Znalecký posudek č. 037/05/10 VH C Ocenění spoluvlastnického podílu ½ na garáži parc.St.3029, v k.ú.Žatec, obec Žatec. NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Garáž parc.St.3029, ev.č.998 U Oharky 242, 438 01 Žatec
Katastrální údaje:
Kraj Ústecký, okres Louny, kú Žatec, kód kú 794732, LV 3019 Stavba s pozemkem, p.č. 3029
VLASTNÍCI:
Zbyšek Fuksa, Javorová 2693, Žatec, 438 01 Žatec 1, IČO/RČ: 740318 Ilona Vojarová, Jaroslava Vrchlického 2709, Žatec, 438 01 Žatec 1, IČO/RČ: 635825
ÚČEL OCENĚNÍ:
exekuce na základě usnesení Okr.soudu v Lounech č.j. 10 Nc 4392/2007 - 5, zjištění ceny obvyklé ke dni 16.3.2010 Exekutorský úřad Praha 6 - soudní exekutor JUDr.Jan Grosam Bělohorská 270/17, 169 00 Praha 6 - Břevnov
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
DIČ
telefon 235 302 563
Fax
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
VH CONSULTA s.r.o. ZNALECKÝ ÚSTAV
Adresa zhotovitele:
Železničářů 2286, 272 00 Kladno
IČ 25094076
DIČ CZ25094076
Datum místního šetření: Počet stran: 10
Telefon 312 686138 16.3.2010
Počet příloh: 9
Fax 312 686138 Datum zpracování: Počet vyhotovení: 4
e-mail
[email protected]
Ing.Věra Šilhavá e-mail
[email protected] 11.5.2010 Vyhotovení číslo: 1
-2STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. Stavebně technický stav: neudržovaná
rekonstrukce v r.
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití: objekt
bydlení
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání
částečně obsazen volný
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna nákup zóna
mimo obec zpev. příjezd
dřevěné
Přípojky:
voda
kanalizace
plyn
elektro
telefon
Dostupnost:
MHD
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
Negat.vlivy okolí: dálnice/I.tř
jiné
jiné
Rizika nemovitosti:
Žádná
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota garáže
84 040,- Kč
Současný stav
Minimální při rek.
½ - 42 020,-Kč
Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cenového předpisu 1/2 Obvyklá cena
36 120,- Kč 42 000,- Kč
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti:
a) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví. b) Obvyklá cena byla stanovena v návaznosti na provedené výpočty a posouzení obchodovatelnosti obdobných nemovitostí v daném místě a čase .Jedná se o zděnou řadovou garáž v podílovém vlastnictví, v zástavbě rodinných domů a zahrádkářské kolonie v obci Žatec, k.ú.Žatec , na okraji města, v místě s občanskou vybaveností a dobrou dopravní dostupností . Garáž je v původním stavu z roku 1980 mírně udržovaná .Obvyklá cena byla stanovena ve výši porovnávací hodnoty. V daném místě a okolí odpovídá cena obdobných garáží ceně 3 800,-Kč - 5 600,-Kč/m2, podle technického stavu garáže a polohy .Pro garáž č.e.998 odpovídá cena 4 443,-Kč/m2 . Seznam příloh:
Usnesení - č.j. 025 Ex 254/08 - 19 Výpis z KN LV : 3019 Snímek z KM Fotodokumentace garáže Garáže k porovnání Poloha nemovitosti v mapě města Žatce Celkem : 9 stran příloh.
V Kladně, dne 11.5.2010
- 1 strana - 2 strany - 1 strana - 1 strana - 3 strany - 1 strana
-3-
Nález Situace Přehled oceňovaných Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na garáži parc.St.3029, staveb a pozemků k.ú.Žatec, obec Žatec, okres Louny. Jedná se o řadovou garáž o výměře 18,91 m2, situovanou v okrajové části města , v okolí je zástavba rodinných domů, bytový dům a zahrádkářská kolonie. Přehled všech vlastníků Fuksa Zbyšek, Javorová 2693, Žatec, 438 01 Žatec 1 Podíl1/2 dat.narození 18.3.1974 Vojarová Ilona, Jaroslava Vrchlického 2709, Žatec, 438 01 Žatec 1 dat.narození 25.8.1963
Podíl 1/2
Přehled podkladů
Výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem LV :3019 ze dne 3.9.2009 Snímek z katastrální mapy Informace zjištěné od vlastníků vedlejších garáží Skutečnosti a fotodokumentace zjištěné na místě
Charakteristika obce
město Žatec se nachází asi 28 km západně od města Louny , ve středočeském kraji – s veškerým občanským vybavením mateřskou a základní školou,střední školou, zdravotním střediskem,nemocnicí, soukromými ordinacemi, sociálními službami, nákupním centrem ,poštou, městským úřadem , policií, a dobrou dopravní dostupností MHD i meziměstskou dopravou a vlakovou dopravou do okolních měst / Chomutova, Mostu, Loun i do Hl.města Prahy/.V obci je mnoho městských památek např. Starý pivovar, Chmelařské muzeum, Děkanský chrám a mnoho jiných historických staveb. Na okraji města Žatce s dobrou dopravní dostupností místní i meziměstskou autobusovou a vlakovou dopravou, v blízkosti jsou rodinné domky, bytový dům a zahrádkářské kolonie. Ne. Nebyla zjištěna žádná rizika.
Poloha nemovitosti
Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti
Popis jednotlivých staveb Základní popis Řadová přízemní garáž ev.č.998 čp. 242,je nepodsklepená s rovnou střechou .Je napojena na elektřinu ,stojící na rovinném pozemku , přístupném po nezpevněné komunikaci. Garáž na parc.St.3029 nám nebyla zpřístupněna , proto vycházíme z informací od vlastníků okolních garáží. Garáž je v původním stavu - odpovídá stáří nemovitosti při běžné údržbě. Vnitřní stěny jsou hladké , vnější omítka je štuková, okno není, vrata jsou plechová, podlaha betonová . Proveden pouze rozvod elektřiny . Druh stavby - účel využití Řadová garáž Dokumentace Pro ocenění nebyla předložena žádná projektová dokumentace ani další podklady o přestavbách nemovitosti.. Ocenění je provedeno na základě skutečného stavu zjištěného znalcem při prohlídce garáže a venkovním zaměření a na základě informací vlastníků okolních garáží, ohledně stáří nemovitosti, jednotlivých stavebních konstrukcí a údržby . Způsob užívání Popis tech. stavu stavby odpovídá mírné údržbě Údaje o stáří a provedených Kolaudace garáže v roce 1980. Garáž je v původním stavu , vnější omítka opadává, rekonstrukcích odpovídá stáří nemovitosti pří mírné údržbě. Pozemky Základní popis každého pozemku
Jedná se o pozemek v zástavbě garáží přístupný po nezpevněné komunikaci s napojením na elektřinu , parc.St.3029 - 17 m2 .
Trvalé porosty
Nejsou
Věcná břemena
Nejsou
-4-
Posudek 1. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Garáž parc.St.3029 b) Pozemky b1) Pozemek
2. Popis objektů a pozemků a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Garáž parc.St.3029 Přízemní zděná řadová garáž , s rovnou střechou s živičnou krytinou, nepodsklepená ,tl. předního a zadního zdiva je 30 cm, dělící v tl.15 cm, stojící na pozemku přístupném po nezpevněné komunikaci.Garáž byla postavena v roce 1980. Vybavení - strop je zděný, vnitřní omítky jsou hladké, vnější omítka štuková - opadává,okno není, vrata plechová ,podlaha betonová, s přívodem elektrické energie . Technický stav : odpovídá stáří při mírné údržbě. b) Pozemky b1) Pozemek Jedná se o pozemek v zástavbě garáží, přístupný po nezpevněné komunikaci s napojením na elektřinu parc.St .3029.
3. Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. z června 2006.
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Garáž parc.St.3029 - § 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 18):
Garáž Ústecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel 30 roků 1 715,- Kč/m3
-5Zastavěné plochy a výšky podlaží: Garáž ev.č.998:
5,73*3,30
Název podlaží Garáž ev.č.998:
18,91 m2
= Zastavěná plocha 18,91 m2
Obestavěný prostor: Garáž ev.č.998: (5,73*3,30)*(2,58) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
Konstrukční výška 2,58 m
48,79 m3 48,79 m3
= = ZP1 = 0,00 m2 ZP = 18,91 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
I II II III III III
-0,01 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 5
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V6 * 0,90 = 0,742 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - na okraji souvisle zastavěného území obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
II II
-0,05 0,00
II III II
0,00 0,00 0,00
5
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
IV
0,05
II II
0,00 0,00
-63
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,050 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,742 * 0,950 * 1,050 = 0,740 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 715,- Kč/m3 * 0,740 = 1 269,10 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 269,10 Kč/m3 * 48,79 m3 = 61 919,39 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 61 919,39 Kč 61 919,39 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1/2 Garáž parc.St.3029 - zjištěná cena
=
30 959,70 Kč
=
30 960,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž parc.St.3029 Cena objektů činí celkem
30 960,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 17,00 131,02
Zastav.pl. 3029 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemek - zjištěná cena
Cena [Kč] 2 227,34 2 227,34
40 % 40 % + -10 % -10 % * * =
890,94 3 118,28 311,83 2 806,45 0,8670 2,1210 5 160,80 5 160,80 Kč
-7Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
5 160,- Kč
Cena pozemků činí celkem
5 160,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Garáž , v podílovém vlastnictví ,18,91 m2 v pův. stavu Adresa U Oharky 998, 438 01 Žatec Popis: Bytová jednotka č.13 je v původním stavu - mírně udržovaná. Druh nemovitosti Garáže řadové Stáří objektu 30 roků Počet nadz. podlaží 0 Výměra pozemku 0 m2 Garáž v objektu Svislé konstrukce zděné Přípojky elektřina Příslušenství
Poloha Stav objektu špatný Počet podzemních podlaží Zastavěná plocha Výtah ne
řadový vnitřní 0 19 m2 Podkroví
ne
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 m2 m2 m2 18,91 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: polohy Koeficient K2: vybavení Koeficient K3: prodejnosti Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
* * *
1,00 1,00 1,00 1,00
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Garáž v OV Žatec Adresa U Flory, 438 01 Žatec Popis: Řadová garáž v okrajové části města Žatce . V garáži je provedena elektroinstalace s
možností napojení na vnější rozvod el.energie. Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha Stáří objektu 35 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektřina Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1:
polohy
řadový vnitřní dobrý 0 17 m2 Podkroví
ne
90 000,- Kč
*
1,00
-8Koeficient K2: Koeficient K3: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
vybavení
*
1,10
prodejnosti
* *
1,00 1,10 81 818,18 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 17,00 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 5 294,12 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 4 812,83 Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: Garáž v OV Žatec Adresa Raisova, 438 01 Žatec Popis: Řadová garáž v okrajové části města Žatce . V garáži je provedena elektroinstalace s
možností napojení na vnější rozvod el.energie. Druh nemovitosti Garáže řadové Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 0 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektřina Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
řadový vnitřní dobrý 0 18 m2 Podkroví
ne
70 000,- Kč
Koeficient K1:
polohy
*
1,00
Koeficient K2:
vybavení
*
1,00
prodejnosti
* *
1,00 1,00 70 000,- Kč
Koeficient K3: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny
Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 m2 m2 18,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 3 888,89 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 3 888,89 Kč/m2
Objekt č.: 3 Název: Garáž v OV Ústí nad Labem Adresa Železničářská, 400 01 Ústí nad Labem Popis: Řadová garáž v Ústí nad Labem - Střekov . V garáži je provedena elektroinstalace s
možností napojení na vnější rozvod el.energie. Druh nemovitosti Stáří objektu Počet nadz. podlaží
Garáže řadové Poloha rok Stav objektu 0 Počet podzemních podlaží
řadový vnitřní dobrý 0
-9Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky elektřina Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
18 m2 Podkroví
ne
100 000,- Kč
Koeficient K1:
polohy
*
1,00
Koeficient K2:
vybavení
*
1,00
prodejnosti
* *
1,20 1,20 83 333,33 Kč
Koeficient K3: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny
Výměry objektu m3 m2 m2 m2 18,00 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 5 555,56 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 4 629,63 Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 4 812,83 0,00 0,00 0,00 0,00 3 888,89 0,00 0,00 0,00 0,00 4 629,63
1. Garáž v OV Žatec 2. Garáž v OV Žatec 3. Garáž v OV Ústí nad Labem SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná
Garáž , v podílovém vlastnictví ,18,91 m2 v pův. stavu - výsledná cena =
4 444,00 4 444,00 18,91 84036 84 036,- Kč 84 036,- Kč
Pro garáž ev.č.998 na parc.St.3029 odpovídá 4 444,-Kč/m2 Cena : 18,91*4 444,-Kč/m2 =
84 036,-Kč
Zaokrouhleno
84 000,-Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem 1 / 2
42 000,-Kč
- 10 -
Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
30 960,- Kč 5 160,- Kč 36 120,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
42 018,- Kč 42 018,- Kč
Obvyklá cena: 42 000,- Kč slovy: Čtyřicetdvatisíce Kč
V Kladně dne 11.5.2010 VH CONSULTA s.r.o. ZNALECKÝ ÚSTAV Železničářů 2286 272 01 Kladno
Znalecká doložka: VH CONSULTA s.r.o. zapsána MINISTERSTVEM SPRAVEDLNOSTI do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost dne 9.4.1997 pod zn. 34-97-OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, tržní ocenění obvyklé pro bankovní účely, ceny a odhady věcí movitých, ceny motorových vozidel a odhady cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 037/05/10 VH C. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 061/05/10 VH C. V Kladně dne 11.5.2010
