ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1502 - 72/09
o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.p/č.j. 160/6 ve 2. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 160 v Lipové ulici v části obce Domoradice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 378/1 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 670/15772 vše zapsané na LV 3847 resp. na LV 3641 pro katastrální území Přísečná-Domoradice a obec Český Krumlov evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Český Krumlov
Objednatel posudku :
Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :
Soudní exekutor JUDr. Marek Frank usnesení č.j. 125 EX 683/08-26 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov 23.7.2009 23.7.2009
23.7.2009 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustano – vení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění V Českém Krumlově dne 24.7.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve trojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2
1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov č. 125 EX 683/08-26 ze dne 11.5.2009 s předáním podkladů osobně dne 13.5.2009 1.1.2 Výpis z internetového katastru nemovitostí – ze dne 11.5.2009 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 3847 A: Vlastník : 1. Winklerová Lucie, r.č. 815425/1820 trvale bytem Lipová 160, Český Krumlov B : bytová jednotka č.p. /č.j. 160/6 v bytovém domě č.p. 160 na st. parcele č. 378/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 312 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši id. 670/15772 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. Přísečná-Domoradice a v obci Český Krumlov 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 11.7.2009 – viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 23.7.2009 za účasti znalce a povinné paní Winklerové, která umožnila znalci prohlídku oceňovaného bytu a podal informace o technickém stavu a úpravách bytu č. 6 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.8 Konzultace – na Katastrálním úřadě v Českém Krumlově ve věci prostudování kupní smlouvy a zjištění zařízení a příslušenství bytové jednotky a výměr jednotlivých místností bytu. 1.1.9 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.10 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
1.2 Popis oceňovaného areálu
Obytný dům čp. 160 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 160/6 se nachází severně od centra města v části města Domoradice v lokalitě sídliště Mír zastavěné převážně bytovými domy. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace.
3
Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, teplovod a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou je oceňován podíl na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 378/1 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 670/15772. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektu je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 23.7.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného a dle zjištění znalce odpovídají skutečnosti a dle předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Bytová jednotka je užívána rodinnou povinného, nemovitosti nejsou pronajaty a omezení vlastnického práva je patrné z předloženého výpisu z katastru nemovitostí. Znalci nebyly objednatelem či povinným předány žádné podklady vztahující se k případným omezením či jiným právům, proto není jejich možná výše odečtena od zjištěné obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaného bytu ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze společných prostor budovy č.p. 160. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 160/6 1.2 Pozemek st. parcela č. 378/1 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 160/6 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 160/6 3.1 Porovnávací metoda indexová 3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 4. Rekapitulace a závěr
4
1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 160/6 – SKP 46.21.12 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp. 1.1.2 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se sedmi nadzemními podlažími / 1. nadzemní podlaží je technické a v 2. až 6. nadzemním podlaží jsou bytové jednotky / a s plochou střechou. Stavba má klasickou dispozici panelového bytového domu s centrálním schodištěm a osobním výtahem ve středu dispozice, technickým zázemím v 1.nadzemním podlaží a se čtyřmi byty na každém dalším nadzemním podlaží. V technickém podlaží jsou prádelna, sušárna, kočárkárna, chodba a sklepy. Obytný dům typový panelový, rovná střecha a krytina je živičná svařovaná vícevrstvá. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří dobrý. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Oceňovaný byt 3+ 1 leží ve 3. nadzemním podlaží ( 2.patro ) na jižní straně fasády. Má předsíň, kuchyň, koupelnu, WC a 3x pokoj. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : panelový systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod vše bezprostředně Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění - 1990 - 2009 = 19 let. Vzhledem k pravidelné běžné údržbě a celkovému stáří budovy je technický stav dobrý Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : panelový systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový systém
5
Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné a plastové plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Výčet místností dle skutečného stavu : prádelna, sušárna, kočárkárna, chodba, sklepy Popis pravděpodobného vybavení bytu č.p./č.j. 160/6 Obvodové zdivo : panelový systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha : PVC, jekor či plovoucí Okna : plastová zdvojená Dveře : náplňové plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Sanitární zařízení : koupelna s umyvadlem a vanou, WC Kuchyňské vybavení : kuchyňská linka, dřez a sporák Výčet místností dle skutečného stavu : předsíň, kuchyně, 3x pokoj, koupelna a WC 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí provedeného kontrolního měření provedeného znalcem při místním šetření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYT č.p./č.j. 160/6 - podlahová plocha Výměry ploch ( m2 )
Místnost /výměra dle projekt. dokumentace/
Bytová plocha obytná
společné prostory
příslušenství
a jiné nepronajaté
3.NP pokoj č. 1
15,03
pokoj č. 2
8,14
pokoj č. 3
18,39
kuchyň
7,94
předsíň
13,73
koupelna
2,80
provozní plochy
6
WC
0,98 41,56
CELKEM
25,45
m2
nepočítáno
nejsou
67,01
Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem
m2
67,01
Odpočet podlahové plochy sklepní kóje
m2
- 0,00
Odpočet podlahové plochy balkonu
m2
- 0,00
Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem
m2
67,01
Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10
m2
0,00
Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17
m2
0,00
Podlahová plocha bytu pro výpočet
m2
67,01
1.1.4 Koeficienty a výpočet ZCU Byt podle §13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech typových vícebytových
typ
J
( 1.NP až 8. NP, plochá střecha )
ZC
8 020,-Kč / m2
Podlahová plocha bytu
PP
m2
67,01
Koeficient druhu konstrukce
( příloha č. 4 vyhlášky )
K1
1,037
Koeficient polohový
( příloha č. 13 vyhlášky )
K5
1,00
Koeficient změny cen staveb k CÚ 94
( příloha č. 38 vyhlášky )
Ki
2,131
Koeficient prodejnosti
( příloha č. 39 vyhlášky )
Kp
1,000
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
neuplatněn
S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní
Konstrukce a vybavení
Provedení
Standard
Podíl příl. č.14 Upravený podíl
1
Základy
Betonové pasy s izolací
S
0.05400
0.05400
2
Svislé konstrukce
Montované ŽB plošné
S
0.18200
0.18200
3
Stropy
Montované ŽB
S
0.08400
0.08400
4
Zastřešení
Montované ŽB
S
0.04900
0.04900
5
Krytiny střech
Natavované asfaltové pásy
S
0.02300
0.02300
6
Klempířské konstrukce
Kompletní z pozinku
S
0.00700
0.00700
7
Úprava vnitřních povrchů
Omítky stříkané
S
0.05700
0.05700
8
Úprava vnějších povrchů
Zateplovací systém
N
0.02900
0.04466
9 10
Vnitřní obklady keramické
Nevyskytují se
CH
0.01300
0.00000
Schody
Prefa s povrchem z teraca
S
0.02900
0.02900
11
Dveře
Náplňové plné i prosklené
S
0.03300
0.03300
12
Vrata
Neuvažuje se
-
-
-
13
Okna
Plastová zdvojená
S
0.05300
0.08162
14
Povrchy podlah
PVC, jekor
S
0.03000
0.03000
15
Vytápění
Dálkové s radiátory
S
0.04800
0.04800
16
Elektroinstalace
220 V/380 V, poj. automaty
S
0.05100
0.05100
17
Bleskosvod
Instalován
S
0.00400
0.00400
18
Vnitřní vodovod
Studená i teplá voda
S
0.03200
0.03200
19
Vnitřní kanalizace
Instalována
S
0.03100
0.03100
20
Vnitřní plynovod
Nevyskytuje se
CH
0.00400
0.00000
21
Ohřev teplé vody
Centrální ohřev
S
0.02200
0.02200
7
22
Vybavení kuchyní
Linka, dřez, sporák
S
0.01900
0.01900
23
Vnitřní hygienická zařízení
WC, umyvadlo, vana
S
0.03900
0.03900
24
Výtahy
Ano
S
0.01300
0.01300
25
Ostatní
Větráky,STA, zvonek, schránky
S
0.05700
0.05700
26
Instalační prefa jádro
Ano
S
0.03700
0.03700
Na
Konstrukce navíc
Nevyskytuje se
CH
CELKEM Koeficient vybavení stavby
( z výpočtu výše )
Základní cena upravená
ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp
0.00000
0.00000
1.00000
0.99866
K4 Kč / m2
ZCU
0.99866 17 699,22,-
1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt byl kolaudován v roce 1990 a do dnešního dne je plně užíván. Jeho stav je při prováděné běžné údržbě velmi dobrý. Vzhledem k celkovému stavu objektu provedl znalec výpočet opotřebení lineární metodou. Stáří ke dni odhadu :
2009 - 1990 = 19 let
Rok odhadu
2009
Rok kolaudace / začátek užívání /
1990
Stáří
19 let
Předpokládaná další životnost
81 let
Celková životnost
100 let
Procento ročního opotřebení
1,00 %
Opotřebení
19,00 %
1.1.6 Výpočet ceny Základní cena Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu Opotřebení
ZC
Kč / m2
8 020,00,-
ZCU
Kč / m2
17 699,22,-
PP
m2
CN = ZCU x PP
Kč
1 186 025,01,-
19,00
%
- 225 344,75,-
Kč
960 680,36,-
Cena časová bytu č.p./č.j. 160/6 ke dni odhadu zaokr. /
67,01
/
1.2 St. parcela č. 378/1 - zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 378/1 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 312 m2 je zastavěna bytovým domem. Srovnávací pozemek leží v obci Český Krumlov v části obce Domoradice a je určen stávajícím územním plánem pro bytovou výstavbu.
8
OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku
Český Krumlov, část obce Dpmoradice, severně od centra města, bytová zóna sídliště Domoradice s panelovými domy a provozními objekty
Popis srovnávacího pozemku
Mírně svažitý pozemek, jižní orientace, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu u pozemku. VS m2 neuvedeno
Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku
CS
Kč
neuvedeno
JCS = CS/VS
Kč/m2
1 550,00,-
Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura
Typ stavebního pozemku
Souvislá zástavba severně od centra města, rodinné domy, sídliště s panelovými domy a provozními objekty Stavebně připravený vč. zemního plynu
B
1.50
C
Třída velikosti obce
5 až 20 tisíc obyvatel
0.70
D
Obchodní resp. průmysl. Poloha
Lokalita s bytovými a rodinnými domy
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
Střední +
0.80
F
Speciální charakteristiky
Pozemek prodán pro komerční výstavbu
1.10
Celkový index srovnávacího pozemku
Is = A x B x C x D x E x F
-
1.00
1.2012
oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku
Český Krumlov, část obce Dpmoradice, severně od centra města, bytová zóna sídliště Domoradice s panelovými domy a provozními objekty
Popis oceňovaného pozemku
Mírně svažitý pozemek, severozápadní orientace, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu u pozemku. m2 260
Výměra oceňovaného pozemku Koeficienty pro výpočet indexu A
Územní struktura Typ stavebního pozemku
Souvislá zástavba jihovýchodně od centra města, rodinné domy, sídliště s panelovými domy Stavebně připravený vč. zemního plynu
B
1.50
C
Třída velikosti obce
5 až 20 tisíc obyvatel
0.70
D
Obchodní resp. průmysl. poloha
1.30
E
Územní připravenost, infrastr.
lokalita s rodinnými a bytovými domy, smíšená zástavba Střední +
F
Speciální charakteristiky
Nejsou
1.00
Celkový index srovnávacího pozemku
Io = A x B x C x D x E x F
-
Poměr indexů
Pi = Io/Is
-
Jednotková cena oceńovaného pozemku
JCC = JCS x Pi
Cena oceňovaného pozemku Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku Cena podílu st. pozemku č. 378/1 ke dni odhadu /zaokr./
Kč/m2 Kč
1.00
0.80
1.092 0.909 1 409,10,439 636,36,-
-
670/15772
Kč
18 680,00,-
9
Rekapitulace časové a reprodukční ceny bytu č.p./č.j. 160/6
Stavba / zaokrouhleno / Byt č.p./č.j. 160/6
Časová cena
Opotřebení
Reprodukční cena
960 680,00,- Kč
19,00 %
1 186 030,00,- Kč
18 680,00,- Kč
-
18 680,00,- Kč
Podíl st. parcely č. 378/1 celkem
979 360,00,- Kč
1 204 710,00,- Kč
2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt
Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený
Byt čp./č.j. 160/6 výměra
m2
Nájemné
Kč/m2/r
Celkem příjem z nájemného ročně
Kč
67,01 1 150,00,77 061,50,-
Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/
RC ( Kč )
1 186 030,00,-
Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/
ČC ( Kč )
960 680,00,-
Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci
T ( roků )
30
Stáří stavby
S ( roků )
19
Celková životnost
Z ( roků )
81
Opotřebení
A(%)
19,00
Předpokládané roční procento na údržbu a opravy
% z RC
0,50
Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace
u(%)
3,00
q(-)
1,03
Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /
Kč/rok
500,00,-
Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC /
Kč/rok
1 423,00,-
Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0050 x RC /
Kč/rok
5 930,00,-
Správa nemovitostí
Kč/rok
600,00,-
Kč/rok
20 193,00,-
Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/(
q)T
-1
Jiné náklady
Kč
0,00,-
Roční nájemné z pozemku
Kč
0,00,-
Celkem výdaje ročně
Kč
28 646,00,-
10
Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem
Kč
77 061,50,-
Výdaje ročně celkem
Kč
28 646,00,-
Čisté roční nájemné
Kč
48 415,00,-
Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?
ano
Výpočet věčnou rentou
Čisté roční nájemné
Kč
48 415,00,-
Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty
%
6,00
Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize
Kč
806 922,07,-
Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění
Kč
0,00,-
Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /
Kč 806 900,00,-
3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 160/6 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Pravděpodobně oceňovaný byt v nabídce realitní kanceláře Prodej bytu 3+1 v OV na sídlišti Mír v Českém Krumlov, Lipová ulice
11
Datum vložení inzerátu 9.7.2009 Byt v OV 3+1 s halou, Český Krumlov - Domoradice, sídl. Mír. Dům je po celkové rek. plast. Okna, zateplení, fasáda. Patro 2/6, sklep, výtah. Byt je v původním stavu, bez úprav. Dům stojí na okraji sídliště, nedaleko zastávky MHD. Podlaží : 3/7 Podlahová plocha bytu 67,0 m2 Nabídková cena : 1 015 000,- Kč Z výše uvedeného je zřejmé, že cena nabídková je cenou maximální a výsledná ( skutečná ) obvyklá cena oceňovaných nemovitostí bude, při současné situaci na trhu nemovitostí, pod touto limitní hranicí. Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu 3+1 v OV na sídlišti Za Nádražím v Českém Krumlov
Prodej pěkného slunného bytu 3+1 v OV v klidné lokalitě Za nádražím v Českém Krumlově. Byt je v panelovém domě, má celkovou plochu 66,4 m2 a skládá se ze tří pokojů, kuchyně s jídelním koutem, koupelny s vanou, samostatným WC a vstupní chodby. Byt se nachází v 5. patře z 8. K bytu náleží sklepní prostory. Bytové jádro je původní v pěkném stavu. Dům je po celkové rekonstrukci - nové stoupačky, zateplení domu, plastová okna, nové výtahy. V místě veškerá občanská vybavenost. Podlaží : 6/9 Podlahová plocha bytu 66,0 m2 Nabídková cena : 1 320 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej bytu 3+1 v OV na sídlišti Mír v Českém Krumlov, Urbinská ulice
12
Prodej bytu 3+1 v OV, sídlišti Mír, Č.Krumlov. Jedná se o byt s balkonem ve třetím patře panelového domu s výtahem. Původní vybavení. Podlaží : 4/9 Podlahová plocha bytu 64 m2 Nabídková cena : 1 090 000,- Kč
Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu 3+ 1 v DV na sídlišti Mír v Českém Krumlově
Prodej bytu 3+1 v družstevním vlastnictví na sídlišti Mír, Č.Krumlov. Jedná se o byt ve čtvrtém patře panelového domu s balkonem a s výtahem. Byt má předsíň, WC, koupelnu s vanou, halu, kuchyň, obývací pokoj a dvě ložnice. Podlaží : 5/9 Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : 1 150 000,- Kč
Srovnávací objekt č.4 Prodej bytu 3+1 v OV na sídlišti Za Nádražím v Českém Krumlov
Prodej pěkného slunného bytu 3+1 v OV v klidné lokalitě Za nádražím v Českém Krumlově. Byt je v panelovém domě, má celkovou plochu 65 m2 a skládá se ze tří pokojů, kuchyně s jídelním koutem, koupelny s vanou, samostatným WC a vstupní chodby. Byt se nachází v 5. patře ze 7. K bytu náleží sklepní prostory. Bytové jádro je původní v pěkném stavu. Dům je po celkové rekonstrukci - nové stoupačky, zateplení domu, plastová okna, nové výtahy. V místě veškerá občanská vybavenost. Podlaží : 6/7 Podlahová plocha bytu 66,0 m2 Prodejní cena : 900 000,- Kč
13
Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj
Obec / Lokalita Bytová jednotka – Český Krumlov sídliště Mír
(1) 1 2 3 4
Velikost /Počet místností
Příslušenství / Garáž
Pozemek ( m2 )
Jiné / stav
3+1 67 m2
průměr/ ne
podíl k 312 m2
průměr
(3)
(4)
(5)
(6)
3+1 66 m2
průměr / ne
neznámo
průměr
3+1 64 m2
průměr / ne
neznámo
průměr
3+1 65 m2
průměr / ne
neznámo
průměr +
3+1 66 m2
průměr / ne
neznámo
průměr
(2) Bytová jednotka – Český sídliště Za Nádražím Bytová jednotka – Český sídliště Mír Bytová jednotka – Český sídliště Mír Bytová jednotka – Český sídliště Za Nádražím
Krumlov Krumlov Krumlov Krumlov
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.
požadovaná / realizovaná
Koef. redukc e na prame n ceny
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
K4
K5
K6
Poloh a
Veliko st
Prove dení
Celko vý stav
Vliv pozem ku
Úvaha a názor znalce
a vybav ení
=(7)*(8)
Kr (1)
(7)
Index odlišnosti Io (10 až 15)
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč
(8)
(9)
( 10 )
( 11 )
( 12 )
( 13 )
( 14 )
( 15 )
( 16 )
( 17 )
1
1 320 000
0,80
990 000
1,07
0,99
1,00
1,00
1,00
1,00
1,059
934 579,-
2
1 090 000
0,85
926 500
1,02
0,97
1,00
0,95
1,00
1,00
0,940
985 712,-
3
1 150 000
0,85
977 500
1,02
0,98
1,00
1,00
1,00
1,00
1,000
977 891,-
4
900 000
1,00
900 000
1,07
0,99
1,00
1,00
1,00
1,00
1,059
849 618,-
Celkový průměr
Kč
937 000,-
Minimum
Kč
849 618,-
Maximum
Kč
985 712,-
K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
14
3.2 Výpočet porovnávací metodou dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. Jelikož se cena bytu dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č.2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.19 tabulce č.1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č.2. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení TRH S NEMOVITOSTMI
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1
Trh s nemovitostmi – zjištění indexu trhu It Znak Číslo
1
2
3
Název znaku
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Kvalitativní pásma Číslo
Popis pásma
Hodnota Ti
I.
Poptávka výrazně nižší než nabídka
-0,10
II.
Poptávka nižší než nabídka
-0,05
III.
Nabídka odpovídá poptávce
0
IV.
Poptávka je vyšší než nabídka
0,05
V.
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
0,10
I.
Stavba na cizím pozemku
Hodnota dle skutečnosti
-0,05
-0,05
II.
Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví )
I.
Negativní
-0,01 až 0,05
II.
Bez vlivu
0
III.
Pozitivní
0,01 až 0,05
0
0,00
0,00
15
3
Index trhu:
I T = 1 + ∑ Ti
= 1+ ( - 0,05 + 0,00 + 0,00 )
∑
0,95
i =1
POLOHA NEMOVITOSTI
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města ( oblasti a okresy Praha – východ a Praha – západ ) vyjmenovaná v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a. Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 6 Poloha nemovitosti – zjištění indexu polohy Ip Znak Číslo
Název znaku
1
Poloha nemovitosti
2
Místní obliba v obci nebo v oblasti
3
Okolní zástavba a životní prostředí
Kvalitativní pásma Číslo I. II. III. I. II. III. I.
II.
III. IV. V. I. II. III. 4
Veřejná doprava IV. V.
5
Obyvatelstvo
I. II. I.
6
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
II. III. IV.
Popis pásma
Hodnota Pi
Samoty, mimo souvisle zastavěné území -0,06 obce ( odlehlá poloha ) Nesrostlá území obce -0,03 V souvisle zastavěném území 0 nepreferované až 0,08 Bez vlivu 0 preferované až 0,10 Průmyslové výrobní objekty s negativními -0,07 vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou železnic, letiště , skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez -0,03 výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice Převažující objekty pro bydlení 0 Objekty pro bydlení bez zázemí parků 0,03 Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 význačné přírodní lokality Špatná dostupnost centra města, -0,04 omezené parkovací možnosti Špatná dostupnost centra města, dobré -0,02 parkovací možnosti Dobrá dostupnost centra města nebo 0 centrum města bez možnosti privátního parkovací v okolí nemovitosti Dobrá dostupnost centra měst, dobré 0,03 parkovací možnosti Centrum města s možností privátního 0,05 parkování v okolí nemovitosti Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo -0,01až -0,40 v okolí Bezproblémové okolí 0 Výrazně negativní změny trvalého -0,06 až -0,10 charakteru Negativní změny -0,01 až -0,05 Bez vlivu 0 Pozitivní změny 0,01 až 0,05
Hodnota dle sku tečnosti
0,00 0,00
0,00
0,00
-0,10
0,00
16
7
Vlivy neuvedené
V.
Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru
I.
Vlivy snižující cenu
II.
Bez dalších vlivů
III.
Vlivy zvyšující cenu
0,06 až 0,10 -0,01 až -0,10 0
0,00
0,01 až 0,10 7
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:
I P = 1 + ∑ Pi
= 1+ ( 0,00 +
i =1
∑
0,90
0,00 + 0,00 + 0,00 - 0,10 + 0,00 + 0,00 )
KONSTRUKCE A VYBAVENÍ BYTU
Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení bytu – zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo
Název znaku
Kvalitativní pásma Číslo I.
1
Typ stavby
II. III. IV. I. II.
2
Společné části domu
3
Příslušenství domu
4
Umístění bytu v domě
5
Orientace obyt. místností ke světovým stranám
III. IV. V. I. II. III. I. II. III. I. II. III. I. II. III.
6
Základní příslušenství bytua)
IV.
V.
Popis pásma Budova – dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty Budova – panelová, nezateplená Budova – panelová, zateplená Budova – zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Žádné z dále uvedených Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Komerční plochy, sauna nebo fitnes Garážové stání Bazén Příslušenství snižující cenu bytu Bez dopadu na cenu bytu Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní parkovací stání,..) 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu Ostatní podlaží nevyjmenované 2.- 4. NP s výtahem Okna jen na sever nebo bez výhledu Ostatní světové strany – částečný výhled Ostatní světové strany – s výhledem Bez vlastního příslušenství Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro Příslušenství úplné – standardní provedení Příslušenství úplné – nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem Příslušenství nadstandardního vybavení (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství
Hodnota Vi
Hodnota dle sku – tečnosti
-0,10 -0,05 0 0,10 -0,01 0 0,02 0,05 0,15 -0,05 0 0,10 -0,05 0 0,05 -0,01 0 0, 03
0,00
0,00
0,00
0,05
0,03
-0,15 -0,10 0 0,05
0,10
0,00
17
I. II.
7
8
9
10
Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem
Vytápění bytu
Kriterium jinde neuvedené
Stavebnětechnický stav
III. IV. V.
I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V. I. II. III. IV. V.
Index konstrukce a vybavení bytu :
Standardní vybavení, bez dalších prostor Standardní vybavení – balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje Standardní vybavení – balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada Nadstandardní vybavení (např. sauna, centrální vysavač, elektrické zabezpečovací zařízení, klimatizace, bazén), terasa nebo zimní zahrada Lokální na tuhá paliva Lokální na elektřinu nebo plyn Dálkové, ústřední, etážové Podlahové topení obytných místností Podlahové nebo velkoplošné stěnové vytápění apod. Významně snižující cenu Mírně snižující cenu Bez vlivu na cenu Mírně zvyšující cenu Významně zvyšující cenu Byt ve výborném stavu Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce) 9 ⎛ ⎞ I V = ⎜ 1 + ∑ Vi ⎟ × V10 = ( 1 + ( 0,00 + i =1 ⎝ ⎠
-0,03 -0,01
-0,01
0 0,04 0,08
-0,10 -0,02 0 0,07 0,10 -0,10 -0,05 0 0,05 0,10 1,25* 1,05*
0,00
0,00
1,05
0,85* 0,65* 0,45*
∑
1,124
0,00 + 0,00 + 0,05 + 0,03 + 0,00 – 0,01 + 0,00 + 0,00 ) ) x 1,05 x 1,00 = Základním příslušenstvím bytu se pro účely oceňování rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A – pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) B – pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně C – pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně D – pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně E – pro stavby starší než 80 let
1,0 0,9 0,8 0,7 0,6
Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma.
Základní ceny za m2 podlahové plochy bytu : Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí
Základ. cena (v Kč)
HLAVNÍ MĚSTO PRAHA Praha 1 88 Praha 2 57 Praha 3 45 Praha 4 40
465 172 389 431
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí JIHOČESKÝ KRAJ České Budějovice Český Krumlov
20 531 14 820
Jindřichův Hradec Písek
15 337 16 824
Základ. cena (v Kč)
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí LIBERECKÝ KRAJ Česká Lípa Jablonec nad Nisou Liberec Semily
11 232 15 527
Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Blansko Břeclav Hodonín
17 010 16 355 14 750
22 148 10 257
Vyškov Znojmo
13 835 17 943
Základ. cena (v Kč)
Základ. cena (v Kč)
18
Praha 5 Praha 6 Praha 7 Praha 8 Praha 9 Praha 10 Praha 11 Praha 12 Praha 13 Praha 14 Praha 15 Praha 16 Praha 17 Praha 18 Praha 19 Praha 20 Praha 21 Praha 22 Praha 23 Praha 24 Praha 25 Praha 26 Praha 27 Praha 28 STŘEDOČESKÝ KRAJ Benešov Beroun Kladno Kolín Kutná Hora Mělník Mladá Boleslav Nymburk Poděbrady Praha – východ Praha - západ Příbram Rakovník 10 001 – 50 000 2 001 – 10 000 do 2 000 obyvatel
43 53 45 38 43 43 36 39 28 33 33 31 30 34 41 43 40 31 27 31 29 37 27 25
500 757 778 996 374 292 868 551 030 699 215 172 889 794 645 565 887 369 598 302 616 056 999 124
21 26 26 19 16 19 21 20 23 27 34 17 18 20 16 12
673 664 618 365 591 570 434 076 083 296 991 829 902 183 228 850
Prachatice Strakonice Tábor 2 001 – 10 000 do 2 000obyvatel
14 16 16 12 12
215 524 052 719 748
PLZEŇSKÝ KRAJ Plzeň 1 21 979 Plzeň 2 21 347 Plzeň 3 20 639 Domažlice 11 895 Klatovy 15 240 Rokycany 18 430 Tachov 12 941 10 001 – 50 000 15 255 2 001 – 10 000 14 770 do 2 000 obyvatel 12 607 KARLOVARSKÝ KRAJ Karlovy Vary 1 35 039 Karlovy Vary 2 21 056 Karlovy Vary 3 18 978 Karlovy Vary 4 23 490 Cheb 12 841 Františkovy lázně 13 980 Mariánské lázně 18 960 Sokolov 13 235 10 001 – 50 000 15 671 2 001 – 10 000 12 809 do 2 000 obyvatel 10 345 ÚSTECKÝ KRAJ Děčín 12 128 Chomutov 10 079 Litoměřice 15 093 Louny 11 741 Most 14 408 Teplice 14 787 Ústí nad Labem 11 461 10 001 – 50 000 14 589 2 001 – 10 000 13 424 do 2 000 obyvatel 9 590
10 001 – 50 000 15 278 2 001 – 10 000 21 645 do 2 000 obyvatel 25 529 KRÁL. HRADECKÝ KRAJ Hradec Králové 22 607 Jičín 19 235 Náchod 15 948 Rychnov nad Kn. 16 508 Trutnov 16 184 10 001 – 50 000 17 504 2 001 – 10 000 13 744 do 2 000 obyvatel 11 559 PARDUBICKÝ KRAJ Chrudim 17 545 Pardubice 21 230 Svitavy 14 269 Ústí nad Orlicí 12 482 10 001 – 50 000 17 021 2 001 – 10 000 15 656 do 2 000 obyvatel 11 396 VYSOČINA KRAJ Havlíčkův Brod 15 732 Jihlava 18 742 Pelhřimov 15 603 Třebíč 12 365 Žďár nad Sázavou 16 034 10 001 – 50 000 14 424 2 001 – 10 000 11 572 do 2 000 obyvatel 8 046 JIHOMORAVSKÝ KRAJ Brno 1 37 514 Brno 2 35 529 Brno 3 30 909 Brno 4 29 716 Brno 5 30 019 Brno 6 28 045 Brno 7 28 524 Brno 8 26 805 Brno 9 33 596 Brno 10 31 099 Brno 11 26 864 Brno 12 25 098
10 001 – 50 000 17 895 2 001 – 10 000 18 488 do 2 000 obyvatel 15 264 OLOMOUCKÝ KRAJ Jeseník 14 194 Olomouc 23 351 Prostějov 16 554 Přerov 14 114 Šumperk 16 104 10 001 – 50 000 16 385 2 001 – 10 000 12 540 do 2 000 obyvatel 11 436 ZLÍNSKÝ KRAJ Kroměříž 17 453 Luhačovice 19 045 Uherské Hradiště 17 535 Vsetín 14 142 Zlín 21 577 10 001 – 50 000 17 465 2 001 – 10 000 16 690 do 2 000 obyvatel 11 001 MORAVSKOSLEZSKÝ kraj Ostrava 1 15 888 Ostrava 2 17 941 Ostrava 3 18 031 Ostrava 4 16 736 Ostrava 5 18 716 Ostrava 6 18 215 Ostrava 7 16 537 Ostrava 8 15 286 Ostrava 9 18 514 Ostrava 10 16 142 Ostrava 11 16 813 Ostrava 12 14 928 Bruntál 12 107 Frýdek-Místek 18 860 Havířov 18 177 Karviná 14 829 Nový Jičín 14 153 Opava 16 859 10 001 – 50 000 14 019 2 001 – 10 000 12 208
VÝPOČET CENY BYTU POROVNÁVACÍ METODOU dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely Základní cena
14 820,00,-
ZC
Kč / m2
Index trhu
It
-
0,950
Index polohy
Ip
-
0,850
Index konstrukce a vybavení
Iv
-
1,124
I = It x Ip x Iv
-
Index cenového porovnání Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství
ZCU = ZC x I PP
Cena bytu č.p./č.j. 160/6 porovnávacím způsobem ke dni odhadu / zaokr. /
Kč /
0,907 m2
m2 Kč
13 445,09,67,01 900 950,00,-
19
4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjištěné různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Jelikož neměl znalec možnost provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu, je předpokládáno ve výpočtu standardní vybavení bytu. Od zjištěné obvyklé ceny není odečtena hodnota zástavních práv, protože jejich aktuální výše nebyla znalci objednatelem ani vlastníkem bytu č.p./č.j. 160/6 sdělena. Způsob ocenění / zaokrouhleno /
cena
Reprodukční cena
1 204 710,00,- Kč
Reprodukční cena bez pozemku
1 186 030,00,- Kč
Věcná hodnota / časová cena /
979 360,00,- Kč
Výnosová hodnota
806 900,00,- Kč
Cena dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel /bez pozemku /
900 950,00,- Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
937 000,00,- Kč
Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 160/6 dle odborného odhadu znalce
900 000,00,- Kč
Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 160/6 ve 2. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 160 v Lipové ulici v části obce Domoradice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 378/1 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši 670/15772 vše zapsané na LV 3847 resp. na LV 3641 pro katastrální území Přísečná-Domoradice a obec Český Krumlov evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Český Krumlov činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : devětsettisíckorunčeských
900 000,- Kč
2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva zástavním právem smluvním vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují.
v Českém Krumlově dne 24.7.2009
Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN LV 3847 1x kopie katastrální mapy
Ing. Michal Sirový
20
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1502 - 72/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 72/09.
CERTIFIKÁT QEN
Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.
Českém Krumlov 24. července 2009
Ing. Michal Sirový
21
FOTODOKUMENTACE
Uliční pohled na objekt č.p. 160
Vchodové dveře bytu č.p./čj. 160/6
