09

Znalecký posudek č. o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 236 Květnice s příslušenstvím na pozemku - stavební parcele parc. č. 569 a pozemků - stavební parcely parc. č. 569 (zastavěná plocha a nádvoří) a pozemku - pozemkové parcely parc. č. 543/46 (zahrada) vše v kat. území Květnice, obec Květnice, část obce Květnice okres Praha-východ, zapsáno na LV č. 548 vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ

Objednatel posudku:

Mgr. Michal RUDÝ, soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 8 Přípotoční 1519/10c 101 00 Praha 10

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 76 EX 977/09

Podle stavu ke dni 6.5.2010 posudek vypracoval: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 169 00 Praha 6 Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Praze, 17.5.2010

A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou nemovitostí: rodinného domu č.p. 236 Květnice s příslušenstvím na pozemku - stavební parcele parc. č. 569 a pozemků - stavební parcely parc. č. 569 (zastavěná plocha a nádvoří) a pozemku - pozemkové parcely parc. č. 543/46 (zahrada) vše v kat. území Květnice, obec Květnice, část obce Květnice okres Praha-východ, zapsáno na LV č. 548 vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji,

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rod. dům Květnice, okr. Praha-východ V Zelených 236 250 84 Květnice Region: Středočeský Okres: Praha-východ Katastrální území: Květnice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.5.2010 za přítomnosti zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí p. Famfulíka. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora Mgr. Michala Rudého o ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 4.3.2010 pod č.j. 76 EX 977/09-15. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 6.5.2010. Kopie výpisu z geografického informačního systému. Nabídky realitních kanceláří. Informace od zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí p. Famfulíka.

5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002

Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007

6. Vlastnické a evidenční údaje: BRIT STAV, s.ro., se sídlem V Zelených 236, PSČ 250 84, Květnice. 7. Celkový popis nemovitosti: Ocenění se týká rodinného domu č.p. 236 Květnice s příslušenstvím na pozemku - stavební parcele parc. č. 569 a pozemků - stavební parcely parc. č. 569 (zastavěná plocha a nádvoří) a pozemku pozemkové parcely parc. č. 543/46 (zahrada) vše v kat. území Květnice, obec Květnice, část obce Květnice okres Praha-východ, zapsáno na LV č. 548 vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ. Obec Květnice se nachází cca 2 km od silnice č. 12, která propojuje hl. m. Prahu a Kolín. Oceňované nemovitosti jsou situovány na okraji obce, v zóně nových rodinných domů, cca 500 m od centra obce. V obci je částečná občanská vybavenost. Jedná se o klidnou lokalitu určenou k bydlení, s přímou dostupností do přírody a dobrým přístupem do hl. m. Prahy. Nejbližší správní centrum jsou Úvaly. Dům je napojen z IS na elektřinu, vodovod, kanalizaci. Na hranici pozemku je dovedena přípojka plynu. Pozemek je rovinného charakteru. Přístup je po místní částečně zpevněné komunikaci. Samotný RD č.p. 236 je samostatně stojící nepodsklepený rodinný dům. V objektu je situována bytová jednotka o dispozici 6+1. Dům je jedním NP a podkrovím využitým k bydlení. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém. Vnitřní povrchová úprava stěn je provedena vápennou štukovou omítkou a v částech je keramický obklad. Vytápění je ústřední s elektrokotlem. V objektu je rozvod studené a teplé vody. Zastavěná plocha 1. NP činí 176 m2 a podkroví 112,5 m2. Dispozičně je 1. NP rozděleno na zádveří, chodbu, technickou místnost, 2x sprcha s WC, šatnu, ložnice, kuchyně, spíž, jídelna, obytná hala, pracovna, gráž, komora. Podkroví je rozděleno na chodbu, ložnici, šatnu, koupelnu, WC, chodbu, pokoj, sprchu s WC a pokoj. Příslušenství tvoří zpevné plochy, dlažby, oplocení, vrata, vrátka, IS, venkovní bazén, garáž, rozvody pro tepelné vytápění a plnoautomatické zavlažování zahrady. Příslušenství je zohledněno ve stanovené ceně obvyklé. Rodinný dům je užíván p. Famfulíkem. Znalcem nebyly zjištěny žádné právní vady jako věcná břemena nebo nájemní smlouvy, což p. Famfulík potvrdil.

8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům b) Pozemky b1) Pozemky

B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:

Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: Podkroví:

= =

217/2

Název podlaží 1. NP: Podkroví:

Zastavěná plocha 217,00 m2 108,50 m2

217,00 m2 108,50 m2 Konstrukční výška 3,00 m 3,50 m

Jednotkové množství: Jednotka: 1. NP: (217)*(3,00) Podkroví: (217/2)*(3,50)

= =

651,00 379,75

Jednotkové množství – celkem:

=

1 030,75

Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu íslo 1. Rodinný dům Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Ocenění:

Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 4 677,86 4 677,86

Váha 1,000

4 677,86 Kč/ 4 677,86 Kč/ 4 677,86 Kč/

Základní cena: 4 677,86 Kč/ 1 030,75 * 4 677,86 Kč/

=

4 821 703,57 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 %

-

241 085,18 Kč

Rodinný dům - výsledná cena

=

4 580 618,39 Kč

=

4 580 620,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům Cena objektů činí celkem

4 580 620,- Kč

Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: Podkroví:

= =

217/2

Název podlaží 1. NP: Podkroví:

Zastavěná plocha 217,00 m2 108,50 m2

217,00 m2 108,50 m2 Konstrukční výška 3,00 m 3,50 m

Obestavěný prostor: 1. NP: (217)*(3,00) Podkroví: (217/2)*(3,50)

= =

651,00 m3 379,75 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

1 030,75 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm železobetonové monolitické Dřevěnný krov pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky Vápenné sokl běžné obklady betonové hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna parkety běžná keramická dlažba ústřední 230/380 V bleskosvod plastové trubky centrální ohřev teplé vody rozvod zemního plynu plastové potrubí běžný sporák WC, umyvadla, vana standardní splachovací krb

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S N S S S S S N S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody:

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S N S S S S S

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,54 3,39 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 1,00 0,60 1,00 3,20

20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

N S S S S S S

1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

2,93 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40 102,22 1,0222

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * *

2 290,- Kč/m3 1,1200 1,0222 0,8500 2,1730

Základní cena upravená

=

4 842,48 Kč/m3

Plná cena:

1 030,75 m3 * 4 842,48 Kč/m3

=

4 991 386,26 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 %

-

249 569,31 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

4 741 816,95 Kč

=

4 741 820,- Kč

Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům Cena objektů činí celkem

4 741 820,- Kč

Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 217,00 175,00

Pozemek st. 569 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

* *

Cena [Kč] 37 975,37 975,2,3320 2,1730

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

192 435,88

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 175,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 1 069,00 175,00

Pozemek zahrada 543/46 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

* * *

Pozemky - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 187 075,187 075,0,4000 2,3320 2,1730 379 196,24 571 632,12 Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky

=

571 630,- Kč

Cena pozemků činí celkem

571 630,- Kč

Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: 1) Rovinný stavební pozemek o celkové výměře 970 m2 s kompletními přípojkami inženýrských sítí v obci Květnice. Pozemek je rohový a nachází se na pěkném, klidném místě. V okolí nemnoho domů nové výstavby. Dobrá dostupnost. 2) Zasíťovaný pozemek o celkové výměře 788 m2 v Květnice u Újezdu nad Lesy. Pozemek se nachází v klidné lokalitě nové zástavby. Na pozemku jsou přípojky všech inženýrských sítí. Asfaltový povrch až k pozemku. Výborná dostupnost. 3) Pozemk pro rodinný dům. Nabízíme ke koupi stavební pozemek pro rodinný dům v exkluzivním místě v Květnici „Nad Rybníkem“, který má rozlohu 703m2. Na hranici pozemku jsou veškeré inženýrské sítě, veřejné osvětlení a na jaře bude dokončena přístupová komunikace s povrchem ze zámkové dlažby.

Seznam porovnávaných pozemků: Název

Realiz. cena

Výměra

Jedn.cena

Kp

Váha

Upravená jedn.

Pozemek Pozemek Pozemek

[Kč] 2 525 000,2 060 000,2 100 000,-

[m2] [Kč/m2] 970 2 603,09 788 2 614,21 703 2 987,20

0,80 0,80 0,80

cena [Kč/m2] 2 082,47 2 091,37 2 389,76 6 563,60 / 3,000 2 187,87 Kč/m2 2 082,47 Kč/m2 2 389,76 Kč/m2

1,00 1,00 1,00

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: Pozemek st. p.č. 569 Pozemek zahrada p.č. 543/46

217 m2 1069 m2

Výměra oceňovaných pozemků: 1286 m2 2 2 1 286,00 m á 2 187,87 Kč/m = 2 813 600,82 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena

=

2 813 600,82 Kč

=

2 813 600,82 Kč

=

2 813 600,- Kč

Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem

2 813 600,- Kč

Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: RD Květnice Adresa V Zelených 236, 250 84 Květnice Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 5 roků Stav objektu velmi dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1286 m2 Zastavěná plocha 217 m2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky veškeré IS Příslušenství

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha

Zkratka OP ZP PP PUH PUČ

Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:

Výměra

m3 m2 m2 m2 m2 1,00

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: RD Květnice Adresa 250 84 Květnice Popis: Nadstandardní RD 5+1 na východním okraji Prahy. Dům se nachází na parcele velikosti

1205 m2, jejíž částí je orasná zahrada a částí vzrostlý les. Na pozemku je stání pro 3 vozy (možno i garáž), terasa před i za domem a altán na okraji lesa.V přízemí domu je prostorný obývací pokoj (cca.60 m2), pracovna, kuchyň, koupelna, chodba, komora, spíž. V podlaží tři velké místnosti, koupelna hala, komora a lodžie. Dům byl kolaudován koncem r. 2008. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 1205 m Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící velmi dobrý 0 Podkroví

0 m2

ano

9 900 000,- Kč /

1,00 9 900 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:

m3 m2 m2 m2 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: RD Květnice Adresa Návesní, 250 84 Květnice Popis: Novostavba nízkoenergetického RD 5+1, který se nachází na vlastním pozemku o výměře

728 m2 v klidné části Květnice u Prahy. Dispozice: 5+1, v přízemí kompletně zařízená nová kuchyň včetně vestavěných spotřebičů volně navazující na obývací pokoj s krbem, koupelna a WC, 2x komora, v patře 2x dětský pokoj, ložnice s šatnou, koupelna a WC, půdní prostor cca 50 m2. Dům je vytápěn tepelným čerpadlem. U domu je prostorná garáž a parkovací místo pro druhé vozidlo. Kolem domu je oplocený rovinatý pozemek 608 m2. Nemovitost svým výborným dispozičním řešením dokáže uspokojit náročné požadavky budoucího majitele. Klidné prostředí vhodné pro rodiny s dětmi. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 728 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí


0 m2

ano

9 490 000,- Kč

/

Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

1,00 9 490 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:



Objekt č.: 3 Název: RD Květnice Adresa 250 84 Květnice Popis: Nadstandardně vybavený RD 5+1 s okrasnou zahradou a vlastním lesem. Velkoryse

řešený vnitřní prostor, dvě velké terasy, zahradní domek, altán, stání pro 3 vozy. Dům je určen náročnému klientovi, požadujícímu klid, soukromí, přírodu a dobrou dostupnost do Prahy. Přízemí: obývací pokoj 59,3 m2, pracovna, předsíň, komora, koupelna, spíž, kuchyň, 2x terasa 126 m2. 1.NP: pokoje 29,4 m2 + 32,8 m2 +27 m2, koupelna, komora, hala, lodžie - 136 m2. Dům byl kolaudován v roce 2008. Možnost přikoupení sousedního pozemku - lesa o velikosti 1.250 m2. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu rok Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1500 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:


227 m2

ano

9 500 000,- Kč /

1,00 9 500 000,- Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu m3 m2 m2 m2 m2

Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:



Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo 1. RD Květnice 2. RD Květnice 3. RD Květnice SJC – průměr JCO = SJC * IO

Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná

9 630 000,- Kč

RD Květnice - výsledná cena

=

9 630 000,- Kč

C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:

571 630,- Kč 571 630,- Kč

Věcná hodnota: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota pozemků:

4 028 500,- Kč

Stanovená věcná hodnota celkem:

4 028 500,- Kč

Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:

2 813 600,- Kč 9 630 000,- Kč

Obvyklá cena: 8 600 000,- Kč

slovy: osmmilionůšestsettisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé kladu důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsem vycházel z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Výslednou porovnávací hodnotu upravuji koeficientem 0,9, neboť takto upravená hodnota odpovídá skutečně realizovatelné obvyklé ceně v daném místě a čase. Současně je vzata v úvahu současná negativní situace na realitním trhu, která vede ke snížení obvyklých cen nemovitostí a skutečnost, že nemovitosti zatížené exekucí negativně ovlivňují stanovenou obvyklou cenu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovuji cenu obvyklou nemovitostí - rodinného domu č.p.

236 Květnice s příslušenstvím na pozemku - stavební parcele parc. č. 569 a pozemků - stavební parcely parc. č. 569 (zastavěná plocha a nádvoří) a pozemku - pozemkové parcely parc. č. 543/46 (zahrada) vše v kat. území Květnice, obec Květnice, část obce Květnice okres Praha-východ, zapsáno na LV č. 548 vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ v objektivní výši 8.600.000,- Kč.

V Praze, 17.5.2010 JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Řečického 7 169 00 Praha 6

D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 14. 11. 2007 č.j. Spr 2458/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a nemovitostí sportovního a památkového charakteru.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. dle přiložené likvidace.

E. Seznam příloh: Kopie výpisu z katastru nemovitostí Fotodokumentace Kopie výpisu z geografického informačního systému Kopie mapy okolí

09

Recommend Documents