Č.j. 025 Ex 3252/06-36
Znalecký posudek č. 048/04/11 VH C NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Bytová jednotka č.303/751 Husova 751, 473 01 Nový Bor
Katastrální údaje:
Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, kú Nový Bor, kód kú 707155, LV 3454 Bytová jednotka, č.p. 751, p.č. 1906,1907
VLASTNÍK:
Jaroslav Jeník, Husova 751, 473 01 Nový Bor, IČO/RČ: 641011/1829
ÚČEL OCENĚNÍ:
exekuce na základě usnesení Okr.soudu v České Lípě č.j. 6 Nc 4577/2006-5, zjištění ceny obvyklé Exekutorský úřad Praha 6 - soudní exekutor JUDr.Jan Grosam Bělohorská 270/17, 169 00 Praha 6 - Břevnov
OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: IČ
DIČ
telefon 235 300 563
Fax
e-mail
[email protected]
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ:
VH CONSULTA s.r.o. ZNALECKÝ ÚSTAV
Adresa zhotovitele:
Železničářů 2286, 272 00 Kladno
IČ 25094076
DIČ CZ25094076
Datum místního šetření: Počet stran: 12
Telefon 312 686138 23.3.2011
Počet příloh: 8
Fax 312 686138 Datum zpracování: Počet vyhotovení: 4
Ing.Věra Šilhavá e-mail
[email protected] 28.4.2011 Vyhotovení číslo: 4
-2STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. 1973 změna stavby v r. Stavebně technický stav: novostavba udržovaná Počet podlaží celkem:
6
z toho podzemní:
0
rekonstrukce v r. 2010 neudržovaná
z toho nadzemní:
6
Počet bytů:
Bytová jednotka Dům
Č. bytu
Typ
303/751
PP bytu
Balkon
Terasa
Sklad
Garáž
Zahrada
m2 28,20
m2 3,60
m2 0,00
m2 0,00
m2 0,00
m2 0,00
Konstrukce:
zděné
betonové
montované
kovové
Využití: objekt
bydlení
pronájem
podnikání
bydlení a podnikání
dřevěné
Celková plocha jedn. m2 29,28 jiné
Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
průmyslová zóna nákup zóna
mimo obec
voda
kanalizace
plyn
elektro
zpev. příjezd
Dostupnost:
MHD
Negat.vlivy okolí: dálnice/I.tř
železnice
autobus
dálnice/sil. I.tř
sil. II/III. tř.
železniční tr.
podnik/trafo
letiště
zápl. oblast
Kč/m2 0
částečně obsazen volný
Přípojky:
telefon
Obecná cena
jiné
Rizika nemovitosti:
Žádná
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota
Budoucí stav
Minimální při rek.
350 270,- Kč
Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cenového předpisu Obvyklá cena
341 490,- Kč 350 000,- Kč
- z toho hodnota pozemku Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti:
Obvyklá cena byla stanovena v návaznosti na provedené výpočty a posouzení obchodovatelnosti obdobných bytů v daném místě a čase .Jedná se o byt 1+O v OV, v panelovém bytovém domě situovaném v zástavbě panelových domů v e k.ú.Nový Bor, nedaleko centra, v místě s veškerou občanskou vybaveností/ školka, škola, zdravotní středisko, nákupní středisko a velmi dobrou dopravní dostupností do České Lípy ,cca 10 min . Bytová jednotka je v původním stavu z roku 1973 neudržovaná.Obvyklá cena byla stanovena ve výši porovnávací hodnoty. V daném místě odpovídá cena obdobných bytů 1+1 12 000,-Kč - 14 000,-Kč/m2, podle vybavení,velikosti bytů, technického stavu bytů, polohy a typu bytových domů / panelové, zděné ..../.Pro bytovou jednotku č.303/751 odpovídá cena 12 400 ,-Kč/m2 . Seznam příloh:
Usnesení - č.j. 025 Ex 3252/06 - 36 Výpis z KN LV : 3454 Snímek z KM Bytové jednotky k porovnání Poloha nemovitosti v mapě města Nový Bor Celkem : 8 stran příloh. V Kladně, dne 28.4.2011
-3-
Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 282/30223 na bytových domech čp.750 a pozemků 751 parc.č.1906 a parc.č.1907, k.ú.Nový Bor. Jedná se o bytovou jednotku 1+0/lodžie o výměře 28,2 m2, s lodžií, situovaný v 1 NP panelového bytového domu postaveného a zkolaudovaného v roce 1973.Dům je situován v zástavbě panelových bytových domů v sídlištní zástavbě , k.ú.Nový Bor, obec Nový Bor,okres Česká Lípa. K bytové jednotce náleží podíl 282/30223 na společných částech domu čp.750 a domu čp.751 a pozemcích parc.č.1906 a parc.č.1907. Přehled všech vlastníků Jeník Jaroslav, Husova 751, 473 01 Nový Bor Iden : 641011/1829
Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha nemovitosti
Nemovitost pronajata Rizika nemovitosti
Podíl na společných částech domu a pozemku : 282/30223 Výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem LV :3454 ze dne 16.9.2010 Snímek z katastrální mapy Informace sdělené nájemníky domu a předsedkyní společenství vlastníků Husova 750 a 751, Nový Bor paní Lenkou Kučabovou Skutečnosti a fotodokumentace zjištěné na místě Město Nový Bor - s dobrou občanskou vybaveností týkající se městského úřadu, školy, školky, zdravotnictví -obv.lékař, zubař gynekolog,nejbližší poliklinika je v České Lípě, nákupní střediska, policie, parků,divadla, sportovního hřiště a velmi dobrou dopravní dostupností místní i meziměstskou do okolních měst, především autobusových spojů do České Lípy a dále meziměstských autobusových a vlakových spojů do okolních měst. Bytová jednotka je situovaná v panelovém bytovém domě v sídlištní zástavbě panelových bytových domů v k.ú.Nový Bor , s velmi dobrou občanskou vybaveností, nákupním střediskem, školou, školkou ,zdravotním střediskem, stadionem, hřištěm , s velmi dobrou dopravní dostupností MHD doČeské lípy cca 10 min. Do budoucna zde není předpoklad nové výstavby. Ne. Nebyla zjištěna žádná rizika.
Popis jednotlivých staveb Základní popis Panelový bytový dům čp.751 má 6 NP,1 samostatný vchod , není podsklepený s rovnou střechou a je provozně propojen s panelovým domem čp.750 , který má 7 NP, 1 samostatný vchod, není podsklepený s rovnou střechou .Oba domy jsou napojeny na inženýrské sítě,stojící na rovinném pozemku , přístupné po zpevněné komunikaci. Bytová jednotka č.303 nám nebyla zpřístupněna , proto vycházíme z informací od nájemníků domu a předsedkyní společenství vlastníků paní Lenky Kučabové , která nám předložil původní prohlášení vlastníka. Byt je neudržovaný odpovídá zhoršené údržbě. Vnitřní stěny jsou štukové bez keramických obkladů .Okna jsou plastová , dveře hladké , povrch podlah je v celém bytě PVC .Proveden rozvod teplé a studené vody, vytápění je ÚT s plechovými radiátory.Elektroinstalace je světelná.V bytě je elektrický dvouvařič.V koupelně je sprchový kout a umyvadlo.V domě je výtah,společné prostory jsou s povrchem PVC. Druh stavby - účel využití Dům panelový montovaný z dílců betonových plošných - užíván k bydlení. Dokumentace Pro ocenění nebyla předložena žádná projektová dokumentace , pouze prohlášení vlastníka. Ocenění je provedeno na základě skutečného stavu zjištěného znalcem při prohlídce bytového domu a na základě informací nájemníků domu a paní Kučabové ohledně stáří nemovitosti, jednotlivých stavebních konstrukcí a údržby celého domu.Podlahová výměra a ostatní údaje jsou také uvedeny ve výpisu z KN. Způsob užívání K bydlení Popis tech. stavu stavby V dobrém technickém stavu z roku 1973. Údaje o stáří a provedených Kolaudace domu v roce 1973.Bytový dům je v dobrém technickém stavu , průběžně udržovaný a rekonstrukcích spravovaný, v roce 2010 byla provedena oprava střechy a výměna střešní krytiny, v domě jsou nové vchodové dveře a plastová okna.Bytová jednotka je zřejmě neudržovaná . Pozemky Základní popis každého pozemku
Jedná se o pozemky v zástavbě bytových domů přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na inženýrské sítě , parc.č.1906 - 246 m2 a parc.č.1907 o výměře 436 m2 .
-4Trvalé porosty
Nejsou
Věcná břemena
Nejsou
Posudek 1. Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č.303/751 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemky
2. Popis objektů a pozemků Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Byt č.303/751 Jedná se o byt č.303 o celkové výměře 28,2 m2,s příslušenstvím situovaný v 1 NP panelového bytového domu postaveného v roce 1973. Dům je montovaný z dílců betonových plošných.Střecha je rovná s živičnou krytinou , s klempířskými konstrukcemi a s bleskosvodem.Vnější omítka je zateplená, vnitřní stěny jsou štukové bez keramických obkladů .Okna jsou plastová, , dveře hladké , povrch podlah je v celém bytě PVC.Proveden rozvod teplé a studené vody, vytápění je ÚT s plechovými radiátory.Elektroinstalace je světelná.V kuchyňce je el.dvouvařič.V koupelně je sprchový kout a umyvadlo. V domě je výtah,společné prostory jsou s povrchem PVC Technický stav : Odpovídá stáří bytu při mírné údržbě. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemky Jedná se o pozemky v zástavbě bytových domů, přístupné po zpevněné komunikaci s napojením na inženýrské sítě parc.č.1906 a 1907 .
3. Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitosti je provedeno dle platné metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení včetně úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s. z června 2006.
-5-
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Byt č.303/751 - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Liberecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 38 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 17 748,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj: kuchyňka dříve šatna: koupelna + WC: lodžie: Podlahová plocha bytu:
= = = = =
18,30 m2 2,60 m2 3,28 m2 3,60 m2 27,78 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
27,78 m2 27,78 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Podle sdělení nájemníků domu je bytová jednotka mírně udržovaná , nájemník se v bytové jednotce moc nezdržuje.
č.
Vi
III I II II II
0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III
0,00
Koeficient pro stáří 38 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,598 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce
-64. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III III
0,00 0,05
III III
0,04 0,05
V
0,05
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,210 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,598 * 1,210 * 0,950 = 0,687 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 17 748,- Kč/m2 * 0,687 = 12 192,88 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 12 192,88 Kč/m2 * 27,78 m2 = 338 718,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
338 718,21 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 296 620,26 Kč Spoluvlastnický podíl: 282 / 30 223 Hodnota spoluvlast. podílu: 296 620,26 Kč * 282 / 30 223 =
+
2 767,66 Kč
Byt č.303/751 - zjištěná cena
=
341 485,87 Kč
Byt č.303/751 - cena po zaokrouhlení
=
341 490,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Byt č.303/751 Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
=
341 490,- Kč 341 490,- Kč
-7-
Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 246,00 200,00 436,00 200,00
Zastav.pl. 1906 Zastav.pl. 1907 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 49 200,87 200,136 400,-
30 % 30 % + 10 % 10 % + * *
Pozemky - zjištěná cena
=
40 920,177 320,17 732,195 052,0,7060 2,1540 296 620,26 296 620,26 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
296 620,- Kč
Cena pozemků činí celkem
296 620,- Kč
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Byt 1+0, v OV ,28,2 m2 v pův. špatném stavu Adresa Husova 1132, 473 01 Nový Bor Popis: Bytová jednotka č.12 je v původním stavu - velmi špatně udržovaná. Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu 38 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 6 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky všechny Příslušenství lodžie
samostatně stojící
0 28 m2 Podkroví
ne
-8Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra m3 m2 m2 m2 28,20 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: polohy Koeficient K2: vybavení Koeficient K3: prodejnosti Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
* * *
1,00 1,00 1,00 1,00
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1
Název: Byt 1+kk, 35 m2, - družstevní , panelový, v dobrém technickém stavu Nový Bor Svojsíkova, 473 01 Nový Bor
Adresa Popis: Jedná se o družstevní o celkové výměře 35 m2, situovaný v panelovém bytovém
domě , v sídlišti s veš.občanskou vybaveností a velmi dobrou dopravní dostupností místní i meziměstské.Bytová jednotka je v dobrém udržovaném stavu . Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu 38 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 13 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky všechny Příslušenství sklep Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
samostatně stojící dobrý 1 34 m2 Podkroví
ne
430 000,- Kč
Koeficient K1:
polohy
*
1,00
Koeficient K2:
vybavení
*
1,05
prodejnosti
* *
1,00 1,05 409 523,81 Kč
Koeficient K3: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny
Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
m3 m2 m2 m2 34,40 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 12 500,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 11 904,76 Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: Byt 1+1, 39 m2, - OV , panelový, po rekonstrukci Adresa 473 01 Nový Bor Popis: Jedná se o byt v OV v centru města o celkové výměře 39 m2, situovaný v panelovém
-9bytovém domě v sídlišti s veš.občanskou vybaveností a velmi dobrou dopravní dostupností místní i meziměstskou.Bytová jednotka je ve velice dobrém technickém stavu po částečných rekonstrukcích - nové plovoucí podlahy,vyzděné jádro s novou sanitou, nové štukové omítky a kuchyňská linka. Druh nemovitosti
Byty a nebytové prostory v Poloha obytných domech Stáří objektu 37 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 4 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 0 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky všechny Příslušenství sklepní kóje , komora Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
samostatně stojící dobrý 1 39 m2 Podkroví
ne
550 000,- Kč
Koeficient K1:
polohy
*
1,02
Koeficient K2:
vybavení
*
1,05
prodejnosti
* *
1,02 1,09 504 587,16 Kč
Koeficient K3: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny
Výměry objektu m3 m2 m2 m2 39,00 m2
Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 14 102,56 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 12 938,13 Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 11 904,76
1. Byt 1+kk, 35 m2, družstevní , panelový, v dobrém technickém stavu Nový Bor 2. Byt 1+1, 39 m2, - OV , 0,00 panelový, po rekonstrukci SJC – průměr JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná
0,00
0,00
Byt 1+0, v OV ,28,2 m2 v pův. špatném stavu - výsledná cena =
0,00
12 938,13 12 421,00 12 421,00 28,20 350272 350 272,- Kč 350 272,- Kč
- 10 Pro bytovou jednotku č.303/751 odpovídá 12 400,-Kč/m2 Cena 28,2* 12 400,-Kč/m2 = Zaokrouhleno
349 680,-Kč 350 000,-Kč
Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem:
341 490,- Kč 341 490,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
350 270,- Kč 350 270,- Kč
Obvyklá cena: 350 000,- Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč V Kladně dne 28.4.2011
VH CONSULTA s.r.o. ZNALECKÝ ÚSTAV Železničářů 2286 Kladno 272 01
Znalecká doložka: VH CONSULTA s.r.o. zapsána MINISTERSTVEM SPRAVEDLNOSTI do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost dne 9.4.1997 pod zn. 34-97-OOD pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí a pozemků včetně příslušenství a trvalých porostů, oceňování podniků, tržní ocenění obvyklé pro bankovní účely, ceny a odhady věcí movitých, ceny motorových vozidel a odhady cenných papírů.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 048/04/11 VH C. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 054/04/11 VH C.
- 11 -
- 12 -