1

Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/097/2015/3 6

Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 350/2 Jižní 350, Stráž pod Ralskem Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Stráž pod Ralskem, k.ú. Stráž pod Ralskem, kód k.ú. 756466, LV 1108

NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:

564/1 SJM Jindřich Šindelář, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Petra Šindelářová, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Jindřich Šindelář, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Petra Šindelářová, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

Vlastník pozemku:

EURODRAŽBA.CZ 4imická 780 / 61, 181 00 Praha 8

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

IČ: DIČ:

telefon: fax:

e-mail:

Č.j. 840/2014-D Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

IČ:

telefon: 605858917

DIČ:

fax:

e-mail: [email protected]

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. (ocenění stávajícího stavu)

Účel úvěru:

 koupě jiné

 výstavba

Současný stav 450 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

8 stran

České Lípě, dne 13.7.2015

 změna stavby

13.7.2015

 rekonstrukce

 leasing

Budoucí stav

Datum zpracování :

13.7.2015

Počet příloh:

3

Otisk razítka

Ing. Miroslav Bažant



STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI

 stavba dokončena v r. 1980 rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby:  celková  dílčí  střecha  zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky:  celková  dílčí  sociální zařízení  kuchyňská linka  podlahy

SOUČASNÝ STAV

 změna stavby v r.



 okna, dveře



 okna

 dveře

BUDOUCÍ STAV

Konstrukce:  zděné  betonové  montované Konstrukce:  zděné  kovové  dřevěné  jiné  kovové Využití:  bydlení  pronájem  podnikání Využití:  bydlení  bydl., podn.  část. obsazen  volný objekt  bydl., podn. Okolí:  bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  bytová zóna  ostatní  nákupní zóna  ostatní Přípojky:  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  voda  elektro  telefon  zp. příjezd  elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 4 021 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců

 betonové  montované  dřevěné  jiné  pronájem  podnikání  část. obsazen  volný objekt  průmyslová zóna  nákupní zóna  kanalizace  plyn  telefon  zp. příjezd  autobus  silnice II.,III.tř

Počet podlaží celkem:

6

Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží

350/2

1.NP

7

Typ

3+1

z toho podzemní:

1

z toho nadzemní:

PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2

m2

m2

ks

m2

m2

0,00

0,00

0

73,89

71,83

Současný stav 452 744 Kč 0 Kč 867 213 Kč 450 000 Kč 6 145 Kč

Obvyklá cena

- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění

24/0

Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku

73,89

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Počet bytů/nebytů

Kč/m2

1/1

6 265 Kč/m2

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

x 0 Kč 1 324 720 Kč

x

0 Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu.

NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti

Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1108 Kopie katastrální mapy Stráž pod Ralskem je město s 4021 obyvateli a odpovídající infrastrukturou v okrese Česká Lípa. Stavba bytového domu je v ulici Jižní v zastavěné části obce mezi bytovými domy. Přístup je z veřejné komunikace.

-2-

RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. Praha, insolvence RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána

Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby

Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Jedná se o panelový bytový dům s plochou střechou s bleskosvodem s lepenkovou krytinou. Svislé i vodorovné nosné konstrukce jsou panelové železobetonové. Bytový dům obsahuje 24 bytových jednotek. Jedná se o bytovou jednotku 3+1 umístěnou v 1. nadzemním podlaží bytového domu v č.p. 350 3+1 Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní obklady běžné, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, UT a TUV dálkové. Dům je udržovaný - nová plastová okna. Fasáda je zateplená. Byt je v dobrém stavu. Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá svařované pásy pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky zateplená běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře plastová PVC ústřední třífázová bleskosvod studená i teplá standardní chybí centrální ohřev vody sklokeramický sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah domácí telefon instalační šachty

-3-

Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků

2

Pozemek p.č. st. 564/1 o velikosti 332m evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:

Cena pozemků v obci v současné době pohybuje od 300,-Kč do 1000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 400,-Kč/m2.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

564/1

Výměra m2 332

Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 400 703 / 15 192 332 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku Kč 6 145 6 145

Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) áklady jsou betonové, svislé konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní obklady běžné, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, UT a TUV dálkové. Dům je udržovaný - nová plastová okna. Fasáda je zateplená. Byt je v dobrém stavu.

Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj pokoj WC koupelna chodba lodžie nezasklená Celková podlahová plocha

Typ výměry byt byt byt byt byt byt byt byt

Podlahová plocha 10,13 m2 13,10 m2 21,13 m2 12,19 m2 1,10 m2 2,93 m2 9,19 m2 4,13 m2 73,89 m2

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50

Započítaná plocha 10,13 m2 13,10 m2 21,13 m2 12,19 m2 1,10 m2 2,93 m2 9,19 m2 2,06 m2 71,83 m2

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Současný stav 73,89 17 928 1 324 720 100,00 35 65 35,00 861 068

[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč

Budoucí stav

Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby

Plocha m2

Lokalita / Popis Podlaží Dispozice

Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2

Oceňovaná jednotka ulice Jižní, Stráž pod Ralskem 3+1 v 1.NP panelového domu panel bytový dům 71,83

X 1.NP

3+1

X

-4-

X

X

X

Srovnávané jednotky Stráž pod Ralskem, Máchova

3+1, OV, 3.NP, byt v panelovém domě, velmi dobrý stav.

Panelový dům

77,00

3.NP

3+1

520 000

6 753

0,93

6 290

5 705

1,11

6 313

Stráž pod Ralskem, Máchova

4+1, OV, panelový dům, 105m2, plastová okna, velmi dobrý technický stav.

Panelový dům

105,00

2.NP

4+1

599 000

Stráž pod Ralskem, Máchova

3+1, OV, v panelovém bytovém domě. 4.NP ze 10.NP. Velmi dobrý technický stav, 70m2.

Panelový dům

70,00

4.NP

3+1

Variační koeficient před úpravami: 16,81 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

599 000

8 557

Variační koeficient po úpravách:

0,74

6 307

0,15 % 2 6 303 Kč/m 2 71,83 m 452 744 Kč

2

Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:

Seznam příloh:

počet stran A4 v příloze: 1 1 1

Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:

450 000Kč 0Kč 0Kč 450 000Kč 2 71,83m 2 6 265Kč/m

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí

-5-

-6-

-7-

-8-