné, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, UT a TUV dálkové. Dům je udržovaný - nová plastová okna. Fasáda je zateplená. Byt je v dobrém stavu.
Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj pokoj WC koupelna chodba lodžie nezasklená Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 10,13 m2 13,10 m2 21,13 m2 12,19 m2 1,10 m2 2,93 m2 9,19 m2 4,13 m2 73,89 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
Započítaná plocha 10,13 m2 13,10 m2 21,13 m2 12,19 m2 1,10 m2 2,93 m2 9,19 m2 2,06 m2 71,83 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 73,89 17 928 1 324 720 100,00 35 65 35,00 861 068
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby
Plocha m2
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka ulice Jižní, Stráž pod Ralskem 3+1 v 1.NP panelového domu panel bytový dům 71,83
X 1.NP
3+1
X
-4-
X
X
X
Srovnávané jednotky Stráž pod Ralskem, Máchova
3+1, OV, 3.NP, byt v panelovém domě, velmi dobrý stav.
Panelový dům
77,00
3.NP
3+1
520 000
6 753
0,93
6 290
5 705
1,11
6 313
Stráž pod Ralskem, Máchova
4+1, OV, panelový dům, 105m2, plastová okna, velmi dobrý technický stav.
Panelový dům
105,00
2.NP
4+1
599 000
Stráž pod Ralskem, Máchova
3+1, OV, v panelovém bytovém domě. 4.NP ze 10.NP. Velmi dobrý technický stav, 70m2.
Panelový dům
70,00
4.NP
3+1
Variační koeficient před úpravami: 16,81 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
599 000
8 557
Variační koeficient po úpravách:
0,74
6 307
0,15 % 2 6 303 Kč/m 2 71,83 m 452 744 Kč
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
450 000Kč 0Kč 0Kč 450 000Kč 2 71,83m 2 6 265Kč/m
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí
-5-
-6-
-7-
-8-